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臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第147號 原　　　告　陳國漳 訴訟代理人　洪大明律師 被　　　告　台灣興業股份有限公司 法定代理人　陳興寧 被　　　告　陳隆裕 前列二人共同 訴訟代理人　張樹萱律師 上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國101年3月23日辯 論終結，判決如下： 主 文 被告應連帶給付原告新台幣伍佰捌拾貳萬貳仟伍佰元，及自民國 一百年六月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告連帶負擔四分之一，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新台幣壹佰玖拾肆萬元為被告供擔保後， 得假執行。惟被告如以新台幣伍佰捌拾貳萬貳仟伍佰元為原告供 擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請均駁回。 事實及理由 一、原告方面 （一）兩造於於99年9月13日就新竹縣○○鎮○○○段大竹坑小 段54之1地號等41筆土地簽立不動產買賣契約書（下稱系 爭買賣契約書），約定原告以每甲新台幣（下同）280萬 元之價格，向被告購買上開面積共約25.35甲之土地，嗣 兩造於99年10月18日簽訂協議書，約定被告台灣興業公司 就新竹縣○○鎮○○○段大竹坑小段81-52至81-63地號土 地先過戶予原告，若因政府農村農舍之法令修改，致原買 賣契約標的無法全部依原告之需求使用時，雙方同意以每 甲350萬元之價格計算買賣價款，尾款最遲不得超過99年 12 月30日前給付。嗣兩造又於100年1月7日簽立協議書， 確認原告購買之標的仍為系爭買賣契約書所定之41筆土地 。 （二）原告於100年3月27日、28日多次透過中人葉嚴志、代書吳 金獅及關西鎮公所主秘吳祥光（被告之窗口）等人催促被 告提出辦理過戶所需文件及用印，詎被告均置之不理，原 告即分別於28日、31日透過證人葉嚴志向被告口頭表示解 除契約，被告卻於100年4月6日來函主張原告違約，原告 隨即以存證信函函覆澄清，表明違約之人係被告並非原告 ，原告嗣以100年4月15日竹北六家郵局119號存證信函通 知被告解除一部之系爭買賣契約（即針對未過戶之土地部 分予以解除買賣契約）。 （三）原告已付出1798萬元予被告，扣除被告上開已過戶土地部 分之價金，原告已逾付1164萬5千元（計算式：17,980,00 0- 6,335,000=11,645,000）。本件違約之人係被告，依 系爭買賣契約書第七條之規定，被告應將已收價款退還原 告，另加倍賠償同額之損害金予原告；故被告應給付原告 之金額為已付價金1164萬5千元，加計同額之損害金後， 為2329萬元。又依據買賣契約書第10(一)之特約約定，乙 方之代理人即被告陳隆裕應就本件契約條款之義務負連帶 履行之責，故訴請被告連帶給付如聲明所示。 （四）原告因被告遲不履約，初步計算損失金額為1241萬9842元 項用如下： ⑴委請代書辦理土地合併及分割、申報土地增值稅、申請 農業使用證明等共支出49萬4842元（原證九）。 ⑵委託台暘測量工程有限公司測量、坡度分析及簽證費， 共支出75萬元（原證十）。 ⑶因被告拒不履約，不得已另向訴外人許明益等26人購○ ○○鎮○○段之土地7.5甲，每甲380萬元（原證十一） ，但原告向被告所購買者，每甲為280萬元；每甲價差 為100萬元，7.5甲之土地，價差即為750萬元。 ⑷原告又向本院民事執行處拍○○○鎮○○段之土地3.75 甲（原證十二），每甲金額約為370萬元，但原告向被 告所購買者，每甲為280萬元，每甲價差為90萬元， 3.75甲之土地，價差則為337萬5千元。 ⑸本件土地買賣之仲介費，原告需支付30萬元。 （五）退步言之，本件縱係原告違約，惟被告將原告已付價金17 98萬元作為違約金全部沒收，顯係過高，請求法院應予酌 減至相當金額，並應將超過之金額返還予原告。 （六）並聲明： ⑴被告應連帶給付原告新台幣（下同）2329萬元，其自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算 之利息。 ⑵訴訟費用由被告負擔。 ⑶願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告抗辯： （一）雙方於99年9月13日簽訂不動產買賣契約書後，因原告要 求，雙方才再於99年10月18日增訂協議書，約定被告先將 原買賣標的內81-52至81-63地號土地過戶與原告指定登記 名義人，原告則於立協議書同時支付770萬元與被告，並 約定若因政府集村興建農舍相關政策及法令修改致原買賣 標的無法全部依原告需求使用時，雙方同意前開已過戶土 地部分以每甲350萬元計算買賣價款，依實際坪數找補價 款，及約定原告尾款給付期限不得超過99年12月30日。嗣 兩造又於100年1月7日簽立協議書，確認原告購買之標的 仍為系爭買賣契約書所定之41筆土地，原告支付全部尾款 之最後期限為100年3月31日。 （二）依雙方99年9月13日簽訂之不動產買賣契約書第二條批明2 約定「甲方於支付第二次付款時，需開立與尾款同額之工 商本票交予地政士保管，於過戶完畢繳交尾款時，再返還 甲方」，而於100年1月7日後原告尚有5300萬元買賣價款 未支付與被告，為保障被告權益，在被告將土地全部過戶 前，原告本有先開立與尾款同額之本票交予地政士保管之 義務，惟原告於100年3月27日通知被告應於3月28前去辦 理土地移轉登記之文件用印，係僅就部分土地而非全部土 地之過戶用印，且未支付5300萬元尾款，或開立與尾款同 額之本票以為擔保，被告自無配合辦理之義務，嗣100年3 月31日原告當面向被告表示不願履約，被告乃於100年4月 6 日寄發存證信函與原告，通知其違約，並請求原告繼續 履行契約義務，嗣被告再於100年4月15日去函催告原告履 約，原告並未履行，被告乃於100年4月26日去函原告解除 契約並沒收已付價金1798萬元。 （三）本件係原告違約，依契約書第七條約定，被告得解除全部 之買賣契約，並沒收原告既付價款充作違約金，原告應將 已過戶之81-52至81-63地號土地返還及移轉登記與被告， 在返還之前，被告對原告請求返還違約金部分主張同時履 行抗辯權。 （四）本件雙方於99年9月13日訂立系爭買賣契約之標的全部土 地面積為25.35台甲，但之後原告卻於99年10月18日要求 被告先配合辦理過戶其中1.8甲土地，並表明其餘土地給 付尾款之期限為99年12月30日，然屆期原告再要求延期付 款，雙方才於100年1月7日又簽訂協議書，當時原告於協 議書第一條即承諾最遲需於100年1月31日前就原買賣所有 土地辦理合併分割圖檔及相關資料交予地政士辦理土地合 併分割登記；協議書第二條承諾，原告付清本買賣全部尾 款期限最遲不得超過100年3月31日。然之後原告卻仍反悔 不想買下全部約25甲土地，故原告才會違約未於100年1月 31日前委託地政士辦理全部土地合併分割完畢，也沒有依 約就買賣標的土地完成農業證明申請 (見原告101年2月7 日陳報狀所載內容，及本院100年11月21日言詞辯論筆錄 證人吳金獅證詞)，此足見原告早在100年1月31日前就已 決定違約不買全部土地，本件雙方約定之違約金金額既是 原告經衡量後寧可違約而受損失之賠償負擔，自無違約金 過高之問題。又被告所有之系爭買賣標的土地原共41筆土 地，並相連接，但現在其中81-1地號土地及81-28地號土 地已分割過戶與原告指定之第三人，造成整片土地已不完 整，被告日後要再將剩餘全部土地一次出售與第三人顯已 發生難以成交之困難；再依雙方買賣契約及協議，原告本 應於100年3月31日前給付被告尾款5300萬元，但因原告違 約不付款，致被告預定使用該筆尾款之計畫支出發生週轉 困難，不得已於100年7月間以被告法定代理人陳興寧之妻 陳張月英名下不動產另向新北市淡水信用合作社設定抵押 擔保借款3100萬元，進、借款差額共8400萬元，以週年百 分之五法定利率計算，一年損失至少為420萬元，而因 本件土地買賣關係交易不成，又生訴訟，迄今全部土地所 有權狀仍在原告委託代書處，再至該等土地能重新進行交 易並完成成交，時間顯然仍遙遙無法預期，故現被告沒收 之違約金1780萬元，以現在及將來可能所受之利息損失計 算，僅可彌補約4年之利息損失，當無違約金過高之問題 。