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臺灣新竹地方法院民事小額判決　　　　 102年度竹小字第99號 原　　　告　大任帝堡二期社區管理委員會 法定代理人　呂坤誠 訴訟代理人　李政雄 被　　　告　張志賢 上列當事人間給付管理費事件，本院於民國102 年3 月26日辯論 終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟肆佰元。 訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。 本判決得假執行。 事實及理由 壹、程序方面： 本件原告原係向本院聲請核發支付命令，惟被告業於法定期 間內提出異議，依據民事訴訟法第519 條第1 項規定，即應 以原支付命令之聲請視為起訴。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張：被告為原告大任帝堡二期社區之住戶，依法 應按時繳納管理費，詎被告自民國100 年11月起至101 年12 月間均未繳納管理費，共計欠繳新臺幣（下同）15,400元（ 100 年11、12月份管理費共計2,500 元、101 年1 至9 月管 理費共計9,900 元、101 年10至12月管理費共計3,000 元） 。查被告已欠繳管理費達二期以上，經催促繳納未果，原告 為區分所有建物之管理委員會，爰依公寓大廈管理條例第21 條提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告15,400元。 二、被告則以：(一)本人購買帝堡社區外面之店面透天厝時，賣 方並未告知為社區一部分，且未移轉任何大樓管理條約，直 至繳付一千多萬元的購屋款之後，才告知可能有社區管理費 問題。(二)本屋為獨立透天店面厝，後門與社區間甚至有圍 牆間隔，進出社區要經由社區大門，實為社區外之建物，當 初建商為圖便利，以同一執照申請起造。(三)本人得知可能 有管理費爭議，曾委託仲介吳小姐與前任管委會洪主委協調 ，基於敦親睦鄰，本人同意支付每月600 元管理費，當時洪 主委亦表同意，然嗣後管委會卻以改選為藉口，不承認洪主 委允諾之事。(四)本案管委會參照一般公寓大廈管理條約之 店鋪收費方式收取管理費，一般之公寓大廈建物，樓下為店 鋪，往上為公寓住戶，為一連體式建築物，水塔供水、污水 池、排水系統、公用電均共同使用，然本人房屋獨立於社區 外，水塔、排水系統均獨立自理，若以一般標準收取，實不 公平。(五)原告社區管委會於101 年10月23日通知本人繳交 管理費時，稱管理費係用於支付保全費、水費、電話費、環 境消毒、消防安檢、警報系統、固定設備維修保養等，惟本 人房屋既然位於社區外，對於其所稱之社區內保全及設施所 衍生之費用實無支付之道理。(六)社區管委會從未認為本戶 為該社區一員，亦未曾主動聯繫邀請參與所權人大會及任何 社區活動等語置辯。 三、本院之判斷： (一)原告主張之前揭事實，業據其提出與所述相符之管理費催繳 存證信函、被告所有系爭建物之登記謄本、區分所有權人大 會會議紀錄、系爭社區之使用執照、建物測量成果圖、社區 照片、各戶繳交管理費統計表、原告致被告函件、系爭社區 平面圖等件為證。被告對於其未繳納上開期間之管理費亦不 爭執，略以：伊所有系爭建物係獨立透天店面厝，出入無需 經過社區大門，系爭建物後門與社區間有圍牆間隔，實為社 區外之建物，一般之公寓大廈建物，樓下為店鋪，往上為公 寓住戶，為一連體式建築物，水塔供水、污水池、排水系統 、公用電均共同使用，然其所有系爭建物獨立於社區外，水 塔、排水系統均獨立自理，若以一般標準收取，實不公平等 語置辯。 (二)經查，被告所有之系爭建物位於原告社區大門旁，為五層樓 鋼筋混凝土造建物，面臨馬路，有獨立之出入口，有卷附照 片可憑（見本院卷一第31頁）。惟公寓大廈管理條例之適用 ，不僅限於公寓大廈之區分所有建築物，參諸該條例第53條 規定「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施 之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組 織準用本條例之規定」，可知各式住宅組成之社區亦有該條 例之適用，是原告以其所有系爭建物為獨立建物，非區分所 有建物，而無須依公寓大廈管理條例繳交管理費，即不足採 。 (三)經查，證人即仲介被告購買系爭建物之吳纖芊到庭證述：是 大任建設開發有限公司總經理阮先生委託我出賣系爭建物， 買賣當時有簽標的物現況說明書，因為當時管委會尚未成立 ，所以簽的時候是和被告說管委會尚未成立，但未來成立會 有住戶規約，要繳交管理費，而簽約當時管理費未定，系爭 建物有一個保全系統會連接到警衛室，但需要住戶離開住處 啟動時才可以連接到警衛室，以防有宵小侵入…，我不記得 有沒有門禁卡，我只記得我有將一大串鑰匙給被告，建商與 我接洽時有說被告可以使用社區健身房、垃圾清理區及中庭 ，我也有將這些事情轉告給被告知道等語（見本院卷第73反 面至74頁）。