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臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第167號 原　　　告　匯眾廣告有限公司 法定代理人　謝明君 訴訟代理人　彭國良律師 被　　　告　安華建設有限公司 法定代理人　林炎 訴訟代理人　陳恩民律師 訴訟代理人　魏翠亭律師 上列當事人間給付報酬事件，本院於民國101年6月18日辯論終結 ，判決如下： 主 文 被告應給付原告新台幣柒佰肆拾萬貳仟肆佰壹拾捌元，及自民國 一百年一月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告十分之九，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新台幣貳佰肆拾陸萬捌仟元為被告供擔保 後，得假執行。但被告如以新台幣柒佰肆拾萬貳仟肆佰壹拾捌元 為原告供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 甲、程序部分 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。 七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。民法第255 條第1 項第2款、第7款定有明文。本件原告依兩造所訂立之佑華新 埔枋寮段委託代理銷售合約書（下稱委託銷售合約書）請求 給付銷售佣金，嗣於100年3月24日主張於委託銷售期間，支 出租金、電費、電話費、保全等費用共計新台幣（下同）29 7,487元，依民法第546條第1項，擴張請求上開費用，其請 求之基礎事實，均係基於委託銷售合約之法律關係而發生， 且無礙被告之防禦及訴訟之終結，依法應予准許，合先敘明 。 乙、實體部分 一、原告主張： （一）被告前於新竹縣○○鎮○○段等地號興建集村農舍，並委 託原告代為銷售上揭集村農舍共29戶，兩造並於99年7 月 21日訂立佑華新埔枋寮段委託代理銷售合約書（下稱委託 銷售合約書），而原告自簽約起銷售成功共計21戶，且21 戶均與被告完成簽訂「農舍農地、農業生產用地預定買賣 契約書」及「農舍委託興建契約書」手續，並繳足契約款 ，依委託銷售合約書第9條銷售佣金之計算方式，原告累 積銷售21戶之佣金共計12,012,500元，被告除支付400萬 元之外，尚欠8,012,500元銷售佣金未支付（此部分原告 嗣已變更主張為尚欠7,402,418元，見本院卷第75頁，惟 未縮減訴之聲明），為此，依委託銷售合約書之法律關係 ，請求如數給付。 （二）本案於99年9月25日開始招募，嗣行政院農委會於99年10 月15日發布農水保字第0991875738號函「集村農舍坐落之 農業用地，不得位於特定農業區」之行政命令，致本件集 村農舍之建案全部無法進行，惟被告仍以99年12月17日湖 口郵局第327號存證信函，要求原告繼續將樣品屋留於原 地，原告因此與地主訂立土地租賃契約書，每月支付6 萬 元之土地租金，自99年12月1日至100年3月31日止共支付 租金24萬元，且就該樣品屋使用迄今，原告已繳交電費 46,796元、電話費2,816元、保全費用7,875元，合計297, 487元，原告既應被告之要求而繼續停留原地，則所支付 之金額依法應由被告負擔，爰依民法第546條第1項之規定 ，請求如數給付。 （三）對被告抗辯之陳述： １、本案於99年9月25日開始招募，雖於99年10月15日行政院 農委會發布「農村農舍興建不得位於特定農業區」之行政 命令，惟被告於99年10月15日後並未要求原告停止銷售本 案系爭房地，直至99年11月25日原告乃基於不動產經紀業 之法律責任，行文被告要求終止系爭合約，惟被告卻於99 年12月17日以湖口郵局第327號存證信函重申系爭合約有 效期限至100年5月25日，要求原告繼續履約，故自99 年9 月25日開始招募至同年11月25日原告自行停止招募止，原 告共成交21戶，並無被告主張因政府政策改變，契約無效 之情形。故縱原證二請款單背頁所示之3戶A8、A10、A22 為99年10月15日以後簽約，被告仍應支付上開3間房地之 銷售佣金178萬元予原告。