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臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第481號 原　　　告　林孟欣 訴訟代理人　張清雄律師 複代理人　　陳意青律師 　　　　　　廖傑驊律師 被　　　告　小品建設股份有限公司 法定代理人　陳福到 訴訟代理人　盧世欽律師 複代理人　　柯淵波律師 上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國101 年11月15日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬伍仟叁佰伍拾元，及自民國一百 年九月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之五十三，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣貳拾貳萬伍仟 叁佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告原請求被告給付其新臺 幣（下同）187 萬4,100 元暨遲延利息，並應將其住家外牆 之帆布廣告拆除。嗣於訴訟繫屬中被告已將該帆布廣告拆除 ，原告因而僅請求被告給付其187 萬4,100 元暨遲延利息， 揆諸上開規定，自無不合，應予准許。 二、原告主張：伊全家原本定居在台北，由於家中有年邁祖母及 幼童，為了有更舒適的生活環境，決定舉家遷至屏東，並於 民國99年4 月20日以1,550 萬元向被告購買坐落屏東縣屏東 市○○段○○段○○○ ○號土地及地上同段934 建號即門牌號 碼同市○○街○ 段○○○ 巷○○號之房屋（下稱系爭房屋），並 訂有買賣契約書。詎入住後，經銀行告知房屋價值僅有800 萬元，伊之後委託不動產估價師鑑價結果，價值亦僅有1,15 7 萬7,570 元，與伊買受之價格差距過大，被告顯然係利用 伊長年居住台北，對屏東地區房地產行情不甚了解，以不合 理之高價出售系爭房屋，施用詐術致伊陷於錯誤而購買系爭 房屋，伊依民法第92條規定，自得撤銷系爭房屋之買賣契約 。退步而言，伊入住後發現系爭房屋有多處滲漏水之瑕疵（ 起訴狀主張有23處瑕疵，包含住家外牆之帆布廣告，訴訟繫 屬中再主張增加4 處瑕疵，以下簡稱房屋瑕疵），經通知被 告修補，仍未能有效修補瑕疵，被告具有可歸責之事由，伊 依民法第254 條規定亦得解除買賣契約。故買賣契約撤銷或 解除後，雙方互負回復原狀之義務，伊自得依民法第179 條 及第259 條規定，請求被告返還價金1,550 萬元，爰僅先請 求被告返還其中之160 萬元。再退萬步言之，倘若伊無從撤 銷或解除買賣契約，然被告係乘伊急於在祖母出院及小孩開 學前找到房屋並且順利入住，只能匆忙、急迫、輕率的決定 以1,550 萬元購買系爭房屋，無暇比較屏東地區之不動產行 情，以超過房屋價值甚高之不合理價格成交，對伊顯失公平 ，伊依民法第74條規定，亦得請求減少價金160 萬元。再者 ，因房屋有多處瑕疵，被告未能有效修補瑕疵，經伊委請廠 商評估修補費用為27萬4,100 元，伊依民法第359 條、第36 0 條及第226 條規定得請求被告給付修補瑕疵之費用27萬4, 100 元，總計被告應給付伊187 萬4,100 元（1,600,000 ＋ 274,100 ＝1,874,100 ）。被告雖稱房屋增建部分係伊委託 訴外人鍾志勇（即志勇建築工程行）施作，增建部分所生之 瑕疵與其無關云云，惟伊當時係委由被告負責房屋增建，被 告雖指派鍾志勇進場施作，契約關係仍然存在兩造間，被告 仍應就增建部分之瑕疵負責。為此，依民法第179 條、第25 9 條、第74條、第359 條、第360 條及第226 條規定，請求 被告給付其187 萬4,100 元等語，並聲明：⑴被告應給付原 告187 萬4,100 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5 ％計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執 行。 