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臺灣新竹地方法院刑事判決　　　　　　　　101年度易字第2號 公　訴　人　臺灣新竹地方法院檢察署檢察官 被　　　告　陳慶福 選任辯護人　蘇清文律師 　　　　　　張馻哲律師 上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（100 年度偵字第3584 號），本院判決如下： 主 文 陳慶福無罪。 理 由 一、公訴意旨略以： （一）原起訴書記載：被告陳慶福係址設新北市○○區○○路○○ ○ 號10樓之「芳林建設有限公司」（下稱芳林公司）之實 際負責人，意圖為自己不法之所有，於民國97年5 月16日 與告訴人施呂美華磋商，出售芳林公司所建造、坐落新竹 市○○段358 、358 之2 、358 之89至96、358 之100 至 164 地號土地之「芳林逸村」社區之B 區8 號房屋及坐落 土地時，對告訴人佯稱新竹市○○段○○○ ○號土地為社區 各建物所有人所共有之道路用地、新竹市○○段358 之94 地號土地為社區各建物所有人所共有之土地，未為私人使 用云云，而隱匿新竹市○○段○○○ ○號土地為芳林公司保 留戶即新竹市○○區○村路○○○ 巷○○弄○○○ 號建物（即「 芳林逸村」社區E 區11號房屋）圍用約10餘坪、及因此致 社區其他建物所有人，無法經由新竹市○○段○○○ ○號土 地之道路用地，進入新竹市○○段358 之94地號土地使用 等事實，使告訴人陷於錯誤，認新竹市○○段○○○ ○號土 地未為新竹市○○區○村路○○○ 巷○○弄○○○ 號建物佔用， 且社區所有建物所有人，均可經由新竹市○○段○○○ ○號 土地之道路用地，進入新竹市○○段358 之94地號土地使 用等，而與芳林公司簽約購買前揭「芳林逸村」社區B 區 8 號房屋及坐落土地，並給付價金新臺幣（下同）547 萬 元。嗣於98年7 、8 月間，告訴人發現上情，始知受騙， 因認被告涉犯刑法第339 條第1 項詐欺取財罪等語。 （二）嗣公訴人於101 年5 月7 日以101 年度蒞字第2376號補充 理由書更正起訴書犯罪事實，將前揭起訴書所載「陳慶福 意圖為自己不法之所有，於97年5 月16日與施呂美華磋商 ，出售芳林逸村社區B 區8 號房屋及坐落土地時，佯稱… 等語」更正為「陳慶福明知新竹市○○段○○○ ○號土地為 E 區11號建物圍用約10餘坪、及因此致社區其他建物所有 人，無法經由新竹市○○段○○○ ○號土地之道路用地，進 入新竹市○○段358 之94地號土地使用等事實，竟意圖為 芳林公司不法之所有，利用受芳林公司委託銷售芳林逸村 建案之同心廣告有限公司所雇用不知情、已成年之不詳姓 名銷售人員，於97年5 月16日與施呂美華磋商，出售芳林 逸村社區B 區8 號房屋及坐落土地時，對施呂美華佯稱… 等語」，而認被告利用同心廣告有限公司所雇用不知情、 已成年之不詳姓名銷售人員，向告訴人詐取金錢，係間接 正犯等語（見本院101 年度易字第2 號卷【以下簡稱本院 卷】一第82頁）。 （三）嗣公訴人於本院101 年6 月15日準備程序及101 年度蒞字 第2038號補充理由書，就前揭起訴書及補充理由書內所載 「新竹市○○段○○○ ○號土地」均更正為「合併前新竹市 ○○段○○○○○○○號土地」（見本院卷一第140 頁背面、第 144 頁），另補充前揭補充理由書所載「同心廣告有限公 司所雇用不知情、已成年之不詳姓名銷售人員」為「黃嘉 潤」（見本院卷一第138 頁背面）。 二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不 能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2 項、第301 條第1 項分別定有明文。