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臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　　　102年度竹簡字第7號 原　　　告　榮錦建設股份有限公司 法定代理人　鄭萬欽 訴訟代理人　羅秉成律師 複　代理人　戴愛芬律師 被　　　告　瑞裕產業股份有限公司 法定代理人　廖慧明 訴訟代理人　鍾凱勳律師 上列當事人間給付租金事件，本院於民國102年9月24日言詞辯論 終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹仟零捌拾萬元，及其中新臺幣柒佰貳拾 萬元自民國一○一年六月二十六日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息，另其中新臺幣參佰陸拾萬元自民國一○二年二月 五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決得假執行；但被告如以新臺幣壹仟零捌拾萬元為原告預供 擔保後，得免為假執行。 事實及理由 甲、程序方面 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時係聲明被告應給 付原告新臺幣（下同）720萬元，及自調解聲請狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣於訴 訟進行中，迭經訴之變更，最終將上開聲明變更為：被告應 給付原告1,080萬元，及其中720萬元自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，另360萬元 自102年2月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利 息，核係單純擴張或減縮應受判決事項之聲明，自應准許。 乙、實體方面 壹、原告主張： 一、緣原告公司與訴外人福永企業股份有限公司（下稱福永公司 ）前曾就門牌號碼新竹市○○路○○○號地上共14層、地下4層 之建物（下稱系爭租賃標的物）簽署新竹中正案合作契約、 房屋租賃契約，約定自民國96年1月1日起至110年6月30日止 ，原告公司將系爭建物以每月328萬元租金出租予福永公司 經營飯店旅館業使用（即新竹福華飯店）。雙方另於99年1 月間就上開契約，另訂定補充協議書（下稱系爭補充協議書 ），於該協議書第貳條約定：「茲因景氣不佳、乙方（即福 永公司）經營困難...甲方（即原告公司）同意依下列條件 ，將租賃標的物租金由每月參佰貳拾捌萬元整（含營業稅） 調降陸拾萬整，改為每月貳佰陸拾捌萬元整（含營業稅）。 一、乙方於九十九年度401申報書之銷售額（不含稅）達壹 億參仟萬元，上開調降租金之期間為：自九十九年一月一日 （含）起迄一○○年六月三十日（含）止，共計一年六個月 整」，是依上開協議書之約定，如訴外人福永公司99年度之 401申報書之銷售額（不含稅）已達1億3仟萬元，則自100年 7月1日起，系爭租賃標的物之租金將回復為每月328萬元。 二、而據福永公司所提出其於99年度401申報書之年度銷售額（ 包含客房部及精品店）已達151,648,666元整（不含稅）， 則按上開協議書之約定，自100年7月1日起，系爭建物之每 月租金應回復為328萬元。又被告公司已於100年4月1日起分 割受讓福永公司新竹分公司之相關營業，且原告公司亦同意 被告公司承受原租約之權利義務使用系爭租賃標的物，故原 告公司與福永公司就系爭租賃標的物之相關契約義務，即應 由被告公司概括承受，被告公司就系爭租賃標的物租金有給 付之義務。然被告公司自100年7月起，每月僅支付268萬元 租金予原告，每月短少給付60萬元，顯然與協議書意旨不符 ，爰依租賃之法律關係提起本件訴訟。 