三、被告則以：伊公司於94年間出售隔壁房屋之成交金額為1,28 0 萬元，歷年來台灣地區房價呈逐年上漲現象，系爭房屋又 位於三角窗，地理位置較佳，面積亦較隔壁房屋大，縱有價 差亦屬合理範圍，而且系爭房屋係實品屋，成交價格包含裝 潢整修費用，系爭房屋之買賣並無任何詐欺之情事，何況兩 造於99年4 月20日訂約後，原告遲至100 年5 月20日始提起 本件訴訟，原告縱有撤銷權，已逾1 年之除斥期間，不得再 撤銷買賣契約。又伊公司接獲原告反應房屋有瑕疵之情形， 除已委請鍾志勇修補完畢外，原告提起本件訴訟已逾民法第 365 條所定6 個月之期間，原告不得再以物有瑕疵為由，請 求減少價金或損害賠償。至於原告委請鍾志勇另行就房屋閣 樓、採光罩及室內木作裝潢等增建工程衍生之瑕疵，與伊公 司無關，伊公司不負瑕疵擔保責任，原告無由解除契約。再 者，伊公司出售房屋之價格合理，並無原告所述民法第74條 所稱之暴利行為，況且原告提起本件訴訟已逾該條所定1 年 之除斥期間，自不得依民法第74條規定撤銷法律行為或減輕 財產上給付等語，資為抗辯，並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵ 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 四、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，結果如下 ： ㈠原告於99年4 月20日在被告銷售中心「歲月集」分別以341 萬元及1,209 萬元向被告及訴外人藍淑珠買受系爭房屋及坐 落之土地，並於99年6 月18日辦理所有權移轉登記完畢，原 告並於同日為新光銀行設定最高限額1,200 萬元之抵押權。 ㈡被告於99年9 月交屋時，在系爭房屋外牆懸掛有銷售中心「 歲月集」之帆布廣告。 ㈢原告買受系爭房屋原為被告之銷售中心，原告買受之價格為 實品屋，包含屋內之裝潢及家具。 ㈣原告曾於99年11月30日以存證信函向被告表示房屋有瑕疵須 修補，經被告於100 年1 月5 日以存證信函向原告表示瑕疵 已修補完畢，其餘少數瑕疵是事後增建房屋所致，與被告無 關。 五、本件爭點：⑴原告買受系爭房屋是否係受詐欺所為之意思表 示？⑵原告是否得解除買賣契約？⑶系爭房屋之買賣契約， 原告是否有民法第74條所定得聲請撤銷法律行為之事由？或 請求被告減少價金之事由？⑷如原告無從撤銷或解除買賣契 約，亦無從依照民法第74條規定聲請法院撤銷買賣契約或減 少價金給付？原告可否依照不完全給付或瑕疵擔保之規定請 求被告賠償損害或減少價金？經查： ㈠本件原告雖主張其經銀行告知系爭房屋之價值僅有800萬元 ，嗣後委託不動產估價師鑑價結果，價值亦僅有1,157 萬7, 570 元，與成交價格差距過大，被告顯然係利用其長年居住 台北，對屏東地區房地產行情不甚了解，以不合理之高價出 售系爭房屋，施用詐術致其陷於錯誤而購買系爭房屋云云， 惟為被告所否認，原告固提出元一不動產估價師事務所估價 報告書為憑（參外放證物），雖然可以認為系爭房屋之成交 價格高於該估價師事務所鑑估之價值，然姑且不論影響房地 產價格之因素眾多，按當事人就標的物及其價金互相同意時 ，買賣契約即為成立，民法第345 條第2 項定有明文，故並 非買受價格凡高於鑑估行情，即得謂係受出賣人詐欺所致。 且民法第92條第1 項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限 ，然單純之緘默，除在法律上、契約上或交易之習慣上就某 事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項 之所謂詐欺不合（最高法院33年上字第884 號判例參照）， 是以，被告單純未告知原告屏東地區之房地產行情，兩造因 而訂立系爭房屋之買賣契約，亦非屬詐欺行為。