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臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　104年度板簡字第727號 原　　　告　大漢秋風不動產經紀有限公司 法定代理人　陳振瀅 訴訟代理人　徐鈴茱律師 　　　　　　陳怡彤律師 被　　　告　許玉卿 訴訟代理人　張文東 　　　　　　張博淳 上列當事人間請求給付服務費事件，於民國104年5月26日言詞辯 論終結，本院判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： （一）原告於民國103年11月5日受訴外人李大誠委託，代為仲介 銷售門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○號3 樓房屋，及 所坐落新北市○○區○○段○○○○號（權利範圍1/4）土地 （下稱系爭房地），出售價格為新臺幣（下同）880 萬元 ，訴外人李大誠並同意給付成交總價款百分之4 之服務報 酬。嗣被告於103年12月31 日主動親臨系爭房地，於賞屋 過程中，頻頻透露因居住鄰近地區，熟悉附近環境，對於 系爭房地甚為喜愛，兩造即於104年1月1 日簽立不動產買 賣斡旋契約書（下稱系爭斡旋契約書）及買方給付服務報 酬承諾書（下稱系爭報酬承諾書），約定斡旋期間至同年 月8日止，被告願以770萬元承購系爭房地，並提供10萬元 之斡旋金委託原告前與訴外人李大誠洽談購屋事宜，於買 賣契約成立後並願給付原告12萬元之服務報酬。經原告多 方奔走居間後，訴外人李大誠即於104年1月5日同意以770 萬元出售系爭房地，並受領上開斡旋金，表示若以770 萬 元出售系爭房地，其給付予原告之服務報酬將降為25萬元 ，原告亦為同意。 （二）於訴外人李大誠同意被告所提出之價金後，原告旋即轉知 被告，並於103年1月5日告知被告將於同年月7日下午3 時 於原告公司代書部簽約。被告之子即系爭房屋之指定登記 名義人張博淳，於104年1月5 日下午致電原告表示隔日上 午再次前往系爭房地看屋，故原告員工即於104年1月6 日 上午偕同被告、訴外人張博淳、張博淳之女友、及張博淳 女友長輩共四人前往系爭房地，賞屋過程氣氛融洽，被告 等四人亦當場商討如何布置、裝潢；訴外人張博淳更將其 欲向銀行申請房屋貸款之身分證影本及薪資匯款之存款簿 資料交付原告員工，委由原告代為辦理貸款手續，被告並 詢問是否可能申貸達200 萬元，請原告代為核算，以免貸 款額度不足給付買賣價金。詎被告於104年1月6日下午6時 許致電表示因張博淳女友不喜歡系爭房地，無欲購屋，要 求退還先前已轉為定金性質之斡旋金；並於104年1月7 日 之簽約日，被告偕同多人到場託辭陳稱、無理拒絕簽署系 爭買賣契約，是被告不願履行買受人之義務甚明。 （三）原告於成功居間本件買賣契約後，原告即得向被告請求給 付居間服務報酬12萬元，並據前述與訴外人李大誠間之約 定，向訴外人李大誠請求報酬25萬元。然因可歸責於被告 之事由，致賣方未能簽定買賣契約，而系爭買賣契約既已 成立，被告即應給付前開共計37萬元之服務報酬予被告。 為此，爰依民法第568條第1項及系爭斡旋契約書之法律關 係提起本訴。並聲明：被告應給付原告37萬元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息 。 二、被告則以： （一）按不動產經紀業管理條例第23條規定，「經紀人員在執行 業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人 解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章」。惟 被告於104年1月1日簽立系爭斡旋契約書至104年1月6日間 ，均未見過訴外人李大誠，又原告於銷售系爭房地期間， 未提供不動產成交行情，亦未提供系爭房地不動產說明書 供被告閱覽，經被告向臺北市政府地政局申訴，地政局調 查亦請原告說明，然原告始終未能提出被告閱覽不動產說 明書之相關事證。且原告亦未告知系爭房地附近有兩座墳 墓，甚其中一座僅距系爭房地10公尺近。 （二）再者，被告與李大誠就價金如何支付（即分幾期支付、每 期支付之價金如何）均未討論，僅於不動產買賣斡旋契約 書第2 條承購總價款及付款方式蓋略書寫「依代書作業」 等文字，是買賣雙方對系爭房地狀態、價金支付方式等重 要事項尚未達成意思合致。