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臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　 102年度竹簡字第107號 原　　　告　統億轉寫印刷股份有限公司 即反訴被告 法定代理人　羅秀蘭 訴訟代理人　楊隆源律師 複代 理 人　楊勝鈞 被　　　告　謙華科技股份有限公司 即反訴原告 法定代理人　黃建華 訴訟代理人　楊一帆律師 上列當事人間給付違約金等事件，本院於民國102 年7 月29日辯 論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 反訴被告應給付反訴原告新臺幣參拾柒萬元，及自民國一百零二 年二月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 反訴訴訟費用由反訴被告負擔。 本判決第三項得假執行。但反訴被告如以新臺幣參拾柒萬元為反 訴原告供擔保後，得免為假執行。 事 實 及 理 由 壹、程序事項： ㈠「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴」、「反訴之標的 ，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽 連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者， 不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回 之」，民事訴訟法第259 條、第260 條分別定有明文。此所 稱之「相牽連」，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標的之 法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法 所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審 判資料有其共通性或牽連性者而言。換言之，為本訴標的之 法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與為反訴標的 之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律 關係發生，或為本訴標的之法律關係發生之原因，與為反訴 標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩 者間有牽連關係（最高法院98年度台抗字第1005號裁定意旨 參照）。原告係依兩造所簽立之房屋租賃契約，以被告遲延 騰空及交付租賃物等為由，請求被告給付違約金及回復原狀 之費用計新臺幣（下同）282,916 元，被告即反訴原告於言 詞辯論終結前，提起反訴，主張其已依系爭租約騰空並返還 系爭建物，反訴被告應無息返還擔保金33萬元，然反訴被告 拒不返還擔保金致生本件訴訟，得向反訴被告求償律師費4 萬元。經核本、反訴均屬同種訴訟程序，且反訴之標的與本 訴之標的及其防禦方法均相牽連，參酌前揭說明，反訴原告 提起本件反訴，應予准許。 ㈡訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1 項第3 款定有明文。原告起訴原聲明：被告應給付原告 326,911 元及自起訴狀繕本送達被告之翌日即民國（下同） 102 年1 月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣變 更為：被告應給付原告282,916 元及同上利息，核屬單純減 縮聲明，應予准許（見本院卷第143 頁）。 貳、實體事項： 甲、本訴部份： 一、原告起訴主張： ㈠兩造曾於100 年8 月30日簽訂「房屋租賃契約書」，原告將 其所有之新竹市○○路○ 段○○號1 樓至3 樓房屋（下稱系爭 建物）出租予被告作為廠房使用，租期自100 年11月1 日起 至次年10月31日止共壹年，每月租金13萬元（未稅），擔保 金33萬元（下稱系爭租約）。 ㈡被告經原告同意後，曾就系爭建物進行改裝及裝潢。