臺灣屏東地方法院民事判決 105年度訴字第768號
原 告 松峻
不動產有限公司
法定
代理人 戴貴屏
訴訟代理人 蔡將葳
律師
被 告 宋商翔
王根蘭
上二人共同
訴訟代理人 鄭伊鈞律師
楊芝庭律師
上列
當事人間給付
報酬事件，本院於民國106 年7 月18日
言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其
假執行之
聲請均
駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落屏東縣○○市○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○號等3 筆土地
（下稱
系爭土地）原為被告宋商翔所有，其配偶即被告王根
蘭經訴外人楊○○、陳○○夫婦介紹，於民國105 年11月9
日，在屏東縣○○市○○路○○○ 號4 樓（即富邦人壽保險股
份有限公司屏岳通訊處，為楊○○之上班地點），由被告王
根蘭代理被告宋商翔與原告（由訴外人即原告經理江○○代
理）簽訂土地專任委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），
委託原告辦理居間銷售系爭土地。
嗣江○○於同年11月11日
，與訴外人陳○○洽議系爭土地之買賣事宜，並與陳○○簽
訂買賣議價委託書，約定以每坪單價新台幣（下同）10萬元
與賣方即被告議價，並收取議價保證金100 萬元之支票1 紙
，江○○遂於同年11月12日由楊玉富帶領，至被告位於高雄
市○○區○○街○○○ 巷○ 號4 樓住處（下稱被告住處），告
知已覓得買家之情事，被告卻表示
渠等已自行覓得買家且陳
○○出價太低為由，拒絕與陳○○議價。嗣被告宋商翔竟於
同年11月14日寄發
存證信函，否認其有授權被告王根蘭與原
告簽訂系爭委託契約，
惟於105 年11月9 日簽訂系爭委託契
約當時，被告宋商翔固未在場，其亦未提出書面授權文件，
惟當時被告王根蘭曾借用陳○○之行動電話撥打被告住處電
話，其與被告宋商翔對談並確認系爭委託契約之授權意旨，
被告宋商翔事後否認其有授權代理，顯與事實不符。
㈡嗣原告查知被告宋商翔已將系爭土地出售予訴外人孫○及田
○○，並已將系爭土地移轉登記完畢，則依系爭委託契約第
10條第1 項第1 款約定：「委託人如有下列情形之一者，視
為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託
銷售總價6 ％計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人：
⑴委託
期間內，委託人自行將房地產
標的物出售‧‧‧」、
第3 款約定：「‧‧‧拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽
訂不動產
買賣契約書者。」，被告宋商翔仍應給付原告
上揭
約定之服務報酬即1,534,140 元（計算式：系爭土地合計28
4.1 坪×單價每坪9 萬元×6 ％＝1,534,140 元，下稱系爭
服務報酬），又原告宋商翔亦符合
民法第169 條規定之
表見
代理，是原告
爰依據系爭委託契約及民法第169 條規定請求
鈞院擇一為原告勝訴之判決，並為先位聲明：⑴被告宋商翔
應給付原告1,534,140 元，及自
起訴狀繕本送達之
翌日起至
清償日止，
按年息5 ％計算之利息。⑵願供
擔保請准宣告假
執行。又如鈞院認定被告王根蘭並未取得被告宋商翔之授權
而與原告簽訂系爭委託契約，則被告王根蘭自屬無權代理，
原告爰依據民法第110 條規定請求被告王根蘭負
損害賠償責
任，並以系爭服務報酬作為損害賠償金額，而為
備位聲明：
⑴被告王根蘭應給付原告1,534,140 元，及自起訴狀繕本送
達之翌日起至清償日止，
按年息5 ％計算之利息。⑵願供擔
保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告王根蘭固有簽訂系爭委託契約，惟被告王根
蘭並未取得被告宋商翔之授權，原告明知此情，卻仍要求被
告王根蘭簽訂系爭委託契約，原告亦未打電話向被告宋商翔
求證，其自
非善意之
相對人，原告之目的僅係為騙取被告之
