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臺灣板橋地方法院板橋簡易庭民事判決　103年度板簡字第823號 原　　　告　　李國雄 兼訴訟代理人　李昱樞 共　　　同 訴訟代理人　　李媛琪 　　　　　　　孫世群律師 被　　　告　　台勝汽車股份有限公司 法定代理人　　徐祥盛 訴訟代理人　　郭睦萱律師 複　代理人　　蘇家弘律師 　　　　　　　湯惟揚律師 上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國104年6月 25日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將坐落新北市○○區○○路○○○巷○號房屋（含坐落新 北市○○區○○段○○○○號土地內如附件新北市板橋地政事務所 土地複丈成果圖所示A增建部分〔面積六百四十九點六八平方公 尺〕）遷讓返還原告。 被告應自民國一百零四年一月一日起至返還上開房屋之日止，按 月於該月之末日給付原告新臺幣壹拾貳萬元及自各期應給付日之 翌日起至各期清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變 賣或物之交付前，以新臺幣參佰萬元為原告預供擔保或將請求標 的物提存，得免為假執行。 事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：「一、被告應將 坐落新北市○○區○○路○○巷○號房屋（下稱系爭房屋）增 建物拆除後，將系爭房屋遷讓返還原告。被告應自起訴狀繕 本送達翌日起按月給付原告新臺幣（下同）480,000元及按 年利息百分之5計算之利息。」嗣原告數度為訴之變更及追 加，而最後於民國104年6月25日當庭確定變更及追加後之聲 明為請求：「一、被告應將系爭房屋坐落新北市○○區○○ 段○○○○號土地內如附件新北市板橋地政事務所（下稱板橋 地政所）土地複丈成果圖所示A之增建部分（面積649.68平 方公尺，下稱圖示系爭A增建部分）拆除後將系爭房屋遷讓 返還原告，如被告無拆除該增建部分之義務，則連同該增建 部分遷讓返還原告。二、被告應自102年12月16日起至返還 上開房屋之日止，按月給付原告160,000元，並應按月自翌 日（即每月17日起）至清償日止，按年息百分之5計算之法 定遲延利息。」經核原告所提原訴與所為訴之變更及追加， 均係以兩造就系爭房屋簽立租賃契約之原因關係即同一租賃 物返還請求為基礎，所請求利益之主張在社會生活上可認為 同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進 行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求 之審理予以利用，俾先後請求在同一程序得加以解決，避免 重複審理，進而為統一解決紛爭者，自屬請求之基礎事實同 一，雖被告不同意原告所為之訴之變更及追加，惟依上開規 定，本件訴之變更及追加係屬合法，應予准許，合先敘明。 二、原告起訴主張： （一）原告因向訴外人伸原木業有限公司（下稱伸原公司）購買 系爭房屋，故於102年4月18日與被告簽訂房屋租賃契約書 （下稱系爭租約），將系爭房屋出租予被告，約定租期自 102年5月1日起至103年12月31日止，每月租金80,000元（ 補充健保費由被告負擔2分之1），被告應於每年1月10日 前支付一年份租金，且按12個月份分別開立支票。詎被告 於租期內，違反系爭租約第4條第1項約定：「承租人不得 將房屋一部或全部轉租、出借或以其他變相方式供他人使 用房屋」，將系爭房屋轉租或提供於第三人達韻有限公司 （下稱達韻公司）及山崎家電（即乾盛國際家電有限公司 ，下稱乾盛公司）使用至102年7月份止，被告復未經原告 同意，擅自增建，經聲請板橋地政所測量，結果認其增建 範圍如圖示系爭A增建部分，已違反系爭租約第4條第3項 約定：「房屋之使用應依法為之，不得違法使用或增建． ．．」。爰以本件起訴狀繕本送達被告作為終止系爭租約 之意思表示，系爭租約既經終止，被告即應遷讓返還系爭 房屋於原告，且依系爭租約第4條第5項約定：「承租人自 行建築之增建物於契約終止返還房屋時，依下列方式處理 ：應回復原狀且不得請求出租人負擔拆除費用」，被告亦 應將圖示系爭A增建部分拆除以回復原狀，如鈞院認被告 無增建行為，依民法第811條規定，圖示系爭A增建部分由 原告取得所有權，被告亦應連同系爭房屋一併遷讓返還原 告；又被告自原告終止系爭租約後，即屬無權占用系爭房 屋，原告自得向被告請求給付相當於租金之不當得利，而 依系爭租約第2條第2項約定，租賃契約終止後，承租人未 及時遷讓返還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照月 租金5倍金額支付違約金至遷讓完竣，承租人不得異議， 今原告只主張1倍金額，故被告應自本件起訴狀繕本送達 翌日起至103年12月31日止，按月給付原告80,000元（相 當於租金之不當得利80,000元加上違約金80,000元萬，扣 除原告於103年12月31日以前按月兌現被告80,000元支票 ，餘額為80,000元），並應自104年1月1日起至遷讓返還 系爭房屋之日止，按月給付原告160,000元。 （二）退一步言，如鈞院認原告不得主張被告違法轉租而終止系 爭租約，則原告前已於102年9月3日依系爭租約第7條第4 項約定，通知被告提前於102年11月15日終止系爭租約， 被告仍應將系爭房屋遷讓返還原告，在此情形下，原告固 需依同項約定支付1個月租金違約金於被告，但被告自102 年11月16日起仍屬違約無權占用系爭房屋，而需支付原告 相當於租金1倍之不當得利，故於102年12月當月，相當於 租金之不當得利80,000元加上違約金80,000元，扣除原告 兌現被告80,000元支票及原告應給付被告之違約金80,000 元後，該月被告無需再行支付原告款項，但自103年1月起 至103年12月31日止，被告仍應按月給付原告80,000元（ 相當於租金之不當得利80,000元加上違約金80,000元，扣 除原告於103年12月31日以前按月兌現被告80,000元支票 ，餘額為80,000元），並應自104年1月1日起至遷讓返還 系爭房屋之日止，按月給付原告160,000元。 （三）再退一步言，如鈞院認原告於102年9月3日依系爭租約第7 條第4項款約定提前於102年11月15日終止系爭租約，為無 理由，然系爭租約租期已於103年12月31日屆滿，則被告 自104年1月1日起，仍屬無權占有系爭房屋，亦應遷讓返 還該屋於原告，在此情形下，被告自104年1月1日起仍屬 違約無權占有，需支付原告相當於租金1倍之不當得利及 相當於租金1倍之違約金，即應自104年1月1日起至遷讓返 還系爭房屋之日止，按月給付原告160,000元。 （四）綜上，爰依系爭租約相關約定及不當得利之法律關係，聲 明求為判決：「一、被告應將圖示A增建部分拆除後將系 爭房屋遷讓返還原告，如被告無拆除該增建部分之義務， 則連同該增建部分遷讓返還原告。二、被告應自102年12 月16日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告160,000 元，並應按月自翌日（即每月17日起）至清償日止，按年 息百分之5計算之法定遲延利息。」 （五）對於被告下述抗辯之陳述： １被告將系爭房屋轉租或提供於第三人達韻公司及乾盛公 司使用至102年7月，有現場照片及第三人達韻公司之營 業處所網路資料可資佐證；且證人即上開公司負責人簡 國裕亦於鈞院審理亦證稱：「我是乾盛國際家電有限公 司的負責人，達韻公司是我公司的子公司。我是實際負 責人。」「我乾盛公司有向被告承租上開廠房一部分， 作為物流中心使用，期間從100年5月1日到102年4月30 日終止，我要搬廠房，所以寬限三個月到7月30日搬遷 完畢。我有付租金到7月30日。都是乾盛公司使用，因 為達韻公司是乾盛公司物流中心平台，所以徵得被告同 意掛達韻公司的招牌，達韻公司也有用，達韻公司搬走 是與乾盛公司同一天搬走。」「（問：雙方提前終止契 約有無書面資料？押金如何處理？）沒有，就是口頭終 止。租金是壹年開12張支票，後來終止契約，用押金抵 租金，不夠再另外付，另有再付，有水電費、清理費等 。」等情，足證原告於102年4月18日與被告簽訂系爭租 約後至同年7月30日止，系爭房屋確實未經原告同意遭 被告出租於第三人達韻公司及乾盛公司使用，且被告亦 有收取租金或以押金抵繳至102年7月30日止之租金無誤 ，被告違約情事甚明，原告自得終止系爭租約。 ２再依被告所提與乾盛公司簽立之租約，亦可證明其確有 轉租之事實，且租期為100年5月1日至103年4月30日， 更可證明被告亦欺瞞前所有權人伸原公司，被告於本件 訴訟先是一再否認有將系爭房屋轉租或借用於他人情事 ，後再稱只是借用於他人，另復稱他人僅承租至102年4 月18日，現又稱後續處理作業而同意他人使用至102年7 月，所言前後矛盾，藉詞推諉，違反誠信原則，且不論 是轉租、借用或以任何方式提供他人使用，皆已違約甚 明。 ３被告辯稱原告簽訂系爭租約時已知悉其有轉租情事，此 說詞十分荒謬，若原告已知有轉租情事，於租約又何須 明文規範不得轉租及載明違約罰則，故應由被告就原告 簽訂租約時已知悉有轉租情事提出證據詳加舉證。況且 ，依被告所提與乾盛公司簽立之租約，可知被告係向乾 盛公司收取月租金80,000元，恰恰等於支付予原告之租 金，被告豈非等同無償使用租賃標的，若原告及前任屋 主出租時（或出租期間）已知悉有轉租情事，豈會同意 僅以80,000元出租，足見被告於本件租賃期間已將系爭 房屋轉租或借用予他人使用，明顯違約。 ４被告與乾盛公司簽訂之上開租約內容與系爭租約相似， 皆有不得轉租、借用等約定，亦約定契約終止時承租人 應立即返還房屋，否則處罰五倍違約金，因此若乾盛公 司繼續使用至102年7月（甚至更久），即表示係繼續租 用至當月，而非被告所言僅為後續處理而已。 ５租金扣繳所得稅及健保補充保費係102年度之租金，103 年度原告並未同意被告扣繳。另被告所謂提供身分證係 為更正102年度1月至11月份租金收入之名義人，並非同 意續租，此為刻意曲解，蓄意誤導。 ６被告另辯稱本件構成不定期限租約，系爭租約第7條第4 款約定因違反土地法第100條而無效等情，應屬於法無 據，說明如下：民法第451條固規定：「租賃期限屆滿 後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示 反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」然最高法 院55年度台上字第276號判例意旨謂：「訂約之際，訂 明期滿後絕不續租或續租應另訂契約，仍難謂不發生阻 止續約之效力」，本件系爭租約第6條第2項已明確約定 ：「租賃契約終止後，除經出租人書面同意繼續出租外 ，承租人應即將房屋按約定返還出租人。」據此，本件 已無成立不定期租賃契約之可能。 ７被告復辯稱依土地法第100條規定，原告不得收回系爭 房屋等情，亦無理由，說明如下：按土地法第100條固 規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一 、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法 第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租 金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租 人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契 約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不 為相當之賠償時。」但該法條規定於不定期限租約方有 適用，司法院院解字第3489號著有解釋，本件既係定期 租約，自無上開法條適用之餘地。 ８又被告所辯原告有權利失效之情形，同樣於法無據，說 明如下：原告前於102年9月3日依系爭租約第7條第4項 約定提前於102年11月15日終止租約，被告於收到該函 後，不但沒有善意回應，反而委請律師回函主張租約無 效，兩造因此有多次書函攻防，原告原期待能化干戈為 玉帛，亦曾自行及委請房屋仲介人員與被告多次協調， 然遲遲無法如願，只好於103年5月提起本件訴訟，距離 102年11月15日終止租約僅有六個月，何來原告於相當 期間內不行使權利之情形；且被告於102年11月15日之 後毫無與原告會算押金自行搬遷之跡象，可以預見原告 需相當一段時期方得收回房屋，在原告收回房屋之前， 被告當然必須支付相當於租金之不當得利，否則豈有讓 被告平白使用系爭房屋之理，故原告將被告交付用以支 付租金之支票兌領而收取相當於租金之不當得利，亦屬 人情之常，並無可議之處，難道要原告將租金支票退回 被告，則原告索回不當得利，豈非遙遙無期，未免對原 告過苛，是被告所辯原告有權利失效之情形，於法無據 。 ９被告雖辯稱系爭租約無效，此亦於法無據，復說明如下 ：①原告因向伸原公司購買系爭房屋及其基地，故自10 2年4月起，即多次與被告經理林淑惠商討訂立新約相關 事宜，所擬定之新租約，亦先行傳真於被告，內容經雙 方多次磋商修改，由被告確認無誤，方由其經理林淑惠 攜帶被告之大小章於系爭租約上用印，完成簽約程序， ，已給予被告充分時間考量租約內容，是被告一方面承 認於102年4月18日確有委派林淑惠與原告商討簽訂租約 事宜，一方面又依民法第531條規定辯稱因未出具授權 書於林淑惠故系爭租約無效，卻又支付租金於出租人即 原告，而非原出租人伸原公司，豈不怪哉！被告此種抗 辯，實違反民法第148條誠信原則，於法無據。②另觀 被告公司變更登記表，可知林淑惠為被告董事及第二大 股東，又擔任經理職務，對被告之營運有相當之決策力 及影響力，且林淑惠之戶籍與被告負責人徐祥盛以前之 戶籍相同，兩者關係應相當密切，參以徐祥盛自98年3 月10日出國（至少至103年5月14日）而被戶政單位除戶 ，可推知徐祥盛實際上可能未參與被告之決策與營運， 身兼董事及第二大股東之林淑惠應可認定係被告目前之 實質決策人及代表人。③再者，林淑惠既為被告之經理 ，至少依公司法第8條「公司之經理人，在執行職務範 圍內，亦為公司負責人」規定，林淑惠既已蓋用被告大 小章於系爭租約，該租約自屬有效，灼然甚明。④退一 萬步言之，即使暫時假設林淑惠並無代理權，然林淑惠 既能取得被告公司大小章並蓋用於租約上，依民法第16 9條「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人 表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負 授權人之責任。」表見代理規定，該租賃契約仍屬有效 ，並無疑義。 