依系爭 租約第7 條第2 項約定，被告於租約終止之翌日起，應將系 爭建物回復原狀騰空遷讓交還原告，否則按租金增加一倍之 違約金至遷讓之日止。同條第4 項約定，兩造任一方若有違 約情事，致損害他方權益時，願賠償他方之損害及支付因涉 及之訴訟費、律師費（稅捐機關核定之最低收費標準）或其 他相關費用。 ㈢系爭租約業於101 年10月31日終止，被告應負義務包括回復 原狀、騰空建物、返還建物，三者缺一不可。詎被告並未將 系爭建物回復原狀，且被告自承截至101 年12月11日才修繕 完成回復原狀，且遲至101 年12月28日才拋棄系爭建物占有 ，可見被告是遲至101 年12月28日方才返還系爭建物。是以 原告受有下列損失： 1.違約金502,666 元：即月租金13萬元乘以2 倍，除以30日， 每日違約金為8,667 元，被告違約58日（101 年11月1 日起 至同年12月28日止），故違約金為502,666 元。 2.回復原狀費用110,250 元：原告自行委託訴外人禾豐工程有 限公司施作廁所壁磚修補及頂板灌漿，支付110,250 元。 3.以上違約金及回復原狀費用，扣除被告預付之擔保金33萬元 ，被告尚欠原告282,916 元（計算式502,666+110,250-330, 000= 282,916元）。 ㈣爰依系爭租約第7 條第2 項、第4 項之約定提起本件訴訟， 並聲明：被告應給付原告282,916 元，及自102 年1 月24日 起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息。 二、被告則以： ㈠不爭執兩造間訂有系爭租約，被告均按時給付租金，嗣於10 1 年間因已無租用廠房需求，乃早於租期屆滿5 個月前之10 1 年4 月19日以存證信函通知原告屆期將不再續租。租期係 於101 年10月31日屆滿，但被告已提前於10月5 日將系爭建 物返還原告，此有10月5 日鑰匙交還簽收單、10月31日電費 結清證明、11月2 日會同點交錄影畫面、及原告於8 月間即 在系爭建物外牆張貼出租廣告之照片等件可證。 ㈡被告提早於10月5 日即將系爭建物返還原告，故請原告返還 保證金33萬元，詎原告一再拖延，延至系爭租約期滿後之11 月2 日才突然通知被告必須按其開列清單一一修繕後，始願 返還保證金。被告無奈乃發包予原告指定之施工廠商即訴外 人寶順威工程企業有限公司一一修繕完竣，此亦有原告法定 代理人在11月2 日書寫之修繕清單、工程報價單及圖說、採 購單、完工照片可稽，被告並因此支付工程費用292,134 元 。 ㈢詎原告依然拒絕返還被告之擔保金，反而追加主張廁所壁磚 及頂板未完成修繕且進而索賠違約金，被告不堪其擾而委託 律師處理，原告實應返還被告擔保金33萬元。另原告無理提 出本件訴訟，致被告因此支出律師費，被告得依系爭租約第 7 條第4 項約定，按稅捐機關核定之律師費最低收費標準， 向原告求償律師費4 萬元等語置辯。答辯聲明：⑴原告之訴 駁回；⑵如受不利益判決，願供擔保請准宣告免予假執行。 三、兩造不爭執事項： ㈠兩造於100 年8 月30日訂立系爭租約，被告承租原告所有之 系爭建物，被告得使用系爭建物各樓層內部（不包括外牆、 頂樓、建物外之空地）供作廠房之用。租賃期間為100 年11 月1 日起至101 年10月31日止共一年，每月租金13萬元，擔 保金33萬元。被告並已按月給付租金，未曾遲延。被告於10 1 年4 月19日提前通知原告屆期不續租，並陸續將物品遷出 ，101 年11月2 日所拍攝之點交光碟片顯示屋內已騰空為真 正。 ㈡原告已受領被告交付之擔保金33萬元。依系爭租約第3 條第 2 項㈡之約定：被告應於系爭租約終止或期限屆滿，被告騰 空並交還系爭建物時，扣除因被告使用所必須繳納之費用後 ，無息返還。 ㈢原告同意被告改裝及修潢系爭建物，依契約第4 條第2 項約 定，被告應將房屋恢復原狀騰空遷讓交還。但兩造簽訂系爭 租約後、被告裝修之前，雙方並未會同勘查當時現況，兩造 均無法提出系爭建物在承租前之屋況證明（見本院卷第77頁 正反面筆錄）。 ㈣原告法定代理人之女陳沛文，任職於原告公司，於101 年10 月5 日已受領被告交付一副系爭建物之鑰匙，內含6 支，包 括遙控器兩個、中興保全感應卡一張、白鐵鑰匙三支（見本 院卷第38頁）。 ㈤被告向台灣電力公司新竹區營業處申請「低壓電力暫停部分 用電」，嗣於101 年10月30日向該營業處申請中間抄錶，要 求該營業處抄錄截至101 年10月31日止之用電指數，被告已 繳清電費11,431元（分見本院卷第41、97-99 頁）。 ㈥系爭租約已於101 年10月31日終止，兩造於次月2 日會同點 交，原告當場開列應回復原狀之修繕清單，被告已依原告修 繕清單之內容，於101 年12月11日完成修繕，被告已支付修 繕工程費292,134 元（分見本院卷第42-44 頁、第112 頁） 。 ㈦系爭租約租期屆滿之前，原告已提前於101 年8 月8 日委託 仲介公司出租系爭建物，並在8 月間於建物外牆張貼大型廣 告（見本院卷第136 頁）。 ㈧原告迄未返還被告擔保金33萬元。訴外人金禾豐工程有限公 司施作廁所壁磚修補及頂板灌漿工程費用110,250 元（見本 院卷第87頁）。 ㈨寶順威公司在101 年11月份進入系爭建物修繕，所持有之鑰 匙乃被告所交付之備用鑰匙。 ㈩原告同意被告自101 年10月31日起，將台電公司電號00-00- 0000-000用電資料過戶予原告（見本院卷第97頁）。 四、本件爭點： ㈠被告是否逾時騰空遷讓房屋? ㈡被告於101 年12月11日完成原告指定之修繕清單，是否為逾 時點交？ ㈢原告請求被告給付502,666 元違約金以及110,250 元廁所之 壁磚修補及頂板灌漿費用，是否有據？ 五、本院之判斷： ㈠承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前 段定有明文；又被告於系爭租約終止之翌日起，應將系爭建 物回復原狀騰空遷讓交還原告，亦為系爭租約第7 條第2 項 所明確約定。當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉 證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文，兩造租賃關 係於101 年10月31日終止，為兩造所不爭執，被告自負有返 還租賃物之義務，被告抗辯已於終止日前騰空返還，則為原 告所否認，揆之上開舉證責任分配原則，自應由被告就其已 將系爭建物遷讓返還之事實，負舉證之責。經查： ⒈系爭租約雖於101 年10月31日始行屆滿，然被告早於10 1年 4 月19日即以中壢郵局四十三支局第728 號存證信函，通知 原告屆期不再續租，並送達原告。原告於同年8 月8 日即與 訴外人宜加仲介有限公司簽訂「大管家房屋管理專任委託出 租契約書」，委託仲介公司出租系爭建物，仲介公司繼而在 建物外牆張貼巨幅廣告。原告公司法定代理人羅秀蘭之女兒 陳沛文，乃任職於原告公司，於10月5 日即向被告收取一副 鑰匙（內含遙控器2 個、中興保全感應卡1 張、白鐵鑰匙3 支，總共6 支），上開6 支鑰匙已是進入系爭建物的全部鑰 匙，可見被告當時已有將系爭建物交還原告之意思，原告亦 知如此，而簽署上載「謙華科技股份有限公司於101 年10月 5 日歸還新竹市○○路廠址鑰匙壹把，共計陸支（如相片所 示），特立此單」等字樣之物品歸還簽收單。上情業據被告 提出存證信函、仲介公司函及委託出租契約、建物外牆廣告 照片、物品歸還簽收單等件為證（見本院卷第37、38、40、 136 頁），復為原告所不爭執真正，足徵被告此部分之抗辯 ，應屬可取。 ⒉自被告所提出拍攝日期為101 年10月23日之照片多紙以觀， 顯示出空曠寬敞的內部空間，屋內已無任何機器、設備、辦 公桌椅、冷氣設備等，可徵被告在此之前確實已完全騰空建 物（見本院卷第113-125 頁）。再參酌被告於101 年10月5 日歸還6 支鑰匙之事實，6 支鑰匙已足以使原告進入系爭建 物任何處所，倘若被告尚有機器設備等生財工具在內，衡情 應當不會將全套鑰匙交付原告，徒然置公司資產於高度風險 之中。是以，被告抗辯其於10月5 日已將系爭建物騰空返還 ，應屬可採。至原告陳稱：其向被告收取鑰匙是因原告將系 爭建物頂樓出租予第三人設置廣告招牌，當時被告正在搬遷 ，人員已陸續到科學園區新辦公室上班，如果系爭建物頂樓 招牌有拆除、更換、維修之必要時，原告須持鑰匙始能進入 頂樓，受領鑰匙不代表受領系爭建物返還等語，而否認受領 建物返還。