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臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　96年度簡上字第75號 上　訴　人　艾德蒙海外股份有限公司 法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　蘇弘志律師 　　　　　　陳俊斌律師 被　上訴人　福儷科技股份有限公司 法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　粘舜權律師 　　　　　　吳茂榕律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國96年3 月 22日臺灣板橋地方法院板橋簡易庭95年板簡字第3421號第一審判 決提起上訴，經本院於96年8月22日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴及訴訟費用之裁判均廢棄 。 被上訴人應給付上訴人新台幣叁萬伍仟肆佰叁拾玖元，及自民國 九十五年二月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 其餘上訴駁回。 第一審、第二審訴訟費用，由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴 人負擔。 事實及理由 一、程序方面： 上訴人艾德蒙海外股份有限公司、被上訴人福儷科技股份有 限公司之法定代理人，於訴訟進行中，依序各變更為甲○○ 、乙○○，並經分別具狀聲明承受訴訟，此有承受訴訟狀2 份在卷可憑，核無不合，合先敘明。 二、上訴人起訴主張： （一）被上訴人向上訴人承租坐落臺北縣中和市○○路○○○ 號7 樓之8 及同樓之9 暨地下3 樓編號904 、907 、908 號車 位3 位，約定月租金新台幣（下同）118,341 元，租期自 民國91年8 月1 日起至94年7 月31日止，茲因租期屆滿， 被上訴人竟拒不遷出返還租賃物並繼續占有使用，經上訴 人依序分別於94年8 月31日、9 月21日、12月2 日及95年 1 月27日，各以中和郵局存證信函第181 號、第229 號、 第351 號及第46號催告被上訴人將上開租賃物回復原狀返 還上訴人，惟均未獲置理，經多次催促後，被上訴人始至 95年2 月21日方將系爭房屋點交予上訴人。 （二）查前開租約租期於94年7 月31日屆滿，被上訴人逾期不為 返還租賃物，其占用期間（自94年8 月1 日至95年2 月21 日）造成上訴人之損失，依雙方租賃契約第12條第2 項： 租期屆滿或契約終止，逾期不為返還租賃物，因乙方（即 被上訴人）占用期間之損失並由乙方按租期屆滿或終止前 最後一個月應付租金負加倍賠償之責任之約定，被上訴人 應賠償上訴人1,420,092 元（118,341 ×2 ×6） ，惟扣 除被上訴人分別於94年8 月1 日、94年9 月1 日、94 年 10月1 日、94年11月1 日各支付141,986 元，合計567,94 4 元及於簽約時給付之租賃保證金355,023 元外，尚滯欠 上訴人497,125 元，迄不給付，迭催無效，爰依契約之法 律關係提起本訴。 （三）按「民法第451 條所訂出租人於租期屆滿後須即表示反對 之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆 滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示 ，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設， 並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。 故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約 者，仍難謂不發生阻止續約之效力」，此有最高法院55年 台上字第276 號判例要旨可參。經查：本件兩造租約於訂 約之際即於契約書第2 條第2 項約定：「乙方若擬續租， 應於租期屆滿前3 個月以書面通知甲方，經甲方同意後， 另訂新約」，是上訴人於訂約時即已明白表示，被上訴人 如欲續租，應於租期屆滿前3 個月以書面通知上訴人後， 再由上訴人決定是否同意續租，並另訂新約，非謂被上訴 人得憑其單方之意，即得繼續承租系爭房屋。 （四）又按「租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅， 為民法第450 條第1 項所明定。同法第451 條所謂視為不 定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物 之使用收益，而出租人不即表示反對之意時，始有其適用 。此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍 為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人 取得此項漠視更新之利益時，而於租期行將屆滿之際，向 之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示 」，此有最高法院42年台上字第410 號判例要旨可參。經 查：兩造租約約定，被上訴人若擬續租，應於租期屆滿前 3 個月以書面通知上訴人，經上訴人同意後，另訂新約， 已如上述。被上訴人並未依約於租期屆滿前3 個月以書面 通知上訴人續租，上訴人卻仍於租期屆滿前製作租金調漲 後之新約送達被上訴人，督促其儘快簽訂新約，並言明租 期屆滿前若未簽訂新約，將依約收回房屋，如仍繼續佔用 則將依約收取違約金。