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臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　　101年度訴字第2號 原　　　告　富群花園社區管理委員會 即反訴被告 法定代理人　李志成 訴訟代理人　羅秉成律師 　　　　　　曾能煜律師 複代理人　　黃振洋律師 被　　　告　迎春實業股份有限公司 即反訴原告 法定代理人　莊正義 訴訟代理人　吳敬恒律師 上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國101 年8 月21日 辯論終結，判決如下： 主 文 本訴部分─ 被告應給付原告新台幣叁拾萬捌仟捌佰伍拾陸元及自民國一百零 壹年五月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之二十，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告如以新台幣叁拾萬捌仟捌佰伍拾 陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 反訴部分─ 反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。 反訴訴訟費用由反訴原告負擔。 事實及理由 甲、程序方面： 壹、按反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得 提起，民事訴訟法第260條第1項定有明文。又該條項所稱之 「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之 標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判 資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作 為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一 ，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本 訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生 之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最 高法院91年度台抗字第440 號裁判意旨參照）。本件反訴被 告起訴主張兩造間有給付管理費之協議，而反訴原告自民國 99 年10 月1 日起即拒絕繳納管理費，故請求反訴原告給付 管理費。反訴原告則辯稱其並非反訴被告所屬社區住戶，兩 造間並未成立委任契約，故反訴被告自90年至99年間向反訴 原告收取管理費係不當得利、侵權行為，縱認兩造間有成立 委任契約，反訴原告亦係受反訴被告詐欺而繳納管理費，爰 依不當得利、侵權行為及債務不履行之法律關係提起反訴， 並以先位聲明、備位聲明請求反訴被告返還反訴原告已繳納 之管理費8,325,000 元。經核反訴原告所提反訴之標的與本 訴標的及其攻擊防禦方法間，在事實上關係密切，且證據資 料有其共通性，符合民事訴訟法第260 條第1 項所稱相牽連 之要件，且無不得提起反訴之情形，依法自應准許。 貳、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。 民事訴訟法第255 條第1 項第2 款所稱之「請求之基礎事實 同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同 性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而 就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範 圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用 ，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進 而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院100 年台抗第716 號 裁判意旨參照）。 一、本件原告起訴時係聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）67 5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之5 計算之利息，並應自100 年10月1 日起至本件訴訟 判決確定之日止，按月於每月1 日給付原告75,000元及自各 自翌月1 日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。嗣於 101 年4 月5 日具狀變更聲明為：被告應給付原告1,125,00 0 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分 之5 計算之利息。及自101 年1 月1 日起至本件訴訟判決確 定之日止，按月於每月一日給付原告75,000元，及自翌月一 日起至清償日止按年息百分之之5 計算之利息（見本院卷㈠ 159 頁），嗣又於101 年5 月16日具狀變更聲明為：被告應 給付原告1,575,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之5 計算之利息（見本院卷㈠第183 頁） 。經核原告上開訴之變更，係單純擴張或減縮應受判決事項 之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。 二、反訴原告於100 年12月22日提起反訴，聲明請求反訴被告應 給付反訴原告8,325,000 元，暨自反訴狀送達之翌日起至清 償日止，按週年利率百分之五計算之利息（見本院卷㈠第3 頁至第8 頁），依民法第179 條、第184 條第1 項、第2 項 前段請求。嗣於101年3月15日追加聲明分為先位聲明與備位 聲明，先位聲明以兩造間未成任委任契約─依民法第179 條 、第184 條第1 項、第2 項前段請求。備位聲明以兩造有成 立委任契約─依民法第179 條、第184 條第1 項、第2 項前 段、債務不履行請求（見本院卷㈠第145 至152 頁）。先位 與備位聲明同為：反訴被告應給付反訴原告8,325,000 元， 暨自反訴狀送達之翌日（即100 年12月24日）起至清償日止 ，按週年利率百分之5 計算之利息。反訴原告反訴之追加與 其原反訴起訴請求之基礎事實，有其社會事實上之共通性及 關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更後之 請求審理中均得加以利用，尚無害於反訴被告程序權之保障 ，合於統一解決紛爭之目的，依上揭規定及說明，自應准許 之。 叁、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其 訴訟以前當然停止；又第168 條至第172 條及前條所定之承 受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴 訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟 法第170 條、第175 條第1 項、第176 條分別定有明文。本 件原告法定代理人原為曾寶璇，於訴訟進行中變更為李志成 ，此有原告提出之新竹市香山區公所101 年7 月16日香經字 第1010006968號函在卷可稽，經李志成於101 年8 月15日以 原告法定代理人身分依民事訴訟法第175 條第1 項規定，聲 明承受訴訟，尚無不合。 乙、實體方面： 壹、本訴部分─ 一、原告主張： ㈠、原告富群社區、被告迎春公司、日月光飯店、梅竹賞社區、 德利建設原為同一建商建蓋，因此共用大門、電信設備機房 、垃圾集中場、兒童遊戲區、社區俱樂部、警衛室、辦公室 、瓦斯減壓站等公共設施，嗣因原建商經營不善，將社區拆 開變賣，故此社區內包含數個不同主體社區。原建商在79、 80年間開始建蓋整個社區時，即在附圖1 編號Ｅ所示Ａ哨警 衛室設置24小時安全警衛，因編號Ａ原告社區最早於84年間 遷入，即繼續維持Ａ哨24小時之安全警衛，並在編號Ｄ一樓 社區俱樂部設置兒童遊戲區及相關運動健身器材及垃圾場供 住戶使用，嗣迎曦飯店於86年間開幕、日月光飯店於89年間 開幕，每月均有繳納管理費用予原告，由原告統籌管理編號 Ｅ公共區域及編號Ｄ社區俱樂部、兒童遊戲區。被告於86年 間承接編號Ｄ四樓至十五樓區域，並於90年將之出租予台積 電公司做為員工宿舍，口頭與原告約定，同意自90年7 月起 ，每季繳納管理費新臺幣（下同）225,000 元（即每月75,0 00元）予原告社區。詎被告於99年6 月間向原告聲稱其所有 之編號Ｄ四至十五大樓現已無住戶云云，竟自99年10月起拒 絕繳納管理費至今。按自99年10月1 日至100 年12月31日， 以每月75,000元計算已到期之15個月管理費共1,125,000 元 ，原告自得依據兩造間於90年7 月間成立之管理費給付契約 請求被告一次給付之。另系爭管理費用給付契約雖經被告終 止，惟被告自101 年1 月1 日起至今，仍繼續使用原告所管 理之各項設施，包含污水處理、警衛、俱樂部、垃圾場、聯 外道路…等設施，因此獲有免於支出上開費用之利益，並可 認原告就此部分利益有溢付之情事而受有損害，不當得利之 數額乃基於「雙方前基於使用關係所約定之75,000元」，此 與實務上之「相當於租金之不當得利」之意旨相同。按系爭 管理費用給付契約雖經被告終止，惟被告自101 年1 月1 日 起至今，仍繼續使用原告所管理之各項設施，包含污水處理 、警衛、俱樂部、垃圾場、聯外道路…等設施，因此獲有免 於支出上開費用之利益，並可認原告就此部分利益有溢付之 情事而受有損害。又該等利益或損害，因無法詳細計算雙方 使用污水處理場、垃圾場、警衛、俱樂部、聯外道路之數量 及比例，而無從就此部分達成由被告按月給付原告75,000元 管理費之協議，可認兩造間就上開事務之處理，已經過思量 及計算，故可認被告就此部分每月所受利益為75,000元，原 告所受之損害亦為每月75,000元，原告自得依據不當得利之 法律關係，請求被告支付自101 年1 月1 日起至101 年6 月 30日止之不當得利450,000 元，上開事實及判斷亦有原告與 另一梅竹賞社區之本院100 年度簡上字第11號確定判決可稽 。