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113年度訴字第1767號

原      告  劉偉嘉  

            詹棋皓  

            杋勝有限公司

法定代理人  劉偉凡  

共      同

訴訟代理人  葉書佑律師

            魏芳怡律師

被      告  林明珠  

訴訟代理人  謝昀蒼律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國113年10月17日言詞辯論終結，判決如下：

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告杋勝有限公司負擔18/100，餘由原告劉偉嘉、詹棋皓共同負擔。

一、原告主張：

　㈠原告劉偉嘉、詹棋皓所擔任董事及監察人之荻田股份有限公司（下稱萩田公司）負責萩田室內設計品事業之設計、裝潢，原告杋勝有限公司（下稱原告公司）則負責家俱等設備製造，原告為替所經營萩田室內設計品事業設置長期辦公室、展示間及倉庫等公共空間尋覓合適租屋地點，分別於民國109年3月9日由原告劉偉嘉、詹棋皓與被告簽署租約，約定由其等向被告承租門牌號碼新北市○○區○○路000號之2房屋（下稱371號之2房屋），約定租期自109年4月14日起至111年10月14日止，租金每月新臺幣（下同）6萬元，並約定2年半後調整為每月7萬元，每年增租金5%（下稱原證3租約）；111年3月9日由原告公司與被告簽署租約，約定由原告公司向被告承租門牌號碼新北市○○區○○路000號房屋（下稱371號房屋），約定租期自111年3月20日起至113年3月20日止，租金每月3萬5000元，並約定2年後調整租金5%（下稱原證4租約）。原證3租約屆期後，原告劉偉嘉、詹棋皓並未再與被告簽署書面租約，仍繼續占有使用371號之2房屋，視同以不定期限繼續原證3租約。原證3租約（不定期）於113年1月22日經被告以存證信函（下稱被證2函）通知原告劉偉嘉、詹棋皓，業於113年3月20日終止；原證4租約則於113年3月20日因屆期終止。

　㈡本件原告因有長期租用需求，故於承租前有與被告確認371號之2房屋、371號房屋（下合稱系爭2房屋）是否為合法建物，經被告保證系爭2房屋為合法建物，並非違章建築後，原告才選擇與被告簽署租約，並配合被告於租期未到期之情況下先支付調漲租金，更為經營投入裝潢等鉅資。詎112年9月上旬被告突告知原告系爭2房屋早於111年10月間即遭新北市政府違章拆除大隊列為違章建築，並出示111年10月21日認定通知書及預計自111年10月28日起執行拆除通知（下稱原證6通知）予原告。即被告至少於111年10月間已知悉系爭2房屋為違建，並將於111年10月28日起執行拆除，顯見被告自斯時起已無法繼續提供合於約定使用之租賃房屋供原告作為辦公、展示及倉庫之用，系爭2房屋已不合於兩造約定使用收益狀態。系爭2房屋是否為違建及是否遭主管機關作成強制拆除行政處分，乃系爭2房屋之特殊情事，被告未為告知，原告並無從由系爭2房屋外觀判斷得知，如何據以衡量是否投入相當資金成本締結租約？被告未為告知，反約定於租賃屆滿續約時提高租金，致發生原告承租並裝潢系爭2房屋後面臨拆除之處境，被告具有可歸責事由，原告得對被告請求債務不履行之損害賠償。

　㈢原告自112年9月初知悉系爭2房屋隨時可能遭拆除，因原告有使用大型展租屋需求，原告不得已只能開始尋找租屋點，找到後即開始搬離，至112年12月完成搬離。即原告自112年9月起即無法依原約定使用系爭2房屋，於112年9月14日開始尋找租屋處，同時與被告及拆除大隊確認，並就可能損害預作簡人事成本準備，於112年9月18日確定371號2房屋亦列入拆除標的，仍為隨時可能遭拆除的狀態。原告於同年9月25日試圖與被告協商，然被告僅叫原告若發生拆除要自己負擔費用且房租仍需給付，因原告無法承受隨時遭拆除風險，故於112年9月27日找到新租處並開始搬離，被告亦同意原告於112年12月已搬離。綜上，縱系爭2房屋於113年4月3日始經主管機關拆除，然因被告於締約時或承租期間並未告知系爭2房屋為違建，屬隨時可能遭拆除狀態，使原告於112年9月得悉此事後，需緊急找其他租處並開始提前搬離，所生損失應由被告依民法第227條規定負賠償之責。即原告為搬離至新租處，合計支出搬遷費用72萬9664元，以2份租約租金比例折計，原告劉偉嘉、詹棋皓受有46萬840元（729664×60000/95000）搬遷費損害；原告公司受有26萬8824元（729664×35000/95000）搬遷費損害。另原告劉偉嘉、詹棋皓受有399萬9221元371號之2房屋裝潢費損害；原告公司受有68萬7056元371號房屋裝潢費損害。

