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臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　 106年度重訴字第75號 原　　　告　黃怡綸 訴訟代理人　矯恆毅律師 被　　　告　旭海建設有限公司 兼　法　定 代　理　人　胡東海 共　　　同 訴訟代理人　陳俊偉律師 上列當事人間所有權移轉登記等事件，本院於民國107年2月5日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告胡東海應給付原告新台幣壹佰零參萬捌仟捌佰元及自民國一 ０六年十月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息。 被告旭海建設有限公司應給付原告新台幣玖拾伍萬零柒拾貳元， 及其中新台幣玖拾貳萬壹仟貳佰元自民國一０六年十月十六日起 ，其中貳萬捌佰柒拾貳元自民國一０六年十一月十五日起，另其 中新台幣捌仟元自民國一０七年二月二日起，均至清償日止，按 年息百分之五計算之利息。 訴訟費用確定為新台幣貳萬零柒佰零壹元，由被告胡東海負擔百 分之五十二即新台幣壹萬零柒佰陸拾伍元，被告旭海建設有限公 司負擔百分之四十八即玖仟玖佰參拾陸元，其餘變更前之費用新 台幣肆萬柒仟肆佰貳拾壹元由原告負擔。 本判決原告分別以新台幣參拾肆萬陸仟貳佰元、新台幣參拾壹萬 陸仟陸佰元為被告胡東海、旭海建設有限公司供擔保得假執行。 事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明，或因情事變更而以他項聲明代最 初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 、 4 款分別定有明文。又所謂因情事變更而以他項聲明代最初 之聲明，係指因客觀情事有所變更，無法達原來訴訟之目的 ，而有變更最初聲明之必要而言，此為訴訟上之便宜而設之 規定，祇須情事確屬變更，即有其適用，故其情事之變更， 係發生於起訴前或起訴後，在非所問。（最高法院88年度台 抗字第218 號裁定、43年台抗字第23號判例參照）。本件原 告起訴主張依兩造於民國105 年6 月29日簽訂之土地、建物 不動產買賣契約書（下合稱系爭契約），請求被告胡東海、 旭海建設有限公司（下稱旭海公司）分將坐落屏東縣○○鄉 ○○○段○○○○○ ○號土地（面積402 平方公尺，權利範圍14 分之1 ）、96-23 地號土地（面積121 平方公尺，權利範圍 全部）及其上同段458 建號建物即門牌號碼屏東縣○○鄉○ ○路○○ ○○○號房屋權利範圍全部（下分稱系爭土地、系爭房 屋，合稱系爭不動產）之所有權移轉登記與原告。嗣於訴訟 繫屬中，變更訴之聲明為被告胡東海、旭海公司應分別給付 原告新臺幣（下同）1,038,800 元、921,200 元及均自106 年10月16日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息（見 本院卷第279 頁），嗣就被告旭海公司部分又擴張請求金額 為950,072 元及其中921,200 元自106 年10月16日起，及其 中20,872元自106 年11月15日起，另其中8,000 元自107 年 1 月31日之追加聲明書狀繕本送達被告翌日即107 年2 月2 日（被告當庭自陳107 年2 月1 日收到、見本院卷第393 頁 ）起，均至清償日止，按年息5 ％計算之利息，核屬訴之變 更及擴張聲明，因系爭不動產之所有權已移轉登記與訴外人 郭秀艷（見本院卷第231 至253 頁），故被告已陷於給付不 能，原請求被告胡東海、旭海公司移轉系爭不動產所有權之 訴訟目的已不能達成，原告因情事變更而以他項聲明代最初 之聲明及之後擴張請求之金額，揆諸上開法條規定，原告所 為訴之變更與擴張聲明，自無不合，應予准許。 