綜上，原告得依兩造間之協議請求被告支付99年10月1 日 起至100 年12月31日止之共15個月之管理費，金額計1,125, 000 元，並依不當得利之法律關係，請求被告支付101 年1 月1 日起至101 年6 月30日止，共6 個月之不當得利450,00 0 元，合計1,575,000 元。 ㈡、對被告抗辯之陳述： ⒈被告辯稱：兩造間並未達成被告每季給付原告225,000元之 合意、被告於90年7月因誤認自己為原告社區之住戶方依原 告規定繳納管理費至99年10月，嗣渠發現非原告社區之住戶 故無繼續繳納之必要等語。惟查： ⑴兩造在法律主體上雖屬不同社區，惟兩造及梅竹賞、日月光 …等社區原屬同一建商所建，全體共用社區之大門、電信設 備機房、垃圾集中場、兒童遊戲區、社區俱樂部、警衛室、 辦公室、瓦斯減壓站等公共設施，而上開公共設施均由首先 進駐之原告社區統籌管理並支出相關費用，且被告所屬住戶 產生之污水皆排放至原告社區所屬之污水處理廠，並由原告 支出相關費用替被告處理其排放之污水，是被告於90年7 月 起方以每季支付225,000 元管理費之方式，做為原告管理上 開公共設施所支出相關勞力及費用。 ⑵原告社區早於84年間成立，被告亦於86年間承接其所有之不 動產四至十五樓區域，倘被告誤認渠屬原告社區之住戶，何 以擁有數十戶權利之被告在未曾收受住戶大會開會通知時， 未曾提出異議？何以長達十餘年來未曾擔任管理委員會之委 員，參與社區之事務？何以非自86年起支付管理費？是被告 所辯渠誤認為原告社區之住戶，方繳納自90年至99年間管理 費乙事，並非事實。 ⒉被告辯稱兩造與其他社區未共用大門、警衛、辦公室…等語 。惟兩造與其他社區共用大門、警衛室、辦公室等之事實， 有原告提供之照片及附圖1 可稽。又原告社區設有警衛Ａ、 Ｂ兩哨，均有24小時警衛，警衛對於社區安全及管制有相當 的功用，且被告之房客旺宏公司所有之遊覽車在出入Ａ哨時 ，Ａ哨警衛亦會作交管，另Ａ哨警衛也有監視機房、瓦斯減 壓站、遊戲區等公共設施之工作。否認約定22萬5 千元即為 要維持溫水游泳池可使用，而有如被告所稱之瑕疵問題。服 務中心、垃圾場、兒童遊戲區為各社區使用，原告僅為負責 管理，並沒有給付租金不當得利問題。 ⒊又被告要求終止，是口頭主張，惟實際上仍有使用、委任原 告處理。認其並無終止真意。況本件並非單純的委任契約， 不得任意終止。本件是委任、共同使用設施（Ａ哨、俱樂部 等）的關係。共同使用的設施有些部分是共有，有的部分是 原告單獨所有。共有的設施被告使用，但由原告管理，故被 告亦應支付費用、人力成本。被告只有檢出直接費用是不合 理的。縱認兩造間之管理費給付契約為委任性質，被告得不 附理由任意終止，因被告係於100 年12月14日方解除委任契 約，其效力應自次月即101 年1 月1 日開始，原告仍得請求 自99年10月1 日至100 年12月31日止，共15個月之管理費， 金額計1,125,000 元。 ⒋迎春社區使用富群社區內俱樂部內之各項公共設施，及垃圾 場、Ａ哨警衛、污水處理池、兒童遊戲區、瓦斯減壓站，並 同意由○○○區○○○○道路，每月費用為75,000元，因原 告負責管理之事項眾多，且項目、金額過於繁雜細碎，兩造 為免爭議，方約定由被告每月概括繳納75,000元予原告，不 再就各項使用設施之細節、項目、金額，及是否多退少補為 約定。此即足徵兩造間所成立者乃概括性之委任；因此，原 告自無提供每月管理費用明細予被告查核之必要，否則，被 告何以自90年7 月至99年間，未曾要求原告提供帳目供其查 核，並互為計算及找補。梅竹賞社區使用垃圾場、Ａ哨警衛 ，及同意由○○○區○○○○道路，自92年5 月25日起每月 繳納15,000元；另日月光飯店因使用Ａ哨警衛，及同意由○ ○○區○○○○道路，於90年12月28日起每月繳納30,000元 ，95年間由福泰公司接手後，仍按月繳納30,000元，嗣福泰 公司於100 年1 月間停止營業，再改由日月光飯店接手後， 即與原告社區商議，稱願提供其游泳池及相關飯店設施予原 告社區之住戶使用，每人每次僅收取60元之優惠價格，請原 告社區調降原有之管理費，雙方經協調後，原告方同意日月 光飯店每月繳納管理費3,000 元。 ⒌被告主張其每月繳納之75,000元管理費係包含管理游泳池費 用，原告嗣後關閉游泳池，自應核退相關費用…云云，惟查 ：倘兩造間就被告每月繳納75,000元管理費，係包含特定項 目、金額…等細節存有約定，則被告自90年7 月起至99年間 ，何以未曾要求原告提供帳目供其查核。再倘被告認為繳納 之管理費包含游泳池費用，若嗣後關閉需核退相關費用，則 原告早於92、93年間關閉游泳池，被告何以未提出任何異議 或要求原告退費，上情均得徵被告之主張不實。 ⒍關於被告抗辯以土地租金為抵銷部分： 新竹市○○段○○○ 號土地上有被告所屬大樓，並有公用之兒 童遊戲區、垃圾場，同段86號土地上建有警衛室。原始建商 在設計建造時係將警衛室、兒童遊戲區、垃圾場設定為公用 設施，故由社區全體住戶共有161 、86號土地持分，嗣原始 建商將社區拆開賣給原告、被告、日月光飯店、梅竹賞社區 、聖荷西社區等五個不同主體時，五個不同主體均有所有權 登記，並有使用上開公共設施之事實。故包含被告在內之五 個不同主體均認定161 、86號土地上之警衛室、兒童遊戲區 、垃圾場係屬公用設施，全體均有無償使用之權利，被告主 觀上亦有提供使用，而不向其他主體收取租金之意思。被告 雖認為其在兒童遊戲區、垃圾場之持分有78.425 %，因其未 使用或實際使用之面積未達78.425 %，故要求原告支付不當 得利云，惟查：被告所屬大樓之位置因在161號土地上，故 其持分較多而達78.425 %。本件被告倘將其所屬大樓、兒童 遊戲區、垃圾場之位置及面積分開處理，並向其他主體請求 租金為有理由，則被告所屬大樓實際坐落在161 號土地上之 位置，其登記之所有權持分亦僅78.425 %，則161 號土地其 餘約22% 之持分權人，是否亦得要求被告就其大樓坐落之範 圍及位置，繳納相當於不當得利之租金？次倘被告之主張有 理由，則因被告、梅竹賞社區、聖荷西社區亦有使用兒童遊 戲區、垃圾場，被告僅向原告請求，亦無理由。 ㈢、訴之聲明： ⒈被告應給付原告1,575,000 元，及自民事準備㈤狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 ⒉訴訟費用由被告負擔。 ⒊請准供擔保宣告假執行。 二、被告答辯： ㈠、被告並未與原告口頭約定自90年7 月初起至99年9 月底止， 按每季225,000 元之標準繳納管理費予原告： ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。原告主張兩造間有口頭 約定由被告按季繳納費用乙節，被告對此否認，原告應負舉 證責任。此外，原告主張兩造間有前述之口頭約定，惟其法 律性質與約定內容為何，尤其是原告有無對待給付，倘有， 其對待給付之內容為何，亦未見原告說明，不能證明兩造間 有何種口頭約定。 ⒉原告雖稱被告自90年7 月初起至99年9 月底止，均按每季22 5,000 元之標準繳納費用，即可知悉兩造有此口頭約定云云 。惟被告定期繳納費用予原告，可能之原因很多，例如依公 寓大廈管理條例繳納法定管理費，即是典型之原因，不能證 明原告是依「協議」繳納費用。 ㈡、被告當初誤以為是原告社區住戶，才依公寓大廈管理條例繳 納法定管理費，99年底發現並非原告社區住戶，當然無須再 繳納管理費： ⒈被告自90年7 月初起按每季225,000 元之標準繳納管理費給 原告，其原因在於，當時原告向被告表示，被告乃原告社區 之住戶，依法應繳納管理費，並表示管理費標準為每季225, 000 元云云。被告當時雖然覺得管理費數額過高，但自忖既 然為原告社區之成員，也只能依法繳納管理費，此由原告開 立之請款單與收據，均載明該筆費用乃「管理費」。詎料， 原告並未盡其義務妥善維護管理社區，甚至任由系爭不動產 一樓溫水游泳池荒廢，未派員管理維護。被告懷疑原告帳目 不清，恐有人為不臧、中飽私囊之情形，被告雖然不滿，本 欲依法調閱原告管理委員會之相關文件與財務資料，但鑒於 當時將系爭不動產出租給台積電公司作為員工宿舍，擔心與 原告發生爭執衝突，會影響台積電公司繼續承租之意願，故 10年間均持續隱忍。直到台積電公司99年10月退租後，被告 對於原告不再顧忌，遂於100 年12月24日與29日，依公寓大 廈管理條例之規定，二度向原告函請調閱第十五屆區分所有 權人會議之簽到名冊及會議記錄、當屆管理委員會每月財務 報表資料，竟遭原告函覆表示被告並非原告社區所有權人， 依公寓大廈管理條例不得申請調閱原告管理委員會相關資料 云云。至此，被告才赫然驚覺並非原告社區住戶，根本無須 繳納管理費，過去10年都白繳管理費，當然拒絕繼續遭受原 告勒索。倘被告業已知悉並非原告社區住戶，依法本無須繳 納管理費，焉有可能會同意支付高額管理費，並依公寓大廈 管理條例之規定，向原告申請調閱社區相關資料。原告雖稱 伊代為管理兩造共用設施，被告才會同意支付管理費。惟倘 真如此，被告必會要求原告提出管理共用設施之費用明細， 作為評估應繳納費用之基礎，不可能對原告核定之金額照單 全收，不去了解原告支出費用明細。且如原告受委任管理兩 造之共有設施，原告即有對外營業之行為，屬銷售勞務，依 法應辦理營業登記，並繳納營業稅。但原告並未辦理營業登 記，亦未繳納營業稅，顯見原告並非依委任之法律關係收取 費用，兩造間並無管理費之協議。顯見，被告之所以會繳納 管理費，係原告誤導被告為其社區住戶，或未誠實告知被告 並非社區住戶所致，原告係以詐欺與侵權之方式，誘騙被告 繳納管理費。證人施性平於101 年4 月9 日證稱，伊在民國 90年向被告前法代黃水永要求繳納管理費時，並未向黃水勇 說明被告並非原告社區住戶，顯見被告有隱瞞此交易之重要 事實，乃詐欺、侵權行為。 ⒉原告雖主張，被告於86年間取得系爭不動產後，未收到原告 社區住戶大會開會通知時，未曾提出異議，未曾擔任過原告 社區委員，未曾參與社區事務，且為何不是從86年就開始繳 納管理費，足見被告知悉並非原告社區住戶云云。惟被告乃 經營旅館餐廳之營利事業，注重商業經營並追求利潤，與純 粹之自然人住戶不同，被告對於社區事務、住戶大會、管理 委員會之活動，無興趣了解也無意願參與，甚至毫不關心不 參與社區活動，洵屬正常，不能證明被告知悉非原告社區住 戶。況且，在許多社區中，建商常會在建案銷售完畢前，甚 至在建案銷售完畢後一段期間內，由建商負責社區之管理， 住戶均無須繳納管理費。