臺灣新北地方法院民事判決
112年度重訴更一字第7號
原 告 嘉烽實業有限公司
嘉通營造有限公司
華固企業股份有限公司
上三人共同
胡煒國
被 告 台灣金聯資產管理股份有限公司
法定代理人 施俊吉
上列
當事人間請求確認優先承買權存在事件，經本院於民國113年5月2日
言詞辯論終結，判決如下：
事實及理由
壹、程序方面：
按確認法律關係之訴，
非原告有即受
確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法
第247條第1項前段定有明文。所謂即受
確認判決之法律上利益，係指
法律關係之存在
與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之
確認判決除去之者而言，此有最高法院52年
台上字第1922號判決意旨
可參。
經查，原告主張本院109年度司執字第22845號（下稱
系爭執行事件）就附證一之附表
不動產執行
拍賣程序(下稱系爭房地)，由被告台灣金聯資產管理股份有限公司拍得，主張就其中新北市○○區○○○段○○○○段0000○號、7680建號、7681建號（即系爭執行事件中之未辦保存登記建物，即原證三、四、五所示7679建號、7680建號、7681建號，下稱系爭增建物）
有優先購買權等情，為被告所否認，顯然兩造間就上開權利存在與否已生爭執，上開法律關係之存否不明確，造成原告在私法上之法律地位有不安之狀態存在，且此不安狀態能以確認判決除去，則原告提起本件確認訴訟，自有即受確認判決之法律上利益存在，先予敘明。 貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠
鈞院109年度司執字第22845號
債權人陽信商業銀行股份有限公司（即被告陽信商業銀行股份有限公司）與
債務人李正忠（即李進來之
繼承人）、李正豐（即李進來之
繼承人）、李天富（即李進來之繼承人）間之
拍賣抵押物強制執行事件中（下稱系爭執行事件），就附證一之附表不動產執行拍賣程序(下稱系爭房地)，由被告台灣金聯資產管理股份有限公司得標。其中新北市○○區○○○段○○○○段0000○號、7680建號、7681建號（即系爭執行事件中之未辦保存登記建物，即原證三、四、五所示7679建號、7680建號、7681建號，下稱系爭增建物）為原告「租地建屋」行為之增修建物，即應為
本案之
訴訟標的。原告依
民法第426之2條規定主張對系爭增建物有優先承買之權利，並依民事訴訟法第247條規定提起本案。
㈡系爭土地之原
所有權人即訴外人李進來自民國88年間起，因有資金周轉之需求，由原告公司自90年間起，以股東往來形式協助提供，後因金額逐漸龐大，遂先於100年間，以租賃形式，就本案系爭土地在內之不動產，簽立以將來開發收益為目的之
租賃契約。又前開股東往來逐漸繼續累積增加，為更明確確立以開發興建收益為目的，再於106年間，為就前開股東往來債權之處置，以及包括本案系爭土地在內不動產之開發收益，於106年11月30日簽立授權書（原證六），授權李正豐（即原告三人之法定代理人）為全權開發事務之處理。並再於106年12月5日，訂立「不動產租賃
暨合作發展契約書」（原證二，下稱不動產租約），以開發興建為目的。000年0月間李進來突然過世，因龐大遺產稅，加上各種狀況，包括本案系爭土地在內，皆不得處置而凍結。故此，原告難以辦理系爭增建物產權登記及建築執照等，直到系爭執行事件發生。
㈢本案未辦保存登記之系爭增建物，依最高法院67年第2次
民事庭總會決議與修法後民法757條之依據，而就本案未辦保存登記之「增修建物」或稱「違章建築」，仍給予「事實上處分權」之創設，得為權利人之支配用益，依原告所附書狀陳述與證據，可知原告按照不動產租約，於107年起，因新北市政府進行衛生下水道之佈設接管，造成「本案基地」地面層與防火巷相鄰之建物受損，原告必須立即修復，因而產生平面上之「增修建物」。又因108年至109年間，屋頂因老舊而嚴重滲漏，故原告聯合鄰居（新北市○○區○○街00號）四樓房屋一起，在頂層共同增建屋頂層，而為本案屋頂層之「增修建物」，且還是和鄰居共同建造為合併使用之屋頂增建樓層建物。據此，原告有於本案「系爭土地」即「本案基地」上，為獨立與合作之「建屋」或「建築房屋」（增修建）行為之事實明確。
㈣
綜上所述，「違章建築」按最高法院67年第2次民事庭總會決議與修法後民法757條之習慣創設為依據，且已有諸多判例可參，而認定「違章建築」具有「事實上之處分權」而具有支配與用益等權利與價值。因此，同屬「違章建築」之本案「增修建物」，及同具「事實上處分權」而有其權利與價值。而本案「增修建物」又為原告按契約（同參原證一）約定，於租賃物遭受意外必須緊急處置之際，而出資增修建之「建屋」（或稱「建築房屋」）而為原告因契約（同參原證一）約定與執行，所具有之「契約債權」。而此「契約債權」之存在事實，復按民法426之2條之規定，於所在「基地」即本案系爭土地（同參原證三、四、五）拍賣時，即形成法定之「優先承買權利」。因而，「契約債權」於拍賣時所形成之「優先承買權利」若受到侵害，原告自得按民法第244條之規定，請求撤銷「契約債權」權利所受侵害。故此，原告