三、原告與福永公司簽立系爭補充協議書所約定租金調降之期間 長短之立約真意，應係以新竹福華飯店全棟（包含客房部及 精品部）之銷售額為依據： （一）依據原告與福永公司所簽立房屋租賃契約書內容，原告出 租予福永公司之範圍是「新竹市○○路○○○號之全部」（ 地上共十四樓，地下共四樓），且原告與福永公司簽立之 新竹中正案合作契約書第15條亦載明「本案乙方（即福永 公司）不得再轉租他人使用或作為非雙方議定之其他用途 使用」，因此以原告之認知，新竹福華飯店全棟均是由福 永公司所承租經營，不會有任何轉租、分租給其他公司之 情事。 （二）再者，原告將新竹福華飯店全棟出租予福永公司，每月收 取租金，福永公司從未告知原告任何有關福記公司之情事 ，原告根本不知在新竹福華飯店另有福記公司經營精品部 門，故原告與福永公司簽立系爭補充協議書當時，對於所 謂「乙方於九十九年度401申報書之銷售額」銷售額範圍 之認知，即認定應包含「新竹福華飯店全棟（包含客房部 及精品部）」之銷售額，且系爭補充協議書第一點即載明 該協議書為雙方「新竹中正案合作契約書」、「95年度北 院民公誌字第110692號公證書」公證之「房屋租賃契約」 及所附「台灣高等法院95年7月14日94年度重上字第353號 案件民事和解筆錄」之補充約定，而上開合作契約書、房 屋租賃契約關於福永公司租賃之範圍均是「新竹市○○路 ○○○號全棟（地上共十四樓，地下共四樓）」，因此原告 簽立系爭補充協議書關於「乙方於九十九年度401申報書 之銷售額」之真意，應是指『福永公司於九十九年度經營 其所承租之新竹福華飯店全棟之銷售額』，而非單指客房 部之銷售額，文義上之所以載明「乙方於九十九年度401 申報書之銷售額」乃是因為原告係將全棟大樓出租予福永 公司經營新竹福華飯店，且兩造契約又有不可轉租之約定 ，因此原告無可能預期新竹福華飯店除福永公司外，尚有 其他公司參與營運，而使401申報書有分開計算之情形。 （三）又查，福永公司除提供客房部之401銷售額予原告外，嗣 後亦提供精品店之之九十九年度401申報書銷售額予原告 ，故以原告與福永公司簽立系爭補充協議書當時之真意， 顯然並未有將精品部銷售額分開計算之意。準此，原告以 新竹福華飯店（包含客房部及精品部）九十九年度401申 報書之銷售額已達壹億伍仟壹佰陸拾肆萬捌仟陸佰陸拾陸 元整（不含稅）為由，聲請被告給付短付租金，應有依據 。 （四）由證人即新竹福華飯店前總經理許有志於本院證述可知， 證人許有志因『新竹福華飯店』營業狀況不佳而向原告提 出降低租金之要求，而原告法定代理人實際到新竹福華飯 店看過經營狀況後同意新竹福華飯店提出之要求，故自始 福永公司即是以『新竹福華飯店』營業狀況不佳為由而提 出降租之要求，自無將設置於新竹福華飯店內之精品部門 排除於外之理。證人即新竹福華飯店前總經理許有志係因 公司財務報表虧損而向原告提出降租之要求，然從財務報 表帳面上看不出有福記公司存在，其也不知道精品店另有 一家福記公司在經營，故證人既不知道精品店係由另一家 公司經營，又以新竹福華飯店整體之經營狀況不佳而向原 告提出降租要求，顯然在雙方協談過程中，從未有所謂「 單以客房部之營收來作為是否繼續調降租金之依據」之情 事。原告既係將系爭大樓「全棟」出租予福永公司經營新 竹福華飯店，故原告在新竹福華飯店總經理來向原告法代 洽詢關於新竹福華飯店因經營不善而有減少租金之需求， 以及之後與福永公司廖董事長簽署補充協議書之當時，自 不會將設在新竹福華飯店內之「精品名店街」銷售額排除 於外。是以，依據證人之證述可知，福永公司當時所提出 原證2補充協議書內關於「乙方於九十九年度401申報書之 銷售額」之真意，實際上應係指「新竹福華飯店整體」於 99年度之401申報書銷售額。被告於訴訟中主張協議書內 關於「乙方於九十九年度401申報書之銷售額」之真意， 並不包含精品店云云，顯無足採信。 （五）被告雖提出福記公司之股東結構及業務範圍主張福記公司 與福永公司非同一公司，且福記公司並非經營飯店本業， 故九十九年當時福永公司簽約時所認定之401銷售額，僅 指福永公司云云。