又住戶都是被動繳納管理費，在被 要求開始繳納之前，沒有住戶會主動要求繳納。被告雖於86 年間即取得系爭不動產，但在原告90年間要求被告繳納前， 被告未曾主動繳納管理費，無法證明被告知悉非原告社區住 戶。 ㈢、原告、被告、日月光飯店與梅竹賞社區並未共用大門、警衛 室與辦公室：被告所有之系爭不動產，係於86年直接購自原 建商，系爭不動產前之聯外道路，為原地主吳龍雄等人所持 有，原地主吳龍雄等人僅同意原告、被告、日月光飯店與梅 竹賞社區，得任意進出該聯外道路，但該聯外道路所有權仍 屬吳龍雄等人所有，並非原告、被告、日月光飯店與梅竹賞 社區所有。又系爭聯外道路之路口並無大門，原告卻在路口 旁私設辦公室及兼設服務處（即附圖1 所示Ａ哨，此非警衛 室並未設置警衛，無任何警衛效果，實際上為服務中心）， 原告自己之警衛管理站設在系爭不動產後側（即附圖1 所示 Ｂ哨，係為管理原告社區住戶），被告出入系爭不動產時， 無須經過原告之警衛管理站（Ｂ哨），事實上，兩造自始僅 為鄰居關係，並無共用大門、警衛室與辦公室之情形，原告 所稱並非事實。 ㈣、縱認兩造間有給付管理費之口頭協議，被告亦得依法任意終 止該協議： ⒈縱認兩造間有委任之口頭約定，惟被告自99年10月起，已明 確對原告表示拒絕繳納每季225,000 元費用，即為終止委任 之意思表示。倘無法認為被告自99年10月起已向原告為終止 委任法律關係之意思表示，則爰以100 年12月16日書狀為意 思表示，該書狀於100 年12月19日送達於原告訴訟代理人， 有中華郵政掛號郵件收件回執可證，足證被告於100 年12月 19日再度表示終止兩造間之委任法律關係。 ⒉原告雖主張兩造間之法律關係，包括委任與共同使用協議云 云。惟所謂共同使用協議，民法並無此種法律關係。原告雖 然抗辯乃無名契約，但事實上，原告所謂之共同使用，其法 律關係之內容，仍為被告將其所有設施之應有部分，委託原 告管理，其法律性質仍為委任。原告只是在形式上，不稱委 任，而改稱共同管理協議而已，不能改變兩造間為委任法律 關係之事實。又民法第529 條規定：「關於勞務給付之契約 ，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定 。」故即使依原告主張，兩造間存在所謂「共同使用協議」 ，但依前述規定，被告仍得適用民法第549 條第1 項規定， 任意終止所謂「共同使用協議」。 ⒊原告主張被告不能終止「委任」或「共同管理協議」，倘真 如此，不論原告實際花費在共有設施之費用為何，不論該費 用是否調降或節省，更不論原告是否中獲得利益，被告都必 須給付高額費用，並不合理。 ㈤、原告既然主張受被告委任，管理維護共有設施，即應向被告 報告顛末，包括歷年來管理維護之費用明細。再者，原告以 相同手法，向鄰近社區收取高額費用，累積管理基金高達數 千萬元，從中獲取暴利。而鄰近社區得知內情後，紛紛拒絕 再被勒索，目前已無人繳納每月75,000元之高額費用： ⒈與原告為鄰之社區，包括被告、日月光飯店、梅竹賞社區等 ，過去都受到原告相同手法之詐騙。據悉，日月光飯店與梅 竹賞社區，過去都繳納約每月10萬元之費用。平均每個社區 ，每年要繳納約100 萬元之費用。原告利用鄰近社區繳納之 費用，累積其管理基金達數千萬元，從中獲得驚人暴利，太 不合理。 ⒉鄰近社區得知內情後，紛紛拒絕再被勒索，目前已無人繳納 每月75,000元之高額費用。據悉，日月光飯店與原告達成協 議，每月只繳納1 萬元；梅竹賞與原告訴訟結果，經本院94 年度竹簡字第209 號民事判決，梅竹賞社區只需繳納每月15 ,000元。被告、日月光飯店與梅竹賞社區，同為原告之鄰居 ，共用設施之情況大致相同，但原告竟然要求被告繳納每月 75,000元，顯非合理。原告雖稱其他社區與被告之情況不同 ，才會有此費用差距云云。惟原告應說明並舉證其所謂不同 之部分為何，因此產生之費用差距為若干，否則原告該部分 主張即無可採。 ㈥、原告係以被告為社區住戶之標準，向被告收取管理費，顯不 合理：原告陳稱當初原告核定被告每月應繳納75,000元之計 算標準，大致是以每45建坪為一戶，則以被告大樓全部建坪 計算約有50戶。而原告社區每戶每月繳納之管理費，有1,50 0 元、1,800 元與2,000 元三種標準，則原告以最低之1,50 0 元乘以50戶，即為75,000元，此即該數額之由來。惟原告 社區住戶都是別墅，每戶之建坪都超過45坪甚多，但原告竟 然以每戶45坪之標準，核算被告應繳納之管理費，形成原告 社區住戶與被告大樓「每戶」建坪相距甚遠之情形，殊不公 平。此外，即使被告應支付費用給原告，被告應分攤之費用 ，應僅限於原告在所謂共有設施之費用，並非原告社區之全 部費用。故被告應支付原告之費用標準，絕對低於原告社區 住戶支付之管理費。但原告竟然以其社區住戶繳納管理費之 標準，來核算被告應繳納之費用，顯屬超收、不合理。 ㈦、有關原告提出該社區90年至100年管理共同設施之帳冊明細 ，被告表示意見如下： ⒈原告提出之附表一與附表二，乃原告單方面製作之文書，亦 未提出任何憑證，被告否認其內容之真實性，亦即被告否認 原告有該等花費。 ⒉即使依原告提出之附表一與附表二，但其內容顯為原告社區 之全部費用，並非僅限於原告在共有設施之費用。對於原告 提出之諸多費用項目，被告未享受其利益，甚至不需要該等 服務。原告以其社區全部費用，充當所謂共有設施之費用， 向被告收取全額之管理費，亦屬不公。 ⒊縱認原告提出之附表一與附表二，均為原告在共有設施之費 用，但附表一與附表二所有費用，10年合計67,131,230元， 平均每年約670 萬元。以被告大樓占該區域樓地板面積為7. 505 ﹪，來分攤每年670 萬元之費用計算，被告每年僅需分 攤約50萬元，即每月4 萬元，但原告竟然要求75,000元，自 非合理。 ⒋又依原告提出之附表一與附表二之費用明細項目，與被告所 有共同設施有關之費用合計為9,896,783 元（詳如下述）， 其中被告所有之產權比例為7.505 ﹪，有系爭地區之地籍謄 本、被告大樓一樓建物所有權狀與污水處理場座落基地土地 權狀可參，則被告獲得之利益為742,754 元（計算式：9,89 6,783元×7.505 ﹪＝742,754 元）。 ⑴附表一部分與被告有關之項目，即費用項目顯示屬於「俱樂 部」、「兒童遊戲區」、「親子圖書室」、「韻律教室」、 「垃圾場」或「KTV 」者，金額為4,013,292 元。 ⑵附表二部份為污水處理廠之費用，全部與被告有關，金額為 5,883,491 元。 ㈧、原告雖然主張，受被告委託管理之共有設施，不包括溫水游 泳池云云，惟原告並未舉證兩造有排除溫水游泳池之特約。 況且，兩造共有若干設施，為何原告認為受委託之設施，偏 偏不排除其他設施，卻單獨排除溫水游泳池，理由何在，未 見原告說明，其主張不可信。被告於90年將大樓出租給台積 電公司之前，是作為飯店經營之用，故大樓一樓之俱樂部所 有設施，當時由被告管理，管理範圍包括溫水游泳池。90年 之後，一樓俱樂部由原告收回管理，則探求當事人之真意， 原告管理之範圍，除非有排除之特約，否則當然與被告先前 管理之範圍應該相同，即包括溫水游泳池。 ㈨、被告以土地租金及溫水游泳池維護費，對於原告請求管理費 主張抵銷抗辯，為有理由： ⒈被告以土地租金主張抵銷： ⑴系爭兒童遊戲區、垃圾集中場均建置在被告所有系爭大樓座 落之基地上（新竹市○○段○○○○號），被告佔該基地78.42 5%之產權。原告之管理中心（即Ａ哨）坐落之基地（新竹市 ○○段○○○號），被告佔該基地7.505%之產權。 ⑵民法第179 條前段規定：「無法律上之原因而受利益，致他 人受損害者，應返還其利益。」被告既非原告社區住戶，與 原告間又無管理費之協議，原告即無權使用被告所有之前述 基地，應自被告開始繳納管理費時（90年7 月1 日）起迄今 ，依不當得利之規定，依被告持有基地產權之比例，返還相 當於土地租金之利益。 ⒉被告以溫水游泳池維護費主張抵銷： 原告管理之公共設施範圍，應包括全部之共有設施，即包括 溫水游泳池。但原告自90年7月初起至99年9月底止，並未維 護溫水游泳池，乃被告所承認，顯有債務不履行（不完全給 付）之情形，被告得請求損害賠償，賠償之金額應以溫水游 泳池之維護費用為準。 ㈩、原告請求被告給付99年10月起至100 年12月31日止之每季22 5,000 元管理費，共計675,000 元，為無理由： ⒈原告依委任之法律關係請求： ⑴被告自99年10月1 日起，拒絕再繳納每季225,000 元之管理 費，業已終止委任關係，則原告依委任之法律關係請求管理 費，即無理由。 ⑵退萬步言，即使認為被告終止委任關係之日為100 年12月19 日，則原告依委任之法律關係，請求自該書狀送達之次日起 （即100 年12月20日）後之管理費，即無理由。 ⒉原告依不當得利之法律關係請求： ⑴原告提出之附表一與附表二，乃原告單方面製作之文書，亦 未提出任何憑證，被告否認其內容之真實性。 ⑵依原告提出之附表一、二之費用明細，自99年10月起至100 年12月31日止期間，被告承認與共有設施有關之費用，僅有 「附表一」（顯示屬於俱樂部、兒童遊戲區、親子圖書室、 韻律教室、垃圾場、KTV 者）294,261 元（被證9 ，見粉紅 色螢光筆畫線部分）與「附表二」（污水處理廠之費用）56 3,342 元，合計857,603 元，其中被告所有之產權比例為7. 505%，則被告獲得之利益僅64,363元（563,342 元×7.505% ）。 、原告依不當得利請求被告給付自101 年1 月1 日至101 年6 月30日止共計6 個月，以每季225,000 元計算之不當得利， 為無理由： ⒈原告雖依委任之法律關係請求管理費，但被告自99年10月1 日起，拒絕再繳納每季225,000元之管理費，業已終止委任 關係，則原告請求即無理由。 ⒉原告雖依不當得利之法律關係請求管理費，但依原告提出之 101 年1 至6 月之費用明細，被告承認與共有設施有關之費 用（顯示屬於俱樂部、兒童遊戲區、親子圖書室、韻律教室 、垃圾場、KTV 、污水處理場者），僅有520,702 元（被證 14，見粉紅色螢光筆畫線部分），其中被告所有之產權比例 為7.505%，則被告獲得之利益僅39,079元（520,702 元×7. 505%）。 、答辯聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉如遭敗訴判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ⒊訴訟費用由原告負擔。 