　㈣併為聲明：

　　⑴被告應給付原告劉偉嘉、詹棋皓446萬61元（46萬840+399萬9221），及自起訴狀繕本送達翌日（即113年7月22日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。

　　⑵被告應給付原告公司95萬5880元（26萬8824+68萬7056），及自113年7月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息。　

　　⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。　

二、被告抗辯：

　㈠對於⑴系爭2房屋於111年10月21日遭主管機關認定為違建， 並於113年4月3日經主管機關執行拆除完畢。⑵原告劉偉嘉、詹棋皓於109年3月9日與被告簽署原證3租約，向被告承租371號之2房屋。原證3租約屆期後，原告劉偉嘉、詹棋皓繼續占有使用371號2房屋，故自111年10月15日起原證3租約視為以不定期限繼續。及原證3租約（不定期）已於113年3月20日經被告合法終止。⑶原告公司於111年3月9日與被告簽署原證4租約，向被告承租371號房屋。原證4租約已於113年3月20日因屆期終止。及原告已於112年12月間遷離系爭2房屋等情，被告不爭執。 　

　㈡原告於向被告承租系爭2房屋時，並未以系爭2房屋需為可供作展示空間、辦公室、廠房、倉庫使用之合法建物為要件。原告於承租時，即明知系爭2房屋非合法律物，仍為承租。被告於租賃存續期間內，既已依契約本旨按原告向被告承租系爭2房屋之現狀將系爭2房屋交付原告使用，系爭2房屋則是於租約終止後，才遭主管關拆除，被告自未違約，原告無從依民法第227條規定請求被告負債務不履行損害賠償之責。實則，原告劉偉嘉、詹棋皓是由為被告搭建系爭2房屋廠商（該廠商於搭建時，顯知悉被告並未向主管機關取得建築執照）介紹，向被告承租371號之2房屋，衡情應自介紹人處，得悉系爭2房屋並非合法建物；系爭2房屋外觀均為鐵皮房屋，原告身為房屋裝修專門人士，一望即知系爭2房屋，並非合法建物；另由原告從未將渠等所經營「萩田股份有限公司」、「原告公司」登記於系爭2房屋；及原證3租約、原證4租約也均未有特別註記約定系爭2房屋為合法建物等情，足認原告向被告承租系爭2房屋時，已明知系爭2房屋非合法建物。  

　㈢被告從有隱瞞系爭2房屋為未辦保存登記建物之事實，也從未對原告保證系爭2房屋不會有被主管機關拆除之危險，原告主張其等於承租前有再三與被告確認系爭2房屋為合法建物云云，根本不實。被告於111年10月間收受原證6通知後，隨即告知原告劉偉嘉，原告主張其延至112年9月間才受告知云云，並無可採。實則由原證6通知其中拆除時間通知單左上角記載第一聯「張貼或郵寄違建地點」，也足認原告於111年10月間已知悉原證6通知內容。

　㈣被告於收受原證6通知後，隨多方奔走，分別向新北市政府及建築師洽詢如何辦理補發建造執照，以使系爭2房屋成為合法建物。嗣因系爭2房屋缺乏建築線等因素，致無法補辦建照。被告遂於113年1月22日以被證2函通知於113年3月20日終止租約。系爭2房屋既於租約終止後，始遭主管機關拆除，終止租約後，依約承租人又應負遷讓及回復原狀之責，自難認原告有因被告債務不履行結果，受有支出裝潢費及搬遷費損害。況觀諸原告提出單據，其中原證10不能證明為為搬遷支出費用。另關於空調、系統櫃、玻璃、網路電話監視、燈具等設備（此部分金額達271萬1944元）既遷至新址繼續使用，也難認因此受有損害。另關於371號之2房屋裝潢乃109年間所為；371號房屋裝潢則於111年間所為，至112年12月搬遷時，已使用逾3年、1年，原告未扣除折舊，亦有錯誤。

