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114年度板簡字第732號

原      告  北大聯合開發有限公司

法定代理人  詹智民  

訴訟代理人  洪瑞燦律師

被      告  洪慶昌  

訴訟代理人  陳益軒律師

複  代理人  顏嘉盈律師

複  代理人  周健右  

上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國114年6月10日言詞辯論終結，判決如下：

被告應給付原告新臺幣339,000元，及自民國114年3月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

一、原告主張：被告前為新北市○○區○○○段○○○○段00000地號土地之共有人，兩造於民國113年9月5日簽訂一般委託銷售契約書（下稱銷售契約），約定由原告負責居間銷售被告就上開土地之應有部分（下稱系爭土地），嗣經原告居間，被告因之與訴外人方凃純於113年10月14日就系爭土地簽訂買賣契約，兩造並於同日依銷售契約第6條第1項前段書立服務報酬給付同意書，同意被告應給付原告服務報酬新臺幣（下同）452,000元。惟系爭土地後因其他共有人行使優先承買權，致被告與方凃純簽訂之買賣契約無條件解除，後原告雖請求被告給付服務報酬，被告均拒不給付，爰依銷售契約第6條第1項前段約定、被告書立之服務報酬給付同意書、民法第565條、568條第1項規定，訴請被告給付等語，並聲明：被告應給付原告452,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、被告則以：系爭土地經其他共有人行使優先承買權後，已非經原告仲介所成立之買賣，故被告因該優先承買權而出售系爭土地，非因原告居間所致，且被告與方凃純經原告仲介成立之買賣契約已無條件解除，此屬不可歸責於雙方當事人事由之解除，與銷售契約第6條約定不符，原告不得請求服務報酬。又依民法第568條第2項規定意旨，契約如有解除條件且條件成就，居間人本不得請求報酬，再銷售契約與被告、方凃純間契約有從屬性，今後者已無條件解除，原告自亦無本於銷售契約而來之報酬請求權。末縱認原告有報酬請求權，原告亦因其他共有人行使優先承買，減免相關勞務、費用支出，故報酬應予酌減等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項

　㈠兩造於113年9月5日簽訂銷售契約，約定原告負責為被告居間銷售系爭土地。

　㈡被告經原告居間，與方凃純於113年10月14日就系爭土地簽訂土地買賣契約書，約定由被告將系爭土地出賣予方凃純。

　㈢兩造於113年10月14日簽訂服務報酬給付同意書，約定服務報酬為成交總價之百分之4，即452,000元。

　㈣系爭土地土地經其他共有人行使土地法第34條之1之優先承買權，故被告、方凃純之買賣契約，已依渠等買賣契約第18條約定無條件解除。

　㈤卷附證據形式均為真正。

四、原告主張上情，為被告所否認，是本件爭點厥為㈠原告是否完成居間工作，得請求居間報酬？㈡如原告得請求居間報酬，其報酬是否應予酌減？茲分述如下：

　㈠原告已完成居間工作，得請求居間報酬

　⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項定有明文。又本件被告如經原告居間，與他人買賣成交，原告得向被告收取服務報酬，數額為實際成交價之百分之4，此觀銷售契約第貳部分第6條第1項約定自明。再兩造已簽訂服務報酬給付同意書，確認本件報酬額為452,000元，業經本院說明如前。

　⒉經查，本件原告依銷售契約，所負債務係為被告居間仲介銷售系爭土地，被告則應於系爭土地買賣成交時支付報酬，此觀銷售契約第1條、第6條第1項規定自明，故該銷售契約之定性，為民法上之居間契約，堪可認定。又系爭土地經原告居間，由被告與方凃純簽訂買賣契約乙節，有原告提出之土地買賣契約書影本在卷可稽，則被告與方凃純之間，確有就系爭土地成立買賣契約之合意，亦堪認定。是以，依兩造銷售契約約定及上開民法規定，被告自應給付居間報酬。

　⒊被告雖以前詞置辯，然系爭土地最後因他人優先承買權之行使，致被告與方凃純間買賣契約無條件解除之情，此與被告負擔對原告給付居間報酬之債務，分屬二事，本不能以此為由拒付報酬。又被告支付報酬之前提，係系爭土地經原告居間，而與他人訂約，即為已足，至系爭土地之買賣契約後續情形如何，顯與被告已發生之支付報酬義務無關，故被告另辯稱銷售契約因從屬性消滅云云，殊非可取。

　㈡原告所得請求之報酬數額，應酌減為339,000元

　⒈按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572條定有明文。本件兩造所訂之銷售契約，性質屬居間，為本院說明如前，自有本條規定之適用，甚為明確。

　⒉原告於銷售契約存續中，應向被告報告銷售狀況，於後續仲介買賣成交時，為維護交易安全，得協助辦理有關過戶及貸款手續，再兩造銷售契約之報酬約定，係約定分2階段給付，區分為買賣契約成交時給付、交屋時給付二者，此觀銷售契約第貳部分第3條第5項、第6條第1項約定，甚為明確。而不動產買賣，因我國就不動產物權變動採取登記生效主義，就過戶時，涉及登記機關作業程序，如非熟習地政運作之人，多需由專業人士協助完成，應屬常情。依兩造上開約定，被告如與方凃純之買賣契約未經無條件解除，實應由原告負責處理登記事宜。至該銷售契約約定報酬兩階段給付之意思，實與我國承認物權變動之獨立性原則互相呼應，不動產買賣契約之成立，與實際物權行為履行，分屬二事，原告辯稱該契約用語交屋與本件出售系爭土地係應有部分不同等語，尚非可採。末本件原告已自陳於優先承買權行使後，過戶文件即經被告取走，未能協助等語，顯見原告因銷售契約所承擔之義務，確有減少之情，故如依原銷售契約計算報酬，當有為數過鉅，失其公平之情。

　⒊本院審酌上開情形，復斟酌原告公司設立於新北市，被告住所地在臺中市，原告為居間被告、方凃純間買賣契約，付出勞費不可謂不鉅，再慮及被告、方凃純間買賣契約，究係因其他共有人行使優先承買權而告解除之事實，認本件居間報酬，應酌減為兩造原約定居間報酬之百分之75，即339,000元，方屬妥適。

五、綜上所述，原告主張依銷售契約第6條第1項前段約定、被告書立之服務報酬給付同意書、民法第565條、568條第1項規定，訴請被告給付居間報酬339,000元，及自起訴狀送達翌日即114年3月30日（見本院卷第55頁之送達回證）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

六、本件判決係適用簡易訴訟程序所為之判決，應依職權宣告假執行。本院另依民事訴訟法第436條第2項、第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。 

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　114 　年　　7 　　月　　4 　　日

　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭

　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳彥吉

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

中　　華　　民　　國　　114 　年　　 7　　月　 5　　日

　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉怡君