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宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　103年度板簡字第477號 原　　　告　漢禧建設有限公司 法定代理人　魏明煌 訴訟代理人　藍蕙如 被　　　告　江敏 訴訟代理人　楊愛基律師 上列當事人間103 年度板簡字第477 號返還租賃房屋等事件於中 華民國 103 年 7 月 14 日言詞辯論終結，103 年 7 月 28 日 下午 1 時 30 分整，在本院板橋簡易庭第 3 法庭公開宣示判決 出席職員如下： 　　法　　　官　游婷麟 　　法院書記官　蔡斐雯 朗讀案由到場當事人：均未到 法官宣示判決，判決主文及其事實、理由之要領如下： 主 文 被告應應給付原告新台幣１９４,２００元，及其中新台幣４６, ２００元及自民國１０３年４月１７日起至清償日止，按年息百 分之５計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔１０分之４，其餘由原告負擔。 本判決第一項部份得假執行；但被告如以新台幣１９４,２００ 元為原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有民事 訴訟法第255 條第1 項但書規定之各款情形之一者，不在此 限。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告 已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262 條 第1 項亦定有明文。本件原告於辯論時就原主張請求「被告 應將門牌號碼新北市○○區○○路 ○○ 號 1 樓房屋（即建 號：4706）騰空遷讓返還予原告。被告應給付原告102500 元及起訴狀繕本送達被告之翌日起，按週年利率百分之 5 計算之利息；暨自民國（下同） 102 年 12 月 30 日中和 郵局第 2705 號存證信函送達被告之翌日起至遷讓返還上開 房屋之日止，按月給付原告 40000 元。」，縮減請求為「 被告應給付原告 102500 元及起訴狀繕本送達被告之翌日起 ，按週年利率百分之 5 計算之利息；暨自 103 年 1 月 3 日起至交還房屋止，按月給付違約金 20,000 元。」，並撤 回返還租賃房屋請求部分，經核合於上揭規定情形，應予准 許，合先敘明。 二、原告主張： （一）被告積欠自民國（下同）102 年8 月份至103 年1 月份之 租金，原告已依法終止租約： 1、兩造於102 年7 月4 日簽立房屋租賃契約，由被告向原告 承租門牌號碼：新北市○○區○○路○○號1 樓房屋及右側 空地，租期自102 年7 月10日起至103 年7 月9 日止共1 年，約定每月租金新臺幣（下同）20,000元，被告應於每 月10日以前繳納1 個月份租金（原證1 租約第1 條至第4 條參照）。 2、按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催 告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租 人得終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額 ，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其 租金於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時， 始得終止契約。」民法第440 條第1 項及第2 項可資參照 。 3、被告於102 年8 月12日繳交部分房租7,500 元後，至103 年1 月止皆未再給付租金，被告遲付租金達2 個月租額後 ，原告以102 年12月18日中和郵局第2642號存證信函催告 被告限期繳納積欠租金（原證2 ），催告期滿被告仍不支 付，原告再以102 年12月30日中和郵局第2705號存證信函 向被告為終止租約之意思表示（原證3 ），並已取得上開 存證信函之回執（原證4 ）。