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臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　 101年度重訴字第98號 原　　　告　鄒穎 　　　　　　鄒叡 上二人共同　蔡甫欣律師 訴訟代理人 複 代 理人　李岳霖律師 被　　　告　竹風不動產仲介經紀有限公司 　　　　　　竹風建設股份有限公司 　　　　　　欣祥開發股份有限公司 上三人共同 法定代理人　徐榮聰 上三人共同 訴訟代理人　楊隆源律師 複 代 理人　楊勝鈞 被　　　告　吉美建設股份有限公司 法定代理人　蔡郁君 被　　　告　隆大營建事業股份有限公司 法定代理人　陳武聰 上列當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，本院於民國102 年4 月22日辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 及 理 由 壹、程序事項： 一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基 礎事實同一者，或擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。經 查： ㈠原告原起訴聲明：⑴確認原告與被告竹風不動產仲介經紀有 限公司（下稱被告竹風仲介公司）於民國92年間就坐落新竹 縣竹北市○○段10 99 、1100、11 01 、1102、1103地號5 筆土地（下稱系爭土地）之租賃關係不存在。⑵被告竹風仲 介公司應給付原告新臺幣（下同）632,400 元，及自起訴狀 繕本送達翌日即100 年11月7 日起至清償日止，按年息5%計 算之利息。⑶前項聲明願供擔保，請准宣告假執行。 ㈡嗣以被告竹風仲介公司違反租賃契約之約定，擅自將系爭土 地交由他人使用，或同意被告竹風建設股份有限公司（下稱 被告竹風建設公司）、欣祥開發股份有限公司（下稱被告欣 祥開發公司）、吉美建設股份有限公司（下稱被告吉美建設 公司）、及隆大營建事業股份有限公司（下稱被告隆大營建 公司）等在被告所興建於系爭土地上之建物即門牌號碼為新 竹縣竹北市○○○路○○○ 號（下稱系爭建物）內設立公司登 記及設置辦公室，且未依租約條款每2 年檢討調高租金給付 為由，追加竹風建設公司、欣祥開發公司、吉美建設公司、 隆大營建公司以上4 人為被告，並變更聲明為：⑴被告竹風 仲介公司應將坐落系爭土地上如附件即新竹縣竹北地政事務 所101 年9 月18日複丈成果圖（下稱複丈成果圖）所示A部 分面積329. 41 平方公尺一、二、三層建物、B 部分面積54 .1 2平方公尺一層加蓋鐵皮、C 部分面積1 平方公尺之T霸 、D 部分面積1.67平方公尺守衛室、E 部分面積1.14平方公 尺廣告看板拆除，並將系爭土地返還予原告。⑵被告竹風仲 介公司應給付原告558,498 元，以及自100 年11月7 日起至 清償日止按年息5%計算之利息。⑶被告竹風建設公司、欣祥 開發公司應將其公司設立登記及辦事處自系爭建物遷離。⑷ 被告吉美建設公司及隆大營建公司應將其辦事處自系爭建物 遷離。⑸第2 項聲明願供擔保請准宣告假執行（分見本院卷 第44、54、127 頁）。 ㈢經核上開第1 項變更聲明、第2 項減縮聲明、第3 、4 項追 加被告及聲明，審酌其部分係請求之基礎事實相同、部分係 單純減縮，依據上開說明，與法並無不合，應予准許。 