裁判書系統

臺灣板橋地方法院板橋簡易庭民事簡易判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　 100年度板簡字第1061號 原　　　告　游聰賢 　　　　　　游志成 　　　　　　游阿昧 　　　　　　游忠景 　　　　　　游阿泉 　　　　　　游炳釧 　　　　　　蔡璧如 　　　　　　游金輝 　　　　　　游任良 　　　　　　簡游椪治 　　　　　　林福財 　　　　　　林家弘 共　　　同 訴訟代理人　鄭崇文律師 被　　　告　呂芳財 訴訟代理人　陳國雄律師 上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 及 理 由 甲、兩造聲明及陳述要旨： 一、原告主張： （一）查被告前與訴外人銓盈建設股份有限公司等計27人委託許 峻銘律師於民國（下同）98年3月10日以板橋66支郵局第 67、68及70號存證信函通知原告等及其餘共有人略以：坐 落新北市中和區（原台北縣中和市○○○段553、554、 568、569、570、571、572、582、583地號等共有土地， 其等計27人擬依土地法第34條之1相關規定以每坪新台幣 （下同）58萬元出售予游阿海，並已簽立買賣契約，爰依 土地法第34條之1相關規定，通知包括原告等人在內之其 餘共有人行使主張優先購買權。嗣原告等人乃委託鄭崇文 律師於98年3月16日以中和大華郵局第81號存證信函明確 聲明優先承買，並經二次約定付款、簽約未果，為此，原 告等人乃依系爭買賣契約約定，直接向法院提存20％之定 金，其中被告部分提存18萬元，則依民法第248條規定， 雙方買賣契約業已成立。 （二）原告依據業已成立之買賣契約及民法第348條規定，謹先 請求被告名下新北市中和區（原台北縣中和市○○○段 ○○○○號土地持分（土地面積：1788.85平方公尺，地目： 建，權利範圍：2/2160，以下簡稱系爭土地），於原告等 給付該土地尾款之同時，平均移轉登記予原告12人共有。 （三）又被告名下台北縣中和市○○段○○○○號土地持分換算地 坪計0.5坪，買賣價格為每坪58萬元，則此筆土地買賣價 金計29萬元（0.5坪×58萬＝29萬元），而其中20％定金 計58, 000元，已包含於前開9筆土地之定金提存金18萬元 內，為此，原告等12人僅需就尾款232,000元（290,000－ 58,000＝232,000）平均給付，即為已足，即每人給付金 額為19,334元（232,000÷12＝19,333.33），併予陳明。 有關上開尾款，原告等並以本書狀繕本之送達為準備付款 之通知，請被告於通知送達之翌日起十日內逕向原告訴訟 代理人聯繫領款，逾期即依法提存。 並聲明：求為判決：被告應於原告等12人分別給付19,334元 之同時，將系爭土地其名下坐落新北市○○區○○段553地 號土地所有權之應有部分（土地面積：1788.85平方公尺， 地目：建，權利範圍：2160分之2）平均移轉登記予原告等 12人共有，訴訟費用由被告負擔。 二、被告則以： （一）原告等人就無效之系爭土地買賣，依法無優先承購權可言 ： １按土地法第34條之1第4項所規定之優先承購權乃物權之先 買權，為形成權之一種。此形成之行使，須以行使時所有 人與第三人間之買賣契約有效存在為前提，土地法第34條 之1第4項規定共有人優先承購權之發生，係以他共有人出 賣其應有部分與第三人之買賣契約有效成立為前提，倘該 買賣契約係屬無效，或買賣行為被撤銷而不存在時，即無 共有人優先承購權發生之可言（最高法院98年度台上字第 734號判決、最高法院83年度台上字第271號判決、最高法 院77年度台上字第166號判決意旨參照)。 ２又公司為讓與全部或主要部分營業或財產之行為，因涉及 公司重要營業政策之變更，基於保護公司股東之立場，須 先經董事會以特別決議（三分之二以上董事出席，出席董 事過半數之決議）向股東會提出議案（公司法第185條第5 項）。並於股東會召集通知及公告中載明其事由（公司法 第185條第4項），不得以臨時動議提出（公司法第172條 第5項）並經股東會以特別決議（應有代表已發行股份總 數三分之二以上股東出席，出席股東表決權過半數之同意 ）通過後始得實行。