裁判書系統

臺灣澎湖地方法院民事判決　　　　　　　 104年度訴字第40號 原　　　告　楊雅雄 訴訟代理人　陳振榮律師 被　　　告　瑞欣大飯店股份有限公司 法定代理人　劉麗珠 訴訟代理人　林永彬 上列當事人間調整租金事件，本院於民國105年5月11日言詞辯論 終結，判決如下： 主 文 被告承租原告所有澎湖縣馬公市○○段○○○○號之土地，自民國 一０四年七月十四日起五年，租金應調整為每月新台幣壹萬捌仟 伍佰捌拾元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 事 實 及 理 由 一、原告主張：坐落澎湖縣馬公市○○段○○○○號土地（面積194 平方公尺，下稱系爭土地）為原告所有，原由訴外人林○○ 向原告承租，並經本院95年馬簡字第00號民事判決酌定每月 租金為新台幣（下同）17271元，之後林○○將系爭土地上 之建物轉讓予本件被告，然兩造迄今未曾調整租金，被告所 承租之土地所在為馬公市區，近年來繁榮日甚，早晚人潮眾 多，觀光客群湧而至，該承租之土地地價大幅攀升。系爭土 地公告土地現值於前次判決酌定租金時（即民國95年時）為 每平方公尺6800元，然時至今日之公告土地現值已漲至每平 方公尺21000元，近十年來系爭土地價值已增長超過3倍，而 被告所有之建物因折舊而價值大幅減損，爰本於民法第442 條、第227條之2等規定，請求自起訴狀繕本送達被告翌日起 5年租金調整為每月60000元。 二、被告則以：系爭土地係袋地（四周均他人土地，無面臨建築 線），原為不能興建房屋之土地，因此於 79 年間，由原告 之先父楊魚房與訴外人劉麗珠之婆婆林楊○○協議提各所有 之000及000之0號二筆土地合併興建6樓房屋並租予被告（前 為瑞富飯店）經營，嗣該共有6樓房屋，經本院判決確定變 價分割，於94年10月4日由被告訴訟代理人二姊林○○購得 該整棟房屋，且經法院判決續租000號土地使用直至返還日 止，因租用該土地之情形特殊，不宜訂有租期。系爭土地上 建築物門牌，為馬公市○○路○○巷○○號，所在位置為巷道內 ，並非面臨馬路，其建築物高度受限只能興建6樓，故其土 地價值比一般土地低廉，又新生路雖於馬公市，但所在地並 非市區內要津位置，實為市區之邊緣，非繁榮地帶，經營商 業本有困難。被告租用系爭土地經營旅館，而澎湖地區每年 自10月份起則颳起強烈東北季風，須至隔年3、4月間始獲改 善，一般經營觀光事業者實際經營時間僅半年，均靠夏天維 持生計，冬天則賠本經營。被告屬25年之舊飯店，因建築物 設施陳舊，且近年澎湖新建大飯店、民宿等增加快速，表面 上雖觀光客增加，但客源分散，被告自95年迄103年營業額 ，其95年為0000000元，後累降至100年之0000000元，後之 101年因飯店重新裝修始回升至0000000元，但102及103年又 下滑至0000000元及0000000元，仍不若95年之數，被告營業 收入銳減已不如十年前。再者，原租金17271元之判決，係 依據原告當年向法院推薦之高雄市建築師公會來鑑定該土地 ，其鑑定之市價為0000000元，鑑價之基準並非依當時之公 告現值計算，而是以市價計算出17271元之租金，是以原告 主張「近十年來系爭土地價值已增長超過三倍」之說，實屬 無理。被告認為系爭土地之租金應維持原來之每月17271元 ，不應調漲。並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執之事實： （一）系爭土地為原告所有。 （二）系爭土地原由訴外人林○○向原告承租，並經本院95年 馬簡字第00號民事判決酌定每月租金為17271元，嗣林 ○○將系爭土地上之建物轉讓予被告，被告租用系爭土 地，無書面之租賃契約，亦未約定租賃期間。 （三）系爭土地每平方公尺公告現值：95-99年為6800元、 100-101年為8500元、102年為11000元、103年為15000 元、104年為21000元。 （四）系爭土地曾經本院91年訴字第00號民事案件委請原告推 薦之高雄市建築師公會鑑定，該公會於92年3月12日鑑 定系爭土地斯時市價為0000000元。 四、兩造爭執之事項：原告依民法第442條等規定請求調整租金 有無理由？若有，則應調整若干租金始為適當？ 五、本院得心證之理由： （一）按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得 為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度 、鄰地租金之比較、基地週邊環境、工商繁榮之程度、承 租人利用基地之經濟價值及所受利益等項為標準，民法第 442條定有明文，最高法院20年上字第283號判例、93年度 台上字第2446號判例亦可資參照。