二、被告吉美建設公司、被告隆大營建公司均經合法通知，未於 言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形 ，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體事項： 一、原告起訴主張： ㈠原告與被告竹風仲介公司前於92年4 月12日，就系爭土地簽 訂租賃契約，租賃期間自92年10月1 日起至104 年12月31日 止，每月租金143,500 元（下稱系爭租約）。系爭租約第7 點載明：甲方（即被告竹風仲介公司）對本約空地不得轉租 、分租或由他人頂替使用或將租賃轉讓他人。第8 點則載明 ：本租約出租之空地，有左列情形之一者，乙方（即原告） 得終止租約並退還甲方已繳納租金，甲方應負回復原狀並點 選（應為「點還」之誤）土地義務，不得向乙方要求任何補 償，甲方不得異議：⒈公共事業需要者。⒉配合政府實施國 家建設或都市計劃必須收回者。⒊規劃開發、利用、出售， 有收回必要者。⒋甲方積欠租，超過法定期限者。⒌甲方使 用基地違反法令者。⒍甲方違反租賃契約約定者。另第9 點 特約載明：⒈甲乙雙方同意以竹北市房租指數漲跌率為依歸 ，漲幅超過1 ％時，每二年調漲租金3 ％。 ㈡因被告竹風仲介公司有後述之違約事由，原告已於100 年9 月30日以竹北六家郵局第298 號存證信函向被告竹風仲介公 司為終止系爭租約之意思表示。系爭租約既經終止，被告竹 風公司自應將系爭土地上如複丈成果圖所示之物上物拆除、 回復土地原狀，並將土地返還予原告。另依租約條款給付租 金差額55 8,498元本金及利息。又因被告竹風建設、欣祥開 發、吉美建設、隆大營建等公司，均未經原告同意而將公司 設立登記於系爭建物址內並設置辦公處所，一併請求其等遷 離。 ⒈被告竹風仲介公司將系爭建物及土地出借他人部分： ⑴被告竹風仲介公司於93年至94年間，將系爭土地出借訴外人 鴻柏建設股份有限公司（下稱鴻柏公司）搭建「荷風庭園經 典別墅」建案樣品屋使用，原告雖未於搭建樣品屋當時即為 反對之表示，然不能將之視為經原告同意。 ⑵原告雖同意被告竹風仲介公司建造系爭建物作為辦公室使用 ，然被告竹風仲介公司卻擅自於95年4 月27日、95年6 月8 日及97年5 月28日，將系爭建物出借被告竹風建設公司、訴 外人新竹縣建築開發商業同業公會（下稱建商公會，業於10 1 年5 月10日將其辦事處遷離系爭建物）、被告欣祥開發公 司設立登記使用，有違系爭租約第8 點第6 款約定。 ⑶被告竹風仲介公司嗣又將系爭建物及土地出借予被告竹風建 設、被告吉美建設公司、被告隆大營建公司，共同於系爭建 物及土地上搭建巨幅廣告、市招，並於違法增建之第3 層樓 搭建鋼架，供作招攬預售屋建案業務之用，有違反系爭租約 第7 點規定之情形。 ⒉被告竹風仲介公司依約應調漲租金給付卻未給付部分：租約 雙方約定以竹北市房租指數漲跌率為依歸，漲幅超過1 ％時 ，每二年調漲租金3 ％，已載明於系爭租約第九點特約事項 第1點 。惟被告竹風仲介公司於94年度、96年度、98年度均 未依約增給租金，原告前於94年11月15日以竹北博愛郵局29 0 號存證信函通知被告竹風仲介公司，稱其因對94年10月起 至95年9 月之租金仍具有爭議，故僅就未調漲3%前之租金每 月143,500 元作簽收，並保留法律追訴權，然被告竹風仲介 公司卻回覆未符合調漲之條件而拒絕。原告嗣後查知並無竹 北市房租指數之統計資料，足認被告竹風仲介公司所擬之系 爭租約條件無法成就，顯係欺瞞原告，該條件應屬無效，應 每2 年無條件逕行調漲3 ％租金，故以94年10月起至100 年 9 月止，扣除罹於時效部分，被告竹風仲介公司尚欠租金差 額558,498 元，被告竹風仲介違反租約條款，原告已可終止 租約，並請求租金差額。 ⒊被告竹風仲介公司使用基地違反法令：系爭建物之使用執照 為1、2層建物，然被告竹風仲介公司違法增建第3 層，原告 早於96 年11 月26日即以竹北六家郵局389 號存證信函，通 知被告竹風仲介公司其增建第3 層違建未經原告同意，請其 儘速辦理相關證照，以符合法令規定，惟被告竹風仲介公司 迄今仍未辦理補照，有系爭租約第8 點第5 款使用基地違反 法令之情形。 ㈢原告因擬在系爭土地上建造5 層樓建築物，第1 層至第3 層 將出租為店鋪與辦公室使用，第4 層與第5 層將自用為辦公 室及住家，故有收回系爭土地之必要，依系爭租約第8 點第 3 款約定，原告得終止租約。至於被告竹風建設公司、欣祥 開發，均未經原告同意，擅將其公司登記及辦事處設於系爭 建物址內，妨害原告之土地所有權，自應遷離。被告吉美建 設公司及隆大營建，雖未設立登記於系爭建物址內，但應設 有辦事處，亦妨害原告之土地所有權，亦應遷離。 ㈣原告爰依兩造系爭租約第7 、8 、9 點之約定及土地法第10 3 條之規定終止租約，且依民法第455 條前段、第439 條前 段、第767 條中段之規定提起本件訴訟，並聲明如首揭壹、 程序事項第㈡點變更聲明所示。 二、被告等人則以： ㈠被告竹風仲介公司、被告竹風建設公司、及被告欣祥開發公 司部分： ⒈被告竹風仲介公司並未違反租約將系爭土地轉租、分租或由 任何人頂替使用： ⑴鴻柏公司之「荷風庭園經典別墅」建案之樣品屋部分：被告 竹風仲介乃以仲介房屋之銷售為其業務，為鴻柏公司銷售其 所建造之荷風庭園經典別墅建案之故，始由被告竹風仲介公 司在辦公室旁搭建樣品屋，便利進行建案銷售時向看屋客人 介紹之用，時間約係93年秋天，被告竹風仲介公司之法定代 理人徐榮聰（下簡稱徐榮聰）曾向原告之父親即代理原告簽 約之鄒宓富告知，該樣品屋僅需半年即可拆除，已獲原告同 意搭建，且確實在半年後約94年間即將樣品屋全部拆除。原 告住所距離系爭土地不及百尺，隨時可見系爭土地現況，於 樣品屋存在之半年期間，原告未曾阻止或要求拆除，亦未表 示反對而仍逐年收取租金。該樣品屋於6 年多前早已拆除， 原告卻在連續收取6 個年度租金後，始以此一發生在6 年前 之事為由終止租約，顯違誠信。 ⑵新竹縣建商公會部分：被告竹風仲介公司固同意建商公會於 95 年6月8 日起將會址設於系爭建物址內，然係因徐榮聰當 選公會理事長之故，且該公會於101 年5 月10日業已將辦事 處遷離。 ⑶被告竹風建設公司及欣祥開發公司部分：不否認先後同意被 告欣祥公司於94年3 月16日、被告竹風建設公司於95年4 月 27 日 ，在系爭建物址內設立登記及設置辦公室，然此係徵 得原告之父鄒宓富（系爭租約即由鄒宓富代理原告簽立）同 意。蓋徐榮聰於94年間曾向鄒宓富說明，因準備轉型從事建 築房屋事業，未來將投資新設建設公司，以系爭房屋作為公 司所在地及辦公處所，因被告竹風仲介、竹風建設、欣祥開 發均由徐榮聰所投資經營，且業務性質相近、相輔，並未額 外增加系爭土地之負荷，鄒宓富同意之，徐榮聰始在系爭房 屋址內設立被告竹風建設及欣祥開發公司。是被告竹風建設 公司、欣祥開發公司均僅利用被告竹風仲介公司所興建且有 完全使用權限之系爭建物，自無將系爭土地轉租、分租或由 他人頂替使用或將租賃轉讓他人之情事。 ⑷關於被告吉美建設公司、被告隆大營建公司部分：被告竹風 仲介公司本即以推銷建案為業，設置各種建案之廣告、招牌 ，係合理使用所承租之系爭土地及所興建之房屋，並無違約 之處。至廣告招牌所示【竹風‧吉美】建案，係被告吉美建 設公司委託被告竹風仲介公司負責銷售，故於101 年3 月29 日在系爭建物址內召開推案記者會，並設立銷售中心，所有 裝修、廣告、市招等均由被告竹風仲介公司所施作設置，與 其餘被告均無關涉。被告吉美建設公司及隆大營建公司，更 從未在系爭土地上或系爭建物內設立辦公處所，是原告對渠 等起訴，顯屬無據。 ⒉系爭租約第9 點第1 款雖約定以「竹北市房租指數漲跌率」 為調漲租金之依歸，惟並無「竹北市房租指數漲跌率」存在 可供參考，經向行政院主計處查詢時，該處已停編「房屋租 金價格指數」，建議民眾可參考「消費者物價房租類指數」 。