核與原告主張：被告住處有一套保全系統，如 果啟動警報系統，當他門窗被打開，警報器會啟動，會連接 到我們的警衛室，如果被告要接電視或電話，都要透過我們 的弱電機房去銜接…，被告可以使用社區之健身房、垃圾清 理區及中庭…，我們當初與建商買的時候，建商都有和我們 說將來會成立管委會，要繳交管理費，至於要繳交多少管理 費等管委會成立後才知道…，建商當初有說店面的也可以使 用健身房及垃圾清理區…，原告社區並未開區分所有權人會 議或訂定規約限制被告不可使用健身房、垃圾清理區或中庭 等情相符（見本院卷第72頁反面-73 頁），且被告提出其購 買系爭建物之標的物現況說明書亦勾選「有住戶規約或其他 分管協議」、「由管理委員會統一管理，管理費未定」等情 ，可知被告於購買系爭建物時已知系爭建物屬於原告社區之 一部分，將來召開區分所有權人會議組成管理委員會後，將 制定社區規約議定管理費，此由公共設施之管理室即新竹縣 竹北市○○段○○○○○號建物及同段820-3 地號基地登記被告 為所有權人，應有部分1/24等情（見本院卷第24-27 、29-3 0 頁），益資證明。被告辯稱賣方並未告知系爭建物為原告 社區一部分云云，難認可信。 (四)再查，原告社區共有24戶，被告及另一戶店面建物位於原告 社區大門兩旁，臨大馬路而有獨立之出入口，其餘22戶住宅 則共用社區大門進出，進入社區大門後為管理室（即警衛室 ），再進入則為中庭花園，中庭兩側各有12戶相連之住宅， 各該住宅地下一層則設置私人停車位，原告社區尚有消防系 統、垃圾清理區、健身房、污水處理系統（含化糞池、生活 廢水）、保全系統（含警衛室、警報系統）、弱電系統（含 機電設備、發電系統、電信及電視訊號線）等公共設施，業 據原告法定代理人陳述在卷，並有原告社區平面圖、社區照 片等附卷可參（見本院卷第33-32 、44-47 、49-50 頁）。 被告所有系爭建物雖因地理位置無須由社區大門進出，惟該 中庭花園、健身房及垃圾處理區亦為其建物之共用部分，被 告有權得前往散步、休憩、運動，而無任何住戶規約限制被 告前往使用，亦無任何決議認定該中庭為系爭社區22戶住宅 之區分所有權人之專用部分，被告既有權使用，無論實際上 是否已使用，其共同分擔修繕管理費用，即無何違背使用者 付費原則及公平原則可言。況每一公寓大廈之居住品質、使 用效益、公共安全、環境清潔如何，與該公寓大廈整體管理 、維護、結構、外觀等因素息息相關，社區清潔、安全各方 面之維護管理良善，必然有助於區分所有建物居住、安全品 質之提升，反之亦然，因此，固然同一社區中每一區分所有 權人或住戶使用各項公共設施之頻率多寡及程度不一，惟逐 一區別各區分所有權人或住戶對於各項公共設施之使用頻率 或程度，而個別制定各區分所有權人應繳納管理費之金額， 非僅耗時費事，不易求得客觀正確之計算標準，更容易造成 區分所有權人間彼此錙銖必較、分裂對立之局面，此絕非現 今社會公寓大廈住戶之福。況原告已考量被告所有系爭建物 之特殊狀況，減半收取管理費，此有原告社區第一屆區分所 有權人大會會議記錄、各戶繳交管理費統計表在卷足憑（見 本院卷第36、39頁），被告既為原告社區之一員，自應依據 為維護整體社區利用而依法決議之管理費計算標準，繳納管 理費。 (五)原告社區之管理費，既經住戶大會決議通過，被告即應負繳 管理費之義務，至被告對該住戶大會決議之管理費若有所異 議，理應循該社區之決議方式及異議程序救濟，如此始符合 全體區分所有權人自治自律之精神。 (六)末按，區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔 或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期限 催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其 給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有 明文。查被告積欠管理費已達二期以上，已如前述，從而， 依前揭規定，原告起訴請求被告給付積欠之管理費15,400元 ，為有理由，應予准許。 四、本件係小額訴訟事件為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執 行，並於判決時確定訴訟費用額。 五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條 之23、第436 條第2 項、第78條、第436 條之19第1 項、第 436 條之20，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 3 月 29 日 民事第二庭 法 官 吳靜怡 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，非以其違背法令為理由不得為之，且須於判決 送達後20日內以上訴狀記載上訴理由向本院提出上訴狀。 中 華 民 國 102 年 3 月 29 日 書記官 陳筱筑