貳、反訴部分─ 一、反訴原告主張： ㈠、反訴原告於86年間，自原建商取得反訴被告提供之附圖1 所 示編號Ｄ一樓部分產權（約7.5 ﹪應有部分）、二樓、四樓 至十五樓之全部產權，與地下室之產權（機電設施部分為部 份產權，其他部分為全部產權）。90年間反訴被告向反訴原 告表示反訴原告乃反訴被告社區之住戶，應依公寓大廈管理 條例繳納管理費，管理費為每季225,000 元，故反訴原告乃 自90年7 月1 日起至99年第9 月30日止，按每季225,000 元 之標準，繳納管理費予反訴被告。詎反訴原告於100 年12月 24日及29日，依公寓大廈管理條例二度向反訴被告申請調閱 第十五屆區分所有權人會議之簽到名冊及會議記錄、當屆管 理委員會每月財務報表資料，反訴被告竟稱反訴原告並非反 訴被告社區住戶，依公寓大廈管理條例不得申請調閱反訴被 告管理委員會相關資料云云。至此，反訴原告始知其並非反 訴被告社區之住戶，依法無須繳納管理費。又反訴原告過去 十年間所繳納之管理費，係受反訴被告侵權行為所致，且無 法律上之依據，反訴原告自得訴請反訴被告賠償或返還。 ㈡、原告對被告有詐欺、侵權行為： 倘被告確實知道並非原告社區住戶，依法本無須繳納管理費 ，焉有可能會同意支付高額管理費。顯見被告之所以會繳納 管理費，係原告誤導被告為其社區住戶，或未誠實告知被告 並非社區住戶所致，原告係以詐欺與侵權之方式，誘騙被告 繳納管理費。證人施性平於101 年4 月9 日到庭證稱，伊在 90年向被告前法代黃水永要求繳納管理費時，並未向黃水永 說明被告並非原告社區住戶，顯見被告有隱瞞此交易之重要 事實，乃詐欺、侵權行為。 ㈢、先位之訴：先位聲明之前提，乃兩造間未成立委任契約，其 請求權基礎如下，為請求權競合，請擇一為反訴原告有利之 判決： ⒈不當得利（自始無法律上原因）： ⑴按民法第179條前段規定：「無法律上之原因而受利益，致 他人受損害者，應返還其利益。」反訴原告於過去十年間， 認知繳納管理費之依據，既為公寓大廈管理條例，如今發現 反訴原告既非反訴被告社區之住戶，則繳納管理費之法律上 理由，自始不存在，反訴被告係無法律上之原因而受利益， 致反訴原告受損害，應返還其利益。 ⑵又當事人意思表示一致，始能成立契約，最高法院80年度台 上字第2693號民事判決意旨可資參照。本件反訴被告係以委 任之意思，來收取管理費（委任報酬）；但反訴原告係以社 區住戶之意思，來繳納管理費（法定管理費），則兩造間對 於管理費之性質，意思表示不一致，不能成立委任契約。原 告於90年7 月1 日至99年9 月30日止，提供於共有設施之服 務花費，僅有「附表一」（顯示屬於俱樂部、兒童遊戲區、 親子圖書室、韻律教室、垃圾場、KTV 者）3,719,031 元（ 被證9 ，見粉紅色螢光筆畫線部分）與「附表二」（污水處 理廠之費用）5,320,149 元，合計9,039,180 元，其中被告 所有之產權比例為7.505%，有系爭基地之地籍謄本、被告大 樓一樓建物所有權狀、污水處理場座落基地土地權狀（被證 6~8 ），則被告獲得之利益僅678,390 元（9,039,180 元× 7.505%）。則被告繳納之管理費8,325,000 元，逾被告獲利 678,390 元之部份，即屬不當得利，應予返還。 ⒉侵權行為： 反訴原告之所以繳納管理費，乃反訴被告故意不告知反訴原 告並非社區住戶，反訴原告才會誤繳管理費。蓋倘反訴被告 明確告知反訴原告並非社區住戶，反訴原告即無繳納管理費 之義務，焉有可能會同意繳納管理費。被告之所以會繳納管 理費，係原告誤導被告為其社區住戶，或未誠實告知被告並 非社區住戶所致，原告係以詐欺與侵權之方式，誘騙被告繳 納管理費。證人施性平於101 年4 月9 日到庭證稱，伊在90 年向被告前法代黃水永要求繳納管理費時，並未向黃水勇說 明被告並非原告社區住戶，顯見被告有隱瞞此交易之重要事 實，乃詐欺、侵權行為。即使反訴被告主張兩造間有共用設 施，應依合理比例分攤費用，但在此情況下，反訴原告將會 要求反訴被告提出費用明細，經審查認為費用合理後才會同 意支付，不可能對反訴被告要求每月75,000元之金額照單全 收。故反訴被告係以詐欺，致反訴原告誤以為社區住戶而誤 繳管理費，乃故意過失不法侵害他人之權利；故意以背於善 良風俗之方法，加損害於他人者；且違反保護他人之法律（ 刑法詐欺罪），依民法第184 條第1 項與第2 項前段規定， 反訴被告應負侵權行為責任。 ㈣、備位之訴：備位聲明之前提，乃兩造間有成立委任契約，與 前開先位之訴不能並存，其請求權基礎如下，為請求權競合 ，請擇一為反訴原告有利之判決： ⒈不當得利（其後無法律上原因）： 民法第179 條前段規定：「無法律上之原因而受利益，致他 人受損害者，應返還其利益。」被告於過去十年間，認知繳 納管理費之依據，既為公寓大廈管理條例。如今發現，被告 既非原告社區住戶，則繳納管理費之法律上理由，自始不存 在，原告係無法律上之原因而受利益，致被告受損害，應返 還其利益。當事人意思表示一致，始能成立契約。因此，即 使原告以委任之意思收取管理費；但被告以社區住戶之意思 繳納管理費，則兩造對於管理費之性質，意思表示不一致， 不能成立委任契約。縱認兩造間有成立委任關係（事實上並 沒有）。但反訴被告當時向反訴原告表示，每月75,000元之 金額係依樓地板面積比例計算，卻未提出共用設施之費用明 細，向反訴原告核算每月75,000元之合理性。嗣反訴被告於 本件訴訟中提出共用設施費用明細後，反訴原告始發現，縱 依反訴被告提出之明細（明細內容之真實性尚待反訴被告舉 證），過去10年間反訴被告用於兩造共有設施之費用僅9,89 6,783 元，依反訴原告之產權比例7.505 ﹪計算，反訴原告 僅需分攤742,754 元，換算後約等於平均每月應分攤6,000 元，與反訴原告每月實際繳納75,000元，相差高達逾12倍之 多。但反訴被告當初竟然隱瞞共用設施之費用明細，導致反 訴原告在不知情之情況下，誤以為每月75,000元之費用為合 理。故反訴原告係受詐欺，才會同意支付如此鉅額費用。反 訴原告業以100 年12月23日之反訴狀向反訴被告撤銷委任之 意思表示，則反訴被告收取委任報酬，其法律上之原因其後 已不存在，應返還其不當得利。 ⒉債務不履行（給付不能、不完全給付）、解除契約、回復原 狀： ⑴民法第226 條第1 項規定：「因可歸責於債務人之事由，致 給付不能者，債權人得請求賠償損害。」民法第256 條規定 ： 「債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約。」民法第 259 條第2 款規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之 義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定： …二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還 之。」民法第227 條第1 條規定：「因可歸責於債務人之事 由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不 能之規定行使其權利。」 ⑵倘兩造間有成立委任契約，則反訴原告否認反訴被告有履行 委任義務。反訴被告應先證明，兩造協議之委任義務即反訴 被告應處理之委任事務之範圍與內容為何，再證明反訴被告 有履行委任義務，否則即為債務不履行（給付不能、不完全 給付）。反訴原告爰以101 年3 月14日之「民事反訴追加聲 明狀」解除兩造間之委任契約，反訴被告應負回復原狀義務 ，返還受領之金錢。原告管理之公共設施範圍，應包括全部 之共有設施，即包括溫水游泳池。但原告自90年7 月初起至 99年9 月底止，並未維護溫水游泳池，乃被告所承認，顯有 債務不履行（不完全給付）之情形。原告既未維護溫水游泳 池，乃債務不履行，被告解除契約請求回復原狀，原告應返 還所受領之管理費。原告雖然主張伊事實上有提供被告服務 云云。惟查，原告於90年7 月1 日至99年9 月30日止，提供 於共有設施之服務花費，僅有「附表一」（顯示屬於俱樂部 、兒童遊戲區、親子圖書室、韻律教室、垃圾場、KTV 者） 3,719,031 元（被證9 ，見粉紅色螢光筆畫線部分）與「附 表二」（污水處理廠之費用）5,320,149 元，合計9,039,18 0 元，其中被告所有之產權比例為7.505%，有系爭基地之地 籍謄本、被告大樓一樓建物所有權狀、污水處理場座落基地 土地權狀（被證6 至8 ），則被告獲得之利益僅678,390 元 （9,039,180 元×7.505%）。則被告繳納之管理費8,325,00 0 元，逾被告獲利678,390 元之部份，即屬不當得利，應予 返還。 ⑶至於回復原狀之利息部分，反訴原告暫時請求自反訴狀送達 之翌日後之部分（與其他請求權之利息起算點一致），並保 留請求自原告受領時起至反訴狀送達日止利息之部分。 ⒊侵權行為：倘兩造間有成立委任契約，但反訴原告之所以繳 納每月75,000元之鉅額費用，是因為反訴被告當初故意隱瞞 共用設施之費用明細，導致反訴原告在不知情之情況下，誤 以為每月75,000元之費用為合理。故反訴被告原告係以詐欺 ，致反訴原告誤以為按合理比例應分攤之費用為每月75,000 元，乃故意過失不法侵害他人之權利；故意以背於善良風俗 之方法，加損害於他人者；且違反保護他人之法律（刑法詐 欺罪），依民法第184 條第1 項及第2 項前段規定，反訴被 告應負侵權行為責任。 ㈤、反訴聲明： ⒈先位聲明： ⑴反訴被告應給付反訴原告8,325,000元，暨自反訴狀送達之 翌日（即100年12月24日）起至清償日止，按週年利率百分 之5計算之利息。 ⑵如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。 ⑶訴訟費用由反訴被告負擔。 ⒉備位聲明： ⑴反訴被告應給付反訴原告8,325,000元，暨自反訴狀送達之 翌日（即100年12月24日）起至清償日止，按週年利率百分 之5計算之利息。 ⑵如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。 ⑶訴訟費用由反訴被告負擔。 二、反訴被告答辯： ㈠、反訴原告主張渠誤以為係反訴被告之住戶，方繳納法定管理 費，此係遭反訴被告侵權行為所致，亦無法律上之依據等語 ，並非事實： ⒈反訴原告於86年間向原建商購得系爭大樓，並取得及移轉登 記所有權。於90年間，反訴原告將系爭大樓出租予台積電員 工作為宿舍使用，因渠未派員實質管理大樓，且該大樓需使 用反訴被告管理之污水處理廠、社區俱樂部、垃圾場、警衛 設施、聯外道路…等公共設施，反訴原告為使用上開設施， 並請反訴被告一併為其管理，方與反訴被告達成每季給付22 5,000 元費用之協議。