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臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　 104年度重訴字第33號 原　　　告　曾馨宜 訴訟代理人　蔡將葳律師 被　　　告　良群建設股份有限公司 法定代理人　林文華 被　　　告　甘金蓮 共　　　同 訴訟代理人　吳澄潔律師 複 代理 人　張錦昌律師 上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國105 年4 月 27日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告良群建設股份有限公司應給付原告新台幣叁佰貳拾肆萬元， 被告甘金蓮應給付原告新台幣肆佰肆拾肆萬元，及均自民國一０ 三年三月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告良群建設股份有限公司負擔七六八分之三二四， 餘由被告甘金蓮負擔。 本判決於原告分別以新台幣壹佰零捌萬元、壹佰肆拾捌萬元為被 告良群建設股份有限公司、甘金蓮供擔保後，各得假執行；但被 告良群建設股份有限公司、甘金蓮如分別以新台幣叁佰貳拾肆萬 元、肆佰肆拾肆萬元為原告預供擔保，各得免為假執行。 事實及理由 一、本件原告起訴主張其已依錯誤及詐欺之規定，撤銷兩造間之 買賣契約，依不當得利法律關係，請求被告良群建設股份有 限公司（以下簡稱良群公司）、甘金蓮給付其新台幣（下同 ）768 萬元本息（利息自民國103 年2 月19日起算），迨訴 狀送達後，併主張依物之瑕疵擔保規定，解除兩造間之買賣 契約，追加依民法第259 條第1 款及第2 款規定為請求，並 改為請求被告良群公司、甘金蓮各給付其324 萬元及444 萬 元本息（利息均自103 年3 月7 日起算）。原告所為訴之追 加部分，被告無異議而為本案之言詞辯論，訴之變更部分， 經被告明示同意（見本院卷一第122 頁反面），則依民事訴 訟法第255 條第1 項第1 款及第2 項規定，原告所為訴之變 更、追加，於法自無不合，合先敘明。 二、原告主張：伊於103 年2 月初農曆春節期間，因受被告新建 「領袖花鄉」（共有編號A1、A2、A3、A5、A6、A7、A8、A1 0 、A11 、A12 、A13 、A15 計12戶）成屋廣告之吸引，前 往屏東縣屏東市○○街○○○ 巷○○弄現場看屋，經被告僱用之 銷售人員李孟霞（即李湘淩）鼓吹，決定以總價768 萬元向 被告購買其中編號A13 房地，於103 年2 月7 日簽訂預約單 並支付定金5 萬元，同年月10日簽訂土地買賣合約書及建物 買賣契約書，以444 萬元向被告甘金蓮買受坐落屏東縣屏東 市○○段○○○○○ ○號面積76平方公尺土地全部及同段91-12 地號面積318 平方公尺、91-13 地號面積122 平方公尺土地 應有部分各12分之1 （但為提高銀行貸款金額，土地售價記 載為551 萬元），以324 萬元向被告良群公司買受同段3411 建號建物（即門牌號碼屏東縣屏東市○○街○○○ 巷○○弄○○號 三層樓房）。嗣後被告已於103 年2 月27日辦畢所有權移轉 登記，並於同年3 月7 日交屋，伊亦已於103 年3 月7 日付 清價金768 萬元。迨103 年10月底，「領袖花鄉」住戶擬成 立管理委員會，經編號A15 （門牌號碼屏東縣屏東市○○街 ○○○ 巷○○弄○○號）購戶鄭麗雪之夫黃文元收集各住戶之所有 權狀發現有異而告知伊後，伊始知悉91-10 地號土地部分作 為私設通路之迴車道使用，且3441建號建物大部分係被告於 完工取得使用執照後增建之違章建築，被告刻意隱瞞此一物 之瑕疵及交易上認為重要之物之性質，故意不告知，致伊陷 於錯誤，而以768 萬元之高價買受系爭編號A13 房地，伊得 依民法第88條及第92條第1 項規定，撤銷兩造間之買賣契約 ，而依不當得利法律關係，請求被告附加利息返還價金，並 得依民法第359 條規定，解除兩造間之買賣契約，而依民法 第259 條第1 款及第2 款規定，請求被告附加利息返還價金 ，二者請擇一為有利於伊之判決等情，並聲明：㈠如主文第 1 項所示。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。 三、被告則以：原告於103 年2 月7 日簽訂之預約單，記載：「 地34（含社區道路）建54（含31增建坪）坪」，103 年2 月 10日簽訂之建物買賣契約書，載明：「建物面積：73.50 ㎡ （貳拾貳點貳參坪）」，且銷售人員李孟霞於原告看屋時已 就此向原告解釋，毫無隱瞞，自難謂有何故意不告知之詐欺 情事。又原告經由李孟霞告知可辦理過戶登記之建物僅有22 .23 坪，應已知悉超過部分有違建之情事，則其簽訂買賣契 約應無意思表示錯誤可言，縱使有之，亦屬因其自己之重大 過失所致，而不得主張撤銷。其次，原告在簽訂買賣契約前 ，既經充分告知上開情事，則縱非已知有物之瑕疵，亦係因 重大過失而不知，依民法第355 條第1 項及第2 項前段規定 ，其等已毋庸負擔保之責，原告自不得據以解除契約。