裁判書系統

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　　101年度竹簡字第327號 原　　　告　世芯電子股份有限公司 法定代理人　關建英 訴訟代理人　方文萱律師 複代理人　　陳玟瑾律師 被　　　告　台灣宇太新科技股份有限公司 法定代理人　徐增旺 訴訟代理人　魏寧燕 上列當事人間返還押租金事件，本院於民國102年2月26日辯論終 結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣捌拾萬元，及自民國一百零一年七月二十 四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之八十九，餘由原告負擔。 本判決於原告以新臺幣貳拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執 行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、原告主張： 一、原告前向被告承租坐落新竹科學工業園區新竹市○○路○號 5樓之部分範圍（下稱系爭建物），作為辦公場址，原告並 於民國97年9月5日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約） 之同時，即將押租保證金共新臺幣（下同）90萬元向被告給 付完畢。嗣兩造因故合意提前於100年1月31日終止系爭租賃 契約，原告事後並依約交還系爭建物，詎被告竟拒不返還押 租保證金，屢經催討均未獲置理，為此，爰依租賃之返還押 租金法律關係提起本件訴訟，並聲明：（一）被告應給付原 告90萬元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5％計算之利息；（二）訴訟費用由被告負擔；（三）願 供擔保，請准為假執行宣告。 二、對被告抗辯所為之陳述： （一）被告抗辯原告於承租系爭建物期間，因違約設置實驗室， 使用極度耗電之儀器，致用電量異常增加，故應自本件押 租金中扣除云云，惟原告否認之，蓋原告於向被告承租系 爭建物期間，僅於建物內設有作為偵測除錯用途之量測儀 器4台（分別為IC測試機2台、自動分類機、溫度控制器） ，其餘均供作辦公室使用，並無被告所述有設置實驗室或 生產產品之情事。再者，就原告設置之上開4台儀器用電 量以觀，分別為5.868、1.067、2.401及1.334KW，與一般 日常家電如烤箱1.2KW、電鍋0.8KW相較，並未特別耗電， 何況上開儀器並非全天候運作，僅於有使用必要時始開啟 ，根本無造成用電量異常增加之可能。是以，本件電費之 計算，應回歸系爭租賃契約之約定始為正確，而被告既不 否認已收受原告按契約約定所計付之電費，則其再就此部 分費用行使抵銷抗辯，即屬無理。 （二）被告另辯稱為使系爭建物回復原狀，共須花費1,037,295 元，亦應自本件押租金中扣除云云，惟原告亦否認之。經 查，原告於兩造協議提前終止系爭租賃契約後，即本於誠 信積極處理系爭建物回復原狀事宜，熟料，被告先係遲不 提供關於回復原狀之報價單，嗣又拒絕原告會同施工人員 至現場勘查，甚至係於破壞原有裝潢後，始出具費用高達 1,037,295元之報價單，惟被告所主張扣除之上開價格是 否合理，已無法求證，故原告否認之。又原告於承租系爭 建物之初，多係沿用原屋主之辦公室自動化傢俱來裝潢， 主要施工內容為辦公室隔間，並無其他重大工程，共支出 裝修費278,370元，此經證人鄧博文證述纂詳，而依一般 常理判斷，室內裝修之拆除費用必然小於施作金額，是於 經委請專業設計師依據報價單進行逐項評估後，認本件回 復原狀（包含拆除與回復原狀、施工管理、稅金、包商利 潤等）之費用僅須10萬元即為已足，故被告所主張之上開 金額浮誇不可採信。 貳、被告則以： 一、對於原告請求被告返還押租保證金一節無意見，惟應扣除水 電費及回復原狀等費用。經查，原告未經被告之同意，即在 租賃期間擅自加裝分離式冷氣機，並於電機室增設螺旋式巨 霸式空壓機，以使用電機室之空間及增設設備更改電路、增 設分電盤設備、變壓器設備、電源插座等，而使用分離式冷 氣機、螺旋式巨霸式空壓機之每日耗電量分別為86.4度及 268.452度，經換算每日之電費即各約為172.8元及540元。 又依原告自承使用之IC測試機、自動分類機及溫度控制器， 其耗電量均遠高於上開螺旋式巨霸式空壓機，且儀器於操作 運行時，尚須嚴格控管室內溫度，絕非一般家用電器之耗電 量所得比擬。 二、否認原告及證人鄧博文所述承租之初之裝潢均係援用舊有設 備作局部修改云云，蓋因被告之網路、電話系統均為獨立設 備，未提供予其他房客使用，且原告所使用之信號皆由其所 有之機房拉出，而非自位處對角線位置之被告機房，故無援 用被告原有線路作局部修改之可能，何況當初之裝潢工程施 工項目，亦未包含網路/電話工程，足證原告此部分所述不 實。