嗣台積電宿舍於99年6 月間退租，反 訴原告認系爭大樓目前無人使用，並未使用上開設施，反訴 被告亦無管理之事實，即拒絕繳納費用，惟因反訴原告於10 0 年5 月又將大樓出租予旺宏電子公司做為員工宿舍使用後 ，且知悉其他社區繳納之費用較渠為低，故再次與反訴被告 協商調降費用，因反訴被告無法同意而提起本件訴訟。 ⒉一般社區之法定管理費係由各個住戶按照所有權之坪數繳納 ，且自取得所有權移轉登記時即應繳納，惟反訴原告每季繳 納之225,000 元費用，則非依此標準，且反訴原告係自90年 7 月間方開始繳納，復未繳納86年至90年間之費用，反訴原 告對此知之甚稔，卻仍謊稱誤以為渠係反訴被告社區之住戶 方予繳納，顯非可採。 ⒊反訴被告社區每年均定期召開住戶大會，反訴原告倘認自己 為社區之住戶，並定期繳納法定管理費，何以渠於十年來未 曾收受開會通知，復未出席會議，卻未提出任何異議或要求 出席並參與選舉，此亦不合常情。 ⒋反訴原告主張係反訴被告侵權行為而繳納每季225,000元費 用，惟反訴原告對於反訴被告如何基於故意、過失？於何時 、何地使渠誤認為社區住戶，進而誤繳管理費等事實，至今 未具體說明，難認其主張為可採。 ㈡、反訴原告係依兩造間之口頭協議按季繳納225,000元費用， 此乃雙方議定處理事務以及使用設施之總額約定，其費用有 部分為使用公共設施者、有部分為人事支出者、有部分為維 持增加設施之支出者…等等，故兩造間約定之法律性質包含 委任管理及使用設施等協議，此約定與民法上之委任尚非全 然相同，反訴原告自不得在事實上仍繼續使用反訴被告設施 並享有管理利益之情形下，卻以口頭終止委任關係，且反訴 被告亦無向反訴原告逐筆報告使用、支出經費而有多退少補 之必要。 ㈢、85年、86年證人黃水永已購買系爭大樓，如其為富群社區住 戶，何以直到90年才繳納管理費。且迎春公司並非無智識之 人，對於自己是否富群社區住戶，斷無不知之理，每月繳納 7 萬5 千元之金額如何而來，黃水永稱不知亦與事實不符。 富群社區從未發開會通知給迎春大樓，迎春大樓也從未參加 過富群社區的住戶大會。每月7 萬5 千元是兩造在90年間協 議。若迎春公司認為該金額太高，或對富群社區有無提供服 務有意見，為何當時未提出任何爭執。當時是富群社區先達 成內部決議，再與黃水永談，黃水永同意以該金額繳納，當 時並未簽書面。90年迎春開始繳納後，富群社區都有開單據 。 ㈣、迎春是一間公司，沒有不清楚其是否為區分所有權人理由。 89年間也有不繳情形，原告代為管理費用很多，項目很多， 當初講好以概數計算，不然每月或每年每條計算，雙方會有 諸多爭執。被告自90年繳到99年，如懷疑非區分所有權人， 應有其他動作。日月光目前每月繳3,000 元，一季9,000 元 。但日月光與迎春情形不一樣，日月光為另外一棟獨立一區 ，只有使用聯外道路、Ａ哨；梅竹賞、日月光是後來要求重 新與原告談過才出這個價錢。7 萬5 千元確實係雙方約定， 反訴原告主張遭反訴被告欺騙而繳納，反訴被告無法接受。 污水處理廠不能以共有比例計算，7.5 ﹪是土地面積比，且 污水處理廠只有兩造使用，更不能以7.5 ﹪計算。 ㈤、反訴被告富群社區、反訴原告迎春公司、日月光飯店、梅竹 賞社區、德利建設原為同一建商建蓋，因此共用大門、電信 設備機房、垃圾集中場、兒童遊戲區、社區俱樂部、警衛室 、辦公室、瓦斯減壓站等公共設施，嗣因原建商經營不善， 將社區拆開變賣，故此社區內包含數個不同主體社區。按原 建商在79、80年間開始建蓋整個社區時，即在附圖1 編號Ｅ 所示Ａ哨警衛室設置24小時安全警衛，因編號Ａ原告社區最 早於84年間遷入，即繼續維持Ａ哨24小時之安全警衛，並在 編號Ｄ一樓社區俱樂部設置兒童遊戲區及相關運動健身器材 及垃圾場供住戶使用，嗣迎曦飯店於86年間開幕、日月光飯 店於89年間開幕，每月均有繳納管理費用予原告社區，由原 告社區統籌管理編號Ｅ公共區域及編號Ｄ社區俱樂部、兒童 遊戲區。反訴原告迎春公司於86年間承接編號Ｄ四樓至十五 樓區域，並於90年將之出租予台積電公司做為員工宿舍，因 該宿舍需使用反訴被告社區之污水處理設備、編號Ｅ公共區 域、編號Ｄ社區俱樂部，故口頭同意自90年7 月起，每季繳 納管理費225,000 元（即每月75,000元）予反訴被告社區。 嗣反訴原告公司於99年6 月間向反訴被告社區聲稱其所有之 編號Ｄ四至十五大樓現已無住戶，而自99年7 月起拒絕繳納 管理費至今。再反訴被告社區早於84年間成立，反訴原告亦 於86年間取得系爭4 至15樓大樓之所有權，倘反訴原告誤認 渠屬於反訴被告社區住戶，何以擁有數十戶權利之反訴原告 未曾收受住戶大會開會通知？或於收受開會通知時提出異議 ？及何以於長達十餘年來未曾擔任管理委員會之委員，並參 與反訴被告社區之事務？以及反訴原告何以未依其戶數、所 有權面積、坪數繳納管理費？以及何以非自86年取得所有權 時起支付管理費，而係自90年間方開始支付至99年間？是反 訴原告所辯渠遭反訴被告所騙，方誤認自己為反訴被告住戶 ，而繳納自90年至99年間管理費乙事，並非事實。 ㈥、答辯聲明： ⒈請求駁回反訴原告之訴。 ⒉倘受不利判決，請准供擔保免假執行。 ⒊反訴訴訟費用由反訴原告負擔。 叁、兩造不爭執之事項：（本訴及反訴） 一、原告富群花園社區、被告迎春公司、第三人日月光飯店、梅 竹賞社區、聖荷西社區、德利建設原為同一建商建蓋，嗣原 建商經營不善將社區拆開變賣，此社區內包含數個不同主體 之社區（如附圖1 平面示意圖）。 二、被告86年間自原建商取得附圖1 所示編號Ｄ一樓部分產權， 與二樓、四樓至十五樓之全部產權，自90年間至99年10月出 租予台積電公司作為員工宿舍。 三、證人施性平曾與被告前法代黃水永協談管理費事宜，被告自 90 年7月初起至99年9 月30日止，按季繳納每季225,000 元 管理費予原告，被告自99年10月1 日起迄今，未再繳納管理 費予原告。被告曾於99年12月間2 次要求原告提出管理費財 務帳冊資料，然原告拒絕，被告乃拒絕再按季繳納每季225, 000 元管理費予原告。被告訴代於100 年12月14日對原告表 示終止系爭管理費協議之意思表示。 四、兩造就雙方所提出證物及照片之真正均不爭執。 貳、本訴之爭點： 本訴部分─ 一、被告是否曾與原告達成由被告按季繳納每季225,000 元管理 費之協議（委任契約）？依前開協議原告管理之公共設施範 圍？原告是否曾告知係依公寓大廈管理條例規定將被告列入 社區住戶，被告因而須給付管理費？被告是否係受原告詐欺 、侵權而給付管理費？ 二、被告得否要求原告提出管理費財務帳冊等資料？被告是否得 隨時終止系爭管理費協議？被告於何時終止系爭管理費協議 ？被告對於原告請求管理費主張抵銷抗辯，是否有理由？原 告請求被告給付99年10月起至100 年12月31日止之每季225, 0000元管理費，共計1,125,000 元，是否有理由？原告依不 當得利請求被告給付自101 年1 月1 日至101 年6 月30日止 共計6 個月，以每季225,0000元計算之不當得利，有無理由 ？ 反訴部分─ 一、（先位聲明）反訴被告是否對反訴原告有詐欺、侵權行為？ 反訴被告就反訴原告自90年7 月1 日至99年9 月30日止繳納 之管理費8,325,000 元是否為不當得利？反訴原告依不當得 利、侵權行為、債務不履行請求反訴被告返還90年7 月1 日 至99年9 月30日止繳納之管理費8,325,000 元是否有理由？ 二、（備位聲明）反訴原告就公共設施之管理事務處理是否有瑕 疵、債務不履行之情事？反訴原告依不當得利、侵權行為、 債務不履行請求反訴被告返還90年7 月1 日至99年9 月30日 止繳納之管理費8,325,000 元是否有理由？ 伍、法院之判斷： 一、本訴部分─ ㈠、被告是否曾與原告達成由被告按季繳納每季225,000 元管理 費之協議（委任契約）？依前開協議原告管理之公共設施範 圍？原告是否曾告知係依公寓大廈管理條例規定將被告列入 社區住戶，被告因而須給付管理費？被告是否係受原告詐欺 、侵權而給付管理費？ ⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要 之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要 之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。 民法第153 條定有明文。按民法上之詐欺，必詐欺行為人有 使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之 意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該 他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無 容其依民法第92條第1 項規定撤銷意思表示之餘地（最高法 院98年台上第171 號裁判意旨參照）。按稱委任者，謂當事 人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。民 法第528 條定有明文。按關於勞務給付之契約，不屬於法律 所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定，民法第529 條定有明文，準此可知，委任具有綜括法律所定其他契約類 型（如僱傭、承攬、出版等）以外之其餘勞務契約之地位， 換言之，凡非屬法律所定契約類型之勞務契約，均屬委任。 而一般社區管理費之繳付，係基於區分所有權人會議決議及 公寓大廈管理條例第10條第2 項、第21條而來，社區管理委 員會與區分所有權人間之法律關係，係成員與執行機關間之 關係，並非基於管理事務之處理所訂立之契約關係。 ⒉經查，證人黃水永於本院審理中證稱：我向富群建設買這個 迎春公司的大樓，當時功能是作旅館使用。當時我們以為迎 春公司大樓是富群社區的一員，所以我們也必須負擔一些公 共費用。我們有共同使用污水處理設施，有共同使用的部分 。我買的時候富群也沒有說明迎春大樓不是富群社區一員。 我買迎春當時，富群社區管委員會已成立。當時我是迎春負 責人，我沒有主動去向富群社區接洽，是富群社區來告訴我 們，我們大樓建築面積占社區面積多少，就要繳多少，這是 算建物總坪數。所以公司的人去接洽，再向我報告。富群社 區說他們自己算出來我們該繳多少，通知我們，我們有異議 ，有部分社區資源像警衛、電梯、消防、清潔我們沒有使用 到，因為我們是獨立大樓。我當時有向富群社區爭取減少， 協調了很久，但是富群社區認為我們還是必須負擔一個月7 萬5 千元。我沒有和別的大樓比較，因為無法比較。