再本件雙方買賣契約第七條已明文約定：「本約簽訂後 ，倘甲方不買或不按約日定期付款，經乙方定期催告仍不 給付時，原告將既付價款全部由乙方無條件沒收，充作違 約金，並解除本約」，足見雙方於訂約之際已充分合意以 原告既付價款作為原告債務不履行時之損害賠償額，而無 需被告再證明任何損害，故現原告自無理由再主張違約金 過高。再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數 額，為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依 兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利 益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、 調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因 此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應 負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自 由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己 履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度 等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除 非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法 院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事 及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人 均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符 契約約之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定 之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之 不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且 有礙交易安全及私法秩序之維護 (最高法院92年度台上字 第2747號、同院93年度台上字第909號判決參照)。本件由 雙方訂約、履約過程，足知原告是在已充分衡量自身利益 之情況下才作成違約不買全部土地之決定，而當初買賣契 約中對買方違約支付違約金之約定，目的即在防止此類情 形發生，故原告既明知有該違約金之約定及應沒收金額猶 執意違約，顯然已斟酌違約後之實際利益較給付違約金更 為有利原告，故現原告自無抗辯違約金過高之理由，法院 亦無酌減經雙方自由議定之違約金金額之必要。 （五）並聲明： ⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶被告願反供 擔保，免為假執行。 三、不爭執部分 １、兩造於民國99年9月13日就新竹縣○○鎮○○○段大竹坑小 段54-1地號等41筆土地簽立不動產買賣契約，約定每台甲出 售價格為280萬元，面積略以25.35台甲計算，買賣總價款為 7098萬元正。買賣價款支付方式為簽約時原告支付300萬元 定金，第二次付款最遲不超過99年11月30日付款金額為1498 萬元，尾款5300萬元。 ２、兩造於99年10月18日就上開不動產買賣契約書再立協議書增 加條款，約定被告先將原買賣標的內81-52至81-63地號土地 過戶與原告指定登記名義人，原告於立協議書同時支付770 萬元與被告，並約定原告尾款給付期限不得超過99年12月30 日。 ３、於100年1月7日，兩造就上開不動產買賣契約書、協議書同 意再增加(更改)條款，約定原告最遲應於100年1月31日前就 原買賣所有土地辦理合併分割登記，及原告承諾本買賣付清 全部尾款期限最遲不得超過100年3月31日。原告並依據99 年9月13日不動產買賣契約書第二條第二款約定，於100年1 月7日當日支付約定之第二次付款餘額728萬元正予被告(連 同99年10月18已付款770萬元，即第二次付款之約定總額149 8萬元)。 ４、被告已受領原告之買賣價金1798萬元，並將系爭81-52至81- 63地號土地移轉登記予原告指定之登記名義人。 ５、被告於100年4月6日寄發台北47支局第110號存證信函，主張 原告未履行契約內容，並要求原告於文到7日內辦理土地過 戶及給付買賣價金，否則將沒收原告既付價款（見審訴卷第 31-32頁）。原告另以竹北六家郵局第111號存證信函回覆表 示，因自100年3月中旬起被告不提供過戶物件，係被告違約 ，要求被告7日內退還已付款扣除過戶完成土地面積價款後 之差額（見審訴卷第33-35頁）。嗣原告又以100年4月15日 竹北六家郵局119號存證信函通知被告解除未過戶部分土地 之買賣契約，並請求將逾收價金加倍返還予原告（見審訴卷 第36-37頁）。被告則以100年4月15日以律師函催告原告於3 日內提出尾款5300萬元或支付擔保（見審訴字卷第62-63頁 ），嗣被告再以100年4月26日律師函通知原告解約一切買賣 契約及協議，並沒收已付價款1798萬元（見審訴字卷第64-6 5頁）。 四、兩造間之爭點： （一）原告主張被告未配合辦理土地移轉登記文件之用印，違反 買賣契約，其已解除尚未過戶部分之土地買賣契約，請求 返還溢付之價金並加倍賠償同額之損害金，是否正當？ （二）被告主張原告違反買賣契約，並解除全部之買賣契約， 及沒收原告已付之買賣價金1798萬元充作為違約金，是否 正當？ 五、得心證之理由 玆就兩造間之爭點，論述如下； （一）原告主張被告未配合辦理土地移轉登記文件之用印，違反 買賣契約，其已解除尚未過戶部分之土地買賣契約，請求 返還溢付之價金並加倍賠償同額之損害金，是否正當？ ⑴經查：本院傳訊證人吳金獅（辦理本件土地分割及移轉登記 之代書）、吳祥光（被告方面聯絡人）、葉嚴志（介紹原告 向被告買地之介紹人）、湯明翰（原告方面之仲介）、古承 翰（被告方面之介紹人）等人到庭為證， ①證人吳金獅證稱：「其有見證兩造簽訂系爭買賣契約書， 買這土地是做集村農舍的配地使用，農舍用地及配地是一 比九的比例，要先在被告名下辦理分割，分割完再移轉給 原告指定的人，因為辦理分割需要一段時間，無法按照原 買賣契約的時程進行，所以後來訂立了二份協議書（即99 年10月18日及100年1月7日協議書），第一份協議書是將 其中有一部分已分割好先辦理過戶，是四十一筆土地中分 割出來的十二筆先過戶給原告，其他的部分還要做測量及 分割的動作，協議書第二條是約定如果政府集村農舍的法 律變更致後來土地沒有辦法供作集村農舍配地的時候，原 告就以每甲350萬元購買這十二筆土地，其餘尚未過戶的 土地就不買了；100 年1月7日訂立第二份協議書是確認兩 方還是要買41筆土地，被告要求原告要在100年1月31日前 將土地辦理合併分割的圖檔及相關資料交給伊，才能辦理 合併分割登記，因為坡度超過三十度的土地不能當作配地 ，所以原告要先測量，將可以用及不可以用的土地區分出 來，我才能辦分割，第二條約定買方付清全部尾款期限不 得超過100年3月31日，是因為原告如果在1月31日前將合 併分割的資料給我，我向地政機關送件之後，在3月31日 之前應該可以辦理分割登記及過戶完畢。原告有於100年1 月間將分割圖檔及相關資料交給我，我在100年1月19日送 件分割登記，分割完畢後已經拿到地號及權狀，在100年3 月8日向關西鎮公所申請農業用地證明，於3月中旬左右拿 到證明，然後我在3月20日左右通知證人吳祥光請地主到 事務所用印準備辦理移轉登記。