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臺灣板橋地方法院民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104年度訴字第2000號 原　　　告　張玉玲 訴訟代理人　張暉畇 　　　　　　蔡宏明 被　　　告　劉秀美 訴訟代理人　毛順毅律師 被　　　告　興萬達不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　楊靜渝 被　　　告　徐慧玲 　　　　　　劉龍文 上三人共同 訴訟代理人　黃逸榮　　住新北市○○區○○路○○○號9樓 上列當事人間104年度訴字第2000號請求減少價金事件，於中華 民國105年3月1日言詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 及 理 由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明不甚礙被告 之防禦及訴訟之終結，不在此限，又訴之變更、追加或提起 反訴，致其訴之全部或一部，不屬第427條第1項及第2項之 範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定 改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理，民事訴訟法民事 訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款及第435條第1項 分別定有明文。本件原告原起訴聲明係請求被告劉秀美應給 付原告新台幣（下同）30萬元，嗣於民國（下同）104年6月 18日所提之民事追加被告狀，追加並擴張其請求為被告劉秀 美、劉家興、徐慧玲、劉龍文應連帶給付原告50萬元，之後 於104年8月25日所提之民事準備暨追加被告聲請狀，追加並 擴張其請求為（一）被告劉秀美應給付原告0000000元，暨 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 。（二）被告興萬達不動產仲介經紀有限公司（以下簡稱興 萬達仲介公司）、徐慧玲劉龍文應連帶給付原告0000000元 ，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。（三）第一、二項之請求，如其中一項被告已為給付 ，其他被告於給付範圍內免給付義務。又於本院104年12月 15日、105年3月1日言詞辯論時提出陳述意見狀及要求法官 結案狀擴張原告向被告請求金額各0000000元，核屬同一基 礎事實之追加被告及擴張應受判決事項之聲明，且原告之追 加亦無礙被告翁裕翔之防禦及訴訟之終結，依前開規定，均 應予准許，且原告擴張後之請求金額已逾民事訴訟法第427 條第1項所定簡易程序適用之範圍，原告復聲請改用通常訴 訟程序，本院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續 審理，然原告又當庭撤回被告劉家興部分之訴訟，並經被告 訴訟代理人同意（見本院104年8月25日言詞辯論筆錄），該 部分自無庸審酌，合先敘明。 二、原告主張： （一）原告向被告劉秀美購買其所有門牌號碼：新北市○○區○ ○路○○○號10樓建物全部及其所有土地，總價金為875萬元 ，此有買賣雙方於104年4月7日所簽訂之不動產買賣契約 書可稽；另本件是由被告興萬達仲介公司為本件之不動產 仲介，此亦有不動產買賣價金履約保證申請書可稽；且由 被告徐慧玲以經紀營業員身分，出據不動產說明書，並由 被告劉龍文為訴外人興萬達仲介公司加盟住商不動產永和 店之店長身分，說明及告知系爭建物之買賣屋況，合先陳 明。 （二）關於向被告劉秀美請求之部分說明： ⑴查被告劉秀美於系爭買賣契約書第2條關於增建或占用部 分，並未有勾選任何系爭建物之增建或占用情事，顯見是 表示系爭建物並無增建或占用之情事；且於被告劉秀美簽 名出據之「房地產買賣標的現況說明書」項次8「建物專 有部分目前是否有滲漏水或壁癌情形？」」，勾選「否」 ；項次9「建物委託前6個月內是否曾修繕滲漏水、壁癌？ 」勾選：「否」；項次18「建物是否有增建、改建、違建 、禁建或糾紛之情事（例如：陽台外推、防火巷增建、頂 樓加蓋等）？」