惟原告就其主張受領鑰匙乃為修繕頂樓招牌之用 ，並未舉證以實其說，已難遽採，又縱認有拆、換、修頂樓 招牌之必要，衡情應事先聯絡，由被告開啟讓原告進入，以 維護承租人辦公場所安全，或以借用鑰匙方式處理，用畢即 應歸還，豈有因預料將來可能要拆、換、修頂樓招牌而長期 持有全建物鑰匙之理，是原告前揭主張實與常情有違，自無 可採。 ⒊被告承租系爭建物乃作為廠房之用，然被告經原告同意後， 已於101 年10月31日向台電公司新竹區營業處服務中心申請 低壓電力暫停部分用電，並結清至該日止之電費，亦有台電 公司開立之登記單回條、回函、收據號碼、電費資料表在卷 可稽（本院卷第41、97-99 頁），由此亦徵被告在租期屆滿 前已騰空建物，無使用系爭建物之事實，既未繼續使用系爭 建物，自無再行負擔電費之必要。 ⒋綜觀上情，在101 年10月31日之前，被告已有騰空建物、停 止用電之事實，原告亦有受領建物鑰匙之事實，是被告已於 租期屆滿前，將系爭建物騰空返還原告，已可認定。 ㈡原告主張被告未於101 年10月31日租期屆滿前回復原狀，遲 於同年12月10日始回復原狀，且更遲於12月28日始拋棄占有 ，均屬違約等語，並不可採。理由如下： ⒈兩造於租賃初始時，並未會同勘查建物現況，為兩造所不爭 執。系爭租約第7 條第2 項約定承租人於租約期限屆滿之翌 日起，應即將租賃標的物回復原狀，是被告固有回復原狀之 義務，但在原狀不明之情形下，原告則有會同檢查、指明原 狀之協力義務。被告於10月5 日歸還鑰匙之後，被告公司聯 絡人郭仁安，分別在10月15日、18日、22日、24日、26日、 27日、31日多次聯繫原告法定代理人，通訊時間分別為3分 鐘至28分鐘不等，業據被告提出電信通話明細為憑（見本院 卷第148 頁），是被告抗辯稱其於10月31日以前曾多次催請 原告會同點交以及退還保證金乙節，尚非空言。 ⒉兩造於租賃初始時，既未會同勘查建物現況，則建物回復原 狀之狀態不明，原告又已於10月5 日取得鑰匙，即應從速檢 查系爭建物，倘有未回復原狀之處，亦應通知被告，使被告 得及時回復。然原告持有鑰匙長達將近1 個月，未從速檢查 ，經受被告催促後仍不為之，縱認被告未能於租期屆滿之前 回復原狀屬實，亦不可歸責被告。 ⒊嗣兩造於11月2 日會同於系爭建物察看，原告法定代理人羅 秀蘭親自書寫修繕清單（見本院卷第42-44 頁），被告當日 即請寶順威公司按照原告開列之修繕清單提出報價單，經議 價、採購、修繕，業已於101 年12月11日修繕完成，原告亦 不否認寶順威公司為其指定，且修繕期間原告有進入系爭建 物監工，兩造復未確認修繕所須時間及寶順威公司工期。是 以，寶順威公司於101 年12月11日始修繕完成，亦非可歸責 被告。被告另抗辯其就系爭建物騰空返還時，已回復原狀， 之所以配合原告要求修繕，係為取回擔保金33萬元之故，並 非原告開列之修繕清單確屬建物原狀，況原告迄今亦不能證 明所列修繕清單確為回復原狀所必要，是以，原告主張被告 違反系爭租約遲延回復原狀，顯不足採。 ㈢就原告請求賠償廁所之壁磚修補及頂板灌漿費用110,250 元 乙節，本院詳閱原告所提出之3 紙修繕清單內容，就廁所部 分已載明為「1F廁所/ 女蹲X1，男蹲X1+2小便斗+ 洗手枱」 ，並無廁所之壁磚修補及頂板灌漿部分，原告復未能證明廁 所之原狀為何、被告有進行壁磚修補及頂板灌漿之義務，再 觀寶順威公司所提出廁所修繕完畢後之照片（見本院卷第64 -65 頁），壁磚完整且有水泥牆，尚無壁磚修補及頂板灌漿 之必要。是以，原告請求被告給付110,250 元，即屬無據。 ㈣自被告101 年10月23日拍攝之系爭建物內部照片可清楚看見 已空無一物，被告結清101 年10月31日前之電費、將電號移 轉返還原告、對系爭建物已無使用收益之事實，復且已提前 在10月5 日將一副可進入系爭建物任何處所之鑰匙交還原告 ，衡情被告實無繼續占有系爭建物之必要。至於被告何以仍 持有系爭建物之2 個備份搖控器，其已說明係因要使寶順威 公司進入修繕時才發現有備份搖控器，況且系爭建物內已空 無一物，被告自無從僅以單持搖控器之方式而占有系爭建物 。 