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臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第389號 原　　　告　德雅資產管理有限公司 法定代理人　王俐尹 訴訟代理人　王明雅 被　　　告　東港房屋仲介有限公司 法定代理人　黃麗華 訴訟代理人　吳江宗 上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於民國103 年4 月17日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：伊公司於民國102 年4 月1 日委託被告公司仲介 購買坐落屏東縣○○鎮○○○段○○○ ○○○○○○ ○號等2 筆土 地（下稱系爭土地），雙方立有一紙收據之議價金契約，遂 交付議價金新台幣（下同）50萬元予被告收受，委託期間自 102 年4 月2 日至同年6 月1 日止。伊原出價900 萬元，後 增價至1000萬元，終於102 年4 月23日下午2 時30分許經被 告所屬承辦人員吳清豐來電告知已與地主議定成交，要伊準 備簽約及辦理所有權移轉登記等。詎同日下午3 時許，伊始 悉系爭土地竟遭第三人以高於伊出價45萬元之價格而搶先買 受，使伊公司之購地計畫因而落空。因被告在未告知並徵詢 伊要否再加價情況下，即任令系爭土地之地主與第三人成交 ，違反雙方之議價金契約，致伊受有損害。為此，依不動產 經紀業管理條例第26條規定，按議價金契約第8 條所謂系爭 土地成交價金1000萬元之6%計算違約金，訴請被告賠償60萬 元之損害。爰聲明：被告應給付60萬元及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止按週年利5%計算之利息。 二、被告則以：102 年1 月27日伊公司接受系爭土地地主陳王榮 好委託出售，期間雖原告於102 年4 月23日亦委告伊公司承 辦吳清豐願提高價金至1000萬元向地主購買系爭土地，但因 須扣除面寬5 米約42平方公尺之道路以供後方土地通行，是 計算後原告之實際出價僅為879 萬元，與另亦交付議價金50 萬元予被告之第三人林秀華出實價930 萬元，且願意與地主 以共有方式預留面寬6 米道路供雙方通行等條件相比，地主 陳王榮好認為林秀華提出之條件較原告為優，終決定將系爭 土地出賣予林秀華，致原告無再加價購買機會，實非被告所 可過問，故伊對原告並無違約責任可言等語置辯。爰求為駁 回原告之訴。 三、不爭執事實： ㈠針對地主王陳榮好委託被告出售系爭土地一事，兩造於102 年4 月1 日成立議價金契約，由原告交付被告議價金50萬元 ，被告逐交給議價金收據乙紙（卷13頁），記載約定原告原 預定以900 萬元購買系爭土地，因此出價尚有差距，遂委託 被告代為議價。後在收據末又附記：4/23買方（即原告）同 意以1000萬元購買，亦同意以此金額扣除5 米寬預定道路之 實際坪數為成交金額，買方給予仲介公司（被告）服務費1% 等語。 ㈡系爭土地終由亦交付議價金50萬元予被告之第三人林秀華出 價930 萬元與地主王陳榮好成交，雙方並同意以共有方式各 提出3 米土地，留作將來6 米寬之通行道路。原告知悉後， 認被告違反議價金契約，拒絕收受被告返還50萬元議價金而 提起本件訴訟。 四、本件爭執及判斷：㈠被告有無違約責任？㈡如有，致原告受 何損害？為本件爭執所在。判斷理由如下： ㈠首先，原告認仲介公司之被告違反不動產經紀業條例第26條 規定。按該條是規定，因可歸責於經紀業之事由不能履行「 委託契約」，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任（ 第一項）；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或 過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶 賠償責任（第二項）。可見，本條並非仲介業者之被告及其 執行業務者，對委託者之原告應負賠償責任之直接規定；申 言之，就從事不動產買賣之居間業務即所謂仲介業務者即被 告，是否有可歸責之事由而違反契約義務，仍應就兩造間之 「居間」（委託）契約法律關係如何約定據以決定之。故原 告執本條規定為本件請求權依據，應屬誤解。 ㈡按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其 報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀民法第565 條、 第568 條之規定甚明。本件被告公司主要係以協調買（原告 ）賣（地主）雙方之供給需求，並覓得買賣雙方都能接受之 條件，待雙方簽訂契約，始由委託者之原告支付仲介業者之 被告一定之報酬，作為被告努力促成買賣完成之對價，此由 兩造之議價金收據記載，要旨謂委託被告公司代為議價，給 付議價金50萬元，如議價成立則議價金變更為買賣訂金之一 部分，以成交總價百分之一做為受託人即被告之服務費（報 酬）：若議價未成立，則議價金將全數歸還等語自明。換言 之，從事仲介業者之被告，於本件雖應為委託人之買方原告 盡力促成與賣方即地主達成買賣契約，但仍應買、賣雙方均 能接受情況下，始能達成意思表示合致而成立系爭土地買賣 契約，當非仲介業者之被告單方所得過問決定。參照民法第 571 條所謂，若居間人（如被告）違反其對於委託人（如原 告）之義務，而為利於委託人之相對人（如地主）之行為， 或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，應認居間之 受託人（被告）已違反契約應盡之忠實義務，自不得向委託 人請求報酬之明文規定，則本件就系爭土地地主終與第三人 林秀華成立之買賣契約過程中，除非原告已舉證被告有怠於 為原告盡力促成買賣契約之故意或過失行為存在，否則難認 被告有違反居間契約之忠實義務。本件原告主張被告疏於未 先告知並徵詢其是否願意加價等情，致系爭土地地主與第三 人成立買賣契約，故認被告有違議價金契約義務，依約應負 損害賠償責任。惟徵之地主陳王榮好出具之102 年5 月4 日 證明書（卷37頁），其清楚表示系爭土地銷售期間，已知悉 被告公司為原告於102 年4 月1 日（即被告收取原告議價金 50萬元之訂約日）代出價900 萬元，及同年4 月23日又代出 價1000萬元之事，但因另一買方即同樣支付議價金50萬元予 被告之第三人林秀華亦於同年4 月23日出價，故在價金及買 賣條件較優情況下，其即同意出售系爭土地，並已於同年4 月25日與第三人簽立買賣契約等語，顯見是地主認第三人出 價條件已優於原告，於是自願即與第三人成立系爭土地買賣 契約，實非被告單方所能過問，而以尚需通知並等待原告方 面是否還願意再加價一節為由，可加以阻擋，自無違反契約 忠實義務可言。從而，原告認被告未先徵詢其再加價意願如 何，以及確定其是否放棄加價購買，並如數返還議價金之前 ，即任令地主與第三人成交，有違契約忠實義務，依上說明 ，尚乏依據，應無理由。 ㈢再者，原告主張被告有違反議價金契約第8 條規定之契約義 務，亦顯有未合。因該條約定：簽定買賣契約書之後，買賣 雙方若有一方違約，須付違約金買賣成交價6%服務費，以示 負責等語，是作為買（原告）賣（地主）雙方於簽訂成立買 賣契約後，一方不履行契約時，應對居間者之被告負賠償責 任之依據。原告執以作為本件請求被告賠償之依據，亦有誤 解。 五、綜上，原告主張被告有違反議價金契約之忠實義務，並無理 由。從而，原告請求按議價金契約第8 條規定，請求被告照 系爭土地成交價1000萬之6%計應給付60萬元損害，及自起訴 狀繕本送達翌日即102 年7 月6 日起至清償日止按週年利率 5%計算遲延利息，是無理由，應予駁回。 六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。 中 華 民 國 103 年 4 月 30 日 民事第二庭 法 官 藍家慶 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並按 對造人數附繕本及證據。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 4 月 30 日 書記官 郭松菊