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臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　 106年度板簡字第2756號 原　　　告　崧浩實業有限公司 法定代理人　詹智民 訴訟代理人　張雙華律師 被　　　告　林玉美 訴訟代理人　許俊明律師 上列當事人間請求給付報酬事件，於民國107年10月5日言詞辯論 終結，本院判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣1,140,000 元及自民國107年3月15日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息。 原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由被告負擔81%，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣1,140,000 元 為原告預供擔保，得免為假執行。 事 實 及 理 由 一、原告起訴主張： ㈠被告於民國106年7月13日與原告簽訂專任委託銷售契約書（ 下稱系爭契約書），將其所有門牌號碼「新北市○○區○○ 路○○○ ○○○號」房屋及其座落土地（下稱系爭房地）委託原 告居間仲介銷售。按依系爭契約書「壹、銷售條件」第二條 約定委託銷售總價為2580萬元，「貳、甲、乙雙方之權利義 務」第一條約定委託期間自106年7月13日起至106年9月31日 止。當日兩造復簽署委託銷售/ 出租契約內容變更同意書（ 下稱系爭變更同意書）將委託價格調整為2350萬元作為底價 ，此亦有（下稱系爭變更同意書）足憑。由於被告擔心無法 順利出售，故表示希望也可以採出租方式，但在委託期間內 ，原告仍可繼續出售，故而雙方於106年7月29日於系爭契約 書「附件：特別約定事項」第十一條其他約定事項為「屋主 能自行出租，中信房屋亦可協助出租，如出租出去，中信房 屋亦能繼續出售，專約時間縮短到9 月15號止」之約定。於 簽訂此特約事項之隔日即106年7月30日，恰有訴外人即買方 林文欽願以2350萬元購買系爭房地，且簽署購屋承諾書並簽 發面額10萬元之支票乙紙以為定金，故而原告公司經紀營業 員張志瑋於當日20時16分以Line通知被告，當下被告讀取卻 未為回應。其後經雙方與買方林文欽數度磋商，買方林文欽 已完全同意被告所提條件即原告依被告要求之內容繕打之原 證6 之購屋意向書內容，被告竟仍故意不與買方林文欽就系 爭房地簽訂不動產買賣契約書，被告顯然構成系爭契約書「 貳、甲、乙方之權利義務」第七條約定：「除以下第一項情 形... 外，有其餘各項情形者，視為乙方（即原告）已完成 仲介之義務，甲方（即被告）應支付乙方委託銷售總價的百 分之六（前條約定之服務報酬以外之部分為違約金）。... 三、甲方同意出售或乙方（即原告）所媒介之買方之承購條 件已達甲方（即被告）之銷售條件，甲方拒絕與買方簽訂買 賣契約書...」之違約事由。原告遂在106年9月13日寄發存 證信函，主張被告違反契約約定，將依契約違約條款主張權 利，故而原告依該約定訴請被告給付141 萬元【計算方式： 2350萬元（委託銷售價格）×6%＝141 萬元】，洵屬有據。 ㈡並聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）141 萬元，即自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算 之利息。願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠原告公司就系爭契約書並未給予被告3 天審閱期，已違反消 費者保護第11條之1 之規定，被告依法得主張系爭契約書貳 、第七條「違約處理」之約定不構成契約之內容。 ㈡原告公司並未舉證證明「媒介之買方之承購條件已達賣方之 銷售條件」，故原告公司不得依系爭契約書貳、第七條第三 項之約定請求被告支付委託銷售總價6%： 原告雖提出原證6 之購屋意向書並表示買方林文欽已同意上 開條件，惟被告曾要求原告提出買方書面同意購屋意向書條 件之書面證明或由買方先於購物意向書上簽名，原告遲未提 出，故原告並未完成「媒介之買方之承購條件已達賣方之銷 售條件」。且縱鈞院認定原告已舉證證明「媒介之買方之承 購條件已達賣方之銷售條件」此要件，系爭條款約定以委託 銷售總價百分之6 作為違約金，違約金額亦顯然過高，懇請 鈞院依據民法第252條規定予以酌減。 ㈢並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。 