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臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第128號 原　　　告　李隆億 訴訟代理人　黃如流律師 被　　　告　友盛建設有限公司 法定代理人　蘇昌盛 被　　　告　蔡菊津 上 列二 人 訴訟代理人　湯瑞科律師 被　　　告　張守芬 上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國107 年1 月5 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告友盛建設有限公司應給付原告新台幣陸萬伍仟柒佰捌拾元， 及自民國一○五年八月二十日起至清償日止，按週年利率百分之 五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告友盛建設有限公司負擔千分之二，餘由原告負擔 。 本判決原告勝訴部分得假執行；但被告友盛建設有限公司如以新 台幣陸萬伍仟柒佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告起訴時，係以友盛建設有限公司（下稱友盛公司）、蔡 菊津為被告，請求其等連帶給付原告新台幣（下同）300 萬 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百 分之5 計算之利息。於訴狀送達後，原告追加張守芬為被告 ，訴之聲明改為：被告應連帶給付原告3,980 萬元，及自追 加起訴狀繕本最後送達翌日起至清償日止，按週年利率百分 之5 計算之利息。原告所為訴之變更、追加，係基於同一購 買房地事件所衍生，各請求利益之主張在社會生活上可認為 相同，且原請求之訴訟及證據資料得於後請求之審理予以利 一用，堪認其請求之基礎事實同一，則原告所為訴之變更、 追加，合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 款規定，應予准 許。又被告張守芬未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論 而為判決。 二、原告主張： ㈠伊於民國102 年4 月間與被告友盛公司、蔡菊津簽訂房屋、 土地買賣合約書，以1,912 萬元向被告友盛公司買受如附表 編號1 、2 所示之房屋（下稱①、②房屋），並以2,068 萬 元向被告蔡菊津買受如附表編號3 至8 所示之土地（以下合 稱系爭房地），合計總價3,980 萬元；被告張守芬則受僱於 被告友盛公司，為系爭房地之銷售人員。伊已將價金給付完 畢，系爭房地亦已交付並移轉所有權予伊，惟伊於104 年8 月間取得系爭房屋之建造執照申請資料，並就系爭土地申請 鑑界複丈，並向專業人士求證後，始知①房屋1 樓如附圖編 號A 部分面積16.77 平方公尺，為法定停車空間，無法供營 業使用；①房屋1 樓屋前台階，越界占用同段966 地號如附 圖編號966 ⑴部分面積1.02平方公尺、同段963 地號如附圖 編號963 ⑴部分面積0.79平方公尺土地；①、②房屋之法定 騎樓即如附圖編號957-10⑵部分面積22.15 平方公尺、編號 957-11⑵部分面積22.57 平方公尺，經設置圍牆及鐵捲門而 成為室內空間（俗稱騎樓外推）。上開情事均為被告所明知 ，復影響伊之購買意願及交易價格甚鉅，被告竟於銷售時故 意隱匿，並由被告張守芬向伊謊稱系爭房屋1 樓室內空間均 可供診所、事務所作為營業使用云云，顯係共同以詐欺之方 法，侵害伊之意思自由，致伊給付3,980 萬元而受有損害， 伊得依民法第28條、第184 條第1 項後段、第185 條、第18 8 條規定，請求被告加計法定遲延利息連帶賠償伊3,980 萬 元。 ㈡縱認被告不負侵權行為損害賠償責任，惟伊係受被告詐欺， 而為買受系爭房地之意思表示，伊已依民法第92條第1 項規 定，以追加起訴狀繕本之送達，對被告友盛公司、蔡菊津撤 銷該意思表示，則被告友盛公司、蔡菊津受領價金，即無法 律上之原因，伊得依民法第179 條規定，請求被告友盛公司 、蔡菊津加計法定遲延利息而分別返還伊1,912 萬元、2,06 8 萬元。 ㈢縱認被告並無詐欺之情事，惟系爭房地有前述足以減少其價 值或效用之瑕疵，應由被告友盛公司、蔡菊津負出賣人之擔 保責任，又依愷豐不動產估價師聯合事務所106 年2 月10日 愷豐字第6S0044號函所附鑑定報告書（下稱第一次鑑定報告 ），系爭房地因前述瑕疵所減損之價值為526 萬1,274 元， 則伊得行使民法第359 條規定之價金減少請求權，並依民法 第179 條規定，請求返還不當得利；或依民法第360 條規定 ，請求不履行之損害賠償（請求擇一為有利於原告之判決） 。且系爭房屋、土地之買賣契約為聯立契約，被告友盛公司 、蔡菊津所負給付義務為不可分，則伊得依民法第292 條準 用273 條規定，請求被告友盛公司、蔡菊津加計法定遲延利 息連帶返還或賠償伊526 萬1,274 元。此外，被告張守芬於 銷售系爭房地時有前述說謊、故意隱匿之行為，致伊陷於錯 誤，以高於實際價值之價格買受系爭房地，而受有差額526 萬1,274 元之損害，伊亦得依民法第184 條第1 項後段規定 ，請求被告張守芬加計法定遲延利息如數賠償；惟被告友盛 公司、蔡菊津與被告張守芬間，就該526 萬1,274 元之給付 目的相同，如任一被告履行給付，其他被告在該給付範圍內 即同免其責任。 ㈣並聲明：⒈被告應連帶給付原告3,980 萬元，及自追加起訴 狀繕本最後送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計 算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。 三、被告張守芬未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前此到場， 與被告友盛公司、蔡菊津均以： ㈠系爭房地之面積均與買賣契約相符，並未短少，①房屋1 樓 之法定停車空間係依建築法規而設置，經載明於使用執照， 被告張守芬於銷售時業已告知原告，且該法定停車空間並不 影響系爭房屋得供診所、事務所作為營業使用；①房屋1 樓 之屋前台階，不在系爭房屋買賣契約之標的物或計價範圍內 ，僅係為求美觀及便利之多餘設施，雖有一小部分占用鄰地 ，於使用上並無影響；①、②房屋騎樓外推之情，業經載明 於系爭房屋買賣契約第2 條、第16條第8 項，被告張守芬於 銷售時復已告知原告，且未影響原告取得之房屋面積，反增 加房屋內部使用空間。系爭房地並無減少價值或效用之瑕疵 存在，有如前述，又被告蔡菊津並未參與系爭房地之銷售， 自無可能對原告施用詐術，被告友盛公司、張守芬亦未對原 告為詐欺之行為，則原告對被告請求侵權行為損害賠償，或 撤銷買受系爭房地之意思表示，洵屬無據。況原告於買受系 爭房地後未久即生悔意，屢以室內設置法定停車空間、屋前 台階占用鄰地及騎樓外推等藉口請求退屋還款，則其早已知 悉上情，其迄105 年7 月間始主張撤銷受詐欺而為之意思表 示，其撤銷權已因1 年除斥期間之經過而消滅。縱認原告得 撤銷買受之意思表示，惟原告即負有返還系爭房地及相當於 租金之不當得利予被告友盛公司、蔡菊津之義務，被告友盛 公司、蔡菊津得類推適用民法第259 條、第264 條規定，請 求原告先塗銷系爭房地之抵押權設定登記，並行使同時履行 抗辯權，在原告為對待給付前，拒絕為給付。 ㈡縱認系爭房屋於室內設置法定停車空間、屋前台階占用鄰地 及騎樓外推屬於瑕疵，惟上開情形早於訂約前即己存在，且 為原告所知悉，系爭房地之價金因而由4,780 萬元調降為3, 980 萬元，原告自無從再依瑕疵擔保之規定請求減少價金。 縱認原告得請求減少價金，惟前述瑕疵均發生於系爭房屋， 而與系爭土地無關，被告蔡菊津仍無庸負瑕疵擔保責任；且 減少價金之數額，應以系爭房屋每坪售價7 萬元為基礎，並 依愷豐不動產估價師聯合事務所106 年11月23日愷豐字第6S 0039號函所附鑑定報告書（下稱第二次鑑定報告）之減價比 例為計算，則系爭房屋室內設置法定停車空間所減損之價值 約20萬3,571 元，騎樓外推所減損之價值約25萬1,040 元， 屋前台階占用鄰地部分，如有必要，打除即可。此外，縱認 被告張守芬於銷售時未告知原告前述瑕疵，亦非故意以背於 善良風俗之方法加損害於他人，原告請求被告張守芬就所減 損之價額負侵權行為損害賠償責任，仍無可採等語，資為抗 辯，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不 利判決，被告均願供擔保請准宣告免為假執行。 