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臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第452號 原　　　告　李品 訴訟代理人　鄭曉東律師 訴訟代理人　簡吟曲 被　　　告　郭瓊芬 訴訟代理人　陳妙泉律師 被　　　告　建華不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　洪珮驊 訴訟代理人　陳君聖律師 上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國102 年8 月13日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告郭瓊芬應給付原告新台幣壹佰萬元，及自民國一○一年十月 二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 確認被告建華不動產仲介經紀有限公司對原告新台幣捌萬伍仟捌 佰元之報酬請求權不存在。 訴訟費用由被告建華不動產仲介經紀有限公司負擔百分之八，餘 由被告郭瓊芬負擔。 事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同 意者，或請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第 255 條第1 項第1 、2 款定有明文。又所謂請求之基礎事實 同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性， 各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原 請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內 具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾 先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為 統一解決紛爭者，即屬之。本件原告起訴時，訴之聲明為： 被告應連帶給付原告新台幣（下同）100 萬元，及自民國10 1 年3 月10日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利 息。於訴狀送達後，訴之聲明改為：㈠被告建華不動產仲介 經紀有限公司（下稱建華公司）具狀同意原告訴之變更、追 加（見本院卷第100 頁），又原告訴之變更前後所為請求， 均係基於同一土地買賣事件所衍生，各請求利益之主張在社 會生活上可認為相同，且原請求之訴訟及證據資料得於後請 求之審理予以利用，堪認其請求之基礎事實同一，則依前揭 規定及說明，原告所為訴之變更、追加，於法尚無不合，應 予准許。 二、原告主張：緣被告郭瓊芬委託被告建華公司出售坐落屏東縣 ○○鄉○○段l-2 地號面積1012.01 平方公尺及同段12地號 面積2190.73 平方公尺土地（下稱系爭2 筆土地），原告則 於101 年3 月2 日與被告郭瓊芬就系爭2 筆土地簽訂買賣契 約，約定總價為429 萬元（下稱系爭買賣契約），原告、被 告郭瓊芬與被告建華公司並約定以上開總價百分之4 作為被 告建華公司之居間報酬，由原告與被告郭瓊芬各負擔1/2 即 8 萬5,800 元（下稱系爭居間契約）。原告迄至101 年3 月 10日止，已給付被告郭瓊芬價金合計100 萬元。系爭2 筆土 地均為耕地，原應作為農業使用，詎原告於101 年3 月14日 至現場鑑界時，發現系爭2 筆土地上遍佈土石、磚塊、瀝青 等廢棄物，顯不利於耕作，且系爭12地號土地有85.33 平方 公尺為屏東縣○○鄉○○路（下稱社尾路）所占用，已鋪設 柏油供不特定人車通行，原非原告所得利用，系爭l-2 地號 土地則有307.75平方公尺與其餘土地有高低落差，無法為整 體利用。系爭2 筆土地有前揭情事，為原告於締約前所不知 ，原告締結系爭買賣契約，係基於錯誤之意思表示，爰依民 法第88條之規定，於10 1年3 月15日對被告郭瓊芬寄發存證 信函，撤銷買受系爭土地之意思表示，則系爭買賣契約已不 存在，被告郭瓊芬受領100 萬元價金之法律上原因已經消滅 ，原告得依不當得利之法律關係，請求被告郭瓊芬加計法定 遲延利息如數返還。