二、原告主張：伊於105 年6 月29日分與被告胡東海、旭海公司 簽訂系爭契約，就系爭不動產約定價金為678 萬元，原告就 系爭土地、系爭房屋業已分別給付519,400 元、460,600 元 簽約金與被告胡東海、旭海公司。嗣於105 年8 月29日提供 資料與承辦代書即陳秋桂向農會辦理對保及貸款事宜，詎對 保完成及核貸後，被告竟拒不交屋及辦理過戶，更於106 年 5 月間將系爭不動產所有權移轉登記與郭秀艷，是被告顯已 無從履行其交付及移轉登記系爭不動產予伊之義務，即應負 給付不能之損害賠償責任。又依系爭契約第14條約定，被告 除應返還伊前已交付之簽約金外，尚應給付伊一倍之違約金 。另伊否認兩造有於105 年7 月間解除系爭契約，縱被告與 伊配偶夏泰禓有於105 年7 月間就解除系爭契約一事為合意 ，惟伊並未授權夏泰禓受解約之意思表示，夏泰禓非為伊之 代理人，故對伊不生效力。再者，倘夏泰禓有與被告於105 年7 月間合意解除契約，夏泰禓為何於105 年8 月19日仍以 通訊軟體詢問被告「何時退款及解約？」，且於105 年8 月 29日伊仍提供資料與陳秋桂辦理對保並完成，又原告於訴訟 中以準備書㈠狀繕本之送達為解除系爭契約之意思表示，並 追加請求因被告給付不能導致原告原因履行契約支出之契稅 20,872元，因代書陳秋桂拒絕交還繳稅資料而無法聲請退還 所生之損害，與原先因系爭買賣契約設定所生規費8,000 元 之損失，均因被告旭海公司毀約所生，故依據民法第226 條 第1 項、第260 條請求被告旭海公司一併賠償之等語，並聲 明：㈠如主文第1 至2 項所示。㈡原告願供擔保，請准為假 執行之宣告。 三、被告則以：因原告對於系爭房屋多有挑剔，故兩造間就系爭 不動產之買賣契約已合意於105 年7 月間解除，原告要求伊 退還簽約金共98萬元，伊亦承諾於105 年8 月底返還，惟原 告於105 年8 月中旬即多次要求伊盡快返還簽約金，伊不堪 其擾，遂向屏東縣恆春鎮調解委員會申請調解，惟原告均未 到場以致調解不成立，原告嗣於106 年3 月間以存證信函請 求原告至陳秋桂代書處領取簽約金98萬元，惟原告遲未領取 ，伊不得已始將98萬元提存於臺灣高雄地方法院（下稱高雄 地院）提存所（案號為106 年度存字第387 號），故已為返 還。是系爭契約既已解除，伊即無履行契約之義務，縱系爭 不動產已另出賣與郭秀艷，伊亦無違約，自不負契約或損害 賠償責任。又原告主張其未授與夏泰禓代理權，故縱夏泰禓 與伊合意解除系爭契約，對其亦不生效力，惟夏泰禓為原告 之配偶，對日常家務互為代理人，且系爭不動產之簽約金皆 係由夏泰禓擔任負責人之公司簽發票據支付，另原告亦稱夏 泰禓有全程參與系爭不動產之買賣與房屋瑕疵討論，故夏泰 禓確為原告之代理人，倘認原告未授與夏泰禓代理權，惟夏 泰禓有向陳秋桂代書表示，系爭不動產買賣事宜皆由其負責 ，當時原告在場亦無反對之意思表示，有表見代理之適用， 是夏泰禓所為對原告發生效力等語，資為抗辯，並聲明：原 告之訴及假執行之聲請均駁回。 四、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事 項如下： ㈠原告與被告胡東海於105 年6 月29日簽立本院卷第29-31 頁 不動產買賣契約，約定出售標的為被告胡東海所有坐落屏東 縣○○鄉○○段保力小段96之16（權利範圍1/14）、96之23 （權利範圍全部）地號之系爭土地，約定買賣價金為384 萬 2500元，簽約金51萬9400元，折讓24萬9100元；原告與被告 旭海公司於同年月日簽立本院卷第35-37 頁不動產買賣契約 ，約定出售標的為屏東縣○○鄉○○段○○○段000 ○號之 系爭房屋，約定買賣價金為340 萬7500元，簽約金46萬600 元，折讓22萬900 元，合計上開系爭不動產之總價金678 萬 元，並已各交付簽約金各51萬9400元、46萬600 元予被告胡 東海及被告旭海公司。 ㈡被告旭海公司已將簽約金共98萬元提存於高雄地院提存所， 提存案號為106 年度存字第387 號，被告同意上開提存金有 包含被告胡東海部分。 ㈢第一項之系爭土地與系爭房屋已於106 年5 月16日以買賣為 原因移轉所有權登記予第三人郭秀艷。 ㈣原告因為本件買賣不動產，有支出契稅2 萬872 元。 ㈤原告於106 年11月14日以準備㈠書狀繕本送達被告作為解除 系爭契約之意思表示，被告對於106 年11月14日收到收到該 書狀之部分無意見（見本院卷第309 至310 頁）。 五、本件爭點為： ㈠兩造有無合意解除系爭契約？解除時間點為何？ ㈡本件被告有無違反系爭契約第8 條之事由？原告依據系爭契 約第14條為請求權根據有無理由？ ㈢懲罰性違約金之約定是否過高？ 六、針對本件爭執事項分述本院意見如下： ㈠兩造有無合意解除系爭契約？解除時間點為何？ ⒈被告主張兩造之系爭契約已於105 年7 月間解除，原告則否 認之，被告兼法定代理人胡東海陳稱原告之先生夏泰禓代理 原告於電話中受理合意解除契約之意思表示，且也以LINE詢 問何時辦理解約退款之事宜等語（見本院卷第159 頁），而 證人陳秋桂到院證稱：買方在7 月中旬有去看房子，發現房 子有一些問題，夏泰禓和胡東海都有打電話給我說不要買、 不要賣了，伊問夏泰禓胡東海有無說何時要解約？他說胡東 海跟他說下個月，那時是七月中旬左右，七月三十日夏泰禓 打電話問伊說胡東海有無聯絡何時要退他錢，因為這個案件 原告的代表人都是夏泰禓，因為夏泰禓在恒春比較好聯絡， 他太太在上班，所以整個案件都是夏泰禓在聯絡，七月三十 日夏泰禓問伊胡東海何時要退他錢，有沒有約時間了，伊回 說有LINE胡東海，但他沒有回覆，夏泰禓就問伊他可不可以 自己打電話給胡東海，伊說可以，如果他這麼急，他們可以 自己聯絡，聯絡好在約時間再到伊那邊做退款的事，他們各 自打完電話後都有再回報給伊，胡東海說夏泰禓口氣不好， 並說既然夏泰禓反反覆覆，解約這件事他比較希望去調解委 員會那邊辦，這中間夏泰禓有打電話給伊，問伊為何胡東海 跟他說要退他錢的講法和伊跟他說不一樣，伊跟夏泰禓說胡 東海從頭到尾都是說要退他錢，如果他不相信的話，伊可以 請胡東海開退錢的支票放在伊那邊，他再來找伊退錢，伊保 證把錢退給他，夏泰禓說他要回去跟他太太聯絡，因為他覺 得胡東海跟他講的和伊跟他講的不一樣，胡東海跟夏泰禓說 下個月，夏泰禓覺得都已經七月底了，下個月馬上到，為何 不趕快確認時間，伊覺得買方比較急著胡東海退他錢。（後 來到底有無辦解約？）沒有。（所以你只有七月底跟他們通 過電話這件事，而沒有八月底解約的事？）是的，伊的認知 是他們回報給伊一個要退錢，一個不要買了，雙方有這種合 意。（在他們打電話給你之前，他們彼此有無通過電話？） 有。（也有講要解約退訂金的事嗎？）這是他們二人自己講 好，再個別回報給伊的說法。（在打電話給你之前，他們也 有聯絡過？）對的等語在卷（見本院卷第150 至151 頁）， 由證人陳秋桂之證詞可知，原告方之代表夏泰禓收到被告胡 東海關於解約之意見是要到105 年8 月才要辦理解除契約之 事，證人陳秋桂證稱被告胡東海說因夏泰禓口氣不好，並說 既然夏泰禓反反覆覆，解約這件事他比較希望去調解委員會 那邊辦，這中間夏泰禓有打電話給伊，問伊為何胡東海跟他 說要退他錢的講法和伊跟他說不一樣等詞，可見兩造間關於 是否解除契約、何時退款、退款條件等各點均尚無達成共識 ，被告主張系爭契約已於105 年7 月間合意解除一節尚難採 信，此部分由夏泰禓與被告胡東海之通訊軟體對話紀錄（見 本院卷第57頁）內容中，夏泰禓於105 年8 月19日向被告胡 東海詢問何時退款及解約，被告胡東海則要求至調解委員會 