所謂認定犯罪事 實之證據，係指足以認定被告確有犯罪行為之積極證據而言 ，該項證據自須適合於被告犯罪事實認定，始得採為斷罪資 料，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推 測或擬制之方法，為裁判基礎。苟積極證據不足為不利於被 告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有 利之證據（最高法院29年上字第3105號、30年上字第816 號 、40年臺上字第86號判例意旨參照）。又認定犯罪事實所憑 之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而 無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，均須達於通常一 般之人均不致於有所懷疑，而得確信其為真實之程度，始得 據為有罪之認定，若其關於被告是否犯罪之證明未達此程度 ，而有合理性懷疑之存在，致使無從形成有罪之確定，根據 「罪證有疑，利於被告」之證據法則，即不得遽為不利被告 之認定（最高法院76年臺上字第4986號判例意旨參照）。再 者，告訴人之告訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳 述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認，必告訴人 所述被害情形無瑕疵可指，且就其他方面調查又與事實相符 ，其供述始足據為判決之基礎（最高法院52年臺上字第1300 號、32年上字第657 號判例意旨參照），因此告訴人之指訴 是否可採，仍須調查其他積極證據，以查證該指訴是否與事 實相符，尚難單憑告訴人之指訴，即入人於罪。又刑事訴訟 法第161 條第1 項規定：檢察官就被告犯罪事實，應負舉證 責任，並指出證明之方法。因此，檢察官對於起訴之犯罪事 實，應負提出證據及說服之實質舉證責任。倘其所提出之證 據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無 從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則， 自應為被告無罪判決之諭知（最高法院92年臺上字第128 號 判例參照）。再按刑法第339 條第1 項詐欺罪之成立，以意 圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之 物交付為要件。所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐 術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人 陷於錯誤，即不構成該罪（最高法院46年臺上字第260 號判 例意旨參照）。 三、證據能力部分：按判決書應分別記載其裁判之主文與理由； 有罪之判決並應記載犯罪事實，且得與理由合併記載；有罪 之判決書，應於理由內分別情形記載左列事項：一、認定犯 罪事實所憑之證據及其認定之理由；犯罪事實應依證據認定 之，無證據不得認定犯罪事實，刑事訴訟法第308 條、第31 0 條第1 款、第154 條第2 項定有明文，是刑事判決書應記 載主文與理由，於有罪判決書方須記載犯罪事實，並於理由 內記載認定犯罪事實所憑之證據及其認定之理由。所謂認定 犯罪事實所憑之「證據」，即為該法第154 條第2 項規定之 「應依證據認定之」之「證據」。職是，有罪判決書理由內 所記載認定事實所憑之證據，即為經嚴格證明之證據，另外 涉及僅須自由證明事項，即不限定有無證據能力之證據，及 彈劾證人信用性可不具證據能力之彈劾證據。