此外，原告 並不能舉證被告究竟傳達何種不實資訊或故意隱匿法律上、 契約上或交易習慣上應告知之重要事項，以致原告陷於錯誤 ，進而影響其意思決定自由，其此部分主張受被告詐欺而買 受系爭房屋，請求撤銷買賣契約云云，並無可採。 ㈡本件原告又主張其發現房屋瑕疵後，通知被告修補，仍未能 有效修補瑕疵，被告具有可歸責之事由，其得依民法第254 條規定解除買賣契約云云，惟為被告所否認，按買賣因物有 瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人 得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失 公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文 。查本件倘依原告自行委請廠商修補房屋瑕疵，所評估之費 用僅為27萬4,100 元，此有原告提出之堯鼎工程有限公司及 久勝工程有限公司出具之報價單相佐（本院卷第12-13 頁） ，原告執此主張之修補費用，不過僅占買受價格之1.7 ％， 且該等瑕疵並非不能修補，修補完畢後應無礙房屋之整體效 用，如許原告得逕為解除買賣契約，對於被告顯失公平，揆 諸上開法條，原告主張其得解除契約云云，尚無可採。 ㈢本件原告再主張被告係乘其急於在祖母出院及小孩開學前找 到房屋並且順利入住，只能匆忙、急迫、輕率的決定以1,55 0 萬元購買系爭房屋，無暇比較屏東地區之不動產行情，以 超過房屋價值甚高之不合理價格成交，對其顯失公平，其依 民法第74條規定得請求減少價金160 萬元云云，惟按法律行 為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付 或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關 係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。前項聲請，應 於法律行為後1 年內為之，民法第74條定有明文。查本件買 賣契約係於99年4 月20日訂立，此為兩造所不爭，故縱使被 告係乘原告急迫、輕率或無經驗而訂立買賣契約，依民法第 74條規定，原告應於法律行為後1 年內聲請法院撤銷兩造間 之法律行為或減輕其所為之給付，惟原告係於100 年5 月20 日始提起本件訴訟，此有本院收狀戳章為憑，已逾1 年之期 間，故原告此部分主張其得減少價金160 萬元云云，亦無可 採。 ㈣本件原告主張被告未能有效修補房屋瑕疵，其得請求被告給 付修補費用27萬4,100 元云云，惟為被告所否認，並以前詞 置辯，經查，本院經兩造同意囑託社團法人屏東縣建築師公 會（下稱建築師公會）鑑定之結果為原告所指房屋瑕疵尚未 改善完成而屬於被告興建房屋所致之瑕疵修補費用為22萬5, 350 元，屬於增建房屋所致之瑕疵修補費用為6 萬3,750 元 等情，此有該會101 年7 月25日屏縣建（佐）鑑字第101080 號函所附鑑定報告書足稽（參外放證物），被告雖表示系爭 房屋之4 樓浴室已有設置窗戶，1 樓廁所並未約定裝設通風 扇，1 、3 樓之不明開關係備用迴路，均非瑕疵，且評估之 修補費用並不切實，因而質疑該鑑定結果云云，惟據該會以 101 年10月31日屏縣建（佐）鑑字第101080號函補充說明略 以：因原施作無法達到浴廁通風之機能，潮濕造成天花板及 壁體發霉現象，認定為產品瑕疵，建議浴廁加裝通風扇改善 ，1 、3 樓之不明開關無法確知為加蓋迴路，故建議查驗， 且施工改善過程原有設施材料極易損壞污損，為保障品質應 更新設施材料為宜，並根據市場價格及工程特性評估修復費 用等語（參本院卷第164-167 頁），本院審酌鑑定機關所認 定之瑕疵，已就房屋浴廁之效用有無減低及不明開關有無影 響房屋安全有所考量，據此認定之瑕疵及評估之修復費用亦 未明顯違反經驗法則，佐以鑑定機關富有建築及工程方面之 專業地位，所作之鑑定結論，應可採信。至於原告自行委請 廠商評估修補費用所提出之報價單，既未會同兩造履勘，亦 未有評估經過之依據等資料相佐，所為之報價結果，為本院 所不採。