上訴人於94年8 月31日寄出中和郵 局第181 號存證信函催請被上訴人回復原狀返還租賃物並 支付佔用期間之違約金，被上訴人於94年9 月1 日收到後 ，始將94年8 月1 日、94年9 月1 日、94年10月1 日、94 年11月1 日到期，面額各為141,986 元（調整後之租金額 ）之支票4 張寄出，上訴人於94年9 月7 日收到，即於94 年9 月21日以中和郵局第229 號存證信函通知被上訴人該 支票係用以清償占用期間之損失，並明確告知被上訴人立 即回復原狀返還房屋，被上訴人扭曲事實，謊稱該支票係 用以支付94年8 月1 日起至94年11月30日止之租金云云， 實屬荒謬。是被上訴人於租期屆滿（94年7 月31日）後並 未支付租金，上訴人亦未收取租金，而係於催告後始於94 年9 月7 日有收受被上訴人支付是年8 月至11月調整後之 租金。故上訴人對於系爭房屋之租賃關係，既於租賃期限 將屆滿時，表示於期限屆滿後未另訂新約即不再繼續契約 之意思，縱於其後有收受被上訴人交付上開4 紙支票之事 實，亦屬租賃關係消滅後，因租賃物遲延返還所生損害之 性質，不容被上訴人以不定期限繼續契約為爭執。 （五）至本件被上訴人於締約時所交付之保證金即一般所稱之押 租金，其目的在保證承租人於承租期間內不違反契約條款 之約定，並保證期間屆滿時履行回復原狀後交還租賃物之 義務，故被上訴人未於租約屆滿時回復原狀返還租賃物， 致上訴人受有損害，皆應由上訴人就保證金取償，是兩造 在契約內同時所定之違約金條款，應為懲罰性違約金，被 上訴人逾期不返還租賃物，其不法占用期間即應給付違約 金，換言之，上訴人除可就保證金作為損害賠償外，另可 請求違約金。原審斟酌系爭契約違約金是否過高時，認定 該違約金為賠償預定性違約金，著重於上訴人損害賠償總 額之計算，而忽略其懲罰性違約金之性質，其認事用法已 有不合。況被上訴人並非於95年1 月31日即時搬遷，係遲 至95年2 月21日方將系爭房屋點交予上訴人，上訴人自同 年3 月1 日始出租予第三人，被上訴人無權占有之期間為 7 個月，上訴人原可收入租金993,902 元，被上訴人實際 支付損害及原先交付保證金為922,967 元，根本不足以賠 償上訴人因此短收租金之損害，原審將違約金酌減至零， 甚為不當。 三、被上訴人則辯以： （一）按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約， 民法第451 條定有明文。所謂出租人不即表示反對之意思 ，係指依一般觀念，出租人於租期屆滿後，相當時期內， 能表示反對意思而不表示者而言，最高法院43年台上字第 367 號判例要旨可資參照。一般而言，出租人於租期屆滿 後，未為任何表示而續收租金，或租期屆滿後一個月，始 表示拒收租金者，均有不即表示反對之意思之適用，此亦 有最高法院33年上字第3763號判例及最高法院41年7 月9 日民事庭長會議決議可資參照。本件被上訴人於租賃期限 屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而上訴人不即表示反對 之意思，並分別於94年8 月1 日、94年9 月1 日、94 年 10月1 日、94年11月1 日收受被上訴人所給付之租金，而 依上揭規定及判例決議要旨，應認兩造所定租約，已依法 律之規定，視為以不定期限繼續契約，而生文獻上通稱默 示更新之法律效果。本件上訴人並未舉證被上訴人有何違 約事實，故上訴人以被上訴人逾期不為返還租賃物為由， 主張被上訴人應賠償其最後一個月應付租金加倍之賠償金 ，為無理由，應予駁回。 （二）再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，復 為民法第252 條所明定。次按約定之違約金苟有過高情事 ，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權 人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權 為之，亦得由債務人訴請法院核減，最高法院79年台上字 第1612號判例要旨可資參照。又按約定之違約金是否過高 ，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一 切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干 為衡量之標準；再者，違約金本應推定為損害賠償之預約 ，與無償贈與契約不同。關於損害賠償之額數，在當事人 間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實 際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為 標準，酌予核減，最高法院分別著有51年台上字第19號及 19年上字第1554號判例要旨可資參照。又按民法第252條 規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額 」，故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核 減至相當之數額，無待債權人請求給付後始得核減。此項 核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。 違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當 事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數， 與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰 性違約金或賠償額預定性違約金而異，最高法院90年台上 字第857 號判決可資參照。本件雙方所定租賃契約第12條 第2項之規定，乃係就損害賠償總額為約定之違約金，此 由與同條第1 項相互參照即明。