原告已合法終止租約，依民 法第455 條、租約第4 條約定，被告應將租賃物騰空遷讓 返還予原告。 （二）金錢給付部分： 1、被告應清償積欠之租金112,500元： 依原證1 租約第3 條及第4 條，被告應於每月10日以前繳 納1 個月租金20,000元予原告，惟被告就102 年8 月份之 租金僅給付7,500 元，尚積欠12,500元，亦未給付102 年 9 月至103 年1 月份共5 個月之租金計100,000 元（ 20,000×5 ＝100,000 ），原告依原證1 租約第3 條及第 4 條約定，請求被告給付積欠租金112,500 元。 2、被告自租約終止翌日起，應按月賠償原告違約金40,000元 ：依原證1 租約第8 條：「乙方於租賃期滿時，除經甲方 同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即 時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍 之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕 無異議。」故原告請求被告自租約終止即102 年12月30日 中和郵局第2705號存證信函送達被告之翌日起至交還房屋 止，每月支付按房租2 倍計算之違約金40,000元（20,000 ×2 ＝40,000 ） ，應屬有據。 （三）為此爰依租賃契約之法律關係提起本訴，求為判決：被告 應將門牌號碼新北市○○區○○路○○號1 樓房屋（即建號 ：4706）騰空遷讓返還予原告。被告應給付原告102500 元及起訴狀繕本送達被告之翌日起，按週年利率百分之5 計算之利息；暨自102 年12月30日中和郵局第2705號存證 信函送達被告之翌日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月 給付原告40000 元。並業據提出房屋租賃契約書、102 年 12月18日中和郵局第2642號存證信函、102 年12月30日中 和郵局第2705號存證信函、102 年12月18日中和郵局第 2642號存證信函及102 年12月30日中和郵局第2705號存證 信函之回執、新北市○○區○○路○○號1 樓房屋房屋稅繳 納證明書等件影本各乙份為證。 二、被告則以： （一）本件事實經過： 緣原告所有門牌號碼為新北市○○區○○路○○號1 樓之房 屋（系爭房屋），原係出租予訴外人李榮博經營牛肉麵店 ，李榮博於102 年7 月間刊登廣告，欲將頂讓上開店面。 被告看到廣告後，遂與李榮博接洽頂讓事宜，並與被告共 同達成協議，三方約定由被告承繼李榮博，繼續承租原告 之系爭房屋，並簽訂有租賃契約書（下稱系爭契約）一紙 為憑。依據雙方約定內容，系爭房屋按照現況交屋，所有 營業設備及裝潢、招牌歸被告所有，原告負責清潔粉刷， 被告使用之範圍包含一樓之騎樓及旁邊之空地。被告並當 場交付64000 元之頂讓金與李榮博，4 萬元之押租金予原 告。詎料，被告承租系爭房屋後，始發覺根本無法使用一 樓之騎樓及旁邊之空地，又系爭房屋髒亂不堪，經被告僱 人清潔粉刷，花費13500 元，且系爭房屋水管漏水，導致 被告無端支付水費4000元，另被告幫原告墊付7 月10 日 前之電費12500 元，此外，原告無端拆除被告之招牌，應 賠償被告64000 元。 （二）原告出租之房屋有瑕疵，應減少租金1萬元： 按物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第三百七十三 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕 疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵 。