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臺灣澎湖地方法院民事判決　　　　　　　 106年度訴字第32號 原　　　告　蘇偉豪 訴訟代理人　黃俊嘉　　律師 　　　　　　陳秉宏　　律師 被　　　告　陳美珍 訴訟代理人　連堂凱　　律師 被　　　告　誠信房屋有限公司 法定代理人　葉俞麟 訴訟代理人　陳英偉 上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國107年10月2日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 甲、兩造爭執要旨 一、原告主張：被告陳美珍為坐落澎湖縣○○市○○段○○○○○○ ○○○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）之所有權人，其於10 6 年3 月間委託被告誠信房屋有限公司（下稱誠信房屋）出 賣系爭土地，並由誠信房屋於106 年3 月1 日於○○○報刊 登「○○四四角角路邊農地。地：168.83坪，可蓋兩間。臨 路邊，環境優。附近住家林立，○○土地稀有釋出。歡迎來 電看地，誠可議價。售：每坪5 萬」之房屋廣告，致原告認 系爭土地能作為建築使用，乃於同年3 月8 日簽訂買賣議價 委託書，委由誠信房屋向被告陳美珍議價，經被告誠信房屋 居間仲介成功，原告於106 年3 月22日與被告陳美珍簽訂不 動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告已依約支付第 一期土地價款新台幣（下同）150 萬元予被告陳美珍，並支 出仲介費用14萬元予被告誠信房屋。查被告等於105 年11月 30日即向澎湖縣政府工務處申請指定建築線時之系爭土地建 築線指示申請書圖（下稱系爭書圖），其內容記載：「1 、 本案基地位於鄰接道路中段最低處且未設置排水溝，依基地 之高程位置其排水無法依規以重力式排放，倘進行道路、地 形改良亦將增加建築成本，建請申請人斟酌考量是否適合建 築使用。2 、俟後如申請變更編定計畫書審查時，應就本案 基地高程及排水、道路等相關應設公共設施另提乙份改良計 畫併供審查」，足證被告等明知系爭土地因地處低窪且未設 置排水溝，恐不適合建築使用，且亦明知原告購買系爭土地 係為興建建物使用，然於簽訂系爭買賣契約過程中，均未將 系爭書圖交與原告，更未告知書圖上之重要內容，原告於簽 約後方知悉系爭土地非如被告等所稱得合法興建建物，系爭 土地顯不具有興建合法建物之效用，屬民法第227 條不完全 給付，且亦係欠缺契約預定效用之瑕疵且不能補正，依民法 第359 條規定得解除契約，原告已由律師發函向被告陳美珍 表達解除系爭買賣契約並請求返還價金之意，依民法第259 條第1 、2 項、第179 條規定，被告陳美珍自應返還原告已 付之第一期價款150 萬元。而被告誠信房屋為經營多年之專 業房屋仲介公司，對於所售系爭土地性質及現場實際狀況之 多項資訊，俱知之甚詳，應知悉系爭土地不得做為建築建物 之用，竟未善盡告知、調查義務，刊登上開不實廣告，於締 約過程中更未交付原告系爭書圖告知系爭土地上無排水溝乙 節，致原告陷於錯誤而向被告陳美珍購買系爭土地，並已支 出14萬元之居間報酬費用及第一期買賣價金150 萬元，被告 誠信房屋前開所為，明顯違反其受任人之善良管理人注意義 務，原告自得依民法第227 條、第544 條、第184 條第2 項 、公平交易法第31條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項 ，請求被告誠信房屋賠償原告164 萬元。又被告二人就150 萬元所負之債務係屬不真正連帶債務，爰提起本訴，並聲明 ：⑴被告陳美珍應給付原告150 萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵被告誠信房屋 有限公司應給付原告164 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶前二項之給付於150 萬元範圍內，如任一被告為全部或一部給付，其餘被告於給 付之範圍內免給付之義務。⑷原告願供擔保，請准宣告假執 行。 二、被告則辯稱：系爭土地買賣是素地買賣，原告及其父親於系 爭買賣契約簽約前已到現場查看，並由誠信房屋之受僱人陳 英偉介紹土地，早已知悉系爭土地上並無排水溝，且於簽約 前陳英偉曾於原告家中提示系爭書圖與原告參考、商議，原 告所指被告從未提示系爭書圖亦未告知書圖重要內容云云， 顯與事實不符。