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113年度訴字第1220號

原      告  翁清源 

            翁健智 

共      同

訴訟代理人  陳健通 

被      告  亞昕國際開發股份有限公司

法定代理人  姚連地 

被      告  嘉實建設股份有限公司

法定代理人  陳田文 

共      同

訴訟代理人  鄭凱威律師

            蔡順雄律師

上列當事人間請求返還購屋款事件，經本院於民國113年7月11日言詞辯論終結，判決如下：

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

壹、程序方面：

    按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。經查，本件原告起訴時聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）557萬元，及自民國108年1月1日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。嗣於113年5月2日以民事陳報暨補正狀變更訴之聲明如下列原告主張（二）所載（見本院113年度訴字第1220號「下稱訴字」卷第43頁），經核原告上開訴之變更，係原聲明之擴張減縮，且基礎事實均同一，依首揭規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：

（一）原告與被告亞昕國際開發股份有限公司（下稱亞昕公司）於民國103年9月26日簽訂房地預定買賣契約書，承購被告亞昕公司興建之亞昕星空編號B3棟15樓之房屋及地下室三樓車位編號2號，嗣原告將前述房屋已支付之價款557萬元轉購為被告亞昕公司之「亞昕華威」建案之訂金及簽約金，並限期於107年12月31日前完成換戶手續。惟查，被告於107年9月10日簽訂後未通知原告完成換屋手續，依協議書第2條約定，合約失其效力，扣除被告於113年4月25日返還之269萬3,000元，尚應連帶返還房屋價款287萬7,000元及利息。為此，爰依不當得利之法律關係向被告請求。退萬步言，縱認被告沒收違約金有理由，然依違約金之性質為補償損失，本件被告不但無損失，反因房價飆漲而獲利，爰依民法第252條規定，請求酌減或全數返還。

（二）聲明： 

    ⒈被告等應連帶給付原告287萬7,000元，及自108年1月1日起，按年利率百分之五計算之利息。

　  ⒉原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告抗辯：

（一）訴外人許志華前於106年9月26日與被告亞昕公司、嘉實建設股份有限公司簽立亞昕星空樹預售房地買賣契約，約定以1,918萬元，承購「亞昕星空樹」建案之編號B3棟15樓之房屋及地下三樓編號2號之停車位。嗣訴外人許志華於105年8月19日將上開買賣契約之權利義務轉讓予原告（包含已繳納價款共計365萬元）。

（二）查，原告陸續繳納「結構體完成」96萬元及「使用執照申請」96萬元階段款後，因渠等稱對上開房屋無使用需求，經兩造協商後，於107年9月10日簽立亞昕華威案換購協議書（下稱系爭協議書），約定將原告原先用以支付亞昕星空樹建案的房款557萬元，換購被告亞昕公司所興建之「亞昕華威」建案，然因原告未於107年12月31日前完成換戶手續，依系爭協議書第二條後段約定，被告得沒收已繳價金中之287萬7,000元。兩造遂於000年0月間達成共識，由被告亞昕公司將原告以繳納款項扣除應沒收之287萬7,000元，剩餘款項269萬3,000元於113年4月25日匯入原告所指定之帳戶。基此，本件原告再無向被告提出請求之餘地。

（三）原告二人固稱系爭協議書之全部已失效，被告公司無權沒收上開違約金，並請求返還已支付之價金557萬元云云。惟查，系爭協議書第二條所約定失其效力者，僅係協議書本文及第一條所定之「換屋約定」，即雙方所協議原告原支付系爭房屋之價款，轉購「亞昕華威」建案之部分，並約定未遵期完成手續，換屋協議即失效外，被告亞昕公司尚有權沒收287萬7,000元之違約金，可推知縱使原告未遵期辦理換屋手續，雙方並無使系爭協議書全部無效之意思，原告主張被告公司應連帶給付全部購屋款557萬元，應無理由。又原告主張被告公司就系爭協議書換屋相關事項負有通知義務云云，未經雙方明文約定，實不足採。