信任及收取服務報酬。又系爭委託契約應屬
定型化契約，依
據
消費者保護法第11條之1 規定，應給予被告審閱期間，惟
原告並未讓被告攜回審閱，則依據上揭法條規定，系爭委託
契約第10條規定自不構成契約之內容。綜上，原告上揭請求
均無理由，請予駁回等語置辯。聲明：⑴
原告之訴駁回。⑵
如受不利判決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
三、
兩造對下列事項不予爭執，並有原告提出之系爭委託契約、
系爭土地之土地登記謄本等資料（本院卷第33至36頁、第87
至91頁）附卷
可參，應
堪認屬實：
㈠被告2 人為夫妻關係，被告王根蘭有於105 年11月9 日簽訂
系爭委託契約。
㈡被告宋商翔前為系爭土地之
所有權人，嗣被告宋商翔已於10
5 年12月22日將系爭土地出售予訴外人孫○及田○○，並於
106 年1 月17日辦理
所有權移轉登記完畢。
四、本院之判斷：
㈠按「代理人於
代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直
接對本人發生效力。」、「無代理權人，以他人之代理人名
義所為之
法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責。
」、「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示
為其代理人而不為反對之表示者，對於
第三人應負授權人之
責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。
」，民法第103條、第110條、第169條分別定有明文。
㈡
本件原告主張被告王根蘭代理被告宋商翔與原告簽訂系爭委
託契約，被告宋商翔卻將系爭土地出售予他人，依據系爭委
託契約上揭約定，被告宋商翔仍應給付系爭服務報酬予原告
等語，惟被告宋商翔否認有授權被告王根蘭出售系爭土地，
並為上揭辯解，且原告已
自承簽訂系爭委託契約時被告宋商
翔並未在場，其亦未提出書面授權文件，則原告自應就被告
宋商翔確有授權被告王根蘭出售系爭土地之對己有利事實，
依據民事訴訟法第277 條前段規定負舉證之責。
經查：
⑴證人楊○○於本院證稱：‧‧‧被告王根蘭要賣土地，伊就
介紹江○○跟被告認識，在伊位於屏東市○○路○○○ 號4 樓
之公司會議室談，他們剛在談的時候伊太太陳○○就出去忙
她的事情，然後江緯喆要拿系爭委託契約給被告王根蘭簽，
被告王根蘭說這個土地不是他的，要他太太被告宋商翔同意
，江○○說沒有關係，叫被告王根蘭先簽，說夫妻有當然代
理權。（問：你是否當場看到被告王根蘭打電話給被告宋商
翔？）沒有。（問：陳○○有無提供行動電話給被告王根蘭
打電話給被告宋商翔？）沒有，是陳○○打給被告宋商翔。
（為何事打給被告宋商翔？）因為陳○○進去的時候看到被
告王根蘭簽好契約了，陳○○說要跟被告宋商翔說，所以打
給被告宋商翔，跟她說被告王根蘭有簽一份契約書。（問：
陳○○有無說被告宋商翔如何反應？）她有當場跟他們說被
告宋商翔不同意。（問：你是否與江○○拿支票到被告王根
蘭家裡？）江○○說他已經有支票，因為他不知道王根蘭住
處，所以請伊帶他去被告王根蘭家，伊跟江○○一進去，江
○○說明來意說有人要買她的土地，被告宋商翔對江○○發
脾氣，說她沒有同意要賣土地，也一直責怪被告王根蘭為何
簽那份契約，之後就不歡而散，江○○就回去了等語（本院
卷第142 至146 頁）；證人陳○○於本院證稱：（問：簽署
系爭委託契約時，妳是否有在場？）伊進去的時候被告王根
蘭已經簽完契約，但伊沒有看內容。（問：妳有無看到被告
王根蘭打電話回家給被告宋商翔？）伊看到被告王根蘭簽好
了，我有跟被告王根蘭說這地是被告宋商翔的，你有沒有跟
被告宋商翔說，當時被告王根蘭就請伊幫他打電話回家，但
是因為被告王根蘭年紀大了，他跟被告宋商翔講不清楚，伊
跟被告宋商翔說被告王根蘭要委任賣土地，被告宋商翔在電
話中說她不同意賣土地，我們就掛電話了，江○○當時有在
場，他有聽到，伊有跟他說被告宋商翔不同意賣土地。（問
：妳轉達被告宋商翔表示不同意賣地後，江○○說什麼？）
江○○說請被告王根蘭回去跟被告宋商翔討論一下。（問：
所以是否表示江○○知道被告王根蘭沒有代理權？）江○○