經查閱100 年8 月份物價統計月報，92年度之房租類指數 為100.5 ，而100 年8 月為101.02，並未逾1%，故原告無權 請求被告竹風仲介公司給付調漲之租金差額，被告竹風仲介 公司既無欠繳租金，原告主張終止租約，亦屬無據。 ⒊被告竹風仲介公司在系爭建物增建第3 層使用，並未違反租 約： ⑴被告竹風仲介公司於96年間因業務增加，原興建之系爭建物 僅1、2層樓，不敷使用有增建必要，徵得原告同意才增建。 況原告住所與系爭房屋相距不及百公尺，隨時可見系爭房屋 之狀況，若非徵得原告同意，被告豈敢貿然增建第3 層，是 以原告信函雖主張被告竹風仲介公司未事先徵得其同意，但 據函文觀察，原告並未要求停止施工或拆除，反係要求被告 應申請取得相關證照，及作好防災措施，足見原告亦不反對 增建。況增建第3 層迄今已數年之久，原告亦不間斷收取租 金，未曾針對此事向被告異議，卻於事隔多年後，始聲明終 止租約，顯違誠信原則。 ⑵縱認增建第3 層未經原告同意，然增建部分係在原來已取得 使用執照之房屋之上增建，並未再擴張範圍使用其他部分土 地，況被告竹風仲介公司租用系爭土地目的即在租地建屋， 增建第3 層非原告所指使用基地違反法令，對原告亦不產生 任何不利益，原告不得以此為由終止租約。 ⒋原告以其擬在系爭土地上規劃建屋、有收回自用必要而終止 租約，有違土地法基地租賃之規定： ⑴系爭租約第8 點第3 款形式上雖載乙方（即原告）就系爭土 地於「規劃開發、利用、出售，有收回必要」時，得終止租 約，但此一約定明顯悖於租地建屋之本旨，苟若出租人得隨 時依其自由意願而終止租約、收回土地，對承租人之權益毫 無保障。 ⑵參酌系爭租約第9 點特約事項，包括：原告同意配合設定地 上權；地上權存續期間與租賃期間一致；租期屆滿之日，若 原告不收回自用，則被告竹風仲介公司得優先承租；租約到 期時，被告竹風仲介公司可拆除地上物移至他處再利用等約 定，以保障被告竹風仲介公司使用土地之權利。反之，則無 出租人得提前終止或解除契約之約定，是雙方實際上均無受 系爭租約第8 點第3 款拘束之意思。 ⑶退步言之，系爭租約第8 點尚記載出租人若終止租約，應退 還承租人已繳納之租金。是原告若欲行使提前終止權，即應 將被告竹風仲介公司數年來已繳納之租金全部返還等語置辯 。 ⒌答辯聲明：⑴如主文第1 項所示；⑵如受不利益判決，願供 擔保免為假執行。 ㈡被告吉美建設公司部分：雖未於言詞辯論期日到場，但具狀 抗辯該公司係設於台北市之建設公司，從未在系爭土地上設 立公司或辦事處，該公司雖與被告竹風仲介公司於新竹縣竹 北市○○○路共同推出【竹風‧吉美】建案，然系爭房屋裝 飾銷售中心及設立廣告招牌與被告吉美建設公司無關，原告 恣意濫訴等語置辯，並聲明：如主文第1 項所示。 ㈢被告隆大營建公司部分：未於言詞辯論期日到場，亦未提出 書狀作何聲明或陳述。 三、兩造不爭執事項： ㈠原告與被告竹風仲介公司於92年4 月12日訂定系爭租約，所 承租5 筆土地面積合計為1355.66 平方公尺，租賃期間自92 年10 月1日起至104 年12月31日止，每月租金143,500 元（ 100 年度審重訴字第84號卷，下稱審重訴卷，第8-10頁）。 ㈡上開租約為基地租賃，目的在租地建屋，作為被告竹風仲介 公司之辦公處所。原告同意被告竹風仲介公司在系爭土地上 興建系爭建物，業於93年7 月2 日經新竹縣政府核發（093 ）府使字第00684 號使用執照，使用執照記載為地上2 層建 築物（審重訴卷第22頁），系爭建物之造價接近2,000 萬元 （本院卷第89頁） ㈢訴外人鄒宓富為原告之父、訂立系爭租約之代理人，徐榮福 為被告竹風仲介公司、被告竹風建設公司、被告欣祥開發公 司3 家公司之法定代理人。 ㈣93年秋天至94年春天，被告竹風仲介公司為鴻柏公司在系爭 土地之部分空地上搭建「荷風庭園經典別墅」建案之樣品屋 供銷屋參觀之用，於94年春天已拆除。 ㈤被告竹風仲介公司先後於94年3 月16日、95年4 月27日，同 意被告欣祥開發、被告竹風建設公司於系爭建物址內設立公 司登記及辦公室（審重訴卷第37、32頁）。 ㈥95年6 月8 日，被告竹風仲介公司同意新竹縣建商公會以系 爭建物地址作為會址及辦公室，徐榮聰為該公會第1 、2 屆 理事長，新竹縣建商公會於徐榮聰任期屆滿後之101 年5 月 10日已遷離（審重訴卷第33-35 、123 、240 頁）。 ㈦96年間，被告竹風仲介公司在系爭建物上，以鐵材加蓋第3 層，亦作為公司營業使用。 ㈧被告竹風仲介公司已付清系爭租約之租金至100 年9 月止。 自100 年10月起之租金，被告竹風仲介公司曾將100 年10月 1 日起之一年份租金支票寄交原告，原告拒絕受領而退回（ 本院卷第105 頁）。 ㈨原告於100 年9 月5 日以竹北六家郵局298 號存證信函，通 知被告竹風仲介公司，將於100 年9 月30日起終止系爭租約 。被告竹風仲介則於同年10月12日以竹北光明郵局488 存證 信函，回覆原告不同意終止系爭租約（審重訴卷第11、17頁 ）。 ㈩行政院主計處自97年2 月起停編房屋租金價格指數，停編後 相關資料可參考主計處編布之消費者物價房租類指數。參考 消費者物價基本分類指數中房租類指數，系爭租約於92年度 簽立，以92年度為基期，92年度指數為100.5 ，100 年度8 月份指數為101.02，增加幅度未逾1 ％（101.02-100.5=0.5 2 ）。然上開指數為全國性指數，非單指竹北地區（審重訴 卷第70-71 頁，本院卷第152 頁反面）。 101 年3 月29日，被告竹風建設公司、被告吉美建設公司、 被告隆大營建共同為名稱「豪宅大案【竹風‧吉美】」建案 舉辦動土典禮及合作記者會，地點在系爭建物址內（審重訴 卷第200 、205 頁）。 四、兩造爭點如下： ㈠原告得否以被告竹風仲介公司在系爭土地為鴻柏公司搭建樣 品屋、或將系爭建物借予建商公會設立辦事處、被告竹風建 設公司、被告欣祥開發公司設立登記及設置辦公室、或於系 爭建物及土地上搭建被告吉美建設公司及被告隆大營建公司 之廣告招牌等事由，對被告竹風仲介公司終止系爭租約？ ㈡原告得否以被告竹風仲介公司未依竹北市房租指數漲跌率為 依歸，漲幅超過1 ％時，每二年調漲租金3 ％為由，終止系 爭租約？又被告竹風仲介公司應否給付原告租金差額558,49 8 元？ ㈢原告得否以被告竹風仲介公司在系爭建物上搭建第3 層違章 建物為由，終止系爭租約？ ㈣原告擬將系爭土地收回自用，得否終止系爭租約？ ㈤被告竹風建設公司、被告欣祥開發公司是否應將其公司設立 登記及辦事處自系爭建物遷離？ ㈥被告吉美建設公司、被告隆大營建公司，是否應將其辦事處 自系爭建物遷離？ 五、本院之判斷： ㈠租用建築房屋之基地，非因下列情形之一，出租人不得收回 土地：契約年限屆滿時。承租人以基地供違反法令之使 用時。承租人轉租基地於他人時。承租人積欠租金額， 除以擔保現金抵償外，達二年以上時。承租人違反租賃契 約時，此為土地法第103 條所定收回租用建築房屋之基地之 限制。查系爭土地原為空地，系爭租約特約事項第2 點約明 「甲乙雙方同意，乙方須無條件配合甲方起造相關事宜」、 第4 點約定「乙方同意配合甲方於該基地上設定地上權，地 上權存續期間與租賃期間一致」，足徵被告竹風仲介公司承 租空地目的即在建造房屋，且原告同意以其2 人名義擔任起 造人，而由被告竹風仲介公司出資興建系爭建物，且因此領 得使用執照等事實，為兩造所不爭執，已如前述，系爭租約 既為租用建築房屋之基地契約，自有上開土地法第103 條規 定之適用。