臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度訴字第一二七一號
原 告 乙○○
居台北市○○區○○路○○巷○○號四樓
送達代收人 宋紹曾 住台北市○○○路○段○○○號十
二樓之
被 告 甲○○ 住台北縣○○鎮○○街○○巷○○號五樓
丙○○ 住台北縣○○鎮○○街○○巷○○號五樓
籍設台北縣○○鎮○○路○段○○號
右
當事人間請求
遷讓房屋事件，本院判決如左：
主 文
被告甲○○應將坐落台北縣○○鎮○○段○○○號土地上之建物即建號六一號、門牌
號碼台北縣○○鎮○○街○○巷○○號五樓房屋（含陽台附屬建物）騰空返還原告。
被告丙○○應將坐落台北縣○○鎮○○段○○○號土地上之建物即建號六一號、門牌
號碼台北縣○○鎮○○街○○巷○○號五樓房屋（含陽台附屬建物）交付原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣柒拾玖萬元供
擔保後，得
假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
㈠如主文第一、二項所示（原告所為之聲明原係「被告甲○○應將坐落台北縣○○
鎮○○街○○巷○○號五樓遷還於原告。被告丙○○應將坐落台北縣○○鎮○○
街○○巷○○號五樓房屋交付原告
云云，雖與主文欄第一、二項所示者不同，
惟
意旨並無二致，本院認以主文所示較為明顯而已，
附此敘明。）。
㈡並願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
㈠原告係
鈞院八十八年度執字第一○二三九號
強制執行事件之執行
債權人，被告丙
○○則為執行
債務人，被告丙○○所有坐落於台北縣國光街十八巷十三號五樓之
房屋（下稱「
系爭房屋」）於民國八十八年七月二十七日
查封之際，雖無法確知
屋內居住何人，然其後經原告詢問系爭房屋之大廈管理員及轄區警員之查報函覆
鈞院得知，系爭房屋確係由被告丙○○自己居住，然被告甲○○竟於八十八年九
月二十七日向鈞院民事執行處陳報其於系爭房屋有租賃權存在，並已與被告丙○
○訂立
租賃契約，租賃
期間自八十八年六月二十日至九十一年六月十九日止。
按
「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為
，對於
債權人不生效力。」，此項動產執行之規定為
不動產執行所
準用，強制執
行法第五十一條第二項及第一百十三條定有明文，系爭房屋查封之日係八十八年
七月二十七日，而被告甲○○陳報租約之日係八十八年九月二十七日，依被告甲
○○陳報租賃契約之日係在房屋查封之日二個月後，且被告丙○○仍居住於系爭
房屋中觀之，顯見被告間所訂立之租賃契約實為倒填日期虛構為之，被告間並無
租賃之事實存在。現系爭房屋及其基地由原告買受並繳足全部價金，於八十九年
一月十三日取得權利移轉證書，並已辦妥
所有權移轉登記，依法被告間之租賃契
約對原告不生效力，故被告甲○○
無權占有而居住系爭房屋內，原告基於所有權
之
所有物返還請求權，得請求被告甲○○遷讓房屋；另
民法第三百四十八條規定
出賣人負有交付
標的物予買受人之義務，故被告丙○○（即出賣人）依據買賣
法
律關係，應將買賣之標的物（即系爭房屋）交付予原告，
爰請求法院判決如其主
文第一、二所示。
㈡被告甲○○所陳報之租賃契約中，所記載立契約人（乙方）甲○○之身分證號碼
非其真實之身分證號碼，租賃契約之真正實有可疑之處，應無法律上之效力。
㈢對被告
抗辯所為之陳述：
原告於八十八年五月到系爭房屋時，被告丙○○仍居住其內，被告丙○○抗辯其
於八十八年二月底、三月初已搬離系爭房屋，
不足採信。
三、證據：提出
戶籍謄本、查封筆錄、原告於系爭強制執行事件之