而在無罪判決 書內，因檢察官起訴之事實，法院審理結果，認為被告之犯 罪不能證明，而為無罪之諭知，則被告並無檢察官所起訴之 犯罪事實存在，既無刑事訴訟法第154 條第2 項所規定「應 依證據認定之」事實存在，因此，判決書僅須記載主文及理 由，而理由內記載事項，為法院形成主文所由生之心證，其 論斷僅要求與卷內所存在之證據資料相符，或其論斷與論理 法則無違，通常均以卷內證據資料彈劾其他證據之不具信用 性，無法證明檢察官起訴之事實存在，所使用之證據並不以 具有證據能力之證據為限，是以「犯罪事實應依證據認定之 ，無證據不得認定犯罪事實；有罪之判決書應於理由內記載 認定犯罪事實所憑之證據及其認定之理由。刑事訴訟法第15 4 條第2 項及第310 條第1 款分別定有明文。而犯罪事實之 認定，係據以確定具體的刑罰權之基礎，自須經嚴格之證明 ，故其所憑之證據不僅應具有證據能力，且須經合法之調查 程序，否則即不得作為有罪認定之依據。倘法院審理之結果 ，認為不能證明被告犯罪，而為無罪之諭知，即無前揭第15 4 條第2 項所謂『應依證據認定』之犯罪事實之存在。因此 ，同法第308 條前段規定，無罪之判決書只須記載主文及理 由。而其理由之論敘，僅須與卷存證據資料相符，且與經驗 法則、論理法則無違即可，所使用之證據亦不以具有證據能 力者為限，即使不具證據能力之傳聞證據，亦非不得資為彈 劾證據使用。故無罪之判決書，就傳聞證據是否例外具有證 據能力，本無須於理由內論敘說明。」（最高法院100 年度 臺上字第2980號判決意旨參照），本件被告既經本院認定犯 罪不能證明（詳如後述），本判決即不再論述所援引有關證 據之證據能力。 四、公訴人認被告涉犯刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪嫌，無 非係以下列證物為其論據： （一）被告於偵查中之供述（見臺灣新竹地方法院檢察署99年度 他字第721 號卷【以下簡稱他字卷】第47至48頁，臺灣新 竹地方法院檢察署100 年度偵字第3584號偵查卷【以下簡 稱偵查卷】第13頁）。 （二）告訴人即證人施呂美華（下稱告訴人）於偵查中之證述（ 見他字卷第10至11頁、第17頁、第46至48頁，偵查卷第12 至13頁）。 （三）新竹市地政事務所土地複丈成果圖、檢察官履勘現場筆錄 各1 份、查證照片16張、檢察官履勘現場錄影光碟1 片、 土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書影本各1 份（ 見他字卷第4 頁、第5 至6 頁，偵查卷第16頁、第17至19 頁、第51頁，偵查卷末證物存放袋，本院卷一第173 至22 4 頁）。 （四）（97）府工使字第280 號使用執照之使用執照審查表、使 用執照申請書、起造人名冊、建築物概要表、雜項工作物 概要表地號表《影印自（97）府工使字第280 號使用執照 申請文件第4 至24頁》影本；奧禹建築設計許文光建築師 事務所之「新竹市○○段住宅新建工程第二次變更設計－ 地籍圖、現況套繪圖、基地面積計算圖」《影印自（97） 府工使字第280 號使用執照申請文件第137 頁》影本；新 竹市地政事務所101 年6 月7 日新地登字第1010004253號 函暨附件各1 份（即臺灣新竹地方法院檢察署101 年度蒞 字第2376號補充理由書所附附件一至附件三，見本院卷一 第88至98頁，本院卷一末證物存置袋內，本院卷一第99頁 、第100 至133 頁）。 （五）奧禹建築設計許文光建築師事務所之「新竹市○○段住宅 新建工程竣工圖－圖例、位置圖、索引表、面積計算表」 影本《影印自（97）府工使字第280 號使用執照申請文件 第235 頁》；奧禹建築設計許文光建築師事務所之「新竹 市○○段住宅新建工程第二次變更設計－地籍圖、現況套 繪圖、基地面積計算圖」影本《影印自（97）府工使字第 280 號使用執照申請文件第237 頁》各1 份（即101 年度 蒞字第2038號補充理由書所附附件一、附件二，見本院卷 一卷末證物存置袋內） 五、訊據被告及其選任辯護人對於下列六、所載事項並無爭執， 惟被告堅詞否認有何詐欺行為，辯稱：（一）芳林公司係委 託同心廣告有限公司銷售「芳林逸村」建案之房、地，伊從 未親自與告訴人及買受人施並辰磋商出售該建案B 區8 號房 屋、土地之事。