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉 證之責任，民法第277 條前段定有明文，原告主張被告竹風 仲介公司有以基地供違反法令之使用、出借基地予他人、違 反系爭租約為由，原告自得終止系爭租約收回土地等情，然 為被告所否認。揆諸前揭說明，本件應由原告就上開有利於 己之終止系爭租約之事實存在，負舉證責任。 ㈡被告竹風仲介公司在93年間使用系爭土地之一部分為鴻柏公 司搭建樣品屋約半年後拆除、自94、95年起將系爭建物借予 被告竹風建設、被告欣祥開發公司設立登記及設置辦公室迄 今、95年間將系爭建物借予建商公會設立登記及設置辦事處 ，均為被告竹風仲介公司不否認，惟抗辯稱係短期借用，且 未收取任何租金，所出借之系爭建物乃被告所有。經查： ⒈原告起訴時原主張被告竹風仲介公司將系爭土地轉租他人， 但並未提出租約、租金收據、或其他證據以佐其說，被告竹 風仲介亦否認有任何轉租行為，僅有對借用人酌收數千元之 水電費用、清潔費用。原告嗣改主張被告竹風仲介公司將系 爭土地出借他人，仍屬違反系爭租約第7 點「不得由他人頂 替使用」之約定。然被告竹風仲介公司之營業項目為不動產 之仲介經紀、代銷經紀、新市鎮新社區開發等（審重訴卷第 55頁），系爭土地之面積合計1,355.66平方公尺，系爭建物 坐落土地之面積則僅329.41平方公尺，所承租土地之其他空 間，供作搭建其代銷建案之樣品屋之用，符合市場一般狀況 ，並無違常情。既鴻柏公司之荷風別墅樣品屋，乃被告竹風 仲介公司出資及搭建之代銷建案樣品屋，且【竹風‧吉美】 建案亦係被告竹風仲介所代理銷售，上載被告吉美建設公司 及被告隆大營建公司名稱之【竹風‧吉美】廣告招牌亦為被 告竹風仲介公司出資及搭建，自非原告所稱由他人頂替使用 系爭土地之情形。 ⒉房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間 無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用 ，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之 基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因（最高法院79 年台上字第2678號判例可參）。系爭建物乃被告竹風仲介公 司出資興建、所有，若系爭租約期滿，被告竹風仲介公司可 自行拆除系爭建物移往他處，被告竹風仲介公司對於系爭建 物有完全之使用權限等事實，且為原告所不爭執（審重訴卷 第128 頁反面），被告竹風仲介公司將系爭建物一部分供與 他人使用，乃對系爭建物使用收益權之行使，與基地轉租有 別。亦與系爭租約所定「對本約空地不得轉租、分租或由他 人頂替使用或將租賃轉讓他人」無違。 ⒊基此，被告竹風仲介公司在系爭土地一隅搭建鴻柏公司建案 之樣品屋、提供系爭建物供作被告竹風建設公司、欣祥開發 、建商公會設立登記及辦公室，均屬營業業務範圍或系爭建 物之自由使用，既無違土地法第103 條第3 、5 款規定，亦 無違於系爭租約第7 條之限制。是以，原告據此主張得終止 系爭租約，自屬無據。 ㈢出租人依土地法第103 條第4 款規定，以承租人「積欠租金 額達2 年以上時」為由終止租約，必須承租人積欠租金達二 年以上時，始得依民法第440 條規定，催告承租人支付積欠 租金；如承租人積欠租金未達2 年，即不能認出租人有依民 法第440 條定期催告，並依此催告終止租約之權限（最高法 院71年台上字第3519號裁判可參）。