臺灣新北地方法院民事判決
115年度訴字第1023號
原 告 劉志興
複 代理人 陳亭孜律師
被 告 王堯立
上列
當事人間請求
遷讓房屋等事件，經本院於民國115年6月25日
言詞辯論終結，判決如下：
一、
被告應將新北市○○區○○路00號2樓房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣28萬元，及自民國114年10月9日起至清償日止，
按年息百分之5計算之利息。
三、被告應自民國114年7月19日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告新臺幣2萬8,000元。
六、本
判決第1項於原告以新臺幣22萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣65萬5,436元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第2項於原告以新臺幣9萬3,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣28萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第3項各到期部分，於原告每期各以新臺幣9,300元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於每期以新臺幣2萬8,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
原告與被告於民國107年3月5日簽訂房屋
租賃契約書，約定被告向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路00號2樓房屋（下稱
系爭房屋），租賃
期間自107年3月5日起至117年3月4日止，租金每月新臺幣（下同）2萬8,000元，被告應於每月5日前匯款當月租金至原告指定之金融帳戶（下稱系爭租約）。
詎被告於112年7月5日後未按期給付租金，至113年6月5日已積欠11個月租金計30萬8,000元，原告
乃於113年6月21日寄發蘆竹郵局存證號碼230號
存證信函，催告被告付清租金並終止系爭租約，經被告於113年6月24日收受。
嗣被告雖於113年7月5日至114年2月17日間陸續匯款12筆共33萬6,000元以清償部分積欠租金，然累計至114年7月5日，被告遲未給付之租金合計24個月共67萬2,000元，扣除前開已清償之33萬6,000元後，尚積欠33萬6,000元。原告
復於114年7月10日寄發蘆竹郵局存證號碼277號存證信函，催告被告於函達7日內
給付遲延給付之租金，否則將依法終止租約，被告收受該存證信函後仍未給付，僅於114年7月18日以永和秀朗郵局96號存證信函回復稱有陸續補繳。原告乃於114年7月21日再寄發蘆竹郵局存證號碼289號存證信函為終止系爭租約之意思表示，經被告於114年7月22日收受。
爰依
民法第455條前段、第767條第1項前段、系爭租約第3條、第4條、民法第439條、第179條、第181條但書之規定提起
本件訴訟，請求擇一為有利之判決，
並聲明：（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；（二）被告應給付原告33萬6,000元，及自
起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，
按年息5％計算之利息；（三）被告應自114年7月18日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬8,000元；（四）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
被告雖有未依約按時給付租金之情事，
惟原告早已知悉，且被告陸續均有補繳，原告亦同意被告補繳，被告並於115年2月25日再行匯款繳納租金。被告自109年11月25日起即未使用系爭房屋，系爭房屋之水、電、瓦斯表均已拆除，原告並多次以LINE通訊軟體提醒被告繳納積欠之水電費等微薄金額，
足證原告明知被告已未實際使用系爭房屋。被告未來仍有使用系爭房屋之需求，不繼續承租對被告損失甚鉅，被告承諾將於10年租約到期前繳清租金並繼續承租等語，並聲明：
原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見訴字卷第156至157頁，並依判決論述方式略為文字修正）： （一）兩造於107年3月5日就系爭房屋簽立系爭租約，租賃期間自107年3月5日起至117年3月4日止，租金每月2萬8,000元，給付方式為被告於每月5日前將前一月之租金匯付原告指定之金融帳戶。
（二）被告自112年7月5日後未依約繳納租金，經原告催告後，被告於113年7月5日至114年2月17日間共匯付33萬6,000元予原告，惟至114年7月5日止，原告仍有33萬6,000元之租金逾期而尚未繳納。
（三）原告於114年7月10日以存證信函催告被告於函到7日內給付遲延給付之租金，該存證信函經被告於114年7月11日收受，被告於收受該存證信函後未依約給付租金，被告並於114年7月18日寄發存證信函回復原告。
（四）原告於114年7月21日寄發存證信函向被告為終止租賃契約之意思表示，並經被告於114年7月22日收受。
（五）系爭房屋仍為被告占有中。
（一）系爭租約業經合法終止：
1.