且原 告於103 年2 月27日辦畢移轉登記後取得買賣標的物所有權 ，並於同年3 月7 日受領買賣標的物，卻未依通常程序從速 檢查其所受領之物，而遲至103 年10月底始發現有物之瑕疵 ，依民法第356 條第2 項規定，應視為承認其所受領之物， 則亦不得再以其等應負擔保之責為由，解除兩造間之買賣契 約等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均 駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執 行。 四、經查：原告於103 年2 月7 日簽訂預約單並支付定金5 萬元 ，以總價768 萬元，向被告購買編號A13 即門牌號碼屏東縣 屏東市○○街○○○ 巷○○弄○○號房地，而後於同年月10日簽訂 土地買賣合約書及建物買賣契約書，以444 萬元向被告甘金 蓮買受坐落屏東縣屏東市○○段○○○○○ ○號面積76平方公尺 土地全部及同段91-12 地號面積318 平方公尺、91-13 地號 面積122 平方公尺土地應有部分各12分之1 （售價提高載為 551 萬元），以324 萬元向被告良群公司買受同段3411建號 建物（即門牌號碼屏東縣屏東市○○街○○○ 巷○○弄○○號三層 樓房），嗣後被告已於103 年2 月27日辦畢所有權移轉登記 ，並於同年3 月7 日交屋，原告亦已於103 年3 月7 日付清 價金各事實，為兩造所不爭執，並有預約單、土地買賣合約 書、建物買賣契約書、土地登記謄本、建物登記謄本及所有 權狀在卷可稽。 五、本件之爭點為：㈠原告以錯誤及被詐欺為由撤銷系爭買賣契 約，是否於法有據？㈡原告以被告應負物之瑕疵擔保責任為 由解除系爭買賣契約，是否於法有據？茲論述如下： ㈠、查原告向被告買受之門牌號碼屏東縣屏東市○○街○○○ 巷○○ 弄○○號房地，其中91-10 地號面積76平方公尺土地有12.75 平方公尺（長3 公尺、寬4.25公尺），係作為「領袖花鄉」 12戶屋前私設通路之迴車道，該28號三層樓房，除一樓廚房 （含衛浴設備）、其上方二、三樓各1 間房間、屋頂突出物 （神明廳）及樓梯間，係經辦理保存登記之合法建物外，其 餘一樓客廳、車庫及客廳上方二、三樓各1 間房間暨二樓前 之露台、三樓前之陽台，均屬未辦理保存登記之違章建築之 事實，經本院會同屏東縣屏東地政事務所測量員到場勘測屬 實，製有勘驗測量筆錄及土地複丈成果圖（即本判決附圖） 在可憑，並有地籍圖謄本及建物登記謄本附卷堪供比對。按 物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或 依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具 備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例參 照）。原告買受之91-10 地號面積76平方公尺土地係建築基 地，有12.75 平方尺公尺作為私設通路之迴車道，原告買受 之屏東縣屏東市○○街○○○ 巷○○弄○○號房屋，僅有如附圖所 示編號E 部分面積22.61 平方公尺及其上方二、三樓房間、 樓梯間暨屋頂突出物係屬合法建物，車庫及其上方之露台、 陽台姑且不論，如附圖所示編號D 部分面積22.78 平方公尺 之客廳及其上方二、三樓房間概屬違章建築，勢必減少其價 值及效用，對此兩造間又別無約定，自應依通常交易觀念， 認為係屬物之瑕疵。 ㈡、按出賣人如有故意不告知其瑕疵之情形時，買受人縱因重大 過失而不知買賣標的物有瑕疵存在，出賣人仍應負物之瑕疵 擔保責任，此觀民法第354 條第1 項、第355 條第2 項但書 之規定自明。被告固辯稱：原告簽訂之預約單記載：「地34 （含社區道路）建54（含31增建坪）坪」，建物買賣契約書 亦載明：「建物面積：73.50 ㎡（貳拾貳點貳參坪）」，且 銷售人員李孟霞已告知可辦理過戶登記之建物僅有22.23 坪 ，原告縱非已知有物之瑕疵，亦係因重大過失而不知云云， 惟查：證人李湘淩（即李孟霞）到場證稱「（妳在預約單上 記載建54（含31增建坪）是何意思？）54是出售的坪數，31 增建坪是權狀沒有的坪數。（妳也是這樣告訴原告的嗎？） 是的。（妳有無告知原告權狀沒有的坪數或增建坪在法律上 的意義？）我沒有告訴她是違建，很多客人會這樣問，原告 也有問是不是違建，我沒有正面回答她，只強調是權狀沒有 的坪數，並說被告要花一樣的成本去建造，而且問她要不要 考慮其他登記坪數較多的房屋。（原告購買的91-10 地號土 地有3 公尺作為迴車道，原告在預約時是否知情？）知道， 現場有放平面圖，原告知道有3 公尺作為迴車道。（91-10 地號土地的建蔽率是百分之60，上開3 公尺迴車道能否作為 法定空地？）我不知道。（原告有無問妳這個問題？）沒有 。」（見本院卷一第198 頁反面及第199 頁）證人即編號A1 5 購戶鄭麗雪之夫黃文元到場證稱：「（你們這12戶事後是 否要成立管理委員會？）