本件原告除未能舉證證 明被告竹風仲介公司積欠租金額達2 年以上，且被告竹風仲 介公司無庸給付原告558,498 元： ⒈系爭租約特約事項第1 點固然約定雙方同意以竹北市房租指 數漲跌率為依歸，漲幅超過1 ％時，每二年調漲租金3 ％等 情，然查新竹縣政府對於竹北地區並無租金指數相關資料， 自無「竹北市房租指數漲跌率」存在可供參考。又行政院主 計處並已停編「房屋租金價格指數」，而建議民眾可參考「 消費者物價房租類指數」。是本院審閱物價統計月報中消費 者物價基本分類指數表，以92年度系爭租約訂立時為準，92 年度房租類指數為100.5 ，而100 年8 月份時房租類指數僅 101.02，上漲並未逾1 ％（101.02%-100.5%=0.52%）（審重 訴卷第70-71 頁），雖上開指數為全國性指數而非單指竹北 地區，然竹北地區亦屬全國之一部分，是全國性指數並非不 能參酌，原告復未舉證竹北地區92年度及94、96、98、100 各年度之指數各為若干，原告主張無可採取，是原告自無權 請求被告竹風仲介公司調漲租金。 ⒉證人即原告之母呂桂蘭雖證稱：伊代理原告簽約之時，曾提 出不要依據房租指數而直接訂立每年調漲之比率，而被告表 示只是寫一寫而已，實際上還是會每2 年調整3 ％等語，原 告據此主張被告竹風仲介公司應無條件調漲，然被告竹風仲 介公司否認曾經有此承諾。本院斟酌證人上揭證詞，被告竹 風仲介公司既已明示拒絕證人呂桂蘭所為不以房租指數為據 而每年調漲之要求，且最終達成結論仍依「竹北市房租指數 漲跌率」為調整租金之依據而載明於系爭租約，衡情應無再 以口頭為相反承諾之可能，是證人證稱「實際上還是會每2 年調整3 ％」一語是否屬實，即非無疑。是原告主張應無條 件調漲，並無足取。被告竹風仲介公司既無調漲租金給付之 義務，原告指其違約而終止系爭租約，亦屬無據。 ㈣土地法第103 條第2 款所謂承租人以基地供違反法令之使用 ，係指承租人以基地或基地上之房屋供違反法令之使用，致 危害於公共安全或有違反公序良俗之情形而言，而租用基地 建築房屋未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可 之規定，並非以基地或基地上房屋供違反法令之使用。原告 主張被告竹風仲介公司在原為2 層樓之系爭建物上搭建第3 層違章建物，固為被告竹風仲介公司所不否認，惟第3 層違 章建物未依建築法領得使用執照，僅屬違反建築行政法規， 並非以系爭土地或系爭建物供違反法令之使用，原告亦未舉 證被告竹風仲介公司在第3 層違章建物內辦公，有何危害公 共安全或違反公序良俗情事，是原告主張顯與前揭規範要旨 未合。況且，原告在其所發存證信函記載「…本人要求台端 速依法申請取得相關證照，並作好防災措施」（審重訴卷第 24 頁 ），可見原告係因擔任系爭建物起造人名義，關心系 爭建物第3 層之防災措施，實非認為違反租地建屋之目的。 ㈤土地法第103 條之規定，並非禁止租用基地建築房屋之契約 附有解除條件，或為保留解除權或終止權之特約，自不排除 民法所定解除條件成就或保留解除權或終止權特約之效果（ 最高法院90年台上字第1077號裁判可參）。原告雖主張系爭 租約第8 點第3 款已有「規劃開發、利用、出售，有收回必 要時，出租人得終止租約」之特約，應解為附有解除條件等 語。惟查： ⒈解釋契約，須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之 文字。經本院細繹系爭租約特約事項第4 款載明「原告同意 配合被告竹風仲介公司於該基地上設定地上權，地上權存續 期間與租賃期間一致」，及第4-1 款載明「被告竹風仲介公 司若提前解約，除經原告同意，被告竹風仲介公司不得拆除 原有之地上物」，第6 款載明「租期屆滿之日，若原告不收 回此標的自行使用時，需將承租條件優先通知被告竹風仲介 公司，若被告竹風仲介拒絕租約內容，原告始得將此標的租 予第三人」，另註「廢第5 條增第7 條：本租約到期時，倘 原告收回土地自行使用，被告竹風仲介公司可拆除地上物移 至他處再利用，並恢復原有之土地面貌。