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臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第126號 　　原　　　告　新壢環保科技有限公司 　　法定代理人　袁阿井 　　訴訟代理人　李林盛律師 　　　　　　　　王彩又律師 　　　　　　　　張淑美律師 　　被　　　告　榮大砂石股份有限公司 　　法定代理人　莊朝宗 　　訴訟代理人　洪大明律師 上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國101 年2 月15日 辯論終結，判決如下﹕ 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： ㈠緣兩造於民國（下同）97年3 月31日簽訂「建築物土地附 帶機械設備租賃契約」（下稱系爭租約），由原告向被告 承租門牌號碼新竹縣芎林鄉文林村13鄰柯子林16之1 號及 新竹縣芎林鄉文林村14鄰柯子林16之2 號建物，及坐落新 竹縣○○鄉○○段862 、864 、872 、879 、886 、887 、850 、866 、869 、848-1 、878-3 、878-4 地號及新 竹縣○○鎮○○段972 、974 、976 地號土地暨機械設備 等，租期三年，自97年4 月1 日起至100 年3 月31日止， 租金每月新台幣（下同）25萬元，並經公證在案。嗣因上 開機械設備老舊，甚至不堪使用，原告為添購新機器設備 ，乃於98年8 月間與訴外人鍾東錦、簡義雄、彭秀琴（下 稱鍾東錦等三人）協商合作事宜，惟因距離系爭租約租期 屆滿僅一年餘，如投資鉅資更新機械設備，恐無法回收， 將產生重大損失，且租金每月25萬元亦屬過高，故訴外人 鍾東錦等三人乃要求原告與被告協商，於租期屆滿後再續 租三年，並將租金降為每月15萬元。因此，於98年8 月下 旬，由原告公司法定代理人袁阿井與訴外人彭秀琴與被告 公司法定代理人莊朝宗、股東即訴外人呂松江協商，取得 被告之同意，於租期屆滿後再續租三年，並將租金降為每 月15萬元。 ㈡嗣後，原告乃與訴外人鍾東錦等三人簽訂合作協議書（即 原證二，下稱系爭合作協議書），由訴外人鍾東錦等三人 交付1,200 萬元予原告，並由其三人負責管理及整修機器 設備，同時於系爭合作協議書第七條載明：「本工廠租金 ，每月新台幣壹拾伍萬元整」等語，而非原系爭租約所定 每月租金25萬元。而訴外人鍾東錦等三人與原告合作後， 除交付原告1,200 萬元外，另投資3,000 餘萬元，陸續更 新機械設備及廠房。詎料，被告因不滿原告將其原任職於 原告公司坐領高薪之親戚資遣，乃於數月後，將租金調回 每月25萬元，原告迫於無奈，方勉強接受。嗣於100 年3 月31日系爭租約到期後，被告竟違反租期屆滿後同意續租 三年之承諾，要求原告搬遷，並以系爭租約公證書為執行 名義，向本院聲請強制執行，現由本院以100 年度司執字 第13326號遷讓房屋強制執行事件受理中。 ㈢按租賃契約為諾成契約，僅需雙方意思表示一致即成立， 並不以訂立書面契約為必要。兩造於98年8 月下旬已達成 租期屆滿後續租三年之合意，雖未訂立書面契約，惟該續 租之合意亦應有效成立。因此，系爭租約之租期應至103 年3 月31日始屆滿，被告以此聲請強制執行，依法無據。 為此，依強制執行法第14條之規定，提起本件訴訟，並聲 明﹕1.本院100 年度司執字第13326 號遷讓房屋強制執行 事件之強制執行程序，應予撤銷。2.訴訟費用由被告負擔 。 ㈣對被告抗辯之陳述﹕ 1.