富群社 區代表很多，我們代表只有一個。因為我們怕不繳會造成管 委會去提告假扣押這些，所以還是有繳納。我們繳了十年， 當時在該處做生意，也怕社區找我們麻煩，影響客人進出這 些。旅館開了三年多，後來才租給台積電，我們曾經遲繳過 ，結果台積電的交通車遭富群社區阻撓進出。迎春86年左右 買系爭大樓。是買了之後，協調後，才開始交繳納每月7 萬 5 千元。86年買大樓後，有收到開會通知，我後來也有開會 ，有收到富群社區要求繳納管理費的單據。原本俱樂部大樓 （現為迎春）有游泳池，但後來管委會不管理，他們不用， 我們接過來管理。富群社區管委會告訴我們依照建築的比例 去算出7 萬5 千元。我也不知道是什麼比例，他們通知繳我 就照繳。我只是買這個大樓，到底富群社區建築面積多少我 們不清楚，我們沒辦法查。我們有爭取降低，我們說我們是 獨立大廈，我們自己會請警衛、管理、維護消防等，社區要 這麼多錢不合理，但是開會他們是多數，爭執不過。我們不 同意就怕他們干擾我們做生意。我不同意也要繳，因為這是 管委員開會決議。當時我們在營業時，我們有去維護游泳池 ，我們不營業，就荒廢，我記憶中游泳池都是荒廢的。每月 繳管理費時，社區有開收據給我。當初在買大樓時，認為整 個社區的範圍包含我的大樓，後方的別墅區。99年底台積電 不承租我們大樓後，我們負擔不起管理費，想向富群社區要 管理費細節帳目。我們就行文給富群社區管委會，要調帳目 ，富群社區管委會告知我們不是社區住戶，沒有權利看帳目 。我知道我們不是社區一員後，從前繳的管理費就是冤枉的 ，我們就想要回來。沒有向富群社區詢問管理費提供的服務 內容，因為我在該處營業，不想產生糾紛，所以儘量和富群 社區管委員和平相處。99年10月未繳管理費，當時我們想富 群社區沒有提供那麼多服務，為何要繳那麼多。使用富群社 區服務項目污水處理及一些公共設施像健身房、活動空間， 從一開始就是這樣子，富群社區警衛管理進出與我們無關， 很久之前富群社區的警衛設置就不在我們的範圍。富群社區 是前面一個警衛，我們大樓是在門口，我們有一組警衛，進 去後才有交通管制、真正的警衛。我確實有去參加過富群社 區的住戶大會，但富群社區有無開會通知給我，我不記得了 ，我參加過一、二次，應該都是80幾年的事，但參加的都是 一般的住戶大會。迎春是買下二樓到15樓，進出也是自二樓 進出，一樓有另外出入口，開會都在一樓開。7 萬5 千元的 金額我和黃恒昌談很久了，後來因為我在該處營業才答應這 金額，我沒有繳我也會被告。我86年買下，建物後來才蓋好 ，約1 年多，裝修後才開始營業。開始營業就應該開始繳， 不可能不繳等語（見本院卷㈠第138 至141 頁）。 ⒊證人施性平於本院審理中證稱：90年我在富群買了一間房子 ，登記給陳秀鳳，那一年的社區事務我都有在處理。富群與 迎春的事我也有處理，處理管理費、迎春代管社區俱樂部的 問題。迎春後來變更一些設施作營業用，住戶有意見，我就 去找黃水永，談說富群要收回來自己管理，黃水永也同意。 之前迎春未繳管理費，是因為迎春代管俱樂部。我們要收回 管理，就開始談要迎春繳管理費的問題。黃恆昌是社區第一 屆的主委，我接主委時，黃恆昌有告訴我迎春沒有繳管理費 的原因是因為迎春代管俱樂部。我記得是90年左右。我是一 個人去，我先和黃水永談。我說因為共同使用的聯外道路、 污水處理廠、垃圾場、兒童遊樂區、健身設備，本來是共同 使用，但富群要收回，迎春就要付費。因為富群是300 多戶 ，當時是迎春飯店，迎春約有100 間，按比例迎春要負擔4 分之1 ，計算起來迎春要付11、12萬元。黃水永嫌貴，才降 到7 萬。黃水永自己知道他代管俱樂部時，每月的費用都超 出很多，所以他也同意付費由富群管理。也有談到因為迎春 有付費，就請迎春的特助來列席。日月光也是我去談的，日 月光3 萬元，因為只有與富群共同使用一個聯外道路、Ａ哨 。迎春7 萬5 千元，使用很多設施，我就想日月光沒有使用 這些，所以一半。Ｂ哨本來不需要，但因為迎春、日月光在 做生意，才需要Ｂ哨。我不知道我之前有沒有人和黃水永談 ，黃水永也沒有談到有人先去和他講，7 萬5 千元確實是我 和黃水永談出來的。當時富群社區內當時只有日月光、迎春 、富群，只有富群有成立管委會。管委員成立時我還沒有搬 進去，我不曉得為何未找迎春、日月光加入管委會。當時富 群每戶的管理費按照大小計算。富群每戶月繳2,000 還是2, 500 元，富群一戶約17、18坪。與黃水永談時，沒有告知黃 水永他是富群社區的住戶，沒有告知依公寓大廈管理條例規 定黃水永需繳管理費，富群管委會開會時，迎春、日月光沒 有參加，因迎春使用共同設施，富群負責管理，故迎春需繳 費用7 萬5 千元，因為沒辦法計算使用何設施幾次，所以大 概估算來談。每月7 萬5 千元包含聯外道路的處理費用。所 有設施，包含污水處理、垃圾場處理、俱樂部費用○○○區 ○○○道路、Ａ哨富群全權處理，沒有另外算。沒有騙黃水 永稱迎春為富群一員，所以需要繳管理費，我本來就和黃水 永很熟，我願意去和他談就是因為本來就熟，他也很客氣的 招待我，我們來談怎麼解決事情。每季22萬5 千元是我和黃 水永協調的。我們在談時不是講每個月多少錢，我先講每月 11、12萬元，黃水永說飯店沒有使用那麼多。應該沒有富群 單獨使用的費用，有含警衛，警衛全部都會巡邏，巡邏社區 裡就是社區的利益。社區內每戶樓地板面積基地約17、18坪 ，每戶約50、60建坪。使用設施與面積無關，是以次數、人 頭。富群社區每戶有的一人、有的二人，通常約2 人。小孩 不多。我就是以一戶一人來計算，是大概計算，我也沒有能 力精算。Ｂ哨費用迎春需負擔，Ｂ哨剛好在界線的地方。迎 春的旅客不會經過Ｂ哨，使用設施本來就要付費，哪有說迎 春使用共同持分的設施不用繳費。很多社區本來收費都有盈 餘，到時候需要整修才有費用。Ｂ哨本來不需要，因為日月 光、迎春對外開放做生意，富群才需要在迎春、日月光的界 線上多一個崗哨。所有的錢都是概略性的，如額外有支出也 沒有另外向迎春多收錢，富群管理就富群全權負責等語（見 本院卷㈠165 至168 頁）。 ⒋本訴原告提出之富群花園社區第五屆管理委員會第五次會議 記錄記載：時間：89年12月17日。出席人員：陳秀鳳、施性 平、黃恆昌... 提案討論四、台積電、日月光管理費案。決 議：無異議通過與日月光接洽在不使用俱樂部的條件下收取 新台幣30,000元／月管理費；與告知台積電：迎春實業股份 有限公司應支付新台幣75,000元／月管理費的權利義務（見 本院卷第171 至173 頁）。參酌證人黃水永、施性平之陳述 ，施性平依前開會議決議前往與黃水永洽談管理費時，並未 告知依公寓大廈管理條例規定其屬富群社區的住戶。再者， 證人黃水永證稱其買迎春大樓時，富群社區管委員會已成立 。原告以大樓建築面積比例計算管理費用，其曾表示異議， 因其為獨立大樓，有部分社區資源沒有使用，爭取減少費用 ，協調了很久，但是原告認為被告還是必須負擔一個月7 萬 5 千元等語，顯見被告因使用社區內公共設施，原告與被告 商談收取管理費用；日月光則於不使用俱樂部的條件下收取 每月30,000元管理費；被告並未限制使用公共設施範圍，包 含污水處理、垃圾場處理、俱樂部費用○○○區○○○道路 、Ａ哨等公共設施，前開管理費用既係兩造協談多時之後始 達成之合意，被告並依此協議自90年7 月初起至99年9 月繳 費長達10年；再者，被告原法定代理人黃水永經營飯店，具 有相當知識與能力，其亦認係獨立大樓，即可向主管機關查 詢是否可獨立成立管理委員會及原告是否依公寓大廈管理條 例規定將被告列入富群花園社區住戶等事宜；況且，社區內 尚有日月光大樓等，被告亦可向同社區內其他大樓查詢是否 已列入原告社區住戶及管理費用是否相當，倘如被告所述其 係社區成員，被告所占戶數甚多，若對管理費用等有意見， 亦可經由社區住戶大會要求修改管理費用等，或要求退出原 告社區自行成立管理委員會，然而被告10年間未參與會議， 就其是否具社區成員身分及管理費用是否相當一事，未曾有 異議或積極確認之行動，在在難認原告有對其施用詐術，或 故意告以不實之事項，使其陷於錯誤而支付系爭管理費。且 原告若係詐欺被告，應不致於被告99年12月24日、99年12月 29日要求調閱財務報表及區分所有權人會議等資料時回覆稱 ：貴迎春實業股份有限公司不屬本富群花園社區所有權人， 依公寓大廈管理條例不得申請調閱本社區管委會相關資料（ 見本院100 年度司竹調字第131 號卷第48至50頁）。綜上以 觀，被告辯稱原告對被告有詐欺、侵權行為云云，尚難憑信 。 ㈡、被告得否要求原告提出管理費財務帳冊等資料？被告是否得 隨時終止系爭管理費協議？被告於何時終止系爭管理費協議 ？被告對於原告請求管理費主張抵銷抗辯，是否有理由？原 告請求被告給付99年10月起至100 年12月31日止之每季225, 0000元管理費，共計1,125,000 元，是否有理由？原告依不 當得利請求被告給付自101 年1 月1 日至101 年6 月30日止 共計6 個月，以每季225,0000元計算之不當得利，有無理由 ？ ⒈兩造係約定由原告代為管理公共設施並支付維護相關設施之 費用，原告提供被告此項服務（勞務給付），此亦有委任契 約之性質；再者，原告訴代亦陳稱：每季225,000 元包含勞 力費用及相關支出之綜合費用（見本院100 年度司竹調字第 131 號卷第61頁）。是兩造間關於給付管理費之約定，依民 法第529 條規定應適用民法關於委任之規定。又按受任人應 將委任事務進行之狀況，報告委任人，委任關係終止時，應 明確報告其顛末。受任人應受報酬者，除契約另有訂定外， 非於委任關係終止及為明確報告顛末後，不得請求給付。民 法第540 條、第548 條第1 項定有明文。受委任人於委任契 約關係期間，應將委任事務之進行狀況，向委任人報告，俾 使委任人知悉其情，並得適時而為適當指示。報告時期依法 律規定定之，法律未規定者，解釋上應於適當時期為之。惟 委任人有請求者，應即時為之。委任終止時，受任人應將事 務處理之始末，對委任人為詳細明確之報告，俾委任人得以 接收及查核（見邱聰智著，新訂債法各論（中）第232 頁， 2003年7 月初版第1 刷）。是以委任人之報酬給付義務，與 受任人完成委任事務及明確報告顛末之義務，具有對價關係 ，且受任人應先為委任事務報告，始得向委任人請求報酬。 兩造間關於管理費之協議，亦無特別約定受任人未為明確報 告即得請求報酬，雖被告於99年9 月之前按期給付管理費而 未有要求原告報告委任事務，然不得以此即謂此為原告不須 報告委任事務即得請求管理費之特別約定；再者，被告於99 年12月24日、99年12月29日要求原告提出管理費財務報表等 資料，經原告拒絕，被告因而拒絕給付管理費，則就該期99 年10月起（每期為一季，3 個月）至被告為終止委任之意思 表示之日（即100 年12月14日止），原告未先為履行報告委 任事務進行狀況及管理事務顛末之前，尚不得請求被告給付 管理費。