（二）「芳林逸村」建案雖規劃新竹市○○ 段○○○ ○號土地為社區道路用地，然該建案E 區11號建物所 在土地即新竹市○○段○○○○○○○ ○號土地及其前方鄰接之新 竹市○○段○○○○○○○號土地，依土地預定買賣契約書所附附 圖，本即歸屬E11 號建物所有（上開2 土地合併後並稱為35 8-95地號土地），合併分割前之358-95地號土地，從未規劃 為社區道路，E 區11號建物並未佔用任何屬於本建案應作為 道路用地之土地；公訴人所指新竹市○○段○○○○○○○號土地 確為「芳林逸村」建案各建物所有人共有土地，該土地因係 六級坡，坡度很陡，實難以使用，然若住戶欲使用，仍可自 香村路300 巷旁抵達。（三）告訴人審閱契約時早已知悉上 開情節而同意購買，並於合約中逐頁用印，而告訴人代理買 受人施並辰所購買之房屋及坐落土地均已過戶，被告並無任 何詐欺取財情事，本案應係告訴人個人誤解等語。 六、經查，下列事項為被告於本院準備程序中所不爭執（見本院 卷一第61頁背面、第141 頁背面），且有告訴人於本院審理 中之證述（見本院卷一第154 至158 頁）、告訴人及證人施 並辰於偵查中之指述（見他字卷第10至11頁、第17頁、第46 至48頁，偵查卷第12至13頁）、「合建分售契約書〈甲方： 張火盛、張慶忠，乙方：芳林建設有限公司，94年6 月8 日 〉」影本1 份（見本院卷一第68至71頁）、芳林建設有限公 司「委託銷售廣告企畫合約書」影本1 份（完整版本見本院 卷一第73至80頁）、「芳林逸村B8房屋預定買賣合約書」、 「芳林逸村B8土地預定買賣合約書各1 本」（見本院100 年 度審易字第1015號卷【以下簡稱本院審易卷】第34至42頁、 第43至65頁，本院卷一第173 至224 頁）、臺灣新竹地方法 院檢察署檢察官100 年10月7 日上午10時5 分履勘現場筆錄 1 份及履勘現場照片8 張（見偵查卷第16至19頁）、新竹市 ○○段358-95及358-164 地號分割合併前及分割後（合併為 同地段358-95地號）97年3 月7 日、97年12月8 日地籍圖影 本各1 份（見本院審易卷第66頁、第67頁）、新竹市地政事 務所土地登記公務用謄本（新竹市○○段○○○○○○○號）、建 物登記公務用謄本（新竹市○○段464 建號即門牌號碼新竹 市○村路○○○ 巷○○弄○○○ 號）、新竹市地政事務所異動索引 表（新竹市○○段○○○○○○○號、師院段建號464 號）、建物 登記公務用謄本（新竹市○○段418 建號即門牌號碼新竹市 ○村路○○○ 巷○○弄○○○ 號）各1 份（見本院卷一第100 至 129 頁、第132 至133 頁）可證，堪信屬實。 （一）被告於95年間至100 年3 月10日解任前，均擔任址設新北 市○○區○○路○○○ 巷○○弄○ 號（通訊地址：新北市○○ 區○○路○○○ 號10樓）芳林公司之實際負責人。 （二）芳林公司於94年6 月8 日與新竹市○○段○○○ ○號等78筆 土地之地主張火盛、張慶忠簽訂合建分售契約，由地主提 供前揭土地供芳林公司興建「薔薇莊園二期，銷售案名： 芳林逸村」建案，由建設公司出售建物後再依比例分配價 金，簽約時由地主與承購人簽訂「預定土地買賣契約書」 ，由芳林公司與承購人簽訂「預定房屋買賣契約書」。 （三）芳林公司於95年10月4 日與同心廣告有限公司（以下簡稱 同心公司）簽訂「委託銷售廣告企劃合約書」，由芳林公 司委託同心公司為銷售前揭（二）建案業務及廣告媒體製 作發包、接待中心及樣品屋裝潢設計施工及銷售業務執行 等業務。 （四）告訴人受施並辰委任為代理人，於97年5 月16日簽訂「房 屋預定買賣合約書（立契約書人：甲方：施並辰；乙方： 芳林公司、負責人：陳慶福，不動產經紀人：馮藍欽）」 及「土地預定買賣合約書（立契約書人：甲方：施並辰； 乙方代表：張火盛）」，買受由芳林公司所建造，位於「 芳林逸村」社區B 區8 號房屋（地址為：新竹市○村路○○ ○ 巷○○弄○○○ 號，以下簡稱B8房屋）及如「土地預定買賣 契約書」第1 條標示之土地，嗣施並辰業已給付該案全額 買賣價金共547 萬元。 （五）新竹市○○段○○○ ○號土地（以下簡稱358 號土地），經 規劃為「芳林逸村」建案社區各建物所有人所共有之道路 用地，而新竹市○○段358 之94地號土地（以下簡稱358 之94號土地）則屬同社區各建物所有人所共有之土地。 （六）「芳林逸村」社區E 區11號房屋（地址為：新竹市○村路 ○○○ 巷○○弄○○○ 號，以下簡稱E11 房屋）迄今尚未出售， 登記所有人為芳林公司。E11 房屋係坐落於原新竹市○○ 段358 之164 地號土地（以下簡稱A 土地），該地前方緊 鄰新竹市○○段358 之95地號土地（即卷內資料之合併前 新竹市○○段358 之95地號土地，以下簡稱B 土地），A 土地與B 土地於97年6 月30日合併，合併後為新竹市○○ 段358 之95地號土地（以下簡稱AB土地），因B 土地與35 8 地號土地間設有鐵門，致「芳林逸村」社區其餘建物所 有人無法使用B 土地，亦無法經由B 土地通往358 之94號 土地。 七、經查： （一）就本案與告訴人磋商出售B8號房屋之人員乙節，經告訴人 於本院審理中明確證稱：伊於97年5 月16日以施並辰名義 購買B8房屋及坐落土地，並給付價金547 萬元，伊都是直 接找黃嘉潤洽談本案房、地買賣事宜，簽約也是找黃嘉潤 ，工地主任溫主任及魏副理是建設公司的代表人員，是在 工地看到的，買房屋的過程伊只有接觸過黃嘉潤、溫主任 、魏副理3 人，沒有見過被告，也沒有跟被告說過話等語 （見本院卷一第154 頁背面至158 頁），核與證人即同心 公司職員黃嘉潤於本院審理中明確證稱：97年5 月間伊任 職於同心公司，有參與「芳林逸村」建案之銷售，該建案 銷售規劃係由馮藍欽負責，告訴人所買受之B8房屋係由伊 接洽，整個銷售過程中，被告沒有參與（見本院卷一第15 8 頁背面至164 頁）等語相符，另「芳林逸村」建案係由 芳林公司委託同心公司為廣告媒體製作發包、接待中心及 樣品屋裝潢設計施工及現場銷售業務之執行（詳見前六、 （三）所述），依照一般房屋買賣銷售實務，被告身為芳 林公司負責人，將現場銷售業務委由同心公司處理而未親 自於現場與買受人洽談買賣情形，亦屬與常情相合。依前 所述，應認本案被告辯稱伊從未與告訴人磋商出售本案B8 房屋及坐落土地之交易事宜等語，應與事實相符，本案起 訴書所載「陳慶福意圖為自己不法之所有，於97年5 月16 日與施呂美華磋商，出售芳林逸村社區B8號房屋及坐落土 地時，佯稱…，致施呂美華陷於錯誤」等語，顯屬誤會， 此部分嗣後雖經公訴人更正如一、（二）所示，然被告既 有爭執，遂先予敘明如上。 （二）再者，告訴人代理施並辰購買B8房屋及坐落土地後，雖確 有因B 土地與358 地號土地間設置鐵門，而致「芳林逸村 」社區其餘建物所有人無法使用B 土地，亦無法經由B 土 地通往358 之94號土地之事實（詳見前六、（六）所述） ，然本案被告是否有「利用受芳林公司委託銷售芳林逸村 建案之同心公司職員黃嘉潤」為起訴書所載「施用詐術」 致告訴人陷於錯誤而為給付B8房、地價金之詐欺取財犯行 乙節，本院之判斷如下： 1.告訴人於本院審理中固證稱：購買B8房屋過程中，每次都 會走358 號土地經過B 土地，看過去視野很好，可以看到 香村路、斜坡、358 之94號土地。當時伊認為B 土地就是 358 號土地的一部分，是共有的，但後來B 土地就做了一 個鐵門關起來，伊無法從358 號土地走到358 之94號土地 ，去查詢才發現是伊買房子後B 土地才變成私有地。買B8 房屋前，B 土地不是私有地，應該係社區的共有地。