而經被告委請訴外人群新室內裝修設計工程有限公司及 再昇通信工程有限公司估價之結果，為使系爭建物回復原狀 所須之花費應為1,037,295元。 三、至證人鄧博文雖證稱被告所提供之上開報價單金額偏高，且 拆除費用不可能高於施工費用云云，惟因系爭建物之原有天 花板、地板、屏風、網路線等均已遭原告破壞，若欲回復原 狀勢必先得進行拆除，爾後再建置原有設備，如此將產生拆 除費用、恢復費用及採購材料費；且因原告於承租之初，多 係沿用舊有傢俱，節省不少材料費，故回復原狀之費用非必 然少於施工費。又系爭建物係位於新竹科學園區內，同棟大 樓尚有其他公司進駐，故僅能利用下班時間或週末施工，工 資較一般時間為高，且園區內之廢棄物處理必須嚴格分類， 足見上開金額均屬必要開銷。為此聲明：（一）原告之訴駁 回；（二）訴訟費用由原告負擔。 叁、兩造不爭執之事實： 一、原告前向被告承租系爭建物作為辦公場址，原告並於97 年9 月5日簽訂系爭租賃契約之同時，即將押租保證金90萬元向 被告給付完畢。 二、兩造合意提前於100年1月31日終止系爭租賃契約，原告事後 並依約交還系爭建物，惟被告尚未返還原告押租金。 肆、本件爭點： 原告所得請求被告返還之押租金數額應為何？被告以增加電 費所為之抵銷抗辯，是否有理？又系爭建物回復原狀之合理 花費為何？ 伍、得心證之理由： 一、被告以增加電費所為之抵銷抗辯，是否有理？ 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。經查，系爭租賃契約第 15 條約定：「房屋之稅捐由甲方（即被告）負擔；水電費 、大樓管理費、營業必繳納之稅捐、水電、冷氣空調等設施 之維修費用及清潔費、保全費等其他一切雜費均由甲、乙方 （即原告）雙方按約定之實際使用面積比例分攤。」，本件 被告雖不否認原告已按兩造簽訂之租賃契約內容，即依實際 使用之建物面積比例計付電費完畢，惟辯稱原告於承租系爭 建物期間，違反使用規定致電費異常增加，故應由原告負責 支付增加之電費云云，然此為原告所否認，揆諸前揭法條規 定，被告自應就其主張之上開利己事實，負舉證之責。然查 ，被告非但未就系爭建物之電費確有於原告承租期間產生不 合理增加事實乙節，提出諸如電費帳單、轉帳明細等證明文 件，徒空言主張，已難信實；且查，被告就本件電費不合理 增加之原因，先係辯稱係因原告違規設置實驗室所致，嗣又 改稱非指原告必設有實驗室，而係擺設許多耗電及耗空調儀 器，惟就原告究係設置何項耗電產品一節，並未舉證以實其 說，甚至於原告應要求提出其曾使用之儀器名稱、規格型號 後，被告亦未能就其耗電量提出計算說明，爾後又稱係分離 式冷氣機耗電，惟分離式冷氣機核屬一般辦公室設備，顯未 逾越兩造約定使用之範圍。由上可知，被告此部分陳述前後 反覆，且對本件應抵銷之電費數額，亦全未作有明確主張， 則被告上開以增加電費與押租金為抵銷之抗辯，即屬無理， 不足採信。 二、系爭建物回復原狀之合理花費為何？ （一）經查，被告辯稱系爭建物回復原狀所須之必要費用約為 1,037,295元，應自本件押租金中扣除等情，固據其提出 群新室內裝修設計工程有限公司工程預算表、再昇通信工 程有限公司報價單等件為證，而原告對其負有回復原狀之 義務固不爭執，且亦同意以此回復原狀所需費用與押租金 互為抵銷，惟就被告所主張抵銷之數額則有異議，認本件 回復原狀費用應為10萬元即已足夠。經查，觀諸原告提出 之原裝潢工程合約書（見竹簡字卷第88-99頁）所示，可 知原告於承租系爭建物之初，係為建物內部進行隔間、天 花板、房門及入口雙開門設置、踢腳板、以及設備動力電 源配管配線等木作、水電工程，並為新增之隔間及天花板 油漆，共支付工程費278,371元，有該合約書附卷可稽； 參以證人即原告裝修設計師鄧博文於本院審理時具結證述 ：「（之前是否曾經在擷發室內裝修工程有限公司工作？ ）是。（當時在擷發上班時是否曾經負責做過原告的裝修 ？）是。（請說明記得的情形？）詳情記不起來了。他是 辦公室的改裝，是一個大辦公室要區隔出三分之一的空間 出來。（裝潢前的狀況如何？）主要工程大概是做隔間， 隔間牆及油漆的部分，裡面百分之七十是原來屋主的東西 ，ＯＡ系統辦公家具、強弱電系統也就是電力及○○○區 ○○路、聯外網路系統，是援用原來舊的做局部修改。」 等語，有本院102年1月22日言詞辯論筆錄（見竹簡字卷第 112頁背面-113頁）在卷可佐，核與原告向科學工業園區 管理局提出之裝修申請資料相符，此觀科學工業園區管理 局所出具之建築物室內裝修申請書、建築物室內裝修竣工 查驗申請書資料（見竹簡字卷第120、125-126頁），其裝 修位置欄位均載明「隔間牆及天花板」等字樣即明，則原 告係依據系爭建物舊有格局，而增設隔間牆面、天花板及 油漆工程，並按既有之辦公室傢俱局部配置設備動力電源 管線之事實，即堪認定。 （二）承上，原告既僅係依照系爭建物之既有格局，而於其上增 設部分建材及設備，並未損及建物本體，是於將建物回復 至裝修前之原狀時，應僅須將增設之建材及設備拆除即可 ，衡情拆除所須之費用應較施作金額為低，此亦為證人鄧 博文所肯認（見竹簡字卷第114頁），詎原告所提出之回 復原狀估價金額竟高達1,037,295元，已較原裝潢費用 278,371元高出甚多，顯不合常理；復佐以證人鄧博文對 於原告提出之預算表、報價單內容，亦證稱：網路線單價 浮報甚多、電話線價格高於市價，且配置工資、設備安裝 、撤線工資係重複請求，測試費用亦屬偏高；另預算表所 載工資3,500元、3,000元，均較現行市場行情之大工 2,300元及小工1,800元為高，系爭建物回復原狀所產生之 垃圾量應少於一車即6.5噸，惟其竟以兩車報價，報價金 額一車8,000元還高於市價4,500元，整體來說價格均偏高 等語（見竹簡字卷第114頁），足證被告抗辯系爭建物回 復原狀之費用為1,037,295元云云，顯屬過高而不足採。 又經本院委請證人鄧博文依原裝潢合約書所載之建材數量 為基礎，就拆除該部分裝潢、將系爭建物回復至裝潢前原 狀之費用為判斷，其表示：「天花板、輕隔間拆除清運的 費用約為一萬五千元。門片完全恢復要大約四千六百元左 右。拆除後需要油漆修復及天花板修補大約二萬元。管線 的部分當時我們也只是修改重配，所以修改回復原系統的 費用應該相同，也就是23810元。其他的地毯修復可能要 七、八千作為更新修補。我記得他們大樓管委會還有一個 施工管理費用，但我忘記多少，應該是總工程款的百分之 多少做計算。如果以發包含利潤大約十萬元，就可以施作 ，十萬元已含稅且包含施工管理費等雜費。」等語（見竹 簡字卷第113頁背面），亦與原告所提出經專業室內裝修 工程人員估價所需之回復原狀費用約為11萬元等情所差無 幾。是本院審酌證人鄧博文為具專業智識之室內設計師， 且為負責系爭建物原裝潢工程之人，對於該次工程所進行 之施工項目、施作內容、增設設備、使用材料、建築格局 等細節，應最為詳知，是其就拆除裝潢、將建物回復至裝 潢前原狀所為之費用評估，應屬可採。 （三）從而，原告主張為使系爭建物回復原狀所須支出之合理花 費為10萬元，應屬可信，堪予憑採。 三、原告所得請求被告返還之押租金數額應為何？ （一）按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在 租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既 已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求 出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年度台上 字第2108 號判例可參）。次按，二人互負債務，而其給 付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之 債務，互為抵銷，民法第334條第1項規定甚明。又抵銷為 消滅債務之單獨行為，只須與民法第334條所定之要件相 符，一經向他方為此意思表示即生消滅債務之效果，原不 待對方之表示同意（最高法院50年度台上字第291號判例 意旨可資參照）。 （二）查本件兩造間系爭租賃契約業已合意終止，被告對原告雖 負有90萬元之返還押租保證金債務，然原告亦應支付被告 回復原狀費用10萬元，業經本院認定如前，揆諸前揭規定 ，被告自得就其得向原告請求之回復原狀債權，與原告向 被告請求給付之90萬元費用主張抵銷，經抵銷後，被告尚 應給付原告80萬元【計算式：90萬元－10萬元＝80萬元】 。 四、綜上所述，原告本於租賃之法律關係，請求被告返還押租金 80 萬元，及自支付命令繕本送達翌日（即101年7月24日） 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應 予准許，逾此數額之請求，則無理由，應予駁回。 五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合 於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之 聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經 審酌後，認均與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。 陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 102 年 3 月 19 日 新竹簡易庭 法 官 林南薰 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 3 月 19 日 書記官 李勻淨