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臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第440號 原　　　告　譽仟世實業股份有限公司 法定代理人　劉葉蘭妹 訴訟代理人　吳聖欽律師 被　　　告　真美晶能源股份有限公司 法定代理人　林月鳳 訴訟代理人　楊隆源律師 上列當事人間給付租金事件，本院於民國101 年12月18日辯論終 結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣肆佰玖拾萬伍仟元，及自民國一○一年六 月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣壹佰陸拾叁萬伍仟元為被告供擔保 後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰玖拾萬伍仟元為原告預供 擔保，得免為假執行。 事實及理由 壹、程序事項： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴時原係請求被告 應給付原告新臺幣（下同）535 萬1,619 元（含租金620 萬 元、房屋稅65萬1,619 元，並抵扣押金150 萬元），及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利 息。嗣於民國101 年12月13日具狀表示，因關西郵局存證信 函第135 號漏列催告98年1 、2 月所欠租金各5 萬2,500 元 ，故該2 個月租金予以捨棄，房屋稅部分亦捨棄請求，並變 更請求金額為490萬5千元（含租金暨5%營業稅640萬5千元， 並扣抵押金150萬元）。核原告所為上開變更，雖就房屋稅 及98年1、2月租金部分予以減縮，另就營業稅部份予以擴張 ，惟以總請求金額觀之，屬單純減縮應受判決事項之聲明， 自應准許。 貳、實體事項： 一、原告主張： （一）被告於96年11月28日向原告承租門牌號碼新竹縣○○鎮○ ○路○段○○號廠房、空地及停車場（下稱系爭廠房），租 賃期間自97年1 月1 日起至101 年12月31日止，為期五年 ，就租金部分約定：「租金每月新臺幣陸拾叁萬元整（含 稅），初期前二年甲方（即原告）協助乙方（即被告）降 低營運成本，第一年以新臺幣伍拾萬元整（未稅），第二 年新臺幣伍拾伍萬元整（未稅）第三年回復合約金額。」 而被告亦於97年1 月31日給付租金保證金（即押金）150 萬元予原告。於98年3 月至8 月共6 個月期間，被告反應 經濟環境不佳、經營困難，要求調降租金，原告同意此期 間租金降為每月45萬元，自98年9 月起仍依原契約約定給 付租金，然被告自98年9 月起即短少給付租金，至101 年 3 月起完全不付租金，累計積欠租金（含稅）達640 萬5 千元，以被告押金150 萬元扣抵之，尚積欠490 萬5 千 元，屢經催討，被告均置之不理，爰基於租賃契約法律關 係，請求被告給付原告490 萬5 千元及法定遲延利息。 （二）對被告抗辯所為之陳述： １、被告辯稱原告提出極不合理之預定廠房租賃契約書，提高 租金為63萬元，並以只是預約性質，誘騙被告法定代理人 林月鳳簽約云云，惟查，於被告承租系爭廠房之前，訴外 人茂晶能源股份有限公司（下稱茂晶公司）即以每月63萬 元租金向原告承租，毫無任何調降及調整空間，此觀原告 與茂晶公司房屋租賃契約書即明。且被告副總林靜蘭於97 年4 月28日傳真「廠房租賃契約書」予原告總經理劉承宗 ，該契約書第3 條意旨大致與「預定廠房租賃契約書」相 同，即第一年租金每月50萬元，第二年租金每月55萬元， 第三年租金每月60萬元（含稅即63萬元）。惟因被告拖延 提供董監事擔任租賃契約連帶保證人，至該份「廠房租賃 契約書」不了了之，兩造並未換約，而被告自擬契約書之 租金約定既與原告提出之「預定廠房租賃契約書」相同， 則被告上開抗辯，純屬臨訟編撰之詞。至兩造簽訂「預定 廠房租賃契約書」時，林月鳳確為被告法定代理人，被告 亦依照該契約給付第一年每月50萬元租金，足見該契約係 林月鳳代表被告所簽定無訛。 ２、按統一發票開出後，原告即已繳納百分之5 營業稅，以98 年10月至99年8 月每月租金55萬元計，開出發票即已繳納 2 萬7,500 元營業稅，惟因被告抵賴租金，僅願意給付45 萬元，此造成原告帳目無法平衡，故收取銷貨退回證明單 僅在反應開出之發票金額實際上並無全部收取之事實，並 非原告同意租金降為45萬元，更無免除被告租金債務之意 思。若原告同意被告每月租金降為45萬元，一開始即開立 45萬元之發票予被告即可，不可能連開11個月，平添多繳 納營業稅及事後退稅之煩。至99年9 月1 日以後，係因被 告持續抵賴租金，原告為免前開多繳納營業稅及事後退稅 情形持續作業困擾，改以實際收到之租金開立發票，亦非 同意調降租金，此佐以原告同期間於98、99、100 、101 年寄發之存證信函仍堅稱被告應依「預定廠房租賃契約書 」給付租金即明。 ３、況被告98年9 、10月未按兩造「預定廠房租賃契約書」給 付足額之租金，原告隨即於98年10月21日寄發關西郵局存 證信函第135 號催告被告給付積欠之20萬元租金（即98年 9 、10月未含稅之租金），被告於接獲前揭存證信函之後 ，並未否認，於98年11月2 日發函予原告稱：「本公司相 當困難，懇請貴公司體諒，或重新協商，期盼相約洽談。 」。