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。本節 規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。民法第354 條 、第359 條及第347 條分別定有明文。 本件被告承租系爭房屋，原欲作為休閒咖啡廳，並利用騎 樓及空地作為休閒空間，然因原告出租予被告之系爭房屋 具有不能使用騎樓及空地之瑕疵，導致被告經營休閒咖啡 廳之計畫受挫，至今無法開業，系爭房屋具有價值上之瑕 疵，應扣除一半之租金即1 萬元。 （三）原告應賠償被告清潔粉刷之費用1 萬3 千5 百元，被告主 張與租金抵銷： 兩造約定系爭房屋之清潔打掃由原告負責，惟原告交付之 系爭房屋髒亂不堪，經被告雇工清潔粉刷，支出費用1 萬 3 千5 百元，應由原告負擔，被告主張與原告之租金相互 抵銷。 （四）原告應賠償被告水管漏水及修繕費用4 千3 百元，被告主 張與租金抵銷： 原告交付之系爭房屋予被告時，系爭房屋之馬桶水管破裂 漏水，經被告通知原告修繕，原告均置之不理，導致系爭 房屋在被告未使用之情形下，因漏水增加水費4 千多元， 且原告修繕馬桶漏水，也支出3 百元，合計共4 千3 百元 ，應由原告負擔，被告主張與原告之租金相互抵銷。 （五）原告應賠償被告代墊之電費1 萬2 千5 百元，被告主張與 租金抵銷： 依系爭爭合約第7 條之約定，被告僅負責交屋之日即102 年7 月10日起之電費，102 年7 月10日前之電費應由原告 負擔。惟系爭房屋積欠102 年5 、6 月之電費，合計共 12500 元，應由原告負擔，被告主張與原告之租金相互抵 銷。 （六）原告應賠償被告招牌費用6 萬4 千元，被告主張與租金抵 銷： 依據兩造間之合約，系爭房屋之設備、裝潢及招牌歸被告 所有，而原告在未經被告同意之情形下，私下將系爭房屋 之招牌拆除，損壞被告之招牌，應賠償招牌費用6 萬4 千 元，被告主張與租金抵銷。 （七）原告主張返還租賃房屋並無理由： 本件被告交付原告4 萬元之押租金，及2 萬元之租金，加 計被告應負擔之清潔粉刷之費用1 萬3 千5 百元、水管漏 水及修繕費用4 千3 百元、積欠之電費1 萬2 千5 百元、 招牌費用6 萬4 千元，被告退還電費7 千5 百元，合計共 16萬1 千8 百元，足以支付系爭房屋到103 年11月之租金 （以每月1 萬元計算），是原告請求被告返還租賃房屋云 云，並無理由。 （八）違約方為原告，原告違反租約第 1 條、第 7 條、第 10 條卻片面終止租約，請駁回其訴，按甲方房屋所在地及使 用範圍：新北市○○區○○○ 00 號 1 樓（ 1 樓旁之空 地需負責管理及清潔）。簽約日是 102 年 7 月 4 日， 原告隱匿 1 樓旁違法定空地，在 102 年 7 月 10 日和 前手交接後才得管委會主委告知鋁隔間、冷氣、招牌為被 告頂讓物，102 年 7 月 17 日和管委會開會，明白告知 使用用途，管委會說要經過全體所有權人同意，並希望被 告和原告確認使用之地界，原告負責管理及清潔之約定至 今無法兌現，騎樓機車曾請警察移除，原告手寫著名傳真 騎樓所有權要被告轉給警察看，以證明騎樓是原告允諾租 賃使用，但警察卻說能放機車不能放桌椅，原告至今未有 排除機車讓被告得使用二樓牆上招牌架，至今該拆未拆， 而被告直立招牌卻被拆除。 （九）根據合約第 7 條，交付房屋日起，房屋之水電、瓦斯、 電話、管理費、清潔費由乙方即被告負擔，但交付房屋日 前水電、瓦斯、電話、管理費、清潔費，應由原告負擔， 12500 元係 7 月 10 日前原告應付未付，水費亦同，而 漏水是經自來水公司及管理組長告知緊急處理，水電行告 訴被告，早有知會並報價馬桶修繕，但未獲回應，此亦為 被告在簽約時未被告知的，7 月 10 日前清潔義務為原告 ，被告付清清潔粉刷費用 13500 元，原告謊稱橫式招牌 是牛肉麵店，事實上是直式招牌 102 年 12 月 10 日前 叫管理組長拆除，3層樓高店招牌。 （十）根據租約第 10 條乙方即被告未經甲方即原告同意，不得 頂讓，故原告是在同意訴外人李博榮將店頂讓被告，全部 空間得使用甲招牌、鋁隔間、冷氣為被告出資購買的作營 業用，卻拆毀直立招牌，理應負回復義務，而被告放置其 樓之娃娃被偷，放空地露天傘架不見，原告不僅不理，還 要被告做好敦親睦鄰，賠 10 萬元之公關贈品，至今原告 根本未拆除 2 樓招牌架讓被告得使用，被告根本不能使 用營運、收益，卻仍付管理費、水電、電話費等，善盡住 戶義務，一心等待原告和管委會達成圓滿協議，原告變更 設計多處，獲利甚豐，所有權人怨聲載道，被告迭請律師 協助促成和解，中庭空地更是全體住戶得自由進出，包括 原告，此亦為原告簽瞞之一部分 （十一）頂讓牛肉麵店由來：去年4 越間家母住院淡水馬偕，被 告看報紙廣告，遂致電給牛肉麵店前手即訴外人李博榮 ，想為家人創業，訴外人李博榮告知伊是基督徒不會騙 人，夫妻已老要退休照顧孫子，房子是建設公司的，要 賣一千萬元，如果承租可以享有這條件購屋，因此吸引 被告前去觀看。被告到牛肉麵店後，發現店裡煮麵設備 破舊不堪，未有抽油排煙符合環保衛生要求等設備，訴 外人李博榮的兒子向被告表示會協助設計裝潢，被告始 同意頂讓系爭牛讓麵店，並以隔間、冷氣、招牌、租賃 權含押金36000 元以10萬元成交。訴外人李博榮簽收訂 金後，被告向訴外人李博榮要店面之平面圖，但訴外人 李博榮的兒子卻阻擋，不認其曾有向被告表示週日要讓 被告丈量空間之承諾，還向被告說要先付款裝潢費3 分 之1 才能給平面圖，被告遂回應前手兒子說：「你連我 有什麼新設備都不知道，什麼用途，什麼餐飲類別都不 問，是不是應知道詳談後才有設計裝潢，平面圖只是現 場空間尺寸標示，根本連設計圖都不是，你卻要收錢顯 不合理。」等語，訴外人李博榮的兒子聽完後惱羞成怒 ，叫被告去找別家，但又始終不讓被告丈量，直到7 月 4 日才來電要求被告去簽約。中庭空地、旁邊空地、騎 樓使用是被告在交付訂金給訴外人李博榮前，先和原告 確認使用權無誤，而原告還派孫先生和被告交涉，當時 被告就已向孫先生講述會搭配咖啡飲料，看上的是對面 公園的運動人潮，可辦社區活動，空地可提供座位聊天 區，孫先生十分尊重被告之想法，也給予被告讚與，還 客氣的婉拒被告請客之邀請。訴外人李博榮本答應被告 4 月至7 月讓被告和工作人員可隨時觀摩學校，瞭解客 層及商圈之屬性，被告邀來廠商和律師，還捧場消費並 餽贈。孰料訴外人李博榮只收惠收錢，不給觀摩，還常 給被告臭臉看，十幾年店卻從不打掃。原告和訴外人李 博榮聯絡，明知被告看上的是空間，確認能使用空間後 才花錢頂店。而被告既無違約，又無欠租，更無因租屋 收益，故原告要求押金抵房租顯無理由。被告因租約簽 立而添購烘焙、烤具、桌椅、冰箱，並保留隔間、冷氣 ，並因原告提訟賠售設備，始終克盡敦親睦鄰之責任， 原告不但毫無損失，房子也因被告粉刷清潔賠售設備， 讓十年污垢得以清潔，更易招租。反倒是被告，因為原 告的交付瑕疵，開業創業不能，不像羅文嘉違建招鄰居 怨，被告被騙頂店，原告受益。 （十二）被告懷有理想要為家人築業，寄望ORGANO GOLD 全球營 運再創未來小子榮景夢挫。原告不認漏水造成的水費是 不公允的，漏水是因原告不修繕所造成，漏水修繕不只 三百元，被告曾向原告表示漏水需修繕，但原告均置之 不理，故被告只能關總開關以防止再漏水，至今根本不 能使用，是自來水公司發現異狀通知被告，被告才知道 。 （十三）招牌部分原告有缺失，店沒招牌如同人沒身份，主建物 和騎樓空地各占2 分之1 。①橫式招牌原告於拆除後未 拆鐵架，使被告之新招牌掛不上去，至今牆面不能用， 亦是原告未盡修繕義務所造成。②直式招牌原告擅自將 其拆除，被告向原告要求修復，但原告至今仍不理不睬 。 （十四）清潔粉刷費用係修繕之一部份，被告是和原告重新簽約 ，同意押金從36000 元漲至4 萬元時就要求粉刷清潔， 交付才有原狀改現狀，還特別標示7.10、7 月4 日原狀 是髒亂的。原告同意現狀交屋，亦即承認被告隔間、冷 氣建置是有價值的，也是有價金支付，故原告於強迫被 告搬遷時，就應當支付被告相當之費用。