三、原告主張被告就系爭房地與原告簽訂系爭契約書，兩造復簽 署系爭變更同意書將委託銷售價格調整為2350萬元作為底價 ，並於系爭契約書附件之特別約定事項第十一條約定「屋主 能自行出租，中信房屋亦可協助出租，如出租出去，中信房 屋亦能繼續出售，專約時間縮短到9 月15號止」等事實，為 被告所不爭執，堪信為真實。惟原告主張所仲介之買方林文 欽之承購條件已達賣方之銷售條件，被告拒絕與買方簽訂買 賣契約，依系爭契約書貳、第七條第三項約定應給付原告以 委託銷售總價6%計算之金額，被告則以前詞置辯。經查： ㈠系爭契約書貳、第七條第三項約定係屬有效之契約內容。理 由如下： 1.按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之 合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反第1 項規定者 ，其條款不構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1項 、第3 項前段分別定有明文；考其立法理由，係為維護消費 者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化 契約條款之機會，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業 經營者未提供合理審閱期間之法律效果。是該條之目的，在 給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不 得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂 契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得 主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有 損害。故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務 關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間 ，即不得引用上開規定而主張條款不構成契約之內容。因之 ，並非任何定型化契約，於訂定契約之前，企業經營者均應 給予消費者中央主管機關所選擇特定行業之審閱期間，否則 消費者即可主張該條款不構成契約之內容或契約全部無效， 而仍應實質探究消費者於簽立定型化契約之前，是否有合理 期間，能審閱全部條款內容，並充分瞭解該契約之權利義務 關係，以考量締約與否。苟非如此，未經探究個案審閱期間 是否合理及定型化契約條款是否顯失公平，一概以審閱期間 不足中央主管機關所公告之審閱期間，即逕認定型化契約全 部無效，應已逾審閱期間規範之目的，且有礙社會一般交易 秩序（臺灣高等法院臺南分院95年度上易字第90號判決意旨 可供參考）。 2.系爭契約書首欄載明：「1.本定型化契約及其附件之審閱期 間三天（不得少於三日）違反前項規定者，該條款不構成契 約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。」，且上 開文字係以框線特別標明，是就該文字所在位置與標示情形 ，可知原告業以上開文字充分告知被告就契約具有3 日審閱 期；又證人即原告公司負責承辦系爭房地銷售事宜之營業員 張志瑋到庭證稱：簽約當天有跟屋主說明系爭契約書的內容 ，106年7月13日簽約後一直到買方林文欽106年7月20幾號出 現並出價之後，在進行談價過程中，屋主才陸陸續續丟出契 約沒有給審閱期等問題（見本院107年7月10日言詞辯論筆錄 第9 至10頁），可見原告於簽訂系爭契約前已向被告說明契 約內容，並未剝奪被告知悉契約內容的權利。況兩造於106 年7月13日簽訂系爭契約後，復於相隔16日後之同年7月29日 另行磋商增訂契約附件第十一條之手寫內容（見原證3 ）， 則被告於上開期間有足夠時間可詳細審閱契約內容，若有疑 慮亦有機會提出討論或修正，惟被告於106年7月29日前除另 行磋商部分外並未就系爭契約書其餘內容表明不同意見或提 出質疑，是原告主張被告業經原告營業員說明並了解契約內 容應為可採，難認原告有何違反消費者保護法第11條之1 規 定致系爭條款無效之情事，被告此部分所辯，即無足採。 ㈡本件買方林文欽之承購條件已達賣方即被告之銷售條件。理 由如下： 1.被告自陳：如果當時買方林文欽有出示書面同意，或購屋意 向書林文欽有簽名的話，被告就願意賣等語（見本院107 年 10月5日言詞辯論筆錄第2頁），足認原告主張原證6 購屋意 向書所載內容即為被告所提出之銷售條件為可採。 2.