陳報狀、台北縣三
峽警察局三峽分局查報函（附照片十二幀）、被告甲○○陳報狀、房屋租
賃契約、權利移轉證書、建物及土地登記謄本各乙件（以上均影本）及
履
勘現場照片二十幀為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
駁回原告之訴及假執行之
聲請。
二、陳述：
㈠被告丙○○於八十七年底向被告甲○○借新台幣（下同）四十萬元，後無力償還
，雙方約定被告丙○○所有之系爭房屋由被告甲○○租賃居住，八十八年六月被
告甲○○即搬至系爭房屋居住，雙方訂立的租賃期間自八十八年六月二十日至九
十一年六月十九日止，以每月租金七千元抵還借款，共抵二十五萬元，剩下的金
額再由被告丙○○慢慢償還。
㈡被告甲○○另陳稱：租賃契約係交給代書辦理，租約上的身分證號碼與其實際號
碼不同，其並無注意，事後才知情。
㈢被告丙○○另謂：八十九年二月底、三月初，伊就已搬離系爭房屋，只剩被告甲
○○居住其內，管理費在伊搬走前係由伊繳付，伊搬走後就由被告甲○○繳付；
八十九年五月，原告在系爭房屋看見伊，係因被告甲○○有事情要與伊商談，伊
始會在該處出現；且系爭房屋之
拍賣公告上，載明不點交，原告不應要求伊負交
付標的物之責。
丙、本院
依職權履勘系爭建物；調閱本院八十八年度執字第一○二三九號強制執行事
件卷宗；並向台北縣三峽皇都Ａ棟公寓大廈管理委員會函查系爭房屋之使用情形
；
暨訊問證人王力夫、王耀德。
理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎
事實同一者或被
告對於訴之變更或追加無
異議，而為
本案之
言詞辯論者，不在此限，民事訴訟法
第二百五十五條第一項第二款、第二項定有明文。原告於起訴之初，以被告丙○
○無權占有系爭房屋，請求排除侵害遷讓返還房屋，
是以其所依據之
請求權基礎
係民法第七百六十七條前段之侵害排除請求權，原告
嗣於本院九十年一月九日言
詞辯論
期日，變更依據買賣之
法律關係，請求被告丙○○履行出賣人交付系爭房
屋之義務，核其性質，係屬訴之變更，然前後兩者之基礎事實同一，且被告丙○
○並無異議而為
本件言詞辯論，是以原告所為訴之變更，為有理由，應予准許。
二、本件原告起訴主張其係系爭房屋之拍定人，已獲得權利移轉證書並辦理
所有權移
轉登記在案，被告丙○○係債務人，依買賣之法律關係，其負有交付標的物予原
告之義務，然丙○○至今仍居住其內；而被告甲○○則以其與被告丙○○虛偽簽
訂之租賃契約，為其有權占有之權源，占有系爭房屋拒不遷讓，妨害原告之所有
權，爰依民法第七百六十七條前段之規定，請求被告甲○○遷讓交還系爭房屋，
而依民法第三百四十八條規定，請求被告丙○○交付系爭房屋等語，並陳明願供
擔保請准宣告假執行。
三、被告甲○○以其與被告丙○○就系爭房屋簽訂租約，為期三年，自八十八年六月
二十日至九十一年六月十九日止，其占有系爭房屋，係屬有權占有，不需遷讓；
而被告丙○○則以伊於八十九年二月底、三月初即已遷離系爭房屋，且系爭房屋
之拍賣公告上，亦註明不點交，原告之請求實無理由云云，
資為抗辯。
四、本件原告主張其系爭房屋之拍定人，並已辦畢所有權移轉登記，系爭房屋於八十
八年七月二十七日經本院八十八年度執字第一０二三九號強制執行程序實施查封
時，未見被告甲○○在其內，而被告甲○○係於八十八年九月二十七日始陳報對
系爭房屋有租賃權，然租賃契約上「甲○○」之身分證字號與被告甲○○真實之
身分證號碼不符之事實，
業據提出戶籍謄本、查封筆錄、不動產權利移轉證書、
被告甲○○陳報狀、房屋租賃契約書等件為證，且為被告所不爭執，並經本院依
職權調閱本院八十八年度執字第一○二三九號強制執行事件卷宗屬實，
堪信為真
