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臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　 109年度板簡字第2998號 原　　　告　幼聯企業有限公司 法定代理人　陳財榮 訴訟代理人　黃勝文律師 　　　　　　張鎧銘律師 被　　　告　瑞陞營造有限公司 法定代理人　黃三華 訴訟代理人　張文生 上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，於民國110年1月13日言 詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○號一樓之房屋騰空遷讓 返還予原告。 被告應自民國一百一十年一月一日起至遷讓前項房屋之日止，按 月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。 訴訟費用由被告負擔。 本判決得假執行；但被告如以新臺幣陸拾捌萬肆仟元為原告預供 擔保，得免為假執行。 事 實 及 理 由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：(一) 被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○號一樓騰空返還原 告。(二)被告應自民國109年9月1日起至遷讓第一項所示房 屋返還原告之日止，按月給付原告新臺幣（下同）26,250元 。嗣原告於110年1月13日本院言詞辯論時當庭變更聲明為： （一）被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○號一樓騰空 返還原告。(二)被告應自民國110年1月1日起至遷讓前項所 示房屋返還原告之日止，按月給付原告25,000元。經核屬減 縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。 二、原告起訴主張： （一）緣兩造於民國106年3月23日簽立房屋租賃契約，租用地點 ︰新北市○○區○○路○號1樓（下稱系爭房屋），租期自 106年3月23日至109年3月22日止（下稱原租賃契約），然 於租期屆至前，被告向原告陳稱︰因新購房屋銀行貸款作 業不及，致交屋延誤裝潢無法如期進行，並請求原告延展 租期至109年5月31日，故兩造迺另行約定租金2萬6,250元 （含稅），租金支付日期為3月23日及4月23日，被告在「 租用切結書」（下稱系爭租用切結書）上用印、回傳予原 告，並同意於109年5月31日前搬走，原狀空屋歸還予原告 ，合先敘明。 （二）嗣於109年5月18日，被告又執前揭藉口，請求原告展延租 期至109年8月31日止，原告旋即於109年5月19日，告知被 告，若不於109年5月31日前交屋，5月23日起每月租金以 十萬元計，然因被告3月23日及4月23日，每月僅支付2萬 5,000元之租金，未按前揭之租用切結書交付2萬6,250元 ，又未於5月23日、6月23日給付每月租金十萬元，原告為 保自身權益，乃於109年6月30日以中和中正路郵局存證信 函，存證號碼000083號，告知被告依租用切結書，沒收押 金，並請求被告立刻清空搬離，然被告僅於109年7月6日 再次發函，保證於8月底前搬遷完成，而如今已9月份，被 告仍尚未搬遷。是以，原告迫於無奈，方提出本件訴訟。 （三）為此，爰依租賃契約及不當得利之法律關係提起本件訴訟 ，並聲明：(一)被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○ 號一樓騰空返還原告。(二)被告應自民國109年9月1日起 至遷讓第一項所示房屋返還原告之日止，按月給付原告26 ,250元。 （四）對於被告抗辯之陳述： 1、本件於訂約之際，即約定期滿後絕不續租，又另訂租用切 結書，原告亦於109年5月19日期滿前向被告表示絕不續租 之意，則按下揭最高法院判決意旨，即發生阻止續租之效 力，而無不定期租賃規定之適用： （1）按「租賃定有期限時，其租賃關係於期限屆滿時消滅； 租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約 ，民法第四百五十條第一項、第四百五十一條固定有明 文。惟民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後須 即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出 租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益 而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租 人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表 示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續 租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效 力。