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臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　97年度訴字第2010號 原　　　告　甲○○ 訴訟代理人　黃柏璋律師 被　　　告　乙○○ 　　　　　　　　　　　　4樓 訴訟代理人　游開雄律師 複代理人　　吳保任律師 上列當事人間請求返還違約金事件，經本院於民國97年10月30日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：兩造於民國97年6 月4 日簽立不動產買賣契約， 原告向被告購買坐落台北縣土城市○○街○○巷○ 號及台北縣 土城市○○街○○巷○ 號房屋，原告業已交付被告第一期款（ 簽約款）新台幣（下同）400 萬元。詎被告於民國97年8 月 7 日以存證信函主張原告違約，而依系爭不動產買賣契約第 12條約定，解除系爭買賣契約，並沒收原告業已交付之第一 期價金400 萬元作為懲罰性違約金。按約定之違約金額過高 者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。查系 爭買賣契約雖經解除，惟被告並未受何損害，且土城地區房 地產交易熱絡，被告隨時可再出售於他人，原告之所以無法 如期繳付期款，係因無法貸到仲介陳稱可貸到之額度，加上 原告之配偶罹有白內障，幾近失明，無法工作賺錢，原告又 須照顧小孩及公婆，致無法如期繳款，並非有何惡意，審酌 客觀一切經濟狀況，違約金應以實際總價金之5.8 ％為合理 ，最高法院92年度台上字第1431號及台灣高等法院台南分院 90年度上字第103 號判決亦同此意旨。查系爭房地買賣價金 ，實際約定金額為2850萬元，契約虛偽記載為3200萬元，今 不論依那一個金額，被告將原告已繳付之第一期款400 萬元 全部沒收，均屬過高。被告應返還原告0000000 元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。請准供擔保而為假執行。 二、被告則以：系爭不動產買賣契約第四條約定，雙方共同委任 僑馥建築經理股份有限公司（以下簡稱僑馥公司）辦理買賣 價金信託履約保證，而本約買賣價金則匯入僑馥公司於金融 機構所開立之不動產價金信託專戶，原告於97年6 月4 日簽 約後之翌日，即將第一期款項400 萬元匯入前揭價金信託帳 戶中。嗣後原告突然無故拒絕履行，被告屢以存證信函定期 催告，原告均置之不理，亦不回應其毀約之原因，被告迫不 得已，僅得依系爭買賣契約第12條規定解除買賣契約，並沒 收原告已支付之價金400 萬元。詎被告通知僑馥公司上開情 事後，僑馥公司竟催促原告對被告提起訴訟，僅將原告未爭 執之20萬元撥款與被告，並凍結其餘款項，故被告主張被沒 收之400 萬元違約金，有380 萬元尚存於僑馥公司之信託專 戶中，被告並未取得該筆款項，自無從返還予原告。原告主 張被告未受任何損害，沒收400 萬元之違約金過高。惟查， 系爭契約第12條第2 項已明定「本約簽訂後，甲方若有擅自 解約、不為給付或違約情事致本約解除，除應負擔乙方所受 損害之賠償外，並同意將已支付之價金作為懲罰性違約金給 付乙方由僑馥建經將信託專戶之價金餘額結算後交付乙方」 ，故該違約金為懲罰性違約金之性質，則被告究竟受有多少 損害即非判定違約金是否過高之依據。原告另主張係因被告 之故意侵害行為，致使原告無法如願向金融機構貸得足夠之 金錢，以便繳付價金云云，此未據原告舉證證明被告有何故 意侵害行為，對此主張被告否認之。縱認此一懲罰性違約金 仍應受民法第252 條違約金是否過高之審查，然客觀上被告 所沒收之違約金尚非過高。參酌中華民國90年9 月3 日內政 部台（九十）內中地字第90836628號公告修訂成屋買賣契約 書範本第10條違約罰則規定「買方逾期達五日仍未付清期款 或已付之票據無法兌現時，買方應按逾期期款部分附加法定 利息於補付期款時一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或 遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告，經送達逾七 日內仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約 金，但所該沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五 為限，賣方不得另行請求損害賠債」等範本之規定，就價金 沒收作為違約金，價金比例以不超過房地總價百分之十五為 標準。查系爭不動產之總價為2850萬元，此為雙方所不爭執 ，而被告所沒收之價金為400 萬元，經核算僅為總價款之百 分之14（400 ÷2850＝0.14），並未超過房地總價百分之15 ，故就前揭客觀之標準而言，被告沒收400 萬元之違約金難 謂有違約金過高之情事等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。 如受不利判決，請准供擔保免為假執行。 三、兩造不爭執之事實：兩造於97年6 月4 日簽立不動產買賣契 約，原告向被告購買被告所有坐落台北縣土城市○○街○○巷 ○ 號及台北縣土城市○○街○○巷○ 號房屋，原告已交付被告 第一期款400 萬元，因原告未依約定繳納第二期款，經被告 定期催告後仍未繳納，被告於97年8 月7 日依系爭不動產買 賣契約第12條約定，解除契約，並沒收原告業已交付之第一 期價金400 萬元作為懲罰性違約金。 四、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法 第二百五十二條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提 出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適 裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事 人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就 違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責 任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之 體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力 、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自 由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之 違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該 約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以 實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法 院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，最高法院93年度台 上字第909 號判決意旨參照。查系爭契約第12條第2 項約定 「本約簽訂後，甲方若有擅自解約、不為給付或違約情事致 本約解除，除應負擔乙方所受損害之賠償外，並同意將已支 付之價金作為懲罰性違約金給付乙方由僑馥建經將信託專戶 之價金餘額結算後交付乙方」，被告所沒收為原告所支付之 第一期款（簽約款）400 萬元，原告主張被告沒收違約金40 0 萬元有過高之情事，惟未舉證以實其說，法院對兩造就違 約金之約定仍應予以尊重。復參酌中華民國90年9 月3 日內 政部台（九十）內中地字第90836628號公告修訂成屋買賣契 約書範本第10條違約罰則規定「買方逾期達五日仍未付清期 款或已付之票據無法兌現時，買方應按逾期期款部分附加法 定利息於補付期款時一併支付賣方，如逾期一個月不付期款 或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告，經送達逾 七日內仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違 約金，但所該沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十 五為限，賣方不得另行請求損害賠債」，其就價金沒收作為 違約金，係以不超過房地總價百分之15為標準。查系爭不動 產之總價為2850萬元，此為雙方所不爭執，而被告所沒收之 價金為400 萬元，經核算僅為總價款之百分之14（400 ÷ 2850 ＝0.14） ，並未超過房地總價百分之15，亦難認為違 約金有過高之情事，再查近來經濟蕭條，台灣房價有下跌之 趨勢，系爭房屋於買賣契約解除後迄今尚未售出，若原告如 期履行債務，被告本可得到2850萬元之利益，現因契約解除 ，被告重行銷售，尚需支出佣金，及受到房價下跌之損害， 是被告沒收400 萬元之違約金難謂有違約金過高之情事。 五、原告請求被告返還價金0000000 元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由， 應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗， 應併予駁回。 六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。 中　　華　　民　　國　　97　　年　　11　　月　　28　　日 民事第三庭 法　官　陳映如 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀 中　　華　　民　　國　　97　　年　　11　　月　　28　　日 書記官　李錦輝