雙方後來約定100年3月28 日在買方的公司用印，但是那天地主臺灣興業公司、陳興 寧沒有到場。（依照不動產買賣契約書的第三條，當時賣 方為何沒有按照第三條之規定收受第二期款時將過戶的相 關書表用印完畢交給代書？）因為土地還要辦理合併分割 才能確定地號，所以賣方收受第一期款時有把權狀交給伊 ，但是要等土地全部合併分割完畢，才能就分割後的地號 辦理移轉登記文件的用印。（買方為何沒有依照買賣契約 第二條在交付第二次款項時開立尾款本票交給代書保管？ ）因為原來約定是要一次移轉過戶，後來是分次，所以雙 方就沒有談到開立本票的事情」。（除了9甲半以外的土 地，其他土地農業證明何時取得？）我沒有辦理。（為何 沒有一起申請？是誰告訴你農業證明分筆申請？）原告那 邊告訴我的。全部的土地是25甲，扣除已過戶的1.8甲及 這次要過戶的9.5甲，其餘部分土地原告都還沒有叫我申 請農業證明，因為部分是道路，然後賣方此部分同意扣除 不賣。（依照在100年1月7日協議書內有提到，買賣全部 尾款付清要在100年3月31日，那麼沒有申請農業證明的土 地若沒有辦法辦過戶，原告是否還需要在3月31日前支付 尾款？）農業證明申請不到，還是可以辦過戶，只是賣方 要繳土地增值稅，但這部分雙方沒有透過我協調」。 ②證人吳祥光證稱：「我是被告的聯絡人，例如代書要用印 或準備相關資料時會通知我，由我安排。當初買賣契約是 約定原告應該在99年11月30日前辦理合併分割完成並取得 農業使用證明書，後來因為原告要求先過戶其中的部分土 地所以才訂立了99年10月18日協議書，並約定原告應該在 99年12月30日前給付尾款，後來超過時間原告還沒有依照 時程辦理好，所以才在100年1月7日在訂協議書約定原告 應該在100年1月31日前將所有的分割圖檔及資料交給代書 並在3月31日前付清全部的尾款，後來在3月20日左右，證 人吳金獅有通知我要去用印，但當時只說移轉部分土地不 是全部，而且沒有提到支付尾款的事，所以被告陳隆裕要 我和買方的中人古承翰聯絡買方如何支付尾款的相關問題 ，後來沒有結果，在3 月26、27日左右我有到買方的公司 再與陳國漳、中人古承翰、中人湯明翰協調，協調3月28 日要就證人吳金獅通知的土地用印。回來後我向陳隆裕轉 達，陳隆裕要求在用印的同時支付尾款，看是要開本票還 是支票都可以，請古承翰與買方協調，後來在31日被告陳 隆裕有去找原告，那天我沒有去，據陳隆裕回來說買方陳 國漳表示不買了。（27日協調28日用印，是否有講到用印 的條件？）方副總說九點多公頃已經拿到農業使用證明的 土地先辦理過戶用印並且先支付這部分的價款，剩餘土地 要等到農業使用證明下來再付尾款，有部分土地是道路用 地，無法拿到農業使用證明，賣方同意扣除，其餘坡度較 陡者還是可以拿到農業使用證明，還是要賣給原告」。 ③證人葉嚴志證稱：「本件我是介紹陳國漳向被告方面買地 ，陳國漳和我是朋友。兩造履約的過程在100年3月之前都 沒有爭執，後來是因為土地要辦移轉登記，證人吳金獅通 知賣方用印時，賣方堅持要收到尾款才用印，我有透過中 人湯明翰及古承翰邀被告陳隆裕到原告公司談談，100年3 月27日下午3時到原告公司協調，那天吳祥光、我、湯明 翰、古承翰及原告公司一位方勝田副總代表原告談，但是 被告陳隆裕沒有到場，後來那天方副總有向證人吳祥光表 示因為政府法令可能變更，所以買方急著過戶，如果賣方 在100年3月28日上午8時30分可以到原告公司用印，原告 就願意先開立與尾款同額之本票或支票。後來28日上午， 證人吳金獅有到原告公司，但是被告沒有到，我九點聯絡 方副總，他說被告沒來，請我通知湯明翰轉知古承翰告訴 證人吳祥光轉達給被告陳隆裕，如果中午之前不來用印就 不買了（28日是否只通知部分土地的過戶？）在100年1月 7 日雙方就有講到部分土地是道路用地，無法作為農舍的 配地，那時候被告就有表示那部分土地不賣，但是願意提 供永久使用，所以28日是就可作為配地的土地用印」。 ④證人湯明翰證稱：「100年3月27日下午其有和吳祥光、證 人古承翰、葉嚴志到原告公司（閎基開發股份有限公司） 談過戶的事，我們請吳祥光向被告轉達約定第二天早上八 點半到閎基開發公司去用印，因為馬上就要到月底時間也 很緊迫，希望地主能配合，100年3月28日買方這邊有請其 通知賣方趕快來用印，其一直通知證人古承翰轉達買方的 方副總的意思，在當天晚上十二點之前來用印方副總都願 意等，超過十二點就不買了。（100年3月31日在嘉豐北路 瑞陽公司有誰在場？）我、葉嚴志、證人古承翰、被告陳 隆裕和他的朋友，方副總不願意和賣方見面，當天葉嚴志 向被告陳隆裕說賣方都不配合，所以買方想要另外向別人 買地要求賣方要退款」。 ⑤證人古承翰證稱：「我是地主這邊的介紹人。（是否知悉 兩造買賣契約發生爭執為何？）我知道賣方想要賣也過戶 了部分土地，付款期限有延長過，到最後賣方要買方尾款 付清然後把土地過戶，雙方才發生爭執。因為買方沒有付 款賣方就不用印。（兩造聯絡窗口及中間人於100年3月27 日在閎基開發公司約定次日辦理用印時，賣方有無說不願 用印或提出什麼主張？）我只記得三月底雙方有協調，但 有無約定什麼時候用印，我忘了，買方是說要賣方先用印 ，賣方就說如果買方付清價金他才用印。（當時有無提到 價金是全部付清還是部分付清？）賣方要求要在三月底前 付清全部價金，買方只有說要付款，沒有說是部分還是全 部」（以上證人證言見本院100年11月21日、101年2月10 日言詞辯論筆錄）。 ⑵系爭買賣契約書第二條雖約定：「甲方（即原告）於支付第 二付款時，需開立與尾款同額之工商本票交予地政士保管， 於過戶完畢繳交尾款時，再返還甲方」；第三條約定：「乙 方（即被告）應於領收第二款（應指第二期款）時交付印鑑 證明、戶籍資料等產權移轉應備全部證件，及蓋妥辦理移轉 登記等有關書表予指定之地政士」，原告因而主張被告於10 0年1月7日當日收受第二次付款餘額728萬元時 (連同99年10 月18已付款770萬元，即第二次付款之約定總額1498萬元)， 即應交付辦理移轉登記之全部證件，並蓋妥有關書表交付予 指定之地政士，被告未遵期交付，已涉違約云云，被告則主 張原告未於交付第二期款同時，開立與尾款同額之工商本票 交予地政士保管，亦有違約云云。惟查，依上開證人吳金獅 之證言，賣方收受第一期款時確有把權狀交給伊，惟因本件 土地須先辦理合併分割後，始能確定地號，所以要等土地全 部合併分割完畢，才能就分割後的地號辦理移轉登記文件的 用印；及兩造原來約定是要一次辦理所有土地之移轉過戶， 後來是分次，所以雙方就沒有談到開立尾款同額本票的事情 等語，足認兩造訂立系爭買賣契約書後，因須辦理土地之合 併分割程序，及其後改為先行移轉部分土地等情事，致被告 方面交付移轉登記文件及用印，原告方面開立尾款同額本票 之時程，無法按照原買賣契約書之時程進行，尚難認兩造於 100年1月7日被告收受第二次付款餘額728萬元時，未依系爭 買賣契約書第二條、第三條約定履行，有違約情事，兩造之 上開主張均不足採信。 ⑶再查，依上開證人等證述內容，兩造於101年3月28日未完成 過戶文件用印之主要爭執點在於，原告方面要求被告就9.5 甲土地先行用印，被告則要求原告應在用印同時支付尾款53 00萬元或開立同額本票或支票，惟未獲原告方面肯定之答覆 ，故被告未於約定之101年3月28日上午前往原告之閎基開發 公司用印，原告因而透過證人葉嚴志轉知湯明翰、古承翰、 吳祥光等人轉達給被告陳隆裕，表示3月28日中午之前未來 用印就不買了，嗣於同月31日於竹北市○○○路之瑞陽公司 ，證人葉嚴志再次向被告陳隆裕轉達原告方面解除契約不買 之意思。查兩造間買賣契約書所購買之土地面積共為25.35 甲（見系爭買賣契約書第1條），除了其中部分為道路，被 告同意扣除不賣之外，其餘土地，不論是否可作為集村農舍 之配地（坡度在30度以下者可作為集村農舍之配地，坡度超 過30度以上者不得作為配地），原告均要購買，此為兩造在 100年1月7日訂立第二次協議書時已予確認，又因土地辦理 測量、合併、分割等事宜，係由原告所委託之代書吳金獅辦 理，故合併、分割等時程是由買方即原告掌控，因訂約後土 地之合併、分割時程落後，無法依系爭買賣契約書第二條約 定，在99年11月30日之前辦理合併分割完成，並取得農業用 地作農業使用證明書，以便買方支付第二期款，故兩造始在 99年10月18日訂立協議書，約定買方支付尾款之期限最遲不 得超過99年12月30日，嗣於100年1月7日再訂立第二份協議 書，約定買方最遲須於100年1月31日前就原買賣所有土地辦 理合併分割圖檔及相關資料交予地政士辦理土地合併分割登 記（第一條）；協議書第二條約定，原告付清本買賣全部尾 款期限最遲不得超過100年3月31日（第二條）。