又租賃契約以當事人就租賃物及租金互相同意時方 為成立，承租人於租期屆滿後，雖仍為租賃物之使用收 益，然既經出租人對原定租金表示爭執，並未協議一致 ，自與不即表示反對之意思者有別，不能適用民法第四 百五十一條規定，視為不定期限繼續契約。本件兩造曾 訂立基地租賃契約書，由上訴人承租被上訴人所有之系 爭十九之十三地號內面積五六‧五坪之土地，每次訂約 租賃期間均為一年，自七十六年一月一日起至七十八年 十二月三十一日止，每年於期限屆滿時續訂租約，有基 地租賃契約書三份在卷可稽（一審卷第九、八三、八四 頁）。依該租賃契約第七條約定：「本租賃期限屆滿十 五日前，乙方（即上訴人）應向甲方（即被上訴人）協 調續訂租約，否則視為放棄論，至期限屆滿時，即終止 契約，不另行通知終止契約之意思表示」，兩造既於訂 約之際，訂明期滿後續租應另訂契約，自應認於期滿時 未續訂租約即發生阻止續租之效力。」最高法院92年度 台上字第1755號判決意旨參照。 （2）查本件房屋租賃契約書第八條約定：「乙方（按即被告 ）於租期屆滿時，除經甲方（按即原告）同意繼續出租 外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還 房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金 至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議 。」等語。依前揭最高法院判決意旨，於訂約之際，系 爭房屋租賃契約書第八條，既已明確約定，期滿後絕不 續租之意思，自應認於期滿時未續訂租約時，即發生阻 止續租之效力無訛。 （3）次查兩造於原房屋租賃契約到期後一日，旋即簽立「租 用切結書」，於租用切結書上，被告亦明確表示同意於 109年5月31日前遷移搬走，原狀空屋歸還予原告，恐口 說無憑，故特立切結書作為憑證。 （4）嗣於109年5月18日原告又收到被告公司展延租期之函文 ，亦立即向被告表示：「你是當我白癡，傳這張給我看 幹什麼」；被告傳簡訊表示：「我們會盡量趕，我先把 時間約在八月底，搞不好不用到8月，我們就好了，會 盡量趕，拜託你，感恩啦」等語，原告旋即於109年5月 19日回應：「笑死人了。我被妳氣到現在還睡不著。妳 最好不要打電話給我。我星期三還要回台大看診心臟科 。妳自己惹得禍，自己收。關我啥事情。你不要打電話 給我。除非你要搬走。」等語。苟於訂約之際，即能訂 明期滿後絕不續租之意思，依「舉輕以明重」之法理， 原告於109年5月19日，即109年5月31日切結日到期之前 ，已向被告表示︰「除非你要搬走。」更足以證明，原 告於期滿後絕不續租之意思，按前揭最高法院判決意旨 ，本件並無不定期租賃規定之適用。 2、就被告提出之被證1至3，形式上不爭執，然原告就實質上 表示意見如下： （1）被告於109年3月23日僅匯款19,000元，未按租用切結書 匯款26,250元（含稅），尚欠7,250元。（計算式：26, 250-19,000=7,250元） （2）被告於109年3月7日所匯款之6,000元，係為繳交管理費 ，與租金無涉。 （3）其後於109年4月25日、109年5月23日、109年6月24日、 109年7月28日、109年8月27日、109年9月27日、109年 11月2日之匯款25,000元，皆少匯1,250元，（計算式： 26,250-25,000=1,250元）尚欠8,750元（計算式：1,25 0x7=8,750元）。 （4）由被告提出之匯款單亦可知，被告109年10月份並未匯 款，亦欠款26,250元。 （5）此外108年9月份、11月份之租金19,000元，被告亦未依 約給付。 （6）以上總計欠款：80,250元（計算式：7,250+8,750+26, 250+19,000+19,000=80,250元）。足以證明，被告除不 按時繳納租金外，更常少匯、漏匯租金無訛。 三、被告則以下列陳詞置辯，並聲明：原告之訴駁回： （一）兩造成立不定期租賃關係，兩造間租賃關係仍存續，原告 片面調漲租金及終止租約不合法。故原告主張租賃關係消 滅，返還系爭房屋，並無理由，應予駁回： （1）經查，兩造於106年3月23日簽立房屋租賃契約書，房屋 坐落：新北市○○區○○路○號1樓(下稱系爭房屋)，租 期自106年3月23日起至109年3月22日止為期三年，每月 租金19,000元(未稅)，每年2,500元房屋稅由被告繳交 ，兩造平均分擔管理費，每月租金於每月25日以前繳納 ，押租保證金38,000元(下稱原租賃契約)。