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臺灣板橋地方法院民事判決　八十九年度重訴字第三○三號 　　原　　　告　　純青實業股份有限公司 　　法定代理人　　蔡松坡 　　法定代理人　　馬德玲 右當事人間請求損害賠償等事件，本院判決如左： 主 文 被告應給付原告違約金新台幣柒佰玖拾玖萬柒仟參佰伍拾玖元，及自民國九十年三月 一日起至清償之日止，按年利率百分之五計算之利息。 被告應自民國九十年三月一日起至被告將台北縣板橋市○○路○○○號地下一層房屋 遷讓返還予原告之日止，按月給付原告違約金陸拾參萬玖仟陸佰壹拾肆元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告提供新台幣貳佰陸拾陸萬陸仟元或等值上海商業儲蓄銀行東台北 分行之可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行。被告於假執行程序實施前，以新 台幣柒佰玖拾玖萬柒仟參佰伍拾玖元或等值之中國信託商業銀行可轉讓定期存單為原 告供擔保後，免假執行。 本判決第二項於原告提供新台幣陸拾參萬玖仟陸佰壹拾肆元或等值上海商業儲蓄銀行 東台北分行之可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行。被告於假執行程序實施前 ，以新台幣壹佰玖拾壹萬捌仟捌佰肆拾貳元或等值之中國信託商業銀行可轉讓定期存 單為原告供擔保後，免假執行。 事 實 甲、原告方面： 壹、聲明： 一、被告應給付原告新台幣（下同）三百三十五萬七千九百七十八元，及自民國 八十九年一月一日起至清償日止，按年利率百分之九計算之利息。 二、被告應給付原告三千九百一十七萬六千四百一十元，及自民國九十年三月一 日起至被告將台北縣板橋市○○路○○○號地下一層房屋騰空返還予原告之 日止，按年利率百分之五計算之利息。 三、被告應自民國九十年三月一日起至被告將台北縣板橋市○○路○○○號地下 一層房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告二百七十九萬八千三百一十 五元。 四、原告願以上海商業儲蓄銀行東台北分行之可轉讓定期存單供擔保，請准宣告 假執行。 貳、陳述： 一、被告以原告於九十年三月二十三日所為之更正為訴之追加或變更，故而於該 次庭訊時表示不同意云云，惟查： （一）有關違約金請求之部分，原告並未變更訴訟標的，僅係補充更正事實上及 法律上之陳述，依民事訴訟法第二五六條之規定，此非為訴之變更或追加 ，無須得被告之同意，縱令係屬訴之變更之情形，原告亦係以被告至今仍 有違約拒不搬遷之情事而為請求，自屬同法第二五五條第一項第二款規定 之請求之基礎事實同一，以及第三款之擴張、減縮應受判決事項之聲明之 情形，無須得被告之同意，且上開違約金之計算亦係依據被告於返還房屋 訴訟第二審提出之傳真租約傳真計算而得，上開租金之請求並不妨礙被告 之防禦及訴訟之終結，更符合紛爭解決一回性原則，依同法第二五五條第 七款之規定，亦無須得被告之同意。 （二）至租金請求之部分，縱認屬於訴之追加，惟因此租金之請求係以返還房屋 訴訟進行中被告於第二審提出之租約傳真計算而得，且第二審法院亦援引 該租約認定兩造間之租賃關係於八十八年十二月三十一日始屆期，並據以 廢棄鈞院第一審判決，故而上開租金之請求並不妨礙被告之防禦及訴訟之 終結，更符合紛爭解決一回性原則，且因原告於提起本件訴訟後，第二審 法院始以與原第一審判決相異之理由判命被告返還系爭房屋，依同法第二 五五條第一項第四款之規定，本件既有情事變更之情形，亦非不得以他項 聲明代最初之聲明者。 二、緣被告公司承租原告所有之台北縣板橋市○○路○○○號地下一層房屋，惟 租期屆滿後被告並未返還房屋，經原告向鈞院起訴請求被告返還，並獲勝訴 判決。嗣被告上訴後，始於第二審庭訊時提出一新租約，並稱兩造租約於八 十八年十二月三十一日始屆期，惟台灣高等法院八十九年度重上字第三０號 判決仍命被告予原告，而駁回被告之上訴，判決理由卻認兩造租約於八十八 年十二月三十一日始屆期，並援引被告於第二審始提出之房屋租賃契約書傳 真（被證五號）為據，原告雖不認同上開判決理由，然而該判決仍係命被告 應返還系爭房屋予原告，故而無法上訴。嗣被告再提起上訴，經最高法院以 九十年度台上字第一０五號判決駁回被告之上訴而告確定。依被告提供之上 開契約書第四條規定，被告每月應給付原告之租金為五十五萬九千六百六十 三元（含稅），若遲延給付，則以年利率百分之九計算遲延利息，而依上開 契約書第十三條規定：「乙方（即被告）於租期屆滿而未續租時．．．如不 即時遷讓交還房屋時，甲方（即原告）每月得向乙方請求按照租金五倍之違 約金至遷讓之日止，乙方決無異議」。 三、是縱依被告所陳，兩造間之租賃契約係於民國八十八年十二月三十一日屆期 ，惟被告迄今亦未返還系爭房屋予原告，且自八十八年一月一日起僅給付原 告新台幣三百三十五萬七千九百七十八元（相當於六個月之租金），當年度 仍有三百三十五萬七千九百七十八元之租金未付（559,663x6=3,357,978） ，並應依約給付遲延利息。