五、綜上所述，被告於租期屆滿之前即將系爭建物騰空返還予原 告，原告因可歸責於己之事由，未從速檢查，致被告不能及 時完成修繕，原告復不能舉證建物原狀如何、以及廁所壁磚 修補及頂板灌漿為被告應負擔之回復原狀義務，是以，原告 主張被告違反系爭租約，應給付違約金及修繕費用共282,91 6 元，為無理由，應予駁回。 乙、反訴部分： 一、反訴原告起訴全部引用本訴部分之陳述，爰依系爭租約第3 條第2 項㈡及第7 條第4 項約定，請求反訴被告返還擔保金 33萬元及賠償律師費4 萬元。並聲明：⑴反訴被告應給付反 訴原告37萬元及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告翌日即102 年2 月9 日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息； ⑵願供擔保，請准宣告假執行。 二、反訴被告則以：反訴原告所述均非為真，已如反訴被告於本 訴中所述等語資為抗辯，並為答辯聲明：⑴反訴原告之訴及 其假執行之聲請均駁回；⑵如受不利益判決，願供擔保請准 宣告免予假執行。 三、反訴部分之不爭執事項同本訴部分之記載，反訴部分之爭點 則為：反訴原告請求反訴被告返還擔保金33萬元及賠償4 萬 元律師費，是否有據? 四、本院之判斷： ㈠依系爭租約第3 條第2 項㈡約定，租賃期限屆滿，反訴原告 騰空並交還系爭建物時，反訴被告應無息返還擔保金33萬元 。反訴原告業於101 年10月31日將系爭建物騰空返還反訴被 告，已如前述，反訴被告自承迄未將擔保金返還，是反訴被 告自負有返還擔保金33萬元之義務。 ㈡兩造任一方若有違約情事，致損害他方權益時，願賠償他方 之損害及支付因涉及之訴訟費、律師費（稅捐機關核定之最 低收費標準）或其他相關費用，為系爭租約第7 條第4 項所 明確約定。又我國第一、二審民事訴訟非採用律師訴訟主義 ，當事人所支出之律師費用，固不在訴訟費用之列，惟本院 審酌兩造均為公司法人，所支付律師費乃公司費用之一部分 ，兩造既於系爭租約約定，苟若一方違約致他方受損，願賠 償他方之損害及因此涉及之訴訟費、律師費，且上開約定並 不違背公序良俗或法律強制規定，基於私法自治原則，即非 法所不許。查國稅局核定律師執行業務所得，訴訟事件最低 酬金為4 萬元，反訴原告主張其已實際支付本件訴訟代理人 酬金高於4 萬元，復為反訴被告所不爭執（見本院卷第140 頁反面）。準此，參酌兩造之約定及前揭說明，反訴原告請 求反訴被告賠償律師費4 萬元，即屬有據。 五、綜上所述，反訴原告於租期屆滿前即將系爭建物騰空返還反 訴被告，反訴被告即應返還擔保金33萬元，經多次催討未果 ，致反訴原告以訴訟請求並因此支出律師費用，是反訴原告 依系爭租約第3 條第2 項㈡、第7 條第4 項，請求反訴被告 給付37萬元（計算式：擔保金33萬元＋律師費4 萬元）及自 102 年2 月9 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有 理由，應予准許。 六、就民事訴訟法第427 條第1 項至第4 項訴訟適用簡易程序所 為被告敗訴之判決，法院應依職權宣告假執行，同法第389 條第1 項第3 款定有明文，反訴原告陳明願供擔保，聲請宣 告假執行，惟本院係以簡易訴訟程序為反訴被告敗訴判決， 依上開規定，本院就此部分應依職權宣告假執行，反訴原告 聲請願供擔保宣告假執行，此不過促使法院職權發動，本院 無須就其此部分為准駁之判決，惟反訴被告陳明願供擔保請 准免為假執行之宣告，亦無不合，爰酌定相當擔保金額准許 之，並諭知如主文第5 項所示。 丙、本件本、反訴，判決基礎均已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方 法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰 不一一論述。 丁、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴則為有理 由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 8 月 12 日 新竹簡易庭 法 官 陳麗芬 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 8 月 12 日 書記官 嚴翠意