況系爭合約與購買房地之客戶 所簽立之不動產買賣契約乃各自獨立，被告與客戶間之房 屋銷售合約是否有無效之情形與原告無涉，是原告依兩造 系爭合約書之約定，於客戶與被告完成簽訂農舍農地農業 生產用地預定買賣契約書及農舍委託興建契約書，並繳足 簽約款，被告即須依系爭合約書第九條之規定支付原告銷 售佣金。雖被告嗣後與購買房地之客戶辦理解約，然既已 簽立農舍農地、農業生產用地預定買賣契約書及農舍委託 興建契約書，並繳足簽約款，依前所述，被告即應依約支 付銷售佣金。 ２、原告不否認領得被告給付之300萬元，然被證三第1頁之45 萬元及第3頁之205萬元（實際支出160萬元），係被告公 司法定代理人林炎與原告所簽訂投資契約，訴外人林炎依 約本應支付原告之150萬元投資款，原告同意被告主張訴 外人林炎將投資契約之權利義務讓與被告之抗辯，故被告 僅在超過150萬元部分，始得主張扣除。 ３、依委託銷售合約書第9條之約定，銷售佣金之計算方式係 以實際成交價格的5%計算（含營業稅），是被告給付原告 之金額（含營業稅）即不得再扣除5%之稅金。又原告並無 要求被告代墊支付樣品屋工程款，故並無所謂積欠工程款 1,357,569元之情形。 ４、依原證九之綠園耕心2農舍農地及農業生產農地預定買賣 契約書首段之約定，即知被告可預見本案所指情事變更之 情形，故無民法第227條之2第1項情事變更原則之適用。 況原告就本件委託案已支出10,520,527元，而被告僅支付 原告400萬元，原告則已支付10,520,527元，此部分亦須 併予考量。 （四）並聲明： ⑴被告應給付原告8,309,987元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ⑵願供擔保准予宣告假執行。 ⑶訴訟費用由被告負擔。 二、被告抗辯： （一）不爭執兩造間有訂立委託銷售合約書及委託物件備忘錄， 及被告委託原告銷售之戶數為29戶（見審訴字卷第69頁、 本院卷第37頁反面），惟原告提出之請款單（見支付命令 卷第8頁）其中佣金比例為百分之二的建物，雖然是被告 委託原告銷售，但是實際上是由被告自行銷售的，此部分 不能向被告請求銷售佣金，兩造只是口頭上約定如果本建 案日後經新竹縣政府核准，會補貼原告成交價百分之二， 因為本件建案後來沒有核准，所以原告不能請求這部分百 分之二之報酬。又原告請求之金額應扣除百分之五之營業 稅。 （二）兩造確依系爭合約書第九條約定銷售佣金之計算方式，惟 原告為被告銷售系爭集村農舍之房屋後，被告係因銷售結 果獲得一定利益，始會依約定給付佣金。然依行政院農業 委員會於99年10月15日所發布之農水保字第0991875738號 函令，宣佈集村興建農舍坐落之農業用地，不得位於特定 農業區，致原告雖已形式上完成銷售之程序，嗣因不可歸 責於被告之原因無法履行與購買者間之集村農舍農地買賣 及委託興建合約，故應認系爭合約之請款條件尚未完成， 原告自無請求給付報酬之理。且原告於函令發布後所銷售 之如原證二請款單所示之3戶買戶，由於已違反法令之強 制規定，該部分依照民法第71條之規定應為無效之法律行 為，原告自無從請求該部分之佣金報酬。 （三）再依原告實際所銷售10戶之佣金為7,662,500元，扣除5% 稅金後應為7,297,619元，扣除被告前已給付原告之金額 550萬元（見審訴字第28-30頁之估驗計價單），及被告依 照系爭合約第11條第2項末段約定，由被告為原告先行墊 支之樣品屋工程款1,357,569元，共合計6,357,569元，此 部分應予抵銷。 （四）被告公司負責人林炎與原告公司間訂有投資契約（見本院 卷第50-55頁），訴外人林炎之投資比例為百分之十五， 須出資150萬元，訴外人林炎已將投資契約之權利轉讓予 被告公司，並以101年5月1日準備二狀繕本送達通知原告 ，原告應將其請求金額依照訴外人林炎投資比例百分之十 五予以扣減，不得全額請求，並以此金額主張抵銷。 （五）至於原告所請求之租金、保金、電費等，本係原告應自行 負擔之代理銷售成本，不得向被告另為請求。 （六）末查，本件係因行政院農業委員會宣佈集村興建農舍坐落 之農業用地，不得位於特定農業區，而造成本件集村農舍 之建案全部無法繼續進行，只得將所有與客戶間所成立之 合約全部解約退款，造成被告之重大損失，若仍依兩造原 有合約履行，顯失公平，依照民法第227條之2規定，被告 自得請求減少給予原告之報酬給付。 （七）並聲明： ⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⑵訴訟費用由原告負擔。 ⑶如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。 叁、兩造不爭執事項： 一、兩造於99年7月21日就新竹縣○○鎮○○段等地號興建之集 村農舍，簽訂佑華新埔枋寮段委託代理銷售合約書。依系爭 合約書第9條約定，銷售佣金之計算方式以實際成交價格5% 計算，並在購屋者與被告完成簽訂「農舍農地、農業生產用 地預定買賣契約書」及「農舍委託興建契約書」手續，並繳 足契約款後，配合被告請款時間，每月請款一次。 二、依據原證二原告所提出之請款單銷售戶數共計21戶，購買戶 均與被告簽約，並繳足契約款或簽約款。惟在行政院農委會 99 年10月15日之被證一函文公布後，被告已陸續跟前開21 戶購買戶合意解約，且已經退回已收之全部款項。 肆、兩造間之爭點： 一、原告主張依系爭合約書之法律關係，請求被告給付原告8, 012,500元之銷售佣金及利息，是否有理由？ 二、原告主張依民法第546條第1項之規定，請求被告償還原告 297,487元之必要費用及利息，是否有理由？ 伍、得心證之理由 玆就兩造間爭點分述如下： 一、原告主張依系爭合約書之法律關係，得請求被告給付之銷售 佣金為若干？ （一）原告得請求之銷售佣金金額為12,012,500元： 經查，依兩造間所訂委託銷售合約書第三條所載，被告委 託原告銷售之委託房地（集村農舍）、委託面積及委託價 格，由雙方另行簽訂「委託物件備忘錄」，而委託物件備 忘錄確實載明委託銷售之戶數為29戶（詳見審重訴卷第69 頁），而原告銷售完成之戶數為21戶，亦有原告提出之請 款單可稽（見支付命令卷第8頁），被告雖辯稱其中佣金 比例為百分之二之建物，實際上是被告公司自行銷售，原 告不得請求銷售佣金，兩造僅口頭約定如果本建案日後經 新竹縣政府核准，會補貼原告百分之二的佣金，因為本件 建案後來沒有核准，所以原告不能請求這部分百分之二的 傭金云云，惟為原告所否認，並主張上開佣金比例為百分 之二之建物，仍係原告代理銷售完成，並由被告公司股東 邱楨棟、葉秀圓簽收客戶訂金收款單，惟因係被告所介紹 ，故降低銷售佣金比例為百分之二，並提出收款單為證（ 見審重訴卷第70-81頁），查原告提出之收款單，確有被 告公司股東邱楨棟、葉秀圓簽收訂金之記載，足認係原告 完成銷售並收取客戶購屋款後，交予被告公司，被告抗辯 該九戶銷售佣金比例為百分之二之房地為其自行銷售云云 ，不足採信。又查，依兩造所訂委託銷售合約書第9條第2 項：「銷售佣金在購屋者與甲方（即被告）完成簽訂『農 舍農地、農業生產用地預定買賣契約書』及『農舍委託興 建契約書』，並繳足簽約款後，配合甲方請款時間，每月 請款一次」之約定觀之，原告於承購戶完成簽訂「農舍農 地、農業生產用地預定買賣契約書」及「農舍委託興建契 約書」，並繳足簽約款後，即得請求銷售佣金，被告辯稱 因行政院農業委員會於99年10月15日發布農水保字第0991 875738號函令，致集村農舍興建案無法完成，原告請款條 件尚未完成云云，不足採信。從而，原告主張其銷售完成 21戶，得請求被告給付銷售佣金12,012,500元，洵屬可採 。又查，被告雖辯稱原告請求之金額應扣除百分之五營業 稅，惟依委託銷售合約書第9條約定：「銷售佣金的計算 如下：以實際成交價格的5％計算（含營業稅）」，故被 告給付原告之銷售佣金，係包含營業稅在內，被告主張應 扣除營業稅，並無可採。 （二）被告得主張扣除之金額為4,907,569元： ⑴被告雖辯稱其已於99年9月1日給付450,000元，99年11 月12日給付3,000,000元，99年11月12日代原告給付訴 外人豪景公司樣品屋工程款2,050,000元（豪景公司因 承包被告公司其他工程，故給予折扣，折扣後實際收取 1,600,000元，惟被告主張此利益與原告無關，故仍應 以2,050,000元計算），另陸續支付樣品屋工程款共1, 357,569元（見審重訴卷第31頁），此部分費用與原告 請求之銷售佣金主張抵銷，上開金額共6,857,569元應 予扣除，又被告公司負責人林炎與原告公司間訂有投資 契約（見本院卷第50-55頁），訴外人林炎之投資比例 為百分之十五，須出資150萬元，訴外人林炎已將投資 契約之權利轉讓予被告公司，並以101年5月1日準備二 狀繕本送達通知原告，原告應將其請求金額依照訴外人 林炎投資比例百分之十五予以扣減，不得全額請求，並 以此金額主張抵銷云云。 ⑵經查，原告對於該公司與訴外人林炎間訂有投資契約， 並無爭執，並同意被告主張訴外人林炎將投資契約之權 利讓與被告之抗辯（見本院卷第73頁）。查原告與訴外 人林炎訂立之投資契約，訴外人林炎須出資1,500,00 0 元（出資方式為訴外人林炎支付本案樣品屋結構及樣品 屋第三樓費用），及以投資比例為限負擔債務之義務， 並享有盈餘分派及剩餘財產分配之權利（第一條、第二 條）。盈餘分配原則為扣除百分之十管理費及繳交一切 稅賦後之總利潤，依訴外人林炎出資比例分配（第七條 ），故訴外人林炎將其基於投資契約所生之權利讓與被 告，並非單純之債權轉讓，已涉及契約地位之承擔。按 「當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓 與第三人承受者，係屬契約承擔，與單純債權讓與不同 ，非經他方之承認，對他方不生效力」，最高法院73年 台上字第1573號著有判例可資參照，原告已表明同意契 約承擔之意思，則訴外人林炎與被告間契約承擔，已對 原告發生效力。 ⑶次查，被告辯稱已於上開期日給付銷售佣金450,000元 、3,000,000元、樣品屋工程款2,050,000元、1,357,56 9元等情，業已提出工程估驗計價單、工程明細表（見 審重訴卷第28-29頁、31頁、120 -129頁），並聲請傳 訊證人廖招景為證，經本院傳訊證人廖招景，其證稱： 被告支付豪景公司之樣品屋工程款估驗計價單雖載明金 額為2,050,000元，惟實際上係支付1,600,000元（見本 院卷第15頁反面），該筆金額自應以被告實際支出計算 ，被告雖主張證人廖招景係因尚承包被告其他工程，始 給予折扣，該折扣之利益不能由原告享有云云，本院認 為並不足取。又被告林炎已將投資契約之權利義務關係 讓與被告，並經原告同意在案，上開金額即應扣除訴外 人林炎本應出資之1,500,000元，故原告主張被告支付 樣品屋工程款超過1,500,00 0元部分始得扣除，應屬正 當，故被告所支付之160萬元樣品屋工程款僅得扣除10 萬元，另就被告支付樣品屋其餘工程款1,357,569元之 事實，原告並無爭執（見本院卷第37頁），惟主張該部 分金額應由被告負擔云云，經查，依委託銷售合約書第 11條約定：「銷售中心的興建費用及其內部一切設備的 費用由乙方（即原告）支付」，故被告就樣品屋工程費 用並無支付之義務，被告就此部分代墊之費用，自得主 張扣除。從而，被告得主張扣除之金額為45萬元、300 萬元、10萬元、1,357,569元，總計為4,907,569元。至 於被告主張訴外人林炎已將投資契約之盈餘分派權利轉 讓讓與伊，故原告請求之金額應按訴外人林炎投資比例 百分之十五予以扣減，不得全額請求一節，查投資契約 第七條約定，盈餘分配原則為扣除百分之十管理費及繳 交一切稅賦後之總利潤，依訴外人林炎出資比例分配， 已如前述，被告並未提出投資契約之利潤經扣除管理費 並繳納稅捐後之盈餘結算資料，自無從確認訴外人林炎 依投資契約得請求分配盈餘之金額，被告主張直接以投 資比例百分之十五扣減，尚非可採。 （三）被告另辯稱本件係因行政院農業委員會宣佈集村興建農舍 坐落之農業用地，不得位於特定農業區，而造成本件集村 農舍之建案全部無法繼續進行，非兩造訂約當時所得預料 ，被告不得已將所有與客戶間所成立之買賣契約全部解約 退款，造成重大損失，若仍依兩造原有合約履行，顯失公 平，被告得依民法第227條之2規定，請求減少給付報酬云 云。按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依 其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付 或變更其他原有之效果」，民法第227條之2定有明文。情 事變更原則，旨在規範契約成立後，有於訂約當時不可預 料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間 之風險及不可預見之損失。