被告曾口頭同意系爭租約租期屆滿後續租三年予原告， 且表示待原租賃契約到期後再訂立新租約，故當時未簽 訂新書面契約，且被告對租金曾降至15萬元並不爭執， 足證原告當時確有與被告協議系爭租約屆滿後續租之事 實。被告所言，實不可採。 2.證人彭秀琴、原告法定代理人袁阿井、被告法定代理人 莊朝宗於本院之證述內容不一，惟系爭合作協議書係約 定原告應於98年11月1 日將原告公司交付訴外人鍾東錦 等三人經營，足見系爭合作協議書係於98年11月1 日前 簽訂，訴外人鍾東錦等三人投資之4,000 餘萬元亦係於 98年11月1 日前，可見原告法定代理人袁阿井與訴外人 彭秀琴至新竹市○○路○○○ 號與被告法定代理人莊朝宗 、訴外人呂松江商談應係98年8 月下旬，而非99年8 月 間。至原告法定代理人袁阿井與訴外人彭秀琴至新竹市 ○○路○○○ 號與被告法定代理人莊朝宗所談之事，依被 告法定代理人所述，可知係商談系爭租約屆滿後續租問 題。 3.另原告法定代理人袁阿井證述之內容雖先後不一，惟經 原告之訴訟代理人發函原告法定代理人袁阿井後，經回 覆「租期到前一年，本人袁阿井、彭秀琴等二人至新竹 市○○路與被告法定代理人莊朝宗，股東呂松江二人面 談，取得被告之同意續租三年租金為15萬元」。而依合 作金庫竹東分行之回函可知，原告開給被告的租金支票 ，98年7 、8 、9 月，確實是15萬元，並非被告所述99 年10月始變為15萬元。故可證98年7 、8 月間，原告法 定代理人及訴外人彭秀琴確實有至被告法定代理人在新 竹市○○路之住處，協商調降租金以及延長租期事宜。 並佐以訴外人鍾東錦等三人共投資4,000 多萬元，若被 告法定代理人未同意延長租期，依常情是不會投資。 二、被告則以： ㈠系爭租約兩造原約定租金以每月25萬元計算，但因98年間 經濟不景氣，原告乃要求被告調降租金為每月15萬元，被 告亦瞭解大環境景氣不佳，乃同意原告之要求。嗣經金融 海嘯過後，經濟狀況日趨好轉，被告才要求原告回歸原契 約約定之每月25萬元租金，原告主張係因其將其公司員工 即被告親戚資遣，被告方調整租金，並不實在，自應由原 告舉證證明。 ㈡況自系爭租約曾經本院所屬民間公證人許錫星公證乙事觀 之，兩造為求慎重已將系爭租約辦理公證，且載明屆期不 還，應逕受強制執行之約定，倘訴外人彭秀琴等人確有投 資原告1,200 萬元、3,000 餘萬元之事實，何以事前未曾 要求至公證人處更改租約，或另以書面詳細訂立，顯見原 告主張被告曾口頭同意系爭租約續租三年，自非可信。 ㈢另依證人袁阿井、彭秀琴、莊朝宗所述，可知兩造間並無 期滿再續租三年之合意，且原告起訴狀所載與原告法定代 理人袁阿井之證詞大不相同，實有疑義。至合作金庫竹東 分行之回函只能證明租金有調降的事實，與原告主張被告 有同意延長租約，並無任何關係，且經證人證述兩造並無 達成延長租約的合意。 ㈣綜上，爰請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。 三、兩造不爭執事項： ㈠兩造於97年3 月31日簽訂系爭租約，由原告向被告承租門 牌號碼新竹縣芎林鄉文林村13鄰柯子林16之1 、16之2號 建物及坐落新竹縣○○鄉○○段862 、864 、872 、879 、886 、887 、850 、866 、869 、848-1 、878-3 、87 8-4 地號及新竹縣○○鎮○○段972 、974 、976 地號土 地暨機械設備，租期自97年4 月1 日起至100 年3 月31日 止，每月租金25萬元，系爭租約並經民間公證人公證在案 。 ㈡被告曾將系爭租約之租金自每月25萬元調降至每月15萬元 ，嗣後又將該租金調回每月25萬元。 