上開協議書 之約定及證人吳金獅之證言，已明確規範原告應完成本件全 部買賣土地之合併分割登記及支付尾款之最後期限，且並無 分批移轉土地或分批給付價金之約定。惟原告於101年3 月 27日通知被告於28日前往用印時，系爭土地尚未全部分割完 畢，且原告請求先行用印者，為其中9.5甲土地，均為坡度 在30度以下，可作集村農舍配地之土地，並已申請農業使用 證明完畢，為原告101年2月7日陳報狀所自承（見本院卷第 31頁），其餘約14.04甲土地（25.35－1.8－9.5＝14.04 ） ，被告並未指示證人吳金獅申請農業使用證明（見證人吳金 獅之證言），顯未準備辦理移轉登記（取得農業使用證明可 免徵土地增值稅），則原告請求被告先就該9.5甲土地辦理 移轉登記，尚難謂係合於債之本旨給付，且由當時情形觀之 ，原告顯無法在100年3月31日之前，完成本件所有買賣土地 之移轉登記手續，亦無法履行第二份協議書有關「付清尾款 期限最遲不得超過民一○○年三月三十一日」之約定，被告 自無配合辦理之義務，原告主張被告未於101年3月28日前往 原告處所辦理9.5甲土地移轉登記文件之用印，已違反系爭 買賣契約書，尚非有理，原告解除契約之意思表示不發生解 除契約之效果，原告依系爭買賣契約書第7條規定，請求返 還已付價金，並請求加倍賠償之違約金共2329萬元，即屬無 據。 （二）被告主張原告違反買賣契約，並解除全部之買賣契約， 及沒收原告已付之買賣價金1798萬元作為違約金，是否正 當？ ⑴被告並無違約，原告於100年3月28日、同月31日主張解除契 約，並非正當，兩造間之買賣契約仍然存在，已如前述，且 原告未於100年3月31日前支付系爭買賣契約書之尾款5300萬 元，已違反100年1月7日第二條之約定，被告以100年4月15 日律師函催告原告於3日內提出尾款5300萬元或支付擔保， 原告於100年4月19日收受，並未履行，被告再以100年4月26 日律師函通知原告解除買賣契約及協議，並沒收已付價款 1798萬元，原告於100年4月28日收到該函（上開二份律師函 之掛號回執見本院卷第30頁），並非無據，惟查，系爭買賣 契約書其中12筆面積1.81甲之土地（見審訴卷第16頁配地面 積清冊）已依兩造99年10月18日協議書之約定，先行移轉登 記予原告指定之第三人（該12筆土地，係由買賣契約附件所 列地號分割而來，故地號與買賣契約附件所列地號不同，詳 如見審訴字卷第78-79頁陳報狀之說明），此部分業已履行 完畢，並係被告同意先行移轉，該部分並無違約之情形，被 告主張就該履行完畢部分亦一併解除買賣契約，為無理由， 本院認為被告僅得就尚未履行完畢之土地解除買賣契約。 ⑵依系爭買賣契約書第7條前段約定：「本約簽訂後倘甲方（ 即原告）不買或不按約定日期付款，經乙方（即被告）定期 催告仍不給付，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作 違約金，並解除本約」。查原告已付之價金為1798萬，扣除 已移轉登記完畢之12筆土地價金6,335,000元後，原告已付 價金餘額為11,645,000元。按「約定之違約金額過高者，法 院得減至相當之數額」，民法第252條定有明文。又按「違 約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同。