10又系爭房屋原為訴外人伸原公司所有，被告前於96年6 月20日向該公司承租系爭房屋，約定租金每月原為110, 000元，租期原定自96年6月20日至102年6月20日止（下 稱系爭舊租約）。其後雙方於101年1月1日合意將租金 調整為每月80,000元，租期則延長至106年12月31日止 （下稱系爭調整舊租約），如鈞院認定系爭租約無效， 則依買賣不破租賃法理，原告承受被告與伸原公司簽訂 之上開租約，兩造間之租賃關係即應適用此等租約，而 依系爭調整舊租約第2條約定：「本租約若於104年1月1 日至106年12月31日間，出租人出賣該房地，承租人願 配合遷出，唯出租人須於三個月前通知承租人。」本於 舉重明輕法理，原出租人既於102年4月已出售房地於原 告，被告自應於104年1月1日配合遷出，則原告起訴請 求被告遷讓返還系爭房屋，自屬於法有據。 三、被告則求為判決駁回原告之訴及陳明如受不利判決，願供擔 保請准免為假執行，並辯稱： （一）被告前向訴外人伸原公司承租系爭房屋，雙方簽訂系爭舊 租約，其後雙方於101年1月1日合意簽訂系爭調整舊租約 。嗣於102年4月間伸原公司通知被告其欲將系爭房屋出售 予原告，希望被告出面與原告商討續簽租賃契約事宜，俾 利延續前述租賃關係。基此，被告乃委派洽談租約事宜之 訴外人林淑惠於102年4月18日當天，詢問原告李國雄有關 新租賃契約第7條第4項約定提前終止租約乙節，原告李國 雄先生當時強調「簽署新約只是點交的一般手續，新約只 是為了支付對象改變」、「你有舊約在，買賣不破租賃， 租期沒有問題」等語，當日亦有伸原公司之負責人李鋒吉 在場聽聞，林淑惠誤信其言後，於當日與原告簽訂系爭租 約。孰料，簽訂系爭租約未久，原告李國雄竟違法於102 年9月3日來函強行通知被告將於102年11月15日提前終止 系爭租約，經被告回函嚴正拒絕，並認其涉犯刑事詐欺罪 嫌後，原告更繼續收取租金，今復提起本件訴訟，全然否 認兩造間之租賃關係，要求被告遷讓返還系爭房屋，令人 詫異不已。 （二）系爭租約依法應視為不定期限之租賃，原告不得逕自終止 租約並收回系爭房屋，說明如下：按民法第531條規定： 「為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依 法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。 其授與代理權者，代理權之授與亦同。」第422條規定： 「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之 ，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」另「按民法 第531條所謂『法律行為，依法應以文字為之』，係指處 理委任之事務，須為法律行為，而此種依委任處理事務之 法律行為，法律上明定應以文字為之而言。申言之，乃受 任人處理委任事務，須為某法律行為，該法律行為，法律 明文規定應以文字為之，否則不生為該法律行為之效力， 或另生其他法律效果之謂也。如民法第760條規定，不動 產物權之移轉或設定，應以書面為之，否則不生不動產物 權得喪之效力；又如同法第422條規定，不動產之租賃契 約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者 ，視為不定期限之租賃者是。」（最高法院96年度台上字 第1150號、101年度台上字第641號民事判決意旨參照）本 件被告委派洽談租約事宜之林淑惠於102年4月18日當天因 誤信原告之說詞，始用印於系爭租約，惟被告並未出具書 面授權予林淑惠。揆諸前揭說明，系爭租約依法應視為不 定期限之租賃，原告不得逕自終止租約並收回系爭房屋。 （三）原告於102年9月3日終止系爭租約後，被告繼續使用系爭 房屋，原告亦持續收取租金，兩造間亦視為有不定期限租 賃關係存在，原告自不得向被告請求返還系爭房屋，茲說 明如下： １按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益， 而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續 契約。」民法第451條定有明文。又「上訴人如於期限 屆滿後，仍為租賃物之使用收益，被上訴人並已收受其 期限屆滿後之租金，則依民法第451條之規定，自應視 為以不定期限繼續契約，非被上訴人另有合法終止契約 之意思表示，兩造間之租賃關係，尚不得謂非存續。」 （最高法院33年上字第3763號判例意旨參照）查系爭租 約第3條第1項約定，被告應一次支付1年份之租金，且 應按12個月份分別開立支票。而原告於102年9月3日為 終止租約之意思表示後，被告仍繼續使用系爭房屋，原 告非但未即表示反對之意思，更持續收取租金。詳言之 ，原告先前已收取並兌領原告為給付租金所交付之102 年度9月至12月及103年整年份之支票，基於保障承租人 權益之同一法理，自應類推適用民法第451條關於「默 示更新」之規定，視為兩造間有不定期限租賃關係存在 ，抑或基於「誠信原則」及「禁反言」之法理，認定原 告實無意終止系爭租約，而係欲與被告繼續租賃關係。 甚而，於系爭租約原訂租賃期間屆滿之際（即103年年 底），被告仍繼續依上開租約約定交付104年整年份之 支票予原告，以支付租金，原告亦受領之，揆諸前述， 更應認為本件得「直接適用」民法第451條關於「默示 更新」之規定，視為兩造間有不定期限租賃關係存在甚 明。 ２原告固爭執稱本件系爭租約第6條第2項明確約定：「租 賃契約終止後，除經出租人書面同意繼續出租外，承租 人應即將房屋按約定返還出租人。」此種情況下已無成 立不定期租賃契約之可能．．．等情，惟本件原告於10 2年9月3日為終止租約之表示後，被告仍繼續使用系爭 房屋，原告非但未即表示反對之意思，更持續收取租金 至今，依上揭最高法院33年上字第3763號判例意旨，自 應認為本件應適用或類推適用民法第451條之規定，業 如前述。至於原告所援引之系爭租約第6條第2項約定及 最高法院55年度台上字第276號判例意旨，其所得適用 者，乃單純租賃契約終止或租期屆滿之情況，與本件「 出租人表示終止租約後仍長期、持續收取租金」之情況 迥異，自無相提並論或比附援引之餘地。 ３原告復爭執稱其將被告交付之支票兌領以收取相當於租 金之不當得利，亦屬人情之常，並無可議之處，難道要 原告將租金支票退回被告，則原告索求不當得利，豈非 遙遙無期，未免對原告過苛等情。然查：①原告於102 年9月3日為終止租約之表示，經被告回函嚴正拒絕後， 至原告103年5月間提起本件訴訟止，期間歷經數月，原 告非但未曾表示反對被告繼續租用系爭房屋之意思，更 從未以任何方式向被告為所謂「返還不當得利」之催告 ，且原告其後所持續兌現之支票，亦係被告基於「給付 租金」之目的，依系爭租約第3條第1項約定所交付，與 所謂「不當得利」全然無涉。尤有甚者，針對原告上揭 「租賃」收入，被告皆有依法向國稅局扣繳所得稅，期 間未見原告曾以任何方式表示異議，足見原告亦已承認 其真意為向被告收取「租金」以繼續租賃關係，至為灼 然。②除「所得稅」外，被告就原告上揭「租金」收入 ，亦均依法扣繳全民健康保險之補充保險費，甚至於10 3年4、5月間，原告李昱樞曾提供其身分證影本予被告 ，俾利被告向財政部北區國稅局板橋分局申請更正原告 之102年度各類所得扣繳暨免扣繳憑單，益徵原告之真 意係向被告收取「租金」以繼續租賃關係甚明。③綜上 ，原告若確實不願與被告繼續租賃關係，實應拒絕受領 原告依前揭系爭租約約定所給付之租金，而非一方面持 續向被告收取租金，另一方面卻又要求被告遷離系爭房 屋，甚而誆稱其所收取者係「不當得利」而非「租金」 ，其作為洵與「誠信用原則」及「禁反言」法理相背， 實無足取。 （四）基於「權力失效原則」，原告不得再向被告請求終止租約 並收回系爭房屋，亦說明如下： １按最高法院72年度台上字第2673號判決已明揭：「權利 者在相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情 況，足引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使 其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則， 固得因義務人之抗辯，使其權利歸於消滅。」此即學說 上所稱之「權利失效原則」(王澤鑑，《民法總則》，2 004年3月十三刷，頁601)，此項原則並得適用於出租人 收回租賃物之權利，亦有最高法院61年台上字第2400號 判決：「被上訴人明知轉租無效，本得請求收回土地， 竟長期沉默，不為行動，且每隔六年，仍與承租人換訂 租約一次，似此行為，顯已引起上訴人之正當信任，以 為被上訴人當不欲使其履行義務，而今乎貫澈其請求權 之行使，致令上訴人陷於窘境，其有違誠實信用原則， 尤為明顯。」可資參照。本件原告於102年9月3日為終 止租約之表示後，被告仍繼續使用系爭房屋，原告非但 未即表示反對之意思，更持續收取租金至今。申言之， 原告自102年9月3日起，乃有意不行使其終止租約及收 回系爭房屋之權利，並因其持續收取租金，造成被告之 正當信任，認為原告已不欲行使其上揭權利。而在此期 間，被告亦確實因信賴原告不會再要求收回系爭房屋， 而投入大量資金及人力於現有廠址（即系爭房屋）經營 事業，包括長期就系爭房屋進行裝潢、管理、修繕及維 護，一旦原告驟然收回房屋，將造成被告莫大損失，致 令被告陷於窘境，揆諸前開最高法院見解，自應認為原 告上揭終止租約及收回系爭房屋之權利已歸於消滅，其 請求有違誠信原則，顯無理由。 ２原告固爭執稱其於103年5月提起本件訴訟，距離102年 11月15日終止租約僅有6個月期間，何來原告於相當期 間內不行使權利之情形等情。惟依前開最高法院72年度 台上字第2673號判決意旨，可知「權利失效原則」乃以 「誠信原則」作為基礎，其目的在保護義務人之「正當 信任」，故判決所稱「相當期間」之長短，並無一定標 準，重點應在於「義務人正當信賴之保護」。據此，僅 需該「相當期間」已足以「引起義務人之正當信任」， 即可認為符合上開「權利失效原則」之要件。本件原告 長期、持續收取租金之行為，顯已引起被告之正當信任 ，信賴原告不會再要求收回系爭房屋，自有「權利失效 原則」之適用甚明，況且，原告至今仍繼續向被告收取 租金，未曾間斷，距原告於102年9月3日為終止租約之 表示，已歷時1年餘，並非如原告所稱僅有6個月。 （五）本件應有土地法第100條規定之適用，原告自不得恣意終 止系爭租約並請求被告返還系爭房屋，另說明如下： １按土地法第100條規定，非承租人有違法轉租或其他違 反租約約定之情況，出租人不得任意收回房屋。本件被 告並無任何違約情事（詳後述），原告自不得任意終止 租約並請求被告返還系爭房屋，原告本件請求，顯無理 由。 ２原告固另爭執稱被告主張依土地法第100條規定，原告 不得收回房屋，並無理由，蓋該法條係以不定期限租約 方有適用．．．，本件既係定期租約，自無適用之餘地 等情。然細繹土地法第100條規範文義，並無僅得適用 於「不定期限租約」之明文，且司法院院解字第3238號 解釋已明揭：「土地法第100條之規定於定期或不定期 之租賃均適用之」。據此，無論定期或不定期之租賃契 約，出租人均不得任意終止租約並請求承租人返還租賃 房屋。何況本件更有民法第451條關於「默示更新」規 定之適用或類推適用情形，系爭租約早已更新、轉化為 「不定期限之租賃」，是原告所稱上情，自屬無據。 （六）被告並無任何原告主張之增建、違約轉租或供他人使用系 爭房屋之情事，復說明如下： １被告並無任何所謂違約增建之情事，原告自不得恣意終 止系爭租約─被告所承租系爭房屋旁之增建部分即圖示 系爭A增建部分，乃被告法定代理人徐祥盛之父親徐明 男於86年間所興建。換言之，圖示系爭A增建部分早於1 02年4月18日系爭租約簽訂之前即已興建完成，之後被 告並未曾就系爭房屋進行任何增建或改建行為。基此， 原告所稱被告未經其同意，擅自增建乙節，自屬無據。 況且，原告亦明知圖示系爭A增建部分於兩造簽訂系爭 租約時已存在，其當時未為任何異議，今竟又以此為藉 口要求終止租約，顯與誠信原則相違背。 ２被告亦無任何違約轉租或供他人使用系爭房屋之情事， 原告亦不得以此為藉口，恣意終止系爭租約─①原告所 稱之達韻公司為乾盛公司之子公司，實際負責人均為訴 外人簡國裕，二公司關係密切，於100年間，乾盛公司 以其名義與被告簽訂租賃契約，自100年5月1日起承租 圖示系爭A增建部分房屋，並經被告同意懸掛達韻公司 之招牌，供達韻公司一同使用，此時原告尚未承買系爭 房屋，亦尚未與被告簽訂系爭租約。而針對圖示系爭A 增建部分，原屋主即伸原公司始終知悉，其對於達韻公 司或乾盛公司之使用亦從未表示異議。嗣乾盛公司於10 1年年底決定遷離原址，並與被告協議提前於102年4月3 0日終止租約，故於兩造所簽系爭租約租期起算時即10 2年5月1日起，乾盛公司與達韻公司均未再承租圖示系 爭A增建部分，該公司僅因處理善後作業而使用該增建 部分至同年7月止，特此澄明。②前揭事實，業經證人 李國裕於鈞院103年12月25日言詞辯論時證述：「（問 ：任職公司？擔任職務？從何時至何時？）我是乾盛國 際家電有限公司的負責人，達韻公司是我公司的子公司 。我是實際負責人。」「（問：乾盛公司或達韻公司是 否有承○○○區○○路○○巷○號的廠房？）我乾盛公司 有向被告承租上開廠房一部分，作為物流中心使用，期 間從100年5月1日到102年4月30日終止，我要搬廠房， 所以寬限三個月到7月30日搬遷完畢。．．．都是乾盛 公司使用，因為達韻公司是乾盛公司物流中心平台，所 以徵得被告同意掛達韻公司的招牌，達韻公司也有用， 達韻公司搬走是與乾盛公司同一天搬走。」「（問：提 示被證五，是否就是與被告所簽的租約？）沒有錯，我 跟核對原本無誤。」「（提示民事準備一狀原證4，問 ：租賃契約的範圍就是被告後方所租的廠房位置？）是 的。沒錯。」等情明確。③前揭事實，原告於簽訂系爭 租約時亦早已知悉，卻完全未於契約中或透過其他任何 方式提出異議，今原告竟又以此為藉口，胡亂指摘被告 有違約轉租等情事而欲終止租約，顯屬權利濫用而違背 誠實及信用原則甚明。④原告固否認其於簽訂系爭租約 時已知悉達韻公司或乾盛公司使用圖示系爭A增建部分 ，然如前所述，此二公司於100年5月間即開始使用該增 建部分，並於現場懸掛招牌，而原告於102年間承購系 爭房屋及其坐落土地時，必然曾至現場觀察現況，豈可 能對於圖示系爭A增建部分由達韻公司與乾盛公司使用 乙事一無所悉？更何況達韻公司自100年5月起開始使用 增建部分，歷時逾3年半，期間達韻公司之招牌始終懸 掛於現場而未曾拆除，原告豈能推諉不知？ （七）退一步言之，縱使認為被告有所謂前開增建或轉租等違約 情事，原告於本件所為終止亦非適法，茲說明如下： １按系爭租約第6條第1項約定：「承租人使用房屋違反約 定者，經出租人催告限期改正而仍未改正或改正不完全 時，出租人得終止租約。」據此，縱使認為被告有所謂 增建或轉租等違約情事，原告亦應先對被告催告限期改 正，而被告仍不改正，原告始得終止系爭租約，其理至 明。 ２針對上開所謂增建及轉租等情事，原告於103年5月間提 起本件訴訟前，從未透過任何方式向被告提出異議，且 細繹原告本件起訴狀及歷次書狀之內容，亦查無任何催 告被告限期改正之相關事證，自難認其終止租約符合前 開約定，是原告於本件所為終止非屬適法。 （八）另退一步言之，縱使認為原告得終止系爭租約，其請求拆 除圖示系爭A增建部分，亦屬無據，另說明如下： １圖示系爭A增建部分早於102年4月18日兩造簽訂系爭租 約前已興建完成，在此之後，被告亦未曾就系爭房屋進 行任何增建或改建，業如前述。換言之，上開增建部分 非屬系爭租約4條第5項所約定增建物之範疇，原告依此 約定請求被告予以拆除，自屬無據。 ２又兩造簽訂系爭租約時，原告李國雄曾向被告之委派人 員林淑惠表示「你有舊約在，買賣不破租賃，租期沒有 問題」等語，被告委派人員因誤信原告而於102年4月18 日簽訂系爭租約，已如前述，原告今竟毀諾而提前終止 租約，顯與誠信原則相違；且被告使用系爭房屋及該增 建部分經營事業，歷時久遠，多年來更已投入大量資金 及人力，包括長期就房屋進行裝潢、管理、修繕及維護 ，一旦貿然遷離，對於被告所造成之損害將難以估計（ 包括將喪失長期累積之穩定客源）。今原告違背誠信原 則，無端要求被告遷離現有廠址並拆除增建部分，卻始 終迴避相關賠償責任，洵無足取。 （九）再退一步言之，縱使認為原告得終止系爭租約，原告請求 被告應自102年12月16日起至返還系爭房屋之日止，按月 給付80,000元之不當得利，亦屬無據，茲析述如下： １按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生 損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依 適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得 請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適 當方法履行債務所生損害之賠償總額。」民法第250條 第2項定有明文。而最高法院83年度台上字第2879號判 決亦明揭：「按民法第250條就違約金之性質，區分為 損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃 將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦 有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受 損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定 違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時 ，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的 ，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關 係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求 ，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害 賠償。」。本件系爭租約第6條第2項約定之文義乃「違 約金」，而非「懲罰性違約金」，揆諸上開說明，即應 視為「因不履行而生損害之賠償總額」即「損害賠償預 定性質之違約金」，且原告除此項違約金外，不得再向 被告請求任何賠償（包括所謂相當於租金之損害金或不 當得利），其理至明。據此，縱使認為原告得終止系爭 租約，其既已依系爭租約第6條第2項約定請求上開「損 害賠償預定性質之違約金」80,000元，即不得再向被告 請求所謂相當於租金之損害金或不當得利80,000元。 ２另民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院 得減至相當之數額。」又「違約金本應推定為損害賠償 之預約，與無償贈與契約不同。關於損害賠償之額數， 在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數 ，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際 上所受損失為標準，酌予核減。」「約定之違約金是否 過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享 受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約 金額若干為衡量之標準。」「當事人約定之違約金是否 過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受 損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一 切利益為衡量標準。倘違約金係損害賠償總額預定性質 者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害 ，以決定其約定之違約金是否過高。」亦分別有最高法 院19年上字第1554號判例、51年台上字第19號判例、10 3年度台上字第1140號判決可稽。基此，縱使認為原告 得終止系爭租約，衡諸一般客觀事實、社會經濟狀況及 原告就系爭房屋所能享有之利益等情，應認系爭租約第 6條第2項以「月租金五倍金額」定違約金，亦屬過高， 應予酌減。 （十）再者，縱使鈞院認為適用前揭民法第531條、第422條規定 及最高法院96年度台上字第1150號、101年度台上字第641 號民事判決見解之結果，系爭租約應屬無效（或對於被告 不生效力），則依民法第425條第1項規定：「出租人於租 賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人， 其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」亦應認被告與伸 原公司所簽立之系爭舊租約及系爭調舊租約仍繼續存在於 原告及被告之間，何況原告於104年5月18日鈞院審理時亦 已自承：「如果新租約（指系爭租約）法院認為無效，就 適用舊租約。」顯見依照兩造當事人間之真意，該舊租約 仍未失效，繼續存在於原告與被告之間，若系爭租約效力 出現疑義，仍應回歸適用該舊租約之約定處理。而系爭調 整舊租約第7條第2項已約定：「本契約租賃期限未滿，一 方擬終止租約時，須於二個月前通知對方並得對方之書面 同意。」基此，原告於本件並未取得被告之書面同意，自 不得逕自終止租約並收回系爭房屋，其理至明。 四、原告主張其因向訴外人伸原公司購買系爭房屋，故於102年4 月18日與被告簽訂系爭租約，將系爭房屋出租予被告，約定 租期自102年5月1日起至103年12月31日止，每月租金80,000 元（補充健保費由被告負擔2分之1），被告應於每年1月10 日前支付一年份租金，且按12個月份分別開立支票等事實， 業據其提出系爭租約1件、系爭房屋建物所有權狀2件為證。 被告則辯稱其前於96年6月20日向訴外人伸原公司承租系爭 房屋，雙方簽訂系爭舊租約，其後雙方於101年1月1日合意 簽訂系爭調整舊租約。嗣於102年4月間伸原公司通知被告其 欲將系爭房屋出售予原告，希望被告出面與原告商討續簽租 賃契約事宜，俾利延續前述租賃關係。