知道。（妳說在電話中被告宋商翔表示不願意賣地，江○○
也知道此事，後來江○○有無說其他事情，因為被告王根蘭
已經跟江○○簽了系爭委託契約？）江○○說請被告王根蘭
回去再跟被告宋商翔討論一下，被告王根蘭有說這地真的不
是我的，我還是要問我太太等語（本院卷第146 至152 頁）
，是依證人楊○○、陳○○上揭證詞內容，可知簽訂系爭委
託契約當時，被告王根蘭已向江○○表示系爭土地並非伊所
有，出售系爭土地仍需被告宋商翔同意，且經證人陳○○撥
打電話予被告宋商翔，被告宋商翔業已表示不同意出售系爭
土地
等情，應可認定，則依證人2 人
上開證詞，自無從認定
被告王根蘭有取得被告宋商翔之授權而得出售系爭土地。
⑵至於證人江○○於本院證稱：伊是原告公司經理，系爭委託
契約是伊跟被告王根蘭簽的。（問：簽的時候是否知道系爭
土地不是被告王根蘭的？）簽的當下還不知道，因為土地謄
本伊有帶去，土地謄本上登記的是被告宋商翔，但當下伊以
為被告王根蘭是被告宋商翔，後來他表明他是被告王根蘭，
伊才說可是登記是被告宋商翔‧‧‧被告王根蘭才說怎麼登
記是他太太。（問：之後為何簽約？）‧‧‧被告王根蘭表
示他們家的地都他在處理，怎麼這塊地登記他太太的，因為
被告王根蘭表示土地他可以處理，伊就跟被告王根蘭說你既
然說土地你可以處理，你跟被告宋商翔又是夫妻，伊就認為
你們是表見代理，而且伊有跟被告王根蘭說系爭土地金額不
高，伊也有對象，你不簽約，伊沒有辦法幫你去跟人家收訂
金。（問：你當天有無跟被告王根蘭說要他有授權代理的書
面文件？）沒有。（問：你簽完契約後，被告王根蘭有無打
電話去問被告宋商翔關於賣土地的事情？）被告王根蘭借陳
○○電話打的，表明他這塊土地聽伊仲介說有對象，價位也
不錯要賣，有跟伊寫合約說要賣這塊土地。（問：被告宋商
翔是否有何表示？）他們在電話上講，伊聽不到。（問：陳
○○有無跟被告宋商翔講什麼？）陳○○跟被告宋商翔說被
告王根蘭這塊土地要委託給仲介賣，仲介說有對象了，可是
因為是登記被告宋商翔的名字，是否要跟被告王根蘭討論一
下，就把電話拿給被告王根蘭。（問：陳桂香與被告王根蘭
、宋商翔通話後有無何表示？）被告王根蘭表示他回去會說
服被告宋商翔在價位上的問題。（問：被告王根蘭有無跟你
說被告宋商翔不同意賣？還是只講價位問題？）沒有，只講
到價位問題。（問：擔任仲介幾年？）20年。（問：依照你
的經驗，如果不是所有權人，你會如何處理？是否會請他提
供授權書或其他必要文件？）是等語（本院卷第152 至157
頁），而依證人江○○上揭證述內容，其固然證稱被告王根
蘭表示其可以處理系爭土地，且被告王根蘭或證人陳○○有
與被告宋商翔通話，被告宋商翔並未表示不同意出售系爭土
地等語，惟其證詞內容與證人楊○○、陳○○上開證述顯然
不符，是否可採，已非無疑，況證人江○○明知系爭土地並
非被告王根蘭所有，依其自承多年仲介經驗，其會請委託人
提供授權書，惟本件其卻未要求被告王根蘭出具被告宋商翔
之書面授權文件，且當時被告王根蘭已與被告宋商翔電話聯
繫，衡情證人江○○應可立即與被告宋商翔通話，以確認被
告宋商翔確有授權被告王根蘭出售土地之真意，證人江○○
卻不為，僅憑被告王根蘭個人說詞，即認定被告王根蘭有取
得被告宋商翔授權出售系爭土地，此顯與其自身證詞不符，
亦與常情有違，是證人江○○上揭證述，本院認尚難憑信。
綜上，本院無從僅憑證人江○○上揭有瑕疵可指之證詞，即
認定被告宋商翔有授權被告王根蘭出售系爭土地之情事。
⑶依上所述，本院依調查上揭事證之結果，認為原告無法舉證
證明被告宋商翔有授權被告王根蘭出售系爭土地之事實，則
被告王根蘭雖以被告宋商翔之代理人身分簽訂系爭委託契約
，對本人即被告宋商翔並不生效力，則原告依據系爭委託契
約第10條第1 項第1 款、第3 款約定，請求被告宋商翔給付
系爭服務報酬，
自屬無據，不應准許。
㈢原告另主張被告宋商翔符合民法第169 條規定之表見代理等
語，經查，依據民法第169 條規定，需以自己行為表示以代
理權授與他人或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者
，始需負授權人之責，而本件被告宋商翔於簽訂系爭委託契
約時並未在場，被告王根蘭亦未提出被告宋商翔之書面授權