果如被告所辯，兩造更動租金約定自98年3 月以後全 部減為47萬2,500 元（含稅）云云，衡情被告應會回覆「 租金已調降至47萬2,500 元（含稅），並未積欠原告租金 」，豈會發函表示「本公司相當困難，懇請貴公司體諒， 或重新協商，期盼相約洽談」等語？此顯然悖於情理，足 見被告所辯不足採信。 （三）為此聲明請求： １、被告應給付原告490萬5千元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ２、訴訟費用由被告負擔。 ３、原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： （一）緣系爭廠房原由茂晶公司向原告承租，於96年間茂晶公司 與原告發生租賃糾紛，而由時任茂晶公司董事之被告法定 代理人林月鳳參與茂晶公司與原告間租賃糾紛之協調，並 於96年9 月20日代表茂晶公司與原告簽立「茂晶能源股份 有限公司關西廠房租金協議書」，並約定茂晶公司與原告 間之租賃契約至96年12月31日止，嗣自97年1 月1 日起由 被告接續承租，而被告起初與原告協商約定之租金為每月 40萬元，與前96年9 月20日原告與茂晶公司協議金額相同 ，後原告總經理劉承宗提出極不合理之「預定廠房租賃契 約書」，表示租金將提高為63萬元（含稅），當時被告法 定代理人林月鳳拒絕，表示絕對無法接受，惟原告總經理 劉承宗亦表示該契約書僅係預約，為參考文件，嗣被告法 定代理人林月鳳勉強同意，故以本人名義簽名，但並未蓋 有被告公司印章。因兩造就租賃契約書之內容毫無共識， 便合意暫定每月租金50萬元、營業稅2 萬5 千元為給付， 再進一步協商租賃契約內容，然原告始終無法提供租賃標 的物之所有權人同意書，故兩造未就租賃事宜簽立租賃契 約書，而「預定廠房租賃契約書」係屬「預約」性質，預 定兩造將來要簽立正式租賃契約書，且「預訂廠房租賃契 約書」上並未蓋用被告公司章，亦足證「預定廠房租賃契 約書」非兩造合意之本約。 （二）98年3 月因金融風暴，被告向原告要求調降租金為每月47 萬2,500 元（即租金45萬元、營業稅2 萬2,500 元），原 告98年3 月8 日親筆函來表示同意，從此之後，租金即調 降為每月47萬2,500 元，被告則自98年3 月起依約定匯款 上開數額予原告。嗣於98年9 月1 日原告竟開立面額57萬 7,500 元之發票予被告，表示租金調漲為57萬7,500 元（ 即租金55萬元、營業稅2 萬7,500 元），被告認原告要求 無理由，故開立「營業人銷貨退回進貨退出或折讓證明單 」，金額為10萬5 千元予原告，並匯出47萬2,500 元（扣 除匯款手續費30元，實際匯款47萬2,470 元），原告收下 該證明單，並持以扣抵稅款。嗣原告於98年10月起至99年 8 月止，每月開立面額為57萬7,500 元之發票予被告，被 告均不同意，故均開立「營業人銷貨退回進貨退出或折讓 証明單」，金額為10萬5 千元給原告，同時均匯出47萬2, 500 元給原告（扣除匯款手續費30元，實際匯款數額為47 萬2,470 元），原告均收下該證明單，並持以扣抵稅款。 而原告自99年9 月1 日起自知理屈，每月開立面額47萬2, 500 元之發票予被告，被告亦依約匯款47萬2,500 元（扣 除手續費30元，實際匯款數額為47萬2,470 元），直至10 1 年2 月止。最後原告於101 年3 月7 日寄發存證信函給 被告，聲明終止租賃關係，被告並於101 年5 月31日遷離 系爭廠房。 （三）縱認原告總經理親筆傳真函無不再調漲租金之意，然查原 告自98年9 月起至99年8 月止，均收下「營業人銷貨退回 進貨退出或折讓證明單」並據以銷帳之行為，及原告在其 帳冊上未再列「應收帳款」之行為，應已具有免除其餘租 金債務之意思，因此原告主張租金調漲部分應已發生免除 之效果，債之關係消滅。且原告從99年9 月起至101 年2 月止，均係開立租金收入45萬元、營業稅2萬5千元之發票 向原告請款，亦表示原告有免除其他租金債務之意思表示 。是原告提起本件訴訟，並無理由，爰聲明：⒈原告之訴 及假執行之聲明均駁回；⒉訴訟費用由原告負擔；⒊如受 不利之判決，請准供擔保免為假執行。 三、兩造不爭執事項： （一）原告與茂晶公司於95年7 月19日訂立原證三之房屋租賃契 約書。由茂晶公司向原告承租新竹縣○○鎮○○路○段○○ 號廠房，96年間茂晶公司與原告發生租賃糾紛。 （二）被告法定代理人林月鳳係在96年9 月參與茂晶公司與原告 間租賃糾紛的協調工作，並於96年9 月20日代表茂晶公司 與原告簽立被證一之「茂晶能源股份有限公司關西廠房租 金協議書」，同時由林月鳳交付面額各為40萬元之支票2 張給原告。 （三）被告自97年1 月1 日起向原告承租門牌號碼新竹縣○○鎮 ○○路○段○○號廠房及空地、停車場；雙方並約定租賃之 營業稅由被告繳付並計入租金收付，且被告業於97年1 月 31日給付租賃保證金150 萬元予原告。 （四）系爭「預定廠房租賃契約書」係由原告公司劉承宗於96年 11月28日提出，被告公司未蓋用公司章，由被告公司法定 代理人林月鳳簽名。 （五）原告自97年1 月至98年2 月止按月開發票給被告，發票金 額均為52萬5 千元（即租金50萬元，營業稅2 萬5 千元， 合計52萬5 千元），被告按發票金額付款給原告。 （六）98年3 月因為金融風暴，被告向原告要求調降租金為每月 47萬2,500 元（即租金45萬元、營業稅2 萬2,500 元，合 計47萬2,500 元），原告同意，故自98年3 月起至98 年8 月止均收受被告之匯款47萬2,500 元，嗣於98年9 月1 日 開立面額為57萬7,500 元之發票給被告，表示租金調漲為 57萬7,500 元（即租金55萬元，營業稅2 萬7,500 元，合 計57萬7,500 元），被告不同意，所以開立「營業人銷貨 退回進貨退出或折讓証明單」，金額為10萬5 千元予原告 ，並匯出47萬2,500 元（扣除匯款手續費30元，實際匯款 47萬2,470 元），原告收下「營業人銷貨退回進貨退出或 折讓証明單」，並持以扣抵稅款，嗣原告於98年10月起至 99年8 月止每月開立面額為57萬7,500 元之發票給被告， 被告均不同意，所以均開立「營業人銷貨退回進貨退出或 折讓証明單」金額為10萬5 千元給原告，同時均匯出47萬 2,500 元給原告（扣除匯款手續費30元，實際匯款數額為 47萬2,470 元），原告均收下「營業人銷貨退回進貨退出 或折讓証明單」並持以扣抵稅款，原告自99年9 月1 日起 至101 年2 月止每月開立面額為47萬2,500 元之發票給被 告，被告均匯款47萬2,500 元（扣除手續費30元，實際匯 款數額為47萬2,470 元）。 （七）原告於101 年3 月7 日寄發原證二第四封存證信函給被告 ，聲明終止租賃關係，被告並於101 年5 月31日遷離系爭 房屋。 四、本件經依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1 第 1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意協議簡化 後之爭點為： （一）兩造間針對系爭房地所成立之系爭租賃契約約定之內容及 租金數額為何？又是否有約定租金營業稅由被告負擔？ （二）兩造間於系爭租賃關係存續中是否有就租金部分達成降租 之協議？其降租之期間為期多久？ （三）本件原告請求被告給付租金及營業稅款，有無理由？如有 ，數額為何？ 五、本院判斷之依據： （一）兩造間針對系爭房地所成立之系爭租賃契約約定之內容及 租金數額為何？又是否有約定租金營業稅由被告負擔？ １、被告於97年1 月1 日起向原告承租門牌號碼新竹縣○○鎮 ○○路○段○○號廠房及空地、停車場，並已給付租賃押金 150 萬元與原告，雙方並約定租賃之營業稅由被告繳付並 計入租金收付，是以原告自97年1 月至98年2 月止按月開 發票給被告，發票金額均為52萬5 千元（即租金50萬元， 營業稅2 萬5 千元，合計52萬5 千元），被告乃按發票金 額付款給原告，98年3 月因為金融風暴，被告向原告要求 調降租金為每月47萬2,500 元（即租金45萬元、營業稅2 萬2,500 元，合計47萬2,500 元），原告同意，故自98年 3 月起至98年8 月止均收受被告之匯款47萬2,500 元，嗣 於98年9 月1 日開立面額為57萬7,500 元之發票給被告， 表示租金調漲為57萬7,500 元（即租金55萬元，營業稅2 萬7,500 元，合計57萬7,500 元），被告不同意，所以開 立「營業人銷貨退回進貨退出或折讓証明單」，金額為10 萬5 千元予原告，並匯出47萬2,500 元（扣除匯款手續費 30元，實際匯款47萬2,470 元），原告收下「營業人銷貨 退回進貨退出或折讓証明單」，並持以扣抵稅款，嗣原告 於98年10月起至99年8 月止每月開立面額為57萬7,500 元 之發票給被告，被告均不同意，所以均開立「營業人銷貨 退回進貨退出或折讓証明單」金額為10萬5 千元給原告， 同時均匯出47萬2,500 元給原告（扣除匯款手續費30元， 實際匯款數額為47萬2,470 元），原告均收下「營業人銷 貨退回進貨退出或折讓証明單」並持以扣抵稅款，原告自 99年9 月1 日起至101 年2 月起每月開立面額為47萬2,50 0 元之發票給被告，被告均匯款47萬2,500 元（扣除手續 費30元，實際匯款數額為47萬2,470 元）等情，業據原告 提出96年11月28日預定廠房租賃契約書、關西郵局98年10 月第135 號存證信函、關西郵局99年7 月第86號存證信函 、關西郵局100 年5 月第73號存證信函、關西郵局101 年 3 月第23號存證信函、原告開立之97年1 月1 日起至101 年2 月1 日止租金收入之統一發票、被告公司給付租金之 第一商業銀行匯款申請書回條等資料為證（見本院101 年 度司竹調字第93號卷【下稱司竹調卷】第4 至10 頁 、71 至137 頁），復為兩造所不爭執之事實，自堪採信。 ２、本件被告固辯稱：兩造間就系爭廠房及土地之租賃並未依 原告所提「預定廠房租賃契約書」之內容成立租賃契約， 即就租金金額及營業稅之負擔，兩造亦未達意思表示一致 云云，惟查： ⑴ 按股份有限公司之董事長或其他有權代表公司之人與第三 人訂立契約時，祇須表明代表公司之意旨為已足，並不以 加蓋公司之印章為必要，不得以契約未加蓋印章而否認其 效力，最高法院97年度臺上字第189 號判決可參。本件為 被告所否認之「預定廠房租賃契約書」中之立據欄，業已 印有被告「真美晶能源股份有限公司」之名稱，並由被告 法定代理人林月鳳本人簽名於「代表人」欄位，且被告復 於歷次書狀中自承被告之法定代理人林月鳳曾分別以茂晶 公司及被告法定代理人之身分與代表原告之劉承宗商議承 租系爭廠房事宜，是認被告法定代理人林月鳳自係代理被 告公司而署名在「預定廠房租賃契約書」上，揆諸前開判 決意旨，自不得以上開預定廠房租賃契約未蓋有被告公司 之大章，即否認「預定廠房租賃契約書」之效力。 ⑵ 被告再抗辯稱：上開預定廠房租賃契約書中針對租金之內 容為「極不合理」，被告公司要無可能同意簽約云云，然 查： ①本件「預定廠房租賃契約書」中，針對租金之約定為：「 …租金每月新台幣陸拾叁萬元整（含稅），初期前二年 甲方協助乙方降低營運成本，第一年以新台幣伍拾萬元（ 未稅），第二年新台幣伍拾伍萬元整（未稅）第三年回復 合約金額。」等語（見司竹調卷第4 頁），此租金之約定 中最高額之租金為63萬元，核與訴外人茂晶公司與原告締 結之廠房租賃契約書中就租金所為之約定：「…第三條： 租金每月新台幣陸拾參萬元整（含五% 營業稅）甲方按月 開立發票給予乙方，乙方不得藉任何理由拖延或拒納，房 屋租賃滿二年，第三年起參考政府物貨指數租金調整五% 」中之租金金額（含稅）相合（見司竹調卷第36頁），且 本件「預定廠房租賃契約書」針對系爭廠房前2 年之租金 甚至降為每月50萬元（不含稅、第1 年）、55萬元（不含 稅、第2 年），明顯較訴外人茂晶公司與原告簽訂之租賃 契約條件更為彈性、優渥，而被告公司法定代理人林月鳳 既曾以茂晶公司法定代理人之身分出面與原告商議有關茂 晶公司欠租糾紛之協調事宜，針對前開2 份租賃契約相合 之處，自難謂為不知。 ②再者，被告自97年1 月1 日起至97年12月31日止，長達1 年之光景均給付52萬5 千元（即含租金50萬元及2 萬5 千 元之營業稅）予原告，核與兩造系爭預定廠房租賃契約書 之內容中就第一年之租金約定為每月50萬元（未稅）之條 件相符，且代表被告與原告商議系爭廠房租賃契約內容之 證人林靜蘭分別於隔年之97年3 月18日、同年7 月7 日傳 真協議內容及修改後之租賃契約予原告，上開傳真所附之 租賃契約中，就屬租金之第3 條約定為：「…甲方（指原 告）於租期前二年協助乙方降低營運成本，第一年（民國 97 年 ）每月租金新台幣伍拾萬元整（未稅），第二年（ 民國98年）每月租金新台幣伍拾伍萬元（未稅），第三年 回復合約租金新台幣陸拾萬元整（未稅），第四年起參考 財政部公告之物價指數調整租金。甲方按月開立發票給乙 方，乙方不得藉任何理由拖延或拒納。」等語（見本院卷 第51、56頁），亦核與「預定廠房租賃契約書」中就租金 之約定等內容相同，是以，被告既傳真所稱修改後之租賃 條款與原告，且就租金部分未作更異，則自當認被告自已 同意「預定廠房租賃契約書」中針對租金所為之約定，復 參以兩造間就系爭租賃契約彼此商議之過程及內容，全然 未見有被告臨訟所稱與原告約定系爭廠房之租金為40萬元 等情，從而，本件被告既已按「預定廠房租賃契約書」之 約定陸續給付租金予原告，事後復辯稱「預定廠房租賃契 約」之內容極不合理云云，自屬事後卸詞，難謂可採。 ⑶ 針對租金營業稅之部分，被告固否認兩造約定由其負擔云 云，惟以，「預定廠房買賣契約書」中就租金所為之約定 即為含營業稅5%之款項，且原告自97年1 月起至101 年2 月止長達逾4 年之租賃期間，均係開立將租金數額及按租 金金額百分之5 營業稅額分別臚列之發票向被告請求給付 租金（見司竹調卷第71至84頁），被告自97年1 月起至98 年2 月止亦均按原告開立發票金額給付予原告，未曾就原 告開立發票中就租金數額百分之5 之營業稅款部分予以爭 執，甚且被告於開立營業人銷貨退回進貨退出折讓證明單 時亦將「租金收入」及「營業稅額」分別臚列，供原告據 以扣抵營業稅款（見司竹調卷第107 至113 頁），依兩造 就系爭租賃契約履約之經過觀之，堪認兩造已依原告所提 之「預定廠房租賃契約書」所載之租金、營業稅，均係由 被告負擔一節，已達成意思表示之一致，就此被告空言否 認，誠屬無據，諉無可採。 ３、綜上所述，應認「預定廠房租賃契約書」中，兩造已就租 賃關係之必要之點即租賃標的物、租金、租賃期間、付款 方式、營業稅負擔、押租訂金等必要及非必要之點達成意 思表示之合致，自當認「預定廠房租賃契約書」為本約而 非預約，原告就此所為主張，自屬有據，應認可信。 （二）兩造間於系爭租賃關係存續中是否有就租金部分達成降租 之協議？其降租之期間為期多久？ １、本件於98年3 月起，因被告表示金融風景，景氣大受影響 ，故要求自98年3 月1 日降租為45萬元，併計營業稅百分 之5 為2 萬2,500 元，經原告允諾後，即自98年3 月1 日 至同年6 月止開立租金金額為45萬元，營業稅2 萬2,500 元，合計金額為47萬2,500 元之發票予被告，被告自斯時 起至同年8 月止，均按原告所開立之發票金額（98年3 月 至6 月）或自行匯款（98年7 、8 月）給付降租後之租金 （含營業稅）與原告，為兩造間所不爭執之事實，另有原 告開立之98年3 月1 日起至98年8 月1 日止租金收入之統 一發票、被告公司給付租金之第一商業銀行匯款申請書回 條等資料為證（見司竹調卷第88至137 頁），是認自98年 3 月起至同年8 月止，兩造間就系爭租賃契約確實有達成 降租為45萬元，加計營業稅2 萬2,500元後，總計為47萬2 ,500 元之合意。 ２、被告固辯稱：原告自98年3 月起至租賃關係終止時，均已 同意降租為45萬元，並非原告所稱僅降租為期6 個月云云 ，惟查： ⑴ 原告所稱僅同意被告就98年3 月至同年8 月為期6 個月降 租為45萬元等語，業經原告提出98年10月21日關西郵局第 135 號存證信函內文中表明被告公司有欠租20萬元，並重 申原告為協助被告渡過金融風暴降底營運成本，已調降半 年租金，希冀被告按租賃契約之真意履行之意旨（見司竹 調字卷第5 頁），另原告公司總經理即證人劉承宗於本院 言詞辯論程序中結證稱：被告曾來信函要求降租，初期原 告並未同意，嗣於98年3 月起，原告同意被告降租6 個月 後，上開存證信函係在降租期滿後，由原告發予被告，至 98年10月止，被告尚積欠20萬元之租金（即98年9 、10月 各積欠10萬元）等語明確（見本院卷第47頁背面）。