勾選「否」等情，即表示系爭建物並無壁 癌及陽台外推等違建情事；然經原告於104 年5月30日依 約至系爭建物辦理交屋手續時，原告赫然查悉系爭建物內 裝設之木製衣櫃及化粧檯，已因牆壁之滲水嚴重，導致上 開衣櫃、化粧檯緊貼牆壁側之木板，產生發霉情況，顯見 上開衣櫃、化妝檯所遮檔住之該片牆，應有廠重壁癌情事 ；然依雙方之系爭買賣契約書第24條所載被告劉秀美贈與 原告之屋內設備內容觀之，並無勾選衣櫃及化妝台，顯見 被告劉秀美應明知該處有明顯之壁癌，而為遮掩此一嚴重 瑕疵，而故意裝設而不拆除，用以欺瞞原告購買系爭建物 之用；再者，原告因系爭建物有一對外大型對外窗台，然 經原告向相關單位詢問及查看系爭建物之使用執照核准之 平面圖說時，清楚可知該大型對外窗檯是陽台外推所致； 因此，於上開期日交屋之日，原告提出上揭二件事質疑時 ，當時被告劉秀美之代理人即訴外人劉家興竟完全不予回 應，且片面離開系爭建物現場，致未完成依約交屋之行為 ，迄今系爭建物仍未依約交付予原告。 ⑵次查，原告就上開情事發存證信函予被告劉秀美，但皆未 獲置理，令人遺憾，縱雙方調解程序，但仍無共識。 ⑶原告向被告劉秀美請求0000000元之說明： ①按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規 定危險移轉於買受人時無滅少或減少其價值之瑕疵，亦 無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣 因物有瑕疵，而出賣人依前5條規定，應負擔保之責者 、買受人得請求減少價金。民法第354條、第359條皆定 有明文；另按，因故意或過失，不法侵害他人之權利負 損害賠償之責，亦有民法第184條第1項前段復有明文； 再按，債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害 者，準用第192條至195條及第197條之規定，負損害賠 償責任，復有民法第227條之1定有明文。 ②原告向被告劉秀美請求0000000元部分：查系爭建物因 有上開嚴重壁癌及陽台外推之嚴重瑕疵，系爭建物之價 值及使用效能勢力大大降低，而此部分之瑕疵，原告暫 以0000000元為減價之請求金額，在第一次開庭後我才 發現賣方將外牆打掉營造出約4坪使用的空間，故有關 求償房價的減價我將改為總價875萬除室內面積14.1751 坪即一坪617280元一坪617280元除2等於308640元，再 乘4坪等於0000000元，再加上拆屋時恢復原狀所需的工 程款30萬元共計0000000元。其他款照第一次遞送的書 狀加入計算，官司拖得越久，賠的越多。 ③原告向被告劉秀美請求425250元部分： Ⅰ依系爭買賣契約書第9條第5項規定「…。如屆最後期 限乙方（即被告劉秀美）仍不能點交時，乙方應自最 後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之六 計付違約金賠償甲方（即原告）…」等語，故雙方已 約定於104年5月30日為點交系爭建物之日期，然被告 拒絕點交，故自104年6月1日起，被告劉秀美每日即 負有按總價875萬元之萬分之6即5250元（000000×6/ 10000＝5250）；倘被告劉秀美遲未交屋，則此部分 之金額，則應繼續累計至被告劉秀美交屋為止，併予 陳明。 Ⅱ為上說明，原告先自104年6月1日起計算至104年8月 20日，計81天，小計425250元（5520×81＝425250 ）。 ④原告向被告劉秀美請求38478元部分： Ⅰ原告向被告劉秀美購買系爭不動產，已依約交付875 萬元，及仲介佣金87500元，合計0000000元，而原告 就上開款項，係分別用原告不同之保單借款所支付， 而保單借款之每月利息共計19239元，而此部分，應 依可歸責予被告劉秀美故意不點交建物予原告而增加 原告之損害。原告應可依民法第184條第1項前段規定 。向被告劉秀美請求賠償。 Ⅱ原告以原告所有①全球人壽保險公司之保險契約書二 份，分別借款376000元，年利率6.9%，月息2162元； 66000元，年利率6.9%，月息380元；②中國人壽保險 公司之保險契約書一份借款268000元，年利率6.5% ，月息1452元；③聯邦銀行借款0000000元，年利率2 .31%，月息7233元；④遠東銀行借款0000000元，年 利率2.2%，月息8012元，以上每月原告應負擔利息為 19239元（2162+380+1452+7233+8012=19239）。 Ⅲ被告劉秀美因未依約於104年5月30日辦理交屋行為， 故自104年6月1日起，被告劉秀美即應按月賠償19239 元，至系爭建交屋為止，故原告先向被告劉秀美請求 104年6月1日起至同年7月31日止，共計2個月之利息 ，計38478元（19239×2＝38478），作為賠償金額， 倘被告劉秀美遲未交屋，則此部分之金額，則應繼續 累計至被告劉秀限交屋為止，併予陳明。 ⑤原告向被告劉秀美請求10萬元部分： 因購買系爭不動產，係可歸責予被告劉秀美交付有瑕疵 之建物，且故意不點交，致原告為求系爭建物是否該當 陽台外推、壁癌之嚴重後果、無法交屋之精神痛苦、生 活混亂等情，實已造成原告精神上受有莫大之壓力及損 傷，為此，原告特援引民法第227條之1規定，向被告劉 秀美請求10萬元之款項。 ⑥就上說明，原告向被告劉秀美暫時請求0000000元（000 0000＋425250＋38478＋100000＝0000000）；待鑑定結 果及本程序將結束之時打再另為計算請求之金額，懇請 鈞院鑑悉並賜准。 （三）關於向被告徐慧玲及劉龍文請求之部分說明： ⑴按「經濟人員：指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為 執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執 行仲介或代銷業務。」、「不動產之買賣…，如委由經紀 業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章； 五、不動產說明書。…」、「經紀人員在執行業務過程中 ，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，前項 說明書提供解說前，應經委託人簽章」、「雙方當事人簽 訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與 委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章 ，前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」 、「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託 人受損害時，由該經紀某負賠償責任。經紀業因經紀人員 執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者 ，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」不動產經紀 業管理條例第4條第8款、第22條第1項第5款、第23條、第 24條、第26條第1項、第2項分別定有明文。 ⑵次按，仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之 消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所 為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從 事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣 為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽， 如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵 權行為之責。第按仲介業務指從事不動產買賣、互易、租 賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款 定有明文。另稱居間者，謂當事人約定一方為他方報告訂 約之機會，或為訂約之媒介。他方給付報酬之契約，又居 間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。 對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不 得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之 履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565 條、第567條分別定有明文，是不動產仲介業為媒介居間 之業務者，除訂約之媒介外，尚負有據實報告及妥為媒介 及調查之義務，此亦有最高法院84年臺上字第1064號判 決可資參照。另由該判決意指可知仲介業者應審酌相關文 件之真偽，而不動產狀況說明書，自屬買賣交易所應付之 重要文件，因此，仲介業者有調查不動產狀況說明書所列 各狀況之義務，該義務，應認為是仲介業者之主給付義務 ，違反者，消者依侵、權行為債務不履行、不動產經紀業 管理條例請求仲介人員賠償其損害，並請求仲介業者依不 動產經紀業管理條第26條第2項負連帶責任。再按「居間 人關於訂約事項，如買賣標的物之價值、效用、品質、瑕 疵等，應就其所知，據實報告於各當事人; 其以居間為營 業者，對於上開事項並有調查之義務，此觀民法第567條 之規定自明。