　㈤退步言之，倘認被告應負賠償責任，關於原告劉偉嘉、詹棋皓負欠被告自112年9月起至113年3月止，7個月租金，49萬元；原告公司負欠被告自112年9月起至113年3月止，7個月租金，31萬5000元；原告負欠被告自112年10月起至113年4月止水費1046元，扣除押租金19萬元後，所餘61萬6046元， 被告得為抵銷主張。

　㈥併為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保，請免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

　㈠原告劉偉嘉、詹棋皓於109年3月9日與被告簽署租約，約定由其等向被告承租371號之2房屋，約定租期自109年4月14日起至111年10月14日止，租金每月6萬元，並約定2年半後調整為每月7萬元，每年增租金5%（即原證3租約）；原證3租約屆期後，原告劉偉嘉、詹棋皓並未再與被告簽署書面租約，仍繼續占有使用371號之2房屋，視同以不定期限繼續原證3租約。原證3租約（不定期）於113年1月22日經被告以被證2函（內容略以：承租人至113年1月22日止，計積欠112年9月至1月，共5個月租金未給付。由於被舉報違建公權力介入，將於113年3月要拆除，故請承租人於113年3月20日清空搬離。）通知原告劉偉嘉、詹棋皓，業於113年3月20日合法終止等情，並有原證3租約、被證2函在卷可佐。　　　　　

　㈡原告公司於111年3月9日與被告簽署租約，約定由原告公司向被告承租371號房屋，約定租期自111年3月20日起至113年3月20日止，租金每月3萬5000元，並約定2年後調整租金5%（即原證4租約）。原證4租約於113年3月20日因屆期終止等情，並有原證4租約附卷可憑。

　㈢系爭2房屋於111年10月21日經主管機關認定屬實質違建，應予拆除（111年10月6日至現場勘查）；並通知訂於111年10月28日起執行拆除。原告（承租人）於112年12月間搬離系爭2房屋。系爭2房屋嗣於113年4月3日經主管機關依法拆除完畢等情，並有原證6通知書、結案通知單（詳被證1）附卷可佐。

四、按租賃物之出租人，依民法第423條規定，固負有「以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問（最高法院84年度台上字第333號裁判意旨參照）。次按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號裁判意旨參照）。復按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院105年度台簡上字第16號裁判意旨參照）。經查：

　㈠原告分別向被告承租承租系爭2房屋，迄租約終止（即113年3月20日）日止，均供做為原告所經營萩田室內設計品事業設置辦公室、展示間及倉庫等公共空使用；系爭2房屋乃於租約終止後之113年4月3日始經主管機關執行拆除完畢一節，為兩造所未爭執，可信屬實。則被告抗辯：系爭2租約存續期間，系爭2房屋承租人客觀上並無不能使用、收益之情事等語，自屬有據。

　㈡又社會上以未辦保存登記之違章建物為租賃標的者，所在多有，除當事人有特別約定者外，尚難以租賃物為違章建築即認定出租人未依債之本旨為履行。觀諸原證3、4租約，既未特別約定371號之2房屋、371號房屋為合法建物，被告也否認其於出租前，有向原告保證系爭2房屋為合法建物。此部分本應先由原告就所主張：被告出租時有向承租人保證系爭2房屋為合法建物之利己事實，負舉證之責。惟縱本件被告於出租時有向承租人保證系爭2房屋為合法建物，承前述，原告既未舉證證明，於113年3月20日租約合法終止前，原告有因系爭2房屋為違建，造成原告受有不能使用、收益或其他損害（本件原告主張裝潢費用及搬遷費用之支出之損害，均屬租約終止後，承租人為回復原狀將租賃物返還出租人，應自行負擔之必要費用。與原告主張被告有責行為〈即系爭2房屋非合法建物〉，二者間，並無相當因果關係。），則縱被告所提供租賃標的未合於債之本旨，亦因原告不能證明，其等因此受有損害，故不能依民法第227條規定對被告為賠償之請求。此部分自無再依原告聲請訊證人李昭瑋（待證事實：被告於出租前有向承租人保證系爭2房屋為合法建物）之必要。　 

五、綜上所述，本件原告不能舉證證明，其所主張損害，與所主張被告有責行為，二者間，具有相當因果關係，故而，原告本於民法第227條規定提起本訴，請求被告應給付原告劉偉嘉、詹棋皓446萬61元，及自113年7月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告應給付原告公司95萬5880元，及自113年7月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失依據，應併駁回。

六、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。 　　

結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　14　　日

　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　黃信滿

以上正本係照原本作成

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　14　　日

　　　　　　　　　　　　　　　　 書記官　吳佳玲