正。然被告丙○○抗辯系爭房屋之拍賣公告上，記載有系爭房屋拍定後不點交之
事實，為原告所
自認，此亦經本院調閱本院八十八年度執字第一○二三九號強制
執行事件卷宗屬實。綜觀
兩造之陳述，本件主要爭點在於：㈠被告間之租賃契約
是否確係存在，可否對抗原告，做為被告甲○○占有系爭房屋之權源？㈡被告丙
○○是否已履行其交付義務？
五、被告間之租賃契約是否可對抗原告，做為被告甲○○占有系爭房屋之權源？
本院
徵諸下列理由，認被告甲○○係於八十八年七月二十七日系爭房屋遭本院民
事執行處查封後始居住其內：
㈠
經查，本院八十八年度執字第一０二三九號強制執行程序，於查封系爭房屋後，
曾囑託台北縣警察局三峽分局（以下稱「三峽分局」）查明系爭房屋之占有使用
情形，經三峽分局派員於八十八年九月十九日前往系爭房屋查勘結果，認系爭房
屋係由被告丙○○居住，並檢附現場照片十二幀函覆本院民事執行處乙節，有該
執行卷宗影本附卷
可稽，另證人即履勘現場之警員王力夫
結證稱：「當天去時，
屋主不在家，管委會說現在有人住，但是現在沒有人在家。．．．．主委說是潘
小姐在住，另有一個男的一起住。．．．客廳的茶几有一個寄給丙○○的信封，
而且已經開封過。當時的戶籍也是丙○○。進去後，有看客廳、房間、廁所。」
、「（除了此信封外，足以認是潘小姐的物品？）只有此信封，是否有其他人使
用或是潘小姐的物品，有開過是一般郵寄的信封，不是廣告單。查勘完畢回去，
再去查閱戶籍資料，確實是潘小姐設籍在那裡，也沒有人來陳述過。」等語；而
證人王耀德證述：「．．．．問主任委員說是潘小姐住的房子。我問管委會是否
丙○○住的，主委說是的，但是不是常常回來住。在現場我們曾經看到壹張警察
單位的逮捕通知書，而上面的姓名確實是一位男性，但該男子非甲○○。」等語
明確（以上均見八十九年十一月十四日言詞辯論筆錄），是以由現場擺設、拆閱
之信函、詢問大廈管理委員會主任委員之結果等節觀之，被告丙○○於八十八年
九月十九日之前仍居住於系爭房屋，且查無其他可認被告甲○○亦住居其內之證
據。
㈡再者，系爭房屋查封之日為八十八年七月二十七日，然被告甲○○向本院民事執
行處陳報租賃契約之日期係為八十八年九月二十七日，間隔二月之久，被告甲○
○雖辯稱其不知有查封之事，待其得知始向法院陳報，然衡諸常情，查封不動產
時，皆會揭示黏貼封條以達公示目的，被告甲○○既自稱住居該處，焉有事隔二
月始得知之理？其間之矛盾不容分說。又本院於八十九年八月一日之言詞辯論期
日，當庭命被告丙○○、甲○○分別畫出系爭房屋之配置圖，被告二人所繪之內
容大相逕庭，除此之外，另就被告丙○○之女溫雅雯是否同住系爭房屋？主臥室
究係被告丙○○與訴外人林清榮居住？抑或由被告甲○○居住？
等情，被告間之
陳述（見八十九年八月一日言詞辯論筆錄）亦見齟齬，可見於查封之際，被告甲
○○確未居住於系爭房屋中，另被告又未舉出其他有利之證據證明被告甲○○於
八十八年六月即已居住該處，顯見系爭租約確係倒填日期虛偽為之，被告甲○○
以該契約為其有權占有之依據，實
於法不合。縱日後被告甲○○有居住於系爭房
屋之事實，然「實施查封後，債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有礙執
行效果之行為，對於債權人不生效力。」，強制執行法第五十一條第二項定有明
文，此一規定於不動產之查封亦準用之，
參照同法第一百十三條規定即明，被告
甲○○亦不得以系爭房屋遭查封後占有使用為具有合法權源以資對抗原告。至於
台北縣三峽皇都Ａ棟公寓大廈管理委員會回覆本院之函件中，雖記載被告甲○○
自八十八年六月二十日即已居住於系爭房屋，但該函件上並無大廈管理委員會之
戳章，亦無代表委員之簽名，與前開三峽分局派員履勘時詢問主任委員之結果不
同，已見前述，再者，函件中記載八十八年六月二十日後之管理費為被告甲○○
