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臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　　102年度屏訴字第2號 原　　　告 即反訴被告　百利加油站有限公司 法定代理人　劉忠志 原　　　告 即反訴被告　劉智豪 前列二人共同 訴訟代理人　楊雪貞律師 被　　　告 即反訴原告　台亞石油股份有限公司 法定代理人　蘇啟邑 訴訟代理人　黃程國律師 複代理人　　莊凱閔律師 上列當事人間給付違約金等事件，本院於中華民國103 年3 月19 日言詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 本訴訴訟費用由原告負擔。 反訴被告應共同給付反訴原告新台幣壹佰貳拾萬元及自民國一○ 一年五月二日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並 每日依新台幣壹萬貳仟元計算之違約金。 反訴被告應共同給付反訴原告新台幣參萬壹仟伍佰元及自民國一 ○二年一月二十六日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。 反訴訴訟費用由反訴被告負擔。 本判決第三、四項於反訴原告分別為反訴被告供擔保新台幣肆拾 萬元、柒仟元後，分別得為假執行，但反訴被告如分別以新台幣 壹佰貳拾萬元、参萬壹仟伍佰元為反訴原告預供擔保，各得免為 假執行。 事實及理由 甲、程序部分： ㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被 告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為 同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第1款 、第3 款、第2 項分別定有明文。本件原告原依督促程序聲請核發 支付命令請求被告給付新台幣（下同）240 萬元及自支付命 令本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。經 被告依督促程序聲明異議，而於訴狀送達後並追加原告即反 訴被告劉智豪，並改為聲明請求：⑴被告應給付原告240 萬 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計 算之利息。）⑵被告應將屏東縣○○鄉○○段○○○○ ○○號、 - 3 地號579-3 地號、580 地號土地及其上建物即門牌建物 及號碼屏東縣○○鄉○○路○○○○號房屋及如附表一所示生財 設備（下稱：系爭租賃標的物）回復原狀交還原告，並自民 國101 年5 月1 日起至將上開土地、建物及其生財設備回復 原狀交還原告之日止，按月給付原告20萬元。核屬訴之追加 與擴張應受判決事項之聲明；反訴被告於訴之追加無異議， 而為本案之言詞辯論，則原告為之訴之變更、追加，於法並 無不合，均應予准許。 ㈡次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原 告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的， 如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連 者，不得提起。民事訴訟法第259 條、第260 條分別定有明 文。本件原告主張被告違約應給付懲罰性違約金暨返還繼續 佔用之租賃標的物，而提起本訴；被告則抗辯業已依民法第 235 條規定依債之本旨，提出返還租賃標的物之給付，並主 張原告即反訴被告應返還約定押金等，提起反訴請求：⑴反 訴被告應共同給付反訴原告120 萬元及自民國101 年5 月2 日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並每日依 12000 元之違約金。⑵反訴被告應共同給付反訴原告31500 元及自反訴起訴狀繕本送達翌日即民國102 年1 月26日起， 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。其反訴標的與本 訴之標的及防禦方法相牽連，揆諸上開規定，被告所為反訴 核屬合法，應予准許。 乙、實體方面 壹、原告部分： 一、本訴部分： ㈠原告起訴主張： ⒈被告向原告承租坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○ ○○號、- 3 地號579-3 地號、580 地號土地及其站體建築物即門牌建物 及號碼屏東縣○○鄉○○路○○○○號建物房屋及如附表㈠所示 生財設備（下稱：系爭租賃物）等項，經營加油站，而於91 年4 月30日與被告簽訂租賃契約書，並經法院於民國91 年4 月30日公證租賃契約書（下稱系爭契約），約定租期自91年 5 月1 日起至101 年4 月30日止，為期10年，同時依約給付 原告押金120 萬元。 ⒉系爭租約於101 年4 月30日屆滿，依系爭租約第1 條第2 項 之約定，原告於系爭租約成立後，係以「現狀」交由被告使 用；則租賃期滿後，被告亦以「當時之現狀」返還原告。