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臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　109年度板簡字第628號 原　　　告　吉欣機械工業有限公司 法定代理人　黃國書 訴訟代理人　張庭律師 被　　　告　王江龍 訴訟代理人　吳家維律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109年9月8日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣50,000元，及自民國108年2月22日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔4%，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣50,000元為原 告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張： ㈠ 原告於民國106年3月18日與被告簽訂租賃契約，約定於民國 106年5月1日起至111年4月30日止，承租被告位於新北市○ ○區○○路○○○巷○○弄○○號1樓之房屋（下稱系爭房屋），並 約定作為原告「各項機具設備之製造、生產及營業」之用， 兩造間既約定系爭房屋之租賃用途乃為「機具設備之製造、 生產及營業」，因電力供給來源如動輒發生無預警斷電等不 穩定之情況，將導致機具設備故障當機影響營運，甚至會導 致機具直接損壞；而機具設備不適宜安置於潮濕之環境，亦 為小學生都知悉的當然之理；另被告既已將系爭房屋出租予 原告營業之用，不以外力干擾原告於租賃物內之營業活動自 亦為出租人之義務，則提供「穩定的電力供給」、「乾燥、 合於機具安置」、「不被人為干擾而適於營業」的場所，始 得勉強稱得上係合於約定使用、收益之狀態，蓋以此乃一般 機具設備製造、生產或營運環境最基本之要求。 ㈡ 原告之機器於執行「金屬切削」等加工作業時，機器上之刀 具需以5000~7000rpm之轉速高速旋轉，並使刀具的刀刃於金 屬表面移動，才能達成切削目的。若機器於運作中斷電，刀 具旋轉將會瞬間停止，使刀刃崁入金屬部分無法承受，而應 聲折斷（或碎裂）；且因刀具旋轉及移動皆有慣性，當刀具 折斷破碎時，將不知會噴向何方，甚至可能造成機器操作員 的傷害。原告之機器設備「換刀臂」之流程係由電腦控制， 而自動於刀具庫選用各式刀具，而當機器設備在執行換刀作 業時，若無預警斷電，將會造成「換刀臂」作業突然停止， 需叫修由維修人員將刀臂復歸原位，方能排除電腦的故障訊 號。承上，囿於機器設備係以電腦控制，無預警的斷電會造 成電腦錯亂，出現無法自行排除的故障訊號，需要通知設備 維修商檢修方能續行運作，而因設備維修商須配合維修排程 ，有時無法隨叫隨到，等候維修最長期程將長達14天。且機 器設備經常性地不正常斷電復電，更將造成電腦硬體設備的 直接損壞。 ㈢ 系爭房屋只要適逢下雨，內部即會產生大面積的積水，不僅 牆上遍布壁癌，原告存放於系爭房屋內之機具設備更面臨遭 浸溼、零件受潮之危害，故被告所提供之租賃標的顯然不適 於需要乾燥環境之機具安放，無法達到兩造間約定作為「各 項機具設備之製造、生產及營業」承租目的。 ㈣ 系爭房屋經常性地遭到無預警斷電，且被告將配電箱安置於 只有其可操控之空間，又不予原告即時復電之權限，該經常 性斷電問題造成原告之機械設備故障毀損，益證被告出租之 租賃物顯然未合於兩造間約定作為「各項機具設備製造、生 產及營業」之使用收益狀態。 ㈤ 被告將系爭房屋出租予原告，卻多次不請自入，原告口頭警 告無效，只能於系爭房屋外設立禁止擅自進入之警告告示。 原告之信件經常遭到被告代收，卻未予以妥適轉交，而係將 信件亂射入原告承租範圍之桌下、機台下，導致信件經常性 遺失，原告迫於無奈只得另行租賃郵局信箱。原告因用電及 侵入住居等問題多次向被告反應，被告心生不滿之際，更會 於午休時間，故意拍打共用牆面，製造大量噪音干擾原告營 運。綜上，被告之行為顯然侵害原告身為承租人對承租範圍 之隱私、居住安全及安寧等最基本之期待與要求，遑論如何 為正常之營運使用，在在足證被告未盡給付合於約定使用收 益狀態租賃物之義務。 ㈥ 系爭房屋顯然存有令使用目的無法達成之瑕疵，被告對此應 負瑕疵擔保責任；且被告除違背其出租人租賃物提供及保持 之主給付義務以外，其明知系爭房屋存有顯然不合於原告承 租使用目的之重大瑕疵，竟不為告知，顯然亦存有附隨義務 之違反，而存有債務不履行之情事，應負擔損害賠償責任。 ㈦ 系爭租約業經原告行使終止權而合法終止（依據民法第347 條準用第359條、類推民法第435條、民法第256條之規定） ： ⒈ 依民法第347條之規定，租賃契約應準用關於買賣瑕疵擔保 之規定，故出租人拒絕修繕或瑕疵難以補正時，或因租賃物 瑕疵之存在而不能達契約之目的者，自應允許承租人終止契 約；出租人已無法於租賃關係存續中保持合於約定使用、收 益狀態之租賃標的物時，承租人亦可類推民法第435條之規 定，終止租賃契約；倘出租人附隨義務之違反與給付目的相 關，而足以影響契約目的之達成，使承租人難以實現其訂立 契約之利益，亦應賦予承租人契約終止或解除權。 ⒉ 本件乃屬難以補正或無法補正之瑕疵，且被告存有怠於履行 義務之情事；原告曾數度向被告反應系爭房屋經常性無預警 斷電之瑕疵，而請求被告讓其進入系爭房屋木門後方之通道 復電，均遭被告拒絕提供必要協助；原告亦曾數度就系爭房 屋潮濕嚴重之情形催告被告修繕，惟每次均遭到被告推拖以 要將原告所有的機臺撤離才有可能處理云云，然此方式事實 上難以達成，且亦無助於解決滲漏水情事，被告顯然怠於履 行其出租人保持租賃物狀態之義務。 ⒊ 原告本得依民法第430條之規定終止系爭租約，惟因原告於 向被告反應及催告修繕時，尚未了解到定期催告於法律上之 意義，亦未料到雙方會走上法院訴訟一途，故未特地錄音予 以佐證。然而，細譯民法第430條之規範目的，其所以要求 承租人需定一定期間催告修繕，乃在賦予出租人除去瑕疵之 機會，惟本件被告既亦自承其於原告反應瑕疵時，只告以要 將原告全部的機臺撤離才有可能處理云云，於長達2年之期 間亦怠於為任何之修繕，甚至另表明系爭房屋經常性無預警 斷電乃非其得以解決之瑕疵，則原告是否定期催告被告修繕 ，均無礙於被告事實上無法補正系爭瑕疵之結果。申言之， 本件縱使原告難以舉證其已定一定期間催告出租人修繕，亦 無違民法第430條之規範意旨。 ⒋ 系爭房屋既存有難以補正，甚至被告自承無法補正之瑕疵， 且此瑕疵亦致原告無法達其承租之契約目的，原告自得依據 民法第347條準用民法第359條之規定，抑或類推適用民法第 435條之規定，終止系爭租約。 ㈧ 原告亦得本於民法第226條、第256條，終止系爭租約： 被告於簽約前即對於系爭房屋經常性無預警斷電乙情知之甚 詳，姑且不論被告所爭執之兩造間究竟有無約定使用目的， 被告至少對於知悉原告要將系爭房屋作為機具營運之工廠乙 事並不爭執，然而其卻未將此會導致原告無法正常營運、與 系爭租約使用目的之達成至為相關之事項告知原告，顯然存 有附隨義務之違反，且此附隨義務之違反實足以影響契約目 的之達成（任何需要機具穩定產出之事業如知悉租賃地存有 動輒斷電等嚴重影響營運之情事，均無可能仍有承租意願） ，使原告無法實現其訂立契約之利益，且此義務違反所造成 之瑕疵亦非被告所得補正，原告亦得合法終止系爭租約。 ㈨ 系爭房屋顯然存有令使用目的無法達成之瑕疵，被告對此應 負瑕疵擔保責任；且被告除違背其出租人租賃物提供及保持 之主給付義務以外，其明知系爭房屋存有顯然不合於原告承 租使用目的之重大瑕疵，竟不為告知，顯然亦存有附隨義務 之違反，而存有債務不履行之情事，應負擔損害賠償責任： ⒈ 營業損失1,030,000元：原告之客戶於108年5月初得知原告 需遷廠之消息，便告知要將原先已下訂近500,000元之交易 額轉交予其他廠商施作，且原告因工廠搬遷期間機器停機， 及搬遷後復電及校正之過渡期，導致部分未於一開始即遭到 取消之訂單亦無法如數交貨，而於同年5至8月間，因此分別 受有250,000元及380,000元之營業損失，此即附表一營業損 失計算之由來；又依原告提出之附表三營業損失金額固僅有 200,607元，然原告所受營業損失之大宗，實為遭到取消之 交易損失，雖原告就此訂單損失除401報表以外，暫無法提 出確切數額之證明，惟仍請鈞院依民事訴訟法第222條第2項 規定，斟酌本件損害之原因及其他一切情事，依自由心證認 定其數額。 ⒉ 搬遷費用134,360元。 ㈩ 原告另可請求被告返還押租金50,000元： ⒈ 系爭租約第18條固載稱：「租賃期間內乙方若擬提前遷離他 處時，乙方應賠償甲方1個月租金」，然而此條款應係指稱 承租人任意終止租約之情形。於承租人行使法定終止權時， 是否亦有適用，誠有疑義。況且，依據被告之答辯狀內容及 原告於108年4月30日提出終止租約之請求時與被告之對話， 均足證被告表明只要原告回復原狀，即願意拋棄上開違約金 之請求權。是以，被告主張押金須扣抵1個月租金云云，並 不足採。 ⒉ 依原告於106年4月間遷入系爭房屋前所拍攝之相片，即可見 系爭房屋之窗戶玻璃於原告遷入前便已有殘膠，另針對牆壁 之孔洞，被告亦已同意原告以補土之方式回復原狀，而依原 告於108年6月底退租前所拍攝之照片，亦足證原告確實已依 約將孔洞以補土方式回復原狀，被告自應返還押租金予原告 。  並聲明：⒈被告應給付原告1,252,700元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供 擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠ 原告起訴狀陳稱兩造已合意提前於108年6月30日終止租約， 故被告親筆寫下原證7之書面文件，承諾於點交完畢後將兩 個月押租金50,000元返還原告云云。倘原告前揭主張為真（ 此為假設語氣，被告主張原告係片面提前終止系爭契約，且 原告根本沒有依約完成點交作業），兩造乃係「合意行使契 約終止權」，則原告基於其利益考量後選擇與被告「合意終 止」系爭租約，顯見其對於系爭租約終止後，可能因搬遷衍 生相關費用或造成營業額損失、降低之情形知之甚明，此狀 況既然已在原告考量範疇，自不得事後有所翻異，再依民法 規定之法定終止事由主張債務不履行之損害賠償甚明；況且 ，合意終止為契約行為，於合意終止後，當事人間權利義務 關係，悉依當事人之約定決定之，揆諸原證7之文件，雙方 未約定被告應負任何賠償責任，是原告主張被告應賠償搬遷 衍生之相關費用或營業額損失、降低之損害云云，於法於契 約實屬無據。 ㈡ 被告依系爭租約僅負有依締約當時系爭房屋現況交付與原告 使用、收益之義務： ⒈ 被告將系爭房屋出租給原告之前，乃是將系爭房屋出租給訴 外人錦德彈簧工業股份有限公司作為廠房使用達16年，106 年3月間，該公司因系爭房屋之空間已不敷使用，決定不再 與被告續約並搬遷廠房，被告遂藉此機會將系爭房屋重新油 漆粉刷進行整修。斯時，原告至系爭房屋鄰近地段看屋不甚 滿意，恰好路過系爭房屋，爰自行進屋詢問承租事宜，對系 爭房屋相當喜歡且有意承租，嗣原告再次到系爭房屋丈量空 間，待確定符合其工廠需求及機具所需空間後，便陸續於同 年3月2日支付訂金及3月18日簽訂系爭租約。 ⒉ 既原告簽訂系爭租約前，曾數次前來系爭房屋確認環境並丈 量空間，且衡諸雙方簽署之系爭租約，僅為一般市售之制式 契約範本，除有將其中第16條約定合意刪除外，並無任何調 整、更動或就原告各項機具設備放置於系爭房屋生產、營業 時所需之條件有特別約定（例如：為避免精密機具潮濕，系 爭房屋內環境濕度須加以控制、為避免斷電造成機器設備之 損害，系爭房屋應設置不斷電供應系統、為避免有干擾公司 營運之聲音源，系爭房屋應裝置噪音防制設備等），當可足 認兩造間之系爭租約僅係約定就系爭房屋當時之現況及外在 環境交付給原告使用、收益，至為灼然；如原告認為系爭房 屋必須符合其機具設備製造、生產及營業所需之特定條件， 而非一般工廠作為生產場所使用，自此為契約重要事項或必 要之點，原告焉有不於系爭租約中特別約定，以確保其締約 目的可以達成，此為具有一般知識、經驗之人都知悉之當然 之理，何況原告負責人係具有豐富商業活動經驗之成年人， 對此更應知之甚詳。被告依締約當時系爭房屋現況及外在環 境交付給原告使用、收益，已符合民法第423條約定使用、 收益之狀態，原告主張雙方約定系爭房屋必須符合其各項機 具設備之製造、生產及營業之使用收益狀態云云，顯有謬誤 ，不足憑採。 ⒊ 關於原證2租賃訂金收據簽署始末，乃係因當初原告向被告 表示有意承租系爭房屋，但必須要讓其工廠機具遷入後，始 能正式締約承租，被告認為原告僅口說無憑，且擔心其事後 任意反悔，遂要求原告至少應先給付訂金以確保權益。嗣原 告同意被告之要求，並自行撰擬原證2收據後要求被告簽名 ，該文件僅係作為被告已收訖原告給付訂金10,000元，以及 兩造確有要締結系爭租約之證明；至於該文件雖有記載「吉 欣機械工業有限公司...租賃用途：製造、生產、營業各項 法定產品」等文字，但因雙方於簽署該收據時，並未針對上 開內容有進行討論、協商，原告亦未特別說明記載理由，被 告當下僅以為原告係表明其承租系爭房屋係作為正當用途使 用爾爾。準此，究竟被告所提供之系爭房屋應達成何種程度 之使用、收益狀態，自應繫諸雙方所簽署系爭租約之實際內 容而定，而與上開原證2收據所載內容無涉，實至明確。 ㈢ 關於原告主張系爭房屋積水或壁癌之瑕疵： ⒈ 被告嚴正否認系爭房屋只要適逢下雨，內部即會產生積水乙 節，因被告將系爭房屋承租給原告之前就曾重新粉刷，在租 賃期間隨著時間經過，雖有牆壁油漆脫落之情事，但原告從 未曾通知或以系爭房屋會漏水為由，要求被告進行修繕，故 所謂適逢下雨就會淹水，自仍有待原告舉證。 ⒉ 又原告係於108年4月30日向被告表示要提前終止系爭租約， 被告雖認為依照系爭租約第18條約定，原告提前終止契約應 賠償被告1個月租金，但為避免徒生爭議，遂同意原告得於 108年6月30日終止系爭租約，且只要原告將系爭房屋回復原 狀，以及將損害之石板修復、門口沙包搬離，就願意返還原 告2個月押租金，雙方並於當日即108年4月30日簽署原證7之 文件。嗣原告突然於108年5月20日向被告表示系爭房屋因下 雨產生積水，被告雖對於其真實性深感懷疑，且認為何以原 告先前承租系爭房屋兩年期間，從未反應有漏水之狀況，卻 在原告表示提前終止系爭租約後才恰好發生，心中百般疑問 ，但仍善意詢問原告後續應如何處理，原告於當時僅淡淡表 示無需被告賠償，故被告便不以為意，之後也未就所謂淹水 之實情予以深究。詎料，原告起訴狀卻以108年5月20日所攝 之照片，作為系爭房屋於租賃期間每逢下雨就會淹水之證明 ，此與實情顯然不符，不足為信；況且，縱系爭房屋於108 年5月20日有淹水之情事，但房屋地面淹水可能之因素眾多 ，不一而足，可能因為單純雨天排水不良之問題，或者地區 淹水漫流，或者水管因故破裂產生積水，甚至係原告未依善 良管理人注意義務使用房屋所致，自不能憑此率斷系爭房屋 有不符合債之本旨之瑕疵。 ⒊ 原告起訴狀所附證物3陳稱系爭房屋嚴重潮濕致生大面積壁 癌云云，惟照片中並非所有牆壁均為油漆脫落之狀況，有部 分壁面係遭原告敲擊或其使用過程中所產生之凹洞；且原告 租屋期間，僅曾於107年5月間向被告表示系爭房屋有牆壁油 漆脫落狀況，惟經被告當時告知「此需要將屋內所有機器設 備搬離後整個重新粉刷才有可能改善」等語後，原告即未有 回應，後續也未針對此事有任何要求。職是，縱然系爭房屋 有牆壁油漆脫落之情形，但原告既從未要求被告進行修繕， 應可足認此不會妨礙原告正常使用系爭房屋之權益，自難謂 被告未提供或保持系爭房屋合於使用、收益之狀態，或有違 反修繕之義務。 ⒋ 原告於107年5月間僅係向被告表示系爭房屋有牆壁油漆脫落 狀況，從未提及系爭房屋有滲漏水之瑕疵，故被告所提出重 新粉刷的建議方案，無從證明系爭房屋有滲漏水之情事，合 先陳明。況且，當被告當時提出重新粉刷之建議方案，原告 完全未有任何回應，後續也未針對此事有任何要求，一如往 常繼續維持工廠正常運作，被告自會認為原告並無此意願或 需求，且不會妨礙原告正常使用系爭房屋之權益。至於原告 所稱其機具動輒數千公斤到十二公噸重難以撤離，若真可全 數撤離亦無處可供安放，被告提出之方式顯然無法實行云云 ，實則，無論是當初兩造簽署系爭租約後，原告將其機具搬 入系爭房屋，抑或108年6月30日契約終止後將機具搬離系爭 房屋，皆僅耗費原告一、兩天的時間，故被告提出移動機具 之方案並非顯然無法實行；且假如系爭房屋確有影響原告正 常使用、收益之瑕疵，因被告進行修補瑕疵導致原告必須暫 時撤離機具或尋覓暫放機具場所因此所生之費用，甚至短少 營業所受之損害，大可與被告進行協商或要求賠償，但原告 卻選擇對於被告所提出之方式置之不理，爾後亦未再向被告 提出有關系爭房屋有牆壁油漆脫落之狀況，卻於訴訟中無理 指摘被告提出重新粉刷之建議方案後未有任何處理，顯然只 是原告臨訟所為之辯詞，於情、於理、於法均有未合。 ⒌ 原告迄未提出任何事證證明因系爭房屋牆壁油漆脫落或系爭 房屋嚴重潮濕，已致原告就系爭房屋正常使用、收益有所妨 害之程度，例如：原告CNC電腦數控機具等各項機器設備毀 損、機具產能及製造品質減損、營業額大幅滑落、營業環境 及安全產生重大影響等損害，更未提出任何曾要求被告進行 修繕之證明，卻率稱系爭房屋顯不符合承租之使用目的云云 ，純屬無稽，毫不足採。 ㈣ 關於原告主張系爭房屋經常性遭到無預警斷電之瑕疵： ⒈ 原告在提起本件訴訟之前，即曾對被告向臺灣新北地方檢察 署提起刑事告訴，惟經該署偵查後以108年度偵字第25311號 作成不起訴處分在案，並經臺灣高等檢察署駁回原告所提起 之再議，顯見原告此項主張已為另案所不採。是以，原告此 部分之主張，並無理由。 ⒉ 系爭房屋位於樹林工業區，自從被告取得系爭房屋以來，此 地區於大雨或打雷等天氣狀況不佳時，偶而會有供電不穩定 之狀況，有時跳電後旋即復電，有時則會持續數分鐘之久。 由於上開電力狀況為整個地區性共同現象，並非系爭房屋本 身問題所導致，更非被告所能掌控及解決之狀況，故被告於 雙方簽訂系爭租約時並未對此特別向原告說明；況且，原告 於承租系爭房屋期間，從未向被告反應電力不穩影響其工廠 正常運作。 ⒊ 被告於民事答辯㈡狀所稱「系爭房屋因位於工業區內，此地 區於大雨或打雷等天氣狀況不佳時，偶而會有供電不穩定之 狀況」等語，此屬偶一發生之情形，且係整個地區性共同現 象，並非因系爭房屋本身結構、設施之原因所致，自非屬系 爭房屋存在之瑕疵，被告自無違反告知義務或有違反契約附 隨義務之情事，至為灼然。 ⒋ 原告僅一再空言泛稱因系爭房屋經常性無預警斷、跳電，已 使以需要穩定電力供應機械作業之原告無法正常營運，機械 設備更因此經常性損壞、報修，顯然不符承租之使用目的云 云，然原告未提出任何因電力不穩導致機具設備毀損、機具 產能及製造品質減損、營業額大幅滑落等損害之證據，自難 認其主張屬實；甚且，觀諸原告所提出系爭租賃契約終止前 108年1月至4月之營收狀況（按：108年1-2月營收為288,900 元、108年3-4月營收為305,500元），還比原告搬遷至其他 場所並稱已經穩定營運之營業額更高（按：109年1-2月營收 為333,080元、109年3 -4月營收為215,600元），是原告主 張系爭房屋顯然不合於承租使用目的之重大瑕疵云云，核與 其自行提出之證物相謬刺，實難憑採。 ㈤ 原告片面提前終止系爭租約，且其未將系爭房屋回復原狀， 被告將所得請求之違約金及損害賠償金額扣除後，僅須返還 原告押租金18,000元： ⒈ 原告主張系爭租約業經原告依據民法第347條準用第359條、 類推民法第435條、民法第256條之規定行使終止權而合法終 止云云，然原告迄今所提之相關證物根本無法證明被告所出 租之系爭房屋嚴重潮濕、每逢下雨就會滲、漏水，且經常性 遭到無預警斷電，屬難以補正或無法補正之瑕疵，而有不符 合雙方約定之使用、收益狀態之情事，故原告主張依據民法 第347條準用第359條、民法第256條之規定行使終止權，純 屬無稽。此外，原告自簽署系爭租約以來，均能完整使用系 爭房屋之全部範圍，且從未提出系爭房屋有一部滅失或有部 分面積無法供正常使用，致其已無法達成租賃目的之相關事 證，故原告主張類推民法第435條之規定終止系爭租約，亦 屬乏據。 ⒉ 原告係於108年4月30日向被告表示要提前終止系爭租約，被 告始同意其在同年6月30日終止契約，而非兩造合意終止契 約；只是因為被告擔心發生無謂爭議，才允諾倘原告於契約 終止後，依約將系爭房屋回復原狀等條件均履行完畢後，被 告願返還全額之押租金。然兩造於108年6月30日進行點交時 ，原告雖有將系爭房屋鐵捲門系統回復原狀並歸還遙控器， 但該日因雙方對於點交內容認知有所不同，並因原告報警後 不歡而散。被告之後發現屋內有諸多遭原告毀損而未予修復 之處，例如：鐵捲門上有多處遭鑽孔損害、牆面有遭敲擊而 產生凹洞、破損、窗戶玻璃有殘膠黏覆未清除等情形，卻於 數日之後收受原告所寄發之存證信函，要求被告應返還全額 50,000元之押租金，被告則以108年7月17日台北建北郵局存 證號碼1285號存證信函，告知原告前揭損害情事並希望能進 行協商，惟雙方後續未能有效溝通、化解爭議，被告迫於無 奈只得另行雇工將系爭房屋破損牆面填平並重新粉刷，共計 花費7,000元。 ⒊ 基此，原告既未依約定將系爭房屋回復原狀，而係被告自行 雇工完成部分修繕作業，是被告除得依系爭租約第18條之約 定，向原告請求賠償1個月之租金外，另得向原告請求損害 賠償，並以原告所交付之押租金予以抵充。故被告僅需返還 原告押租金18,000元（計算式：50,000元－25,000元－7,00 0元＝18,000元）。 ㈥ 原告以108年1-4月及109年1-4月401報表所記載之營業利潤 之平均值，作為其每月預計營業額，並將108年5-12月份營 業利潤低於此標準之部分視為其營業損失，進而向被告請求 200,607元云云。惟查： ⒈ 姑且不論系爭租賃契約是否因可歸責於被告之事由而終止， 但原告將108年1-4月及109年1-4月401報表所記載之營業利 潤之平均值，逕作為其每月預計營業額之依據為何？何以僅 計算此8個月之營業利潤，而不是以全年之營收及成本計算 ？或者以營利事業所得稅結算申報核定通知書所載為準？是 原告所主張每月預計營業額之計算方式，顯不合理，殊無足 採。 ⒉ 又原告108年5-6月營業利潤為18,020元，較預期營業額107, 250元，短少89,230元，但此時系爭租約根本尚未終止，原 告縱有決定提前準備搬遷事宜，而暫停機具運作，此為原告 商業之判斷，與被告何干？又與被告所出租之系爭房屋間有 何因果關係？原告此項主張甚為荒謬。 ⒊ 至於原告108年7-8月、11-12月營業利潤分別為46,758元、5 6,365元，惟影響公司營收多寡之原因所在多端，或因景氣 不佳、淡旺季節性循環，或因經營不善，或其他諸多不確定 因素所造成，是否均可歸因於原告搬遷而導致客戶抽單，已 非無疑；況且，原告108年9-10月營業利潤為399,453元，遠 遠高於其他月份之營收，更可證明原告營收之多寡與其搬離 系爭房屋之間，根本不存在相當因果關係，自非可採。 ㈦ 原告僅空言指摘被告所出租之系爭房屋有不符合雙方約定之 使用、收益狀態，造成原告受有損害云云，卻未敘明其所主 張之法律依據，亦未檢附相關證物以實其說，純屬無稽，自 無足採等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、法院之判斷： 原告主張其於106年3月18日與被告簽訂系爭租約，向被告承 租系爭房屋，租賃期間為106年5月1日至111年4月30日，系 爭租約於108年6月30日終止等情，業據提出系爭租約及終止 契約書面為證，且為被告所不爭執，堪信為真。至原告主張 其因被告未盡租賃物保持義務及告知義務，依民法第347條 準用第359條、類推適用民法第435條、第226條、第256條終 止系爭租約，被告應負債務不履行之損害賠償責任，則為被 告所否認，並以前詞置辯，經查： ㈠ 系爭契約係兩造合意終止或原告依法定事由終止租約抑或原 告任意提前終止租約？ ⒈ 原告雖主張被告未告知系爭房屋供電不穩，且怠於修繕系爭 房屋潮濕之瑕疵，而未盡租賃物保持義務及告知義務，其依 依民法第347條準用第359條、類推適用民法第435條、第226 條、第256條終止系爭租約，然徵諸原告提出之108年4月30 日對話錄音譯文略以：「被告：押金給你，租金給我，你租 金繳到6月，房子清乾淨了，洗手台下那石板必須要復原回 原來位置，沙包必須清除乾淨。原告：我租得很痛苦，我相 信你們也很痛苦。被告：免痛苦免痛苦，你那個石板給我回 復就好。原告：我會給你回復。被告：好，這樣好，那我租 金絕對還你，我姓王，說到一定做到。原告：不是租金啦， 押金。被告：好，押金。啊你租金甚麼時候給我，明天是5 月初一喔。原告：我今天就可以給你，我早就準備好了。」 ，未見原告以前開事由對被告為終止系爭租約之意思表示， 此外，原告復未提出存證信函抑或其他事證以證明其以被告 未盡租賃物保持義務及告知義務為由，終止系爭租約，是以 ，原告主張系爭租約係原告行使法定終止權而終止，難認可 採。 ⒉ 按系爭租約第18條第1項約定：「特約應受強制執行之事項 ：⒈租賃期間內乙方（即原告）若擬提前遷離他處時，乙方 應賠償甲方（即被告）1個月租金，乙方絕無異議。」，又 依系爭租約第3條、第5條之約定，原告應按月給付租金25,0 00元，且原告簽立系爭租約時，亦有繳付50,000元押租金予 被告，而押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃 債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債 務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而 於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83 年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可 資參照）。是以，倘原告係任意提前終止租約，依系爭租約 第18條第1項之約定，原告應賠償被告1個月租金，經以押租 金50,000元抵償原告依系爭契約第18條第1項應賠償之1個月 租金25,000元後，被告僅需返還原告1個月押租金25,000元 。然觀諸原告所提出之終止契約書面略以：「108年6月30日 止終止合約。乙方將房屋恢復原貌，對點完成後，乙方租金 應全付清完成，甲方壓金（按：應為押金）兩個月50,000元 要給乙方」，可見兩造約定原告將系爭房屋恢復原狀並繳清 租金完畢，被告即將押租金50,000元歸還原告，而未見被告 有何依系爭契約第18條第1項之約定，以原告任意提前終止 租約為由，請求原告賠償1個月租金25,000元之情事，堪認 兩造乃係合意約定契約終止後之權利義務關係，而屬合意終 止租約。 ㈡ 原告依債務不履行之法律關係，請求被告賠償營業損失，有 無理由？ ⒈ 按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；給付無確定 期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給 付，自受催告時起，負遲延責任；遲延後之給付，於債權人 無利益者，債權人得拒絕其給付，並得請求賠償因不履行而 生之損害，民法第227條第1項、第229條第2項、第232條分 別定有明文。