是的，103 年10月間因為好幾戶都 有這個共識，所以由我出面負責處理，但是大家分工合作， 必須向各戶收集所有權狀正本，向屏東市公所申請設立管理 委員會，是由我負責收集，收集之後我才發現，我家和原告 這二戶面積比其他10戶少，我不了解為什麼比較少，以及少 了有什麼影響，去地政事務所問了之後才知道。…（你發現 所有權狀面積與其他10戶不同，你去找原告的時候，原告如 何反應？）她也感到很驚訝，為什麼我們2 戶與其他10戶不 同。」（見本院卷二第6 頁正、反面）稽之增建之建物如能 在事後取得使用執照，未必不能辦理保存登記，違章建築亦 可合法擁有事實處分權，合法登記之建物與合法之建物究竟 有何區別，一般人未必能清楚分辨。原告在受黃文元告知後 「感到很驚訝」，顯見原告在此之前並不知其所購買之房屋 有一大半係屬違建，李孟霞迴避原告所詢是否違建之問題， 而以其他原告較不能理解之話語回答，以致原告不能真正理 解，自應認係隱瞞而故意不告知。從而，原告於簽約時既尚 不知本件買賣標的物有前述瑕疵，縱使其不知有重大過失， 被告亦應負物之瑕疵擔保責任。 ㈢、按依民法第356 條第1 項之規定，買受人固有依通常程序檢 查、通知所受領之物之瑕疵義務，但若物之瑕疵係為出賣人 所明知而故意不告知買受人者，買受人即可免除此項檢查及 通知之義務，而不視為其承認所受領之物，此觀同法第357 條之規定自明。如上所述，本件被告有明知而故意不告知物 之瑕疵之情形，則原告縱使有未依通常程序檢查以致未即時 發現瑕疵之情事，亦不視為其承認所受領之物。準此，被告 辯稱：原告於103 年2 、3 月間受移轉取得所有權，並受領 買賣標的物，未依通常程序從速檢查，遲至103 年10月底始 發現有物之瑕疵，應視為承認其所受領之物云云，自無可採 。 ㈣、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形 ，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。契約解 除時，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金 錢者，應附加自受領時之利息償還之。民法第359 條、第25 9 條第1 款及第2 款定有明文。本件原告向被告買受屏東縣 屏東市○○街○○○ 巷○○弄○○號房地，被告應負物之瑕疵擔保 責任，且原告買受之房屋有一大半係屬違建，建築基地76平 方公尺亦有12.75 平方公尺作為私設通路之迴車道，瑕疵堪 謂重大，解除契約並非顯失公平，則原告據以解除兩造間之 買賣契約，於法自無不合。又原告已以104 年3 月30日民事 準備書狀向被告為解除契約之意思表示，於同年月31日送達 被告，為被告所不爭執，並有民事準備書狀及掛號郵件收件 回執在卷可憑（見本卷一第57頁及卷二第74、75、83頁）， 則原告於契約解除後，依民法第259 條第1 款及第2 款規定 ，請求被告良群公司、甘金蓮各返還價金324 萬元及444 萬 元，並附加自103 年3 月7 日（價金付清之日）起之利息， 於法即屬有據。本件原告併依不當得利法律關係為請求，核 屬選擇的訴之合併，原告依民法第259 條第1 款及第2 款所 為請求既屬有理由，不當得利及爭點㈠部分即無再加審究之 必要，併予敘明。 六、綜上所述，本件原告依物之瑕疵擔保規定，解除兩造間所訂 買賣契約，而依民法第259 條第1 款及第2 款規定，請求被 告良群公司、甘金蓮各給付其324 萬元、444 萬元，及均自 103 年3 月7 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之 利息，為有理由，應予准許。兩造各陳明願供擔保，請准宣 告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之 擔保金額，併准許之。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊 防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一論述。 七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第85條第1 項但書、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判 決如主文。 中 華 民 國 105 年 5 月 11 日 民事第二庭 法 官 凃春生 正本係照原本作成。 如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未 表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（ 均須按他造當事人之人數附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 5 月 12 日 書記官 魏慧夷