又於系爭土地買賣價金商議過程，原告曾以 系爭土地需墊高排水而要求被告陳美珍降低價金，故其於決 定購地時，本已將建築房屋需建排水溝設施列入購地建築之 價金考量內，設置排水溝並非被告之契約義務、更非系爭土 地之瑕疵。而系爭土地可為建物之興建，並已取得系爭書圖 並無疑義，故原告以其已知悉之排水溝建築成本辯稱為兩造 買賣標的之瑕疵實於法無據。並聲明：原告之訴駁回；如受 不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。 乙、兩造不爭執事項 一、被告陳美珍為系爭房地所有權人，其於106 年3 月間委託被 告誠信房屋出賣系爭土地，經被告誠信房屋居間仲介成功， 原告於106 年3 月22日與被告陳美珍簽訂系爭買賣契約，原 告已支付土地價款150 萬元予被告陳美珍，並支出仲介費用 14萬元予被告誠信房屋，被告陳美珍尚未將系爭土地所有權 移轉登記予原告。 二、被告誠信房屋於106 年3 月1 日於澎湖時報刊登「○○四四 角角路邊農地。地：168.83坪，可蓋兩間。臨路邊，環境優 。附近住家林立，○○土地稀有釋出。歡迎來電看地，誠可 議價。售：每坪5 萬」之房屋廣告。 三、系爭書圖內容記載：「1 、本案基地位於鄰接道路中段最低 處且未設置排水溝，依基地之高程位置其排水無法依規以重 力式排放，倘進行道路、地形改良亦將增加建築成本，建請 申請人斟酌考量是否適合建築使用。2 、俟後如申請變更編 定計畫書審查時，應就本案基地高程及排水、道路等相關應 設公共設施另提乙份改良計畫併供審查」。 丙、得心證之理由 一、原告主張其購買系爭土地乃為建築房屋使用，且被告誠信房 屋亦曾於106 年3 月1 日在澎湖時報刊登廣告表示系爭土地 可供建築使用等情，已為兩造所不爭執，惟原告主張系爭土 地因地處低窪且未設置排水溝，無法供建築使用一節，則為 被告所否認。經查，依據建築師於105 年11月30日就系爭土 地向澎湖縣政府工務處申請之系爭書圖，其內容雖記載：「 1 、本案基地位於鄰接道路中段最低處且未設置排水溝，依 基地之高程位置其排水無法依規以重力式排放，倘進行道路 、地形改良亦將增加建築成本，建請申請人斟酌考量是否適 合建築使用。2 、俟後如申請變更編定計畫書審查時，應就 本案基地高程及排水、道路等相關應設公共設施另提乙份改 良計畫併供審查」，然依據證人即辦理系爭土地簽約事宜之 土地代書林○○所證：系爭買賣契約於3 月22日在我辦公室 簽約，簽約時我不知道原告是否知道有系爭書圖，但仲介有 跟原告說建築線指示已經做完，不需要再整地，只要補鑑界 就可以，簽約時被告未將系爭書圖交予原告，也沒有給原告 閱覽，至於簽約前有沒有我就不知道。原告父親於3 月23日 到代書事務所找我，詢問系爭土地有無經過建築線指示，我 回應說仲介有申請會勘及建築線指示，原告父親說要看相關 文件，我就將系爭書圖拿給他看，但沒有交給他，他問我說 系爭土地在興建房屋上有無問題，我說原則上拿到會勘及建 築線指示，就表示系爭土地可以申請農變建，至於農變建的 興建計畫要請教建築師等語（見本院卷第244 頁至第246 頁 ），可知系爭書圖所代表的意義就是系爭土地已經申請到建 築線指示，可以申請農變建，但因系爭土地未設置排水溝， 須作地形改良增加建築成本，也需提供改良計畫供審查，故 系爭土地並非無法供建築使用，原告主張被告隱瞞實情並刊 登不實廣告云云，顯非可採。 二、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。原告又主張被告於簽訂 系爭買賣契約過程中，均未將系爭書圖交與原告，更未告知 系爭土地上無排水溝之書圖上重要內容云云，為被告所否認 ，被告並以前經情詞置辯。經查： （一）證人即被告受僱人陳○○、顏○○於本院審理時分別到庭 證稱：本件我是為買方介紹土地買賣，系爭買賣契約簽訂 前有帶原告及家人到現場查看，並依據相關資料地籍圖、 土地謄本、建築線指示、空拍圖，詳細的做介紹，現場很 明顯可以看到沒有排水溝，是臨路的平地。我有介紹土地 地點及位置，並告知系爭土地有先做過建築線指示，但因 土地比較低窪，若以後要興建房子的話，需要墊高並做排 水溝，可能要多花一點錢，也有對系爭書圖上的註記要點 做說明。簽約前還有到原告○○○○○的家裡，跟他們討 論到將來如果要蓋兩間，要如何規劃比較好，跟建築線指 示所要退縮的部分後，還剩多少地可以蓋，當時原告、原 告的姊姊及其父母親都在場。我當時是用地籍圖作規劃， 參照放在旁邊的系爭書圖，看上面標示的尺寸，算完之後 ，再用比例尺量尺寸後註記數字在系爭書圖上。地籍圖的 右下角部分「168 」指的是土地的坪數，「12」是臨路要 退縮的坪數。「3.15」、「3.1 」都是按照系爭書圖上所 要退縮的距離。