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臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　96年度簡上字第43號 上　訴　人　甲○○ 訴訟代理人　李慶豐律師 被 上訴 人　中國信託商業銀行股份有限公司 法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　賴盛星律師 複 代理 人　程才芳律師 　　　　　　劉淑琴律師 上列當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國96年1 月12日臺灣板橋地方法院板橋簡易庭95年度重簡字第5024號第一 審判決提起上訴，經本院於96年9 月4 日言詞辯論終結，判決如 下： 主 文 原判決關於命上訴人給付部分及該部分假執行之宣告，暨除確定 部分外訴訟費用之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁 回。 第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由 甲、程序方面： 按當事人法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代 理人承受其訴訟以前當然停止。前項規定，於有訴訟代理人 時不適用之。又前開所定之承受訴訟人，於得為承受時，應 即為承受之聲明。當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職 權，以裁定命其續行訴訟。民事訴訟法第170 條、第173 條 、第175 條第1 項、第178 條定有明文。查本件被上訴人之 法定代理人已於原審言詞辯論終結前之95 年8月28日由辜仲 亮變更為乙○○，業經本院依職權查明無誤，有被上訴人公 司變更登記事項卡在卷可稽。又被上訴人於原審因有得提起 上訴或抗告特別權限之訴訟代理人，依上開說明，原審訴訟 程序雖不當然停止，但仍應由變更後之法定代理人承受訴訟 。再參酌最高法院69年度第1 次民事庭庭長會議決定㈡意旨 ，此時應視為停止訴訟之事由發生在上訴以後，因此由本院 於96年5 月3 日依職權裁定命乙○○續行本件訴訟。茲該裁 定業已確定，故本件即應由乙○○承受並續行本件訴訟。 乙、實體方面： 一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國（下同）93年9 月1 日 向上訴人承租台北縣蘆洲市○○路222 之6 號1 至2 樓房屋 及其坐落基地（下稱系爭房屋），約定租賃期間自93年9 月 1 日起至97年8 月31日止，嗣被上訴人因故須中途終止契約 ，乃依兩造所訂租賃契約（下稱系爭租約）第8 條後段約定 ，提前3 個月於94年9 月29日以中信銀總務字第9400082017 4 號函通知上訴人將於94年12月31日終止租約，故兩造間之 租約已於94年12月31日終止。又被上訴人於94年12月12日即 遷出系爭房屋，且於94年12月19日會同復原工程承包商丙○ ○與上訴人之代理人林仁貴就系爭房地復原工程達成協議， 並於94年12月26日依雙方協議完成復原工程並擬辦理點交作 業，上訴人竟違反原先雙方就復原工程之協議，另行要求施 作追加工程，且拒絕辦理點交，被上訴人為求圓滿基於善意 配合上訴人之要求進行二度施工，並於95年1 月12日完成追 加工程，將系爭房屋回復至原交屋時之空屋狀況，且於辦妥 驗收後將大門遙控器交予上訴人之代理人林仁貴，上訴人亦 隨即於系爭房地外掛置招租帆布，故兩造於是時確已辦妥點 交，依系爭租約第9 條第2 項約定，上訴人自負有返還保證 金新台幣（下同）120 萬元之義務。詎上訴人竟否認業已辦 妥點交之事實，拒絕返還保證金，迭經催討，上訴人均置之 不理，爰依租賃契約請求上訴人返還上開保證金及自94年12 月31日起至清償日止按年息10% 計算之利息，並願供擔保請 准為假執行之宣告。 二、上訴人則以：被上訴人稱95年1 月12日完成追加工程且辦妥 驗收後將大門遙控器交予上訴人代理人，兩造於是時已辦理 點交完成」云云，並非事實，被上訴人並未交付大門遙控器 ，雙方亦無工程驗收之舉。又被上訴人承租系爭房地係供經 營銀行業務之用，於承租後在租賃房屋內進行營業所需工程 與裝設，如金庫鋼板隔間、辦公室木板隔間、櫃始及招牌設 置等，依系爭契約第5 條約定，其終止租約後本應將租賃標 的物騰空，並將其因設施或隔間所造成對房屋之損害加以修 復，回復至空屋狀況交還上訴人，惟被上訴人對於終止契約 後之回復工程敷衍了事，並未確實修護，迄今尚有隔間拆除 後之牆壁縫未修補、室外招牌拆除後外牆破損未修補、壁紙 污損剝落未修補或回復為油漆等項未回復至原交屋時之狀況 ，上訴人自無法接受。系爭房地至今既仍未完成點交，且契 約終止後之水電、管理費亦未結算，自未合系爭契約第9 條 第2 項之「交還房屋」條件。再者，被上訴人因回復原狀之 之修護工程遲未完成，致無法如期將租用房屋交還上訴人， 依系爭契約第9 條第1 項約定，應以被上訴人逾期日數之日 租金2 倍計算違約金，賠償上訴人損害，截至95年2 月28日 止即逾期2 個月，如以2 倍計算即應付違約金120 萬元，保 證金已扣抵無餘等語，資為抗辯。 三、本件原審對於被上訴人之請求，為被上訴人一部勝訴之判決 ，亦即僅判命上訴人應給付被上訴人96萬元及自94年12月31 日起至清償日止按年息10% 計算之利息，並就被上訴人勝訴 部分，分別依職權及依上訴人之聲請為假執行與免為假執行 之宣告；至於被上訴人其餘之訴則予駁回。上訴人就其敗訴 部分聲明不服，求為廢棄原判決不利於上訴人部分，並駁回 上開廢棄部分被上訴人在第一審之訴。被上訴人則求為判決 駁回上訴。 四、兩造不爭執之事實： ㈠被上訴人於93年9 月1 日向上訴人承租系爭房屋，約定租 賃期間自93年9 月1 日起至97年8 月31日止，被上訴人並 繳交保證金120 萬元予上訴人。 ㈡被上訴人依系爭租約第8 條後段約定，於94年9 月26日發 函終止兩造間之租賃契約，故兩造間之租約已於94年12月 31日約止。 五、兩造同意本件爭點為：被上訴人是否業依系爭租約第5 條之 約定將系爭房屋騰空至原交屋時空屋狀況，以及被上訴人依 系爭租約第9 條第2 款約定請求上訴人返還保證金有無理由 。茲審究如次： ㈠關於「被上訴人是否業依系爭租約第5 條之約定將系爭房 屋騰空至原交屋時空屋狀況」之爭點部分： ⑴依兩造所訂系爭租約第5 條「甲方（按即上訴人）同意 乙方（按即被上訴人）得在租用房屋內增設、裝潢、隔 間、修改等，但不得損害結構體，其費用由乙方負擔， 契約期滿或終止時，乙方應將租賃標的物騰空至原交屋 空屋狀況交還甲方，但天花板及地板不必拆除（為甲方 原有）」之約定，可知承租人即被上訴人於契約終止時 ，有將系爭房屋騰空至原交屋時空屋狀況交還予上訴人 之義務。 ⑵查被上訴人主張其已將系爭房屋加以復原即騰空至原交 屋時空屋之狀況乙節，已為上訴人否認，被上訴人雖以 證人丙○○、林仁貴之證詞以資為證，惟本院認為被上 訴人上開主張並非可採，亦即本件無法認定被上訴人業 已依系爭租約第5 條之約定將系爭房屋騰空至原交屋時 空屋狀況，其理由如下： ⒈證人丙○○於原審證稱：「我承包原告（按即被上訴 人）工程，規定於94年12月30日要完工，28日左右已 經近乎完工，有一個房東代表叫阿貴表示原物不一樣 ，我有寫估價單，對方要求完全恢復到原狀工程的細 目，寫追加單，我預估還要再兩個禮拜，後來12天左 右就完工了，阿貴及中國信託人員都有來看」（見原 審卷第41頁）；以及嗣於96年7 月30日本院行準備程 序時再到場證稱：「我做完當天是星期天，阿貴放假 ，我將鑰匙放在側門消防栓的裡面，星期一阿貴有拿 鑰匙到工地現場看，等我打電話給他時他說他已經到 現場看過了，之後我再打電話給中國信託的黃鈺輝， 請他約房東來檢查，如無問題就可以交屋」、「（問 ：阿貴通電話時他有無跟你表示這樣施工是否可以？ ）他說大致上沒有問題」等語，僅能證明證人丙○○ 就其所承攬之系爭房屋復原工程已施作完畢而已，並 不能證明系爭房屋業已復原至原空屋時之狀況。 ⒉至於上訴人雖曾委託林仁貴至現場察看系爭房屋復原 狀況，林仁貴並表示「大致上沒有問題」，然林仁貴 僅係受上訴人委託到場察看狀況，負責確認工程有無 完成，並未受託處理系爭房屋點交事宜，已據證人林 仁貴於原審到場證述明確（見原審卷第43頁）。參酌 證人林仁貴於原審證稱：「追加工程完工後，他們有 通知我再去看一次，我看完後並沒有要再追加，我有 向李先生報告大致完成，我們就等原告工作人員來做 完結工作」等語，以及證人丙○○證稱其於林仁貴表 示大致沒問題後，即通知被上訴人所派負責處理系爭 房屋退租事宜之員工黃鈺輝約上訴人到場檢查等情， 足認證人林仁貴證稱其僅受託至現場察看並確認工程 有無完成，未獲得授權處理系爭房屋點交事務，非屬 無據，否則其於認定復原工程已完成且無再為追加工 程時即無須向上訴人報告「復原工程已大致完成，就 等被上訴人工作人員來做完結工作」，且丙○○亦無 通知被上訴人員工黃鈺輝邀約上訴人到場檢查之必要 。是以，林仁貴雖曾至現場察看並對系爭房屋復原工 程之承攬人丙○○表示「大致上沒有問題」，但此仍 不能證明被上訴人確已將系爭房屋復原至原空屋時之 狀況，且上訴人有認可系爭房屋已復原至原交屋時空 屋狀況之情。 ⒊上訴人就系爭房屋並未騰空至原交屋時空屋狀況，業 已提出照片9 幀為證（見原審卷第31頁至33頁）。經 查： A.依上開照片所示，外牆部分確有招牌拆除後打洞未 修補及壁磚破損之情，且證人丙○○於原審提示上 開照片後亦證稱：「外牆確實是如相片所指」、「 （為何外牆部分沒有復原？）當時因為有可能再出 租，所以保留原狀」（見原審卷第41、42頁），堪 認上訴人指稱被上訴人於室外招牌拆除後未就外牆 破損部分加以修補，非屬無據，應予採信。 B.上訴人另指系爭房屋有壁紙污損剝落未修補或未回 復為原交屋時之油漆狀況之情，亦有上開照片可資 為證。證人丙○○於原審雖證稱「壁紙有新貼」（ 見原審卷第41頁），惟因其所開立之2 份估價單內 並無貼換壁紙之工程項目及價格，與其上開證詞有 異，本院乃依兩造聲請再次加以訊問。而依證人賴 騰益於本院證稱：「我是貼在二樓的後半段，估價 單中沒有壁紙的項目，因為二樓前半段本就有壁紙 是舊有的，後半段（更衣室、會議區、機房、及幾 個房間）有些有貼壁紙有些油漆，我全部拆空，前 後半就成一個大空間，房東指派的阿貴就跟我說全 部貼壁紙，這樣色系才會一樣，也不會一部分油漆 一部分壁紙，我就遵照他的意思，所以估價單上才 沒有這一項。