四、兩造爭點： ㈠兩造是否曾達成系爭租約期間屆滿後再續租三年之合意？ 被告以公證書向本院聲請強制執行，有無違反兩造續租之 約定？ ㈡原告主張撤銷本院100 年度司執字第13326 號遷讓房屋強 制執行事件之強制執行程序，有無理由？ 五、本院之判斷﹕ ㈠本件原告主張因每月租金25萬元過高，而協商租金降為每 月15萬元，租期屆至則再續租三年乙節，為被告所否認， 辯稱係因經濟不景氣，應原告要求而調降，且未同意續租 三年等語，經查，證人即原告公司之法定代理人袁阿井自 承「租期到期前，有幾個月的時間，因為景氣不好，所以 租金減少十萬元．．．後來莊先生說要恢復二十五萬元」 、「調降租金是我自己找莊生先談的，且彭小姐跟我談投 資之前，就已經調降了。」（見本院100 年10月17日言詞 辯論筆錄）核與被告所述之情，大致相符，是調降租金與 訴外人鍾東錦等三人投資原告公司及系爭租約租期屆滿是 否續租等情無關。況租金降為15萬元僅數月，之後即回復 為每月25萬元，此為兩造所不爭執，職是，若如原告所述 ，以續租三年作為調降租金之條件，因調降租金對出租人 不利，續租則可保障出租人於租期屆滿後，仍可繼續收取 租金，則被告於系爭租約屆期前要求回復原租金即每月25 萬元，衡情，原告應可拒絕，或不再續租，焉有同意回復 原租金，且仍欲續租之理，是原告此部分主張，即非可採 。 ㈡原告另以被告若未同意續租，訴外人鍾東錦自無投資4,00 0 多萬元之理而推論兩造間有續租三年之合意，然證人即 投資原告公司之彭秀琴於本院審理時證稱「我們一開始要 入股的時候，原告法代有帶我們到地主那邊去聊一下，就 是談到因為袁先生財務及年紀的問題，所以我們會入股原 告公司。被告法代以及另外一位莊先生也在場，對我們的 入股沒有做任何表示，期間也有談續約的問題，莊先生表 示會跟袁先生談，如果要續約的話，也是針對袁先生，不 是針對我們，之後續約問題由莊先生跟袁先生談，我們沒 有介入。」、「我們所知道的都是袁先生告知的，說續約 沒問題，他會再想辦法續約三年，但是並未告知續約後的 租金。」、「我們（指原告及訴外人鍾東錦等三人）九十 八年七、八月在談合作，到九十八年十月開始，因之前廠 房設備很老舊，要更改設備還有畫圖，被告公司的股東之 一李先生還有看我們的圖以及整個設備的流程，後來我們 要再談的時候，袁先生叫我們先離開，後續由他來談。後 來並沒有什麼問題，也沒有說不可以建廠，我們就設廠。 100 年3 、4 月的時候，袁先生告知我們說不續約，但袁 先生說沒有關係，他還會再談」、「（原告訴訟代理人問 ﹕總共花費四千多萬元，有無確立租期可以延長三年，何 以投資這麼多？）九十八年七、八月的時候，我們有去被 告公司，告知被告法代跟股東李先生，說原告公司的變更 以及建廠的作法。九十八年十月，廠內開始動，對方也沒 有告知說不能設廠且設廠過程大約半年，袁先生一再告知 續約沒有問題，我們就相信。」、「（原告訴訟代理人問 ﹕剛才所述九十八年七、八月間有去找被告公司的莊朝宗 ，當天有沒有談到調降租金？袁先生有沒有談到租金的問 題？）當天完全沒有講到租金的問題」、「（被告訴訟代 理人問﹕所指九十八年七、八月間，有跟袁先生去找被告 公司的股東莊朝宗，之後的一個多星期，莊朝宗有沒有跟 他的兒子到砂石場去，有碰到妳，有表示這個不會再續租 的情事？）他有來廠，我們正在設廠，當時應該是十月， 當時有聊一下，談到續約問題時，袁先生就說續約的問題 他會負責做好。第一次到被告公司時，莊先生很明確的告 知即使要續約也是租給袁先生。