退步言之，姑不論本件違 約金係屬於懲罰性違約金或賠償額預定性違約金，若所約 定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院均得酌予核減， 上訴人爭執違約金性質，並無意義。本件上訴人主張被上 訴人應按租期屆滿後或終止前最後一個月應付租金負加倍 賠償責任之違約金，顯然過高，與上訴人實際所受損害懸 殊，實欠公允，原審將違約金酌減，並無不當之處。 （三）本件因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，上訴人 自不得更請求遲延利息損害賠償，最高法院62 年 台上字 第1394號判例可資參照。從而，上訴人主張就其請求之違 約金，各自94年11月1 日、94年12月1 日、95年1 月1 日 起計算之遲延利息為無理由。上訴人於準備書狀所計算之 金額至為謬誤，上訴人援引租賃契約第5 條第2 項約定認 伊無庸返還保證金355,023 元，又引租賃契約第12條第2 項約定認被上訴人應給付伊違約金1,420,092 元，兩筆共 計1,775,115 元，但此非上訴人原應可向被上訴人請求之 金額，蓋依上訴人之推論，保證金僅無庸返還，豈可再向 被上訴人請求，實則依上訴人所計算之違約金1,42 0,092 元，扣除上訴人已付之租金567,944 元，再減去押租金 355,023 元，即為上訴人於起訴時所請求之497,1 25 元 。故上訴人請鈞院斟酌「上訴人原可請求852,148 元，但 僅請求497,125 元」之事實云云，計算式即屬有誤。本件 租金每月僅118,341 元，依上訴人調整後之租金亦僅為 141,986 元，上訴人卻請求每月高達236,682 之違約金， 顯逾上訴人所主張可預期收受租金之額。是以，上訴人主 張上開違約金，過高而未盡合理。且原審將上訴人請求之 違約金予以酌減為每月141,986 元計算，並未將違約金酌 減至零，上訴人就此似有誤會。 （四）綜上所述，本件兩造所訂租約，已依法視為以不定期限繼 續契約，上訴人主張被上訴人應給付違約金係無理由，退 步言之，縱令其主張有理由，其所主張之違約金亦屬過高 ，應予酌減，不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而 異，且其主張之遲延利息亦為無理由，原審駁回上訴人之 訴，認事用法，均無違誤之處。 四、本件經原審判決駁回上訴人之訴及其假執行之聲請，上訴人 提起上訴，聲明為：（一）原判決廢棄；（二）被上訴人應 給付其497,125 元及自95年2 月1 日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息；被上訴人聲明為：上訴駁回。 五、查本件上訴人主張被上訴人前向其承租上開房屋及車位，約 定月租金118,341 元，保證金355,023 元，租期至94年7 月 31 日 止，租期屆滿時，雙方對於是否續約發生爭執，而被 上訴人於租期屆滿後，曾寄送予上訴人面額各為141,986 元 （調整後之租金額）之支票4 張，而被上訴人係至95年2 月 21日將系爭房屋點交予上訴人等情，為兩造所不爭執，並有 租賃契約、中和郵局第181 號存證信函、中和郵局第229 號 存證信函各1 份及催告函4 份等影本在卷可稽，是上訴人此 部分之主張，堪予認定。 六、再上訴人主張於上開租期屆滿後，被上訴人竟拒不遷出返還 租賃物並繼續占有使用，依租賃契約第12條第2 項之約定， 租期屆滿，逾期不為返還租賃物，被上訴人應按月給付原租 金1 倍之違約金，而被上訴人係於95年2 月21日始將租賃物 點交返還，以6 個月計算，依約被上訴人應給付上訴人違約 金1,420,092 元（計算式：118,341 ×2 ×6=1,420,092 元 ），惟扣除被上訴人所寄送之支票4 紙共567,944 元及租賃 保證金355,023 元外，尚積欠上訴人497,125 元等語，而被 上訴人則以前開情詞置辯，是本件應審究者，為本件租賃契 約是否應視為不定期租賃契約？上訴人請求違約金有無理由 ？茲分別敘述如下。 七、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法 第451 條定有明文。次按租賃契約以當事人就租賃物及租金 相互同意時，方為成立。故承租人於租期屆滿後雖仍為租賃 物之使用收益，但雙方對於原租約內容及租約義務之履行如 有爭議，而未協議一致者，即與民法第451 條所定不即表示 反對之意思者有別，不能適用該條視為不定期繼續契約之規 定（最高法院37年度上字第9418號判例參照）。查本件系爭 租賃契約書第2 條已明定租賃期間係自91年5月1 日起至94 年7 月31日止，同條第2 款並約定若被上訴人擬續租，應於 租期屆滿前3 個月以書面通知上訴人，經上訴人同意後，另 訂新約乙節，有上開房屋租賃契約書影本1 份附於原審卷可 按。而查，被上訴人並未依約於租期屆滿前3 個月以書面通 知上訴人續租，而經上訴人於94年8 月31日寄出中和郵局第 181 號存證信函催請被上訴人回復原狀返還租賃物並支付占 用期間之違約金，被上訴人於94年9 月1 日收到後，始將94 年8 月1 日、94年9 月1 日、94年10月1 日、94年11月1 日 到期，面額各為141,986 元之支票4 張寄出，上訴人於94年 9月7 日收到，即於94年9 月21日以中和郵局第229 號存證 信函通知被上訴人該支票係用以清償占用期間之損失等情， 為兩造所不爭執，並有上開存證信函影本等件附於原審卷可 參，則本件契約於94年7 月31日租期屆至後，被上訴人並未 同意續租，依上開約定，自應認為系爭租賃契約已經終止， 而被上訴人於租期屆滿後，遲不依約返還系爭租賃物，至95 年2 月21日始將系爭房屋點交予上訴人，依契約書第12條第 2 項「租期屆滿或契約終止，逾期不為返還租賃物，因乙方 （即被上訴人）占用期間之損失並由乙方按租期屆滿或終止 前最後一個月應付租金負加倍賠償之責任」之約定，被上訴 人請求上訴人給付違約金，尚非無據。 