本件原告所有之系爭土 地原由訴外人林○○向原告承租，並經本院95年馬簡字第 10號民事判決酌定每月租金為17271元，嗣林○○將系爭 土地上之建物轉讓予被告，被告租用系爭土地後，兩造迄 無訂立書面之租賃契約，亦未約定租賃期間，顯屬不定期 租賃無訛，原告請求本於民法第442條之規定調整租金， 即非無據。 （二）復查被告95年（即本院酌定每月租金17271元之年度）之 營業額為0000000元，95年至103年共計9年平均營業額則 為0000000元，95年繳納營利事業所得稅107268元，95年 至103年共計9年平均繳納之營利事業所得稅則為74312元 ，此有被告營利事業所得稅結算申報書9紙附卷可稽（本 院卷第229－245頁），可見被告9年間之平均營業額及營 利所得均低於95年即本院前案判決調整租金之年度之營業 額及營利所得，尚難認被告利用基地之經濟價值及所受利 益有所增長。惟系爭土地係劃屬於馬公68號○○區段○區 段範圍：光復、新村、水源路、第三漁港新生地邊緣、台 電發電廠之裡地），由澎湖縣地政事務所依據內政部訂頒 之「地價調查估計規則」規定，劃分地價區段，蒐集地價 區段一定期間之買賣實例，○○○區段○○○區段公告土 地現值草案，於每年年底前將次年公告土地現值評議表草 案提送澎湖縣地價及標準地價評議委員會評議，通過後於 當年1月1日公告生效，系爭土地95-104年公告土地現值分 別為：95-99年之公告現值為每平方公尺6800元、100-101 年之公告現值為每平方公尺8500元、102年之公告現值為 每平方公尺11000元、103年之公告現值為每平方公尺1500 0元、104年之公告現值為每平方公尺21000元，此有澎湖 縣政府104年12月15日府財行字第0000000000號函暨所附 澎湖縣地價及標準地價評議委員會評議系爭土地95-104年 公告土地現值會議紀錄、地價第二類謄本各1份附卷可稽 （本院卷第149－194頁、第85頁），系爭土地近10年之公 告現值調升3倍有餘，自堪認因工商繁榮程度提高致土地 價值漲升。本院參諸系爭土地於104年之公告現值為每平 方公尺21000元，且近年因政府推行不動產實價登錄政策 ，公告土地現值已趨近於土地市價，此與早年土地公告現 值遠低於市價之情形截然不同等情，因認系爭土地之現值 為每平方公尺21000元。而系爭土地經本院於91年訴字第3 2號民事案件中委請原告推薦之高雄市建築師公會鑑定， 該公會於92年3月12日鑑估系爭土地單價為每平方公尺195 20元（土地面積為178.61平方公尺、公告現值為每平方公 尺6400元、鑑估土地總價為0000000元（178.61×19520＝ 0000000）），亦有該公會土地鑑估價值分析表1紙可稽（ 本院91年訴字第32號民事案件卷內存放之高雄市建築師公 會鑑定報告書第17頁），以該92年鑑定之價格每平方公尺 19520元與現值之每平方公尺21000元相較，系爭土地價格 期間之上漲幅度為百分之7.00（00000－00000＝1480， 1480÷19520＝0.0758）。 （三）本院綜參以上被告95-104年之營業狀況並未增長、系爭土 地價值92-104年之上漲幅度為百分之7.58及系爭土地之租 用經本院95年馬簡字第10號民事判決酌定每月租金為1727 1元等情，因認系爭土地租金應調整為每月18580元為當（ 17271×0.0758＝1309，17271＋1309＝18580）。 六、從而，原告本於租賃法律關係，依據民法第442條前段等規 定，請求系爭土地租金自起訴狀繕本送達翌日即104年7月14 日起5年，調整為每月18580元，為有理由，應予准許；至逾 此部分之請求，為無理由，應予駁回。 七、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料 之主張，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併予敘明 。 八、據上論結：本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事 訴訟法第79條，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 5 月 25 日 民事庭 法 官 陳順輝 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 5 月 25 日 書記官 楊依靚