居間人如違反上述據實報告及調查之義務， 致委託人因此受損害者，應負債務不履行責任」，此有最 高法院100年臺上字第1188號判決意旨可資參照。. ⑶查被告興萬達仲介公司為本件之仲介公司、被告徐慧玲為 本件之經紀營業員前已敘明，則訴外人興萬達仲介公司及 被告徐慧玲居間仲介系爭不動產買賣時，應本於仲介契約 仲介人所應負善良管理人之注意義務，就買賣標的物有無 依通常交易觀念上之重要瑕疵（例如，本件之有無壁癌、 違建），加以進行了解並向原告解說系爭不動產說明書之 責任（倘認上開被告係被告劉秀美所委任，但參不動產經 紀業管理條例第23條第1項規定，對原告亦有解說系爭不 動產說明書之責），而被告興萬達仲介公司及被告徐慧玲 竟對系爭建物有前揭所述壁癌、陽台外推等重大瑕疵事實 ，竟未予先行調查知悉，顯係有故意或過失，造成原告之 損害，即應依前揭不動產經紀業管理條例第26條第2項規 定，對原告負連帶賠償責任。 ⑷依被告徐慧玲出據之「不動產說明書」上記載，附有「格 局圖」、「物件照片」、「建物平面圖」，但被告徐慧玲 竟未發現建物內之壁癌及陽台外推之嚴重瑕疵，且亦未調 取系爭建物之「建物測量成果圖」，用以確認系爭建物之 合法建築規格為何，用以擔保系爭建物並無違建之情事， 承上所言，被告縱無故意，應難辭過失之責。 ⑸被告劉龍文係被告興萬達仲介公司加盟住商不動產永和店 之店長，屢次在向原告說明及告知系爭建物之買賣屋況時 ，都隱匿系爭建物有嚴重壁癌及陽台外推之瑕疵，故應依 民法第188條規定，與被告興萬達仲介公司負連帶賠償之 責。 ⑹依上可知，被告興萬達仲介公司、徐慧玲、劉龍文應連帶 就原告上開第二大點所述之損失，負賠償之責。 （四）依據法官來函要求105年1月7日10點至由原告帶其施工人 貝及被告共同至新北市○○區○○路○○○號10樓共同勘驗 上開房?有無[陽台外推]是否係違章建築及由原告所帶之 拖工人3當場檢驗衣櫥被牆壁有無壁癌情形，結果當日到 達上開地址時，看到被告已將衣櫥牆板挖開，並將牆面綠 黴斑刮除，且沒看到生綠黴斑的衣櫥木板，而看到兩片全 新木板在現場，令原告當場傻眼。法官當下問我是否有壁 癌，當然是有，因其為水泥牆非油漆過的牆壁，其生綠黴 斑就是壁癌且對方律師一直在強調衣櫥後方是否漏水，跟 我說的壁癌綠黴斑是兩回事，試圖混淆法官認知。好在老 天有眼，他們試提早掩滅證據，還是留下證據的照片面向 衣櫥左下方綠黴斑沒刮乾淨且有刮去的痕跡（師父說的） 且右上方有漏水所留下的水痕，水泥牆還出現裂縫，在在 顯示對方在施工時為圖方便直接是水泥牆再用衣櫥作遮掩 若我沒去查施工圖，怎知後是兩間浴室又為何另一間房間 不做衣櫥呢？今天已知其是水泥牆，故要求對方將衣櫥移 開將牆壁做防水工程及塗上水泥漆對、若不願意拖工，那 就由買方做，向對方請款。其金額約35000元，若被告自 行施工，原告要求當場監工，因為那是我跟隔壁套房重要 的隔間牆，未來若被告將套房出售會因為牆面而衍生出壁 癌的問題。另在沒簽約時買賣雙方有討論買方交款方式， 我有告知我的銀行貸款可能會拖晚一點入履約保證專戶內 ，賣方也同意尾款入帳日期是5月20日，最後結論房子過 戶在我名下是5月22日，若賣方將其日期寫成交屋日是5月 20 日那當時賣方為何沒告知我違約交屋，就表示賣方同 意交屋日可超過5月20日，對方代書也沒告訴我過戶的進 度到哪裡了，買賣雙方也約好5月30日交屋。結果賣方竟 約要赴告別式的日子進行交屋，且請仲介轉達要拆除的衣 櫥化妝台也沒拆除，衣櫥後方是我房子的主牆面，誰知是 磚牆還是木板裝潢，後方可能有大塊面積的漏水痕跡或壁 癌，當初4月份發現有壁癌時信誓旦旦的說會處理好，但 賣方代理人劉家興在沒告知買方下，以要趕去參加告別式 就走人，表示當日交屋，是賣方違約不交屋的。賣方對房 地產買賣標的現況說明書，就跑去新北市工務局查當時96 年房屋改裝的問題才發現竟有違章建築，跟說明書上寫得 不一樣又再欺騙我一次真將房子原有的45度斜面外牆打掉 將房子修改成90度的空間，並窗台外推其達建的坪數約4 坪，這樣的違建還要我花高價買進，沒錯房子室內空間坪 數沒變，但違建出寬敞的空間去欺騙買方真是天理不容， 所以才走上法庭請法官還買方一個公道。如今拆除大隊已 給我公文說是違建列管排拆中。 （五）依上所陳，原告向被告劉秀美得依買賣關係之出賣人瑕疵 擔保責任及侵權行為損害賠償責任，請求被告劉秀美暫為 給付原告0000000元；而被告興萬達仲介公司、徐慧玲、 劉龍文，亦應依不動產經紀業管理條例及僱用人責任負連 帶債務不履行賠償責任，賠償原告0000000元；而被告劉 秀美與被告興萬達仲介公司、徐慧玲、劉龍文乃因具有各 別之發生原因且對原告各負全部給付之義務，而立於不真 正連帶債務人地位，為此，依買賣契約、侵權行為、不動 產經紀業管理條例第26條之法律關係提起本件訴訟，並求 為判決（一）被告劉秀美應給付原告0000000元，暨自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 （二）被告興萬達仲介公司、徐慧玲、劉龍文應連帶給付 原告0000000元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年自5%計算之利息。