而原告銷售人員為求成交，在 被告尚未確認系爭房地產權狀態下，在被告之子張博淳尚 未進行聯徵確認可貸得之成數及須自備多少頭期款等情未 明下，催促被告須於104年1月7 日簽約，使被告因心生疑 慮而未能與李大誠訂約，是被告未能簽立買賣契約係可歸 責於原告之事由，原告之不動產專業能力不足，多處違反 法律與誠信及公平原則，使被告權益受損，已破壞被告對 原告專業之信任，故被告未再進行後續簽訂買賣契約。則 原告主張給付報酬12萬元部分，即無理由。 （三）另原告主張被告須給付賣方李大誠應給付原告之服務報酬 25萬元部分，然此部分報酬實係賣方李大誠與原告間居間 報酬之約定，實與被告無涉，基於債之相對性，其二人之 契約約定不得約束被告。況且媒介居間他人訂約，本無必 定成立，所媒介之當事人是否簽約，牽涉原因甚多，難認 此25萬元是原告必將實現之利益。原告主張被告承擔此部 分報酬，實無理由等語置辯。並聲明：（一）原告之訴駁 回；（二）如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執 行。 三、原告主張其於103年11月5日受訴外人李大誠委託，代為仲介 銷售系爭房地，委託出售價格為880萬元，嗣兩造於104 年1 月1 日簽立系爭斡旋契約書、報酬承諾書，約定斡旋期間至 同年月8日止，被告願以770萬元承購系爭房地，並提供10萬 元之斡旋金委託原告前與訴外人李大誠洽談購屋事宜，於買 賣契約成立後並給付12萬元之服務報酬等事實，業據其提出 房屋不動產委託銷售契約書、系爭斡旋契約書、報酬承諾書 、定金收據等件影本乙份為證，復為被告所不爭執，堪信為 真實。至原告主張系爭房地買賣契約業已成立，嗣因可歸責 於被告之事由致未能簽訂契約，被告應給付原告服務報酬37 萬元等情，則為被告否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭 點厥為：（一）被告與訴外人李大誠就系爭房地之買賣契約 是否成立？（二）原告請求被告給付仲介服務報酬有無理由 ？茲分述如下： （一）被告與訴外人李大誠就系爭房地之買賣契約是否成立？ 1.按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約 即為成立，民法第345條第2項固有明文。然該條所謂標的 物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定 而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時 期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡 旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具 體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交 付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方 就買賣契約之必要之點已有互相同意。又不動產之買賣， 除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方 法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固 非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定， 作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內 容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商 議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約，究不能因此 即認買賣契約業已成立（最高法院93年度台上字第441 號 、79年台上字第1357號、80年台上字第1883號判決意旨參 照）。復按企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本 平等互惠之原則；定型化契約條款如有疑義時，應為有利 於消費者之解釋，消費者保護法第11條第1、2項分別定有 明文。 2.