次查，原告買受系爭房屋後，曾對房屋增建一節， 為兩造所不爭，原告雖主張其係委由被告負責房屋增建，被 告雖指派鍾志勇進場施作，契約關係仍然存在兩造間，被告 仍應就增建部分之瑕疵負責云云，惟為被告所否認，據證人 藍麗靜於本院屏東簡易庭100 年度屏簡字第275 號案件（下 稱另案）審理時證稱：原告第一次看房子時有提到增建的事 情，伊表示工程的問題伊不懂，伊可以介紹鍾志勇與原告談 ，所以簽約當天伊也有請鍾志勇到現場來，伊有向原告表示 增建的部分不在買賣契約的範圍內，請鍾志勇直接對原告報 價等語（見另案卷第116 頁），可見被告係應原告要求增建 房屋而委請鍾志勇與原告洽談房屋增建工程，對照原告與鍾 志勇其後就增建工程往來之電子郵件及鍾志勇出具之報價單 （見本院卷第94 -97頁），益見原告與鍾志勇係歷經多次洽 談始確認增建工程之內容，且鍾志勇均係以志勇建築工程行 之名義與原告往來，並無使人誤認往來之對象並非志勇建築 工程行之情形，佐以原告並不否認曾交給鍾志勇30萬元之支 票一節（見另案卷第66頁），則原告於簽約買受系爭房屋後 ，與鍾志勇多次洽談工程內容，最終接受鍾志勇之報價，鍾 志勇因而進場施作，並支付鍾志勇款項，堪認原告僱工施作 增建工程之承攬人應係志勇建築工程行，故原告此部分主張 增建工程之承攬契約係存在兩造間，被告仍應就增建部分之 瑕疵負責云云，即無可採。因此，據前揭建築師公會之鑑定 結果，原告依民法第359 條規定即得請求被告給付屬於被告 興建房屋所致之瑕疵修補費用22萬5,350 元。至於增建房屋 所致之瑕疵既非被告所承攬之工程，原告請求被告給付該部 分之修補費用，即屬無憑。末查，被告固抗辯原告提起本件 訴訟已逾民法第365 條所定6 個月之期間，原告不得再以物 有瑕疵為由，請求減少價金或損害賠償云云，惟原告於99年 11月30日即以存證信函通知被告修補瑕疵，此為兩造所不爭 ，自斯時起算至100 年5 月20日起訴請求被告負瑕疵擔保責 任，並未逾越6 個月之期間，被告此部分抗辯，尚無可採。 六、綜上所述，原告無從撤銷或解除買賣契約，亦不能依民法第 74條規定聲請法院撤銷買賣契約或減少價金給付，惟原告得 依民法第359 條規定，請求被告負瑕疵擔保責任，從而，原 告依民法第179 條、第259 條、第74條、第359 條規定，請 求被告給付其187 萬4,100 元，及自起訴狀繕本送達翌日（ 即100 年9 月10日）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之 利息，於主文第1 項所示範圍內，為有理由，應予准許，逾 此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又原告就房屋瑕疵之 部分，併依民法第360 條及第226 條規定請求被告賠償其損 害，為訴之競合合併，並無再加審究之必要，附此敘明。 七、本件原告勝訴部分，所命被告給付之金額未逾50萬元，依民 事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，併依職權宣告假執行 。被告陳明願供擔保請求宣告免為假執行，關於原告勝訴部 分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告 敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。 八、末以，本件原告原請求被告拆除帆布廣告，惟於訴訟繫屬中 被告已將該帆布廣告拆除，原告因而僅請求被告給付其187 萬4,100 元暨遲延利息，已如前述，故被告如能儘早拆除其 銷售中心「歲月集」之帆布廣告，原告應無庸以訴訟請求， 本院審酌上開情形，認此部分之訴訟費用應由被告負擔，以 示公允，爰依民事訴訟法第79條規定，酌定兩造應分擔訴訟 費用之比例如主文第3 項所示。 中 華 民 國 101 年 11 月 29 日 民事第二庭 法 官 陳威宏 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者， 應於上訴時一併繳納上訴審裁判費用。 中 華 民 國 101 年 11 月 30 日 書記官 許珍滋