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臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事裁定 　　　　　　　　　　　　　　　　　 108年度板簡字第3146號 原　　　告　安信國際不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　李忠信 訴訟代理人　李忠政 被　　　告　林姿吟 訴訟代理人　江曉智律師 上列當事人間108年度板簡字第3146號給付居間報酬事件於中華 民國109年6月2日辯論終結，於中華民國109年7月14日下午4時30 分整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下： 　　　　法　　　官　李崇豪 　　　　法院書記官　葉子榕 　　　　通　　　譯　黃于穎 朗讀案由到場當事人：均未到 法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下 ： 主 文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由要領 一、原告主張： （一）緣被告與原告簽訂「專任委託銷售契約書」，銷售被告名 下所有權座落於新北市○○區○○街○段000巷00號二樓 之房地，委託期間自民國（下同）108年09月04日起至108 年09月18日止。 （二）委託期間內原告盡心盡力為被告進行銷售，同時於108年9 月16日電話告知被告有買方出價已達委託價格新台幣（下 同）832萬元欲承購房地；當晚並約定隔日簽立不動產買 賣契約書，詎料被告於108年9月17日拒絕出面簽立不動產 買賣契約書，當日晚上原告至被告居住地新北市○○區○ ○街○段000巷00號二樓，親自告知買方出價已達委託價 格，並要求隔日出面簽約，被告當下告知原告需跟家人商 討簽約時間，隔日電話聯絡被告，被告皆未接通電話，也 未接收到被告回電。且原告於108年9月17日於網路信義房 屋官方網站上竟發現被告於專任委託期間內，另委託信義 房屋銷售名下所有權座落於新北市○○區○○街○段000 巷00號二樓之房地，與信義房屋買賣斡旋金契約。 （三）依原告與被告所簽署專任委託銷售契約書之規定，第十一 條：違約之處罰第一項第一款及第三款之規定：委託期間 內，委託人自行將房地產標的物出售或其他類似之銷售行 為者；及委託人違反第六條第五項之義務或拒絕與受託人 依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書者；即視為原 告已完成居間仲介之義務，被告仍應支付委託銷售價格服 務報酬即499200元(832萬*6%=49萬9仟2佰元)，並應全額 一次支付予原告。 （四）原告於108年09月19日經土城貨饒郵局去函催告予被告， 被告經原告催告後仍斷然堅決拒絕給付。有提供被告與原 告簽訂「專任委託銷售契約書」與信義房屋官方網站銷售 廣告、信義房屋買賣斡旋金契約、存證信函可憑。 （五）另原告於109年02月11日發現被告名下所有權座落於新北 市○○區○○街○段000巷00號二樓之房地，所有權移轉 發生日期108年09月21日故意規避與原告簽立的專任委託 期間，且成交價經內政部實價登錄與信義房屋官網證實為 835萬元，就是專任期間信義房屋買賣斡旋金契約上承購 總價。 （六）為此爰依專任委託銷售契約之法律關係，提起本訴，求為 判決：被告應給付原告499200元，及自民事準備書狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息等語 。 二、被告則辯以 : （一）「為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依 法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。 其授與代理權者，代理權之授與亦同。」民法第531條定 有明文。 （二）本件，原告自稱有與被告交涉、通知被告、告知被告等等 云云，惟所提出之證據，無一與被告有關。本件涉及不動 產交易，依法應以文字為之，若原告主張被告有授予他人 處理權或代理權，理應提出關於授權之文字書面，惟原告 未能提出，即逕以原告與他人之交涉，認定係兩造間之交 涉，而要被告負擔違約責任，實於法有違而不可採。 （三）承上，原告提出之對話截圖，其對象「ArslanLiu」、「 劉世龍」或「ArslanLiu劉世龍」並非被告；甲證6所列「 屋主」亦非被告，該錄音及其譯文縱令為真實，於本件亦 毫無參考價值，也無勘驗必要。且甲證3與甲證5均係原告 片面製作的文件，故意記載系爭標的之地址而已，無從證 明原告之請求權存在。 （四）退步而言，縱鈞院或原告認為本件授權毋庸以文字為之， 原告亦應提出被告針對出賣房地有授與他人處理權或代理 權之事實的證據。原告未能提出證明，其訴顯無理由。 （五）再退步而言，縱然原告能提出被告有授權劉世龍處理或代 理之證明，原告亦未能證明所謂「買方陳胤傑出價已達委 託價格」一事為真實，故其訴仍顯無理由。 （六）依據原告所述依據委託銷售契約第11條第1項第1、3款請 求，第一款約定委託期間內的銷售行為，原告於準備書狀 也稱被告的銷售行為是在108年9月21日，並不在約定9月 14日至9月18日期間內，另外第三款部分原告無法證明有 覓得符合底價之買方，原告片面稱陳胤傑是符合底價之買 方，是只是原告片面說詞，無從證實，最重要的是原告向 來都跟第三人協商系爭相關事項，其所提出之證據沒有一 項是跟被告林姿吟的交涉，相關的文件關於被告的簽名當 中的「吟」字都寫錯，被告不可能寫錯自己的名字各等語 。 三、經查： （一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段定有明文，復按民事訴訟如係 由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不 能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯 事實，即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回 原告之請求，最高法院72年台上字第4225號判決可資參照 。本件依原告所提一般委託銷售契約書、通訊軟體Line對 話截圖、買賣議價委託書、專任委託銷售契約書、信義房 屋買賣斡旋金契約、信義房屋網頁、對話內容、存證信函 及回執、系爭房屋成交資料等件，均尚無從遽認被告即有 違約〔即原告所主張專任委託銷售契約書第十一條第1項 第1、3款之行為（『委託期間內，委託人自行將房地產標 的物出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為 者』、『委託人違反第六條第五項之義務或拒絕與受託人 依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書者』）〕之事 實。此外，原告先不能舉證證明被告確有違約（即原告所 主張專任委託銷售契約書第十一條第1項第1、3款之行為 ）之事實，揆諸首開說明，原告之主張，即無足取。 （二）從而，原告依專任委託銷售契約之法律關係訴請求被告給 付499,200元，及自民事準備書狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回 ，其假執行之聲請，亦失附麗，應併駁回。 四、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經 本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此 敘明。 中 華 民 國 109 年 7 月 14 日 臺灣新北地方法院板橋簡易庭 書 記 官 葉子榕 法 官 李崇豪 上列為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 109 年 7 月 14 日 書 記 官 葉子榕