是以原告主張依系爭管理費協議請求被告給付自99 年10月1 日起至100 年12月31日止之共15個月之管理費，金 額計1,125,000 元，為無理由。 ⒉次按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549 條第1 項定有明文。又終止契約不失為當事人之權利，雖非 不得由當事人就終止權之行使另行特約，然委任契約，係以 當事人之信賴關係為基礎所成立之契約，如其信賴關係已動 搖，而使委任人仍受限於特約，無異違背委任契約成立之基 本宗旨。是委任契約不論有無報酬，或有無正當理由，均得 隨時終止（最高法院98年度台上字第218 號判決意旨參照） 。又依民法第263 條準用同法第258 條第1 項及第94條、第 95條第1項規定，終止權之行使，應向他方當事人以意思表 示為之，其以對話為意思表示者，其意思表示以相對人了解 時，發生效力；非對話為意思表示者，其意思表示以通知到 達相對人時，發生效力（最高法院99年台抗第990 號裁判意 旨參照）。參酌兩造間管理費協議，具有委任契約性質，應 適用民法委任契約關係之相關規定，已如前述，被告要求原 告提出管理費財務報表等資料既經原告拒絕，兩造間信賴關 係已動搖，被告自得隨時終止兩造間管理費協議。被告雖辯 稱被告自99年10月起，已明確對原告表示拒絕繳納每季225, 000 元費用，即為終止委任云云，然而被告拒絕繳納管理費 用，並未必然即已表示終止委任契約，被告亦未提出證據證 明其已向原告為終止委任契約之意思表示，尚不得認被告已 於99年10月終止系爭管理費協議。惟被告訴訟代理人於100 年12月14日當庭對原告訴訟代理人表示解除（終止）之意思 表示，有該筆錄在卷可佐（見本院100 年度司竹調字第131 號卷第61頁），應認於兩造間管理費協議於100 年12月14日 終止。 ⒊被告於100 年12月14日終止兩造間管理費協議後，即可與原 告劃分自行管理，然而被告亦未收回自行管理，而仍由原告 依終止前之方式管理，被告無法律上原因而受有利益，原告 自得請求不當得利。按依不當得利之法則請求返還不當得利 ，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件， 故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請 求人所受損害若干為準（最高法院61年台上第1695號判例意 旨參照）。依原告提出之90年7 月至100 年12月俱樂部支出 明細表所列100 年12月25日俱樂部支出為俱樂部電費13,860 元、俱樂部清潔薪資16,000元、90年至100 年污水廠支出明 細表所列12月維護費13,000元、污水廠更新5 組沉水馬達10 0,000元（見本院卷㈠第52頁至56頁），總計142,860元，此 部分被告不爭執，自100 年12月14日終止後至100 年12月31 日止，共17天，應依比例計算，142,860元×17/31＝78,343 元（小數點以下四捨五入）。又原告提出之101 年1 月至6 月收支明細表所列費用項目明細（見本院卷㈡第31至190 頁 ），被告選擇性列出污水維護費用等（見本院卷㈡第222 至 227 頁紅色螢光筆所列）並稱該選擇之項目始應列入被告受 益之項目，然觀諸原告所列費用項目係全部公共設施之概括 支出，人事、機具、雜費等項目甚多難以切割出被告受益之 金額，且被告因原告繼續管理公共設施而受有利益，此項不 當得利不僅包含原告支出之人事費用等，亦包含原告統籌管 理所支出之勞務、心力等，被告自100 年12月14日終止契約 後既未積極與原告洽談．就公共設施管理使用費用支出切割 計算，並著手進行管理。是以仍應以原告提出之收支表所列 各項金額為計算基準，依該收支表記載101 年1 月份為795, 041 元、101 年2 月份為640,109 元、101 年3 月份為551, 250 元、101 年4 月份為586,107 元、101 年5 月份為581, 312 元、101 年6 月份為883,151 元，總計4,036,970 元， 平均每月672,828 元。並參酌原告社區住戶依其房屋坪數大 小，約分三個等級收費，即每月2000元、1800元、1500元， 有原告提出之富群花園社區管理經費收支管理辦法（見本院 卷㈡第231 頁）足憑，衡諸一般公寓大廈，多以住戶面積作 為收費標準。被告稱其大樓占區域樓地板面積7.505%，有被 告提出之建物所有權狀及土地所有權狀在卷可稽（見本院卷 ㈠第113 至114 頁）原告亦未爭執，若以此為基準計算，被 告自101 年1 月至6 月每月所受利益為50,496元（672,828× 7.505%＝50,496元，小數點以下四捨五入），100 年12月15 日至100 年12月31日則為5,880 元（計算式：78,343×7.50 5%＝5,880 元）。原告與梅竹賞大樓約定每月15,000元，日 月光大樓目前每月3,000 元、一季9,000 元，業據原告陳述 在卷（見本院卷㈡第29頁、卷㈠第169 頁），然而梅竹賞社 區使用垃圾場、Ａ哨警衛，及同意由○○○區○○○○道路 ，自92年5 月25日起每月繳納15,000元。另日月光飯店因使 用Ａ哨警衛，及同意由○○○區○○○○道路，於90年12月 28日起每月繳納30,000元，100 年1 月日月光飯店即與原告 社區商議，稱願提供其游泳池及相關飯店設施予原告社區之 住戶使用，每人每次僅收取60元之優惠價格，請原告社區調 降原有之管理費，雙方經協調後，原告方同意日月光飯店每 月繳納管理費3,000 元，有原告提出之富群花園、梅竹賞協 調會議記錄、新竹市富群花園社區設置使用廣告招牌契約書 、公告、本院100 年度簡上字第11號民事判決在卷可佐（見 本院卷㈡第236 至239 頁、本院卷㈠第186 至195 頁），被 告亦不爭執。參酌被告使用公共設施狀況及與原告間之約定 事項既與梅竹賞社區、日月光飯店並不相同，尚不得僅以梅 竹賞社區、日月光飯店與原告協議之管理費金額作為惟一比 較標準。綜合參酌被告使用之公共設施範圍、原告每月公共 設施支出費用金額，被告稱其大樓占區域樓地板面積，被告 就公共設施坐落土地亦有持分、梅竹賞社區、日月光飯店與 原告間管理費約定內容等情狀，認以每月50,496元作為被告 自終止契約後所受利益之依據，衡情亦尚稱合理。 ⒋被告主張兒童遊戲區、垃圾集中場均建置在被告所有大樓之 基地，被告占該基地產權7.505%，原告之管理中心（Ａ哨） 佔用新竹市○○段○○○號土地全部，被告抗辯以前開占用土 地之租金抵銷，且原告管理之公共設施包含溫水游泳池，但 原告自90年7 月初起至99年9 月底止，並未維護溫水游泳池 ，此部分維護費用亦應予抵銷。按二人互負債務，而其給付 種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務 ，互為抵銷，民法第334 條第1 項定有明文。當事人主張有 利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277 條定有明文，又同法第400 條第2 項對經裁判之抵銷數額， 復明定有既判力，則主張抵銷之當事人就其主張抵銷之債權 及數額確實存在之事實自負有舉證責任（最高法院88年台上 第3398號裁判要旨）。民法第334 條所稱之抵銷，係以二人 互負債務，而其給付種類相同並均屆清償期者為要件，故得 供債務人抵銷之債權，須為對於自己債權人之債權，而不得 以對於他人之債權，對於債權人為抵銷（最高法院49年台上 第125 號判例意旨參照）。參酌原告管理之公共設施中被告 雖有土地持分，然而被告亦同時使用原告社區住戶及日月光 飯店等其他大樓所持分土地之公共設施，且原告僅係富群花 園社區管理委員會，負責管理社區公共事務等，其係管理機 關而並非系爭公共設施之設置及實際使用人，尚難認被告對 於原告有何租金債權存在。被告抗辯以前開占用土地之租金 抵銷不足為憑。至於溫水游泳池部分，依原告提出之90年7 月至100 年12月俱樂部支出明細表所列其中關於游泳池費用 列至91年5 月31日即未再列出，足認原告之後即未再管理游 泳池，被告就此亦未曾提出異議，並繼續按期支付管理費至 99年9 月，而被告與原告之管理費協議，依證人施性平之證 述，係因被告使用共同設施，原告負責管理，因為沒辦法計 算使用何設施幾次，所以大概估算來談，被告需繳費用7 萬 5 千元。兩造間管理費協議並未限定公共設施項目，費用計 算亦非以公共設施項目為計算基準。被告亦未舉證因原告未 管理游泳池即屬管理有瑕疵而有債務不履行情事及被告對原 告確有此部分債權存在，被告主張以溫水游泳池管理費用抵 銷，亦尚難採信。 ⒌小結：原告請求被告自兩造間管理費協議契約終止日起至10 1 年6 月30日止之不當得利應為308,856 元（計算式：（58 80＋（50,496×6 ）＝308,856 元）。 ㈢、從而，原告依系爭管理費協議請求原告給付自99年10月1 日 起100 年12月31日止之共15個月之管理費，金額總計1,125, 000 元，為無理由。原告依不當得利之法律關係請求被告給 付自101 年1 月1 日至101 年6 月30日止，共6 個月之不當 得利，於308,856 元及自民事準備㈤狀繕本送達翌日（即10 1 年5 月18日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息 範圍內，為有理由，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。 ㈣、按所命給付之金額未逾50萬元之判決，法院應依職權宣告假 執行，乃民事訴訟法第389 條第1 項第5 款所明定，本件原 告勝訴部分，合於上開規定，應依職權宣告假執行。被告就 其敗訴部分陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核尚無 不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其 假執行聲請，已因訴被駁回而失其附麗，均無從准許，應併 予駁回。 二、反訴部分： ㈠、反訴被告是否對反訴原告有詐欺、侵權行為？反訴被告就反 訴原告自90年7 月1 日至99年9 月30日止繳納之管理費8,32 5,000 元是否為不當得利？反訴原告依不當得利、侵權行為 、債務不履行請求反訴被告返還90年7 月1 日至99年9 月30 日止繳納之管理費8,325,000 元是否有理由？ ⒈被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意 人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人， 應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上第75號判例 意旨參照）民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤 之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足 當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯 誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92 條第1 項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年台上第17 1 號裁判意旨參照）。表意人撤銷其因被詐欺而為之意思表 示，應於發見詐欺或脅迫終止後，1 年內為之。但自意思表 示後，經過10年，不得撤銷。民法第93條定有明文。該項期 間係法定除斥期間，其時間經過，撤銷權即告消滅，縱未經 當事人主張或抗辯，法院亦應依職權予以調查審認，以為判 斷之依據（最高法院88年台上第1236號裁判意旨參照）。不 當得利所稱之「無法律上之原因」，係指欠缺給付目的而言 。如給付係為一定目的而對他人之財產有所增益，此種給付 目的通常係基於當事人間之合意，在客觀上即為給付行為之 原因。是當事人間之給付若本於其等間之合意而為之，即難 謂其給付為無法律上之原因。主張不當得利請求權存在之當 事人，對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，即應 證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。如受 利益人係因其「給付」而得利時，所謂無法律上之原因，即 指其給付欠缺給付之目的，故主張該項不當得利請求權存在 之當事人，自應舉證證明其欠缺給付之目的，始符舉證責任 分配之原則（最高法院98年台上第1913號裁判要旨參照）。 主張其為民法第184 條規定之受害人，須依民事訴訟法第27 7 條一般舉證責任分配之原則，就有利於己之事實均負舉證 責任，即就侵權行為人之故意、過失，請求權人之損害，損 害與侵權行為人之行為間之因果關係，均負舉證責任（最高 法院93年上第394 號裁判意旨參照）。 ⒉兩造系爭管理費協議係出於兩造協談多時後達成之合意，反 訴被告並無詐欺反訴原告之情事，已詳如前述，反訴原告自 應受兩造間管理費協議之拘束，而依證人施性平所述，因反 訴原告使用共同設施，反訴被告負責管理，無法計算使用何 設施幾次，所以大概估算來談。每月7 萬5 千元包含所有設 施─污水處理、垃圾場處理、俱樂部費用○○○區○○○道 路、Ａ哨等。是以反訴原告選擇性列出俱樂部燈及公設燈維 修費用等（如本院卷㈠第115 至135 頁紅色螢光筆所列）並 稱該選擇之項目始應列入管理費之項目，然觀諸反訴原告所 列費用項目係全部公共設施之概括支出，兩造間之管理費協 議之管理費金額亦係大概估算得出，而反訴原告與反訴被告 間管理協議包含原告因管理公共設施支出之人事等費用，亦 包含反訴被告統籌管理所支出之勞務、心力等，再者反訴原 告既已與反訴被告就管理費每月75,000元達成合意，且並未 限制使用公共設施範圍，反訴原告並已依協議之管理費金額 自90年7 月初起至99年9 月繳費長達10年，未曾爭議反訴被 告管理公共設施範圍及內容，反訴原告事後於訴訟中僅選擇 性列出其認為某幾項始屬於管理費用，稱反訴原告獲得之利 益僅678,390 元，反訴原告繳納之管理費8,325,000 元，逾 反訴原告獲利678,390 元之部份，即屬不當得利應予返還云 云，自不足為憑。 ⒊反訴原告主張其遭反訴被告詐欺而支付90年7 月1 日至99年 9 月30日止繳納之管理費8,325,000 元，反訴被告有不當得 利及侵權行為等情均未舉證證明，自難憑信，反訴原告反訴 先位主張依不當得利、侵權行為請求反訴被告應給付反訴原 告8,325,000 元，暨自反訴狀送達之翌日（即100 年12月24 日）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無 理由。 ㈡、反訴原告就公共設施之管理事務處理是否有瑕疵、債務不履 行之情事？反訴原告依不當得利、侵權行為、債務不履行請 求反訴被告返還90年7 月1 日至99年9 月30日止繳納之管理 費8,325,000 元是否有理由？ ⒈反訴原告主張縱認兩造間有成立委任關係，反訴原告於本件 訴訟中始發現，依反訴被告提出之明細，過去10年間反訴被 告用於兩造共有設施之費用僅9,896,783 元，依反訴原告之 產權比例7.505 ﹪計算，反訴原告僅需分攤742,754 元，反 訴原告係受詐欺，始同意支付如此鉅額費用。反訴原告業以 100 年12月23日之反訴狀向反訴被告撤銷委任之意思表示， 則反訴被告收取委任報酬，其法律上之原因其後已不存在， 應返還其不當得利。又反訴被告提供於共有設施之服務花費 僅有3,719,031 元（屬於俱樂部、兒童遊戲區、親子圖書室 、韻律教室、垃圾場、KTV 者）、5,320,149 元（污水處理 廠之費用），合計9,039,180 元，反訴原告所有之產權比例 為7.505%，反訴原告獲得之利益僅678,390 元，反訴原告歷 年繳交管理費8,325,000 元，逾此範圍之管理費即屬不當得 利，應予返還，且此亦屬侵權行為，依民法第184 條第1 項 及第2 項前段規定，反訴被告應負侵權行為責任。然而就兩 造間管理費金額（反訴原告每月給付75,000元）係大概估算 後由兩造協談後達成之合意，反訴被告並無何詐欺行為，已 如前述，況且，兩造係於90年間達成系爭管理費協議，反訴 原告並自90年7 月1 日至99年9 月30日止依協議每月給付75 ,000元予反訴被告，反訴原告主張其遭詐欺以100 年12月23 日之反訴狀撤銷委任之意思表示，然自反訴原告為意思表示 後，亦已經過10年，依民法第93條規定亦不得撤銷。綜上以 觀，反訴原告主張依詐欺撤銷兩造間管理費委任協議，並請 求反訴被告返還不當得利及負侵權行為賠償責任自不足採。 ⒉反訴原告主張反訴被告管理之公共設施範圍，應包括全部之 共有設施，反訴被告自90年7 月初起至99年9 月底止，並未 維護溫水游泳池，乃債務不履行，反訴原告解除契約請求回 復原狀，反訴被告應返還所受領之管理費。然查，依反訴被 告提出之90年7 月至100 年12月俱樂部支出明細表所列其中 關於游泳池費用列至91年5 月31日即未再列出，足認反訴被 告之後即未再管理游泳池，反訴原告就此亦未曾提出異議， 並按期支付管理費至99年9 月，尚難認反訴被告自91年5 月 31日之後未再管理社區溫水游泳池一事具有可歸責性，或有 不完全給付而有債務不履行之情事。又依證人施性平之證述 ，係因反訴原告使用共同設施，反訴被告負責管理，因為沒 辦法計算使用何設施幾次，所以大概估算來談，反訴原告需 繳費用7 萬5 千元。兩造間管理費協議並未限定公共設施項 目，費用計算亦非以公共設施項目為計算基準。且依反訴被 告提出之90年7 月至100 年12月俱樂部支出明細表，其中有 支出游泳池維護費用之年度90年度（第六屆）為5,55 1,228 元、91年度（第七屆）為5,577,531 元，相較其他未支出游 泳池維護費用年度（92年度至100 年度第八屆至第十六屆） ，除第十三屆（98年度5,298,318 元）、及第十六屆（100 年度255,904 元）之外，並無因未支出游泳池維護費用而減 少管理費用支出之情形，而其中管理費用增加之年度亦未向 反訴原告提高管理費用，顯見兩造間之管理費協議內容係就 由反訴被告就社區內公共設施維護管理，並就反訴被告應負 擔之管理費用為一概括及概算性約定，並未就公共設施細項 及內容為約定，反訴原告主張反訴被告未維護溫水游泳池即 有債務不履行情事尚難憑信。 ⒊反訴原告主張反訴被告管理事務處理有瑕疵而有債務不履行 、不當得利及侵權行為情形，亦未舉證證明。反訴原告反訴 備位聲明依不當得利、侵權行為、債務不履行之法律關係請 求反訴被告應給付反訴原告8,325,000 元，暨自反訴狀送達 之翌日（即100 年12月24日）起至清償日止，按週年利率百 分之5 計算之利息，為無理由。 ㈢、綜上所述，反訴原告先位聲明以系爭管理費協議係遭反訴被 告詐欺，而未曾有合意為由，依不當得利、侵權行為、債務 不履行請求反訴被告給付反訴原告8,325,000 元，暨自反訴 狀送達之翌日（即100 年12月24日）起至清償日止，按週年 利率百分之5 計算之利息；備位聲明則若認兩造曾有管理費 協議合意則依不當得利、侵權行為、債務不履行請求反訴被 告反訴被告給付反訴原告8,325,000 元，暨自反訴狀送達之 翌日（即100 年12月24日）起至清償日止，按週年利率百分 之5 計算之利息，均無理由，應予駁回。 ㈣、反訴原告之訴既不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，亦 應併予駁回。 三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與所提證據，經 審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。被告（即 反訴原告）請求勘驗測量溫室游泳池、服務中心、垃圾場、 兒童遊戲區土地面積，及系爭兒童遊戲區、垃圾集中場、原 告之管理中心，佔用2 基地之歷年每平方公尺之歷年租金行 情（90年迄今），委託適當之單位鑑價，本院因認本件事證 已臻明確，而無必要，附此敘明。 四、本訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為 無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第389 條第1 項第 5 款、第392 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 9 月 10 日 民事第一庭 法 官 林麗玉 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 9 月 10 日 書記官 林兆嘉