所繳付，亦非被告丙○○所陳述係由伊交付，已見矛盾，因此，
上開函件實不足
以做為有利於被告之證據。至於租約上被告甲○○錯誤之身分證字號是否確因代
書疏忽而致，與上開認定
無涉，不予贅述，併此敘明。
六、被告丙○○是否已履行其交付義務？
被告丙○○為執行債務人，原告則為系爭房屋之拍定人，按拍賣不失為買賣關係
之一種，出賣人（即債務人）依民法第三百四十八條之規定，須負交付標的物予
買受人（即拍定人）之義務。被告丙○○雖抗辯：伊於八十九年二月底、三月初
即已搬離系爭房屋，且系爭房屋之拍賣公告上已載明系爭房屋拍定後不點交，原
告實無再請求伊交付房屋之理。經查：本院於八十九年十二月七日赴系爭房屋履
勘時，系爭房屋內除被告甲○○之物品及即將贈送他人之物外，已無被告丙○○
個人使用之物等情，製有履勘筆錄
附卷可稽，復有原告所提現場照片二十幀在卷
足憑，顯見被告丙○○確已不居住在系爭房屋之事實，與被告丙○○抗辯之情詞
相符，但非謂如此被告丙○○即已履行交付義務，自被告丙○○、甲○○欲以訂
立虛偽之租約阻礙原告之占有標的物觀之，即可見被告丙○○實無交付之真意，
況系爭房屋尚未交由原告占有，被告丙○○雖有拋棄占有之事實，但仍未履行其
基於
買賣契約應負之交付義務。系爭房屋之拍賣公告上雖為不點交之記載，然系
爭房屋之所以不為點交，因為被告甲○○陳報之租約所致，該租賃關係果係於查
封當時即已存在，則依
買賣不破租賃之原則，房屋自不點交予拍定人，而應由承
租人繼續使用收益，
惟若租賃關係於查封當時並不存在，則仍不
免除債務人將系
爭標的物交由拍定人占有之義務，蓋拍賣公告中關於點交
與否之記載，僅為執行
法院之執行處分而已，與買賣雙方當事人之權利義務無涉，設當事人對租賃關係
之存否發生爭執，自得由受理法院為實質之審理，不受拍賣公告上「拍定後不點
交」之
拘束。而系爭租約係倒填日期虛偽為之，不可以之對抗原告，已如前述，
則出賣人即被告丙○○自不能以拍賣公告上載明系爭房屋之不點交，即可排除其
交付系爭房屋之義務，其所辯自不採。
七、
綜上所述，原告基於所有權，請求被告甲○○遷讓交還系爭房屋，並基於買賣關
係，請求被告丙○○交付系爭房屋予原告，
洵屬有據，應予准許，爰依法判決如
主文第一、二項所示（原告所為之聲明原係「被告甲○○應將坐落台北縣○○鎮
○○街○○巷○○號五樓遷還於原告。被告丙○○應將坐落台北縣○○鎮○○街
○○巷○○號五樓房屋交付原告云云，雖與主文欄第一、二項所示者不同，惟意
旨並無二致，本院認以主文所示較為明顯而已，附此敘明。）。
八、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，
核無不合，爰酌定相當
擔保金額准許之。
九、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊及
防禦方法及未經援用之立證方法，
核與判決
基礎無影響，爰不一一論述，併此敘明。
結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段、第三
百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 一 月 三十 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭
~B法 官 徐福晉
右
正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日，內向本院提出
上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 一 月 三十 日
~B
書記官 陳金鳳