次按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求， 民法第260條定有明文，依民法第263條規定，亦準用於當事 人依法律之規定終止契約之情形。 ⒉ 又按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租 人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀 態，民法第423條定有明文。由此規定足知出租人非但應於 出租後以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人（即學 說上所稱為「用益狀態之提供義務」），並且應於嗣後租賃 關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態（即學說上 所稱為「用益狀態之維持義務」）。故於租賃關係存續中保 持租賃物合於約定之使用、收益之狀態，亦為出租人之對待 給付義務。而所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事 人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定 之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時 ，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂 租賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有 保持合於使用、收益狀態之義務（最高法院89年台上字第42 2號、96年度台上字第1415號、95年度台上字第569號、93年 度台上字第770號、76年度台上字第237號、69年度台上字第 1798號判決意旨參照）。再交付及保持合於約定、使用之租 賃物，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不 合於約定之使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，構成 給付不完全。又當事人債之關係存續期間，為促進實現主給 付義務，或為維護他方當事人人身或財產上之利益，基於誠 實信用原則而有相關之附隨義務。關於契約標的之品質、瑕 疵存否內容之告知，即為契約上之附隨義務。 ⒊ 經查，系爭房屋係位於工業區，原告承租目的亦係作為製造 、生產、營業各項法定產品，此情亦為被告所明知，有兩造 所簽訂之租賃訂金契約在卷可參，可見兩造訂約時共同主觀 之認知與約定，本件係以營業為目的之廠房租賃契約，要無 疑義。又原告承租系爭房屋從事機具設備之製造、生產，亦 有原告提出現場照片可稽，是依前開說明，被告交付之房屋 客觀上應具備可提供原告通常營業所需穩定電力供給狀態， 及適於安置機具之乾燥環境，並於租賃關係存續期間，維持 合於此約定用益之狀態，始能使原告能以合於契約目的即營 業之方式用益租賃物。然參諸被告於另案偵查中自陳系爭房 屋坐落於工業區，向來莫故跳電，跳電後時而立即復電、或 等待約5至10分鐘才會復電，甚至有時要等30分鐘才復電等 語，此有臺灣新北地方檢察署檢察官108年度偵字第25311號 不起訴處分書存卷可考，堪認系爭房屋存有供電不穩之瑕疵 ，被告交付之租賃物顯未保持合於約定用益狀態，另參以被 告自陳其於兩造簽訂系爭租約時，未向原告說明系爭房屋偶 有供電不穩定之狀況，可見被告於出租系爭房屋時未盡告知 系爭房屋供電不穩之附隨義務，被告未依債之本旨為給付， 具有可歸責之事由，然因該等瑕疵非不得補正，本件原告既 未提出任何事證證明其有定相當期間請求被告修補瑕疵即處 理系爭房屋供電不穩問題，則其依民法第227條之規定，請 求被告賠償其所受營業損失，難認可採。 ⒋ 再原告雖主張系爭房屋只要適逢下雨，內部即會產生大面積 的積水，牆上遍布壁癌，原告存放於系爭房屋內之機具設備 更面臨遭浸溼、零件受潮之危害，被告所提供之系爭房屋顯 然未合於約定使用用益之狀態，並提出系爭房屋108年5月20 日、108年6月10日、108年6月19日之現場照片為證，而觀諸 原告提出之前開現場照片，雖可見系爭房屋牆壁油漆斑駁脫 落、地面小範圍積水，然尚不足以證明系爭房屋內之機具確 實因而受損，已達妨害原告正常使用收益系爭房屋之程度； 另參以被告亦不否認原告曾於107年5月間向被告表示系爭房 屋牆壁油漆脫落，惟既被告已告知原告將放置於系爭房屋內 之機具設備搬離後，始得重新粉刷改善，難認被告有何拒絕 修補瑕疵之情事，此外，原告復未舉證證明該等瑕疵無從修 補，則原告因慮及機具難以撤離而未協同搬離機具，俾利被 告得以重新粉刷改善以修補瑕疵，自不得依民法第227條之 規定，請求被告賠償其因此所受營業損失。 ㈢ 原告依債務不履行之法律關係，請求被告賠償搬遷費，有無 理由？ 原告雖主張其因被告未盡租賃物保持義務及告知義務，而受 有搬遷費134,360元之損失，然觀諸系爭租約第7條約定：「 契約期間內，乙方若擬遷離他處時，乙方不得向甲方請求租 金償還、遷移費或其他任何名目之權利金，而應無條件將該 房屋照原狀還甲方，乙方不得異議」，足證兩造間合意原告 如於租期屆滿前遷離他處，不得向被告請求搬遷費，本件原 告係於租賃期間屆滿前搬離系爭房屋，依系爭租約第7條約 定，自不得請求被告賠償搬遷費用。 ㈣ 被告請求原告賠償牆面釘洞填補費用，有無理由？ 系爭租約第11條約定：「乙方應以善良管理人之注意使用房 屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房 屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要 時，由甲方負責修理。」，是以，若原告未盡善良管理人之 注意義務致系爭房屋毀損，被告依前開約定，得請求原告賠 償損害。查兩造合意終止系爭租約時，約定原告應以補土方 式填補孔洞乙情，有原告提出之錄音對話譯文在卷可參，且 為兩造所不爭執，堪認屬實。被告雖抗辯其因原告未依約修 復牆面，雇工填平破損牆面並重新粉刷，而受有支出牆面釘 洞填補費用3,000元、牆面油漆粉刷費用4,000元之損害，並 提出存證信函及免用統一發票收據為證，然被告所提前開證 據至多僅能證明其於108年7月17日寄發存證信函向原告表示 系爭房屋存有遭敲擊產生凹洞之損害及被告支付牆面釘洞填 補費用3,000元及牆面油漆粉刷費用4,000元等情，然不足證 明原告於108年6月30日終止租約時，確未填補系爭房屋牆面 凹洞，自難認被告所指系爭房屋牆面凹洞之損害係原告所為 ，則被告依系爭租約第11條之約定，請求原告賠償牆面釘洞 填補費用3,000元及牆面油漆粉刷費用4,000元，即屬無據。 ㈤ 被告依系爭契約第18條之約定，請求原告賠償1個月租金， 有無理由？ 本件係經兩造合意終止系爭租約，業如前述，並非原告擬提 前遷離他處，自不符合系爭租約第18條所約定之情事，被告 據此請求被告賠償1個月租金25,000元之違約金，洵非可採 。 ㈥ 原告請求被告返還押租金50,000元，有無理由？ 系爭租約第5條約定：「乙方應於訂約時，交於甲方50,000 元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空 後，無息退還押租金」，原告於訂立租約時繳付押租金50,0 00元予被告，被告迄今尚未歸還原告，為兩造所不爭執，而 被告依系爭契約第11條、第18條之約定，請求原告賠償牆面 釘洞填補費用3,000元、牆面油漆粉刷費用4,000元及1個月 租金25,000元，均無理由，業如前述，原告既無欠租或其他 債務不履行之情事，則其依系爭租約第5條之約定，請求被 告返還押租金50,000元，要屬可採。 四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付50,0 00元，及自起訴狀繕本送達翌日即108年2月22日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此 範圍之請求，則屬無憑，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 六、本件原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決 ，爰依職權宣告假執行。又原告聲請供擔保宣告假執行之部 分，僅係促使法院職權發動，毋庸另予准駁之表示。至原告 敗訴之部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。 中 華 民 國 109 年 10 月 30 日 臺灣新北地方法院板橋簡易庭 法 官 施函妤 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 109 年 10 月 31 日 書記官 吳昌穆