原租賃契約 因期限屆滿消滅後，經原告同意被告繼續承租至109年5 月31日止，但要求被告須另行簽立租賃契約，並逕將每 月租金調漲為未稅金額25,000元(稅額計算式：月租金 調漲為未稅金額25,000元(稅額計算式：25,000元×5%= 1,250元，每月租金含稅26,250元)，每月租金漲幅高達 原租賃契約每月租金之31%【計算式：(25,000元-19,00 0元)÷19,000元=0.31】，實有悖市場行情且不合法(按 城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10%為限；約定房屋租金，超過前項規定者，該 管直轄市或縣市政府得依前項所定標準強制減定之，土 地法第97條定有明文)，並要求租金於3月23日及4月23 日支付，原告遂於109年3月27日傳真乙份「租用切結書 」，下稱系爭租約)要求被告用印。雖與原告溝通趁機 大幅調漲租金實有悖市場行情且不合法，且搜尋鶯歌地 區適於短期租賃之營業場所均無人願意出租，被告迫於 無奈僅能蓋章同意，隨即依原告之要求於109年3月27日 再補匯款租金調漲之差額6,000元予原告(因四月份租金 被告已按原租賃契約每月租金19,000元之約定於109年3 月23日匯入原告帳戶)，五月份租金於109年4月25日匯 款25,000元予原告，此均有匯款單據可稽。 嗣料被告所新購房屋之銀行貸款作業不及，以致交屋延 誤，裝潢無法如期進行，預計仍須約三個月之時日始能 完成交屋及裝潢事宜，遂於109年5月18日以109瑞管字 第109051801號函請求展延租期至109年8月31日，經原 告於是日收受後並未即表示反對之意，被告遂依系爭租 約之約定如期繳交每月租金25,000元予原告，此有5月 23日繳交六月份租金及6月24日繳交七月份租金之匯款 單據可稽。詎原告竟事隔月餘後才以109年6月30日中和 中正路郵局第000083號存證信函表示：「本公司於109 年5月19日告知貴公司若不於期限交屋，5月23日起每個 月租金以一個月拾萬元計，並要求貴公司立刻清空搬遷 ，…貴公司至109年6月29日仍拒絕立即搬遷，…沒收押 金參萬捌仟元…限貴公司於此函到三日內將房屋恢復原 狀並交屋，…5月23日拾萬元之租金僅收到貴公司支付 貳萬伍仟元，6月23日應支付拾萬元之租金尚未收到， 總計未付壹拾柒萬柒仟伍佰元，限貴公司須於此函到三 日內清償未付之租金，若未清償將加收按年息百分之五 之法定利息。」云云，被告於109年7月1日收受該存證 信函後錯愕莫名。被告均如期繳交四月、五月、六月及 七月份之租金，而且原告於109年5月18日已收受被告請 求展延租期至109年8月31日之通知，明知被告就系爭房 屋仍繼續使用營業月餘並無反對之意思表示，並已收取 被告所繳交六月份及七月份之租金，為何事隔月餘後忽 又毀諾主張租賃關係終止，要求被告立刻清空搬離，並 請求被告給付六月及七月份之每月租金壹拾萬元之差額 ，甚是無理。被告隨即於109年7月6日以109瑞管字第10 9070601號函復表示：『於109年5月18日通知貴公司展 延租期至109年8月31日止，…均如期繳交6、7月份租金 ，繼續使用承租房屋營業，貴公司事隔月餘才以上開存 證信函表示「沒收押金…終止租賃契約不予出租房屋」 云云，…不僅藉機任意大幅調漲數倍租金，不符公平正 義原則，誠屬權利濫用。且貴公司毫無理由片面終止租 約，亦與法不符，本公司難以同意。」。 （2）按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而 出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契 約，民法第451條定有明文。所謂以不定期限繼續租賃 ，乃租賃雙方依原來租賃條件不定期限繼續租賃。故出 租人於訂約之際，苟未訂明「期滿後絕不續租或續租應 另訂契約」或其他相類之情形者，於「不即表示反對之 意思」條件成就時，租賃契約當然更新為不定期限租賃 關係，無待於契約當事人重為要約或承諾。又租賃契約 依上開規定更新為不定期限租賃關係後，未經合法終止 契約，租賃關係自仍存續。而不定期限之房屋租賃，非 有土地法第100條所定各款情形之一者，出租人不得終 止租賃契約，收回房屋。按民法第四百五十一條所訂出 租人於租期屆滿後需即表示反對之意思，始生阻止續租 之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就 租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租 賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於 租期屆滿時，始得表示反對之意義存在，故於訂約之際 ，訂明期滿絕不續租或續租應另訂契約者，仍難謂不發 生阻止續約之效力（最高法院五十五年台上字第二七六 號判例參照）。 （3）揆諸上開事證可知，原租賃契約於109年3月22日因期限 屆滿消滅後，兩造已另行簽立「租用切結書」之租賃關 係，租期自109年3月23日起至109年5月31日止，每月租 金為未稅25,000元，租金於3月23日及4月23日支付，被 告均如期繳交租金在卷可稽。租賃期間經被告於109年5 月18日表示租期展延至109年8月31日，原告於是日收受 後，明知被告於系爭租約租期屆滿後仍就租賃物繼續使 用而無反對之意思表示，且繼續收取被告於5月23日所 繳交之六月份租金及6月24日所繳交之七月份租金，依 民法第451條規定，於「不即表示反對之意思」條件成 就時，租賃契約當然更新為不定期限租賃關係，視為以 不定期限繼續系爭租約，兩造依系爭租約原來租賃條件 繼續租賃。故原告以109年6月30日中和中正路郵局第00 0000號存證信函表示：「5月23日起每個月租金以一個 月拾萬元計，並要求貴公司立刻清空搬離」云云，片面 調漲租金未經被告同意，實有違誠信及權利濫用原則， 且片面終止租約，亦非屬土地法第100條各款規定之情 形，難認原告合法終止租賃契約，兩造間租賃關係仍存 續，被告並非無權占有使用系爭房屋。原告主張租賃關 係終止，遷讓返還系爭房屋，自屬依法無據，並無理由 。 （二）被告均依原來系爭租約之租賃條件如期繳納每月租金，並 未有積欠原告租金之情事，自無不當得利可言。原告主張 依民法第439條前段及第179條之規定，請求被告自109年9 月1日起至遷讓系爭房屋之日止給付相當於租金之不當得 利，並無理由：按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除 擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第一百條第三款 之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積 欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第四百四十條第一項 規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付 ，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在 租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存 在(最高法院42年台上字第1186號判決參照)。是兩造租賃 關係視為以不定期限繼續系爭租約，被告依系爭租約原來 租賃條件繼續租賃，並非無權占有，且每月均如期繳交租 金，此有被告繳交每月租金之匯款證明可稽。被告既非無 權占有，又未積欠原告租金，原告主張被告應自109年9月 1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告新台幣貳萬 陸仟貳佰伍拾元，給付相當於租金之不當得利，自無理由 ，應予駁回。 （三）綜上所述，原告依系爭租約或民法第450條第1項、第455 條前段之規定(擇一)，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告 ；依序依系爭租約、民法第439條前段及第179條規定之法 律關係，請求被告自109年9月1日起至遷讓系爭房屋之日 止，按月給付原告26,250元，均無理由，應予駁回。 四、原告主張之事實，業據其提出系爭房屋租賃契約書、系爭租 用切結書、109年5月18日瑞昇營造有限公司函文、109年6月 30日存證信函、109年7月6日瑞昇營造有限公司函文為證。 被告對於原告之請求則以前詞置辯，是本件所應審酌者為原 告之請求是否有理由？ （一）按「租賃定有期限時，其租賃關係於期限屆滿時消滅；租 賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人 不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」民法 第450條第1項、第451條固定有明文。惟民法第451條所定 出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租 之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租 賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關 係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆 滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期 滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止 續約之效力。