另查兩造於租期屆滿後並未續租，而被告迄今仍 拒將系爭房屋返還原告，除應依每月租金五倍計算每月違約金二百七十九萬 八千三百一十五元之標準（559,663x5=2,798,315），給付原告自八十九年 一月一日起至九十年二月二十八日止之違約金總計三千九百一十七萬六千四 百一十元外（2,798,315x14=39,176,410），並應自民國九十年三月一日起 至被告將台北縣板橋市○○路○○○號地下一層房屋騰空返還予原告之日止 ，按月給付原告違約金二百七十九萬八千三百一十五元。 四、被告雖援引最高法院四十三年台上字第三九二號判例謂：「土地法第九十七 條第一項所定，『城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額 年息百分之十為限』，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制， 其超過部分無請求權」，及最高法院五十九年台上字第七九三號判例：「房 屋及基地之租金數額，按其地區，於土地法第九十七條及實施都市平均地權 條例第五十八條，分別定有限制，當事人間約定之租金超過此限制者，出租 人對超過部分無請求權，法院就出租人超過部分之請求，予以駁回，與行政 機關強制減定前開超限租額，併行不悖」，故主張就超出上開百分之十之租 金部分無給付義務，且欲以已繳付之租金與應納之租金抵銷云云。惟查，依 被告提出之更新租約所示，系爭租金係經雙方同意之契約必要之點，被告既 係基於契約自由而與原告約定每月租金數額，自應受契約之約束給付租金。 且查，土地法第九十七條就租金數額為最高限制之規定，其立法目的原在於 保障經濟上之弱勢者，藉由租金最高額之限制使房屋或土地所有人無法藉由 掌控此一民生之必需而使該弱勢者無法生存，以落實憲法保障人民生命權之 目的。申言之，倘承租人並非經濟上之弱勢者（如被告即為具有龐大連鎖行 銷體系之營利事業），自無以上開土地法之規定再予保障之必要，蓋其既得 藉由自己之經濟實力控制其風險並評估其合理之收益，實無加以過度保障之 必要，否則，如若出租人之經濟實力較承租人為弱，而承租人復憑藉其經濟 實力任意拖欠租金，甚而主張土地法第九十七條之保障，出租人勢必陷於劣 勢而無法與承租人抗衡，此豈為土地法第九十七條所欲揭櫫之公平正義乎？ 此豈為憲法保障人民財產權之真義乎？尤有進者，系爭房屋所在地位於板橋 市商業中心，同棟大樓即有上海銀行及中興票券公司之營業所，對面即為板 橋市立體育場，日夜人潮不斷，附加之商業利益及價值十分可觀（被告每月 淨營收高達數十萬元），被告當初所以承租亦係著眼於此，是被告給付租金 使用該房屋所獲得之利益及對價並非僅止於系爭房屋本身，而係兼及於周圍 商圈之商業利益，此亦為被告自八十八年六月停付租金後，至今仍不願遷離 返還系爭房屋之主因，而與普通之房屋租賃情形不同，參照最高法院五十四 年台上字第一五二八號判例意旨，本件實無土地法第九十七條之適用，應堪 認定。 五、另就被告主張抵銷之部分，因被告自承前所繳納之三百三十五萬七千九百七 十八元係依約繳付八十八年一至六月之租金，此自屬被告依債之本旨所提出 之給付，且為被告之任意給付，原告亦為有權受領，是不論本件原告請求被 告繳納之租金是否有土地法第九十七條之適用，均與被告已繳納之租金無涉 ，被告自無主張抵銷之餘地，此觀前揭最高法院判例自明。 六、至被告主張以其所給付之押租金一百五十萬元與原告請求之租金及違約金抵 銷，亦屬無據，蓋依上開租約第十六條之規定，乙方（即被告）如有違約時 ，甲方（即原告）得沒收押租金，今被告既違反租約規定未於租期屆滿後將 系爭房屋返還原告，原告自得沒收上開押租金。是被告就此所為抵銷之主張 顯無理由。 七、退步言之，縱令本件被告未繳納之租金有土地法第九十七條之適用，每月租 金最高額亦非如被告所稱之十萬九千零五十元。蓋依返還房屋訴訟所認定被 告無權占用之面積為一千三百九十三點六八平方公尺，而當年度之申報地價 為每平方公尺二萬零七百七十七元，土地申報總價額為二千八百九十五萬六 千四百八十九元，系爭房屋課稅現值為七百零八萬六千元，合計土地及房屋 申報總價為三千六百零四萬二千四百八十九元，則每月租金最高額應為三十 萬零三百五十四點零七元。又被告稱系爭房屋非優、佳之地利，時常淹水， 應以年息百分之六計算云云，姑不論其未舉證以實其說，且倘如其所言，被 告亦不致強佔至今拒絕返還，是可知被告所辯純屬推託卸責之詞，毫無足採 。 八、被告雖指稱本件違約者為原告而非被告云云，惟被告亦自認其至今仍未將系 爭房屋返還原告，其違約之事實彰彰明甚，無待贅言。至原告雖於高院認定 之租約（亦為被告於高院始提出之租約）期間內訴請被告返還房屋，然系爭 房屋依舊由被告使用收益，原告並未違反合約之義務，自無違約之可能。 九、又被告主張違約金之請求亦應依土地法第九十七條之規定予以限制云云，更 屬無稽。依最高法院七十年台上字第七二一號判決意旨所示：「違約金係以 強制債務之履行為目的，實為確保債務效力之強制罰，與租金之性質不同， 不受土地法第九十七規定之限制」，是縱本件原告請求被告繳納之租金有土 地法第九十七條規定之適用，亦與本件被告應負擔之違約金給付無關，更何 況本件被告應負擔之違約金二百七十九萬八千三百一十五元早經雙方確認並 訂明於租約之內，被告既已自承違約之事實，自應依約賠償原告違約金。 十、被告另主張本件違約金過高，故請求鈞院依法酌減云云，惟查，被告就此有 利於己之事實並未舉證證明本件有何違約金過高之情事，其主張亦不足採。 參、證據：提出房屋租認契約、本院八十八年度重訴字第二二七號判決書各一件為 證。 