申請調解等情，也足以佐證當時兩造間尚無達成解約之合意 ；甚至於105 年8 月29日原告又接續辦理後續履行系爭契約 相關之契稅、土地增值稅等稅捐完納及貸款之對保手續，且 105 年8 月29日對保日，證人陳秋桂也證稱伊當時也馬上通 知胡東海買方要來繼續辦理對保，胡東海要求伊中止，房屋 不能過戶等語（本院卷第154 至155 頁），而之後被告105 年9 月19日申請至屏東縣車城鄉、同年9 月29日申請至屏東 縣恆春鎮調解委員會調解，原告亦無出席，也經證人陳秋桂 證稱如上情，可見兩造間之系爭契約直至105 年9 月間仍無 合意解除。 ⒉原告於本件訴訟中以準備書㈠狀繕本之送達為解除系爭契約 之意思表示，而原告是於106 年11月14日以準備㈠書狀繕本 送達被告作為解除系爭契約之意思表示，被告對於106 年11 月14日收到收到該書狀之部分無意見（見本院卷第309 至31 0 頁），而原告解約是因為被告已將系爭不動產於106 年5 月16日以買賣為原因移轉所有權登記予第三人郭秀艷，已經 無法履行系爭契約，且屬可歸責於被告之原因所致，故原告 據以解除系爭契約自屬有據，系爭契約應該是於106 年11月 14日該時點方才合法解除之，堪以認定。 ㈡本件被告有無違反系爭契約第8 條之事由？原告依據系爭契 約第14條為請求權根據有無理由？ ⒈承上所述，被告於系爭合約並未合法解除之前，又於106 年 5 月16日將系爭不動產以買賣為原因移轉所有權登記予第三 人郭秀艷，導致無法繼續履行系爭契約移轉所有權給原告， 被告確有違反系爭契約第8 條約定之「產權移轉無法完成時 ，可歸責一方視同違約」之事由，且前揭移轉情事由證人陳 秋桂證稱是106 年5 月3 日成立另一買賣契約，106 年5 月 16日移轉所有權登記，被告於之前原告對保時已指示中止移 轉登記給原告，之後復將之出賣給第三人郭秀艷，並完成所 有權移轉登記程序，亦有證人陳秋桂證詞（本院卷第157 頁 ）可佐證，而系爭不動產之土地及建物登記第一類謄本（見 本院卷第231 至253 頁），顯示系爭不動產確已移轉登記所 有權為郭秀艷所有，並經本院向屏東縣恆春地政事務所調閱 相關申請登記資料，經該所於106 年8 月30日以屏恆地一字 第10630618100 號函覆上揭申請移轉登記資料在卷可證（見 本院卷第173 至217 頁），是以原告主張被告有違反系爭契 約第8 條之事由應可採信。 ⒉原告依據系爭契約第14條為請求權根據有無理由？ 系爭契約第14條約定：「賣方違反本契約各條之一者，賣方 應將已收價款退還外再罰壹倍違約金。買方違反本契約各條 之一者，賣方得沒收所收全部金額並解除本契約，雙方絕無 異議」，有系爭契約書可稽（見本院卷第31、37頁），是以 原告於解除契約後，依據前揭約款請求被告交還原已收取定 金及給付一倍違約金，自屬可採。又被告雖就原告給付之簽 約金，由被告旭海公司將簽約金共98萬元提存於高雄地院提 存所，提存案號為106 年度存字第387 號，被告並同意上開 提存金有包含被告胡東海部分，惟依據提存法第18條規定， 非依債務本旨或向無受領權人所為之清償提存，其債之關係 不消滅，故而被告雖以退還簽約金之意思辦理前揭提存事件 ，惟因其等於106 年4 月5 日辦理提存時系爭契約尚未合法 解除，故其退還時點尚無法認定是依債之本旨所為提存，因 此該提存尚無法認定已經消滅原有簽約金返還義務之債之關 係，應待原告依法領取時，才可認因此消滅簽約金返還之債 務關係，併此說明。從而原告訴請被告胡東海及被告旭海公 司各返還簽約金51萬9400元與46萬600 元及各給付違約金均 核屬有據，至於原告請求上開金額之一倍違約金是否過高， 則如以下說明。 ㈢懲罰性違約金之約定是否過高？ 按「違約罰性質之違約金，於有違約情事時其請求權即已發 生，不因其後契約之解除而謂並無違約情事，自無因契約解 除而隨同消滅之理。