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臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第691號 原　　　告　屏東東山河社區管理委員會 法定代理人　劉為國 訴訟代理人　邱芬凌律師 被　　　告　晟鐿資產管理股份有限公司 法定代理人　袁玉麟 訴訟代理人　劉家榮律師 　　　　　　林易志律師 上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國104 年8 月14日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新台幣肆佰柒拾伍萬叁仟肆佰叁拾壹元，及自民 國一○三年十一月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息，並自民國一○三年九月一日起按月給付原告新台幣 玖萬叁仟貳佰零伍元。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新台幣壹佰伍拾捌萬伍仟元供擔保後，得假執行 ；但被告如以新台幣肆佰柒拾伍萬叁仟肆佰叁拾壹元為原告預供 擔保，得免為假執行。 事實及理由 壹、程序部分 一、本件訴訟繫屬中，原告之法定代理人由胡雪雲變更為劉為國 ，有屏東縣屏東市公所（下稱屏東市公所）民國104 年1 月 21日屏市建字第0000 0000000號函附卷可稽（見本院卷第65 頁），原告新任法定代理人具狀聲明承受訴訟，核與民事訴 訟法第170 條、第17 5條第1 項及第176 條之規定相符，應 予准許。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明為： 被告應給付原告新台幣（下同）4,753,431 元，及自103 年 6 月1 日起按週年利率百分之5 計算之利息；於訴狀送達後 ，訴之聲明改為：被告應給付原告4,753,431 元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之 利息，並應自103 年9 月1 日起按月給付原告93,205元。原 告所為訴之變更、追加，核屬擴張或減縮應受判決事項之聲 明，於法並無不合，應予准許。 貳、實體部分 一、原告主張：被告於99年5 月31日取得坐落屏東縣屏東市○○ 段○○○○○號建物即門牌號碼同市○○○路○○○ 號地下1 樓房 屋（下稱系爭建物）之所有權，而為屏東東山河社區公寓大 廈（下稱系爭公寓大廈）之區分所有權人及住戶。又不論依 系爭公寓大廈區分所有權人會議於93年11月20日決議通過之 住戶生活管理公約（原告誤載為組織章程住戶生活管理公約 ，下稱系爭公約）第29條，或於102 年12月15日決議通過之 管理委員會組織章程（下稱系爭章程）第35條，系爭公寓大 廈之住戶均應依其坪數按月繳納每坪30元之管理費，而系爭 建物總面積為8,917.77平方公尺，加計附屬建物3.7 平方公 尺、共有部分1,349.17平方公尺後，合計為10,270.64 平方 公尺，相當於3,106.82坪，則系爭建物每月所應繳納之管理 費即為93,205元（計算式：3106.82 ×30＝93204.6 ，不滿 1 元部分四捨五入）。惟被告自取得系爭建物之所有權時起 ，迄今均未繳納管理費，計至103 年8 月31日止，共積欠管 理費4,753,431 元，屢經原告催繳，被告仍拒絕給付，爰依 系爭公約第29條或系爭章程第35條規定（請擇一為有利於原 告之判決），請求被告加計法定遲延利息給付4,753,431 元 ，並應自103 年9 月1 日起按月給付原告93,205元等語，並 聲明：㈠被告應給付原告4,753,431 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並 應自103 年9 月1 日起按月給付原告93,205元。㈡原告願供 擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：原告從未將系爭建物列為系爭公寓大廈內區分所 有之標的，亦不曾將被告列入原告之區分所有權人名冊，系 爭建物之歷任所有權人均不曾為系爭建物繳納管理費，被告 繼受取得系爭建物，並未繼受繳納管理費之義務，自無庸繳 納管理費。又系爭公寓大廈於102 年12月15日召開之區分所 有權人會議，並未決議通過系爭章程，且歷次區分所有權人 會議，均未通知被告出席，被告自不受區分所有權人會議決 議之拘束。從而，原告依系爭公約或系爭章程請求被告給付 管理費，均屬無據等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及 假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准 宣告免為假執行。 三、下列事項，除為兩造所不爭執外（見本院卷第142 頁），並 有建物登記謄本、異動索引、屏東市公所104 年1 月22日屏 市00000000000000 號函所附報備資料在卷可稽（見本院 卷第5 、6 、99至107 頁、卷A 第1 至277 頁），堪認為真 實： ㈠系爭公寓大廈為公寓大廈管理條例第3 條第1 款所定之公 寓大廈，原告為系爭公寓大廈之管理委員會。又系爭建物 之總面積為8,917.77平方公尺，其附屬建物即陽台面積為 3.7 平方公尺，其共有部分之應有部分折算面積為1,349. 17平方公尺，均為系爭公寓大廈之一部分。 ㈡系爭公約第29條及系爭章程第35條，均規定管理費為每月 每坪30元。 ㈢原告於93年、103 年及104 年向屏東市公所報備之資料， 均未將系爭建物之所有權人列入區分所有權人名冊。 ㈣被告前向訴外人泰業資產管理股份有限公司買受系爭建物 ，於99年5 月31日辦畢所有權移轉登記，並有使用系爭公 寓大廈之共用部分。 四、本件爭點為：被告有無依系爭公寓大廈之規約繳納管理費之 義務？茲析述如下： ㈠被告為系爭公寓大廈之區分所有權人： ⒈按區分所有，指數人區分一建築物而各有其專有部分， 並就其共用部分按其應有部分有所有權。專有部分，指 公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所 有之標的者。共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其 他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。公 寓大廈管理條例（下稱本條例）第3 條第2 、3 、4 款 分別定有明文。基此，凡區分一建築物而各有其專有部 分，並就其共用部分按其應有部分有所有權之人，即為 該建築物之區分所有權人。又公寓大廈之管理委員會， 僅為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維 護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所 設立之組織（本條例第3 條第9 款參照），其成立係依 本條例第28條第1 項（或第26條第1 項、第53條、第55 條第1 項）規定，經由召集區分所有權人會議，並依本 條例第31條所定人數及區分所有權比例之出席、同意而 決議為之，至其依本條例施行細則第8 條及公寓大廈管 理報備事項處理原則第4 至9 點規定程序申請報備（報 請備查），係為使主管機關知悉，俾便於必要時得採行 其他監督方法之行政管理措施，核與管理委員會是否合 法成立無涉。故申請案件文件齊全者，由受理報備機關 發給報備函，僅係對管理委員會檢送之成立資料作形式 審查後，所為知悉區分所有權人會議決議事項之觀念通 知，對該管理委員會之成立，原未賦予任何法律效果， 管理委員會申請報備時所檢附之區分所有權人名冊，亦 僅屬便利主管機關進行管理之文件，該名冊內如有所誤 列或漏列，自不發生認定或排除區分所有權人資格之效 力。 ⒉被告抗辯系爭建物並非系爭公寓大廈內區分所有之標的 ，其即非區分所有權人一節，經查：訴外人尖美建設開 發股份有限公司為系爭建物之起造人，前就包括系爭建 物在內之坐落屏東縣屏東市○○段○○○號土地上之地上 14層、地下2 層、26棟、2069戶之建築物申請使用執照 ，系爭建物即在14層建築物之1 層、地下1 層、地下2 層，其專有部分之總面積為8,917.77平方公尺，其共有 部分為同段6504建號、面積96,026.53 平方公尺建物， 權利範圍則為1405 /100000，嗣上開建築物之區分所有 權人於93年11月20日召開區分所有權人會議，決議通過 成立系爭公寓大廈管理委員會（即原告），並檢附上開 使用執照及區分所有權人會議紀錄，向屏東市公所申請 報備等事實，有建物登記謄本、屏東縣政府建設局屏建 管使（屏）字第8511號使用執照暨起造人名冊、屏東市 公所104 年1 月22日屏市00000000000000 號函所附 報備資料附卷可稽（見本院卷第5 、6 、82、84頁、卷 A 第4 至10頁），則系爭建物於系爭公寓大廈之建築物 中有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有 權，系爭建物之所有權人，即為系爭公寓大廈之區分所 有權人，應堪認定。至於原告向屏東縣屏東市公所申請 報備時，從未將系爭建物之地址及所有權人姓名列入區 分所有權人名冊一事，固有屏東縣屏東市公所104 年1 月22日屏市00000000000000 號函所附報備資料存卷 可參（見本院卷A 第24至47、175 至197 、254 至268 頁），惟該區分所有權人名冊僅屬便利主管機關進行管 理之文件，業據前述，是否具備區分所有權人之身分， 原與有無列入區分所有權人名冊無關，區分所有權人縱 未經列入該名冊，亦不生排除其區分所有權人身分之效 果。從而，被告據此抗辯系爭建物不屬系爭公寓大廈內 區分所有之標的、其非區分所有權人云云，尚屬無據。 ㈡被告負有依系爭公約繳納管理費之義務： ⒈按區分所有權人會議係指區分所有權人為共同事務及涉 及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行 之會議。規約係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利 益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共 同遵守事項。本條例第3 條第7 、12款分別定有明文。 又區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分 所有權人之利害關係事項所召開，其決議除規約另有規 定外，係依本條例第31條所定人數及區分所有權比例之 出席及同意行之，則其決議之性質係多數區分所有權人 平行意思表示趨於一致之行為，原不以全體區分所有權 人之同意為決議之成立要件，且決議內容對於不同意規 約內容之少數區分所有權人，仍具拘束力，對於未出席 區分所有權人會議表示同意與否之區分所有權人，自亦 如是。