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臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第480號 原　　　告　兆威不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　古美玲 訴訟代理人　龍其祥律師 被　　　告　呂清錦 訴訟代理人　陳慶瑞律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國102 年3 月18日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 及 理 由 壹、程序事項 按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄，其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之 法院管轄，民事訴訟法第10條定有明文。核本件係因坐落於 新竹縣湖口鄉土地買賣仲介報酬涉訟，揆諸上開規定，屬非 不動產物權之其他因不動產涉訟事件，得由不動產所在地之 法院即本院管轄，合先敘明。 貳、實體事項 一、原告起訴主張： ㈠兩造於民國101 年1 月3 日訂立「土地銷售同意書（一般委 託）」，被告將其所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○ ○○○ ○ ○號兩筆土地（下稱系爭土地）委託原告出售，委託期間 自101 年1 月3 日起至同年4 月30日止，委託出售價格為新 臺幣（下同）980 萬元，約定如原告於委託期間內收受定金 或價格經買賣雙方合意，委託有效期間延至土地買賣契約書 簽訂日止，買賣契約成立生效時，被告應給付按照成交總價 計算4 ﹪服務報酬予原告（下稱系爭契約）。又當買方出價 達到委託價格時，原告得安排買賣雙方簽約事宜，被告並同 意不動產買賣契約於原告收受定金時成立生效。 ㈡系爭土地為農牧用地，如能領得農業使用證明，即可免徵土 地增值稅，惟系爭土地上現有建物、雞舍、柏油路等地上物 ，故被告嗣向原告口頭表示，苟若買賣之全部稅賦、清除費 及仲介費用由買方負擔，被告實拿800 萬元即願出售。故原 告據此估算，被告實拿800 萬元，加計原告4 ﹪服務費32萬 元、拆除前揭地上物之工程費用30萬元，若將總價訂為862 萬元，系爭土地即有成交機會。原告接受委託後，除製作廣 告及看板外，並於101 年2 月8 日向主管機關查詢及申請證 明書。 ㈢訴外人即欲買受系爭土地之黃茂松，自原告所刊廣告得知訊 息，即與原告聯絡查看系爭土地並出價862 萬元，且於101 年2 月9 日簽署不動產買賣意願書（下稱意願書一），並交 付票號AA0000000 ，發票日101 年2 月10日，受款人呂清錦 即被告，票面金額100 萬元，付款人臺灣中小企業銀行八德 分行之支票乙紙作為定金，並由原告代理被告收受之。原告 即通知被告，詎被告否認其曾經同意以實拿800 萬元方式出 售系爭土地，並表示仍應依委託價格980 萬元出售。經原告 與黃茂松溝通後，其旋即於次日即101 年2 月10日再行簽署 另紙不動產買賣意願書（下稱意願書二），同意提高價格為 980 萬，仍以上揭100 萬元支票為定金。原告見買價已達到 被告委託價格，於收受定金後即通知被告應於該日出面簽訂 買賣契約，然被告未依通知到場簽約，原告即於101 年2 月 14日持意願書二至被告住處，希望其於意願書二賣方欄位簽 名仍未果。原告當日即以存證信函通知被告應於同年月17日 到該公司簽署買賣契約，然被告竟以其已自行出售系爭土地 為由，拒不出面簽約。 ㈣依系爭契約第2 條（二）約定「買賣契約成立生效時，甲方 （即被告）應給付成交總價4 ﹪之服務報酬予乙方（即原告 ）」，及第3 條約定：「甲方同意乙方可為買賣雙方之代理 人…甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效」，及 民法第565 條居間報酬之規定，原告於委託期限內之101 年 2 月10日，達到委託價格980 萬元，且依合約授權而收受黃 茂松100 萬元定金，買賣契約應已成立生效。被告嗣後雖主 張系爭契約係一般委託而非專屬委託，故其已於101 年2 月 13日自行出售系爭土地，毋庸給付原告報酬等語，然原告居 間仲介成交在前，被告於同年2 月14日通知終止合約在後， 被告仍應依約給付原告按成交總價980 萬元4 ﹪即392,000 元之報酬。