四、下列事項，為兩造所不爭執（見本院卷第二第60頁），並有 系爭房地買賣契約書、土地及建物登記謄本附卷可稽（見本 院卷一第6 至57頁），復經本院調閱系爭房屋之建造執照（ 變更設計）及使用執照卷宗（見本院卷一第78頁），另會同 屏東縣屏東地政事務所測量員到場勘測屬實，製有勘驗筆錄 及複丈成果圖（即附圖）在卷可憑（見本院卷一第180 頁、 卷二第66頁），堪認為真實： ㈠原告於102 年4 月間分別與被告友盛公司、蔡菊津簽訂房屋 、土地買賣合約書，由原告以1,912 萬元向被告友盛公司買 受如附表編號1 、2 所示之房屋（即①、②房屋），並以2, 068 萬元向被告蔡菊津買受如附表編號3 至8 所示之土地， 合計總價3,980 萬元。原告已將價金給付完畢，系爭房地則 於102 年5 月31日辦畢所有權移轉登記。 ㈡被告張守芬受僱於被告友盛公司，擔任上開交易中與原告接 洽之銷售人員。 ㈢①房屋1 樓如附圖所示編號A 部分面積16.77 平方公尺，為 法定停車空間；①房屋1 樓屋前台階，占用同段966 地號如 附圖所示編號966 ⑴部分面積1.02平方公尺、同段963 地號 如附圖編號963 ⑴部分面積0.79平方公尺土地；①房屋如附 圖所示編號957-10⑵部分面積22.15 平方公尺、②房屋如附 圖所示編號957-11⑵部分面積22.57 平方公尺，為室內空間 。 五、本件爭點為： ㈠被告有無對原告詐欺（說謊或故意隱匿）之行為？應否連帶 負侵權行為損害賠償責任？其金額為何？ ㈡原告撤銷受詐欺而為之意思表示，其撤銷權是否已因除斥期 間之經過而消滅？ ㈢系爭房地有無減少其價值或效用之瑕疵存在？所減少之價金 為何？被告友盛公司、蔡菊津應否連帶負不當得利之返還責 任？ ㈣被告友盛公司、蔡菊津有無保證系爭房地之品質？原告所得 請求債務不履行之損害賠償金額為何？被告友盛公司、蔡菊 津應否連帶負賠償責任？ 六、本院判斷如下： ㈠被告並無對原告詐欺之行為： ⒈按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實， 並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張 損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害 賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481 號判例意旨 參照）。又民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯 誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最 高法院18年上字第371 號判例意旨參照）。倘行為人欠缺 主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍 與詐欺之法定要件不合（最高法院98年度台上字第171 號 判決意旨參照）。進而言之，民法所稱詐欺行為，係指對 於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實， 表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤 者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇 大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至 不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實 與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法 院100 年度台上第858 號判決意旨參照）。 ⒉按建築物新建、改建、變更用途或增建部分，依都市計畫 法令或都市計畫書之規定，設置停車空間；其未規定者， 於都市計畫內區域，建築物用途為店鋪者，其樓地板面積 超過300 平方公尺部分，每150 平方公尺應設置1 輛，如 設置停車空間數量未達整數，其零數應設置1 輛。依建築 法第97條訂定之建築技術規則建築設計施工編第59條訂有 明文。