則 「當時之現狀」即指原告將系爭租賃物交由被告使用時之狀 態。是以，原告於返還系爭租賃物時，應回復「租賃契約成 立當時之現狀」。又二造於訂約日時並交付如附表㈠所示之 「百利加油站硬體交接清冊」，由被告員工李家豪簽收，系 爭契約約定伊將租賃標的物以現狀點交予被告使用，被告本 於善良管理人之責任使用租賃標的物、所附之設備及應協力 完成之義務，租賃期滿，被告亦須以「當時交付時現狀」返 還伊，被告迄今未能交還依約定之十年前交付時租賃標的物 及其設備，其中諸多生財器具均不見蹤影，四週圍籬未見拆 除，與當時交付之百利加油站硬體交接清冊出入甚鉅，足見 被告並未依債務本旨實行提出給付，不生提出效力，無受領 遲延之問題，被告無從卸免返還租賃標的物之交付義務等語 。 ⒊依二造租賃契約書第4 條約定：「租賃期滿或本契約提前終 止、解除時，乙方應配合甲方向政府申辦租賃標的物經營許 可執照之營業主體變更為甲方，並交付甲方經營業務所需之 相關文件」等語，即租期屆滿時，被告即應備妥經營業務及 營業主體變更所需之相關文件並配合辦理經營主體變更，讓 伊得於租期屆滿後立即營業，但被告未於期滿前辦理土壤檢 測及將租賃物恢復原狀，於契約期滿後未能依約辦理經營主 體之變更，致伊迄今仍無法對租賃標的物佔有使用已逾2 個 月，爰依系爭契約約定，被告應賠償二倍之違約金240 萬元 ，且被告自系爭契約屆滿後，仍繼續占有使用租賃標的物， 迄今逾二個月，被告應另給付租金，系爭契約所定每月租金 20萬元為損害額，請求按月給付伊至將租賃物回復原狀為止 ，伊自得依系爭契約第6 條第4 項及第10條第3 項之法律關 係，請求給付原告240 萬元等語。故聲明：⒈被告應給付原 告240 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百 分之5 計算利息。⒉被告應將屏東縣○○鄉○○段0000 0地 號、579-3 地號、580 地號及其上建物即門牌號碼屏東縣○ ○鄉○○路○○○○ 號房屋及如附表㈠所示生財設備回復原狀 交還原告，並自101 年5 月1 日起至上開土地、建物及其生 財設備回復原狀交還原告之日止，按月給付原告20萬元。⒊ 願供擔保，請准宣告假執行。 ㈡對被告抗辯陳述略以： ⒈被告返還租賃標的物之交付義務尚包括交付主管機關核發之 土壤污染評估調查及檢測資料（下稱：系爭檢測資料）准予 核備文件，被告無法於契約屆期提出，伊無法辦理經營權主 體變更，而屏東縣政府環境保護局於101 年5 月24 日 函文 予伊，明示雖無需提送系爭調查及檢測，但屬中央主管公告 事業，仍受土壤及地下水污染整治法第9 條第1項 規範，倘 原告在被告公司之土壤污染評估調查及檢測資料核備在案前 ，逕行營業可依同法第40條規定處15萬元以上，75萬元以下 罰鍰，並通知限期補正，屆期未補正，按次處罰。該法令限 制下，被告未完成系爭調查及檢測，致原告無法營業，顯然 違約，依系爭契約第10條第3 項應賠償原告二倍押金之懲罰 性違約金，且被告未返還租賃物及其應有之設備，押金120 萬元，自不得請求返還，更遑論按押金百分之一加計懲罰性 違約金，亦不得主張。 ⒉被告提出之條件為「僅代為管理租賃標的物，不付租金」， 被告無視二造原租賃契約所定每月租金20萬元，並無理由將 有償租賃關係屆期滿變成無償使用借貸，被告顯無承租之意 願，故伊於101 年2 月10日明確告知被告，租賃標的物將不 再續租予被告，並請被告速辦變更經營主體前置準備，詎被 告遲至101 年4 月11日始進行系爭檢測資料之必要程序，同 年6 月4 日方取得系爭檢測資料之核備文件，無續租之意在 先，未依約交還租賃標的物在後，違反系爭租約至為灼然， 二造於101 年4 月30日前未就「續約」達成協議，被告主張 101 年3 月底仍在協商系爭租約之續約條件云云，並非實在 ，原告自請請求被告給付違約金及相當租金之損害賠償。 ⒊蓋「固定資產耐用年數表」係基於所得稅法上之功能，本諸 量能課稅之精神，對工商企業購買機器設備所支付之成本， 作為准予購買當年度一次列為費用或分年計提折舊之準繩， 一般中小企業無以「固定資產耐用年數表」作為其財產使用 年限之依據，以租賃車輛為例，固定資產耐用年數表汔車之 耐用年數僅為五年，倘簽訂汽車租賃為十年，是否第六年起 承租人即可憑耐用年數已逾五年為由，不歸還汽車？租賃房 屋時，空調設備達耐用年數，在點交歸還房屋時，將相關設 備拆除，僅歸還未達耐用年數之房屋結構體？依此，被告所 辯之理由殊與社會現實脫節，不符債之本旨。 ⒋系爭契約為加油站租賃契約，自以可經營加油站為契約之要 件，伊交付被告時經營使用之生財器具完備，係立即可經營 加油站事業，十年後租期屆滿，被告自當以「續營加油站」 而可立即繼續營業之雙方契約本旨交還伊，並依當時十年前 原移交清冊交付相關營業設備為基礎。原告所點交供被告經 營使用之生財器具等設備，不論是否超過耐用年限，該設備 之所有權仍屬伊所有，被告無權予以處分，無論契約期滿現 況如何，被告均應依十年前交付時可立即營業之狀態返還， 庶符債本旨之提出。 ⒌二造租賃契約書曾約定：「租賃期滿或本契約提前終止、解 除時，乙方應配合甲方向政府申辦租賃標的物經營許可執照 之營業主體變更為甲方，並交付甲方經營業務所需之相關文 件」，即租期屆滿時，被告即應備妥經營業務及營業主體變 更所需之相關文件並配合辦理經營主體變更，讓伊得於租期 屆滿後立即營業，而非僅被告向屏東縣政府提出系爭檢測資 料核備申請，伊於101 年2 月10日明確告知被告租期屆滿不 再續租，被告有足夠時間向屏東縣政府提出申請，被告致伊 無法如期營業，造成莫大損失，且被告為企業集團並非無不 能支付懲罰性違約金之情，請求酌減，要無理由。 二、反訴部分： 反訴被告則略以如下答辯： ⒈反訴原告未交付主管機關核發之土壤污染評估調查及檢測資 料准予核備文件及未能依原「百利加油站硬體交接清冊」交 還加油站設備，伊無從辦理經營主體變更及無法營業，反訴 原告既未能將租賃物回復原狀交伊，每月租金20萬元之損害 自得向反訴原告請求。反訴原告未依債之本旨實行提起給付 ，交還租賃物，不生提出之效力，反訴原告自不得請求返還 押金120 萬元，且反訴原告違約屬實，更無按押金百分之一 加計懲罰性違約金之請求。 ⒉本件租賃物尚在反訴原告占有中，反訴原告本應回復原狀， 交還應有狀態之租賃物予伊，自應將圍籬拆除，故無由向反 訴被告請求圍籬費用。 ⒊上開等語資為抗辯，並答辯聲明：反訴原告之訴駁回；若受 不利判決，反訴被告願供擔保請准宣告免予假執行。 三、證據部分： 提出租賃契約書、附表㈠即「百利加油站硬體交接清冊」、 屏東縣政府環境保護局101 年5 月24日發文字號：屏環水字 第0000000000號函等影本各一份、照片10張等件為佐證，並 聲請傳喚證人黃雀及履勘現場。 貳、被告方面： 一、本訴部分： ㈠被告抗辯略以： ⒈原告受領被告返還系爭租賃標的物後，依加油站設置管理規 則第33條第1 項，僅須60天內取得土壤檢測報告及屏東縣政 府環保局函文，向屏東縣政府辦理營業主體變更並申請換發 經營許可執照即可，而無應先完成營業主體變更換發經營許 可執照後始能營業之限制。又被告早於101 年1 月11日起、 先後從農曆年前（同年同月22日前）、同年2 月10日前即與 原告接洽續租事宜，原告於內部未達共識為由，要求伊被動 等待，伊早於系爭租賃期間屆滿前之101 年4 月11日即已委 請廠商進場辦理土壤檢測，嗣並檢具該加油站所在地之系爭 檢測資料，於同年4 月27日函請屏東縣政府審查核備，故被 告於租期屆滿前作上開申請審查，俾利原告辦理後續加油站 經營權主體變更，縱然地方行政主管機關行政審查延宕，自 不得歸責伊，原告主張與事實相悖，再者，被告於民國101 年6 月4 日取得屏東縣政府環保局備查函後，多次主動連繫 及寄發存證信函予原告，協商辦理系爭租賃標的物之點交及 加油站經營權移轉公證及相關作業等事宜（下稱：系爭點交 及移轉作業），原告竟仍藉故以被告須先將系爭租賃標的物 回復至簽約時之原狀，否則拒絕配合上開點交、公證事宜， 且原告一再要求被告等待渠決定續約與否，嗣又無故拒絕受 領被告依約提出之給付所致，基此，原告主張其於租約期滿 後未能辦理經營主體之變更一節，顯不可歸責被告，原告自 不得依系爭租賃契約第10條第3 項請求被告給付懲罰性違約 金。 ⒉又租賃期滿時，僅須依當時即「契約年限屆滿之日」現狀返 還系爭標的物，並無回復原狀至交付初時之契約義務，伊業 已履行系爭租約第6 條第4 項約定之義務，反訴被告於本訴 主張其於租約期滿後未能依上開約定辦理經營權主體之變更 一節，屬反訴被告無故拒絕受領反訴原告依約提出之給付所 致，不可歸責於伊，再依系爭租約第1 條第2項 之約定，伊 於租賃期滿時，係依當時之現狀辦理系爭租賃標的物之點交 返還，顯見兩造訂定上開條款之真意，係指租期屆滿時，被 告以租賃期滿當時之現狀返還標的物即可，非反訴被告所稱 回復原狀之出租當時之原狀。原告所提附表㈠即百利加油站 硬體交接清冊，列有「電腦」「條碼掃描器」「滅火器」、 「印表機」「ＨＵＢ電腦介面分接器」等項，均屬使用年限 甚短物品，依行政院頒佈之固定資產耐用年數表，電腦等及 其周邊設備因隨科技不斷推陳出新，其耐用年數僅三年，其 他物品依行政院頒佈之固定資產耐用年數表，其耐用年數最 長僅七年，而如附表㈡即百利站交接清冊設備耐用年限說明 表所示，且被告承租時，點交清冊之電腦即非新品等情，系 爭契約之文義解並參酌兩造租約期間長達十年、交接清冊各 項物品之性質、租賃契約之目的為營業頻繁使用租賃物，難 以期待回復十年之原狀，且各種物品使用年限長短有別，一 旦使用年限將至，即須汰舊換新，依常情事理經驗與交易目 的，伊絕無可能同意應回復原告十年前出租當時之原狀之意 思表示。再者，被告曾於租期屆滿後分別於101 年4 月18日 、同年5 月9 日、同年5 月17日以存證信函通知原告最遲應 於同年5 月20日前配合偕同辦理系爭點交及移轉作業等事宜 ，否則，被告即依民法第241 條規定拋棄對系爭租賃標的物 之占有，原告置之不理，被告於上開期限屆滿後，已拋棄系 爭租賃標的物之占有，原告空言主張被告於租期屆滿後，仍 繼續占有系爭標的物，迄金已逾二個月，得請求被告給付自 101 年5 月1 日起按月給付相當租金之損害20萬元至租賃標 的物回復原狀乙節，應負舉證之責。原告因拒絕辦理系爭點 交及移轉作業事宜，已陷於受領遲延後，被告並已依民法第 241 條規定拋棄占有，自無再負返還租賃標的物之義務。 ⒊本案租賃物之點交返還，因屬兼需原告之協力行為，伊已將 騰空遷出租賃標的物之準備給付情事通知原告，依民法第 235 條但書規定，業已生提出給付之效力，若原告遲不協同 辦理點交，或以伊未回復原狀為詞，拒絕辦理點交，其行使 債權，即違反誠信原則。 ⒋退步言，苟認被告未於租期屆滿時完成上開土壤污染評估調 查及檢測資料之核備，亦構成系爭租約第6 條第4 項約定之 違反，揆諸原告再三延緩續約與否之決定，及被告業於租期 屆滿前提出上開資料向屏東縣政府申請審查，屏東縣政府未 能於租期屆滿前完成審查，不可歸責被告，原告依系爭租約 第10條第3 項約定請求2 倍押金即240 萬元之懲罰性違約金 ，顯屬過高，依民法第252 條規定聲請核減。 ⒌上揭等語資為抗辯，並答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請 均駁回；若受不利判決，被告願供擔保請准宣告免予假執行 。 二、反訴部分： 反訴原告主張如下： ⒈伊承租反訴被告劉智豪所有土地及坐落該土地上反訴被告百 利加油站有限公司（下稱：百利公司）所有之百利加油站暨 其站體設備等項即系爭租賃標的物，於民國91年4 月30日簽 約並經公證後，即係系爭契約第4 條第1 項約定給付新台幣 120 萬元押金予反訴被告，反訴被告依系爭租約第4 條第2 項約定，應於租期屆滿之翌日即101 年5 月1 日返還押金予 伊。詎系爭契約於101 年4 月30日租期屆滿後，反訴被告竟 迄未返還押金，其受有利益，而致伊受有損害，自得依系爭 租約第4 條第2 項約定及民法第179 條之規定，請求反訴被 告共同返還押金120 萬元暨按日給付懲罰性違約金12,000元 。 ⒉抑且，反訴被告拒絕受領伊所提出之上開給付，陷於受領遲 延狀態，致伊依民法第241 條規定拋棄系爭租賃標的物占有 時，為免遭受破壞，乃於系爭租賃標的物四周架設圍籬，所 生費用31,500元，係有利於反訴被告之管理行為所支出之必 要費用，伊自得依民法第176 條第1 項、第240 條之規定， 請求反訴被告償還31,500元。 ⒊並聲明：：⑴反訴被告應共同給付反訴原告120 萬元及自民 國101 年5 月2 日起，至清償日止，按年息百分之五計算之 利息，並每日依12000 元之違約金。⑵反訴被告應共同給付 反訴原告31500 元及自反訴起訴狀繕本送達翌日即民國102 年1 月26日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ⑶反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。 三、證據部分： 提出原告於101 年4 月28日寄發之郵局存證信函、被告分別 於101 年4 月18日、101 年5 月9 日、101 年5 月19日寄發 之郵局存證信函與被告於101 年8 月27日寄發之郵局存證信 函及附件資料即點交清冊，辦公室及圍籬之鑰匙，加油站營 業執照變更所須資料、統一發票等影本各一份等件為佐證， 並聲請傳喚證人陳敏川。 參、兩造不爭執及爭執事項： 一、 不爭執事項： ㈠兩造於91年4 月30簽訂租賃契約，被告並給付新台幣120 萬 元押金予原告，被告承租原告劉智豪所有土地及坐落該土地 上原告百利公司所有之系爭租賃標的物並經公證，當日移交 租賃標的物時，列有「百利加油站硬體交接清冊」由被告員 工李家豪簽收，租期至101 年4 月30日止。 ㈡被告於租期屆滿前曾以101 年4 月18日存證信函通知原告於 101 年4 月30日派員協同辦理系爭租賃標的物之點交，俟原 告於同年同月28日函覆被告應於租期屆滿時提出土壤檢測報 告及相關文件，供其辦理加油站經營主體變更，而租期屆滿 尚未辦理租賃標的物經營許可執照之營業主體變更，二造迄 今未完成點交租賃標的物；被告於租期屆滿後，曾再先後於 101 年5 月9 日、同年同月17日分別寄發存證信函通知原告 協同辦理系爭點交及移轉作業，否則將拋棄占有。 ㈢屏東縣政府環境保護局103 年1 月9 日發文字號：000000 00000 號函、屏東縣政府環境保護局101 年5 月24日發文字 號：屏環水字第0000000000號函、屏東縣政府101 年6 月4 日屏府環水字第00000000000 號函同意核備被告所提送之土 壤污染評估調查及檢測資料等。 ㈣被告於101 年8 月27日以台北台塑郵局第940 號存證信函檢 送系爭租賃標的物之點交清冊、辦公室圍籬之鑰匙，及辦理 加油站經營權移轉換發營業許可執照所需之相關資料，促請 原告配合辦理，惟原告仍拒絕辦理點交，並將該份存證信函 及相關資料寄回。 二、 爭執事項： ㈠兩造租賃契約第一條第二項所載「租賃期滿，亦以當時之現 狀，由乙方返還甲方」，真意為何？係指租賃標的物91年4 月30 日 點交予被告時之現狀（91年4 月30日所列百利加油 站硬體交接清冊所載之物品）抑或以101 年4 月30日之現狀 （101 年8 月27日台北台塑郵局存證號碼000940號存證信函 所列被告公司加油站設備現況點交清冊）？前開硬體交接清 冊是否為系爭契約之一部？若是，雙方簽訂契約究否合意返 還系爭租賃標的物時所及範圍，亦如簽訂時如清冊項目全數 如初返還？ ㈡被告於101 年4 月27日租賃契約書到期前申請土壤檢測未能 於到期前將報告書交付原告，不能為營業主體變更，無法立 即營業，被告是否盡其義務，不可歸咎，原告得否以此為抗 辯拒絕受領被告返還系爭租賃標的物？ ㈢租期屆滿未完成點交歸咎何方？原告得否請求被告給付違約 金及將租賃標的物及其生財設備回復原狀交還原告之日，按 月給付相當租金損害20萬元？