乙、被告方面： 壹、聲明： 　一、原告之訴駁回。 　二、如受不利益判決，願提供現金或等值之中國信託商業銀行可轉讓定期存單為 　　　　擔保，請准宣告免假執行。 貳、陳述： 一、程序方面：原告於八十九年七月五日至九十年三月二日前；係主張被告違反 兩造八十六年十二月三十一日訂立之租約（以下簡稱甲契約），依甲契約第 十三條約定，被告應給付之違約金計：（一）自八十八年一月一日起至八十 九年六月三十日止按每月二百五十八萬七千四百三十五元計算之違約金，扣 除已付之三百三十五萬七千九百七十八元，尚欠違約金四千三百二十一萬五 千八百五十二元。（二）自八十九年七月一日起至騰空房屋之日止按月給付 違約金二百五十八萬七千四百三十五元。嗣於九十年三月二日暨九十年三月 二十三日原告為訴之變更；變更後之主張係被告違反兩造只合意未完成書面 之由被告提出之被証五租約（以下簡稱乙租約），依乙契約第四條、第十三 條約定，被告應給付以下之租金、違約金：（一）八十八年度（八十八年一 月一日起至八十八年十二月三十一日）租金僅給付三百三十五萬七千九百七 十八元，尚應給付三百三十五萬七千九百七十八元及自八十九年一月一日起 按年利率百分之九計算之利息。（二）自八十九年一月一日起至九十年二月 二十八日止按每月二百七十九萬八千三百一十五元計算之違約金，計三千九 百一十七萬六千四百一十元。（三）自九十年三月一日起至騰空房屋之日止 按月給付新台幣二百七十九萬八千三百一十五元計算之違約金。惟查，本件 原告起訴至今未發生有所謂「情事之變更」之情形。而原告起訴時係主張被 告八十八年一月一日起違反甲契約，應給付違約金；九十年三月二日變更主 張係主張被告八十九年一月一日起違反乙契約，應給付違約金，並追加八十 八年度所欠租金之給付，前後兩者請求之基礎事實並不相同（時間不同；且 前者違反甲契約，後者違反乙契約），並無民事訴訟法第二百五十五條第一 項第三款所示「請求之基礎事實同一者」之情形。 二、本件原告訴之變更，已經被告異議，且與法不符；則針對原告起訴主張，被 告答辯如下：原告主張被告違反八十六年十二月三十一日訂立之坐落「台北 縣板橋市○○路○○○號地下一層」之房屋租賃契約（即甲契約），應於八 十八年一月一日騰空遷讓房屋之約定乙節，業經台灣高等法院八十九年重上 字第三十號民事確定判決認定「兩造就上開租賃房屋於八十八年一月一日起 已更新租約，被告並無於八十八年一月一日騰空遷讓房屋之義務」，有上開 民事判決影本為憑。從而本件原告主張被告違反甲契約約定事項之事實，並 非真實，不足採信。準此；原告自無依該甲契約第十三條約定之違約條款， 要求被告給付其違約賠償之請求權可言。 　　三、本件原告訴之變更有符合民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、三、四、 　　七款之一者，針對原告變更後之主張，答辯如下： （一）租金部分： 　　　 原告雖可本於系爭乙租賃契約向被告請求給付租金，惟按土地法第九十七 條第一項規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 額年息百分之十為限」，又按「土地法第九十七條第一項所定，城市地方 房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，係 屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權」 、「房屋及基地之租金數額，按其地區，於土地法第九十七條及實施都市 平均地權條例第五十八條，分別定有限制，當事人間約定之租金超過此限 制者，出租人對超過部分無請求權，法院就出租人超過部分之請求，予以 駁回，與行政機關強制減定前開超限租額，併行不悖」（最高法院四十三 年台上字第三九二號、五十九年台上字第七九三號判例）。經查： １、系爭房屋之土地及建物申報總價額：八十八年一月一日至八十九年六月三 十日為一千一百三十三萬九千四百八十九元。八十九年七月一日起為一千 一百四十萬四千六百七十三元。 ２、系爭房屋為地下室一樓，遇大雨即積水（八十七年賀伯颱風來襲即湮沒） ，地利尚非優勢。故法定租金之計算，被告認以年息百分之六計算為宜； 八十八年一月一日起至八十九年六月三十日間之每月租金（年息６％）應 為新台幣五萬六千六百九十七元。則被告應付之八十八年度（八十八年一 月一日起至八十八年十二月三十一日）租金為六十八萬零三百七十元。 ３、原告自認被告已給付八十八年度租金三百三十五萬七千九百七十八元（見 原告九十年三月二十三日民事更正訴之聲明狀第三頁第四行記載）抵扣上 開核算之八十八年度租金，仍有剩餘，被告並無積欠租金之可言！準此； 原告請求給付八十八年度租金三百三十五萬七千九百七十八元暨按年利率 百分之九計算之利息，並無理由。 ４、再退步言，縱認被告上開已付八十八年度租金仍不足應付原告主張之八十 八年度租金，則被告另抗辯應依土地法第九十九條規定「前條擔保之金額 ，不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者， 承租人得以超過之部分抵付房租」，以系爭租賃契約之擔保金一百五十萬 元（租賃契約第五條）超過二個月法定租金之部分抵付法定租金之結果， 明顯仍有剩餘（剩餘部分，被告仍保留返還請求權）。 （二）違約金部分： 　　　１、本件原告於乙租約租期未屆至前半年，即訴請被告遷讓系爭房屋並聲請法 　　　　　院為遷讓房屋之強制執行（鈞院八十八年執洪字第二一七三六號返還房屋 　　　　　強制執行事件），故違反租約者，實係原告，並非被告，先予說明。 ２、又縱認被告有違約情事，本件原告請求賠償相當於租金之損失五倍作為約 定違約金之請求亦屬過高，爰請鈞院斟酌被告已承租系爭房屋十餘年，僅 因原告公司（味全集團創辦人黃氏家族之關係企業）於八十七年間因原味 全公司黃氏家族未能繼續味全集團（松青公司屬味全公司關係企業）之董 事長，即不再續租系爭房屋予被告，致被告公司短時間搬遷不易‧‧‧等 情，准依民法第二百五十二條規定予以酌減違約金為二倍。 ３、原告請求違約金其計算基礎亦違反土地法第九十七條第一項「城市地方房 屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」、第 二項「約定房屋租金，超過前項規定者，該管市縣政府得依前項所標準強 制減定之」規定。是有關八十九年一月一日起至九十年二月二十八日之違 約金，依法定租金（百分之六；八十九年一月一日起至八十九年六月三十 日，每月五萬六千六百九十七元、八十九年七月一日起至九十年二月二十 八日，每月五萬七千零二十四元）二倍計算，十四個月之違約金計一百五 十九萬二千七百四十三元。另九十年三月一日起至遷讓日（預計九十年六 月三十日前）之違約金每月應為十一萬四千零四十七元。 （三）抵銷、抵付之抗辯； 　　１、原告所請求被告給付八十八年度租金、八十九年一月一日起至九十年二月 　　　　二十八日止之違約金；以被告已交付之三百三十五萬七千九百七十八元及 　　　　　原告超收之房屋押租金一百三十八萬六千六百零五元，合計四百七十四萬 　　　　　四千五百八十三元抵銷、抵付之，已足敷支應，且有餘款一百七十六萬五 　　　　　千二百三十五元。 　　　２、至於九十年三月一日起算之違約金，算至被告已定之搬遷日九十年六月三 　　　　　十日止，以每月十一萬四千零四十七元計算，以前項剩餘款項抵銷之亦已 　　　　　足夠。 參、證據：提出原告公司八十年一月三日租金統一發票、租金電匯單、被告公司八十 七年十二月十四日函、八十八年一月一日至八十九年十二月三十一日之房屋租賃 契約、台灣高等法院八十九年重上字第三０號判決書、土地及建物登記簿謄本、 地價證明、房屋稅單各一件。 丙、本院依職權調閱最高法院九十年台上字第一０五號返還房屋事件全卷（含本院八 十八年度重訴二二七號、台灣高等法院八十九年度重上字第三十號卷） 理 由 壹、程序方面： 一、按因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者，不論其 標的金額或價額一律適用簡易程序。惟案情繁雜或其訴訟標的金額或價額逾第 一項所定數額數十倍以上者，法院得依當事人聲請，以裁定改用通常訴訟程序 並由原法官繼續審理。民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款、第五項分別 定有明文。查本件原告起訴請求被告給付租金、違約金等，係依據兩造間之定 期租賃契約關係而為請求，業據原告陳明在卷，惟被告認本件案情繁雜，聲請 本院改依通常程序審理（見本院九十年四月二十七日言詞辯論筆錄），本院認 本件訴訟標的金額合計達四千餘萬元，已逾越民事訴訟法第四百二十七條第一 項所定數額（五十萬元）數十倍以上，且兩造就租賃期間及租金、違約金之計 算、得否抵銷等爭點多所爭執，足認案情繁雜，揆諸首開法文說明，本院已於 九十年四月二十七日當庭裁定本件准依當事人聲請改用通常程序進行審理，合 先敘明。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但不甚礙被告之防禦及訴訟 之終結者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款定有明文。經 查，原告起訴主張被告違反兩造八十六年十二月三十一日訂立之八十七年度租 約（即租賃期間為八十七年一月一日起至八十七年十二月三十一日止之租約， 簡稱甲租約），依甲租約第十三條約定，被告應給付違約金：（１）四千三百 二十一萬五千八百五十二元及法定遲延利息。（２）自八十九年七月一日起至 騰空房屋之日止按月給付違約金二百五十八萬七千四百三十五元。惟嗣後原告 以本件訴訟程序進行中，兩造有關系爭租賃物之返還房屋訴訟，經最高法院另 案判決確定，認定兩造有更新租約至八十八年十二月三十一日為止為理由，為 訴之變更；變更後之主張係被告違反兩造只合意未完成書面之由被告提出之八 十八年度租約（即更新後租賃期間為八十八年一月一日至八十八年十二月三十 一日之租約，簡稱乙租約），依乙租約第四條、第十三條約定，被告應給付違 約金：（１）三千九百一十七萬六千四百一十元。（２）自九十年三月一日起 至騰空房屋之日止按月給付新台幣二百七十九萬八千三百一十五元計算之違約 金。並追加請求：八十八年度租金三百三十五萬七千九百七十八元，及自八十 九年一月一日起按年利率百分之九計算之利息。