至於當天有無說不續租， 我沒有很明確的聽到」、「我們談投資的時候，租約是10 0 年3 月才到期，九十八年年底談這個事情時，我們有非 常明確詢問袁先生的狀況，袁先生告知整個租約是有跟土 資廠一起，所以續約沒有問題，且我們的廠迄今都還有協 助他們土資廠的運作，袁先生告知續約沒有問題，他會負 責。」、「（問﹕當時莊先生告知不續租，叫你不要投資 ，是否如此？）袁先生說他會處理」、「我們是在九十八 年七月開始談的，袁先生確實有提到續約的問題由他處理 ，八月到莊先生公司時，莊先生也很明確說續約問題要找 袁先生。袁先生說續約應該是沒有問題。」另證人即被告 公司法定代理人莊朝宗陳稱「到100 年3 月底租約到期後 ，我不要繼續租給原告」、「99年8 月左右，袁先生就有 來跟我講續租的事情，我說要跟股東商量，股東說不行。 袁先生就只有八月來一次，之後就沒有來談過。100 年3 月底到期後，袁先生有再來談，因為二位股東還沒有過世 之前，就已經說過不要租了。」、「九十九年八月的時候 ，袁先生跟她（指證人彭秀琴）到我公司來找我，說我要 不要繼續租給他，我說要問過股東」、「在九十九年八月 他們來談續約問題後，我有去出租的地方告知股東說不要 再繼續承租了，我去的時候，袁先生有叫證人彭小姐一起 來，彭小姐說要繼續開，投資肆仟多萬元，我告訴彭小姐 不要承租給她，不要繼續投資了。彭小姐一聽到就站起來 走了，袁先生坐在那邊沒有說什麼話」、「（問﹕有無跟 袁先生講好，租金先降到十五萬元，租期屆滿再續租？） 我有說景氣好一點的時候要補給我，但我沒有講到要再租 給他，是袁先生自己說要再續租三年，我沒有同意。」、 「（原告訴訟代理人問﹕找你做什麼？）他們說要再延長 三年，我要問股東」、「（原告訴訟代理人問﹕當天彭小 姐有無跟你說要投資原告公司？）沒有，是經過二個星期 後，我到砂石廠碰到彭小姐，他才說要投資四千多萬元， 我說我不要續租，叫她不要投資」、「（原告訴訟代理人 問﹕袁先生有沒有用電話或當面要求你再續租三年？）袁 先生還沒有到我公司來的時候，就有打電話詢問我能否再 續租三年，我說要問股東，他說到我公司來談，我說好。 」另證人即原告公司法定代理人袁阿井則謂「．．．在跟 彭小姐談合作時，簽定協議書前，就帶彭小姐去找莊先生 ，因為設備很爛，要改設備，且有畫圖，所以帶彭小姐去 莊先生談修改設備的問題，圖也有給莊先生看，因為圖改 的很大，流程變動，所以莊先生他們不同意，之後在工廠 再見面一次，當時協議書已經簽了，當時莊先生、呂先生 都在場，他們同意以現有流程修改設備。之後工廠事宜就 交給彭小姐處理。．．．租期到期幾個月前，彭小姐才跟 我提到續租的事情，之前都沒有提過，我親自去跟莊先生 提過幾次，我說彭小姐投資這麼大，希望他再續租三年， 莊先生不同意。」、「莊先生跟呂先生和彭小姐見面，只 有談修改的事情，沒有談到續租的事情，續不續租都是我 跟莊先生在談。」、「（問﹕有無跟彭小姐說一定可以續 租？）沒有說一定，莊先生曾說如果要續租是對我，不是 對彭小姐。我跟莊先生談續租的時候，有跟莊先生說以我 的名義再繼續租給我，但莊先生不願意。」、「當天是談 修改機器的問題，當時沒有提到彭小姐要投資四千多萬元 、希望續租三年的事情。」、「（原告訴訟代理人問﹕彭 小姐跟你談合作的時候，有無提到要你去談租期續租的事 情？）彭小姐跟我談投資的時候，是有提到續租的事情， 但莊先生說要對我。」、「我說續約可以談，應該沒有問 題。因為我想只要租金照給付，工廠收回去，被告也沒有 辦法營運。」（以上均見本院100 年10月17日言詞辯論筆 錄）觀之證人三人陳述，時間容有差異，部分細節或有不 同，惟就兩造是否達成續租三年之約定，陳述則均屬相同 ，即被告並未具體明確同意續租，且續租與否被告僅願與 原告之法定代理袁阿井協談，即使續租亦是租予原告之法 定代理人袁阿井，而非證人彭秀琴。