被告不是接續 前手租約，依約原告應盡修繕義務才符合租屋正義。 （十五）原告只有把一副鑰匙給被告，原告隨時可收回房屋，但 卻以會和管委會開會為由拖延。被告早在102 年7 月17 日就向原告表明若空地不能使用，原告需改善，否則被 告將解約。露天桌椅要為ORGANO GOLD ，咖啡免費招待 社區，被告有向原告公司孫先生表明被告之想法，亦獲 得孫先生之肯定與支持，被告也欲藉店做世新校友招待 所，再將成功模式引介OG至速食、超市、飯店、藥局、 診所等等。被告之準備期從102 年4 月就開始，餐飲業 特別要求環境清潔，故原告不認清潔粉刷費用是違約的 ，原告允諾被告之使用空間只剩當初的一半，故租金應 減一萬元，又電費12000 多元是被告本要原告交付空地 、騎樓使用完整支付後才付款，但怕原告以妨害其信用 （電表用戶之名字是原告）而誣賴被告，故聽從律師建 議代繳抵租金，被告在便利商店繳交電費後傳真收據給 原告。騎樓、空地是被告於102 年4 月就已向原告確認 含在被告之使用權內，被告才會於102 年7 月4 日與原 告簽訂租賃契約。招牌被拆，被告要申請營利事業登記 作業因而停擺。原告既承認現狀交屋就接受鋁隔間、冷 氣、掛扇建置價值64000 元、清潔粉刷之費用13500 元 、水管漏水及修繕費用4300元、積欠之電費20000 元、 匯款7500元、水費13500 元，合計共121800元，已足付 一年租金，不含招牌等損失。 等語置辯，並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負 擔。如受敗訴判決，並願供擔保免予假執行。 三、得心證之理由： （一）原告主張：被告向原告承租 1 樓房屋及右側空地，租期 自 102 年 7 月 10 日起至 103 年 7 月 9 日止共 1 年 ，月租 20,000 元。被告於 102 年 8 月 12 日繳交部分 房租 7,500 元後，至 103 年 1 月止皆未再給付租金， 被告遲付租金達 2 個月租額後，原告以 102 年 12 月 18 日催告，原告再以 102 年 12 月 30 日存證信函為終 止租約。被告應騰空遷讓承租 1 樓房屋返還予原告。被 告就 102 年 8 月份之租金僅給付 7,500 元，尚積欠 12, 500 元，亦未給付 102 年 9 月至 103 年 1 月份共 5 個月之租金，共 112, 500 元。被告應自 103 年 1 月 3日起至交還房屋止，按月給付違約金20, 000元等語。 （二）被告則以：系爭房屋原係出租李榮博經營牛肉麵店，被告 與李榮博頂讓，並與被告約定由被告承繼李榮博，繼續承 租原告之系爭房屋，有租賃契約書。系爭房屋按照現況交 屋，招牌歸被告所有，原告負責清潔粉刷，被告使用之範 圍包含一樓之騎樓及旁邊之空地。被告並當場交付 4 萬 元之押租金予原告。被告原欲作為休閒咖啡廳，並利用騎 樓及空地作為休閒空間，然系爭房屋有不能使用騎樓及空 地之瑕疵，導致被告經營休閒咖啡廳之計畫受挫，至今無 法開業，有價值上之瑕疵，應扣除一半之租金即 1 萬元 。被告僱人清潔粉刷，花費 13500 元，且系爭房屋水管 漏水，導致被告無端支付水費 4000 元，另被告幫原告 墊付 7 月 10 日前之電費 12500 元 (即 102 年 5、6 月之電費 )，被告水管漏水及修繕費用 4300 元，此外， 原告無端拆除被告之招牌，應賠償被告 64000 元，主張 抵銷。本件被告交付原告 4 萬元之押租金，及 2 萬元之 租金，加計被告應負擔，合計共 16 萬 1 千 8 百元，足 以支付系爭房屋到 103 年 11 月之租金（以每月 1 萬元 計算），是原告請求被告返還租賃房屋並無理由云云為辯 。茲分述如下: （三）查依原告提出被告所不爭執真正之租賃契約書第一條載明 甲方（即原告）房屋所在地及使用範圍新北市○○區○○ 路○○號1樓（一樓旁之空地須負責管理及清潔），是足認 被告向原告承租之標的為新北市○○區○○路○○號1樓房 屋，至於一樓旁之空地被告則須負責管理及清潔。 （四）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人 得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定 於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得 終止契約。民法第 440 條第 1.2 項定有明文。次按承租 人遲付租金，出租人得定相當期限催告，如期限內仍不支 付，出租人自得終止契約。(參最高法院 20 年上第 211 號判例 )原告主張系爭房屋租期自 102 年 7 月 10 日起 至 103 年 7 月 9 日止共 1 年，月租 20,000 元。被告 於 102 年 8 月 12 日繳交部分房租 7,500 元後，至 103 年 1 月止皆未再給付租金，被告遲付租金達 2 個月 租額後，原告以 102 年 12 月 18 日催告，原告再以102 年 12 月 30 日存證信函為終止租約等情。被告對於原告 主張 102 年 8 月 12 日繳交部分房租 7,500 元後，至 103 年 1 月止皆未再給付租金並不爭執。而被告遲付租 金達 2 個月租額後，原告以 102 年 12 月 18 日催告於 函到 7 日內給付租金，被告未為給付，原告再以 102 年 12 月 30 日存證信函為終止租約等情，亦有原告提出之 存證信函二份及回執一份影本在卷可稽。勘認被告於 102 年 8 月 12 日繳交部分房租 7, 500 元後，至 103 年 1 月止皆未再給付租金，被告遲付租金已逾 2 個月租額後 ，原告以 102 年 12 月 18 日定相當期限催告，被告於 102 年 12 月 19 日收受；嗣原告再以 102 年 12 月 30 日存證信函為終止租約，被告於 103 年 1 月 2 日收受 ，且兩造於契約第 3 條特約押租金不得扣抵作為租金， 兩造之租賃契約業因被告遲付租金逾 2 個月租額，原告 依法終止租約並無不合，兩造契約於 103 年 1 月 2 日 終止。是原告主張被告應返還系爭租賃房屋，為有理由。 （五）被告抗辯，被告應負擔之清潔粉刷之費用 1 萬 3 千 5 百元、水管漏水及修繕費用 4 千 3 百元、積欠之電費 1 萬 2 千 5 百元、招牌費用 6 萬 4 千元，被告退還電費 7 千 5 百元，合計共 16 萬 1 千 8 百元，足以支付系 爭房屋到 103 年 11 月之租金（以每月 1 萬元計算）， 是原告無權請求被告返還租賃房屋云云。 1、按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負 擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於 其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求 出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第430條定有明 文。按因雙務契約而發生，且立於互為對待給付之債權債務 關係，雙方當事人固得行使其同時履行之抗辯權，惟享有同 時履行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付之義務 消滅前，未行使是項權利，其後因已無同時履行之問題，即 無再行使該抗辯權之餘地。出租人修繕之義務與承租人租金 之支付，在租賃關係存續中，縱認係立於互為對待給付之關 係，而得行使同時履行抗辯權，惟在租賃關係存續中，承租 人未行使該項權利，於租賃關係消滅後，出租人已無修繕之 義務，當無行使同時履行抗辯權之可言。(參最高法院88年 度台簡上第59號裁判) 被告雖抗辯，被告應負擔之清潔粉刷之費用1萬3千5百元、 水管漏水及修繕費用4千3百元云云。