原告主張被告與訴外人李大誠就系爭房地之買賣契約業已 成立乙節，固據其提出系爭斡旋契約書、定金收據為證， 而系爭斡旋契約書第6條第1項約定：「買方之承購條件於 本約有效期間經賣方同意，或買方提出之承購總價、付款 方式及其他承購條件已符合賣方之委託條件者，買賣契約 即為成立，受託人得全權代理買方將斡旋金充為訂金交予 賣方，本契約即視為定金收據，買方絕無異議」等語，該 條款係原告為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所 提出預先擬定之契約條款，即為定型化契約條款；又該條 款之內容，其並未就「買方之承購條件」所指為何有明確 約定，揆諸前開法文，自應為有利於消費者之解釋。衡以 不動產之買賣，所涉金額龐大，除標的物、價金，需當事 人相互同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違 約等重要事項，是於契約解釋上，均應包含於上開承購條 件內，否則出賣人欲數年後始點交房屋，或買受人欲多年 後始交付買賣價金，而未得對造同意，即難認買賣契約已 為成立。且觀以系爭斡旋契約書第2 條，約定承購總價款 及付款方式，然就付款條件如：簽約款（含定金）、備証 款、完稅款、尾款之條件，均未載明，僅記載依代書作業 等語。是被告與訴外人李大誠於104年1月8 日止之斡旋期 間內，除標的物及價金外，並未就系爭房地之付款條件、 稅負、點交等其他重要事項達成合意，足認被告與訴外人 李大誠就系爭房地，未成立買賣契約。 3.至原告主張已通知被告於104年1月7 日至代書事務所約定 付款方式、稅賦負擔方式，但被告當天到場表明不願意簽 約等節，然此亦徵被告與訴外人李大誠未就付款方式達成 任何合意；且原告另稱訴外人張博淳於104年1月6 日交付 身分證影本及存款簿資料予原告員工，請原告核算申貸金 額等語，並提出張博淳之身分證、存款簿影本為證，亦可 知被告就訴外人張博淳之資力得否向銀行貸款、及可貸款 之額度均未確知，是自無從特定各期應繳付之價款金額及 付款日期。至原告所提之定金收據雖載有：「茲就上開不 動產買賣物件，今買方提出之承購條件已得賣方同意，雙 方就總價款及付款方式已達一致經確認無誤」等語，惟被 告與訴外人李大誠就付款方式未經合意，已如前述，是此 僅為原告預先擬定之條款，尚無足為有利原告之認定。另 訴外人李大誠已收受被告提出之斡旋金10萬元，又被告拒 絕簽訂買賣契約部分，亦僅涉及訴外人李大誠得否沒收斡 旋金10萬元一事，尚與二人間就買賣契約有為成立尚屬無 涉，並予敘明。 （二）原告請求被告給付仲介服務報酬有無理由？ 1.居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報 酬，民法第568條第1項定有明文。而居間人既係以居間為 業，本應就其居間業務之成敗負經營之責。居間人如於所 居間之不動產契約成立前，已為買賣雙方磋商、協調而已 支出之成本及人事等費用，於居間不成立時，自應視為原 告經營居間業務之風險，亦為居間人所明知，並得自其他 於居間成立之業務所收取之報酬獲得補償，並不當然應由 委託之一方負擔，此由民法第568條、第569條規定自明。 2.查被告與訴外人李大誠就系爭房地之付款方法及其他購買 條件等必要之點並未達成合意，系爭不動產買賣契約未成 立，已如前述，原告自不得請求被告給付仲介服務報酬12 萬元；又原告與訴外人李大誠簽立之委託銷售契約書第5 條第1 項亦約定：「買賣成交者，賣方同意給付乙方（即 原告）百分之四之服務報酬」，有該契約書在卷可稽，是 即以系爭房地買賣契約成立為要件，而本件買賣契約既未 成立，原告自不得請求服務報酬。且此契約亦係成立於被 告與訴外人李大誠間，原告亦不得依民法第568條第1項及 其與被告間系爭斡旋契約書之法律關係請求此服務報酬25 萬元。是原告上開主張，尚屬無據，均無足採信。 四、綜上，原告本於民法第568條第1項及系爭斡旋契約書之法律 關係，請求被告給付37萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回 。 五、本件事證已經明確，兩造其餘之陳述及所提證據，與判決基 礎之事實並無影響，自不須逐一論述，併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 104 年 6 月 25 日 臺灣新北地方法院板橋簡易庭 法 官 洪任遠 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 104 年 6 月 25 日 書記官 劉春美