是以公司未經股東會上開特別決議通 過即為主要財產之處分，係屬無效之行為（最高法院97年 度台上字第2216號判決意旨、最高法院80年度台上字第 434號判決意旨參照)。 ３經查：訴外人銓盈建設股份有限公司係坐落新北市○○區 ○○段553、554、568、569、570、571、572、582、583 地號土地之共有人，系爭土地之應有部份權利且屬訴外人 銓盈建設股份有限公司之主要財產，有訴外人銓盈建設股 份有限公司之資產負債表足稽。惟因訴外人銓盈建設股份 有限公司同意出售系爭土地權利予第三人游阿海之處分行 為，未先經董事會以特別決議（三分之二以上董事出席， 出席董事過半數之決議）向股東會提出議案，更無以召集 股東會並經股東會以特別決議通過之方式為之，有訴外人 銓盈建設股份有限公司股東即肯仲建設股份有限公司98年 3月23日寄發之板橋66支局第98號存證信函為憑。基此， 承依上開最高法院判決所揭櫫之意旨足證，訴外人銓盈建 設股份有限公司未經股東會特別決議通過即為主要財產之 處分，係屬無效之行為，則訴外人銓盈建設股份有限公司 與其他共有人出賣系爭土地應有部分予第三人游阿海之買 賣契約即屬無效，自不生共有人之優先承購權可言。訴外 人銓盈建設股份有限公司除已將上情於98年4月6日以板橋 66支局第116號存證信函會知受任人許峻銘律師外，出售 系爭土地之27名共有人等(含被告在內)，並再於98年6月4 日以(98)瑞國律字第0602號律師函復達原告等人上旨，堪 證原告等人對此知之甚稔。 ４綜上以言，土地法第34條之1第4項規定之他共有人之優先 承購權，既以買賣關係存在為前提，茲因系爭土地之買賣 契約無效，故而原告等共有人即無優先承購權之可言。 （二）原告蔡璧如非系爭568、569、570、572、582、583六筆地 號土地之共有人，是其無權對上開地號土地主張優先承購 權，則原告等人(含原告蔡璧如在內)於98年3月16日以中 和大華郵局第81號存證信函統就系爭九筆地號土地所主張 之優先承購權，於法未合，無優先承購權發生之可言： １按土地法第34條之1第4項共有人之優先承購權，應係存在 於各別之共有物上，共有人若欲行使優先承購權，必須各 就個別之共有物為主張，方符合法條文意(最高法院97年 度台上字第1307號判決意旨參照)。 ２承上，系爭九筆地號土地之共有人並非均相同，且系爭土 地買賣契約關係亦分別就系爭553、554、571地號土地、 系爭570地號土地、系爭568、569、572、582、583地號土 地個別為之，被告等共有人亦分別就各該買賣關係向原告 等人函達通知。然查，原告等人(含原告蔡璧如在內)固曾 於98年3月16日以中和大華郵局第81號存證信函主張欲就 系爭九筆地號土地行使優先承購權，惟原告蔡璧如並非系 爭568、569、570、572、582、583六筆地號土地之共有人 ，足證原告等人若欲行使優先承購權，必須各就個別之共 有物為主張，方始適法，但觀原告等人據以主張伊行使優 先承購權之前開函件，顯然未見就個別之共有物為主張之 旨，足認原告等人攏統而為之優先承購權主張，於法有違 ，自不生優先承購權發生之可言。 （三）原告等人不得僅就被告之應有部分主張優先承購而訴請移 轉登記該應有部分： １按共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有之土地者 ，他共有人雖亦得依同條第四項規定，以同一價格優先承 購，惟共有人既係出賣共有物，而非出賣其應有部分，則 主張優先承購之共有人亦應就共有物全部按同一價格為承 購，不得主張僅承購其中若干應有部分，而按該應有部分 計其價金（最高法院97年度台上字第2222號判決意旨參照 )。 ２承上以論，倘原告等人欲就系爭土地行使優先承購權（此 為假設語氣，被告仍否認原告有優先承購權)，則原告等 人依法即應就系爭九筆地號土地之全部按同一價格為承購 ，不得任擇而僅承購其中屬被告若干之應有部分，按該應 有部分計其價金，並訴請移轉登記。否則，將使共有人間 之法律關係趨於不確定之狀態，亦與土地法第34條之1第4 項規定意在簡化共有關係之立法意旨不符。準此，本件原 告等人之起訴即不合法，依法應予駁回。 （四）系爭九筆地號土地之共有人嗣再因部分共有人移轉其應有 部分，而由善意之第三人新取得所有權，致「共有人」與 「應有部分之權利範圍」，已然更易，則不但原告等人據 以主張行使優先承購權之基礎，已匹變，新取得所有權之 共有人之權益，理應併受保護為是，則如猶認原告等人得 資以行使優先承購權，是否與土地法第34條之1第4項所定 之共有人優先承購權，僅有債權效力之規定無違，亦非無 疑！ （五）另對於本案系爭土地優先購買權之行使，除原告等人外， 尚有共有人曾英沅、李文雄二人同時於100年3月18日分別 以板橋郵局66支局第79號、80號存證信函函覆，並為優先 購買之意思表示，依據土地法第34條之1之規定，原告等 人與上開共有人曾英沅、李文雄二人即應各按土地所有權 持分比例，共同優先購買系爭土地。從而，原告等逕自主 張為本案系爭土地全部之優先購買人，顯然依法不符。又 查，原告等除以被告為提存物受取人，向臺灣板橋地方法 院提存20%之定金18萬元外，亦同時對訴外人銓盈建設股 份有限公司等其他共有人為系爭買賣契約定金之提存，卻 獨獨未對已行使優先購買權之前開訴外人曾英沅、李文雄 二人為提存，顯見原告等早已明知渠等之優先購買權因有 其他共有人聲明優先購買，而與法定程序不合，始將訴外 人曾英沅、李文雄二人部分除外，擬以投機之心態避重就 輕，而達優先購買之企圖，足證原告等之優先購買權根本 依法不符，其主張毫無理由，應予駁回。 等語置辯，並聲明：求為判決：駁回原告之訴，訴訟費用由 原告負擔。 乙、得心證理由： 一、按原告之訴，依其所訴之事實，在法律上顯無理由者，法院 得不經言詞辯論，逕以判決駁回之，民事訴訟法第249 條第 2項定有明文，此一規定於簡易程序亦有適用（民事訴訟法 第436條第2項規定參照）。 二、「按共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有之土地者 ，他共有人雖亦得依同條第4項規定，以同一價格優先承購 ，惟共有人既係出賣共有物，而非出賣其應有部分，則主張 優先承購之共有人亦應就共有物全部按同一價格為承購，不 得主張僅承購其中若干應有部分，而按該應有部分計其價金 。至於共有人出賣共有土地未合於土地法第34條之1第1項規 定之情形，其出賣之標的既為共有物，則他共有人亦不得逕 認該共有人係出賣其應有部分，而僅就該應有部分主張優先 承購。」（最高法院97年度台上字第2222號判決意旨參照） 。本件原告主張：被告前與訴外人銓盈建設股份有限公司出 售新北市○○區○○段○○○○號等共有土地予第三人游阿海 ，因原告等為上開土地之共有人，乃依土地法第34條之1第4 項規定請求以同一價格優先承購被告就系爭房地之應有部分 一節，業經原告自承在卷（參見起訴狀），則被告與訴外人 銓盈建設股份有限公司及其他上開土地之共有人既係出賣系 爭土地（即共有物），非僅出賣其應有部分，則無論其出賣 是否合於土地法第34條之1第1項規定，原告等均無從僅就被 告之應有部分主張優先承購，故原告等起訴請求被告應於原 告等12人分別給付19,334元之同時，將系爭土地其名下坐落 新北市○○區○○段○○○○號土地所有權之應有部分（土地 面積：1788.85平方公尺，地目：建，權利範圍：2160分之2 ）平均移轉登記予原告等12人共有，並非有當，要難准許， 爰不經言詞辯論，逕予駁回。 結論：本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第436條第2項、 第249條第2項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 100 年 8 月 5 日 臺灣板橋地方法院板橋簡易庭 法 官 李昭融 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本庭（新北市○○區○○ 路1段30巷1號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後 送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（ 須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費 。 中 華 民 國 100 年 8 月 5 日 書記官 黃大千