倘於契約成立時，就契約履行 中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事 人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容之考量 ，不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生， 再依據情事變更原則，請求增加給付（最高法院97年度台 上字第1794號裁判參見）。經查，被告與承購戶所簽訂之 「農舍農地農業生產農地預定買賣契約書」中，已明定： 「本契約書與『綠園耕心２』農舍委託興建契約書聯立， 『綠園耕心２』農舍委託建契有『無效、撤銷、解除』等 原因時，本契約書亦一併『無效、撤銷、解除』（本契約 限于內政部農委會令（九○）農輔字第900116718號）辦 理」（見審重訴卷第137頁），足認被告於銷售之初，就 主管機關對於興建集村農舍之法令限制，可能變更，而影 響本件集村農舍銷售、興建一事，已有認識及預期之可能 ，始在被告與承購戶之買賣契約中做此約定，以杜糾紛， 兩造間之委託銷售合約書中雖無類似約定，惟被告主張法 令之變更，並非締約當時所得預料云云，不足採信，故被 告請求減少銷售佣金之給付，尚非有據。 （四）綜上，原告請求之銷售佣金12,012,500元，扣除被告已支 付及代墊之費用4,907,569元後，原告尚得請求之金額為 7,104,931元。 二、原告主張依民法第546條第1項之規定，請求被告償還原告29 7,487元之必要費用及利息，是否有理由？ 原告主張本件集村農舍建案委託銷售期間，行政院農委會於 99年10月15日發布農水保字第0991875738號函「集村農舍坐 落之農業用地，不得位於特定農業區」之行政命令，致本件 集村農舍之建案全部無法進行，原告乃行文要求終止委託代 理銷售合約，惟被告仍以99年12月17日湖口郵局第327號存 證信函，要求原告繼續將樣品屋留於原地，原告因此與地主 訂立土地租賃契約書，每月支付6萬元之土地租金，自99年 12月1日至100年3月31日止共支付租金24 萬元，且就該樣品 屋使用迄今，原告已繳交電費46,796元、電話費2,816元、 保全費用7,875元，合計297,487元，業據提出租金支票、電 費、電話費、保全費用單據影本為證，被告不爭執原告有支 出上開費用，惟抗辯原告應自行負擔代理銷售成本，不得向 其請求。經查，本件集村農舍所使用之土地係位於特定農業 區，依行政院農委會發布之上開函令，不得興建集村農舍， 為兩造所不爭執，則在主管機關發布上開禁令後，本件集村 農舍之建案因違反強行規定，已無從完成，又按委任契約當 事人任何一方得隨時終止，原告去函被告表示欲停止銷售， 並拆除樣品屋，終止委託銷售合約，並無不合，惟被告仍以 上開存證信函要求原告應將樣品屋保留於原地，並減少人員 及其他開支，以待政策明朗再行處理，則在此段期間之費用 支出，係應被告要求始發生，並無由原告自行負擔之理。按 ，受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還 之，並付自支出時起之利息，民法第546條第1項定有明文， 原告依上開規定，請求被告給付此部分之費用，核屬正當。 三、綜上，原告依委託銷售合約書及民法第546條第1項規定，請 求被告給付7,402,418元（7,104,931元＋297,487元＝7,402 ,418元），及自起訴狀繕本送達之翌日即100年1月14日起， 按法定利率年息百分之五計算之遲延利息（民法第233條、 203條）之範圍內，為有理由，逾此部分，則非理由，應予 駁回。 四、兩造其餘主張及舉證，經核與判決結果不生影響，爰勿庸一 一論列，附此敘明。 五、假執行之宣告： 兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原 告勝訴部分，並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之， 至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失其依據，應予駁回。 六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 6 月 29 日 民事第二庭法 官 彭洪英 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 6 月 29 日 書記官 嚴翠意