伊認 為銷售人員沒有告知B 土地將來會歸給私人使用，使社區 其他人無法經由B 土地通往358 之94號土地利用，應該是 建設公司沒有告知銷售人員黃嘉潤，所以才告建設公司。 伊所受到的損害就是買房地的總價金等語（見本院卷一第 154 頁背面至158 頁），於偵查中固指稱：E11 房屋有侵 占到住戶共有的道路用地，住戶共有之358 號土地有一部 份被E11 房屋圍起來之語（見偵查卷第12頁），然單依告 訴人前揭證述之語，實無從得知告訴人係於何時、何地經 由何人以何方式對其所稱「B 土地係屬358 號土地一部份 」、「B 土地為社區住戶共有之土地」及「社區住戶均可 由358 號土地經由B 土地至358 之94號土地」等情節產生 誤認，其所為指訴既屬空泛而不明確，已難單憑此作為對 被告不利認定之依據。 2.再者，本案告訴人係於97年5 月16日代理施並辰簽立B8房 、地買賣契約（詳如前六、（四）所述），在此日期之前 ，本案358 號土地與B 土地雖屬相鄰，然本即為兩範圍不 同、地號不同之土地，嗣於97年6 月30日，B 土地與相鄰 之A 土地（即E11 號房屋坐落土地）合併為AB土地，然此 合併亦與358 地號土地無涉，亦未減損358 地號土地之面 積，合併後之AB土地與358 號土地仍屬相鄰，但範圍不同 、地號不同之土地；另依「芳林逸村」建案工程之配置平 面圖亦可知悉，E11 房屋前方之B 土地，本即非「芳林逸 村○○區○○○道路用地，此有新竹市○○段358-95及35 8-164 地號分割合併前及分割後（合併為同地段358-95地 號）之97年3 月7 日、97年12月8 日地籍圖影本各1 份（ 見本院審易卷第66頁、第67頁）、新竹市地政事務所土地 登記公務用謄本（新竹市○○段○○○○○○○號）、建物登記 公務用謄本（新竹市○○段464 建號即門牌號碼新竹市○ 村路○○○ 巷○○弄○○○ 號）、新竹市地政事務所異動索引表 （新竹市○○段○○○○○○○號、師院段建號464 號）各1 份 （見本院卷一第100 至129 頁）、奧禹建築設計許文光建 築師事務所之「新竹市○○段住宅新建工程第二次變更設 計－壹樓全區暨配置平面圖」1 份（見本院卷一第68至71 頁）在卷可稽。依前所述，告訴人代理施並辰購買B8房、 地時，B 土地本即非「芳林逸村」建案約定劃歸社區各建 物所有人共有之道路用地即358 號土地之一部分，自無告 訴人證述「伊買B8房屋前，B 土地不是私有地，應該係社 區的共有地。是伊買房屋後才變成私有地」之情形，告訴 人此部份指述與事實並不相符。 3.再者，參諸本案告訴人與地主、芳林公司簽訂之B8房屋之 房、地契約書所附之土地分割圖及房屋平面圖等圖示（見 本院卷一第187 頁、第224 至225 頁、第215 至217 頁） ，均可明確知悉E11 房屋前之土地，○○○區○○路用地 之一部○○○區○○路之迴車道係於E11 房屋左方之E13 、E12 房屋前方，而E11 房屋右邊之土地○○○區○○路 用地間非屬緊鄰關係，而有E11 房屋前土地相間隔；再輔 以前述地籍圖相關位置，應可○○○區○○路用地為358 號土地、E11 房屋右邊土地為358-94號土地，而E11 房屋 前B 土地確非屬供社區通路使用之358 號土地之一部分， 且358 號土地與358-94號土地並非相連，而係被B 土地隔 開，另「芳林逸村」建案每一戶建物之土地買賣預定合約 書中土地分割圖均屬相同，此有各戶土地預定買賣契約書 後土地分割圖附卷可證（見本院卷一第16至44頁），是被 告辯稱「芳林逸村」建案房、地買賣契約書所附之土地分 割圖等圖示上均已明確○○○區○○路用地之範圍及E11 房屋土地範圍，並未刻意隱匿「B 土地將358-94號土地隔 開，且B 土地係劃歸E11 建物之事實」等語，應堪採信。 又依證人馮藍欽於本院審理中證稱：97年5 月間，伊任職 於同心公司擔任經理，「芳林逸村」建案是由同心公司企 劃銷售，銷售人員之訓練由伊負責。