原告父親說以後要蓋房子要花那麼多錢墊 高，他叫我們去跟地主壓低價錢，我當場打電話給顏○○ 說買方說要做排水及墊高土地要花很多錢，叫他跟地主說 要降低價錢。因為顏○○與地主在議價時，曾經有議價到 4 萬5 千元，那時原告有出價到4 萬1 ，我與顏○○回報 的時候，顏○○跟我講地主跟他說有其他人要以4 萬2 跟 他買，他沒有賣，然後原告才說4 萬3 ，再叫我去商談， 最後談成了，地主也是因為要原告還要再花墊高、排水溝 費用，所以才以4 萬3 成交，這整個過程都是我與顏○○ 磋商等語（見本院卷第290 頁至第294 頁）；系爭買賣中 我是在尋找願意賣地的地主。我議價了二次，地主的底價 是4 萬5 千元，我跟陳○○說底價是4 萬5 千元，現場已 經做過整地鑑界，後來我接到陳○○電話說蓋房子及做水 溝的成本比較高，希望我跟地主議價，地主那時說之前已 經有人出價4 萬2 ，他沒有賣，之後我們就再協商，最後 以4 萬2 千7 百元成交。我知道陳○○打電話給我時，原 告及其父親有在場，因為陳○○說買方有看過地，也表示 喜歡，但是地勢有比較低，是否地主可以再算便宜一點等 語（見本院卷第295 頁至第297 頁），足證原告及其父親 於系爭買賣契約簽約前已到現場查看知悉系爭土地上無排 水溝，且亦了解系爭書圖之重要內容，並於系爭土地買賣 價金商議過程，以系爭土地需墊高排水而要求被告降低價 金。 （二）原告雖稱證人陳○○、顏○○為被告之受僱人，與本案有 利害關係，其等證詞不可採云云，並舉前開林○○之證詞 用以證明被告於簽訂系爭買賣契約過程中，均未將系爭書 圖交與原告，亦未告知系爭書圖之重要內容。然原告購買 系爭土地的目的既係用以建屋，則其對於系爭土地是否能 申請農變建、是否已申請建築線指示以及該如何規劃等事 宜必定相當關心並詳加詢問，且依據前述證人林○○所證 ：系爭買賣契約於3 月22日在我辦公室簽約，簽約時仲介 有跟原告說建築線指示已經做完，不需要再整地等語，可 知原告於簽約時已知建築線指示已申請完成，原告既知此 事，對於呈現建築指示線之系爭書圖不可能從未要求被告 提出供其閱覽或詳加詢問細節即貿然簽約，故原告主張其 於簽約前對系爭書圖內容毫不知悉云云，已難認與事實相 符。復參諸陳○○當庭提供之地籍圖（見本院卷第313 頁 ），其上手寫註記之「3.15」、「3.1 」等數字確實與系 爭書圖第2 頁上所記載的數字相同，故陳○○證稱曾在原 告與家人面前參考系爭書圖後使用地籍圖規劃建地等語， 不僅與交易常情相符，更有足夠之佐證，自堪信為真實。 （三）依上所述，原告所舉林慧雯的證詞充其量僅能證明簽約當 時被告未將系爭書圖交予原告，但無法證明原告於簽約前 對系爭書圖及其內容毫無所悉。反觀被告所舉陳○○、顏 ○○的證詞卻足以證明原告簽約前即對系爭土地之現況以 及系爭書圖之內容有所知悉，故原告對其所主張之事實顯 未舉證以實其說，自不足採。 三、綜上所述，系爭土地並非不可供建築之用，且其上雖未設置 排水溝，須作地形改良增加建築成本，然此情已為原告於簽 約前所知悉並據此與被告議價降低買賣價金，故原告主張系 爭土地不具有興建合法建物之效用，屬民法第227 條不完全 給付，以及欠缺契約預定效用之瑕疵且無法補正云云，均難 認與事實相符，原告自無從依民法第359 條規定解除契約， 是原告依民法第259 條第1 、2 項、第179 條規定，請求被 告陳美珍應返還原告已付之第一期價款150 萬元，於法無據 ，應予駁回。又被告誠信房屋並無為不實廣告或隱瞞重要資 訊之行為，故原告依民法第227 條、第544 條、第184 條第 2 項、公平交易法第31條、不動產經紀業管理條例第26條第 2 項，請求被告誠信房屋賠償原告164 萬元，亦屬無理，其 訴應予駁回。 四、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁 回。 五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。 中 華 民 國 107 年 10 月 23 日 臺灣澎湖地方法院民事庭 法 官 吳宏榮 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴 由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日 內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一 併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 10 月 23 日 書記官 莊心羽