此外，原告與黃茂松簽定之意願書二另有約定， 契約成立時黃茂松應給付原告總價金2 ﹪之報酬，此部分因 被告拒不簽定書面買賣契約，致原告無法向黃茂松收取196, 000 元報酬。 ㈤是以，原告因被告上開債務不履行，所受損害392,000 元、 所失利益196,000 ，總計588,000 元。為此，爰依系爭契約 、民法居間契約、及債務不履行之法律關係提起本件訴訟， 並聲明：被告應給付原告588,000 元之損害賠償金，及自起 訴狀繕本送達翌日即101 年6 月12日起至清償日止，按年息 5% 計 算之法定遲延利息。 二、被告則以： ㈠對於原告主張兩造間簽立系爭契約並不爭執，然否認原告係 有權代理其收取黃茂松之定金，且並未變更委託出售底價為 實拿800 萬元。又系爭土地為農地，當初雖以被告1 人名義 登記，但實際上為4 人共同出資，在原告收受黃茂松定金之 前，被告即已提前於101 年2 月8 日以電話通知原告公司承 辦人員朱正宏，有其他出資人欲買受系爭土地，且向原告確 認尚未尋得買主後，即表示等出資人返台處理後才決定，並 先口頭表示終止系爭契約，並於同年月13日與訴外人即共同 出資者邱奕金簽訂系爭土地買賣契約，訂約次日寄發存證信 函再次通知原告終止委託。是以，不論黃茂松所簽署意願書 一或意願書二，均係在被告終止系爭契約之後。再由意願書 一、二「賣方同意本意願書上之條件出售，並確認已收訖買 方支付之定金無誤」之簽章欄均為空白，即可證明原告並未 通知被告有此買家存在。況意願書一承買價格僅862 萬元， 與被告所願出售價格980 萬元相差甚遠，被告自無可能同意 出售。 ㈡原告既已於101 年2 月8 日受領被告終止系爭契約之意思表 示，其為圖鉅額報酬利益，竟在尚未除去系爭土地上之地上 物以回復農用原狀之前，急於101 年2 月8 日先申請農業使 用證明，再請黃茂松虛偽簽署該2 紙意願書及定金支票，並 無誠信。再者，本件仲介係一般委託，被告確實已自行於10 1 年2 月13日將系爭土地出售與邱奕金，有不動產買賣契約 書、買方付款明細表、匯款單可證，且系爭契約既已終止， 自毋庸給付被告報酬。 ㈢原告101 年2 月14日存證信函記載其於同日送定金至被告家 ，適逢被告不在等語縱算屬實，僅能證明被告無從知悉該事 ，不能證明原告於同年月10日係有權代理被告收取100 萬元 定金屬實。又系爭契約第2 條「買方出價達到委託價格時， 乙方（即原告）得安排買賣雙方簽約事宜，甲方（即被告） 同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效」之約定，尚須被 告簽署買賣契約後該定金始追溯生效。基此，被告既未與黃 茂松簽署買賣契約，縱原告收受定金仍無從追溯生效等語置 辯。並聲明如主文第1 項所示。 三、本件依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款、第271 條之 1 規定，整理並協議簡化爭點及不爭執事項後，兩造同意就 本院於101 年9 月3 日辯論程序中，兩造協議簡化之爭點為 主張及辯論，依同法第270 條之1 第3 項之規定，本院僅須 就兩造協議簡化之爭點為審究（見本院101 年度審訴字第22 9 號卷，下稱審訴卷，第48-49 頁），兩造不爭執事項： ㈠兩造於101 年1 月3 日簽訂系爭契約，被告委託原告居間仲 介銷售被告所有之系爭土地，委託期間自101 年1 月3 日起 至101 年4 月30日止，委託銷售價格為980 萬元（審訴卷第 8 頁）。 ㈡系爭契約約定如原告於委託期間內收受定金或價格經買賣雙 方合意，委託有效期間延至土地買賣契約書簽訂日止，買賣 契約成立生效時，被告應給付按照成交總價計算4 ﹪服務報 酬予原告。又當買方出價達到委託價格時，原告得安排買賣 雙方簽約事宜，被告並同意買賣契約於原告收受定金時成立 生效。系爭契約第3 條載明：「甲方（即被告）同意乙方（ 即原告）可為買賣雙方之代理人…甲方並同意買賣契約於乙 方收受定金時成立生效」等字樣。 ㈢黃茂松交付之定金支票100 萬元係由原告收受，被告本人並 未實際收取該紙支票，亦未於原告所提出不動產買賣意願書 下方「賣方同意依本意願書上條件出售，並確認已收訖買方 支付之定金無誤」欄簽認。 ㈣依系爭土地登記謄本所示，被告於101 年5 月22日辦理所有 權移轉登記，登記原因為101 年4 月15日買賣，移轉登記在 訴外人邱奕城、邱奕金、曾新光名下，應有部分各3 分之1 （審訴卷第22-25 頁）。 ㈤被告於101 年2 月14日寄送平鎮廣明郵局第50號存證信函通 知原告，其已於2 月13日自行售出系爭土地，請原告停止銷 售行為並終止委託；原告於同日亦寄送新竹光華街郵局第23 號存證信函通知被告，其於2 月14日送定金至被告家中而被 告不在，請於2 月17日至原告處簽訂買賣契約（審訴卷第29 、13頁）。 ㈥黃茂松於101 年2 月22日寄送新竹光華街郵局第37號存證信 函予被告，被告於101 年2 月24日寄送平鎮廣明郵局第65號 存證信函予以回覆，並副知原告其已於101 年2 月12日通知 原告終止銷售之委託等文書之形式真正（審訴卷第42-44 頁 ）。 四、本件經兩造協議簡化爭點，爭點為： ㈠被告何時向原告為終止系爭契約之意思表示？ ㈡若果系爭土地買賣契約業已成立生效，則原告所受之損害應 為若干？ 五、本院之判斷： ㈠居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為 訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文 。前揭居間規定有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間 ，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋 於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為 已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時 ，應許其請求（最高法院52年度台上字第2675號判例要旨足 資參照）。查兩造間系爭契約第3 條第2 項有關服務報酬之 約定，係以買賣成交為收取服務報酬之要件，是兩造間約定 之居間契約當屬訂約之媒介居間甚明，於買賣雙方當事人因 居間而成立契約時，始得請求居間報酬。 ㈡訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。 民法第248 條定有明文。是須以他方受有定金時，契約始得 推定成立。原告主張依據系爭契約第3 條約定：「甲方（即 被告）同意乙方（即原告）可為買賣雙方之代理人…甲方並 同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效」等字樣；及原告 業已收受黃茂松所交付之定金支票100 萬元等事實，得依據 系爭契約主張居間報酬等，被告則以前詞置辯，買方黃茂松 與被告間是否因原告之居間而成立買賣契約，此有利於原告 之事實，依據民事訴訟法第277 條之規定，自應由原告負舉 證責任。 ㈢證人即原告之員工朱正宏到院證稱：伊與被告是多年朋友， 故受被告委託出售系爭土地，且知悉系爭土地是由被告一人 出名登記之內部共有土地，尚有其他出資者，又系爭契約是 一般委託故被告得隨時通知終止委託，其終止委託之方式得 以口頭、書面等方式為之。被告曾於2 月初在原告未收取任 何買主之定金時，即以電話口頭告知伊系爭土地之其他出資 者要從大陸返台看地，因係繼承關係，其並未看過系爭土地 。嗣伊準備持黃茂松所簽立之意願書二欲請被告簽名確認， 被告即先於意願書一（黃茂松第一次要約但未達底價，且未 交付100 萬支票）通知不願意賣了，因其他出資者決定要買 回等語以觀（見本院卷第42-47 頁），系爭契約兩造既約定 得隨時以任何方式為意定終止，則被告在原告並無收取任何 買者之定金前，即先以口頭向證人朱正宏表示終止委託，自 無不妥。 ㈣被告業已提出其與邱奕金間101 年2 月13日之不動產買賣契 約書、付款明細表、簽約日付款之票面金額200 萬元之彰化 商業銀行支票、金額分別為200, 000元、2,000,000 元、1, 683,000 元之匯款單3 紙為證（本院卷第6-8 、11-13 頁） 。且上揭不動產買賣契約，有一特殊約定，即「賣方同意配 合在所有權移轉完成前，先行辦理信託登記予買方指定之人 」（本院卷第8 頁下方），此一特約核與本院職權向新竹縣 新湖地政事務所函查系爭土地101 年5 月18日申請過戶資料 相符（本院卷第59、60、64頁）。即①土地標示為「信託財 產」；②所有權移轉登記義務人為邱奕金之配偶呂秀月，並 非被告。③呂秀月所持之所有權狀登記日期乃101 年2 月24 日並註記為信託財產（本院卷第67-68 頁）。