基此，被告乃委派洽 談租約事宜之訴外人林淑惠於102年4月18日當天，詢問原告 李國雄有關新租賃契約第7條第4項約定提前終止租約乙節， 原告李國雄先生當時強調「簽署新約只是點交的一般手續， 新約只是為了支付對象改變」、「你有舊約在，買賣不破租 賃，租期沒有問題」等語，林淑惠誤信其言後，始用印於系 爭租約，惟被告並未出具書面授權予林淑惠，依民法第531 條規定：「為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行 為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為 之。其授與代理權者，代理權之授與亦同。」第422條規定 ：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之 ，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」及最高法院96 年度台上字第1150號、101年度台上字第641號民事判決意旨 ：「按民法第531條所謂『法律行為，依法應以文字為之』 ，係指處理委任之事務，須為法律行為，而此種依委任處理 事務之法律行為，法律上明定應以文字為之而言。申言之， 乃受任人處理委任事務，須為某法律行為，該法律行為，法 律明文規定應以文字為之，否則不生為該法律行為之效力， 或另生其他法律效果之謂也。如民法第760條規定，不動產 物權之移轉或設定，應以書面為之，否則不生不動產物權得 喪之效力；又如同法第422條規定，不動產之租賃契約，其 期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不 定期限之租賃者是。」系爭租約依法應視為不定期限之租賃 等語。經查： （一）系爭房屋原為訴外人伸原公司所有，被告前於96年6月20 日向該公司承租系爭房屋，約定租金每月原為110,000元 ，租期原定自96年6月20日至102年6月20日止。其後雙方 於101年1月1日合意將租金調整為每月80,000元，租期則 延長至106年12月31日止，此有被告提出之系爭舊租約及 系爭調整舊租約各1件在卷可徵，且上開系爭舊租約亦於 96年6月20日經本院公證處公證人謝秀琴公證，另有被告 所提本院096板院公004字第000292號公證書在卷足稽，而 系爭調整舊租約係於系爭舊租約仍有效存在下，經被告與 伸原公司合意調整，公證之效力應及於系爭調整舊租約。 而訴外人伸原公司則於上開舊租約簽訂後，於租期內之10 2年4月15日將系爭房屋所有權移轉登記於原告，此為兩造 所不爭執，且觀原告提出之上開建物所有權狀載明登記日 期為104年4月15日自明，則依民法第425條規定：出租人 於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三 人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於 未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者 ，不適用之。」被告與伸原公司所簽訂之系爭舊租約及系 爭調整舊租約對於原告仍繼續存在，兩造間就系爭房屋所 生之租賃關係即應以此租約作為規範依據，且該租約已定 有租期，即非不定期限之租賃。 （二）又按為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為， 依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之 。其授與代理權者，代理權之授與亦同，民法第531條定 有明文。申言之，乃受任人處理委任事務，須為某法律行 為，該法律行為，法律明文規定應以文字為之，否則不生 為該法律行為之效力，或另生其他法律效果之謂也。次按 不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之， 未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，同法第422條亦 定有明文，而此條文之立法理由謂：「查民律草案第637 條理由謂存續期間，逾一年之不動產租賃契約，於當事人 之利害極有關係，應使其訂立字據，藉防後日之爭論。其 未訂立字據者，則應視為不定期限之租賃，當事人自得隨 時終止契約。故設本條以明示其旨。」據此足見，委任人 委任受任人就不動產訂立期限逾1年之租賃契約者，應以 文字授與代理權，如未遵此法定方式，則受任人無權以文 字訂立期限逾1年之不動產租賃契約，倘受任人訂立此種 文字租賃契約，應構成無權代理之法律效果，依同法第17 0條第1項規定，非經本人承認，對於本人不生效力。且因 此種契約已有文字字據，已不合民法第422條所定「未以 字據訂立」之要件，自不能視為不定期限之租賃，否則即 有互遭對方當事人隨時任意終止之不利益風險。查本件系 爭租約立有字據，期限復逾1年，係由訴外人林淑惠代理 被告所簽訂，此觀系爭租約中「立契約書人」欄位之簽章 狀況自明。而被告復自承並未出具書面授權林淑惠簽訂該 約租，則系爭租約為無代理權人林淑惠以代理人之名義為 被告所簽。參以原告於102年9月3日已通知被告預計於同 年11月15日終止租約關係，此有原告提出之該日通知在卷 可按，被告於收受該通知後，於102年9月11日以敦維法律 事務所函通知原告表明系爭租約為無效，就系爭房屋之租 約乃為原與伸原公司之租約內容（指系爭調整舊租約）， 此有被告所提該函文為證，顯見被告並不承認系爭租約， 依前揭說明，系爭租約對被告不生效力。在原告亦表明如 本院認定系爭租約無效時，依前開民法第425條買賣不破 租賃法理，兩造間之租賃關係即應適用系爭調整舊租約情 況下，益證兩造就系爭房屋所生之租賃關確實應以系爭調 整舊租約作為規範依據。 五、原告另主張被告於租期內，違反系爭租約第4條第1項約定： 「承租人不得將房屋一部或全部轉租、出借或以其他變相方 式供他人使用房屋」，將系爭房屋轉租或提供於第三人達韻 公司及電乾盛公司使用至102年7月份止，被告復未經原告同 意，擅自增建，經聲請板橋地政所測量，結果認其增建範圍 如圖示系爭A增建部分，已違反系爭租約第4條第3項約定： 「房屋之使用應依法為之，不得違法使用或增建．．．」， 其得終止租約，並請求被告將圖示系爭A增建部分拆除以回 復原狀等事實，業據其提出現場照片及第三人達韻公司之營 業處所網路資料為證，並經證人即乾盛公司負責人簡國裕於 103年12月25日本院審理時證述明確，且系爭房屋旁確有圖 示系爭A增建部分，亦經本院依原告聲請會同板橋地政所人 員於103年9月3日勘驗及測量屬實，製有該日勘驗筆錄、現 場照片及如附件土地複丈成果圖可憑，被告則以上揭三、（ 六）（七）（八）等情詞置辯。經查： （一）被告否認圖示系爭A增建部分為其於本件租賃關係存續期 間所興建，自應由原告就被告增建之事實負舉證責任，惟 原告迄未舉證以實其說，顯難認被告有上開增建之行為， 則原告主張有此違約情事終止租約，並請求被告將圖示系 爭A增建部分拆除以回復原狀，即非有據。至於被告雖辯 稱圖示系爭A增建部分為其法定代理人徐祥盛之父親徐明 男於86年間所興建乙節，亦未舉證以實其說，且縱然屬實 ，原告主張該增建部分附屬於系爭房屋而為該屋之重要成 分，被告對此未加爭執，則依民法第811條規定：「動產 因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動 產所有權。」