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宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　100年度板簡字第687號 原　　　告　文斯有限公司 法定代理人　林阿豆 訴訟代理人　劉孟錦律師 複　代理人　周珮琦律師 被　　　告　亞曼妮國際有限公司 法定代理人　張秀美 被　　　告　謝財益 共　　　同 訴訟代理人　潘東翰律師 上列當事人間100 年度板簡字第687 號請求返還租賃房屋等事件 ，於中華民國100 年7 月11日辯論終結，於中華民國100 年7 月 25日下午4 時整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如 下︰ 　　　　法　官　程萬全 　　　　書記官　石于倩 　　　　通　譯　胡文昇 朗讀案由，當事人均未到 法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下 ： 主 文 被告亞曼妮國際有限公司應將新北市中和區景平三五三號一、二 、三、四樓之房屋及新北市中和區景平三五五號一、二、四樓之 房屋遷讓返還原告。 被告應自民國一百年八月二日起至遷讓返還前項建物之日止，按 月連帶給付原告新台幣叁拾伍萬捌仟元。 被告應自民國一百年四月十五日起至遷讓返還前項建物之日止， 按月連帶給付原告新台幣叁拾伍萬捌仟元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 本判決第一、二、三項得假執行。但被告如以新臺幣壹佰零伍萬 陸仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。 事 實 及 理 由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。原告起訴聲明請求：（一）被告 亞曼妮國際有限公司應將新北市中和區景平353 號1 、2 、 3 、4 樓之房屋及新北市中和區景平355 號1 、2 、4 樓之 房屋遷讓返還原告。（二）被告應自民國（下同）100 年4 月15日起至遷讓返還前項建物之日止，按月連帶給付原告新 台幣（下同）0000000 元。嗣於100 年7 月11日縮減訴之聲 明為請求：（一）被告亞曼妮國際有限公司應將新北市中和 區景平353 號1 、2 、3 、4 樓之房屋及新北市中和區景平 355 號1 、2 、4 樓之房屋遷讓返還原告。（二）被告應自 100 年8 月2 日起至遷讓返還前項建物之日止，按月連帶給 付原告358000元。（三）被告應自100 年4 月15日起至遷讓 返還前項建物之日止，按月連帶給付原告716000元。核屬減 縮應受判決事項之聲明，應予准許，合先敘明。 二、原告主張： （一）原告與被告亞曼妮國際有限公司於95年12月15日就系爭房 屋訂立房屋租賃契約，約定租期自96年4 月15日起至100 年4 月14日止，每月租金為358000 元。 （二）租期屆滿前原告以台北長春路郵局第000185號存證信函表 示屆期不同意續租之意旨，詎料被告亞曼妮國際有限公司 竟拒不遷讓返還系爭建物，經原告復於100 年4 月18 日 委請律師以台北古亭郵局第000672號存證信函催告搬遷並 賠償違約金，被告亞曼妮國際有限公司迄今亦置之不理。 （三）按被告亞曼妮國際有限公司占有系爭建物已無正當權源， 原告自得依民法第455 條、第767 條規定，請求被告亞曼 妮國際有限公司將系爭建物遷讓返還予原告。且被告亞曼 妮國際有限公司於租期屆滿後無權占用系爭建物而受有利 益，致原告受有相當於每月租金358000元之損害，原告亦 得依民法第179 條、第184 條規定，請求被告亞曼妮國際 有限公司自100 年4 月15日起至遷讓返還系爭建物之日止 按月返還相當於租金之不當得利358000 元。 （四）次依系爭租賃契約第8 條第6 項約定：「若未即時遷離， 交還本租賃標的物，甲方可向乙方請求按照原租金5倍 之 違約賠償金至乙方遷離為止」，是以原告另請求被告亞曼 妮國際有限公司應自100 年4 月15日起至遷讓返還系爭建 物之日止按月賠償二倍租金之違約金（即按月賠償違約金 新台幣716000元） 。 （五）查被告謝財益為保證人，系爭房屋租賃契約第九條並載明 ：「乙丙方應遵守本合約各項內容，乙方( 即被告亞曼妮 國際有限公司) 如有違反，丙方( 即被告謝財益) 應負連 帶清償責任並放棄先訴抗辯權。」原告爰依民法第273 條 之規定，請求被告謝財益應與被告亞曼妮國際有限公司連 帶給付如第二、三項聲明。 為此爰依租賃契約及不當得利之法律關係，求為判決：（ 一）被告亞曼妮國際有限公司應將新北市中和區景平353 號1 、2 、3 、4 樓之房屋及新北市中和區景平355 號1 、2 、4 樓之房屋遷讓返還原告。（二）被告應自100 年 8 月2 日起至遷讓返還前項建物之日止，按月連帶給付原 告358000元。（三）被告應自100 年4 月15日起至遷讓返 還前項建物之日止，按月連帶給付原告716000元。 （六）對於被告抗辯之陳述： ⑴被告稱：「原告曾分別於99年5 月18日及100 年4 月間以 電子郵件方式寄送房屋租賃契約予被告，致使被告有合理 可信理由認為原告就系爭租賃物會與被告繼續續約」云云 ，實與事實不符：經查原證1 號房屋租賃合約第5 大項「 租賃期」第2 小點約定：「乙方（即被告）如要求續約， 需在本合約期滿2 個月前向甲方（即原告）提出書面申請 」，是以事實上為原告於接獲被告續約申請後，始委請律 師代為研議租約草稿並寄送予被告，惟被告法定代理人屢 屢藉口「出國」或「事忙」云云而未與原告正式簽立新租 約，豈可將之歸咎於原告？被告實有顛倒因果之嫌。 ⑵次按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示 ，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對 於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關 於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件 之性質定之」民法第153 條第2 項定有明文。準此，房屋 租賃契約雖不以書面為必要，惟就契約必要之點，例如租 期、押租金數額及給付方式等必要之點仍需意思表示一致 始能稱契約成立。經查，參照被證1 號及被證2 號之租約 草稿，與原證1 號原租賃契約相較，有諸多條款增刪修改 ，被告對於租約草稿並無任何回應，甚至藉口「出國」或 「事忙」而未排定時間到場簽約，豈可謂有諾成契約之適 用？且迄今未能簽立新租約乃可歸責於被告而非原告，被 告何來「正當合理信賴會續約」？ ⑶末按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為 民法第252 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提 出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥 適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關 當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債 務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張 及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法 自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意 願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客 觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人 主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於 法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如 何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受 該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定 之本旨（最高法院93年度台上字第909 號判決參照）。準 此，「違約金額過高而顯失公平」之舉證責任在被告而非 原告，況系爭租賃物位處商業精華地區，交通便利繁榮， 有諸多知名商家例如麥當勞（願以50萬元/ 月承租）、屈 臣氏（願以45 萬 元/ 月承租）等皆有承租意願（只是礙 於被告尚未遷離，故尚無法與該些商家正式訂約），商業 價值高；且原租約第8 條第6 項約定：「若未即時遷離， 交還本租賃標的物，甲方可向乙方請求按照原租金5 倍之 違約賠償金至乙方遷離為止」，現原告僅起訴主張「2 倍 違約金」，已屬適宜，無再行酌減之必要。 三、被告則以： （一）依民法第421 條規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方 以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。」，進 一步言，所謂「租賃」，為諾成契約，其契約之成立係以 當事人間約定，一方以物租與他方使用，他方支付對價為 要件，此最高法院19年上字第343 號、33年上字第637 號 及46年臺上字第519 號判例可參。查原告曾於100 年5 月 18日曾以電子郵件寄發房屋租賃契約與被告，約定原租賃 契約租賃期自99年4 月15日展期3 年至102 年4 月14日止 ，復於今年4 月間亦以電子郵件寄發協議書，原告同意被 告就雙方於民國95年12月15日所訂立之租賃合約書於100 年4 月14日屆滿後，同意以原房屋租賃合約書之條件，讓 乙方即被告展延兩個月。是原告前述行為讓被告有合理可 信理由認原告就系爭租賃物會與被告繼續續約，加之今年 適逢建國百年，掀起結婚熱潮，被告公司於去年底今年初 即與諸多欲將結婚新人簽定拍攝婚紗契約，致被告一時難 已另覓新址履行已簽訂之拍攝婚紗契約，是原告雖於100 年1 月18曾以存證信函通知被告不再續約，惟揆諸前揭說 明，被告實屬無奈。為被告前已交付原告三個月之押租金 ，是原告可以該押租金抵充被告延長使用系爭租賃物之代 價。另被告公司現已另覓新址，將於8 月1 日搬遷，如前 揭押租金有不足抵充被告延長使用系爭租賃物之部分，被 告願將不足部分如數交付於原告，以維原告權益。 （二）按當事人約定之違約金過高者，得由法院依職權予以酌減 。民法第252 條著有明文。次按當事人約定之違約金過高 者，得由法院依職權予以酌減。契約當事人約定之違約金 是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人 實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可 享受之一切利益為衡量標準。而債務已為一部履行者，法 院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。是當事人所受 之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，均 應加以審酌（最高法院84年台上字第978 號判決要旨參照 ）。又此項違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅 。惟依民法第260 條規定意旨推之，其因契約解除所生之 損害，並不在斟酌之列（最高法院86年度台上字第1084號 判決要旨參照）。 （三）復次按民法第216 條規定，損害賠償除法律另有規定或契 約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及 所失利益（消極損害）為限。既存利益減少所受之積極損 害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。又 依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可 得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實 有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取 得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定 之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高 法院95年度台上字第2895號判決要旨參照）。 （四）就本件言，原告既未提出其有一定之計劃或依他特殊情事 可認其必受有該項利益，自難認其主張每月716000元係其 所失利益，為此，懇請鈞院審酌本件違約金為每月716000 元實屬過高，請依職權予以酌減。等語置辯，並聲明：請 求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。如受不利判決， 被告等願供檐保，請准宣告免為假執行。 四、原告主張之事實，業據提出房屋租賃契約、台北長春路郵局 第000185號存證信函、台北古亭郵局第000672號存證信函及 回執、100 年房屋稅繳納通知書7 紙等件影本為證，兩造於 最後言詞辯論期日同意以押金抵充100 年8 月1 日之前所積 欠之部分租金，其餘租金部分以支票（票號BG0000000 ，面 額207871元、發票日期為100 年7 月15日、付款銀行為臺灣 土地銀行中和分行）當庭給付，故100 年8 月1 日之前所積 欠之租金巳全部清償完畢。被告同意於100 年8 月1 日將系 爭房屋點交於原告。惟被告就違約金部份則以前詞置辯。是 本件應審酌者為原告請求按租金之2 被計算之違約金是否過 高？ 五、本院之判斷： （一）返還房屋部分： 按「承租人於租賃關係終止後應返還租賃物。」，民法第 第455 條定有明文。經查：兩造就系爭房屋之租約業於10 0 年4 月14日因期限屆滿而消滅，而兩造嗣後合意被告得 使用系爭房屋至100 年7 月31日，則兩造間租賃關係已於 100 年7 月31日終止在案，揆諸前開規定，被告自應將所 租賃房屋遷讓返還予原告，而被告亦同意於100 年8 月1 日將系爭房屋點交於原告，是原告依租賃契約之法律關係 ，請求被告返還系爭房屋，為有理由，應予准許。 （二）不當得利部分： 再按被告亞曼妮國際有限公司於租期屆滿後無權占用系爭 建物而受有利益，致原告受有相當於每月租金358000元之 損害，原告亦得依民法第179 條、第184 條規定，請求被 告按月返還相當於租金之不當得利358000元，經查：兩造 於最後言詞辯論期日同意以押金抵充100 年8 月1 日之前 所積欠之部分租金，其餘租金部分以支票（票號BG000000 0 ，面額207871元、發票日期為100 年7 月15日、付款銀 行為臺灣土地銀行中和分行）當庭給付，故100 年8 月1 日之前所積欠之租金巳全部清償完畢，是被告等應自100 年8 月2 日起至遷讓返還系爭建物之日止按月返還相當於 租金之不當得利358000元。是原告請求被告等應自100 年 8 月2 日起至遷讓返還系爭建物之日止按月返還相當於租 金之不當得利358000元，亦有理由，應予准許。 （三）違約金部分： 又按「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額」， 為民法第252 條所明定。另按系爭租賃契約第8 條第6 項 約定：「若未即時遷離，交還本租賃標的物，甲方可向乙 方請求按照原租金5 倍之違約賠償金至乙方遷離為止」。 經查：被告於終止租約後未即時遷讓交還系爭房屋，原告 自得請求被告自終止租約之翌日（即100 年4 月15日）起 迄遷讓返還系爭房屋之日止，按月賠償違約金，至其數額 ，上開以租金2 倍計算之違約金即716000元，顯然過高而 未盡合理，爰審酌被告業以押租金抵充積欠原告之租金及 原告因不能收回系爭房屋所受之損害為每月相當於租金之 不當得利，爰酌減為以每月358000元之違約金為適當。是 原告請求被告應自100 年4 月15日起至遷讓返還前項建物 之日止，按月連帶給付原告358000元為有理由，逾此部分 隻請求即屬無據，應予駁回。 六、從而，原告本於租賃契約、不當得利之法律關係，請求被告 亞曼妮國際有限公司應將新北市中和區景平353 號1 、2 、 3 、4 樓之房屋及新北市中和區景平355 號1 、2 、4 樓之 房屋遷讓返還原告。被告應自100 年8 月2 日起至遷讓返還 前項建物之日止，按月連帶給付原告358000元。被告應自10 0 年4 月15日起至遷讓返還前項建物之日止，按月連帶給付 原告358000元，即無不合，應予准許。逾此部分之請求為無 理由，應予駁回。 七、本件兩造法律關係及事實已臻明確，兩造其餘主張、陳述及 其他未經援用之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰 不予一一論述，附此敘明。 八、本件係就民事訴訟法第 427條第1項至第4項訴訟適用簡易程 序所為判決，就被告敗訴部分，爰依職權宣告假執行及被告 得供相當擔保金額而免為假執行。 中 華 民 國 100 年 7 月 25 日 臺灣板橋地方法院板橋簡易庭 書記官 石于倩 法 官 程萬全 上列為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 100 年 7 月 25 日 書記官 石于倩