租期屆滿後，被告是否合法拋 棄租賃標的物之占有，免負返還租賃標的物之義務？反訴被 告有無受領遲延？反訴原告得否請求返還押金120 萬元，及 按押金百分之一加計之懲罰性違約金？ 肆、得心證之理由： 一、本訴部分： ⒈按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。租賃物有生 產力者，並應保持其生產力；承租人於租賃關係終止後，應 返還租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返 還出租人，民法第432 條第1 項及第455 條分別定有明文。 是以，承租人於租賃關係終止時負有將租賃物回復原狀並返 還租賃物予出租人之義務。又所謂回復原狀，除當事人有特 別約定外，係指承租人應以合於契約之應有狀態返還，即租 賃物返還時應具有何種狀態，應探究當事人對於此事具有何 種明示或默示之合意，並衡酌租賃物之折舊與合於約定方法 使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程 度、一般交易習慣及誠信原則等，而非回復租賃物之原有狀 態，如租賃物返還時，處於低於上述應有之返還狀態者，承 租人即應依有關規定負損害賠償之責。次按解釋意思表示應 探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定 有明文。而意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外 部之意思，而非其內心之意思，故在解釋有對話人之意思表 示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示 行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有 之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限 於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行之 意義。故解釋契約，須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠 信原則而為之。 ⒉據系爭租約第1 條租賃標的物第2 項：「租賃標的物係以現 狀由甲方點交予乙方使用；在租賃期間，乙方應本於善良管 理人之責任使用租賃標的物，於租賃期滿，亦以當時之現狀 ，由乙方返還甲方，甲方不得提出異議。」，足認依其契約 文字所表示者為「起租時現狀」、「存續期間」、「租賃期 滿時」之三種繼續性變化不同租賃標的物狀態，斟酌交易上 習慣，若租賃當事人約定承租人應按簽約時租賃標的物現狀 返還租賃物，通常係要求承租人應於租賃期間屆滿後將租賃 物回復原狀，係騰空交還出租人，殊非約定將房屋依原先交 付現狀交還出租人。況兩造於系爭租約第2 條第1 項所約定 之租賃期間長達10年，而系爭租賃物營業各項設施或配備之 使用年限長短有別，一旦使用年限屆至，即有汰舊換新之必 要。而依行政院財政部訂定發布之「固定資產耐用年數表」 與當初91年所交付營業設備耐用年數未相當，且被告反訴原 告91年承租加油站時，原告所交付，並非全部全新營業用品 ，則系爭營運設備之使用年數，迄至租期屆滿時，顯已超過 其法定耐用年數多年。是以，兩造顯無可能簽立系爭租約時 約定被告即反訴原告於10年後之租期屆滿時，仍應回復租約 成立時之租賃標的物原狀，返還業經淘汰報廢之舊型設備或 用品予原告即反訴被告。併參兩造於系爭租約第1 條第3 項 約定：「租賃標的物在租賃期間的維修或更新之費用，由乙 方自行負責。乙方在合法範圍內得因經營之需要而為改建、 增建或變更站體之各項設施等，甲方並應予必要之協助、但 在租賃期滿或契約終止時，乙方非經甲方書面同意，不得任 意拆除、毀損或要求任何搬遷費用。」，明訂租賃標的物如 有修復或屆齡汰除必要，由被告即反訴原告自費處理即可， 俾以節省雙方交易成本。倘若系爭租約第1 條第2 項約定「 於租賃期滿，亦以當時之現狀，由乙方返還甲方」，係指原 告即反訴被告所主張之91年「租賃契約成立當時之現狀」， 此無異於要求原告於10年之租賃期間內不得就系爭租賃物為 使用收益，亦不得按系爭租賃物之耐用年數或使用狀態進行 汰舊換新或維修，以資維持租約成立時之現狀，不僅與民法 第421 條第1 項規定所揭櫫「租賃」之要件相悖，並將使兩 造所為系爭租約第1 條第3 項之約定形同具文。由此益證系 爭租約第1 條第2 項後段「於租賃期滿，亦以當時之現狀， 由乙方返還甲方。」之真意，係被告基於加油站營業性質， 被告於設計規劃，將系爭租賃標的物承租使用期間預期發生 秏損，與未來變化一併考量，原告未見於系爭租約明示「租 期屆滿回復起租時現狀」等文，顯徵租賃期滿後應交付租賃 標的物現狀與簽約時之現狀並非相同。從而，原告主張系爭 租約第1 條第2 項所約定之「現狀」，係指系爭房屋租賃關 係期滿終止時之租賃標的物現狀乙情，堪信屬實。原告即反 訴被告辯稱：系爭租約第1 條第2 項所約定之「租賃期滿， 亦以當時之現狀」，係指兩造簽訂系爭租約時之房屋現狀云 云，不足採信。 ⒊查被告既為承租人，應依「約定方法」為租賃物之使用收益 ，則關於租賃物用益之方法與界限，即應透過「契約解釋」 方式加以確定，並應斟酌當事人設定租賃之目的、租賃物之 折舊、與合於約定方法使用收益所造成加油站生產營運設備 自然耗損、一般交易習慣與誠信原則，以為決定。被告即反 訴原告返還系爭租賃物時，為上述應有之返還狀態者即十年 後契約屆滿時狀態，業如前述，惟原告此時，不應拒絕受領 ，如拒絕受領，則應構成受領遲延。次查，本件硬體交接清 冊為系爭租約之一部，係為交付被告經營加油站業務俾能有 效運作，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承 租人，換言之，二造主觀認知原告交付租賃標的物時合於租 賃目的，出租人即盡主給付義務，非謂原告於租賃期屆滿時 ，得援用上開硬體交接清冊如數完好如初返還出租人，則被 告返還十年後之現時設備，難謂非依債務本旨提出給付。再 者，證人陳敏川於102 年5 月17日言詞辯論證稱：「（問： 交接清冊裡面的項目屬於一般加油站使用超過十年的資產或 十年內的消秏品有那些？）答：我看不出來，除了保險箱之 外，我認為其餘的物品都可能在十年內損壞不堪用，應該丟 掉」、「（問：提示台北地院101 年度司促字第16085 號第 6 頁租賃契約書，請證人對第1 條第3 項但書表示意見？） 答：基本上條文的內容意義，是指加油站於原業主經營條件 與巿場環境交給我們之後，我們經營的方式跟條件都會有所 變異，當有一些設備有所損壞或是故障是要換新或是更換其 他新設備也會跟經營的條件而有所改變，例如我們要增建花 台或設備，這些費用由我們支付，同樣的到期滿的時候，所 增建的東西不得任意拆除毀損，意思是我們經營的時候我們 認為有需要而為增建，交還業主時也應該認為他們經營的需 要而交付，不得任意拆除毀損。」、「（原告訴代問：第一 ：承租的一方是否有權利汰換移交清冊所列之交接設備並且 丟棄，第二：丟棄時是否曾經告知原告…）答：清冊上的設 備是否有權利汰換，於契約書上並沒有約定的如此明確，於 定約時雙方即有交換一些想法，如同剛才陳述的，以當時的 現況交還業者是指依照物品的性質如掃把應該是損壞就丟棄 ，如為比較重要的加油機，大家會再做確認是否丟棄，因為 依照經營的必性來作決定，不見得每件物品丟棄時會告訴原 告。…」等語（見本院卷一第187 、188 頁），顯然當事人 設定本件租賃之目的與合於約定方法使用收益所造成加油站 生產營運設備自然耗損、及交易習慣與誠信原則觀之，被告 所辯，較為符合系爭契約訂定之解釋，從而，，被告按通常 使用清冊上的營運設備受自然消耗汰換，殊難逕指責被告即 反訴原告未盡善良管理人之注意，保管系爭租賃物即其所附 清冊上之營業設備。原告稱租期屆滿應回復當初91年簽約時 狀態而完成點交等語，並以證人即原告百利加油站有限公司 法定代理人劉忠志之妻黃雀為證（見本院卷一第187 、188 頁），惟此論點，勢將出租人應盡保持系爭租賃標的物正常 營運狀況義務全盤轉嫁予承租人，尚欠公允，未符常情事理 經驗與交易目的，尚不應僅以證人黃雀之證詞為信，而原告 不能提出其他事證，遽難對其有利之認定。故原告即反訴被 告主張應回復91年訂約時之原狀返還系爭租賃物云云，顯與 兩造訂約之真意不符，亦有違事理經驗甚明，原告請求，顯 屬無據。 ⒋另查，系爭租約第6 條第4 項約定：「租賃期滿或本契約提 前終止、解除時，乙方應配合甲方向政府申辦租標的物經營 許可執照之營業主體變更為甲方，並交付甲方經營業務所需 之相關文件。」、同租約第10條第3 項：「乙方如有違反第 6 條第4 項約定時，應賠償甲方2 倍押金之懲罰性違約金， 並應對甲方負損害賠償責任。」等語，為兩造所不爭執，足 見被告依約應於租賃期滿時，「配合」向政府申辦租標的物 經營許可執照之營業主體變更為甲方，並交付甲方經營業務 所需之相關文件；經本院於103 年1 月6 日依職權向屏東縣 政府環境保護局查復下列事項略以：「⒈台亞石油股份有限 公司係於何時檢陳土壤污染評估調查及檢測資料？⒉. 台亞 石油股有限公司於經營百利油站前，是否自行或由百利加油 站有限公司檢陳土壤污染評估調查及檢測資料？⒊台亞石油 股份有限公司於經營百利加油站期間，自91年5 月1 日起至 101 年4 月30日止，是否自行或經由貴局要求送交土壤污染 評估調查及檢測資料？」、屏東縣政府環境保護局於103 年 1 月9 日發文字號：屏環水字第00000000000 號函回復說明 略以：「⒈台亞公司因欲辦理變更經營者，於101 年4 月27 日自行提送所屬百利加油站土壤污染評估調查及檢測資料報 請審查，並於101年6 月4 日經屏東縣政府審查同意在案。 ⒉台亞公司於91年5 月24日承接經營百利加油站在案，當時 為土壤及地下水污染整治法舊法施行時期，並無規範變更經 營者須提送土壤污染評估調查及檢測資料，故無須提送前述 檢測資料報請審查。⒊中央指定公告之事業非有土壤及地下 水污染整治法第9 條規定之情形，除非有涉及污染事證經本 局進場查證外，毋須提土壤污染評估調查及檢測資料送審。 」等情（見本院卷二第246 、251 頁），再參以本院於102 年12月20日言詞辯論時詢問兩造：「..（本院問：土壤檢測 報告與被告租賃物之返還有何關連？所謂土壤檢測報告是否 即為本院卷第81頁所示？對於該函所示被告於101 年4 月27 日兩造租賃契約書到期之前就去申請檢測，對此有何意見？ ）原告法定代理人答：那個核備函已經過期。契約到101 年 4 月30日就已經到期，被告應於租約到期前檢具土壤來測報 告，交付原告，其無法提出土壤檢測報告影響原告之權益， 依照租賃契約第6 條第4 項約定，被告應配合辦理原告所需 要之相關文件。」、被告訴訟代理人答：「契約第六條第四 項所指係被告應配合辦理，並非於租約期滿前必須要完成原 告所需要之文件，而且這部分的規定只是附隨義務，與返還 租賃物之主要義務亦無對價關係，因此原告不得以此拒絕被 告返還租賃標的物，更何況被告即反訴原告已經在101 年4 月27日就已經配合提出申請，並無逾期之問題」等語（見本 卷二第229 頁）。益徵系爭租賃期間屆滿前被告即反訴原告 於101 年4 月11日即已委請廠商進場辦理土壤檢測，嗣並檢 具該加油站所在地之系爭檢測資料，於同年4 月27日函請屏 東縣政府審查核備，故被告於租期屆滿前作上開申請審查， 俾利原告辦理後續加油站經營權主體變更，業已符合上開租 約之「依約應於租賃期滿時」，「配合」原告向政府申辦租 租賃的物經營許可執照營業主體變更作業，而經屏東縣政府 延至101 年6 月4 日審查同意在案，屏東縣政府審查期間所 須，顯不可歸責於被告，故堪認被告未於「租期屆滿時」「 完成」上開土壤污染評估調查及檢測資料之核備，未構成系 爭租約第6 條第4 項約定之違反。從而，原告主張被告於租 約期滿後未能辦理經營主體之變更，依系爭租賃契約第10 條第3 項請求被告給付懲罰性違約金一節，顯乏依據。 ⒌綜上所述，原告本於系爭租約所約定，請求被告應給付原告 240 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分 之5 計算利息；及被告應將屏東縣○○鄉○○段○○○○○ ○號 、579- 3地號、580 地號及其上建物即門牌號碼屏東縣○○ 鄉○○路○○○○ 號房屋及如附表一所示生財設備回復原狀交 還原告，並自101 年5 月1 日起至上開土地、建物及其生財 設備回復原狀交還原告之日止，按月給付原告20萬元。洵屬 無據，應予駁回。 二、反訴部分： 被告即反訴原告得否請求依系爭租約第4 條第2 項及民法第 179 條規定，請求原告即反訴被告返還押租金120 萬元暨懲 罰性違約金12,000元？被告即反訴原告支付之圍籬費用 31,500元得否依民法176 、240 條規定向原告請求？茲分述 如下： ⒈按民法第250 條規定，當事人得約定債務人於債務不履行時 ，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不 履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或 不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得 請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方 法履行債務所生損害之賠償總額。足見違約金之性質，乃當 事人事先約定債務不履行之損害賠償範圍，仍屬債務不履行 損害賠償債權之一種。 ⒉本件租賃期期間91年5 月1 日起至101 年4 月30日止，並交 付押租金1,200,000 元予反訴被告，為兩造所不爭執，反訴 原告於租期屆滿前曾以101 年4 月18日存證信函通知反訴被 告於10 1年4 月30日派員協同辦理系爭租賃標的物之點交， 俟反訴被告於同年同月28日函覆反訴原告應於租期屆滿時提 出土壤檢測報告及相關文件，供其辦理加油站經營主體變更 ，而租期屆滿尚未辦理租賃標的物經營許可執照之營業主體 變更，而拒絕受領系爭租賃標的物；反訴原告於租期屆滿後 ，曾再先後於101 年5 月9 日、同年同月17日分別寄發存證 信函通知反訴被告協同辦理系爭點交及移轉作業，否則將拋 棄占有，於法反訴原告已將系爭房屋交還反訴被告，業如上 述，而反訴被告仍未返還押租金之事實，亦為反訴被告所不 爭執，此部分事實，堪信為真實。查押租金是租賃契約成立 時，以擔保承租人租賃債務履行為目的，由租人交付出租人 的金錢或其他代替物。又系爭租約第4 條第1 項約定：「本 契約經法院公證後七個工作日內，乙方應交付甲方一二○萬 元之押金，匯入甲方指定帳戶，而甲方應於收受押金同時簽 具收據，....」、第2 項「租賃期滿或本契約提前終止、解 除時，乙方未有違約情事，甲方應於隔日將前項押金無息返 還乙方。如甲方逾越上述期限返還時，每逾一日，按押金之 百分之一加計為懲罰性違約金，支付給乙方。」等語。茲查 ：本件反訴原告於系爭租賃關係因租期屆至終止，並已依債 之給付提出返還系爭租賃標的物之給付，惟因反訴原告之拒 絕受領，致未能交還，已如前述，而系爭租賃標的物既經反 訴被告拒絕受領，反訴原告於法自得拋棄其占有，並寄發存 證信函通知反訴被告；是反訴被告辯稱：反訴原告未依債之 本旨提出給付，自得拒絕返還押租金云云，尚不足採信。從 而，反訴原告並無系爭租約第4 條第2 項所約定於系爭租約 期滿違約情事，則反訴原告據此主張反訴被告應按每逾期限 1 日即按押金之百分之一加計為懲罰性違約金12,000元，支 付予反訴原告至返還押租金為止等語，即與系爭租約第4條 第2 項之約定核無不合，要屬可採。