（三）第一、二項之請求，如其 中一項被告已為給付，其他被告於給付範圍內免給付義務 。訴訟費用由被告負擔。原告願供擔保，請准為假執行宣 告。 三、被告則以下列情詞置辯，並聲明求為判決如主文。 （一）被告劉秀美部分： ⑴現買賣價金由當初為兩造處理買賣事務之僑馥建築經理股 份有限公司之履約保證專戶中，帳號為00000000000000， 戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶 ，是原告現不願意依約交屋，致買賣款項並未交付予被告 ，被告屢次催促原告交屋，均遭拒絕。而系爭房屋（即門 牌號碼新北市○○區○○路○○○號10樓），業已依約過戶 至原告名下，合先敘明。是以，被告尚未取得買賣價金， 而原告業已取得房屋之所有權。 ⑵被告劉秀美欲將其所有系爭房屋及其基地出售，因其平日 工作忙碌，遂將出售之相關事務委由其胞弟即訴外人劉家 興代為處理。而兩造自103年10月開始，即對買賣條件進 行磋商，故當時雙方簽有房地買賣現況說明書一份，當時 並未有任何滲漏水、壁癌之情形，故雙方於關於漏水之項 目經雙方簽名更改後均改為勾「否」，而關於建物是否有 增建、改建、違建、禁建或糾紛等情事欄，雙方亦在簽名 後加註「自承購即現況不清楚」等語。 ⑶雙方對於價金及上開條件磋商完成後，遂於104年4月7日 進行簽約程序，雙方約定價金為875萬，並於系爭契約約 定： ①第五條:「除有特別約定以外，甲方依約完成價金給付 ，且本約買賣標的完成產權移轉登記、點交手續無誤後 ，即由僑馥建經將乙方應收之買賣價金餘款結算後匯入 乙方指定之帳戶」。 ②第九條:「三、點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本 約定之約定為準。…五、本約買賣標的雙方應於產權登 記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤 後辦理點交(若因相關作業延遲者，最遲不得逾民國104 年5月20日)同時甲方應履行全部價金之交付(…) 。 ⑷然而簽約後，梅雨屆至，系爭房屋有發生漏水之情事，經 兩造協議後，由訴外人劉家興負責將系爭房屋修繕完畢。 即使最近蘇德勒颱風來襲，房屋均無漏水之現象，此情形 乃經原告與仲介即被告徐慧玲共同確認，以上過程均有錄 音存證，如有必要，可請被告徐慧玲、劉龍文提出。 ⑸然原告始終違約拒絕接受交屋，並指稱衣櫥後面有漏水， 甚至要求拆除與系爭房屋附合之固定式衣櫥，然現實際上 並無任何漏水之情事，請原告舉證以實其說。 ⑹而原告指稱窗台部分為違建云云，為被告劉秀美所否認， 請原告舉證以實其說: ①查被告取得系爭房屋時，系爭房屋之窗台部分已同現狀 。而被告之前手在96年間裝潢系爭房屋時，向台北縣政 府申請使用執照。經台北縣工務局委由吳慶樟建築師審 查後並做成合格證明書乙份：「上列建築物經查驗確依 核准圖說建築完竣准予給照使用。」。其中審查內容包 括「裝修材料及分間牆構造」、「主要構造:無妨礙或 破壞主要結構」並附圖如「編號6」與現狀相同。 ②是以，系爭房屋窗台之部分乃經主管機關審查後核准， 並發給合格證明之公文書。是可證系爭房屋之窗台乃合 法建物。況且，依照契約第9條依照現況交屋、現況說 明書（雙方簽名）：「自承購即現況不清楚」，原告根 本無從主張瑕疵擔保之餘地。即使退萬步言(假設語氣 ，被告否認之)，縱使認有外推之情事，原告亦無從主 張損害何在，而無從減價。 ⑺綜上所述，原告實乃無任何主張瑕疵擔保之餘地，疑似因 近來房價下跌（由原告所寄發板橋文化路郵局存證號碼00 253第3頁所稱："我相信妳因該知道你的房價依實價登錄 上來說是高很多的，若妳不減價…")而對於交屋部分百般 刁難。懇請鈞院鑒核，駁回原告之訴，以維護交易誠信。 ⑻關於新北市政府工務局新北建工字第0000000000號函，陳 述意見如下： ①依回函所稱： Ⅰ釐清該門牌有無聲請市內裝修許可及陽台外推規範， 而回此函。 Ⅱ如涉及除連結陽台之外牆增建夾層或架設鐵窗及遮雨 棚，屬違章建築行為，應拆除。「陽台外推」或上述 違建行為，非屬合法。 Ⅲ本市○○區○○路○○○號10樓領有室內合格裝修證明 ，而陽台外推部份應核准後將其違建位置圈說隨同前 開合格證明副本檢送新北市政府拆除大隊違建登錄在 案。 ②依上開函覆，似將本件窗台部分與陽台外推相提並論， 並認定為違建云云，惟查： Ⅰ回函所稱新北市○○區○○路○○○號10樓之門牌號碼 ，被告劉秀美已於103年7月30日向新北市政府工務局 分為貳戶：「附件」圖A1部分門牌改為新北市○○區 ○○路○○○號10樓之1，圖A2部分則維持原先門牌號碼 新北市○○區○○路○○○號10樓在案。 Ⅱ而移送違建之陽台外推部分，如【附件】圖示（紅筆 部分，並標示陽台外推違建移送部分）經分戶後已隨 同A1部分門牌改為北市○○區○○路○○○號10樓之1。 Ⅲ然查本件兩造間買賣標的，係「附件」圖示A2螢光筆 標示區域，根本與陽台無關，並非回函所稱陽台外推 違建之問題。 Ⅳ是以，分戶後，原告現所持有之部分並無回函所稱之 問題。應係本件建管處未查覺被告劉秀美於103年7月 30日有分戶之事實，方將分戶前之認定混為一談等語 置辯。 （二）被告興萬達仲介公司、徐慧玲、劉龍文部分： ⑴被告興萬達不動產仲介經紀有限公司（下稱興萬達公司） 於104年4月7日為被告劉秀美居間仲介所有房屋坐落新北 市○○區○○路○○○號10樓（下稱系爭標的物），出售予 經東森房屋仲介之買方即原告，買賣當事人並訂有不動產 買賣契約書，雙方因屋內疑似壁癌與陽台違章外推爭議， 遲無法完成點交，現原告認其受出賣人之欺騙，致其買受 系爭標的物，主張受有損害而索賠起訴在案。 ⑵查原告起訴稱系爭標的物因嚴重壁癌瑕疵及陽台外推之嚴 重瑕疵為暫受有0000000元之損害，主張依不動產經紀業 管理條例第26條第2項規定，經紀業因經紀人員執行仲介 或代銷業務之故意或過失致交易相對人受損害者，該經紀 業與經紀人員負連帶賠償責任，查： ①關於系爭標的嚴重漏水及壁癌瑕疵部分： Ⅰ原告狀稱104年5月30日辦理交屋手續時，赫然查系爭 標的內裝設之木製衣櫃、化妝台，已因牆壁之滲水嚴 重，導致上開衣櫃、化妝台緊貼牆壁側之木板，產生 發霉狀況，顯見上開衣櫃、化妝台所遮擋住之該片牆 ，應有嚴重壁癌情事等語；惟本件系爭標的物內裝設 之木製衣櫃及化妝台，被告仲介人員於受託銷售時， 並無發現漏水痕跡，確認與出賣人屋況說明一致，且 系爭木製衣櫃及化妝台係屬固定於房屋牆面之木作裝 潢、應無法輕易將系爭固定裝潢卸除後確認牆面狀況 ，而現原告稱因牆壁之滲水嚴重而導致木板發霉情事 ，究如何查悉確知漏水情事，並未說明，原告狀稱顯 屬臆測之詞。 Ⅱ另，系爭衣櫃及化妝台係固定於房屋牆面之木作裝潢 潢，被告無法且直接檢視其牆面是否有嚴重漏水或壁 癌之情形，除直接破壞原始系爭木作裝潢外，僅能以 屋主之屋況說明與檢視木作裝潢外觀以綜合判斷是否 存在滲漏水之情事。 Ⅲ從而被告及被告仲介人員等並無故意欺瞞房屋存在嚴 重漏水之情事，或未善盡調查之責任，不動產經紀業 依法應負之據實告知與妥為媒介調查之義務，並無過 失，原告起訴連帶賠償，應無理由。 ②關於系爭標的存在陽台外推違建部分： Ⅰ原告稱被告所屬仲介人員徐慧玲於系爭標的現況調查 ，製作不動產說明書時漏未查知陽台外推之嚴重瑕疵 、原告並稱經電詢新北市政府工務局表示，系爭標的 陽台外推情形即屬違章建築；惟本公司經查核確認新 北市政府工務局96裝修（使）第513號建築物室內裝 修合格證明後，比對合格圖面及照片，與房屋內部現 狀並無二致，故房屋現況應屬合格變更使用，原告狀 稱違章建築一事，顯屬錯誤。請鈞院明鑒。 Ⅱ被告爰聲請鈞院函調新北市政府工務局96裝修(使)第 513號建築物室內裝修合格證明.以供鈞院勘驗圖面與 相關照片，證明被告前開答辯，確屬正當。 ⑶綜上，本件被告興萬達公司與經紀人員劉龍文、徐慧玲， 自原告與出賣人簽訂買賣契約時起，數度就爭議情形居間 溝通，亦多次協助進行屋內滲漏水勘查並均查無滲漏情事 、且陽台外推係違章建築一事，亦屬原告誤解，現原告訴 請連帶賠償責任，顯無理由。 四、按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責 ，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被 告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦 應駁回原告之請求，最高法院著有17年上字第917號判例可 為參照。 五、原告主張之事實，雖提出存證信函、現況說明書、台北縣政 府函、室內裝修文件、不動產買賣契約書、不動產買賣價金 履約保證申請書、不動產說明書、房地產買賣標的現況說明 書、衣櫃、化粧檯、大型窗戶照片、存證信函等件影本各乙 份為證。被告劉秀美不否認兩造間有簽訂房屋買賣契約，惟 就原告之請求，則以前詞置辯，並提出兩造所定住商不動產 交易安全契約、不動產買賣價金履約保證申請書、系爭房地 買賣現況說明書、臺北縣政府工務局建築物室內裝修合格證 明書副本通知書等件影本為證。