土地分割圖係由芳林 公司提供給同心公司的銷售人員，就該建案之房屋如何向 客戶介紹部分，係屬代銷專業，被告並沒有任何指示，關 於土地範圍部分，土地分割圖都有標示的很清楚，B 土地 在圖上應係標示E11 ，關於每一戶的私有土地、道路及公 共土地持分等，合約書上也記載的很清楚，銷售人員也會 告知，但買受人是否願意詳細比對，就非銷售人員所能掌 握等語（見本院卷一第164 至168 頁）；證人黃嘉潤於本 院審理中證稱：就「芳林逸村」建案之銷售案，被告並未 交代伊如何銷售，土地分割圖是馮藍欽交給伊，表示圖如 何割就如何跟客戶說明，沒有人特別交代伊不可以對客戶 說明B 土地之分割。告訴人當初來就係想看總價比較低的 房屋，當時係B 區房屋總價較低，所以直接看B 區房子， 房子都已經蓋好了，簽約時伊有依契約書後所附之土地分 割圖說明告訴人的土地是哪一塊，伊只有針對B8房屋價格 和付款方式溝通，沒有到E11 、B 土地或是358-94號土地 那邊去看。當初告訴人對土地分割圖沒有提出意見，也沒 有質疑，土地分割圖上施並辰的章是伊當著告訴人的面， 幫告訴人蓋的等語（見本院卷一第158 頁背面至164 頁） ，依前揭證人馮藍欽、黃嘉潤於本院審理中所為證述，亦 足認被告於委託同心公司銷售「芳林逸村」建案時，並未 指示、要求銷售人員對告訴人或其他可能之買受人刻意隱 匿「B 土地所有權歸於E11 房屋」或「B 土地所在位置將 358 號土地及358-94號土地隔開」之情，亦未指示、要求 銷售人員刻意、積極誤導告訴人或其他可能買受人誤認「 B 土地屬358 號土地一部分」或「358 號土地可直接通往 358-94號土地」之情，而依銷售人員黃嘉潤之證述，亦可 知悉銷售過程中，黃嘉潤亦未曾與告訴人談論關於B 土地 所有權或358-94號土地如何通行等細節，實難認被告有起 訴書及補充理由書所記載「利用受芳林公司委託銷售芳林 逸村建案之同心公司職員黃嘉潤」為施用詐術之犯行。至 於本案告訴人買受B8房屋時，B 土地與358 號土地間無鐵 門相隔，建設公司亦未以標示或圍籬彰顯B 土地係劃歸E1 1 號建物等情，雖經證人馮藍欽、黃嘉潤於本院審理中證 述明確（見本院卷一第158 頁背面至164 頁、第164 至16 8 頁），或可能造成告訴人於自行於「芳林逸村」建案內 查看時有所誤認，然本案契約書所附之土地分割圖及房屋 平面圖等圖示已為明確之標示，而洽談出售過程中，告訴 人與銷售人員間亦未就此部分為商討、談論，而無銷售人 員刻意誤導或明知告訴人有此誤認而未為澄清之情形，實 難認告訴人之誤認係因被告指示或利用銷售人員施用詐術 所致，公訴人起訴認為被告利用黃嘉潤「隱匿新竹市○○ 段○○○○○○○號土地為E11 號房屋圍用約10餘坪、及因此致 社區其他建物所有人，無法經由新竹市○○段○○○ ○號土 地之道路用地，進入新竹市○○段358 之94地號土地使用 」等情，顯無所據。 （三）末查，告訴人代理施並辰購買之B8房屋及其坐落之土地， 其土地私有面積共計115.37平方公尺，社區道路及其他公 共設施共計72.35 平方公尺，合計187.72平方公尺，即約 56.79 坪等情，此有土地買賣預定合約書影本1 份在卷可 稽（見本院審易卷第35頁、本院卷一第176 頁），而芳林 公司及本件建案合建土地地主，均已將B8房屋及其坐落之 土地交付告訴人，包含358 號土地、358-94號土地亦均移 轉登記為共有，登記之面積並無短少，此有新竹市地政事 務所土地登記第二類謄本（新竹市○○段○○○○○○○○○ ○號 、新竹市○○段○○○○○○○○○ ○號、新竹市○○段○○○○○○○○ ○ ○號、新竹市○○段○○○○○○○○○ ○號）影本以及被告辯 護人所製作之附表各1 份附卷可參（見本院卷二第14頁、 第16至19頁），顯見告訴人代理施並辰所購買之B8號房屋 及其坐落之土地，與芳林公司及本件建案合建土地地主實 際移轉之所有權部分應屬相符，卷內亦無其他積極證足以 認定被告有何施用詐術致告訴人陷於錯誤而交付財物之詐 欺取財犯行。 （四）綜上所述，本案依現存之證據，尚難僅憑告訴人片面空泛 而不明確之指訴，遽以認定被告親自或利用不知情之銷售 人員黃嘉潤施用何詐術使告訴人陷於錯誤，而交付購買B8 房、地之價金致生損害之詐欺犯行。此外，復無其他積極 事證足認被告有何詐欺取財犯行，依前開之說明及罪疑惟 輕之刑事訴訟原則，本件被告之犯罪尚屬不能證明，爰依 法應為被告無罪之諭知。 八、（一）至於本案蒞庭公訴人固另提出前揭四、（四）、（五 ）所示書證，指稱：芳林公司係於97年4 月10日就「芳林逸 村」建案等65筆建物申報竣工，而由「新竹市○○段住宅新 建工程第二次變更設計－地籍圖、現況套繪圖、基地面積計 算圖」可知，芳林公司於申請使用執照時，係將B 土地之可 使用面積列入法定空地面積之計算範圍，是B 土地應為法定 空地，而不得歸於E11 號房屋專有，然芳林公司於97年6 月 26日請領使用執照後，始向新竹市地政事務所申請將B 土地 與A 土地合併為AB土地，致使B 土地將歸E11 號房屋所有人 私有等。然查，法定空地本得約定為專用，此有新竹市政府 101 年7 月2 日府工使字第1010074294號函在卷可參（見本 院卷一第146 頁），而前揭土地使用情形既已經明示揭露於 土地分割圖及房屋平面圖而使買受人得以知悉，且現場銷售 人員亦未就此部分為與圖示不同之說明，實難認被告有何親 自或透過他人「施用詐術致使告訴人陷於錯誤」之情形，至 於前揭約定方式或該地所有權歸屬應如何劃定等民事爭議， 非屬本案所得審理之範圍。（二）另就告訴人指訴B 土地上 所設置之鐵門隔開358 號土地及358-94號土地，導致「芳林 逸村」社區建物所有人難以利用358-94號土地部分，因35 8-94號土地確已經移轉登記予告訴人所共有，就所有權部分 並無疑義，就使用權利部分，因該地相當陡峭，一般人難以 便利行走等情，業據證人馮藍欽於本院審理時證述明確（見 本院卷一第165 頁背面至166 頁正面），而該地屬六級坡， 土地並無法使用，且必須經公務機關依指定方式加強實施水 土保持，亦據行政院農業委員會水土保持局水保法規資料庫 「山坡地土地可利用限度分類標準」網頁資料影本1 份（本 院卷二第21頁），另有現場照片8 張足資佐證（見他字卷第 4 至5 頁、第49頁、第51頁），依前揭證據，該地是否有告 訴人所指訴可使用之可能性與價值，已非無所疑；縱認設置 鐵門確有導致告訴人不便前往使用358 之94號土地之民事損 失，惟358 之94號土地與共有人所有之358 號土地間本即有 其他土地相隔，既經被告於相關契約圖示中明確標示，且未 經銷售人員刻意引導致告訴人誤認可自由通行，亦非銷售人 員明確知悉告訴人有所誤認而仍刻意隱匿等情形（詳如前七 、（二）所示），則前揭告訴人不便前往使用358 之94號土 地之不便利或可能之損失，本與公訴人所指涉被告犯詐欺取 財犯行亦屬無關，附此敘明。 據上論斷，應依刑事訴訟法第301 條第1 項前段，判決如主文。 本案經檢察官黃依琳到庭執行職務。 中 華 民 國 101 年 10 月 30 日 刑事第四庭 審判長 法 官 黃美文 法 官 邱巧寧 法 官 張詠晶 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決應於收受判決後10日內向本院提出上訴書狀，並應 敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日 內向本院補提理由書(均須按他造當事人之人數附繕本)「切勿逕 送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備 理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正 本之日期為準。 書記官 吳玉蘭 中 華 民 國 101 年 10 月 31 日