文書，至於證人江○○上揭證詞，並不足採，業如上述，而
依證人楊○○、陳○○上開證述，被告宋商翔於證人陳○○
撥打電話予其時，業已表示不同意出售系爭土地，證人江○
○亦知悉此情，則本件自
難認有何符合表見代理之情事存在
，從而，原告依據民法第169 條表見代理規定，請求被告宋
商翔負授權人責任而請求其給付系爭服務報酬，
亦屬無據，
不應准許。
㈣原告主張：如鈞院認定被告王根蘭並未取得被告宋商翔之授
權，則被告王根蘭自屬無權代理，原告依據民法第110 條規
定請求被告王根蘭負
損害賠償責任，並以系爭服務報酬作為
損害賠償金額等語，被告則辯稱：原告係明知被告王根蘭未
取得被告宋商翔之授權，卻仍要求被告王根蘭簽訂系爭委託
契約，其並非善意之相對人等語，經查，本件被告王根蘭並
未取得被告宋商翔之授權，亦無符合表見代理之情形，已如
上述，被告王根蘭卻以被告宋商翔之代理人身分簽訂系爭委
託契約，則被告王根蘭自屬無權代理，惟依證人楊○○、陳
○○上開證詞，被告宋商翔於證人陳○○撥打電話予其時，
已表示不同意出售系爭土地，證人江○○亦知悉此情，則原
告業已知悉被告王根蘭並未取得被告宋商翔之授權，原告自
非善意之相對人，則原告依據民法第110 條規定，請求被告
王根蘭負損害賠償責任，自屬無據，不應准許。
㈤被告辯稱：系爭委託契約應屬定型化契約，依據
消費者保護
法第11條之1 規定應給予被告審閱期間，惟原告並未讓被告
攜回審閱，則依據上揭法條規定，系爭委託契約第10條規定
自不構成契約之內容等語。經查，按「企業經營者與消費者
訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審
閱全部條款內容。違反第1 項規定者，其條款不構成契約之
內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央
主管
機關得選擇特定行業，
參酌定型化契約條款之重要性、涉及
事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間
。」，消費者保護法第11條之1 第1 項、第3 項、第4 項定
有明文。本件原告並不否認系爭委託契約應屬定型化契約，
且自承其並未予被告3 日之審閱期間（依卷附原告提出之不
動產委託銷售契約書範本、不動產委託銷售定型化契約應記
載及不得記載事項
所載，其審閱期間至少為3 日，見本院卷
第178 頁、第191 至235 頁），則依據上揭法條規定，系爭
委託契約之定型化條款，自不構成契約之內容，而原告自承
系爭委託契約第10條第1 項第1 款約定內容，與上揭不動產
委託銷售契約書範本第11條第1 項第1 款規定相同，足認系
爭委託契約第11條第1 項規定應屬定型化契約條款，而因原
告違反上揭應給予被告審閱期間之規定，自已不構成契約之
內容，則原告依據系爭委託契約第10條第1 項第1 款、第3
款約定，請求被告給付系爭服務報酬，
洵屬無據，一併敘明
。
五、
綜上所述，本件被告宋商翔並未授權被告王根蘭出售系爭土
地，被告宋商翔亦未符合表見代理，且原告並非善意之相對
人，又原告違反應給予被告審閱期間之規定，系爭委託契約
第10條第1 項規定已不構成契約之內容。從而，原告依據系
爭委託契約之
法律關係及民法第169 條、第110 條等規定，
而為上揭先、備位聲明之請求，均為無理由，應予駁回。又
原告之訴既均經駁回，則其假執行之聲請已失所依附，應一
併駁回之。
六、至於兩造其餘之攻擊或
防禦方法，經審酌與上揭判決結果不
生影響，本院爰不另一一論述指駁，
附此敘明。
七、據上結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 18 日
民事第一庭 法 官 呂憲雄
正本係照原本作成。
如對判決
上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未
表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀
（均須按
他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 106 年 8 月 21 日
書記官 林依靜