原告上開訴之變更及追加，因 係依不同之時間成立之租賃契約而生之請求，是兩者請求之基礎事實並非同一 ，惟上開變更後原告所據以請求之之乙租約，業經兩造於另案返還房屋（系爭 租賃物）訴訟中引為證據方法而為辯論，且於本件訴訟中亦係先由被告方面提 出之防禦方法（被證五號），又於原告為訴之變更追加前，本件雖曾進行三次 言詞辯論程序，惟隨即兩造即因另案返還房屋訴訟尚未終結確定（參見被告八 十九年八月十一日聲請裁定停止訴訟程序狀），而合意停止訴訟程序，是兩造 本即有意以返還房屋之另案訴訟中所確定之事實為基礎，進行本件之攻擊防禦 ，從而原告上開訴之變更追加，尚難認有礙被告之防禦或訴訟之終結，核與民 事訴訟法第二百五十五條第一項第七款規定相符，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張：被告承租原告所有之台北縣板橋市○○路○○○號地下一層房屋， 惟租期於八十七年十二月三十一日屆滿（即甲租約）後被告並未返還房屋，經 原告向本院起訴請求被告返還，並獲勝訴判決，嗣被告上訴後，始於第二審庭 訊時提出一八十八年度新租約（即乙租約），經台灣高等法院八十九年度重上 字第三０號判決仍命被告應返還系爭房屋予原告，而駁回被告之上訴，判決理 由並認兩造租約於八十八年十二月三十一日始屆期，嗣被告再提起上訴，經最 高法院以九十年度台上字第一０五號判決駁回被告之上訴而告確定。依被告提 供之上開乙租約書第四條規定，被告每月應給付原告之租金為五十五萬九千六 百六十三元（含稅），若遲延給付，則以年利率百分之九計算遲延利息，而依 上開契約書第十三條規定：「乙方（即被告）於租期屆滿而未續租時．．．如 不即時遷讓交還房屋時，甲方（即原告）每月得向乙方請求按照租金五倍之違 約金至遷讓之日止，乙方決無異議」。是兩造間之租賃契約係於民國八十八年 十二月三十一日屆期，被告迄今未返還系爭房屋予原告，且自八十八年一月一 日起僅給付原告三百三十五萬七千九百七十八元（相當於六個月之租金），當 年度仍有三百三十五萬七千九百七十八元之租金未付，並應依約給付遲延利息 。另查兩造於租期屆滿後並未續租，而被告迄今仍拒將系爭房屋返還原告，除 應依每月租金五倍計算每月違約金二百七十九萬八千三百一十五元之標準，給 付原告自八十九年一月一日起至九十年二月二十八日止之違約金總計三千九百 一十七萬六千四百一十元外，並應自民國九十年三月一日起至被告將台北縣板 橋市○○路○○○號地下一層房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告違約 金二百七十九萬八千三百一十五元等語。 二、被告則以：（一）租金部分：原告雖可本於系爭乙租賃契約向被告請求給付租 金，惟按土地法第九十七條第一項規定，原告就超過土地及其建築物申報總價 額年息百分之十之租金，無請求權。系爭房屋之土地及建物申報總價額：八十 八年一月一日至八十九年六月三十日為一千一百三十三萬九千四百八十九元。 八十九年七月一日起為一千一百四十萬四千六百七十三元。且系爭房屋為地下 室一樓，遇大雨即積水（八十七年賀伯颱風來襲即湮沒），地利尚非優勢。故 法定租金之計算，被告認以年息百分之六計算為宜，是被告應付之八十八年度 （八十八年一月一日起至八十八年十二月三十一日）租金為六十八萬零三百七 十元。原告自認被告已給付八十八年度租金三百三十五萬七千九百七十八元， 抵扣上開核算之八十八年度租金，仍有剩餘，被告並無積欠租金之可言。再退 步言，縱認被告上開已付八十八年度租金仍不足應付原告主張之八十八年度租 金，則被告另抗辯應依土地法第九十九條規定，以系爭租賃契約之擔保金一百 五十萬元（租賃契約第五條）超過二個月法定租金之部分，抵付法定租金之結 果，明顯仍有剩餘（剩餘部分，被告仍保留返還請求權）。（二）違約金部分 ：本件原告於乙租約租期未屆至前半年，即訴請被告遷讓系爭房屋並聲請法院 為遷讓房屋之強制執行（鈞院八十八年執洪字第二一七三六號返還房屋強制執 行事件），故違反租約者，實係原告，並非被告。又縱認被告有違約情事，本 件原告請求賠償相當於租金之損失五倍作為約定違約金之請求亦屬過高，爰請 鈞院斟酌被告已承租系爭房屋十餘年，僅因原告公司（味全集團創辦人黃氏家 族之關係企業）於八十七年間因原味全公司黃氏家族未能繼續味全集團（松青 公司屬味全公司關係企業）之董事長，即不再續租系爭房屋予被告，致被告公 司短時間搬遷不易等情，准依民法第二百五十二條規定予以酌減違約金為二倍 。又原告請求違約金其計算基礎亦違反土地法第九十七條第一項、第二項規定 ，是有關八十九年一月一日起至九十年二月二十八日之違約金，依法定租金（ 百分之六；八十九年一月一日起至八十九年六月三十日，每月五萬六千六百九 十七元、八十九年七月一日起至九十年二月二十八日，每月五萬七千零二十四 元）二倍計算，十四個月之違約金計一百五十九萬二千七百四十三元。另九十 年三月一日起至遷讓日（預計九十年六月三十日前）之違約金每月應為十一萬 四千零四十七元。（三）抵銷、抵付之抗辯：原告所請求被告給付八十八年度 租金、八十九年一月一日起至九十年二月二十八日止之違約金；以被告已交付 之三百三十五萬七千九百七十八元及原告超收之房屋押租金一百三十八萬六千 六百零五元，合計四百七十四萬四千五百八十三元抵銷、抵付之，已足敷支應 ，且有餘款一百七十六萬五千二百三十五元。至於九十年三月一日起算之違約 金，算至被告已定之搬遷日九十年六月三十日止，以每月十一萬四千零四十七 元計算，以前項剩餘款項抵銷之亦已足夠等語，資為抗辯。 