爰依民法第244條之規定提起本訴，請求撤銷被告於本案系關執行事件中之應買與移轉登記程序，而為本案
請求權之基礎。復參民法第767條之規定，並按民法第247條之規定，提起本案訴訟。
㈤
並聲明：原告因有「租地建物」之事實，而於鈞院109年度司執22845號強制執行事件執行房地拍賣程序中，原告就新北市○○區○○○段○○○○段0000○號、7680建號、7681建號，有優先承買權，被告之應買與移轉登記程序應為撤銷(見本院卷第69、75頁)。
二、被告則以下開情詞置辯：
㈠被告陽信商業銀行股份有限公司（下稱被告陽信銀行）：建號新北市○○區○○○段○○○○段0000○0000○0000○號
地上物是增建物，並非獨立之物，不具有獨立性。原告沒有優先承買權，原告聲明也沒有特定。再者，本件抵押物已經拍定由被告台灣金聯資產管理股份有限公司（下稱被告金聯公司）取得所有權，陽信銀行不是買受人，我們是
聲請執行的
債權人，抵押物拍得的價金陽信銀行已受分配，被告陽信銀行之當事人不
適格。並聲明：
原告之訴駁回。
㈡被告金聯公司：
1.否認原告所主張之事實及主張，原告沒有優先承買權。
2.建號新北市○○區○○○段○○○○段0000○0000○0000○號地上物是增建物，並非獨立之物，不具有獨立性。
3.原告主張建屋，但均未提出出資建屋之證據，也未具體提出建屋之資料，被告金聯公司否認之。
4.原告主張為租地建物，但就其書狀所述是租土地及建物，也非單純租空地，建物上如何再興建建物，不符合租地建屋優先承買權之要件。
5.否認原告系爭不動產租約之
形式真正，契約上
所載之原告華固、嘉烽、嘉通公司之法定代理人都是李正豐，出租人李進來及授權代理人也是李正豐，依原告今日提出之原證2 可知實質上是李正豐租給李正豐。
6.並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。基地出賣時，
地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，民法第426 條之2第1 項、土地法第104 條第1 項分別定有明文。
㈡原告主張其為租用基地之承租人，向所有權人即訴外人李進來承租系爭房地，並提出不動產租約（本院112年度重訴更一字第7號第85至90頁）為據，並建築系爭增建物，依上開條文規定，對系爭增建物有優先購買權（見同上本院卷第69、70頁）。
惟依第426 條之2第1 項規定可知，承租人租用基地建築房屋，①出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買基地之權，②承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買房屋之權。又系爭執行事件中，系爭房地之所有權人均為訴外人李進來，系爭執行事件之債權人為陽信商業銀行股份有限公司，債務人為訴外人李進來，系爭房地（含系爭增建物）於111年3月10由被告金聯公司拍定之事實，為兩造所不爭（見同上本院卷第71頁），並經本院職權調取系爭執行案件卷宗確認無誤，且有本院民事執行處111年3月30日新北院賢109司執宇字第22845號函、民事強制執行
聲請狀、本院111年4月20日新北院賢109司執宇字第22845號不動產權利移轉證書、
執行命令各1份附卷
可佐（見本院簡易庭卷第25至29、33至37頁、同上本院卷），而執行法院拍賣債務人之物，該買賣關係之出賣人為債務人，買受人為拍定人，故系爭執行案件之系爭房地之出賣人即為訴外人李進來，原告既非基地所有人，系爭執行事件亦非原告即承租人出賣房屋，則李進來出賣系爭房地時，原告自不得主張依民法第426條之2、土地法第104條第1項規定，有優先承購系爭增建物之權，原告主張，
核屬無據。
㈢從而，原告就系爭增建物既不得主張優先承購權，其請求撤銷系爭執行案件之程序，
自屬無據。
四、綜上所述，原告依第426條之2、土地法第104條第1項規定，請求確認原告對系爭增建物有優先承購權存在，並依民法第244條規定，請求撤銷被告之應買與移轉登記程序，均無理由，應予駁回。
五、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，
核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條
中 華 民 國 113 年 7 月 12 日
民事第一庭 法 官 傅紫玲
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 12 日