又按凡新建、增建、改建、修建之建築物，其基地 在商業區、文教區、學校用地、面臨寬度7 公尺以上計畫 道路，在住宅區面臨寬度10公尺以上之計畫道路，應設置 騎樓或庇廊。但讓出其寬度作為無遮簷人行道退後建築， 經屏東縣政府認可者，不在此限。屏東縣主管建築機關基 於整體景觀之規劃，得另為必要之規定。騎樓地面應與人 行道齊平，無人行道者應高於道路邊界處15公分，表面應 依前款舖裝平實，不得裝置任何台階或阻礙物，並應向道 路境界線作成40分之1 瀉水坡度，並依市區道路條例第9 條規定辦理。無遮簷人行道之構造仍應依照本款及前款規 定辦理。屏東縣都市計畫區法定騎樓設置標準第2 條第1 款、第5 款亦訂有明文。經查：系爭土地位於麟洛都市計 畫乙種工業區內，有使用分區證明書附卷可稽（見本院卷 一第156 頁），依屏東縣政府94年6 月30日屏府建都字第 00000000000 號變更麟洛都市計畫（第三次通盤檢討）土 地使用分區管制要點規定，乙種工業區內土地之停車空間 設置，係依建築技術規則建築設計施工編第59條辦理。而 ①、②房屋共用同一建造執照，用途為店鋪、一般事務所 ，建造執照所載之樓地板面積（不包括室內停車空間、騎 樓或門廊之面積）共432.21平方公尺，基地面前道路寬25 公尺等情，有建物登記謄本、屏東縣政府105 年1 月30日 屏府城管字第10503429500 號函暨所附98屏府建管建（麟 ）字第00165 號建造執照變更設計卷宗中之變更設計申請 書、地盤圖（圖號A1-1）、面積計算表㈠（圖號A1-2）、 壹層平面圖（圖號A2-1）存卷可參（見本院卷一第46至49 、78頁），則以①、②房屋基地之○○○區○○○道路寬 度、建築物用途及樓地板面積，依前揭建築技術規則建築 設計施工編第59條、屏東縣都市計畫區法定騎樓設置標準 第2 條第1 款規定，其應設置1 輛停車空間，且應設置騎 樓，騎樓地面應與人行道齊平，表面不得裝置任何台階或 阻礙物，合先敘明。 ⒊原告主張被告於銷售時故意隱匿系爭房屋室內設置法定停 車空間、屋前台階占用鄰地及騎樓外推，被告張守芬並謊 稱系爭房屋1 樓室內空間均可供診所、事務所作為營業使 用，致原告陷於錯誤一節，經查： ⑴原告明知系爭土地為乙種工業區之事實，經其於系爭房 屋買賣契約書第4 條處簽章確認（見本院卷一第25頁） ，該契約書上已載明①、②房屋之主建物面積（見本院 卷一第23頁），且①、②房屋並無牆面相隔，於原告購 買前即呈相通狀態之事實，有照片附卷可稽（見本院卷 一第59頁），則原告對於①、②房屋申請建造執照時之 樓地板面積應加總計算，而依法應設置1 輛停車空間一 事，自應有所認識。又系爭土地於扣除系爭房屋（包括 增建部分）之建築範圍後，所餘土地不足以設置停車空 間，觀諸系爭土地買賣契約書之附件一即可瞭然（見本 院卷一第16頁），則原告於訂約時就系爭房屋之停車空 間係設置於室內一事，亦應有所認識。再①、②房屋依 法應設置騎樓，有如前述，惟上開騎樓部分於銷售時即 已設置圍牆及鐵捲門，而成為室內空間，則原告於訂約 時就系爭房屋之騎樓外推一事，應已了然於心。從而， 就此等原告已知之情事，尚無從以其未經載明於契約中 ，即認被告未盡告知義務。 ⑵A.原告以系爭房屋買賣契約書之附件五增建部分未標示 法定停車空間及騎樓外推，主張被告係故意隱匿云云 ，惟①房屋1 樓如附圖所示編號A 部分面積16.77 平 方公尺，為法定停車空間，①、②房屋之騎樓，均為 法定騎樓等事實，有屏東縣政府105 年1 月30日屏府 城管字第10503429500 號函暨所附98屏府建管建（麟 ）字第00165 號建造執照變更設計卷宗中之第1 次變 更設計申請書、面積計算表㈠（圖號A1-2）、壹層平 面圖（圖號A2-1）可參（見本院卷一第78頁），則該 停車空間及騎樓均係依法設置，並非增建，自無可能 標示於增建部分之圖面中。 B.又①、②房屋之法定騎樓經設置圍牆及鐵捲門而成為 室內空間，已違反建築法第43條第2 項、屏東縣都市 計畫區法定騎樓設置標準第2 條第5 款規定，有屏東 縣政府105 年6 月16日屏府城管字第10519485000 號 函附卷可稽（見本院卷一第185 至213 頁），惟系爭 房屋買賣契約書第2 條載明：「…同時所出售之房屋 不動產面積（建物增建面積或外移部分除外）…」， 第16條特約事項第8 項載明：「甲方（指原告）充分 認知本買賣標的物，如有增建面積或外移部分，係屬 非受建管法令保障之面積或施工行為。