三、原告主張被告承租原告所有之台北縣板橋市○○路○○○號地下一層房屋，租 期應依據雙方合意之乙租約於八十八年十二月三十一日屆滿後，被告並未返還 房屋，經原告向本院起訴請求被告返還，經台灣高等法院八十九年度重上字第 三０號、最高法院九十年度台上字第一０五號判決確定之事實，有被告提出台 灣高等法院八十九年度重上字第三０號判決書、租賃期間八十八年一月一日起 至八十八年十二月三十一日止租賃契約（即乙租約）各一件為證，且經本院調 閱最高法院九十年台上字第一０五號返還房屋事件全卷（含本院八十八年度重 訴二二七號、台灣高等法院八十九年度重上字第三十號卷）查明屬實，又為被 告所不爭執，自堪信為真實。 四、原告主張依乙租約第四條規定，被告每月應給付原告之租金五十五萬九千六百 六十三元（含稅），若遲延給付，則以年利率百分之九計算遲延利息。被告自 八十八年一月一日起僅給付原告三百三十五萬七千九百七十八元（相當於六個 月之租金），當年度仍有三百三十五萬七千九百七十八元之租金未付等語，被 告就乙租約所定八十八年度之租金，其有支付三百三十五萬七千九百七十八元 一節並不爭執，惟以前開情詞置辯。經查： （一）按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之 十為限」土地法第九十七條第一項定有明文。又按「土地法第九十七條第一 項所定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百 分之十為限，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部 分無請求權」、「房屋及基地之租金數額，按其地區，於土地法第九十七條 及實施都市平均地權條例第五十八條，分別定有限制，當事人間約定之租金 超過此限制者，出租人對超過部分無請求權，法院就出租人超過部分之請求 ，予以駁回，與行政機關強制減定前開超限租額，併行不悖」最高法院四十 三年台上字第三九二號、五十九年台上字第七九三號分別著有判例足參。 （二）經查本件租賃物門牌號碼為台北縣板橋市○○路○○○號地下一層，其係坐 落台北縣板橋市○○段○○○○號，應有部分一萬分之一千零三十五，面積 計二百零四點七二三平方公尺，有土地及建物登記簿謄本在卷可稽。又上開 土地八十六年七月一日起至八十九年六月三十日止，申報地價為每平方公尺 二萬零七百七十七元，而房屋課稅現值為七百零八萬六千元之事實，復有地 價謄本、房屋稅繳款書在卷足參，是系爭房屋八十八年度之法定租金應為一 百一十三萬三千九百五十三元（(20,777 x 204.723 + 7,086,000) x10% = 1,133,953，元以下四捨五入，以下均同），每月法定租金應為九萬四千四 百九十六元（1,133,953/12=94,496），兩造租賃契約第四條約定每月租金 五十三萬三千零十二元（未含營業稅），已逾上開法定租金之限制，揆諸首 開法文及判例說明，原告就超過部分並無請求權，被告此部分之抗辯，應堪 採信。 （三）原告雖主張被告使用該房屋所獲得之利益及對價並非僅止於系爭房屋本身， 而係兼及於周圍商圈之商業利益，而與普通之房屋租賃情形不同，參照最高 法院五十四年台上字第一五二八號判例意旨，本件實無土地法第九十七條之 適用云云，惟查，最高法院五十四年台上字第一五二八號判例，係就市場經 營者將市場攤位租與承租人之情形釋示，意謂市場經營者不惟提供攤位供承 租人營商，並負責市場之經營管理及場內秩序與衛生之維護，因此約定租金 不受土地法第九十七條之限制。此與本件原告單純將房屋出租被告經營商業 使用之情形，尚屬有間，本件仍應有土地法地九十七條之適用（最高法院八 十四年台上字第六九六號、七十六年台上字第七一二號、七十二年台上字第 四二七八號判決意旨參照），原告上開主張尚嫌無據。 （四）至被告雖另抗辯稱，其向原告承租之系爭房屋地利非佳，應以土地及房屋申 報總價年息百分之六計算租金為適當云云，惟查，揆諸首開法文及判例說明 ，出租人就房屋之租金，僅於超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十 之部分，無請求權而已，未逾上開範圍內之約定租金，均屬合法有效。是本 件爭點既係在於原告租金請求權之有無，並非請求調整租金（況本件租賃係 定有期限，依民法第四百四十二條但書規定當事人亦不得請求增減租金）， 亦與無權占有他人房屋請求「相當於租金」之不當得利或損害賠償事件有間 ，自與系爭房屋租金應以多少為適當無關，承租人自非得在合法有效之法定 租金範圍內復自行認定核減租金，從而被告上開抗辯自非可採。 （五）被告復抗辯稱其已支付八十八年度租金三百三十五萬七千九百七十八元，抵 扣核算後之八十八年度法定租金後，仍有剩餘，被告並無積欠租金云云，惟 此為原告所否認，並主張被告所支付之三百三十五萬七千九百七十八元為八 十八年度一至六月之租金，被告自六月以後即停付租金，故仍有六個月之租 金未給付等語。經查：依據兩造成立之八十八年度租約（即乙租約）第四條 約定「租金：１、每月租金新台幣五十三萬三千零十二元整（營業稅另外加 ）。２、雙方同意租金採季繳方式，乙方（即被告）應於每季第一個月十日 以前支付該季租金，若遲延支付，甲方得以年率百分之九加計滯延利息。」 有被告提出之八十八年度租賃契約書一件可稽，是兩造約定之租金係以季繳 （即每三個月繳）方式支付，而被告所支付之金額復與六個月約定之租金總 額相當（加計百分之五之營業稅），被告對原告主張其自八十八年六月之後 即未支付租金一節，亦不爭執，從而被告所支付者，自非八十八年全年度之 租金，原告主張三百三十五萬七千九百七十八元係被告支付八十八年一月至 六月份之租金等語，應堪採信。