次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維 護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基 金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔 之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由 所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分 所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈 應設置公共基金，其來源如下：區分所有權人依區分 所有權人會議決議繳納。本條例第3 條第7 、12款、第 10條第2 項、第18條第1 項第2 款亦分別定有明文。則 凡為區分所有權人者，即應分擔共用部分或約定共用部 分之修繕、管理、維護費用，並負有依區分所有權人會 議決議繳納公共基金之義務，此等義務除經區分所有權 人會議決議通過或規約另有規定者外，尚無從免除。 ⒉被告抗辯系爭建物之歷任所有權人均不曾為系爭建物繳 納管理費，被告並未繼受繳納管理費之義務一節，經查 ：系爭建物之所有權人為系爭公寓大廈之區分所有權人 ，有如前述，而被告並未舉證證明系爭建物所有權人所 負分擔共用部分或約定共用部分之修繕、管理、維護費 用，及依區分所有權人會議決議繳納公共基金等義務， 業經區分所有權人會議決議通過或規約另有規定加以免 除，則被告為系爭建物所有權人，自仍負有上開義務， 縱認系爭建物歷任所有權人未曾繳納管理費，僅為渠等 未盡己身義務矣，非謂渠等已取得免繳管理費之權利， 而得由被告繼受。從而，被告此部分抗辯，亦無可採。 ⒊惟原告主張其依93年11月20日區分所有權人會議決議通 過之系爭公約第29條，或依102 年12月15日區分所有權 人會議決議通過之系爭章程第35條，均得請求被告給付 管理費一節，經查：系爭公寓大廈於102 年12月15日召 開之區分所有權人會議，其開會通知單內固記載議程包 括「檢討與建議（組織章程及生活公約修訂）」，惟其 會議記錄內所記載之會議經過為「檢討與建議：檢討本 社區新訂組織章程及生活公約... 」等語，而未見有就 新訂組織章程及生活公約一事進行提案並作成決議之記 載，有屏東市公所104 年1 月22日屏市00000000000 000 號函所附報備資料附卷可稽（見本院卷A 第161 至 165 頁），則該次區分所有權人會議，並未就系爭公寓 大廈之規約作成何等決議之事實，應堪認定，原告主張 102 年12月15日召開之區分所有權人會議已決議通過系 爭章程云云，並無可採，其依系爭章程請求被告給付管 理費，自屬無據。惟系爭公寓大廈於93年11月20日之區 分所有權人會議，有就訂定系爭公約提案討論，並經表 決通過系爭公約，依系爭公約第29條及附件一催繳管理 費實施辦法之規定，區分所有權人負有按月依每坪30元 繳納管理費之義務等情，有屏東市公所104 年1 月22日 屏市00000000000000 號函所附報備資料附卷可稽（ 見本院卷A 第9 至18頁），則系爭公約即為經區分所有 權人會議決議通過之共同遵守事項，而屬本條例第3 條 第12款所定之規約，對全體區分所有權人，均有拘束力 。縱認該次區分所有權人會議之召集程序或決議方法， 有違反法令或章程之情事，惟既未經區分所有權人主張 類推適用民法第56條規定而請求法院撤銷其決議，其決 議即仍屬有效。又系爭公約並未經嗣後之區分所有權人 會議決議廢止或修正，迄今仍屬有效之規約，則原告主 張其得依系爭公約請求被告給付管理費，應屬有據。 ㈢綜上，原告主張被告為系爭公寓大廈之區分所有權人，應 依系爭公約繳納管理費，應屬可採。又按區分所有權人或 住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用 已逾2 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者， 管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額 及遲延利息。本條例第21條定有明文。本件被告如有依系 爭公寓大廈規約繳納管理費之義務，其每月應繳之管理費 為93,205元，且自99年5 月31日起至103 年8 月31日止所 應繳之管理費共4,753,431 元一事，為兩造所不爭執（見 本院卷第142 頁背面），又被告未曾繳納管理費，原告於 103 年5 月間曾向被告催告給付一事，有函文附卷可稽（ 見本院卷第49頁），則原告請求被告加計法定遲延利息給 付積欠之管理費4,753,431 元，並自103 年9 月1 日按月 給付管理費93,205元，即屬有據。 五、綜上所述，本件原告依系爭公約之規定，請求被告給付原告 4,753,431 元，及自起訴狀繕本送達翌日（即103 年11月22 日）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並自 103 年9 月1 日起按月給付原告93,205元，為有理由，應予 准許。兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行 ，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。 六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經 本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要， 併此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 8 月 28 日 民事第二庭 法 官 李珮妤 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）。 中 華 民 國 104 年 8 月 28 日 書記官 劉毓如