按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限内不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條前段、民法第440條第1、2項分別定有明文。次按出租人因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，得收回房屋，此觀土地法第100條第3款之規定即明。再按契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同時表明如於期限内不履行即終止契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件之終止契約之意思表示，倘他方當事人未依限履行，則停止條件成就，終止契約之意思表示發生效力，毋須另為終止契約之意思表示（最高法院86年度台上字第2012號、87年度台上字第564號裁判意旨參照）。 2.兩造間有系爭租約存在，且至114年7月5日止，被告仍有33萬6,000元之租金逾期而尚未繳納
等情，為兩造所不爭執。然查，兩造間系爭租約之租賃期限於114年7月間尚未屆至，被告即應依系爭租約所約定之日期給付租金。被告固辯稱其自109年11月25日起即未曾使用系爭房屋，然系爭租約未經終止，被告仍應依系爭租約約定之日期按時給付租金，不因被告是否有實際使用系爭房屋而有影響。又兩造約定系爭房屋之租金為每月2萬8,000元，且系爭租約約定簽立時被告應交付押租金5萬6,000元與原告，有系爭租約1份存卷
可參（見訴字卷第22頁），則被告於114年7月5日止，仍有33萬6,000元之租金給付遲延。於扣除押租金5萬6,000元後，被告仍有28萬元（計算式：33萬6,000元－5萬6,000元＝28萬元）即相當於10個月之租金（計算式：28萬元÷2萬8,000元＝10）逾期未給付，顯已逾2個月租金額。依
上揭規定及說明，原告自得催告被告給付該等租金，並於被告未於期限內給付時終止契約。
3.原告嗣於114年7月10日以存證信函催告被告於函到7日內給付遲延給付之租金，並於該存證信函內載明如被告未於該期限內給付租金時，即終止系爭租約，該存證信函於114年7月11日經被告收受，有該存證信函及回執各1份存卷可參（見訴字卷第35至37頁），可認該存證信函即為附有停止條件之終止契約意思表示。而被告並未於收受
上開意思表示之7日內繳納遲延給付之租金，而僅是於114年7月18日寄發存證信函回復原告等情，為兩造所不爭執，則被告既未於114年7月11日收受原告催告給付租金之7日期限內繳納租金，系爭租約即於催告期限屆滿日即114年7月18日終止。
4.至被告另辯稱其前亦有欠繳租金而
嗣後補繳之情形，暫時未繳清系爭房屋之租金對原告影響甚微，然不繼續租賃系爭房屋對被告之損失無法彌補等語（見訴字卷第119至121頁），然被告既未按時給付租金，原告行使其權利而依上開規定終止系爭租約，自屬合法。被告此部分之
抗辯並不影響系爭租約業經原告合法終止之認定，
併予敘明。
（二）請求遷讓返還系爭房屋部分：
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。系爭租約既已合法終止，原告自得依民法第455條前段，請求被告將系爭房屋全部遷讓返還原告。原告對於被告此部分之請求業依上開規定獲勝訴之判決，自不再就民法第767條之規定請求部分審究，併予敘明。
（三）請求積欠租金部分：
1.按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他
債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查被告遲延給付之租金為33萬6,000元，為兩造所不爭執，又應認於系爭租約簽立時，原告有收受5萬6,000元押租金，已如上述。則
扣除押租金5萬6,000元後，被告仍應給付原告租金28萬元（計算式：33萬6,000元－5萬6,000元＝28萬元）。原告本於系爭租約及民法第439條之規定，請求被告給付欠繳之租金28萬元，
於法有據，
逾此範圍之請求即
難認有理由。
2.
另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第3項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。原告請求被告給付積欠之租金，核屬金錢債權，原告起訴狀繕本已於114年10月8日送達被告住所而生催告效力（見訴字卷第71頁），原告請求自起訴狀繕本送達翌日即自114年10月9日起加計法定遲延利息，亦屬有據。 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文；又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。系爭租約於114年7月18日經合法終止，經本院認定如上，而被告仍持續占有系爭房屋則為兩造所不爭執。是被告於系爭租約終止之翌日即114年7月19日起，無法律上之原因繼續占有使用系爭房屋，核屬無權占有。且被告因該占用行為而獲取相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，原告自得依民法第179條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利。參以系爭租約約定系爭房屋之租金為每月2萬8,000元，以此作為相當於租金之不當得利的數額應屬合理，故原告請求被告給付自租賃契約終止之翌日即114年7月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2萬8,000元之不當得利，核屬有理，逾此範圍則無理由。 五、
綜上所述，原告依民法第455條前段、第439條、第179條之規定及系爭租約之法律關係，請求被告應遷讓返還系爭房屋、給付28萬元及自114年10月9日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自114年7月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2萬8,000元，均為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰依民事訴訟法第390條第2項，酌定相當之金額准許之。另依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金額宣告被告預供擔保後，得免為假執行。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 115 年 7 月 16 日
民事第一庭 法 官 何奕萱
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 7 月 16 日