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臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　107年度板簡字第594號 原　　　告　凱旋大廈管理委員會 法定代理人　王鼎昌 訴訟代理人　黃啓煌 　　　　　　沈志成律師 　　　　　　劉彥麟律師 被　　　告　鴻岳不動產企業有限公司 法定代理人　邱紋玲 訴訟代理人　薛珏君 上列當事人間請求給付管理費等事件，於民國107 年12月4 日言 詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣參拾貳萬元，及其中貳拾肆萬元自民國一 百零七年二月九日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息 ；其中捌萬元自民國一百零七年六月二十二日起至清償日止，按 年利率百分之五計算之利息。 被告應自民國一百零七年二月一日起至遷移其放置於新北市○○ 區0000000市○○路○段○○○號、○○路○○○○○號 ）頂樓之冷卻水塔時止，按月給付新臺幣壹萬元予原告。原告其 餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之一點柒，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。 事實及理由 一、本件原告法定代理人原為張子忠，嗣於起訴後變更為王鼎昌 ，王鼎昌並具狀聲明承受訴訟，經查核無不合，應予准許。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者及不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款及第7 款分別定有明文。本件原告 原起訴聲明請求（一）被告應給付原告新臺幣（下同）26萬 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息。（二）被告應自民國107 年2 月1 日起至遷 移頂樓水塔時止，按月給付1 萬元予原告。（三）訴訟費用 由被告負擔。嗣變更聲明為（一）之部分為被告應給付原告 34 34 萬元，及其中26萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之5 計算之利息；其中8 萬元自107 年6 月22日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。（二）被 告應自107 年2 月1 日起至遷移其放置於新北市○○區00 00000市○○路○ 段○○號、ＯＯ路000 號）頂樓之冷卻 水塔時止，按月給付1 萬元予原告。（三）訴訟費用由被告 負擔。核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予 准許。 三、原告主張： （一）管理費部分： 被告係原告係門牌號碼新北市○○區○○路0 段00號1 樓 建物之所有權人，為原告所管理之凱旋大廈之區分所有權 人之一。詎被告自民國106 年6 月至107 年5 月止，未繳 納每月管理費新臺幣（下同）2 萬元，共計積欠管理費24 萬元，經原告屢次催告，被告仍置之不理，爰依公寓大廈 管理條例第21條之規定，請求被告給付管理費24萬元及遲 延利息予原告。 （二）租金7萬元部分： 本件兩造間訂有租賃契約書，約定原告出租社區頂樓供被 告放置冷卻水塔，每月租金1 萬元（下稱系爭租約），詎 被告自106 年4 月起即未付租金，至106 年10月31日租期 屆滿止，共積欠7 個月租金共7 萬元，屢經催討，均不獲 付款。 （三）相當於租金之不當得利部分： 被告之冷卻水塔於系爭租約期限屆滿後，仍繼續放置於凱 旋大廈頂樓上，被告因而獲得相當於租金之不當得利，參 考原租賃契約之租金金額，被告按月受有1 萬元之不當得 利，爰請求被告應自106 年11月1 日起至107 年1 月起訴 止，支付已屆期之不當得利3 萬元予原告及自民國107 年 2 月1 日起至遷移被告置放於新北市○○區000000 0路0 段00號、ＯＯ路000 號）頂樓之冷卻水塔1 個時止 ，按月給付1 萬元予原告。 （四）為此，爰依公寓大廈管理條例第21條、租賃契約及不當得 利之法律關係提起本訴，並聲明：如主文所示。 （五）對被告抗辯之陳述： 被告所稱原告占有部分是樓梯及電梯間，是公共設施，該 大樓於63年間興建時，將樓梯、電梯間登記在各樓層的區 分所有權人名下，每層樓把樓電梯間拿出來讓所有區分所 有權人使用，所以沒有無權占有的問題，當時簽立該同意 書是主委沒有弄清楚才去簽的，該同意書也於106 年5 月 31日到期，雙方並無再續約。且原告並無與被告達成租約 調漲之合意。被告所提之日期100 年9 月30日、面額1 萬 8,000 元支票（下稱水塔押金支票）及106 年7 月31日面 額2,000 元之支票（下稱2,000 元支票），合計2 萬元， 是用以清償106 年4 月、5 月之管理費，不得主張抵銷。 四、被告則以：被告確實未給付系爭管理費、租金等款項，且水 塔仍擺放在社區頂樓。但對於原告請求之款項，被告主張抵 銷。因為原告占用被告之土地，所以之前雙方有簽立同意書 ，約定原告要每月給付2 萬元補貼款即租金給被告（下稱系 爭同意書），雙方並約定補貼款與每月2 萬元之管理費互抵 ，故先前被告每個月僅需給付1 萬元水塔租金予原告。然自 106 年5 月31日後，原告占用被告土地之租金調漲為3 萬元 ，當初原告提出要調漲為3 萬元，就是要抵掉水塔租金，但 後來雙方沒有共識。原告持續使用被告的土地，故自106 年 6 月起至107 年6 月止，原告應給付被告租金共39萬元（計 算式：13月x3萬元＝39萬元）；另被告先前有交付水塔押金 1 萬8,000 元之支票、系爭2,000 元支票，合計被告得主張 抵銷本件款項之金額為41萬元等語置辯，並聲明：原告之訴 駁回，訴訟費用由原告負擔。 五、原告主張之事實，業據其提出系爭租約、存證信函、新北市 永和區公所函、系爭水塔押金支票、2,000 元支票及存根、 簽收單等件為證。被告則主張抵銷，並以前詞置辯。