日後倘受有建 管單位任何行政處分時，由甲方自行處理，概與乙方 無涉」等語（見本院卷一第22、30頁），而系爭房屋 除騎樓外推外，並無其他足以稱為「外移」之部分， 堪認原告於訂約前已明知系爭房屋有外移即騎樓外推 之情事，否則以原告之智識能力，其就上開約定中之 「外移」究為何指，豈會未曾加以質疑？ C.再①房屋1 樓之屋前台階，並不在①、②房屋之建造 執照範圍內，僅1 角占用鄰地，占用面積合計為1.81 平方公尺等情，有上開建造執照變更設計卷宗中之壹 層平面圖（圖號A2-1）、各項立面圖（圖號A3-1）、 A 剖面詳圖（圖號A4-1）可參，並有附圖可稽，則被 告於銷售時是否知悉該屋前台階有占用鄰地之情事， 猶屬有疑，原告主張被告即為故意隱匿，尚屬乏據。 且①房屋1 樓之屋前台階，無涉於房屋結構，其占用 鄰地之情節尚屬輕微，修補亦無須耗費鉅資（詳下述 ），並非重大瑕疵，則此占用鄰地之情事是否屬於重 要之交易資訊，亦屬有疑。觀諸①、②房屋增建部分 之面積，均超過經保存登記部分之面積，有系爭房屋 買賣契約書附卷可稽（見本院卷一第23、24頁），則 系爭房屋之過半面積違反建築法令一事，既未影響原 告決意買受系爭房地，尚難認原告之決意，將因①房 屋1 樓屋前台階占用鄰地1.81平方公尺之瑕疵存在， 而受影響。 D.從而，原告主張被告有消極隱匿重要交易資訊之施用 詐術行為，致其陷於錯誤云云，洵無可採。 ⑶至於證人即原告之妻倪雯君到場證稱：原告與伊第一次 去看系爭房地時，係由被告張守芬與另一位小姐接待， 她們提供的平面圖與廣告單，即如本院卷一第40至45頁 所示，並未提供所有權狀或建造及使用執照等相關資料 ，另表示門口可以停車；第二次去看時，因伊等表明要 作為診所，被告張守芬說整棟都可以使用，亦未提到系 爭房屋有室內設置法定停車空間、占用鄰地及騎樓外推 等問題等語（見本院卷二第175 至178 頁），證人即原 告之母李林秀英到場證稱：原告先看過系爭房地後，再 邀伊去看，當時①、②房屋相通，伊以為是同1 間，伊 看空間可以接受，順口問被告張守芬1 樓之地坪為何， 她說室內空間有120 坪，伊感到懷疑，並說看起來不到 120 坪；又被告張守芬並未表明系爭房屋室內有劃設停 車空間，亦未表明系爭房屋係將騎樓圍築為室內空間， 伊決定購買系爭房地，係因被告張守芬表示伊所見之1 樓空間均得作為診所使用等語（見本院卷二第93頁背面 至95頁背面），證人即原告之兄李隆基到場證稱：原告 有告知伊系爭房屋室內設置法定停車位一事，伊印象中 是原告調取相關資料後，才發現法定停車位設置於室內 ，又原告於提起本件訴訟同年（即104 年）之夏季某日 ，邀同伊前往被告友盛公司法定代理人蘇昌盛之辦公室 ，以確認系爭房屋有無占用鄰地之情事時，經蘇昌盛提 及，伊與原告始知系爭房屋2 樓陽台下的空間為騎樓外 推，伊反應原告於訂約前不知此事，蘇昌盛說對等語（ 見本院卷二第171 至173 頁）。惟上開證人均為原告至 親，證述內容非無偏頗之虞，難以遽信為實在。又本院 卷一第40至45頁之圖面，乃系爭房屋買賣契約書之附件 五，其圖示呆板，內容簡陋，且依該契約第3 條之記載 ，其作用在於標示系爭房屋之增建部分，豈有可能作為 平面圖與廣告單，於銷售時發送予初次看屋之來客？再 ①、②房屋經保存登記部分之1 樓及騎樓面積共約57.9 2 坪（計算式：（80.44 ＋15.06 ＋91.8＋4.17）×0. 3025≒57.92 ），有建物登記謄本附卷可稽（見本院卷 一第46至49頁），而①、②房屋1 樓建物主體部分長12 .33 公尺，屋後增建部分長8.05公尺，二者寬度相同之 事實，有系爭房屋買賣契約書之附件五、本院勘驗筆錄 在卷可憑（見本院卷一第40、180 頁），則系爭房屋經 保存登記部分及增建部分之1 樓面積，合計僅約95.73 坪（計算式：57.92 ＋（57.92 ×8.05/ 12.33 ）≒95 .73 ），被告張守芬應無編造此等可輕易揭穿之謊言， 向原告等人虛報1 樓坪數達120 坪之理。再者，①、② 房屋之騎樓面積分別為15.06 平方公尺、4.17平方公尺 ，業經載明於建物登記謄本及所有權狀，縱認原告於訂 約時尚不知①、②房屋依法應設置騎樓，於其取得上開 文件後，已無從對①、②房屋確有設置騎樓一事諉為不 知，觀諸原告提出之建物登記謄本係於102 年6 月3 日 由屏東縣屏東地政事務所核發列印（見本院卷一第46至 49頁），則原告至遲亦於斯時即知①、②房屋應有騎樓 之存在，而①、②房屋之騎樓早經設置圍牆及鐵捲門而 成為室內空間，有如前述，原告豈有可能至104 年夏季 與其兄前往蘇昌盛之辦公室商議時，始知有騎樓外推之 情事？