又反訴原告對反訴被告 之本件請求，係在單一聲明下，為同一之目的，依系爭租約 之約定或不當得利之法律關係，請求本院依其單一之聲明而 為裁判，此為訴之選擇合併。而本院就此聲明，既已依系爭 租約之約定准許反訴原告請求，即無庸審酌不當得利是否有 理由，附此敘明。 ⒊民法第234 條規定之受領遲延，必須債務人對於債權人確依 債之本旨提出給付，而為債權人無故拒絕收受者，始足當之 。倘債務人未依債之本旨提出給付，自難認已生提出給付之 效力。次按債權人之受領遲延，僅為權利之不行使，除有民 法第240 條之適用，債務人得請求賠償提出及保管給付物之 必要費用，或當事人間另有特別約定外，殊不負任何之賠償 責任。（最高法院92年度台上字第656 號判決要旨參照）經 查租賃關係終了後之法律關係為一繼續性關係，本件反訴被 告既已受領遲延，受將使承租人即反訴原告面臨無法預測之 風險，而使承租人承擔爭訟期間不利益之結果，占有期間之 保管系爭租賃標的物之必要費用、代價之賠償等，為衡平出 租人與承租人二造之權益，並參酌民法第148 條第2 項規定 之立法意旨，反訴原告委請廠商架設鐵絲網圍籬而支付31, 500 元維護系爭租賃標的物等事實，業經反訴原告提出支出 發票為證（見本卷一第110 頁），亦為反訴被告所不爭執， 其僅執上開云云毋庸給付，應當回復原狀置辯，委無足採， 已如前述，從而，反訴原告自得向反訴被告請求31,500元必 要費用，洵屬有據。 ⒋末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ；給付有確定期限 者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限 者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付， 自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀， 或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催 告有同一效力；民法第233 條第1 項前段、第203 條、第 229 條有明文規定。本件反訴被告應於101 年5 月1 日返還 押租金與反訴原告，已如前述，反訴被告遲延未返還，依前 揭法律規定，應自101 年5 月1 日起算法定遲延利息；31, 500 元必要費用部份，業經反訴原告前以郵局存證信函催告 給付（見本卷一第56頁），而請求自反訴起訴狀繕本送達翌 日即民國102 年1 月26日（見本卷一第106 頁）起算法定遲 延利息，非於法不合，應予准許。 四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求⒈被告應給付 原告240 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息 百分之5 計算利息。⒉被告應將屏東縣○○鄉○○段○○ ○○○ ○號、579-3 地號、580 地號及其上建物即門牌號碼屏東縣 ○○鄉○○路○○○○ 號房屋及如附表一所示生財設備回復原 狀交還原告，並自101 年5 月1 日起至上開土地、建物及其 生財設備回復原狀交還原告之日止，按月給付原告20 萬 元 等，為無理由，應予駁回。反訴原告請求反訴被告返還押金 120 萬元並自101 年5 月2 日起至上開押租金120 萬元清償 日止，每日依12,000元計算之違約金及遲延利息與給付維護 保管系爭租賃標的物所支付必要費用31,500元及遲延利息等 ，即：⑴應共同給付反訴原告120 萬元及自10 1年5 月2日 起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並每日依 12000 元之違約金。⑵應共同給付反訴原告31500 元及自反 訴起訴狀繕本送達翌日即102 年1 月26日起，至清償日止， 按年息百分之五計算之利息。為有理由，應予准許，。 伍、假執行之宣告：本件原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴 之駁回而失所附麗，應併予駁回。反訴部份，反訴原告及反 訴被告分別陳明願供擔保聲請宣告為假執行或免為假執行， 均核無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。 陸、本件事證已臻明確，兩造其餘關於本訴及反訴部份之攻擊防 禦方法，均於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘 明。 柒、據上論結：本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為有理由 ，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 3 月 31 日 臺灣屏東地方法院屏東簡易庭 法 官 李麗芳 正本係照原本作成。 如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未 表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 4 月 1 日 書記官 滕一珍