本件被上訴人既經原審認定其已發生違 約情事，並認定兩造約定之違約金，係違約罰性質，而又謂 契約已經解除，上訴人不得請求該項違約金，將第一審該部 分之判決廢棄，改為上訴人敗訴之判決，核諸前開說明，即 難謂無違誤。」最高法院著有61年台上字第2922號民事判例 可供參考。由系爭契約第14條之約定可知，關於系爭契約之 違約金約定性質上是屬於懲罰性違約金之性質，而該違約金 約定意在督促賣方依約履行契約，而本件被告旭海公司與被 告胡東海分別為從事建設公司出售土地與房屋之專業領域之 行業與人士，原告則為一般消費民眾，且該契約書是由被告 委任之代書陳秋桂提供兩造簽寫，故該契約條款應是被告擬 就之制式條約交由買方之原告簽寫，衡情被告不會提供對其 等不利之契約條款，故被告抗辯上開一倍違約金約定過高， 應予以酌減，尚無可採。從而原告訴請被告胡東海及被告旭 海公司除返還簽約金51萬9400元、46萬600 元之外，再給付 上述相同一倍金額之違約金核屬有據。 ㈣原告另外追加請求因被告給付不能導致原告原因履行契約支 出之契稅20,872元部分，而此部分支出被告並無爭執，而由 代書陳秋桂陳報狀陳稱需由買賣雙方同意解除契約，會同申 請並檢附申請書，契約書、繳納證明書，蓋用原契約書所使 用印章，方可辦理退稅（見本院卷第350 至351 頁），則被 告違約出賣第三人系爭不動產，且被告旭海公司有協同辦理 退稅之附隨義務，故而原告此部分損害，倘若被告旭海公司 無法協同辦理導致原告受損依法自應賠償之。 ㈤原告因系爭買賣契約設定所生規費8,000 元之損失部分，因 被告旭海公司違約導致該部分設定規費無法退還，有陳秋桂 代書陳報之不動產代辦明細可稽（見本院卷第351 頁），而 此部分係因履行系爭契約所支出費用，因被告違約致使原告 無端支出該費用且無法退還，原告依據民法第226 條第1 項 、第260 條請求被告旭海公司一併賠償，亦屬有據。 七、綜上，從而原告依據系爭契約第14條及民法第226 條第1 項 請求被告胡東海應給付原告價金與違約金共計1,038,800 元 及自106 年10月16日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之 利息，被告旭海公司應給付原告簽約金及違約金共921,200 元、履行契約支出之契稅20,872元、規費8,000 元等損害合 計950,072 元，及其中921,200 元自106 年10月16日起，其 中20,872元自106 年11月15日起，另其中8,000 元自107 年 2 月2 日起，均至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有 理由，應予准許。 八、假執行之宣告： 原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核其聲請無不合，爰 酌定相當擔保金額准許之。 九、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均 毋庸再予審酌，附此敘明。 十、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第 1 項、第390 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 2 月 26 日 民事第一庭 法 官 潘 快 正本係照原本作成。 如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未 表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（ 均須按他造當事人之人數附繕本）。 中 華 民 國 107 年 2 月 26 日 書記官 謝宏緯