是以，證人倪雯君就被告於銷售時所提供之資料 為何，證人李林秀英就被告張守芬於銷售之說詞為何， 證人李隆基就原告知悉實情之時點為何等節，其等之證 述均無可採。此外，系爭房屋之用途為店鋪、一般事務 所，有如前述，縱其室內設置法定停車空間，或騎樓外 推，尚不妨礙其餘室內空間之用途，縱認被告張守芬曾 於銷售時表示系爭房屋1 樓室內空間均可供診所、事務 所作為營業使用等語，惟原告既知悉系爭房屋之室內設 置法定停車空間、騎樓外推，自應理解被告張守芬所指 得作為營業使用之室內空間，乃除法定停車空間及騎樓 空間以外之室內空間。另依證人倪雯君之證述，原告並 未保留被告於銷售時所提供之平面圖、廣告單（見本院 卷二第180 頁），關於被告有何積極欺罔行為一節，原 告並無其他證據可資提出，從而，原告主張被告張守芬 所言即為積極欺罔之施用詐術行為，尚無可採。 ⑷此外，依證人倪雯君證稱：原告與伊第2 次去看系爭房 地，係因原告需要知道伊公婆的意見與看法，才決定是 否要買系爭房屋等語（見本院卷二第177 頁），證人李 林秀英亦證稱：伊看過系爭房地後，隔幾天與伊夫又去 看1 次，確定要買系爭房地，伊即去電原告說伊與伊夫 決定要買，原告即聽從伊等之言，嗣自行簽約購買系爭 房地等語（見本院卷二第94頁）。則原告之所以決意買 受系爭房地，恐係因聽從其父母之意，縱認被告有何詐 欺之行為，該行為與原告形成意思之過程，有無因果關 係存在，實屬有疑。況原告既自承其於104 年8 月間取 得系爭房屋之建造執照申請資料，並就系爭土地申請鑑 界複丈等語（見本院卷二第74頁），則其於斯時既已發 現受詐欺之情事，即得對被告撤銷受詐欺之意思表示， 或依侵權行為法律關係起訴請求損害賠償；惟原告於同 年11月間起訴時，僅依瑕疵擔保之規定請求減少買賣價 金及損害賠償，迄105 年7 月間，始追加依侵權行為法 律關係請求損害賠償，迄同年10月間，再追加因撤銷受 詐欺之意思表示而請求返還不當得利等情，有原告歷次 書狀及本院言詞辯論筆錄附卷可稽（見本院卷一第3 至 5 頁、卷二第5 至7 頁、第36頁背面、第54至56頁）， 則原告所採取之訴訟行為，與常人發現被詐欺後之反應 ，有所不符，益徵原告並無被詐欺而買受系爭房地之情 事。 ⒋綜上，原告主張被告有詐欺之行為云云，並無可採，其依 民法第28條、第184 條第1 項後段、第185 條、第188 條 規定，請求被告連帶賠償其所受損害，自屬無據。 ㈡被告並無對原告詐欺之行為，有如前述，則原告本無從依民 法第92條第1 項規定撤銷其意思表示，自無再審究其撤銷權 之除斥期間是否經過之必要。 ㈢被告友盛公司就①房屋1 樓屋前台階占用鄰地之瑕疵，應返 還原告6 萬5,780 元： ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程 度，無關重要者，不得視為瑕疵。買受人於契約成立時， 知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責 。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情 形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民 法第354 條第1 項、第355 條第1 項、第359 條分別定有 明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者， 應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者， 亦同。民法第179 條亦定有明文。 ⒉本件原告於系爭房地買賣契約成立時，已知系爭房屋室內 設置法定停車空間及騎樓外推之情事，有如前述，則不問 上開情事是否屬於減少系爭房地價值或效用之瑕疵，依民 法第355 條第1 項規定，被告友盛公司、蔡菊津均不負擔 保責任。惟①房屋1 樓之屋前台階，與房屋連為一體，施 作目的在於緩和房屋1 樓地板與屋外土地間之高低落差， 以便於通行，而屬於被告友盛公司所應交付買賣標的物之 範圍內；其占用鄰地一事，非經系爭土地或該被占用鄰地 之所有權人向地政機關申請鑑界複丈，尚難以得知，且倘 鄰地所有權人對被占用之土地主張權利，該占用部分即有 遭拆除之風險，自屬減少①房屋價值及效用之瑕疵，而應 由友盛公司負瑕疵擔保責任。本院就①房屋1 樓屋前台階 占用鄰地所減損之價額為何一節，囑託愷豐不動產估價師 聯合事務所為鑑定，該所以排除占用狀態及維持原有效用 進行評估後，認將占用部分予以打除，再興建無障礙空間 並進行修補所需之工程費用，即為減損之價額，並依宸邑 室內裝修企業有限公司所提供之報價單，認該工程費用為 6 萬5,780 元，有該所106 年2 月10日愷豐字第6S0044號 函所附第一次鑑定報告存卷可參（見本院卷二第99頁）， 堪認①房屋因上開瑕疵所減損之價值，即為6 萬5,780 元 。原告行使民法第359 條之減價請求權後，被告友盛公司 所收受之價金，於上開金額範圍內，即已無法律上之原因 ，從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告友盛公司 返還6 萬5,780 元，即屬有據。 ⒊被告抗辯逕將占用鄰地之台階打除即可，不應改建為無障 礙空間云云，惟該等台階共3 級，每級高10公分，有照片 、勘驗筆錄附卷可稽（見本院卷一第58、180 頁），倘僅 打除其占用鄰地之1 角，於外觀及通行功能上均有不利影 響，自非修補瑕疵之適當方式。被告另曾抗辯將占用鄰地 之台階打除後，施作為與其他階梯相同之型式即可云云， 惟原告陳明其就新施作之台階能否與現狀銜合，有所疑慮 （見本院卷二第251 頁），而未接受此種修補方式，且經 本院囑託愷豐不動產估價師聯合事務所鑑定結果，認該工 程費用為7 萬7,385 元，有該所106 年11月23日愷豐字第 6S0039號函所附第二次鑑定報告存卷可參（見本院卷二第 255 頁），則該工程費用更高於興建無障礙空間並進行修 補所需之工程費用，亦非修補瑕疵之最適當方式。是以， 被告上開抗辯，均無可採。 ⒋原告主張系爭房屋、土地之買賣契約為聯立契約，被告友 盛公司、蔡菊津所負給付義務為不可分，則被告蔡菊津應 依民法第292 條準用273 條規定，就被告友盛公司所應返 還之價金連帶負給付責任一節，按數人負同一債務，明示 對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項 之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限。民法 第272 條定有明文。又民法第292 條得準用關於連帶債務 之規定，係以數人有負同一債務，而其給付不可分者為其 要件。原告與被告友盛公司、蔡菊津訂定之系爭房屋、土 地買賣契約，雖因房屋之占有使用無法脫離土地而單獨存 在，而具有不可分離之關係，惟該等契約應同其命運，係 指就契約之存續狀態而言，倘其一有得解除之原因，因無 從期待可能單獨履行另一契約，則另一契約得同步予以解 除；就契約義務之履行而言，被告友盛公司、蔡菊津僅就 各該所有之房屋、土地，負出賣人之義務，並非得由其中 一人，單獨為全部之給付，則其等所負債務原非同一，與 不可分債務，本有不同，原告主張被告友盛公司、蔡菊津 為不可分債務人，已有誤會。況①房屋1 樓屋前台階占用 鄰地，僅屬系爭房屋之瑕疵，對系爭土地之價值或效用則 絲毫無損，系爭土地之出賣人即被告蔡菊津，自毋庸為此 負瑕疵擔保責任，其與被告友盛公司所負返還不當得利之 義務，全然無涉，自無同為不可分債務人之關係。是以， 原告請求被告蔡菊津就被告友盛公司所應返還之價金連帶 負給付責任，實屬無據。 ⒌又被告張守芬並無詐欺之行為，有如前述，則原告主張被 告張守芬應就系爭房地因瑕疵而減損之價額，對其負侵權 行為損害賠償責任一節，亦屬無據。 ㈣被告友盛公司、蔡菊津均不負債務不履行之損害賠償責任： ⒈按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解 除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣 人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第360 條定有明文。 