經查： （一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條定有明文。又按主張法律關係存在 之當事人，須就該法律關係發生所須之特別要件，負舉證 責任（最高法院48年台上字第824 號判例意旨參照）。而 負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得 確實之心證，始盡其證明之責任，苟應負舉證責任之當事 人，不能舉證，以證實其主張之事實為真實，即應受不利 之認定。又按民事訴訟法上舉證責任，依規範要件事實之 屬性，得分為權利發生要件事實、權利障礙要件事實、權 利消滅要件事實及權利妨礙要件事實，主張權利存在者， 應就權利發生要件事實負舉證責任，主張權利不存在或消 滅者，則應就權利障礙、消滅、排除等要件事實負舉證責 任。再按，「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專 有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」、「 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其 他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催 告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其 給付應繳之金額及遲延利息。」公寓大廈管理條例第3 條 第2 款、第21條分別定有明文。另按，承租人應依約定日 期，支付租金。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之 。租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；民 法第439 條、第450 條第1 項分別定有明文。另承租人於 租賃關係消滅後，如拒不交還租賃物，出租人除得訴請法 院判令承租人交還租賃物外，並得依不當得利之法則請求 承租人返還相當於租金之不當得利。 （二）本件被告對於其為凱旋大廈之區分所有權人，每月管理費 2 萬元，其曾與原告簽立系爭租約，約定水塔租金每月1 萬元，且被告未給付106 年6 月至107 年5 月止之管理費 共24萬元，自106 年4 月起亦未給付水塔租金等事實均不 爭執。惟對原告之請求仍以前詞置辯。然查，被告提出之 系爭同意書記載「自105 年6 月1 日至106 年5 月31日甲 方（即原告）每月補貼新臺幣貳萬元正予乙方（即被告） 」，足見原告應依該同意書為補貼之期限僅至106 年5 月 31日止，史亦為被告所不爭執。而被告雖另主張其自106 年6 月起將原告占用被告空間之租金及補貼款調漲至3 萬 元云云，然為原告所否認，而被告亦稱：當初原告提出要 調漲為3 萬元，但後來雙方沒有共識等語，足見兩造於系 爭同意書期限屆滿後，並未就原告應補貼被告之款項或租 金達成合意，兩造既就被告所指之空間無何契約關係，則 被告主張以106 年6 月起至107 年6 月止共13個月之租金 共39萬元為抵銷，自屬無據。 （三）被告另主張以系爭水塔押金支票、2,000 元支票合計2 萬 元之款項抵銷原告之本件債權。而原告雖不爭執有收到上 開支票2 張，惟辯稱：該2 萬元之票款業已用以支付106 年4 月、5 月管理費，且提出上開支票影本及管理費明細 為證。然查，依系爭同意書所載「自105 年6 月1 日至 106 年5 月31日甲方（即原告）每月補貼新臺幣貳萬元正 予乙方（即被告）」，故在同意書有效期間，因原告本應 按月補貼被告2 萬元，以管理費相抵之後，被告僅需按月 給付1 萬元水塔租金予原告即可，此為兩造所不爭執。故 原告之管理費明細雖記載上開2 萬元票款係用以支付被告 106 年4 、5 月之管理費，然實際上被告係另以補貼款2 萬元抵償管理費，則該2 萬元票款自係用以支付被告106 年4 、5 月間之水塔租金共2 萬元。則本件原告再請求被 告給付106 年4 、5 月之租金2 萬元，自屬無據。故本件 原告基於系爭租約，請求被告給付106 年6 月起至106 年 10月31日租期屆滿止，共5 個月之租金5 萬元，為有理由 ，逾此範圍之請求，則無理由。 （四）另兩造就上開水塔簽立之系爭租約之租期於106 年10月31 日已屆滿，有系爭租約在可憑，被告就此亦不爭執。而被 告於租賃關係消滅後，仍繼續使用社區頂樓空間放置水塔 ，則原告另本於不當得利之法律關係，請求被告自租約消 滅後之106 年11月1 日起至107 年1 月起訴止，支付已屆 期之不當得利3 萬元暨自107 年2 月1 日起至遷移被告置 放於社區頂樓之冷卻水塔時止，按月給付1 萬元予原告， 亦屬有據。 六、綜上，本件原告依公寓大廈管理條例第21條、租賃契約及不 當得利之法律關係，請求（一）被告應給付原告32萬元（計 算式：管理費24萬元+ 租金5 萬元+ 相當於租金之不當得利 3 萬元＝32萬元），及其中24萬元（原起訴請求之管理費16 萬元+ 租金5 萬元+ 相當於租金之不當得利3 萬元＝24萬元 ）自起訴狀繕本送達翌日即107 年2 月9 日起至清償日止， 按年息百分之5 計算之利息；其中8 萬元（即擴張請求管理 費之部分）自107 年6 月22日擴張聲明起至清償日止，按年 息百分之5 計算之利息；（二）被告應自民國107 年2 月1 日起至遷移頂樓水塔時止，按月給付1 萬元予原告，為有理 由，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之 證據，均核與本案判決所認結果不生影響，爰無庸一一再加 論述，附此敘明。 八、本件原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判 決，應依職權宣告假執行。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 107 年 12 月 20 日 臺灣新北地方法院板橋簡易庭 法 官 張淑美 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 107 年 12 月 20 日 書 記 官 陳嬿如