（四）聲明： 

    ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。

　  ⒉如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

（一）查訴外人許志華前於103年9月26日與被告簽立亞昕星空樹預售房地買賣契約書，約定以總價1,918萬元承購「亞昕星空樹」建案之編號B3棟15樓之房屋及地下三樓編號2號之停車位，嗣許志華於105年8月19日將上開買賣契約之權利義務轉讓予原告（包含已繳納價款共計365萬元）後，原告陸續繳納價款共計達557萬元，於107年9月10日簽立協議書，約定將原告原先用以支付亞昕星空樹建案的房款557萬元，換購被告亞昕公司所興建之「亞昕華威」建案，有亞昕星空樹預售房地買賣契約書、房屋土地預定買賣合約讓渡書暨授權書、協議書各1附卷可稽（見訴字卷第85頁至第100頁、第101頁至第103頁、第105頁至第106頁），此部分先堪信實。

（二）又原告依不當得利主張被告於107年9月10日簽訂後未通知原告完成換屋手續，依協議書第二條約定，合約失其效力，扣除被告於113年4月25日返還之269萬3,000元，尚應連帶返還房屋價款287萬7,000元及利息等情，惟按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，固不能拘泥文字致失真意。惟如契約文義已明確，當以之作為契約解釋之重要依據。而當事人立約時之真意如與文義不符，雖非不得本於立約時之各種主客觀因素、契約目的、誠信原則資以探究。然主張當事人之真意與契約文義不符者，就另有真意一節，除應具體主張外，當應提出足供法院為探求真意之證據資料，如主張之事實與證據資料不能動搖契約文義者，仍應先本於文義為真意之探究（最高法院108年度台上字第370號民事判決意旨參照）。而查協議書第一條約定：「...並限期於107年12月31日前完成上開換戶手續」等語、第二條約定：「若甲方（即原告）未於上述期間和乙方（即被告）完成換屋之手續，換屋之約定即失其效力，乙方亞昕公司有權依原合約第十九條第三項違約處罰規定辦理，即沒收甲方已繳全部價金貳佰捌拾柒萬柒仟元整（最高以房地總價之百分之十五為限），其餘款項由乙方亞昕公司無息返還甲方，甲方絕無異議」等語(見訴字卷第105頁)，亞昕星空樹預售房地買賣契約書第十九條第三項約定：「賣方因前二項事由解除契約者，得沒收買方已繳全部價金（最高以房地總價之百分之十五為限）作為懲罰性違約金...」等語（見訴字卷第95頁），顯已明確約定原告若未於107年12月31日前完成換屋手續，則換屋約定失效，且被告即可沒收原告已繳價金287萬7,000元，則本件未見原告提出於107年12月31日前完成換屋手續之證據，自難認被告沒收原告已繳價金屬無法律上原因，原告請求自不足採。至原告另主張被告應證明107年簽約時「亞昕華威建案」存在、被告應依原合約第十九條第一項及第二項有催告義務、被告遲至113年1月25日才寄發存證信函沒收已繳價金等情，然觀諸上開契約文義均無上開要求，尚難認原告此部分主張可採。

（三）復原告主張違約金之性質，旨在賠償損失，本件被告不但沒有損失，反而因房價飆漲而獲利，故被告主張違約金為287萬7,000元，金額過高，顯失公平，應依民法第252條規定全數返還或酌減等語，而按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，此為民法第252條所明文，又按違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號民事判決意旨參照），而觀諸協議書第二條，均已明確記載違反效力及沒收金額，並經兩造用印及簽名，屬兩造斟酌自身情況為同意該等約定，自應遵守，則原告僅空言主張被告沒有損失，反因房價飆漲獲利，卻未提出任何違約金過高顯失公平之情形，原告此部分主張亦難採認。

（四）綜上所述，原告依不當得利請求被告等應連帶給付原告287萬7,000元，及自108年1月1日起，按年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　15　　日

                  民事第五庭    法　官　陳囿辰

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　15　　日

    　　　　　　　　　　　　　　書記官　董怡彤