惟，查被告既未於租約 存續中為同時履行抗辯，是縱出租人修繕之義務與承租人租 金之支付，在租賃關係存續中，縱認係立於互為對待給付之 關係，而得行使同時履行抗辯權，惟在租賃關係存續中，承 租人未行使該項權利，於租賃關係消滅後，出租人已無修繕 之義務，當無行使同時履行抗辯權之可言。是被告此部份抗 辯原告無權終止租約請求被告返還租賃房屋之抗辯亦無理由 。 2、至於被告抗辯積欠之電費1萬2千5百元、招牌費用6萬4千元 ，被告退還電費7千5百元，縱為真實，然其與租金之給付並 無對待給關係，且被告未於租約終止前為抵銷，被告以此抗 辯原告終止契約不合法，並無理由。 （六）原告主張: 被告就 102 年 8 月份之租金僅給付 7,500 元，尚積欠 12, 500 元，亦未給付 102 年 9 月至 103 年 1 月份共 5 個月之租金，共 112, 500 元，被告應為 給付等語。被告則以: 被告原欲作為休閒咖啡廳，並利用 騎樓及空地作為休閒空間，然系爭房屋有不能使用騎樓及 空地之瑕疵，導致被告經營休閒咖啡廳之計畫受挫，至今 無法開業，有價值上之瑕疵，應扣除一半之租金即 1 萬 元。被告僱人清潔粉刷，花費 13500 元，且系爭房屋水 管漏水，導致被告無端支付水費 4000 元，另被告幫原告 墊付 7 月 10 日前之電費 12500 元 (即 102 年 5、6 月之電費 ) ，被告水管漏水及修繕費用 4300 元，此外 ，原告無端拆除被告之招牌，應賠償被告 64000 元，主 張抵銷云云。 1、查，依據兩造租約所載，系爭房屋租期自102年7月10日起， 租金應於每月10日給付，被告就102年8月份之租金僅給付 7,500元，尚積欠12, 500元，另102年9、10、11、12月租金 欠繳計8萬元，合計92500元，惟原告於103年1月2日終止租 約，是本件被告積欠原告之租金為 86500 元「 8 月份租金 12500 元＋ 9 月份租金 20000 元＋ 10 月份租金 20000 元＋ 11 月份租金 20000 元＋ 12 月份租金 14000 元（ 30000  21/30 ＝ 14000）」。 2、被告以:被告原欲作為休閒咖啡廳，並利用騎樓及空地作為 休閒空間，然系爭房屋有不能使用騎樓及空地之瑕疵，導致 被告經營休閒咖啡廳之計畫受挫，至今無法開業，有價值上 之瑕疵，應扣除一半之租金即1萬元云云。 惟查，被告承租新北市○○區○○路○○號1樓房屋，就騎樓 雖包含在內，但以合法使用為前提，騎樓本有兼通行之用， 並不宜作為擺放桌椅營業之用，經警貼告示不准放桌椅，並 無違反承租之約定，難認原告未提供合於使用之約定。 至於，兩造租賃契約第1條約定，甲方(即原告)房(店)屋所 在地及使用範圍新北市○○區○○路○○號1樓(1樓旁之空地 也需負責管理及清潔)。是兩造契約就租賃標的物約定之文 義觀之，顯約定為新北市○○區○○路○○號1樓，但就1樓旁 之空地也需負責管理及清潔，乃在於1樓旁之空地之清潔管 理之附隨義務，尚難認出租標的即包含原告應提供1樓旁之 空地予被告使用之情，否則兩造豈有不直接約定使用範圍尚 包括1樓旁之空地之理。是本件雖經管委會告知空地為法定 空地，全部住戶為所有權人，而無法使用，尚難認原告即有 租賃物有部分無法為原約定之使用、收益之情，是被告請求 依其程度免除按月租金1萬元，並無理由。 3、被告主張押租金4萬元應予抵銷部份。原告並不否認有收到 押租金4萬元，是被告主張抵銷租金部份，自應准許。 4、被告抗辯僱人清潔粉刷，花費13500元，應予抵銷云云。惟 查本件兩造租賃契約第11條約定現況交屋，且按租賃關係存 續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，依民法 第430條規定，承租人須定相當期限催告出租人修繕，如出 租人於期限內不為修繕時，承租人始得自行修繕。惟本件被 告並未抗辯或舉証曾定相當期限通知原告修繕(粉刷)，則被 告既無法證明有依法催告原告修繕房屋之事實，被告主張依 民法429條規定抵銷租金即無理由。 