足認被告在與 第3 人邱奕金訂立買賣契約後，確實依照特約事項，於101 年2 月間將土地先信託登記予邱奕金之配偶呂秀月。呂秀月 嗣於101 年5 月22日再以買賣為原因完成所有權移轉登記， 移轉予邱奕金等3 人。是以被告辯稱其係合法終止系爭契約 後，於101 年2 月13日已自行出售系爭土地與其他出資人， 應屬可取。 ㈤原告雖聲請傳訊黃茂松及原告公司副總經理陳素好到院欲證 明被告與黃茂松間業已成立買賣契約，亦即以上開兩位證人 之證詞為有利於己之證據方法，然查： ⒈兩造訂有系爭契約，被告委託原告居間仲介銷售系爭土地， 委託期間為自101 年1 月3 日起至同年4 月30日止，委託銷 售價格為980 萬元等情，除據原告提出系爭契約書記載明確 外，復為被告不爭執，堪信真實。至於委託銷售價格部分， 原告雖主張被告曾變更為實拿800 萬元，然為被告否認，原 告就此部分既未聲明證據以供本院調查，原告此部分主張， 自不足取。 ⒉黃茂松到庭具結證述：其見報紙刊登系爭土地出售資訊，即 依報載電話與原告約定時間查看土地數次，很喜歡系爭土地 ，意願書一及支票100 萬元均是101 年2 月9 日在其家中簽 署，支票到期日101 年2 月10日，發票人吉輪汽車貨運有限 公司乃其擔任負責人之公司，支票係交付予原告副總經理陳 素好，但因陳素好表示862 萬元不可能成交，本欲將支票退 還，但陳素好告知地主底價為980 萬元，因其願意提高買價 為980 萬元，故未將支票取回，仍沿用該紙定金支票，並在 原告公司簽署意願書二，約隔2 、3 天地主未出面簽約，陳 素好告知地主業將土地出售予他人，截至其到庭作證當日為 止，支票正本原告始當庭歸還等語（本院卷第28-30 頁）。 ⒊另證人即原告公司副總經理陳素好亦到院證稱：伊於101 年 2 月9 日在黃茂松家取得意願書一及100 萬元定金支票，當 時黃茂松出更低的價格，故伊建議以862 萬元，認為被告實 拿800 萬元即可，有打電話約被告次日至原告公司簽約，惟 被告致電表示要等其他出資人回來看過土地之後再決定，但 並未表示不要出賣之意，在101 年2 月10日黃茂松本欲以86 2 萬元與被告簽約，但被告未到場，故伊向黃茂松表示系爭 契約委託價格為980 萬元，若黃茂松能達到此一價格，被告 必須出售，故黃茂松當下承諾提高價格為980 萬元並再簽署 意願書二，伊當天即通知被告，已收取總價980 萬元之意願 書及100 萬元定金，請被告出面簽約否則即為違約等語（本 院卷第31 -32頁）。 ⒋原告迄今既無法舉證證明被告曾有變更出售系爭土地底價事 實，已如前述，則被告實際上欲委賣之底價應為980 萬元， 則證人黃茂松、陳素好二人就意願書一860 萬元及100 萬元 定金支票簽發時間，明顯無法達成系爭土地買賣價金必要之 點合意，渠等之前揭證述，其真實性已有疑問。又證人陳素 好亦證稱：被告致電表示要等其他出資人回來看過土地之後 再決定等情以觀，陳素好當時亦未為反對之陳述，足認原告 亦同意被告前揭意思表示，且亦與實際與被告接洽系爭契約 之證人朱正宏前揭證詞相符，縱認黃茂松嗣後簽立之意願書 二及100 萬元定金支票屬實，此僅屬黃茂松與原告間之法律 關係，被告既然終止系爭契約在先，對於被告自不生效力。 又原告復未提出其他積極證據證明以實其說，故原告前揭主 張，應不可取。又本院既就爭點㈠已認定被告合法終止系爭 契約關係，無庸給付原告任何費用，則爭點㈡則無審究之必 要，附此敘明。 六、綜上所述，系爭契約業經被告合法終止在先，被告與黃茂松 間並無因原告居間行為而成立買賣契約，是以原告依據系爭 契約第2 條（二）之約定、民法居間及債務不履行之規定提 起本件訴訟，請求被告應給付原告588,000 元之損害賠償， 及自101 年6 月12日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲 延利息，為無理由，應予駁回。 七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院 斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無庸逐一詳予 論駁。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 102 年 3 月 25 日 民事第一庭 法 官 陳麗芬 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 3 月 25 日 書 記 官 嚴翠意