退步言之，如認原告撤銷意思表示並不 合法，惟系爭2 筆土地有前揭情事，除遭道路占用部分亦屬 權利瑕疵外，更減少其價值及效用甚鉅，而屬物之瑕疵，雖 被告郭瓊芬尚未交付系爭2 筆土地予原告，惟其已明示拒絕 修補瑕疵，原告得依瑕疵擔保之規定解除系爭買賣契約，並 以本件訴訟書狀之送達作為解除之通知，則系爭買賣契約已 經解除，原告得依民法第259 條之規定，請求被告郭瓊芬加 計法定遲延利息償還其所受領之100 萬元價金。再被告建華 公司係以居間為營業者，關於訂約事項有調查之義務，惟系 爭2 筆土地有前揭情事，被告建華公司竟未盡調查之能事， 且未據實告知原告，使原告因意思表示錯誤而締結系爭買賣 契約，已違反民法第567 條第2 項之調查義務，依民法第57 1 條之規定，不得向原告請求報酬。詎被告建華公司竟於10 2 年1 月7 日對原告寄發存證信函，請求原告於同年月18日 前給付其居間報酬8 萬5,800 元，原告自得對被告建華公司 提起本件訴訟，以確認被告建華公司對原告之上開債權不存 在等語，並聲明：㈠被告郭瓊芬應給付原告100 萬元，及自 原告101 年10月23日民事準備書暨聲請調查證據狀送達翌日 起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡確認被 告建華公司對原告8 萬5,800 元之報酬請求權不存在。 三、㈠被告郭瓊芬則以：原告於簽訂系爭買賣契約前，曾與被告 建華公司人員前往視察系爭2 筆土地，對系爭2 筆土地之 現況已充分了解，且系爭12地號土地遭道路占用之情事已 存在多年，伊亦未加以隱瞞，原告稱其不知，顯非事實， 其自不得以錯誤為由而撤銷締約之意思表示。又系爭2 筆 土地並未曾遭人堆置廢棄物，且前經第三人整地，現種植 香蕉，確實可作為農業使用，原告日後欲如何利用系爭2 筆土地及種植何等作物，與被告無涉，其如因而支出較多 之整地成本，應由原告自行承擔；再系爭2筆 土地旁有道 路通過，有利於農作物之種植、運送，即可增加使用效益 ，遭道路占用部分，原告得依法向屏東縣政府請求返還， 且原告買受系爭2 筆土地之價格為每分地130 萬元，而屏 東縣政府現欲拓寬社尾路，計畫以每分地160 萬元之價格 徵收土地（包含系爭12地號土地遭道路占用部分），故系 爭2 筆土地之交換價值與使用價值並未減損，自無瑕疵可 言。退步言之，縱認有瑕疵存在，惟系爭2 筆土地僅小部 分地表有石塊，遭道路占用之面積僅占系爭2 筆土地總面 積之百分之2.6 ，該等瑕疵均屬輕微，原告僅得請求減少 價金，其據以解除契約，顯失公平。從而，原告請求返還 伊所受領之價金，洵屬無據等語置辯。 ㈡被告建華公司則以：被告建華公司受被告郭瓊芬之委託銷 售系爭2 筆土地時，有請被告郭瓊芬填寫不動產說明書（ 含產權調查、物件個案調查）及土地標的現況說明書，上 開文件記載事項符合內政部所頒佈「不動產說明書應記載 及不得記載事項」之規定，且其上記載經被告建華公司派 員前往現場勘查，並無不符之處。原告與被告建華公司於 101 年3 月1 日簽訂不動產買賣要約/ 承諾書，由被告建 華公司為居間介紹原告與被告郭瓊芬間就系爭2 筆土地地 結買賣契約之機會，被告建華公司有將上開不動產說明書 、土地標的現況說明書及地籍圖謄本、土地登記謄本交付 予原告閱覽並加以說明，且於銷售期間3 次協同原告至現 場查看，原告已無疑義後，始與被告郭瓊芬訂定系爭買賣 契約。至於系爭2 筆土地部分區域表面或有混凝土塊、磚 塊、瀝青塊，乃一般土地普遍存在之現象，並非掩埋回填 不法廢棄物，既不影響農用之目的，亦不影響農作物之產 量及產值，並無瑕疵可言；又屏東縣○○○○段00地號道 路用地鋪設瀝青道路時，將柏油路面興築於系爭12地號土 地之一小部分，係屏東縣政府之無權占有及侵權行為，亦 非可認為係系爭2 筆土地之瑕疵，且非經申請鑑界實無從 得知。從而，被告建華公司就系爭買賣契約之訂約事項及 當事人之履行能力、訂立該約之能力，均已盡善良管理人 之調查義務，並已詳細告知系爭買賣契約之當事人，自無 任何未盡義務之處，被告建華公司得依系爭居間契約請求 原告給付8 萬5,800 元之居間報酬，原告否認被告建華公 司上開債權之存在，自屬無據等語置辯。 ㈢被告均聲明：原告之訴駁回。 四、經查：系爭2 筆土地為被告郭瓊芬所有，被告郭瓊芬前委託 被告建華公司銷售系爭2 筆土地，原告與被告建華公司則於 101 年3 月1 日簽訂不動產買賣要約/ 承諾書，由被告建華 公司為居間介紹原告與被告郭瓊芬間就系爭2 筆土地締結買 賣契約之機會。原告於101 年3 月2 日與被告郭瓊芬就系爭 2 筆土地簽訂系爭買賣契約，約定總價為429 萬元，原告、 被告郭瓊芬與被告建華公司並約定以上開總價百分之4 作為 被告建華公司之居間報酬，由原告與被告郭瓊芬各負擔1/2 即8 萬5,800 元。原告迄至101 年3 月10日止，已給付被告 郭瓊芬價金合計100 萬元，又被告建華公司於102 年1 月7 日寄發存證信函催告原告應於同年月18日前給付報酬8 萬5, 800 元，原告則迄未給付等事實，除為兩造所不爭執外，並 有土地登記謄本、委託銷售契約書、不動產買賣要約/ 承諾 書、買賣契約書、存款憑條、郵政跨行匯款申請書、存證信 函暨投遞紀要、收據附卷可稽（見本院卷第4 至6 、23、29 、41、42、112 、114 至116 頁），堪信為真實。 五、本件爭點為：㈠原告依意思表示錯誤之規定，撤銷買受系爭 2 筆土地之意思表示，是否合法？其依不當得利之法律關係 ，請求被告返還100 萬元，是否有理由？㈡原告依瑕疵擔保 或不完全給付之規定，解除系爭契約，是否合法？其依民法 第259 條之規定，請求被告償還100 萬元，是否有理由？㈢ 被告建華公司是否違反居間人關於訂約事項之調查義務？是 否已依民法第571 條喪失報酬請求權？茲析述如下： ㈠⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意 思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或 不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格 或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表 示內容之錯誤。前2 條之撤銷權，自意思表示後，經過1 年而消滅。民法第88條、第90條分別定有明文。所謂「物 之性質」，係指足以影響物的使用及價值的事實法律關係 。至於交易上是否重要，則應就各該法律行為的典型交易 目的加以認定。倘表意人在其意思形成之過程中，對於物 之用途及價值認識不正確，且其錯誤之認識就其決定為某 特定內容意思表示具有重要性，其錯誤即視為意思表示內 容之錯誤，如該錯誤非由表意人自己之過失，表意人得於 意思表示後1 年內撤銷之。 ⒉原告主張系爭2 筆土地上遍佈土石、磚塊、瀝青等廢棄物 ，不利於耕作，且系爭12地號土地有85.33 平方公尺○○ ○鄉○○路所占用，系爭l-2 地號土地則有307.75平方公 尺與其餘土地有高低落差，無法為整體利用一節，經查： ⑴系爭2 筆土地均為一般農業區農牧用地，合併作為香蕉園 使用，現遍佈雜草、蔓藤，呈廢耕狀態，將雜草、蔓藤略 微撥開，其下方土地多有類似混凝土、瀝青、磚石硬塊等 情，有土地登記謄本、照片存卷可參（見本院卷第41、42 、170 至175 頁），並經本院到場勘驗屬實，製有勘驗測 量筆錄附卷可稽（見本院卷第146 頁），固堪信為真實。 惟屏東縣政府環境保護局與水利處、地政處人員前於101 年3 月30日到場會勘後，認系爭2 筆土地上之剩餘土石方 （混凝土塊、磚塊）及瀝青塊分別屬資源回收再利用法及 內政部營建署公告可再利用之資源，有屏東縣政府環境保 護局101 年4 月5 日屏環查字第0000000000號函所附會勘 紀錄表在卷可考（見本院卷第52至53頁），則系爭2 筆土 地上之混凝土、瀝青、磚石硬塊，原係有用之資源，而非 屬廢棄物之範圍。