5、被告抗辯：系爭房屋水管漏水，導致被告無端支付水費4000 元，另被告幫原告墊付 7 月 10 日前之電費 12500 元 (即 102 年 5 、6 月之電費 )，被告水管漏水及修繕費用 4300 元，另原告無端拆除被告之招牌，應賠償被告64000 元主張 抵銷云云。 ⑴查原告對於被告主張300元修繕馬桶費用部份，並不爭執， 勘信為真，應予抵銷。 ⑵水管漏水水費4000元部份，為原告否認，被告未能舉証証明 ，該水費確為因馬桶未修繕所致，被告此部份抵銷無理由。 ⑶電費12500元部份，原告否認，被告迄未提出電費收據以其 說，被告此部份抵銷主張無理由。 ⑷原告無端拆除被告之招牌，應賠償被告64000元部份:原告主 張原告是依被告存証信函請求拆除橫式招牌，並提出存証信 函為証，被告對於原告提出被告之委任律師發函原告請求拆 除舊有橫之招牌之催告函並不爭執，並陳明本件請求者亦為 橫式招牌之拆除之損害賠償，(見本院103年月14日言詞辯論 筆錄)，是原告既係依被告催告請求拆除橫立招牌，並無不 合，被告此部份抵銷，亦無理由。 （七）綜上，原告上開得請請求被告給付之租金經抵銷後為4120 0元（86500元－40000元－300元＝46200元），逾此部分 之請求即屬無據，應予駁回。 （八）又「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即 日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉 或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得 向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止， ... 」系爭租約第 8 條亦有明定。惟按約定之違約金過 高者，法院得減至相當之數額，民法第 252 條亦有明文 。此外原告另主張被告自租約終止後仍繼續使用收益系爭 房屋，拒絕遷讓返還原告，故被告應自租約終止翌日即 103 年1 月 3 日起至交還房屋止，按月給付違約金 20, 000 元云云。經查：被告於租期終止後，未即時遷讓交還 系爭房屋，原告自得請求被告自租期終止之翌日（即 103 年 1 月3日）起迄遷讓返還系爭房屋之日止，按月賠償違 約金。至其數額，原告主張按租金1倍計算之違約金即 20000 元尚屬合理，是原告請求被告應自 103 年 1 月 3 日起至遷讓返還前項建物之日止，按月給付原告 20000 元為有理由，應予准許。而被告於本院103年7月14日審理 時，當庭表明已清空並返還房屋交還房屋鑰匙予原告代理 人，並經原告代理人收受鑰匙無誤，並因而撤回返還房屋 之請求，是足認被告已於103年7月14日遷讓返還房屋，因 此本件被告應給付之違約金為103年1月3日起至103年7月 13 日止，即7個月又12日，按月給付違約金2萬元，合計 為148000元「20000元×(7+12/ 30 )」為有理由。 五、從而，原告本於租賃契約之法律關係，訴請被告給付積欠租 金46200元及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即103年4月17 日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自 租期終止之翌日（即103年1月3日）起至103年7月13日止， 給付原告違約金148000元，為有理由，應予准許，逾此部分 之請求，即屬無據，應予駁回。 六、本判決係就民事訴訟法第427 條第1 項所為被告敗訴之判決 ，依同法第389 條第1 項第3 款之規定，應依職權宣告假執 行，並依被告聲請酌定擔保金，准供擔保免予假執行。 七、兩造其餘攻擊防禦方法於判決結果無影響，爰不予一一論述 ，併此敘明。 中 華 民 國 103 年 7 月 28 日 臺灣新北地方法院板橋簡易庭 書記官 蔡斐雯 法 官 游婷麟 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 103 年 7 月 28 日 書記官 蔡斐雯