如租約延至15年， 則地上物非經原告同意，不得拆除。12~15 年之租金雙方另 議」等字樣以觀，足認系爭租約有設定地上權、承租人提前 解約、租期屆滿時承租人優先續租、及系爭建物在何種條件 下方可拆除或移除之詳細規定，並無出租人得提前終止或解 除契約之約定。審酌前揭特約條款之規定，及探求當事人立 約時之真意，應認雙方均無受系爭租約第8 點第3 款拘束之 意思，自不得僅因漏未予以刪除，即謂原告享有得隨時收回 自用之權利。 ⒉況系爭租約之期間長達12年，又有得延長至15年之約定，系 爭建物之造價高達2,000 萬元，苟若出租人得隨時依其自由 意願而終止租約、收回土地，將對承租人造成巨大損害，是 系爭租約第8 點第3 款明顯悖於租地建屋之本旨，是被告竹 風仲介抗辯其並未同意原告得因收回自用而隨時終止乙節， 應屬可採。是系爭租約並未附有收回自用之解除條件，原告 據此主張終止系爭租約，亦屬無據。縱認系爭租約第8 點第 3 款之約定屬實，除前述兩造特約內容應優先適用外，其約 定內容係以原告確實有收回系爭土地之必要為據，且本院審 酌租地建物之前揭特殊性，此收回之必要性，自應嚴格限縮 。再者，原告迄今亦無法積極舉證證明確實有收回系爭土地 之必要，尚難僅憑原告個人主觀之意願，逕認原告確實有收 回系爭土地之必要。 ㈥原告另主張被告吉美建設公司、被告隆大營建公司應將其辦 事處自系爭建物遷離乙節，被告吉美建設業已具狀答辯稱該 公司從未在系爭土地設立公司或辦事處，至於【竹風‧吉美 】建案之廣告招牌乃因被告竹風仲介公司為該公司代銷建案 而設置。原告復未就其主張被告吉美建設公司、被告隆大營 建公司在系爭土地或系爭建物設立辦事處乙節舉證佐實，徒 以101 年3 月29日被告竹風建設公司、被告吉美建設公司、 被告隆大營建公司共同為名稱「豪宅大案【竹風‧吉美】」 建案舉辦動土典禮及合作記者會之地點位於系爭建物址內之 乙紙名片，以及被告竹風仲介公司為其代銷之建案所設立【 竹風‧吉美接待中心】招牌照片，即遽謂被告竹風仲介公司 將系爭建物出借予被告吉美建設及隆大營建公司營業，而訴 請被告吉美建設公司、被告隆大營建公司將其等之辦事處自 系爭建物遷離，顯屬無據。 六、綜上所述，原告以被告竹風仲介公司違反系爭租約第7 、8 、9 點及土地法第103 條之規定，即由他人頂替使用系爭土 地、於系爭建物搭建第3 層違章建築、未調漲租金、及原告 欲收回土地自用等為由終止系爭租約，其終止並不合法。原 告終止系爭租約既不合法，則被告竹風仲介公司仍為合法承 租人，得繼續占有使用系爭土地，原告請求被告竹風仲介公 司將複丈成果圖所示之地上物拆除並將系爭土地返還予原告 ，即為無理由。原告無調漲租金請求權，是原告請求被告竹 風仲介公司給付558,498 元，亦無理由。原告非系爭建物所 有權人且無何使用收益權限，其請求被告竹風建設、被告欣 祥開發公司、被告吉美建設公司、被告隆大營建公司等人將 公司登記及辦公室遷離，均為無理由。是以，原告各項請求 全部無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之 聲請已失所附麗，應併予駁回。 七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料 ，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 102 年 5 月 20 日 民事第一庭 法 官 陳麗芬 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 5 月 20 日 書 記 官 嚴翠意