此係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定，必出賣人 就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物 又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人 請求不履行之損害賠償。苟無此種約定，縱其物有滅失或 減少其價值，或有滅失或減少其通常效用或契約預定效用 之瑕疵，亦僅得依同法第359 條解除契約或請求減少其價 金（最高法院71年度台上字第208 號判決意旨參照）。 ⒉本件原告主張系爭房地有室內設置法定停車空間、屋前台 階占用鄰地及騎樓外推之瑕疵，惟就被告友盛公司、蔡菊 津曾保證系爭房地之品質不具備上開瑕疵一節，並未提出 任何證據加以證明，且被告友盛公司、蔡菊津亦無故意不 告知上開瑕疵之情事，有如前述，則原告依民法第360 條 規定，對被告友盛公司、蔡菊津請求不履行之損害賠償， 自屬無據。 七、綜上所述，本件原告依侵權行為、不當得利、瑕疵擔保之法 律關係，請求被告連帶給付其3,980 萬元，及自追加起訴狀 繕本最後送達翌日（即105 年8 月20日）起至清償日止，按 週年利率百分之5 計算之利息，於如主文第1 項所示範圍內 ，為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁回。 本件原告勝訴部分，所命被告給付之金額未逾50萬元，應依 民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行 （此部分原告假執行之聲請並無必要，僅係促使法院職權為 之，毋庸另予准駁之表示）。被告陳明願供擔保，請准宣告 免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額予以准許。 至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應駁回之。 八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經 本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要， 併此敘明。 九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第389 條第1 項第 5 款、第392 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 1 月 19 日 民事第二庭 法 官 李珮妤 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （須按他造當事人之人數附繕本）。 中 華 民 國 107 年 1 月 19 日 書記官 劉毓如 附表：系爭房地明細（均坐落屏東縣○○鄉○○段） ┌──┬─────┬──────┬────┬──┬────┬─────┬─────┐ │編號│建物建號 │ 門牌號碼 │ 備註 │編號│土地地號│面積（㎡）│ 應有部分 │ ├──┼─────┼──────┼────┼──┼────┼─────┼─────┤ │ │ │ │ │ 3 │ 957 │ 520.78│ 52/10000│ │ │ │屏東縣麟洛鄉│ ├──┼────┼─────┼─────┤ │ 1 │307 │中山路382 之│即①房屋│ 4 │ 957-7 │ 42.23│2552/10000│ │ │ │72號 │ ├──┼────┼─────┼─────┤ │ │ │ │ │ 5 │ 957-10 │ 155.22│ 全部 │ ╞══╪═════╪══════╪════╪══╪════╪═════╪═════╡ │ │ │ │ │ 6 │ 957 │ 520.78│ 56/10000│ │ │ │屏東縣麟洛鄉│ ├──┼────┼─────┼─────┤ │ 2 │308 │中山路382 之│即②房屋│ 7 │ 957-7 │ 42.23│2794/10000│ │ │ │71號 │ ├──┼────┼─────┼─────┤ │ │ │ │ │ 8 │ 957-11 │ 169.97│ 全部 │ └──┴─────┴──────┴────┴──┴────┴─────┴─────┘