關 於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而 其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以 當事人實際上所受損失為標準，酌予核減」；「當事人約定 契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職 權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會 經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已 為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額」（最 高法院19年上字第1554號、49年台上字第807號判例參照） 。經查，本件系爭買賣契約之土地面積為25.35甲，總價為 7098萬元，被告僅移轉其中1.8甲土地，約占7.1％，其餘土 地仍在被告名下，而被告主張沒收之金額為11,645,000元（ 價值約相當於4.16甲土地），占全部土地價額之16.4％，尚 屬過高，應予核減，被告雖主張受有多項損害云云，惟查， 被告僅過戶1.81甲之土地予原告，尚有23.55甲仍在被告名 下，面積不可謂不大，被告辯稱土地已不完整，以後會產生 成交之困難，並未舉證以實其說，尚難採信，被告又主張因 原告未按期支付價金，致被告欠缺資金周轉，而以其妻即訴 外人陳張月英名下不動產向淡水信用合作社借款3100萬元， 受有利息損失云云，惟查，訴外人陳張月英與被告台灣興業 公司為不同之人格主體，且由被告提出之他項權利證明書上 所載債務人為訴外人「陳隆嘉」觀之，實無從確認訴外人陳 張月英向新北市淡水信用合作社所為之借款與本件買賣契約 之履行間，有何關連。本院審酌兩造於99年9 月13日訂立買 賣契約後，已就其中1.81甲之土地履行完畢，其餘土地至10 0年3月31日止，亦確定無法履行，契約進行之時程甚為快速 ，且未履行部分之土地仍登記在被告名下，對被告造成之損 害應非甚大等情，認為被告請求之違約金，應酌減為半數即 5,822,500元，逾此部分則屬過高。 (二)綜上，本件買賣契約，因原告未依100年1月7日協議書第二 條約定，於100年3月31日之前付清尾款5300萬元，已構成違 約，故被告以100年4月26日律師函通知解除契約，核屬正當 ，惟本院認為僅得解除尚未履行完畢部分之土地，又被告依 系爭買賣契約書第七條規定，將既付價金全部沒收作為違約 金，尚屬過高，應核減至5,822,500元，至於其餘之價金， 依民法第259條規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀 之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定 ：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還 之」，原告得請求被告如數返還，並自起訴狀繕本送達翌日 即100年6月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息 範圍內，為有理由，逾此部分，為無理由，應予駁回。又被 告陳隆裕為被告台灣興業公司之代理人，依系爭買賣契約書 第10條第1款，應負連帶履行之義務，故應與被告台灣興業 公司負連帶給付責任。 六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均 與判決之結果不生影響，爰毋庸一一論列，附此敘明。 七、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免 為假執行，經核原告勝訴部分，並無不合，爰酌定相當擔保 金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失其依據 ，應予駁回。 八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第79條、第85條第2項，第390條、第392條第2項，判決如主 文。 中 華 民 國 101 年 4 月 13 日 民事第二庭法 官 彭洪英 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 4 月 13 日 書記官 嚴翠意