八、再按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；違 約金，除當事人另有約定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額，但約定債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人於債務不履行時，除違約 金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法第250 條定 有明文。是違約金者，係以確保契約之履行為目的，於當事 人間約定債務人不履行債務時，應支付之金錢；而當事人約 定債務人有不履行契約義務時，除支付違約金外，尚應負損 害賠償責任者，該違約金即為懲罰性違約金；果無此特別約 定者，該違約金即為債務不履行時債務人所應賠償之數額， 而為賠償額預定性之違約金，亦即一旦有債務不履行情事發 生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致 及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。 （一）查兩造所訂立之租賃契約第12條第2 項約定「租期屆滿或 契約終止，逾期不為返還租賃物，因乙方（即被上訴人） 占用期間之損失並由乙方按租期屆滿或終止前最後一個月 應付租金負加倍賠償之責任」，依契約之文字，可知兩造 違約金應係賠償額預定性之違約金。再按當事人得約定債 務人不履行債務時，應支付違約金，又約定之違約金過高 者，法院得減至相當之數額，民法第250 條、第252 條分 別定有明文；而衡量違約金是否過高是否相當仍須依一般 客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌 定標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期 履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準， 最高法院49年臺上字第807 號判例、最高法院51年度台上 字19號判例意旨可資參照。 （二）本件被上訴人主張兩造之租賃契約已變更為不定期租賃契 約既非可採，是租賃契約自94年7 月31日屆滿，而被上訴 人係於租賃期滿後之95年2 月21日始將系爭房屋點交予上 訴人，自應依契約第12條第2 項支付違約金。茲考量上訴 人因被上訴人於租賃期限屆滿後未如期交還租賃物，而無 法出租享有收取租金之利益，而被上訴人並未因遲未返還 租賃物而另受有利益等情況，則兩造約定違約金按月以租 金2 倍計算，誠屬過高，應核減為按月以租金1 倍計算之 違約金，較能兼顧兩造間之權益，爰依上開規定酌減為兩 造違約金以每月141,986 元計算，而被上訴人於租期內業 已付清租金，租期屆滿後仍繼續使用租賃房屋6 個月又21 日，自應給付6 個月又21日之違約金958,406 元（計算式 ：141,986 元6+141,986 21/28= 958,406) 。 （三）次按押租金乃指於租賃關係成立時，為擔保承租人之租金 或損害賠償債務，而由承租人交付出租人之金錢或其他替 代物。此一金錢或替代物，出租人應於租賃關係終了後， 承租人無債務不履行且將租賃物返還出租人時，將其返還 於承租人，如承租人有欠租或應負損害賠償債務之情形者 ，出租人即可自押租金中直接扣抵受償並返還其餘額。押 租金之性質，應為一種「附有停止條件之返還債務的所有 權讓與」，亦即，押租金按其性質與內容乃承租人為擔保 其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債務之目的 ，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約移轉於 出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行其債務 ，且返還其租賃物之停止條件成就時，即負有將其全額返 還於承租人之義務。則查，被上訴人於租賃期滿後已支付 上訴人支票4 紙共567,944 元，而被上訴人於訂約時交付 上訴人保證金355,023 元，經扣除上開款項後，尚欠違約 金35,439元（計算式：958,406 －567,944 －355,023= 35,439） 。 九、綜上所述，上訴人請求被上訴人給付35,439元，及自95年2 月1 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，為 有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。 原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假 執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由 ，爰由本院予以廢棄改判如主文第2 項所示。至於上訴人之 請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其 假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判 ，為無理由，應駁回其上訴。 十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第 79條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　96　　年　　9 　　月　　5 　　日 民事第三庭 審判長法　官　朱耀平 法　官　徐玉玲 法　官　邱靜琪 以上正本證明與原本無異 本件不得上訴 中　　華　　民　　國　　96　　年　　9 　　月　　5 　　日 書記官　白俊傑