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114年度板簡字第2399號

原      告  裕水事業股份有限公司

法定代理人  呂虹慧  

訴訟代理人  賴增銓  

被      告  京晨科技股份有限公司

法定代理人  楊文彬  

訴訟代理人  施汎泉律師

            洪鈞柔律師

            吳立安律師

上列當事人間請求給付違約金等事件，經本院於民國114年12月1日言詞辯論終結，判決如下：

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

一、原告主張：原告前向被告購買門牌號碼新北市○○區○○路000號10樓房屋與地下一樓停車位及其坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭房地），而與被告於民國110年5月29日簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），簽約當時原告要求被告拆除自行增設隔間，被告向原告表明租賃系爭房地，故於系爭契約之特約事項約定「點交時，買賣雙方訂立租賃契約代點交。…」，而於第一期租賃契約到期時，兩造合意續租，並於112年4月1日兩造簽立上開房屋之房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定第二年租金每月新臺幣（下同）134,922元；詎被告於114年4月9日、同年月24日突分別以LINE及函文告知原告其欲提前終止租約並於同年5月31日前搬離，被告應依系爭租約第十條（下稱系爭約定）第1項約定支付809,532元違約金，扣除被告已給付之押金233,100元，及後續支付原告金額36,744元，尚餘539,688元，爰依系爭約定第1項提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告539,688元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被告則以：系爭約定第1、2項分別係就「任一方租期屆至後不再續租」與「承租人提前終止租約」為約定，而系爭約定第1項係因兩造於系爭買賣契約特別事項約定「出租人若提前終止租約，應於六個月前以書面通知承租人。」，以保障承租人即被告於租約終止前，保留充裕時間安排自身客戶需求，而單方面要求出租人需提前6個月通知承租人，始得提前終止租約，故兩造於簽立系爭租約時方約定系爭約定第1項，然系爭約定第2項係賦予承租人得給付違約金以提前終止租約，出租人並無該項之提前終止權，本件被告係基於系爭約定第2項終止系爭租約，自無系爭約定第1項屆期前6個月通知之義務，原告據此主張被告未盡通知義務，而請求給付539,688元違約金，實屬無據等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

　　原告主張兩造分別於上開時間簽立系爭買賣契約及系爭租約，被告復以前開方式分別通知原告於114年5月31日前提前終止租約，被告就系爭租約有給付押金233,100元，後續因提前終止租約有另支付原告金額36,744元等情，為被告所不爭執，是就此部分事實，固堪信為真正。原告另主張被告應依系爭約定第1項給付809,532元違約金，扣除被告前開押金及已給付部分，尚餘539,688元等節，則為被告否認。而按，解釋契約，應通觀契約全文及其體系，於文義上及論理上詳為推求，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠實信用原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，俾符締約兩造之共同真意（最高法院114年度台上字第1576號判決意旨可供參照）。經查：

　㈠系爭租約第十條（提前終止租約）約定「本契約於租賃期限屆滿前，乙方不願續租時，需提前於屆期六個月前以書面通知甲方。甲方於屆期後，不願續租或需收回自用時亦同。未盡通知義務方，需支付六個月之租金，作為違約金（第1項）。乙方若欲提前終止租賃時，通知方式同前，並給付甲方貳個月之租金，作為違約金，始得終止租約（第2項）。」等節，有原告提出之系爭租約在卷可憑（見本院卷第23至26頁）。

　㈡而查，依系爭約定第1項文義，顯係分別就出租人與承租人於原定租賃期間屆滿時，倘有不繼續承租或出租事宜所為通知義務之約定，而就承租人不繼續承租之情形，則課以承租人於「租賃期限屆滿」前6個月以書面通知出租人之契約義務，就出租人不願繼續出租時，則亦須以相同方式通知承租人，是系爭約定第1項情形，仍係以兩造間租賃關係存在至租賃期限屆至為前提；而依系爭約定第2項文義，則係就承租人於租賃期限屆至前，以提前終止兩造間之租賃關係所為約定，並課以承租人應依系爭約定第1項約定方式通知出租人之契約義務。再自系爭約定係以第1項及第2項分別約定之架構，顯係就承租人「租賃期限期滿不續租」及「租賃期限未滿提前解消租賃關係」二不同情形分別約定，亦即前者與終止系爭租約效力無涉，後者則係於租賃關係存續中依該系爭約定第2項欲發生提前終止系爭租約之效力而為規範，倘認無論係租賃期限期滿不續租或未期滿前解消租賃關係，均屬系爭約定第1項所定情形，則自無須分別約定。

　㈢是自系爭約定之文義解釋及體系解釋綜合觀之，即已足認系爭約定第1項係就被告於系爭租約之租賃期限期滿前，於租賃期限屆滿後不續租時，課以被告於租賃期限屆滿前6個月以書面通知原告之契約義務，倘違反該義務，則依同項後段約定需給付6個月租金作為違約金等節，核屬無疑。

　㈣本件原告既係主張被告於114年4月9日、同年月24日突分別以LINE及函文告知原告其欲提前終止租約，而違反系爭約定第1項，而應依系爭約定第1項給付違約金等詞（見本院卷第133至134頁），則原告前開主張被告違約之事實，顯係指被告於租賃期限未滿提前解消租賃關係之情形（即系爭約定第2項），尚非係被告於租賃期限期滿時不續租之狀況（即系爭約定第1項），而不符合系爭約定第1項所約定要件，則原告依系爭約定第1項請求被告給付違約金，即屬無據。

四、從而，原告依系爭約定第1項，請求被告應給付原告539,688元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　115 　年　　1 　　月　　8 　　日

　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭

　　　　　　　　　　　　　法　官　白承育

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上

訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後

20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　

中　　華　　民　　國　　115 　年　　1 　　月　　8 　　日

　　　　　　　　　　　　　書記官　林祐安