證人林文欽到庭證述：屋主有說他已經把房子租給別人，但 我有跟仲介講過含承受租賃契約等內容我都同意，之後仲介 有拿內容跟原證6 購屋契約書內容相同之紙條跟我說按照這 條件屋主就願意賣，我完全同意這些條件，且我為了配合賣 方條件，我定存基金股票都去解除掉，對方還指定要臺灣銀 行的票，我還去臺灣銀行開戶頭，準備1400萬元的現金由臺 灣銀行開立原證7這2張支票（見本院107年7月10日言詞辯論 筆錄第4至8頁）；證人張志瑋則證稱：原證6 購屋意向書是 我跟屋主談論後，按屋主的條件繕打的，屋主說如果買方這 些條件都接受的話，房子就賣給林文欽先生，我跟林文欽說 了之後，林文欽就說這些條件他可以接受，且有準備2 張現 金票，支票我跟店長有拿影印本去屋主家給他看，也有告知 被告所提銷售條件林文欽都同意，我們有要求屋主先在購屋 意向書簽名，賣方說要買方先在購屋意向書上簽名，但因為 賣方自己沒有簽名，站在公司立場擔心之後賣方又有新的條 件對買方不公平，所以沒有要買方先簽名等語（見本院107 年7 月10日言詞辯論筆錄第12至16頁）。由上開證人之證述 ，佐以原證7所示由臺灣銀行任發票人、發票日期為106年9 月5日、受款人為本件被告林玉美、票面金額分別為200萬元 及1200萬元之支票2 紙影本，足認買方林文欽於兩造委託銷 售期間末日即106年9月15日前，已同意原證6 購屋意向書之 條件，且經原告轉知被告，被告與買方就系爭房地之銷售條 件業已合致。被告雖辯稱買方應先於購屋意向書簽名始符合 賣方銷售條件云云，惟於購屋意向書上簽名實屬買賣雙方就 銷售及承購條件合致後簽約方式之細節，並非銷售條件，被 告以買方未先於購屋意向書簽名而辯稱買方承購條件未達銷 售條件，自無足採。 ㈢原告依系爭契約書貳、第七條第三項約定請求被告給付114 萬元，為有理由。 1.系爭契約書貳、第七條約定「除以下第一項情形...外，有 其餘各項情形者，視為乙方（即原告）已完成仲介之義務， 甲方（即被告）應支付乙方委託銷售總價的百分之六（前條 約定之服務報酬以外之部分為違約金）。... 三、甲方同意 出售或乙方所媒介之買方之承購條件已達甲方之銷售條件， 甲方拒絕與買方簽訂買賣契約書... 」，又兩造約定之仲介 報酬為實際成交價之4%，有系爭契約書貳第六條第一項可稽 ，則買賣雙方就系爭房地之銷售條件已合致，業於前述，是 原告主張依前開約定應認其以完成仲介義務，即為可採，故 原告請求被告給付依委託銷售總價2350萬元之4%計算之服務 報酬94萬元【計算方式：2350萬元×4%＝94萬元】，為有理 由，應予准許。 2.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252 條亦著有規定。次按違約金是否相當，應依一般客觀事 實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準 ，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予 核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最 高法院82年度台上字第2529號裁判意旨參照）。是原告雖主 張尚得依系爭契約書貳、第七條第三項約定請求被告給付依 委託銷售總價2350萬元之2%計算之違約金【計算方式：2350 萬元×2%＝47萬元】，惟本院審酌本件原告因被告拒絕簽約 所受損害核為兩造約定之報酬及原告另與買方約定之報酬， 原告請求被告給付約定之報酬業經本院准許如前，而訴外人 林文欽與原告簽訂之契約第參條、仲介服務報酬是約定為20 萬元，有原告107年4月24日庭呈與林文欽仲介契約書原本之 翻拍照片可稽，故本件原告請求違約金47萬元顯為偏高，本 院認為原告請求之違約金應酌減為20萬元計算始為適當。 3.故本件原告得請求之金額為114 萬元（計算式：94萬元＋20 萬元＝114萬元）。 四、從而，原告依系爭契約書貳、第七條第三項之約定請求被告 給付114萬元及自起訴狀繕本送達翌日即107 年3月15日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息。為有理由，應予准許 ，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。 五、本判決原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判 決，應依職權宣告假執行；並依聲請宣告被告如預供相當之 擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已 失其依據，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據， 經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列 ，附此敘明。 中 華 民 國 107 年 11 月 6 日 臺灣新北地方法院板橋簡易庭 法 官 黃俊雯 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 107 年 11 月 6 日 書記官 林穎慧