應由原告取得該增建部分之所有權，並連同 系爭房屋一併成為本件租賃之標的物。 （二）另被告既不否認其於100年間與乾盛公司簽訂租賃契約， 由乾盛公司自100年5月1日起承租圖示系爭A增建部分房屋 ，並經其同意該公司懸掛達韻公司之招牌，供達韻公司一 同使用至102年7月止，此有被告出與乾盛公司簽訂之房屋 租賃契約書1件為證，此轉租情形發生於系爭舊租約及系 爭整舊租約租賃期間內，已違反系爭調整舊租約第4條第1 項約定：「未經甲方（指伸原公司，由原告承受，下同） 同意，乙方（指被告，下同）不得將房屋全部或一部出借 、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」即使原屋主 即伸原公司始終知悉此情而未表示異議，亦不能認被告已 得伸原公司或受讓系爭房屋之原告之同意。 （三）惟按系爭調整舊租約第6條第1項約定：「乙方違反約定使 用使用房屋，並經甲催告，限期改正而仍未改正或改正不 完全時，甲方得終止租約。」據此，縱使認為被告有上開 使第三人乾盛公司、達韻公司使用系爭房屋之情事，原告 亦應先對被告催告限期改正，而被告仍不改正，原告始得 終止租約，然原告迄未舉證證明已催告被告給予改正之機 會，自難認其終止租約符合前開約定，是原告主張以本件 起訴狀繕本送達被告作為終止租約之意思表示，非屬適法 。 六、原告復主張如本院認其不得主張被告違法轉租而終止租約， 其亦已於102年9月3日依系爭租約第7條第4項約定，通知被 告提前於102年11月15日終止租約，被告仍應將系爭房屋遷 讓返還原告等情，雖提出該9月3日通知1件為證，被告亦不 否認已收受該通知，然本件兩造間就系爭房屋所生之租賃關 既應以系爭調整舊租約作為規範依據，已如前述，依系爭調 整舊租約第7條第2項約定：「本契約租賃期限未滿，一方擬 終止租約時，須於二個月前通知對方並得對方之書面同意。 」，原告如於租賃期限未滿擬終止租約須得被告之書面同意 ，本件原告並未證明已取得被告之書面同意，則其於102年9 月3日片面通知被告終止租約，並據此請求被告遷讓返還系 爭房屋，容非有據。 七、另按系爭調整舊租約第2條約定：「．．．。本租約若於104 年1月1日至106年12月31日間，出租人出賣該房地，承租人 願配合遷出，唯出租人須於三個月前通知承租人。」據其文 義，可知此租約已約定原出租人伸原公司如於104年1月1日 至106年12月31日期間將系爭房屋出賣他人，租期即調整至 系爭房屋所有權移轉他人之前1日屆滿，被告即應遷讓系爭 房屋於新所有權人，然上開約定並未限制系爭房屋原所有人 伸原公司提前出賣房屋之權利，依舉重明輕法理，伸原公司 亦能早於104年1月1日前將系爭房屋出賣他人，但租期最早 僅能調整至103年12月31日屆滿，且須於3個月前通知被告， 俾利被告能有充裕時間搬遷。本件系爭房屋既於102年4月15 日移轉所有權於原告，且經原告於102年9月3日以前開通知 要求被告終止租約，此距103年12月31日已逾3個月以上，則 本件租賃關係之租期應調整於103年12月31日屆滿。被告雖 辯稱原告於102年9月3日終止系爭租約後，被告繼續使用系 爭房屋，原告亦持續收取租金，依民法第451條規定，兩造 間視為有不定期限之租賃關係存在，且依權力失效原則及土 地法第100條規定，原告不得向被告請求終止租約並返還系 爭房屋等情〔詳情如三、（三）（四）（五）〕。惟查： （一）按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之 意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿 後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示， 過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並 非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故 於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者 ，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第 276號判例意旨參照）。本件兩造間租賃關係之租期因原 出租人伸原公司出賣系爭房屋及經原告通知而調整至103 年12月31日屆滿，而原告於租期屆滿前之102年9月3日已 通知被告終止租約，雖因未得被告之書面同意，不生終止 之效力，業如前述，但仍可認其已對被告明白表示反對續 租之意思，此種情形即與民法第451條所定「承租人仍為 租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者」之 要件不符。另縱原告表明於102年11月15日終止租約後， 仍繼續收取被告交付用以給付103年12月31日租期屆滿租 金之支票，亦係原告基於出租人地位收取，並無不當，仍 不能據以將兩造間之租賃關係視為以不定期限繼續契約。 至於原告仍收取被告其後交付之104年度1年份之租金支票 ，亦同，蓋於此情形，被告仍未遷讓返還系爭房屋，被告 本應支付相當於租金之不當得利（詳後述），否則原告豈 有讓被告無償使用系爭房屋之理。況且，被告亦陳明所交 付之104年度租金支票目的在於給付租金，不得用於抵償 相當於租金之不當得利及違約金〔見被告民事陳報（三） 狀第2頁〕，原告則表明用以清償租期屆滿後占用係爭房 屋之相當於不當得利租金之損害或違約金，雙方無法達成 清償合意後，原告表明同意歸還104年度之租金支票於被 告（見本院104年3月26日言詞辯論筆錄），更難認原告有 租期屆滿後繼續收取租金之情事，更不能視兩造之租賃關 係以不定期限繼續契約。從而，被告所辯兩造間視為有不 定期限之租賃關係存在乙節，不足採信。 （二）次按權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成 特殊情況，足以使義務人正當信任權利人已不欲行使權利 ，或不欲義務人履行義務時，經斟酌當事人間之關係、權 義時空背景及其他主、客觀等因素，依一般社會通念，可 認其權利之再為行使有違「誠信原則」者，自得因義務人 就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之 限制而不得行使，此權利失效原則，乃係源於「誠信原則 」之特殊救濟方法（最高法院100年度台上字第445號判決 意旨參照）。本件被告雖另辯稱原告於102年9月3日為終 止租約之表示後，被告仍繼續使用系爭房屋，原告非但未 即表示反對之意思，更持續收取租金至今。申言之，原告 自102年9月3日起，乃有意不行使其終止租約及收回系爭 房屋之權利，並因其持續收取租金，造成被告之正當信任 ，認為原告已不欲行使其上揭權利，已生權利失效之情形 等語。然被告於收受原告102年9月3日終止租約之通知後 ，並未遷返還系爭房屋於原告，原告繼續收取租金，乃本 於出租人地位收取，係正當權利之行使，已如前述，原告 審酌相關情形後，於103年5月6日提起本件訴訟，請求被 告遷讓返還系爭房屋及給付相當於不當得利之租金損害、 違約金，而訴訟中被告仍拒絕遷讓返還系爭房屋，原告乃 繼續收取被告交付之租金支票，亦基於不讓被告無償使用 系爭房屋之意，更不能認原告已放棄行使本件租約上之相 關權利，或不欲被告履行義務，是原告所為尚不違反「誠 信原則」，自不符前開判決所稱「權利失效原則」之要件 ，則被告所辯原告有權利失效之情形，並非有據。 （三）另按土地法第100條固規定：「出租人非因左列情形之一 ，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二 、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。 三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以 上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租 人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著 財物，而不為相當之賠償時。」但依司法院解字第3489號 解釋文：「（一）土地法第100條之規定，於施行前未終 止契約之不定期租賃亦適用之。至定期租賃契約無論其訂 約係在施行前抑在施行後均無同條之適用。院解字第3238 號解釋應予變更」意旨，上開土地法第100之規定於定期 租賃契約並無適用之餘地。本件兩造就系爭房屋所生之租 賃關係確既應以系爭調整舊租約作為規範依據，即屬定期 租賃契約，縱被告無該土地法第100條所列各款情形，原 告仍得於租期屆滿後收回系爭房屋，被告援引土地法第10 0條規定，辯稱原告不得恣意終止系爭租約並請求其遷讓 返還系爭房屋，亦非有據。 八、復按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅；又承 租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項 、第455條前段分別定有明文；又系爭調整舊租約第6條第2 項前段約定：「乙方於甲方終止租約或租賃屆滿之翌日起， 除經甲方書面同意繼續出租外，應即日將租賃房屋按照原狀 騰空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。」本件依系 爭調整舊租約第2條約定，租期既調整至103年12月31日屆滿 ，兩間之租賃關係因而於該日消滅，且被告無拆除圖示系爭 A增建部分之義務，該增建部分已連同系爭房屋一併成為本 件租賃之標的物，則原告依前開規定及約定，請求被告應將 系爭房屋（含圖示系爭A增建部分）遷讓返還，洵屬有據。 九、再按系爭調整舊租約第6條第2項後段約定：「（乙方）如不 及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照房租2倍 之違約金至遷讓之日止。乙方對上述約定確已認知絕無異議 。」同條第3項復約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方 權益時，願賠償甲方之損害，．．．。」此即兩造有關違約 處罰之約定，合併觀之，兩造已另定有懲罰性違約金，原告 如因被告違約受有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他 損害賠償，是以被告辯稱本件租約關係未另定懲罰性違約金 ，兩造所約定之違約處罰，應視為「因不履行而生損害之賠 償總額」即「損害賠償預定性質之違約金」，容有誤會，非 可採信；又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應 返還其利益，民法第179條定有明文；又無正當權源使用他 人房屋，可獲得相當於租金之利益，而使房屋所有人受有相 當於租金之損害，為社會通常之觀念。本件被告自104年1月 1日起未遷讓返還系爭房屋於原告，屬無權占有，顯構成不 當得利致原告受有損害，則原告依前開違約金之約定及不當 得利之法律關係，請求被告應自104年1月1日起至遷讓返還 系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金1倍（在上開2倍 約定以內）之違約金及相當於租金1倍之不當得利，洵屬有 據。然按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民 法第252條定有明文；又是否相當須依一般客觀事實、社會 經濟情況及當事人所受損害，債權可得享受之一切利益為衡 量標準；且違約金之核減，法院本得依職權為之，原無待當 事人之主張（最高法院49年台上字第807號、51年台上第19 號判例、91年度台上字第790號判決意旨照參）。查兩造間 上開有關違約金為房租2倍之約定，較諸被告每月應付之租 金，高出一倍，已不合社會一般常情，縱原告只請求被告按 月給付之相當於租金1倍之違約金，仍嫌屬過高。爰斟酌原 告受損程度、被告違約情事及兩造經濟、地位等一切情狀， 認原告按月得請求被告給付之違約金應酌減為租金之0.5倍 即40,000元，較為適當（加上租金1倍之不當得利80,000元 ，被告應按月給付原告120,000元），逾此部分違約金之請 求，即非有據。 十、又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 另應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週 年利率為百分之5，民法第229條第1、2項、第233條第1項、 第203條分別定有明文。本件原告請求被告自104年1月1日起 至遷讓返系爭房屋之日止，按月給付租金1倍之不當得利80, 000元及相當於租金0.5倍之違約金40,000（合計120,000元 ），除目前已屆期者外，均屬將來給付之訴，被告既對已發 生之返還不當得利及賠償違約金債務，均未清償，對尚未發 生或未屆期之相同債務顯有到期不履行之虞，原告預為請求 ，於法並無不合，且該等未發生或未屆期部分，因原告於本 件審理中已預為催告，且指定被告應按月給付，並於應付未 付時加給法定遲延利息，亦屬有據，惟原告既按月請求被告 給付不當得利及違約金，該月之末日即為被告最後應給付之 日，被告未清償時，自每月末日之翌日起即應負給付遲延責 任，併此敘明。 十一、綜上所述，原告依系爭調整舊租約及不當得利之法律關係 ，求為判決如主文第1項、第2項所示，為有理由，應予准 許；逾此部分之情求，則無理由，應予駁回。 十二、本判決原告勝訴部分，係依簡易程序所為被告敗訴之判決 ，爰依職權宣告假執行；而被告復陳明願供擔保請准免為 假執行，爰併宣告其得供擔保免為假執行如主文第5項所 示。 十三、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌於 本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。 十四、按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者， 不併算其價額，民事訴訟法第77條之2第2項定有明文。本 件原告附帶請求相當於不當得利租金之損害及違約金部分 ，雖一部勝訴，一部敗訴，然其主要請求被告遷讓返還系 爭房屋部分則全部勝訴，爰依民事訴訟法第79條規定，命 由被告負擔全部訴訟費用。 中 華 民 國 104 年 7 月 27 日 法 官 趙義德 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應 一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 7 月 27 日 書記官 黃炎煌