復以 被告收受上開存證信函後，於98年11月2 日發函予原告表 明：「金融風暴未除，影響甚鉅；本公司相當困難，懇請 貴公司（指原告）體諒，或重新協商，期盼相約洽談」等 意旨觀之（見本院卷第60-1頁），足徵原告於降租6 個月 後，已要求被告按兩造原約定之「預定廠房租賃契約書」 之內容條件履約，被告始有上開函文回覆之情事，其後原 告陸續於100 年5 月23、101 年3 月7 日分別以關西郵局 第73號、第23號存證信函向被告強調：除系爭租賃契約成 立後2 年及98年3 月至同年8 月間之6 個月有為協助被告 渡過金融風暴而予租金優惠外，其餘期間均按96年11月28 日兩造所簽訂之「預定廠房租賃契約書」所載內容計算租 金之意旨（見司竹調卷第7至10頁），是認原告固曾同意 被告降租之請求，然降租之期限應係原告所主張之為期6 個月，要屬無訛，應為有據。 ⑵ 被告固以原告總經理即證人劉承宗於98年3 月8 日傳真函 文即足認原告同意自98年3 月以後均降租金為每月45萬元 （另加計營業稅2萬2,500元）之意思云云，惟查： ① 證人劉承宗所傳真之文件內容為：「⒈來函悉收，凡事雙 方應有互應，租金領年本按約調整5 萬，但未調整又降5 萬，合計調整10萬，特此知悉。⒉租賃條件也應按市價行 情作依據參故，不要一廂情願或自行對外亂調整，尊重彼 此合約承諾。⒊目前貴公司連保險都未投保，也非正常作 業應有的態度，建請立即投保，本月底提供保險單。⒋租 賃契約呢？責任義務？片面要求彼此如何？是不宜的，下 不為例！」，有傳真影本在卷可考（見司竹調卷第87頁） 。 ② 依上開傳真內容可知原告針對租金部分重申依雙方「預定 廠房租賃契約書」之租金約定，本應調漲租金5 萬元，未 果，反又降租5 萬元，合計降租10萬元之意旨，據此固可 認原告確有同意被告之請求而予以降租，卻無由認定原告 允諾自斯時起至租賃關係結束止均有降租10萬元之意思， 且由上開傳真文之內容可推知原告另對於被告擅自調整租 賃條件之不滿及催促被告應儘快辦理投保之意，被告據此 傳真主張原告允諾自98年3 月以後均同意降租為45萬元， 顯無理由，難謂可採。 ３、被告復以原告自98年9 月起至99年8 月止均開立57萬7,50 0 元（即55萬元之租金及營業稅2 萬7,500 元）之發票請 求被告給付租金，惟被告亦開立10萬5 千元之「營業人銷 貨退回進貨退出或折讓證明單」予原告，且同時匯出47萬 2,500 元予原告，原告收下上開折讓證明單後，持以扣抵 稅款，甚且原告於99年9 月1 日起至101 年2 月止改開立 47萬2,500 元之發票，凡此種種，均足認原告已同意被告 降租而有以致之云云，惟查： ⑴ 針對原告收受被告開立之上開折讓證明單持以扣抵營業稅 款一情，業據原告以書面敘明始末為：原告開立發票後， 已繳納百分之5 之營業稅，然因被告抵賴租金，僅願意給 付45萬元之數額，造成原告帳目無法收支平衡，故為反應 開出之發票金額與實際上收取之款項吻合，始持上開折讓 證明單以扣抵稅款，並非原告同意降租為45萬元，或免除 被告其餘租金債務之意，倘否，原告自始即開立45萬元之 發票予被告即可，何須承受長達11個月之光景於開立57萬 元7,500 元之發票後，導致營業稅之超納，又須辦理事後 退稅之煩，此情直至99年9 月1 日，因被告持續欠繳租金 ，原告為免營業稅逾納及事後退稅作業之困擾，始改以實 際收取之租金數額開立發票，並非原告有同意降租之意思 等情語，堪認合於事理，且與兩造間「預定廠房租賃契約 書」之內容相符，應認屬實。 ⑵ 再者，原告分別於98年10月21日、100 年5 月23日及101 年3 月7 日各以關西郵局第135 號、第73號及第23號存證 信函向被告強調：除系爭租賃契約成立後2 年及98年3 月 至同年8 月間之6 個月有為協助被告渡過金融風暴而予租 金優惠外，其餘期間均按96年11月28日兩造所簽訂之系爭 預定廠房租賃契約書所載內容計算租金之意旨（見司竹調 卷第5 、7 至10頁），已論述如前，倘原告確已同意自98 年3 月以後均降租為租金45萬元連同營業稅2 萬2,500 元 ，合計為47萬2,500 元一情，則要無可能按月開立57萬7, 500 元之發票長達11個月之光景於前，其後復以上開存證 信向被告重申並敦促於6 個月優惠期間過後應依「預定廠 房租賃契約書」之約定內容加以履行之旨，是以被告以原 告收受折讓證明單持以扣抵稅款之舉措即認原告允諾自98 年3 月以後均降租云云，實屬無據，無法採信。 ４、綜上，應認兩造間於系爭租賃關係存續中達成降租為期6 個月之協議，於此期間之租金為45萬元，連同營業稅2 萬 2,500 元合計為47萬2,500 元，嗣於98年9 月以後則回復 依「預定廠房租賃契約書」所約定之第2 年為55萬，連同 營業稅2 萬7,500 元至98年12月底，另自99年1 月之第3 年以後，則為每月60萬元，連同營業稅3 萬元，合計為63 萬元之旨，至被告辯稱自98年3 月以後均降租為45萬元云 云，難謂有據，並無可採。 （三）本件原告請求被告給付租金及營業稅款，有無理由？如有 ，數額為何？ １、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人 得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定 於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得 終止契約，民法第440 條第1 項、第2 項固定有明文；惟 出租人以前開規定終止租約，仍應先定相當期限催告承租 人支付，而承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃 契約。 ２、原告就此雖提出101 年3 月7 日關西郵局第23號存證信函 1 份為證（見司竹調卷第10頁），惟查前開函之內容係謂 被告所承租之系爭廠房積欠短付租金415 萬元、房屋稅代 繳58.2萬及自101 年2 、3 月欠繳租金120 萬元等款項， 並定7 日之相當期限催告履行，並同時為終止租約之意思 表示，然依上開法律規定，原告須待被告於催告期限內不 為履行時，始得為終止租約之意思表示，是以原告於101 年3 月7 日之存證信函所為終止租約之意思表示難謂生效 ，至原告復於101 年4 月10日以關西郵局第35號存證信函 所示內容，亦係定7 日之相當期限催告被告給付積欠租金 ，且未有為終止租約之意思表示，自無從認原告業已依法 終止兩造間之租賃契約。惟被告業於收受前開催告函文後 ，於同年5 月31日遷離系爭房屋，此為兩造所不爭執之事 實，是以應認於斯時兩造有合意終止系爭廠房租賃契約之 意思表示。 ３、綜上，本件被告既於97年1 月1 日起承租系爭廠房，依「 預定廠房租賃契約書」之約定，自租賃關係成立起之第2 年之98年1 月1 日起同年12月31日止之租金及營業稅應為 55萬元、2 萬7,500 元，而原告就其中98年3 月1 日起至 同年8 月31日止為期6 個月之期間已允諾被告降租為45萬 元（連同營業稅2 萬2,500 元，合計47萬元2,500 元）， 應認自98年9 月1 日起即應回復「預定廠房租賃契約書」 所約定之各該租金及營業稅，即98年9 月1 日起至98年12 月31日止之租金、營業稅各為55萬元、2 萬7,500 元；另 自99年1 月1 日起至101 年5 月31日兩造終止系爭租賃契 約止之租金、營業稅各為60萬元、3 萬元，復扣除被告所 給付之如附表所示各該月之租金（含營業稅）及被告提供 之押金150 萬元後，應認原告依租賃之法律關係請求訴之 聲明所示（各月明細詳如附表所示）之金額，為有理由， 應允所請。 六、歸結上情，原告請求被告給付積欠之租金、營業稅等費用計 490 萬5 千元（即如附表所示欠款總額640 萬5 千元扣除押 金150 萬元之數額），及自101 年5 月22日民事起訴狀送達 翌日（即101 年6 月7 日）起至清償日止，按年息5 ％計算 之利息，即有理由，應予准許。 七、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與 規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據經審酌後認均 與本件判決結果無涉或無違，爰不一一論述，併此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第390 條第2 項 判決如主文。 中 華 民 國 101 年 12 月 28 日 民事第二庭 法 官 劉兆菊 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 12 月 28 日 書記官 許弘杰 附表： ┌───┬───────┬───────┬─────┬───────┬──────┐ │年/月 │約租金（未稅）│月租金（含稅）│實際付款 │欠款（新臺幣）│備註 │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │97/01 │500,000元 │525,000元 │525,000元 │ │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │97/02 │500,000元 │525,000元 │525,000元 │ │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │97/03 │500,000元 │525,000元 │525,000元 │ │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │97/04 │500,000元 │525,000元 │525,000元 │ │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │97/05 │500,000元 │525,000元 │525,000元 │ │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │97/06 │500,000元 │525,000元 │525,000元 │ │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │97/07 │500,000元 │525,000元 │525,000元 │ │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │97/08 │500,000元 │525,000元 │525,000元 │ │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │97/09 │500,000元 │525,000元 │525,000元 │ │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │97/09 │500,000元 │525,000元 │525,000元 │ │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │97/10 │500,000元 │525,000元 │525,000元 │ │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │97/11 │500,000元 │525,000元 │525,000元 │ │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │97/12 │500,000元 │525,000元 │525,000元 │ │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │98/01 │550,000元 │577,500元 │525,000元 │52,500元 │因99.7.21 存│ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┤證信函漏列，│ │98/02 │550,000元 │577,500元 │525,000元 │52,500元 │故捨棄請求。│ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │98/03 │550,000元 │577,500元 │472,500元 │ │因應金融海嘯│ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┤原告予租金優│ │98/04 │550,000元 │577,500元 │472,500元 │ │惠。 │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┤ │ │98/05 │550,000元 │577,500元 │472,500元 │ │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┤ │ │98/06 │550,000元 │577,500元 │472,500元 │ │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┤ │ │98/07 │550,000元 │577,500元 │472,500元 │ │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┤ │ │98/08 │550,000元 │577,500元 │472,500元 │ │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │98/09 │550,000元 │577,500元 │472,500元 │105,000元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │98/10 │550,000元 │577,500元 │472,500元 │105,000元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │98/11 │550,000元 │577,500元 │472,500元 │105,000元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │98/12 │550,000元 │577,500元 │472,500元 │105,000元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │99/01 │600,000元 │630,000元 │472,500元 │157,500元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │99/02 │600,000元 │630,000元 │472,500元 │157,500元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │99/03 │600,000元 │630,000元 │472,500元 │157,500元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │99/04 │600,000元 │630,000元 │472,500元 │157,500元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │99/05 │600,000元 │630,000元 │472,500元 │157,500元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │99/06 │600,000元 │630,000元 │472,500元 │157,500元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │99/07 │600,000元 │630,000元 │472,500元 │157,500元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │99/08 │600,000元 │630,000元 │472,500元 │157,500元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │99/09 │600,000元 │630,000元 │472,500元 │157,500元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │99/10 │600,000元 │630,000元 │472,500元 │157,500元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │99/11 │600,000元 │630,000元 │472,500元 │157,500元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │99/12 │600,000元 │630,000元 │472,500元 │157,500元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │100/01│600,000元 │630,000元 │472,500元 │157,500元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │100/02│600,000元 │630,000元 │472,500元 │157,500元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │100/03│600,000元 │630,000元 │472,500元 │157,500元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │100/04│600,000元 │630,000元 │472,500元 │157,500元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │100/05│600,000元 │630,000元 │472,500元 │157,500元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │100/06│600,000元 │630,000元 │472,500元 │157,500元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │100/07│600,000元 │630,000元 │472,500元 │157,500元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │100/08│600,000元 │630,000元 │472,500元 │157,500元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │100/09│600,000元 │630,000元 │472,500元 │157,500元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │100/10│600,000元 │630,000元 │472,500元 │157,500元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │100/11│600,000元 │630,000元 │472,500元 │157,500元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │100/12│600,000元 │630,000元 │472,500元 │157,500元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │101/01│600,000元 │630,000元 │472,500元 │157,500元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │101/02│600,000元 │630,000元 │472,500元 │157,500元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │101/03│600,000元 │630,000元 │ │630,000元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │101/04│600,000元 │630,000元 │ │630,000元 │ │ ├───┼───────┼───────┼─────┼───────┼──────┤ │101/05│600,000元 │630,000元 │ │630,000元 │ │ ├───┴───────┴───────┴─────┼───────┼──────┤ │ 總計│6,405,000元 │ │ └─────────────────────────┴───────┴──────┘