被告興萬達仲介公司、徐慧 玲、劉龍文否認原告之主張，並以前詞置辯，提出新北市政 府工務局96裝修（使）第513號建築物室內裝修合格證明部 份節錄節本為證。經查： （一）原告請求被告劉秀美減少價金0000000元、違約金425250 元、利息損失38478元、精神賠償10萬元總計0000000元， 茲就原告請求之金額審酌如下： ⑴減少價金0000000元部分： 原告主張其向被告劉秀美購買系爭房屋，勾選無滲漏水及 壁癌、建物無增建、改建等情事，惟查，因該屋有漏水及 壁癌、窗台外推之增建、改建等情事，故原告依前開民法 第360條等規定，若缺少出賣人所保證之品質者，買受人 得請求減少價金，是原告請求被告劉秀美減少價金50萬元 ，惟查：經本院函詢新北市政府工務局有○○○區○○路 ○○○號10樓房屋推出之窗台有無聲請建築許可等疑義，業 經新北市政府工務局於105年1月7日至現場履勘後以105年 1月19日新北工建字第000000000號函函覆本院，該函說明 五、記載：另有關案址建築物有無（窗台外推）？是否係 違章建築一事，本局依上開號函前於105年1月7日會同至 現場勘查，經核對原核准使用執照資料，房屋前側並無陽 台之設置，故無涉及（陽台外推）違章建築範疇等語，故 可認系爭建物窗台外推並非違章建築瑕疵情事；又原告主 張系爭房屋有漏水致生壁癌，在衣櫥後牆壁有壁癌云云情 事，均為被告所否認，並以前詞置辯，經本院於105年1月 7日履勘系爭房屋，履勘結果：（系爭房屋）牆壁上及天 花板看不出有壁癌痕跡，有本院履勘筆錄及現場照片13張 附卷可稽，是原告主張系爭房屋有違章建築、漏水致生壁 癌云云，請求減少價金0000000元部分，尚屬無據。又原 告另提出新北市政府違章建築拆除大隊105年1月21日新北 拆一字第0000000000號函主張上開10樓房屋係違章建築云 云，經查該函文說明第二項記載：「旨揭位址經查本大隊 業以新北拆認二字第0000000000號違章建築認定通知書（ 違建地址○○○區○○路○○○號10樓之1<陽台>）認定在案 等語，與本件原告起訴主張「窗台」外推係違章建築無關 ，且不在本件買賣標的範圍，不影響本院前開認定，併予 敘明。 ⑵違約金425250元部分： 原告主張依系爭買賣契約書第9條第5項規定「…。如屆最 後期限乙方（即被告劉秀美）仍不能點交時，乙方應自最 後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之六計付 違約金賠償甲方（即原告）…」等語，故雙方已約定於 104年5月30日為點交系爭建物之日期，然被告拒絕點交， 故自104年6月1日起，被告劉秀美每日即負有按總價875萬 元之萬分之6即5250元（000000×6/10000＝5250）；原告 請求被告給付自104年6月1日起計算至104年8月20日，計 81天，小計425250元（5520×81＝425250）云云；惟遭被 告否認，並辯以現買賣價金由當初為兩造處理買賣事務之 僑馥建築經理股份有限公司之履約保證專戶中，帳號為 00000000000000，戶名：中國信託商業銀行股份有限公司 受託信託財產專戶，是原告現不願意依約交屋，致買賣款 項並未交付予被告，被告屢次催促原告交屋，均遭拒絕。 而系爭房屋（即門牌號碼新北市○○區○○路○○○號10 樓 ），業已依約過戶至原告名下。是以，被告尚未取得買賣 價金，而原告業已取得房屋之所有權云云；按在債權人遲 延中，債務人僅就故意或重大過失，負其責任。民法第23 7條定有明文。另按債權人對於已提出之給付，拒絕受領 或不能受領者，自提出時起，固負遲延責任(民法第二百 三十四條)，惟債務人所負債務仍屬存在，僅其責任減輕 ，即僅就故意或重大過失，負其責任(民法第二百三十七 條)，或無須支付利息(民法第二百三十八條)而已，仍難 認債務人已完成給付義務（最高法院86年度臺上字第16 44號判決意旨參照）。本件兩造約定於104年5月30日為點 交系爭建物之日期，然原告拒絕點交，是依前述規定及裁 判要旨參照，債權人（即原告）對於已提出之給付，拒絕 受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任，惟債務人 （即被告）所負債務仍屬存在，僅其責任減輕，即僅就故 意或重大過失，負其責任，或無須支付利息而已，是本件 是原告受領遲延，而非被告劉秀美給付遲延，而原告就買 賣標的物（即系爭房屋）若有瑕疵，本得依民法第360條 規定向出賣人即被告劉秀美請求減少價金，而非拒絕受領 ，使出賣人即被告劉秀美無法將系爭房屋點交，而再請求 給付遲延之違約金，此舉有違誠信原則，是原告請求被告 依買賣契約書第9條第5項規定給付違約金425250元部分， 為無理由，應予駁回。 ⑶利息損失38478元部分： 原告主張其向被告劉秀美購買系爭不動產，已依約交付87 5萬元，及仲介佣金87500元，合計0000000元，而原告就 上開款項，係分別用原告不同之保單借款所支付，而保單 借款之每月利息共計19239元，而此部分，應依可歸責予 被告劉秀美故意不點交建物予原告而增加原告之損害云云 ；惟查：依前所述，本件是原告拒絕受領被告劉秀美點交 系爭房屋，而非被告劉秀美不履行點交建物予原告，且原 告主張交付之價金尚存於為兩造處理買賣事務之僑馥建築 經理股份有限公司之履約保證專戶中，帳號為0000000000 0000，戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財 產專戶，因原告現不願意依約受領系爭房屋，故買賣款項 並未交付予被告，則原告因向全球人壽保險公司、中國人 壽保險公司、聯邦銀行及遠東銀行借款，而須給付前開公 司等利息，並非因被告劉秀美不履行債務而生利息之損害 ，且而系爭房屋未點交完成，係因原告受領遲延而導致， 而非被告劉秀美不交付所致，故原告請求被告劉秀美給付 利息損失38478元，亦屬無據。 ⑷原告向被告劉秀美請求精神賠償10萬元部分： 按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準 用第一百九十二條至第一百九十五條及第一百九十七條之 規定，負損害賠償責任。民法第227條之1定有明文。原告 主張因購買系爭不動產，係可歸責予被告劉秀美交付有瑕 疵之建物，且故意不點交，致原告為求系爭建物是否該當 陽台外推、壁癌之嚴重後果、無法交屋之精神痛苦、生活 混亂等情，實已造成原告精神上受有莫大之壓力及損傷， 爰依民法第227條之1規定，向被告劉秀美請求10萬元云云 ；惟查：按受精神之損害得請求賠償者，法律皆有特別規 定，如民法第18條、第19條、第194條、第195條、第979 條、第999條等是。經查：本件原告所主張為被告劉秀美 給付有瑕疵之財產上之損害，既未能證明真實已如前述， 且依民法第227之1條、第195條之規定，侵害財產法益亦 不能請求精神慰撫金，因此原告請求精神慰撫金10萬元部 分，亦屬無據。 （二）原告請求被告興萬達仲介公司、徐慧玲、劉龍文連帶損害 賠償部分： ⑴本件原告主張其向被告之仲介即住商不動產永和加盟店店 長即被告劉龍文、經理即被告徐慧玲詢問系爭建物是否有 增建、改建等情事，惟被告劉龍文、徐慧玲均皆告知原告 「窗台外推」合法云云，然為被告劉龍文、徐慧玲、興萬 達不動產仲介經紀有限公司所否認，並以前詞置辯，揆諸 前開說明，原告應就此有利於己之事實負舉證責任。 ⑵經查：系爭房屋窗台外推並非違章建築，另陽台外推不在 本件買賣房屋範圍內，已如前述，而原告雖另提出台北縣 政府函為證，惟僅能證明當時台北縣政府回覆吳慶樟建築 師事務所，凡「陽台」外推即屬違建行為，尚無法證明被 告劉龍文、徐慧玲、興萬達不動產仲介經紀有限公司有故 意隱瞞違章建築之情狀。再者，系爭房屋並無原告所主張 之違章建築或漏水壁癌等瑕疵，已如前述，難以認定被告 興萬達仲介公司、劉龍文、徐慧玲有何侵權行為；又被告 興萬達仲介公司、劉龍文、徐慧玲係由被告劉秀美委任， 而與原告間並無任何契約關係，是原告主張被告劉龍文、 徐慧玲就系爭房屋陽台外推為違建而應對減少價金負連帶 賠償責任，亦屬無據。 （三）綜上所述，被告劉秀美出賣系爭房屋給原告，雖出具說明 書表示系爭房屋無瑕疵，嗣後經查證該房屋確實無瑕疵， 則原告請求被告劉秀美減少價金、給付違約金、損害賠償 等均屬無據。原告另請求被告興萬達仲介公司、徐慧玲、 劉龍文應負連帶賠償責任部分，亦屬無據。 六、從而原告依買賣契約、侵權行為、不動產經紀業管理條例第 26條之法律關係，請求（一）被告劉秀美應給付原告000000 0元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息。（二）被告興萬達仲介公司、徐慧玲、劉龍文應 連帶給付原告0000000元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年自5%計算之利息，均無理由，應予駁回。原告 之訴既無理由，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 105 年 3 月 15 日 民事第六庭 法 官 解惟本 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 以上正本係照原本作成。 中 華 民 國 105 年 3 月 15 日 書記官 林穎慧