又證人陳國政到場證稱：伊自國小畢業 開始種植香蕉、檳榔，曾在系爭2 筆土地上種植香蕉約3 年，直至去年（指101 年）6 、7 月間將系爭2 筆土地返 還郭瓊芬時止；系爭2 筆土地於伊種植香蕉前都是雜草、 蔓藤、竹木，伊原本要向郭瓊芬承租，郭瓊芬說不需繳租 金，就讓伊開墾管理，伊遂支出2 萬多元僱請怪手整地種 植香蕉，前2 年收成不錯，伊有與青果合作社簽訂契約外 銷至日本，第3 年就只賺回工資，因種植香蕉就是如此， 前2 年土地比較有養分，收成較好，第3 年就會有病蟲害 ，收成只能打平；系爭2 筆土地上是有些混凝土、瀝青、 石塊，但每筆土地多少都會有，並不影響伊種植香蕉等語 （見本院卷第229 至231 頁），其所言並據其提出台灣區 嘉賢果菜運銷合作社進貨單於100 、101 年間開立之進貨 單為證（見本院卷第234 至237 頁），應堪採信，則系爭 2 筆土地上存在混凝土、瀝青、磚石硬塊，尚難逕認有礙 於系爭2 筆土地作為農業使用，原告就此部分主張足以影 響系爭2 筆土地之使用及價值，即無可採。 ⑵系爭12地號土地之西南側臨社尾路（即鄉道屏72線，寬7. 7 公尺），並有如附圖所示編號D 部分面積85.33 平方公 尺為社尾路所占用，並以鐵網圍籬與系爭12地號土地上之 香蕉園為界之事實，有照片存卷可參（見本院卷第166 至 167 頁），並經本院會同屏東縣東港地政事務所測量員到 場勘測屬實，製有勘驗測量筆錄及複丈成果圖附卷可稽（ 見本院卷第146 、150 頁）。上開為社尾路所占用之85.3 3 平方公尺，既已鋪設柏油供不特定人車通行，客觀上顯 難由土地所有人再為利用。又屏東縣政府辦理鄉道屏72線 與屏73線路口改善工程，將屏72線局部拓寬所需土地化為 道路用地，必須使用系爭12地號土地，需用面積為19.32 平方公尺，目前尚無徵收價格可供參酌等情，有屏東縣政 府102 年5 月30日屏府工土字第00000000000 號函所附相 關公聽會會議紀錄在卷可考（見本院卷第18 7至211 頁） ，則縱屏東縣○○○○○○道路0000000地號土地， 惟系爭12地號土地遭社尾路占用之面積，亦非全在屏東縣 政府欲予徵收之範圍內，而有66.01 平方公尺可能須無償 供公眾使用（計算式：85.33 －19.32 ＝66.01 ），就系 爭12地號土地之使用及價值，非無不利之影響。再系爭1- 2 地號土地上如附圖所示編號A 部分面積307.75平方公尺 地勢較低，與編號B 部分之高度落差約1.4 公尺，並以擋 土牆及鐵柱圍籬為界之事實，有照片存卷可參（見本院卷 第169 頁），並經本院會同屏東縣東港地政事務所測量員 到場勘測屬實，製有勘驗測量筆錄及複丈成果圖附卷可稽 （見本院卷第146 、150 頁），則上開編號A 部分土地尚 難與系爭2 筆土地其餘部分合併使用，而有損於其價值。 再者，系爭2 筆土地雖各為獨立之不動產，而均得單獨成 為買賣之標的，惟系爭2 筆土地係合併使用，被告郭瓊芬 前將系爭2 筆土地統一以每分130 萬元之價格委託被告建 華公司出售，原告與被告郭瓊芬訂定系爭買賣契約時，亦 約定總價429 萬元，並未將系爭2 筆土地之價格分別予以 載明，有委託銷售契約書、買賣契約書存卷可參（見本院 卷第4 、23頁），則依客觀上之使用事實及主觀上之當事 人意思，系爭2 筆土地具有一定依存結合關係，其前述使 用及價值上之減損，即應合併審酌判斷。本件原告向被告 郭瓊芬買受系爭2 筆土地，自係為取得系爭2 筆土地之所 有權後加以使用收益，而系爭2 筆土地有前述使用收益上 之不利因素，已影響於其用途及價值（即物之性質），且 受影響之面積合計393.08平方公尺（計算式：85.33 ＋30 7.75＝393.08），達系爭2 筆土地總面積之百分之12（計 算式：393.08÷(1012.01＋2190.73)＝0.12，四捨五入至 小數點第2 位），於交易上應認為重要。此外，系爭2 筆 土地為被告郭瓊芬所有，原告無從自行就系爭2 筆土地向 地政機關申請鑑界，於締結系爭買賣契約前尚難以確知系 爭2 筆土地之地界何在，進而發現有遭道路占用或有高低 落差之情事，則原告對系爭2 筆土地有無前述使用收益上 之不利因素，有錯誤之認識，並基於該錯誤之認識而與被 告郭瓊芬締結系爭買賣契約，該錯誤尚難謂係出於原告自 己之過失。從而，被告依民法第88條第2 項規定，自得將 此項錯誤之意思表示撤銷。被告於101 年3 月15日寄發存 證信函通知被告郭瓊芬：伊於101 年3 月14日現場鑑界時 始發現系爭土地有部分面積已成為既成道路，影響其交易 意願，伊因判斷錯誤而簽訂系爭買賣契約，爰依民法規定 撤銷系爭買賣（應為買受之意思表示）等語，該存證信函 業經告郭瓊芬收受等情，為被告郭瓊芬所自承（見本院卷 第181 頁），並存證信函及快捷郵件執據附卷可稽（見本 院卷第7 至10頁），則被告意思表示後之1 年內，以上開 存證信函作為撤銷之意思表示送達被告郭瓊芬，其簽訂系 爭買賣契約之意思表示業經撤銷，應堪認定。 ⒊按法律行為經撤銷者，視為自始無效。無法律上之原因而 受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之 原因，而其後已不存在者，亦同。民法第114 條第1 項、 第179 條分別定有明文。原告締約之意思表示經撤銷後， 系爭買賣契約因欠缺意思表示之合致而不能成立，被告郭 瓊芬受領原告給付之100 萬元價金，即無法律上之原因， 原告依不當得利之法律關係，請求被告郭瓊芬予以返還， 洵屬有據。 ㈡原告主張其得依意思表示錯誤之規定，撤銷簽訂系爭買賣契 約之意思表示，為有理由，既如前述，則其主張系爭買賣契 約得依瑕疵擔保或不完全給付之規定加以解除一節，自無再 加審究之必要。 ㈢⒈按法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受 侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者 ，即得依民事訴訟法第247 條之規定提起確認之訴（最高 法院52年台上字第1922號判例意旨參照）。本件原告主張 被告建華公司對其之居間報酬請求權不存在，為被告建華 公司所否認，則原告是否負有給付被告建華公司居間報酬 之義務，確有不明，足令原告財產有受侵害之危險，而此 種危險得藉由確認判決加以排除，揆諸上開判例意旨，原 告提起本件確認訴訟，有即受確認判決之法律上利益，應 予准許。 ⒉按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約 因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565 、第56 8條第1 項分別定有明文。又民法第568 條之立法 理由記載：查民律草案第759 條理由謂居間之報酬，俟居 間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最協當 事人當事人之意思。故契約無效，或契約已成而撤銷者， 居間人不得請求報酬，基此，居間人須其所媒介之契約為 合法有效成立，始得請求報酬。原告與被告建華公司簽訂 不動產買賣要約/ 承諾書，由被告建華公司為居間介紹原 告與被告郭瓊芬間就系爭2 筆土地締結買賣契約之機會， 嗣原告與被告郭瓊芬簽訂系爭買賣契約，惟經原告以錯誤 為由撤銷買受系爭2 筆土地之意思表示，則被告建華公司 所居間之系爭買賣契約業因原告意思表示錯誤而撤銷，參 諸上開規定及說明，被告建華公司自不得向原告請求居間 報酬，原告起訴請求確認被告建華公司對原告8 萬5,800 元之報酬請求權不存在，自屬有據。原告主張被告建華公 司違反調查義務，依民法第571 條喪失報酬請求權一節， 即無再加審究之必要。 六、綜上所述，本件原告起訴請求被告郭瓊芬給付原告100 萬元 ，及自原告101 年10月23日民事準備書暨聲請調查證據狀送 達翌日（即101 年10月24日）起至清償日止，按週年利率百 分之5 計算之利息，並請求確認被告建華公司對原告8 萬5, 800 元之報酬請求權不存在，為有理由，應予准許。 七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資 料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論列之必要， 併此敘明。 八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85 條第1 項前段，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 8 月 27 日 民事第二庭 法 官 李珮妤 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者， 應於上訴時一併繳納上訴審裁判費用。 中 華 民 國 102 年 8 月 28 日 書記官 許珍滋