又租賃契約以當事人就租賃物及租金互相同 意時方為成立，承租人於租期屆滿後，雖仍為租賃物之使 用收益，然既經出租人對原定租金表示爭執，並未協議一 致，自與不即表示反對之意思者有別，不能適用民法第 451條規定，視為不定期限繼續契約。倘兩造既於訂約之 際，訂明期滿後續租應另訂契約，自應認於期滿時未續訂 租約即發生阻止續租之效力，最高法院92年度台上字第17 55號判決意旨參照。經查，兩造之原租賃契約至109年3月 22日屆滿，經雙方合意延展租期至109年5月31日，並立有 租用切結書一紙為憑，此部分之事實為兩造所不爭執，應 堪認為真實，合先敘明。次查，被告於109年5月18日復要 求再次延展租期至109年8月31日，並認原告於109年8月31 日期滿屆至仍不反對被告為租賃物之使用收益，租賃契約 即生不定期租賃，此部分事實則為原告所否認，並以前詞 置辯。經查，原告於109年5月18日收到被告公司展延租期 之函文，已立即於隔日以LINE通訊軟體訊息向被告表示反 對之意，參諸上開LINE通訊軟體訊息，原告表示：「你是 當我白癡，傳這張給我看幹什麼」、「除非你要搬走。」 並對照上下文意，可證原告確有訂明期滿後絕不續租之意 思，佐以109年6月30日原告以存證信函告知被告倘未於期 限內搬走，則租金自109年5月23日起每月以100,000元計 ，而依被告嗣後繳款紀錄觀之，被告並未支付每月100,00 0元之租金，亦證雙方對於租賃契約之租金約定並無一致 ，揆諸上開最高法院之見解，被告於原告要求再次延展租 期至109年8月31日時，隔日即為反對之意思表示，自應認 已發生阻止續租之效力，尚不能僅憑被告於期滿後仍繼續 使用租賃物即謂原告同意；退步言之，縱認原告同意被告 展期租賃契約至109年8月31日，基於先前原告對被告之LI NE通訊軟體訊息及109年6月30日存證信函綜合觀之，至多 亦僅可認原告僅同意被告使用租賃物至109年8月31日止， 期滿後即不再續租之意，又原告於109年6月30日存證信函 中亦表示每月租金以100,000元計，未見被告同意，是兩 造對於租賃契約之租金未協議一致，自與不即表示反對之 意思者有別，不能適用民法第451條規定，視為不定期限 繼續契約。綜上所述，系爭租賃契約於期滿後，被告雖繼 續使用租賃物，然原告既已即為反對之意思，則不生視為 不定期限繼續契約之效果。 （二）次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅； 承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條 第1項及第455條前段分別定有明文。經查，被告向原告承 租系爭房屋，而依兩造所簽立之租用切結書，租賃契約應 於109年5月31日期滿而消滅且兩造間並無成立不定期租賃 之情，業如前述，是原告依上開規定，請求被告遷讓交還 系爭房屋，為有理由，應予准許。 （三）另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179條定有明文，其無正當權源使用他人 房屋，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。經 查，系爭租賃契約業於109年5月31日因期滿而消滅，嗣後 被告無法律上之權源仍繼續占有、使用系爭房屋核屬無權 占有而受有相當租金之不當得利。從而，原告本於不當得 利之法律關係，請求被告給付自110年1月1日起至被告返 還系爭房屋之日止，按月給付相當於不當得利之租金25,0 00元，亦屬有理由，應併予准許。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 核與判決結果無影響，不另論述，併此敘明。 六、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣 告假執行；又被告陳明願供擔保，請求免為假執行，核無不 合，爰酌定相當擔保金額准許之。 七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項 、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主 文。 中 華 民 國 110 年 2 月 3 日 臺灣新北地方法院板橋簡易庭 法 官 呂安樂 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 110 年 2 月 3 日 書記官 陳佩瑩