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臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　 109年度屏簡字第49號 原　　　告　天稑不動產仲介股份有限公司 法定代理人　王春玲 被　　　告　廖慧慈 兼訴訟代理　顏文正 人 上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國109年4月8日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣（下同）23萬元，及自109年2月14日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 訴訟費用2,430 元由被告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告於執行標的物拍定、變賣或物之 交付前，以230,000元為原告預供擔保，或將請求標的物提存後 ，得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張：被告廖慧慈授權被告顏文正於108年1月30日與原 告簽訂一般委託銷售契約書，委託原告以1380萬元銷售門牌 號碼屏東縣○○市○○路○○○巷○○號房屋及所坐落之屏東縣 ○○市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（以下合 稱系爭不動產），原告嗣仲介被告2人以1150萬元將系爭不 動產出售予訴外人洪皓瑋，於108年11月14日簽訂不動產買 賣契約，兩造並於同日簽訂委託事項變更契約書（以下與一 般委託銷售契約書合稱系爭契約），變更委託銷售總價為 1150萬元、服務報酬為23萬元；並經被告顏文正簽立客戶服 務費確認單，約定服務費23萬元由履約保證專戶之房屋價金 中提撥，並已完成過戶、交屋。詎被告顏文正竟因要求原告 仲介人員代為清空房屋不遂，指原告服務態度不佳而拒付服 務費，為此起訴請求被告給付上開服務費等語，並聲明：被 告應給付原告23萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率百分之5計算之利息。 二、被告則以：依照系爭契約第7條第9款約定，原告有義務協助 進行交易安全之風險控管，惟本件交易買方並未依照買賣契 約第4條所訂給付價款之時程匯款及開立本票，原告明知買 方尚未匯入完稅款115萬元並補足貸款不足餘額58萬元，竟 要求代書張純銘通知被告交付印鑑證明予原告以辦理產權移 轉，並同時要求被告清空屋內雜物準備交屋，導致本件房產 交易風險全由被告自行控管。當初因原告仲介人員服務態度 不錯，故仍願意給付2％服務費，原告於簽約後服務態度不 佳，扣減服務費實屬合理，本件僅願意給付115,000元服務 費等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡請改裁定 被告應給付原告115,000元之仲介服務費；㈢如受不利判決 ，合泰經建履保公司已有被告23萬元擔保，請准宣告免為假 執行。 三、兩造於108年1月30日就系爭不動產簽訂一般委託銷售契約書 ，嗣原告仲介訴外人洪皓瑋與被告於108年11月14日簽訂不 動產買賣契約，買賣價金為1150萬元，買方分別於108年11 月15日、11月19日、12月12日匯入履約保證帳戶（下稱履保 帳戶）10萬元、10萬元及95萬元（以上合計為第一期簽約款 115萬元）、173萬元（含第二期完稅款115萬元及貸款不足 差額58萬元），價金尾款5,657,562元（即買方貸款862萬元 ，代償系爭不動產貸款2,962,438元後之餘額）亦於108年12 月27日匯入履保帳戶而支付完畢，被告亦已於108年12月28 日完成交屋。兩造並於108年11月14日簽訂委託事項變更契 約書（以下與一般委託銷售契約書合稱系爭契約），變更委 託銷售總價為1150萬元、服務報酬為23萬元；並經被告顏文 正簽立客戶服務費確認單，約定服務費23萬元由履約保證專 戶之房屋價金中提撥。上開履保帳戶之價金已於108年12月 31日扣除23萬元保留款後，出帳由被告領取等情，業據兩造 提出系爭契約、系爭不動產買賣契約書、客戶服務費確認單 、履保公司通知簡訊、價金履約專戶明細暨點交證明書等件 為證（本院卷第4-25、59-61頁），並為兩造所不爭執，堪 信為真實。 四、法院之判斷 ㈠、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項 ，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之 人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為 營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能 力，有調查之義務，民法第565條、第567條定有明文。次按 解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭 句，民法第98條定有明文。次按契約應以當事人立約當時之 真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資 料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院19年上 字第453號判例亦可資參照。被告雖辯稱原告依系爭委託契 約第7條第9款約定，有義務為其控管交易風險云云，惟查上 開約款內容係「乙方（即原告）於仲介買賣成交時，為維護 交易安全，『得』協助辦理有關過戶及貸款手續」（本院卷 第7頁）。自系爭委託契約之全部約款用字綜合觀察，於負 有義務之情形，均使用「應」字（如第6條第4款、第6款） ；使用「得」字則係當事人具有選擇權之情形（如第8條第7 款：委託之標的物若曾有兇殺、自殺或非自然身故等因素致 死或求死行為並致死等情事發生，買方『得』逕行解除契約 ，甲方（即被告）『應』無條件返還價款予買方）。則同契 約第7條第9款自應為相同解釋，即原告為維護交易安全，有 權選擇協助辦理有關過戶及貸款手續。而縱然原告選擇協助 辦理上開相關手續，依文義解釋亦應僅限於協助辦理過戶、 貸款之流程細節，至於買方不支付價金、或賣方不依約過戶 交屋之風險控管，因雙方業已共同申辦履保帳戶，此部分均 已明訂於買賣雙方與合泰建築經理股份有限公司之價金履約 保證書，原告並未經手價金保管給付，產權移轉手續亦係由 代書即地政士進行，尚難謂原告負有為被告控管交易風險之 義務，被告所辯尚屬無據。 ㈡、再者，原告所請求之報酬數額係兩造約定，經被告顏文正於 締結買賣契約後另行簽署委託事項變更契約書以確認本件服 務費用數額，足見至締結買賣契約時，被告均認可原告之服 務價值達23萬元之數。原告既已完成居間媒介訂約之主要義 務並協助辦理過戶、交屋事宜，事實上買方亦確實給付價金 完畢並完成交易，被告並未與買方有任何履約上之糾紛，應 認原告已盡其善良管理人之注意義務，請求給付上開報酬並 無為數過鉅失其公平之情形。被告徒以原告服務態度不佳主 張扣減報酬，尚無實據，本院自難為有利於其之認定。 ㈢、末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；給付無確定期限 者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受 催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依 督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有 同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條第 2項分別定有明文。本件原告請求被告給付報酬，係以支付 金錢為標的，是原告自得請求被告給付自起訴狀繕本送達翌 日即109 年2 月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息。綜上，原告請求被告依照系爭委託契約及委託事項變更 契約書約定給付服務報酬23萬元及自109年2月14日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。 六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假 執行，並依同法第392條第2項、第3項規定，依職權宣告被 告如預供相當之擔保，得免為假執行。至被告聲明以合泰經 建履保公司之保留款作為擔保云云，因該履保帳戶內款項並 非提出於法院之擔保金，合泰經建履保公司亦非本件訴訟當 事人，被告抗辯尚屬無據。又本件訴訟費用確定為2,430元 ，命由敗訴之被告負擔，附此敘明。 七、據上論結，原告之訴為有理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 109 年 4 月 17 日 屏東簡易庭 法 官 麥元馨 正本係照原本作成。 如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未 表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 4 月 17 日 書記官 潘豐益