又兩造約定之租金數額雖逾土地法第九十七 條第一項所定之數額，惟超過該數額部分之租金，僅出租人無請求權而已， 已如前述，是承租人非不得為任意給付，出租人受領給付亦非無法律上原因 ，從而被告既已依兩造約定之租金數額，任意給付八十八年一月至六月之租 金給原告，自非得以之扣抵其餘部分之租金，被告此部分抗辯亦非足採。 （六）被告又抗辯稱應依土地法第九十九條規定，以系爭租賃契約之擔保金一百五 十萬元（租賃契約第五條）超過二個月法定租金之部分抵付法定租金等語， 經查： １、按以現金為租賃之擔保時，其擔保之金額，「不得」超過二個月房租之總額 。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。土 地法第九十九條第一項、第二項定有明文。此條文既規定擔保金額「不得」 超過二個月租金總額，自屬強制規定。而押租金係以擔保租賃契約所生債務 之履行為目的，其性質即屬租賃之擔保。 ２、本件兩造約定之押金一百五十萬元，並於訂立租賃契約時由被告開立即期支 票交付原告，有被告提出之八十八年度租賃契約書第五條約定可稽，且為兩 造所不爭執。又系爭房屋之法定租金應為每月九萬四千四百九十六元，已如 前述，是其擔保金額應以十八萬八千九百九十二元（94,496x2=188,992）為 限度，被告所交付之押租金超過該限度之部份為一百三十一萬一千零八元（ 1,500,000-188,992=1,311,008）。 ３、原告雖主張押金部分因被告違約，依據兩造八十八年度租賃契約第十六條約 定，乙方（即被告）如有違約時，甲方（即原告）得沒收押租金，今被告既 違反租約規定未於租期屆滿後將系爭房屋返還原告，原告自得沒收上開押租 金云云，惟查，土地法第九十九條係屬強制規定，是出租人得向承租人收取 之押金，自以二個月租金之總額為限，是縱被告有為違反兩造租賃契約之情 事而應沒收押金，其沒收之押金數額亦應在上開數額範圍內，逾此範圍之押 金，承租人自得依土地法第九十九條第二項之規定主張抵付租金。揆諸上開 法文規定，被告所交付之押租金超過二個月法定租金總額即一百三十一萬一 千零八元部分，應可抵付租金，從而被告此部分抗辯，應屬可採。 （七）綜上所述，原告雖得向被告請求八十八年度之租金，惟其中八十八年一月至 六月之租金部分，已經被告給付，八十八年七月至十二月之租金部分，應以 法定租金每月九萬四千四百九十六元計算，合計未支付之租金應為五十六萬 六千九百七十六元（94,496x6=566,976），原告對逾此範圍之租金，對被告 並無請求權。又被告支付之押租金（即擔保金）超過法定租金二個月總額之 部分計一百三十一萬一千零八元，依法抵付上開被告未支付之租金後，仍有 剩餘七十四萬四千零三十二元（1,311,008-566,976 =744,032），故原告對 被告已無租金請求權存在，從而原告起訴請求被告應給付租金三百三十五萬 七千九百七十八元，及自民國八十九年一月一日起至清償日止，按年利率百 分之九計算之約定遲延利息，為無理由，應予駁回。 五、原告又主張兩造間之租賃期間係於民國八十八年十二月三十一日屆期，被告迄 今未返還系爭房屋予原告，查兩造於租期屆滿後並未續租，而被告迄今仍拒將 系爭房屋返還原告，依兩造租賃契約書第十三條規定，除應依每月租金五倍計 算每月違約金二百七十九萬八千三百一十五元之標準，給付原告自八十九年一 月一日起至九十年二月二十八日止之違約金總計三千九百一十七萬六千四百一 十元外，並應自民國九十年三月一日起至被告將台北縣板橋市○○路○○○號 地下一層房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告違約金二百七十九萬八千 三百一十五元云云。被告則以：原告於乙租約租期未屆至前半年，即訴請被告 遷讓系爭房屋並聲請法院為遷讓房屋之強制執行，故違反租約者，實係原告， 並非被告。縱認被告有違約情事，本件原告請求賠償相當於租金之損失五倍作 為約定違約金之請求亦屬過高，應依民法第二百五十二條規定予以酌減違約金 。且原告請求違約金其計算基礎亦違反土地法第九十七條第一項、第二項之規 定，應依法定租金計算，且以被告已交付之原告超收之房屋押租金抵銷亦已足 夠等語。經查： （一）原告主張兩造間之租賃契約係於民國八十八年十二月三十一日屆期，被告迄 今未返還系爭房屋予原告之事實，為被告所不爭執，自堪信為真實。依兩造 八十八年度租賃契約第十三條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿而未續租 時，應於租約期滿起算七日內將租賃房屋誠心恢復原狀，遷空交還甲方．． ．如不即時遷讓交還房屋時，甲方（即原告）每月得向乙方請求按照租金五 倍之違約金至遷讓之日止，乙方決無異議」。是原告得向被告請求違約金。 至被告抗辯原告於乙租約租期未屆至前半年，即訴請被告遷讓系爭房屋並聲 請法院為遷讓房屋之強制執行，故違反租約者，實係原告云云，縱屬事實， 亦僅係被告得否向原告另行主張權利之問題，與被告違約之事實無涉。 （二）按違約金係以強制債務之履行為目的，實為確保債務效力之強制罰，與租金 之性質不同，不受土地法第九十七規定之限制。