二樓後來是全部都貼成壁紙」等語（ 見本院96年7 月30日準備程序筆錄第2 頁），可知 證人丙○○於原審所稱「壁紙有新貼」係指系爭房 屋二樓「後半段」部分有新貼壁紙，至於「前半段 」之舊壁紙則未據證人表示有所更新，且證人稱「 二樓後來是全部都貼成壁紙」應係指二樓後半段因 新貼壁紙之故，經與前半段打通、連接後即成「全 部都貼成壁紙」之狀況，而非指證人就二樓「前半 段」亦有更新壁紙情事。 C.再者，證人丙○○於本院證稱其於上訴人不滿2 樓 貼成壁紙而非全部油漆時，表示願意負擔油漆費用 1 萬5 千元，目的是希望趕快點交，以免麻煩乙節 ，顯與常情有異。蓋證人僅為系爭房屋復原工程之 承攬人，於依約完成估價單所載工程項目後即可向 被上訴人領取承攬報酬，兩造間是否完成租賃物之 點交，與證人無關，亦不影響其報酬之領取，證人 竟於上訴人指摘系爭房屋二樓牆面未回復至原油漆 狀況時，表示願負擔重新油漆之費用，由此益徵系 爭房屋二樓部分應確有上訴人所指之舊壁紙污損剝 落未修補或未回復為原交屋時之油漆狀況之情，否 則證人丙○○自無為求兩造點交順利而表示願意另 為負擔油漆費用之可能。 ㈡關於「上訴人依系爭租約第9 條第2 款約定請求上訴人返 還保證金有無理由」之爭點部分： ⑴查系爭租約第9 條第2 項約定：「乙方交還房屋時，若 無積欠甲方租金或無逾期之賠償額預定性違約金或水電 管理費等情事，甲方應即時將保證金120 萬元整無息返 還乙方」，有系爭租約在卷可稽。依上開約定，上訴人 須待被上訴人交還房屋，且無積欠租金、逾期之違約金 或水電管理費時，方有返還保證金予被上訴人之義務。 ⑵本件被上訴人主張兩造已於95年1 月12日辦妥系爭房屋 之點交，且無積欠租金或其他費用情事，上訴人應即依 約返還保證金。上訴人則否認上情，辯稱兩造迄未進行 系爭房屋之點交，租約終止後之水電管理費亦未結算。 是本項爭點首應審究者厥為兩造是否已進行系爭房屋之 點交，亦即被上訴人是否已將系爭房屋交還予上訴人？ 經查： ⒈被上訴人主張兩造已於95年1 月12日完成系爭房屋點 交，無非係以系爭房屋之復原工程於是日完成，其已 將大門遙控器交予上訴人之代理人林仁貴，上訴人亦 於系爭房地外掛置招租帆布為據。然而，系爭房屋之 復原工程是否施作完成，與系爭房屋有無進行點交， 乃屬二事，自不得以復原工程施作完成即推論系爭房 屋業已進行點交。 ⒉又被上訴人主張有將大門遙控器交予上訴人之代理人 林仁貴乙節，已為上訴人所否認，且證人丙○○亦證 稱其未獲得被上訴人授權處理系爭房屋之點交事宜， 施工完畢當日是星期日，林仁貴放假，因此將鑰匙藏 在消防栓裡面，星期一與林仁貴連繫並欲告知鑰匙放 置處所時，林仁貴已自行找到鑰匙進入系爭房屋內察 看，林仁貴可以找到鑰匙可能是因工程上都習慣性的 將鑰匙放在門邊的消防栓或是電玲盒、電訊盒等處之 故（見本院96年7 月30日準備程序筆錄第3 頁）。另 證人林仁貴則於原審證稱「我們做建築的，大部分鑰 匙放在門附近拿得到的地方」、「賴先生做完時並沒 有告訴我，我也不記得鑰匙放在哪裡，因為有工人會 進出，所以我會找一找鑰匙是否在附近」（見原審卷 第43頁）。是以，林仁貴既因從事建築之故，知悉工 程上鑰匙一般可能放置處所而自行取得鑰匙入內察看 ，自難謂被上訴人有「交付」大門遙控器或鑰匙予林 仁貴之情。 ⒊再者，林仁貴僅係受上訴人委託至現場察看並確認工 程有無完成，未獲授權處理系爭房屋點交事務，業據 證人林仁貴於原審證述明確，且經本院認定屬實，已 如前述，故被上訴人縱令有交付系爭房屋大門遙控器 或鑰匙予林仁貴，亦不得認此即係被上訴人與上訴人 間之點交，或被上訴人有將系爭房屋返還予上訴人之 情事。 ⒋至於被上訴人雖曾於94年12月底在系爭房房外掛置招 租帆布，惟此係經被上訴人所同意，蓋依被上訴人作 業慣例，分行於契約終止前如仍在租賃地點營運，分 行可私下協助房東帶人看屋，如分行已經搬離，房東 即可在契約終止前懸掛招租看板，本件因分行已經搬 離，故而應允上訴人懸掛招租看板等情，業據證人即 當時被上訴人指派與上訴人處理退租事宜之員工黃鈺 輝於本院到場證述綦詳（見本院96年7 月30準備程序 筆錄第4 頁）。本院審酌上訴人掛置招租帆布之行為 係經被上訴人事前同意，且出租人於租約終止前是否 帶人看屋或懸掛招租帆布亦與租賃物是否返還由出租 人實際占有使用之判斷無關，故被上訴人以上訴人有 懸掛招租帆布之事實，據以推論並做為其已將系爭房 屋返還予上訴人之證據，非屬有據，應無可採。 ⒌末查，若被上訴人確有與上訴人就系爭房屋進行點交 ，則負責為被上訴人處理本件退租事宜之證人黃鈺輝 理應就「有無點交」記憶深刻，斷無為「不清楚」或 「不記得」之陳述，惟證人黃鈺輝於原審卻證稱「處 理完後有無跟房東點交不清楚」、「有無將鑰匙交還 ，不記得」（見原審卷第40頁），於本院詢以有無與 房東約定點交日期及後續處理情形時亦證稱「忘記了 」，凡此均與常情事理有所違背。是以，被上訴人所 指派負責處理本件退租事宜之員工黃鈺輝尚且無法就 被上訴有進行系爭房屋點交及交還鑰匙等事項為有利 於被上訴人之證述，而被上訴人所提其他事證復不足 以證明其上開主張屬實，本件自難認被上訴人於租約 終止後業已將系爭房屋交還予被上訴人。 ⑶被上訴人既未將系爭房屋交還被上訴人，自不符前揭契 約所訂返還保證金之要件，故被上訴人依系爭租約第9 條第2 款請求上訴人返還保證金，即非有理。至被上訴 人是否另有積欠水電管理費而有與契約所訂返還保證金 要件未合之情形，已無審究必要，爰不另論述。 六、綜上所述，上訴人抗辯被上訴人於租約終止後並未依約將系 爭房屋騰空至原交屋時空屋狀況，且迄未與上訴人進行點交 ，將系爭房屋返還予上訴人，自屬可信；被上訴人主張已依 約將系爭房屋回復原狀並辦妥點交予上訴人，為不足採。從 而，被上訴人本於租賃契約之法律關係，請求上訴人返還保 證金120 萬元及其遲延利息，為無理由，不應淮許，其就該 部分所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命 上訴人給付96萬元及自94年12月31日起按年息10% 計算之遲 延利息，並依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定依職權 宣告假執行，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當， 求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢 棄改判，如主文第2 項所示。 七、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併 予敘明。 八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第78條、判決如主文。 中　　華　　民　　國　　96　　年　　9 　　月　　18　　日 民事第二庭 審判長法　官　蕭胤瑮 法　官　陳麗玲 法　官　程怡怡 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴 中 華 民 國 96 年 9 月 21 日 　　　　　　　　　　　　　 　書記官 華海珍