且證人彭秀琴對續租 無問題之認知，是來自證人袁阿井之陳述及保證。原告雖 以庭後證人袁阿井之書面陳述以證被告同意續租三年，惟 此書面資料與證人袁阿井於前述言詞辯論期日所述有關續 租之內容相反，且其既向證人彭秀琴保證續租而致訴外人 鍾東錦等三人投資4,000 餘萬元於原告公司，若無法與被 告達成續租之合意，對訴外人鍾東錦等三人所生之損失， 證人袁阿井亦難卸其責，故前開書面資料應屬事後諉責之 詞，不足採信。 ㈢又證人彭秀琴雖與證人袁阿井於98年7 、8 月間同至證人 莊朝宗住處，惟以訴外人鍾東錦等三人與證人袁阿井商討 投資原告公司係在租金調降為每月15萬元之後，設若原告 主張調降租金為每月15萬元，被告同時同意續租三年之事 為真，則證人彭秀琴、袁阿井於98年7 、8 月間至被告法 定代理人莊朝宗住處時，即無討論降租及續租之必要，況 證人彭秀琴明確表示98年7 、8 月間至證人莊朝宗住處「 完全沒有講到租金的問題」（見本院100 年10月17日言詞 辯論筆錄第4 頁），是自難以證人彭秀琴、袁阿井有至證 人莊朝宗之住處，即推論係商討降租及續租之事及兩造已 達成續租三年之合意。 ㈣原告再以被告若未同意續租，訴外人鍾東錦等三人不會為 4,000 餘萬元之投資云云，惟查，依證人彭秀琴前開證詞 ，可知渠三人與原告簽立系爭合作協議書前即已明知被告 是否同意續租，係兩造間之事，其等無置喙之餘地，且就 續租乙事均係來自證人袁阿井之告知，並一再表示續約沒 有問題，則訴外人鍾東錦等三人就續租問題在未與被告見 面商談之情況下，即聽信證人袁阿井之保證及說詞所為之 投資，自與被告無涉，尚難據此認定兩造間有續租三年之 合意，從而，原告此部主張，亦非有理由。 ㈤綜上，原告未能舉證證明兩造間有系爭租約到期後再續租 三年之合意，則依民法第450 條第1 項之規定，系爭租約 於100 年3 月31日屆期，兩造間之租賃關係即生消滅之效 力。 ㈥按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文。次按當事人請求公證人就租用或借用土 地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還 土地之行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依 該證書執行之，公證法第13條第1 項第4 款亦有明文。本 件兩造均不爭執被告持系爭租約及經民間公證人公證之公 證書向本院聲請強制執行遷讓房屋，並經本院以100 年度 司執字第13326 號受理在案，惟系爭租約之租期業於100 年3 月31日屆滿，兩造間並無續租之約定，已為本院如上 之認定，故前述公證書即無不得強制執行之事由存在，被 告持前述得以強制執行之公證書聲請本院強制執行，於法 並無不合，從而，原告依強制執行法第14條第1 項前段、 第2 項之規定提起本件債務人異議之訴，並無理由，應予 駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張或攻繫防禦方法， 對判決之結果不生影響，爰不一一條列審究，併此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 101 年 3 月 7 日 民事第二庭 法 官 盧玉潤 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 書記官 謝國聖 中 華 民 國 101 年 3 月 7 日