惟違約金約定過高者，可由 法院依法核減（最高法院七十年度台上字第七二一號判決意旨參照），故被 告抗辯原告主張為違約金之計算基礎違反土地法第九十七條第一項、第二項 之規定，應依法定租金為計算標準云云，尚非足採。 （三）按約定之違約金金額過高者，法院得減至相當數額。民法第二百五十二條定 有明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百 五十二條以職權減至相當之數額，至如何始謂相當，則須依一般客觀事實、 社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院六十九年度 台上字第三七九二號、七十九年度台上字第二六０六號判決意旨參照）。經 查： １、依兩造上開租賃契約第十三約定，如被告於租賃期滿後七日內，未遷讓交還 房屋，即應以約定租金五倍即每月二百七十九萬八千三百一十五元給付違約 金，然查系爭房屋土地申報價值約四百二十五萬三千五百三十元、房屋課稅 現值為七百零八萬六千元，有地價證明、稅繳款書在卷可稽，是系爭房地總 價僅一千一百三十三萬九千五百三十元，依兩造上開約定之違約金計算，被 告如遲延搬遷一個月即應給付違約金二百七十九萬八千三百一十五元，已逾 房地總價之五分之一，是此違約金之約定顯然過高。 ２、本院衡量系爭房屋所在位置在板橋市立體育場附近、房屋為地下一層、房屋 第一、二層做為銀行使用、兩造約定之租金達五十三萬三千零十二元等情， 為兩造所不爭執，兩造約定租金既可達五十三萬三千零十二元，依據市場經 濟及一般交易觀念，系爭房屋使用收益之經濟價值非低；惟目前一般社會經 濟狀況較之兩造簽訂租約即八十七年底、八十八年初時，經濟景氣已趨於低 迷；另參酌原告因被告未依約如期搬遷所受之遲延損害及被告如能如期履行 時，原告在目前經濟狀況下所可能享受之利益等一切情狀，認違約金每月應 以約定租金（不包含營業稅）一點二倍，即六十三萬九千六百一十四元（ 533,012x1.2=639,614）計算為適當。 （四）從而兩造租賃關係於八十八年十二月三十一日屆滿，依據上開租賃契約第十 三條約定，被告應於租賃期滿後七日內即八十九年一月七日以前將房屋交還 原告，如不即時遷讓交還，被告應給付違約金，又被告迄今未遷讓返還房屋 給原告，其應自八十九年一月八日起，按月給付原告違約金六十三萬九千六 百一十四元，是自八十九年一月八日起至九十年二月二十八日止（共十三又 三分之二個月），被告應給付原告違約金八百七十四萬一千三百九十一元（ 639,614x13+639,614x2/3=8,741,391）。另自九十年三月一日起至被告遷讓 返還系爭房屋之日止，按月給付六十三萬九千六百一十四元。 （五）被告抗辯以其已支付之三百三十五萬七千九百七十八元租金之剩餘及原告超 收之房屋押租金部分，主張與應給付之違約金抵銷等語，經查，被告所支付 之三百三十五萬七千九百七十八元租金部分，係其支付八十八年度一至六月 份之租金，且為被告之任意給付，自不得請求返還一節，已如前述，另逾法 定二個月之押金部分，除依法得抵付租金之部分外，剩餘七十四萬四千零三 十二元，亦如前所述，此剩餘部分原告本應返還被告，被告主張與其應支付 原告之違約金部分為抵銷，於法尚無不合，是被告上開應給付原告之八十九 年一月八日起至九十年二月二十八日止之違約金部分，扣除抵銷之金額後， 仍應給付七百九十九萬七千三百五十九元（8,741,391-744,032=7,997,359 ）。 （六）從而原告請求被告給付違約金七百九十九萬七千三百五十九元及自九十年三 月一日起至清償日止，按年利率百分之五計算之遲延利息。及自九十年三月 一日起至被告將系爭房屋遷讓返還原告之日止，按月給付原告違約金六十三 萬九千六百一十四元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由， 應予駁回。 六、本件所為被告敗訴判決部分，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款規定 ，法院應依職權宣告假執行，從而原告請求勝訴部分，依職權命原告供擔保為 假執行之宣告，又此部分被告聲請供擔保免為假執行，經核尚無不合，爰酌定 相當擔保金額准許之。又因本件係依法應依職權宣告假執行之案件，原告雖聲 請宣告假執行，惟僅係促使本院職權之發動，是就其敗訴部分，本院自毋庸為 駁回假執行宣告之諭知，附此敘明。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與 本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。 八、據上論結：本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條 但書、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十二條，判決如主文。 中　　　華　　　民　　　國　　 九十 　　年　　　六　　　月　　　十八　　日 臺灣板橋地方法院民事第三庭 ~B法　　　官　白光華 右正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀。 中　　　華　　　民　　　國　　九十　　年　　　六　　　月　　　十八　　　日 ~B法院書記官　李錦輝