然查：原告完全不知新竹福華飯店另有 福記公司經營精品部門，且此與原告與福永公司簽立之房 屋租賃契約內約定之條款有所不同，福永公司亦未告知原 告，原告無法知悉。再者，原告無法自福永公司之401申 報書中看出有包含福記公司每月支付給福永公司租金之相 關記載，被告於訴訟中始提出與福記公司簽立租賃契約之 證據資料，正可證明原告於簽立原證2補充協議書之當時 ，確實不知新竹福華飯店另有經營者經營精品部門之情事 。被告雖又提出被證17之會計師查核報告主張原告早知悉 新竹福華飯店內另有福記公司經營精品店云云。然查：被 證17係原告委託眾智聯合會計事務所就90-92年度福永企 業股份有限公司之營業收入之查核報告，由該資料可知， 福永公司當初提供90-92年度租金計算相關營收之範圍為 ：「客房收入」、「餐飲收入」、「名店街收入」。亦即 ，福永公司係將「名店街收入」亦算入福永公司之營收內 ，並主動提供資料予原告委請之會計師查核，而非僅列「 福永公司出租予福記公司經營名店街之租金收入」，而福 永公司既已提供「名店街收入額」予原告查核、計算，難 以期待原告得據此知悉福華飯店名店街乃由另一家獨立之 公司經營之情事。且以原告之立場，原告係將新竹福華飯 店全棟出租予福永公司以收取租金之出租者，根本不知悉 福永公司內部經營新竹福華飯店之方式為何，故若福永公 司有任何超出合約外之經營方式（如：轉租而收取租金） ，而影響到原告租金之計算及收取，自應主動告知原告， 而非刻意隱匿，於事後才質疑原告為何不加以詢問，如此 對原告顯非公平。 四、福永公司與原告簽署原證二補充協議之當時，顯有刻意隱匿 新竹福華飯店內另有福記公司經營精品店之詐欺行為，使原 告陷於錯誤，誤認福永公司401申報書之銷售額即是指新竹 福華飯店全棟收入，因而與福永公司簽立原證二之補充協議 書，原告自得撤銷因詐欺所為之意思表示： （一）本件原告係將新竹福華飯店大樓「全棟」出租予福永公司 ，契約並有不得轉租之約定，而福永公司因經營困難、長 年鉅額虧損，與原告協調降低租金，原告遂於99.1月間以 「出租人」身分，與「承租人」福永公司簽立原證2補充 協議書，約定以福永公司99年度401申報書銷售額之金額 作為調降租金期間長短之依據，惟福永公司從未告知原告 有關新竹福華飯店內精品店部分係轉租福記公司經營情事 ，立約當時亦未向原告說明上開事項，顯屬刻意隱匿，以 使原告與福永公司簽立原證2補充協議書當時，原告對於 所謂「乙方於九十九年度401申報書之銷售額」銷售額範 圍之認知，即認定係包含「新竹福華飯店全棟（包含客房 部及精品部）」之銷售額，而非單指客房部之銷售額。 （二）換言之，福永公司與原告簽立原證二補充協議書之當時， 刻意隱瞞新竹福華飯店內係由福記公司經營精品店之事實 ，使原告陷於錯誤，自構成對原告之詐欺，原告係於本件 訴訟中，經被告提出相關資料，始發現福永公司將新竹福 華飯店精品部分違法轉租予福記公司經營之情事，又被告 瑞裕公司已於100年4月1日起分割受讓福永公司新竹分公 司之相關營業，原告亦同意被告承受原租約之權利義務使 用系爭建物，故原告與福永公司就系爭建物之相關契約義 務，即應由被告概括承受，原告業依民法第93條規定，前 以書狀繕本之送達，對被告為撤銷原證2補充協議書之意 思表示，該補充協議書之意思表示撤銷後，被告自應給付 先前短付之租金予原告。 （三）再者，原告將新竹福華飯店出租予福永公司原先係按原證 一新竹中正案合作契約書第6條所約定之租金計算，即要 計算「客房、餐飲收入」、「名店街收入」、「停車場收 入」等，而因該計算方式十分複雜，故雙方嗣後改以固定 式金額計算租金，然雙方合意改採固定式金額計算租金之 原因僅係為「方便計算」，原告收取租金之範圍，仍應在 上開三項範圍之內，被告主張重新定義租金為固定式租金 額後，租金的支付就再也與福記公司經營之名店街營業額 毫無關係云云，應有誤解。 （四）又查，福永公司將新竹福華飯店部分建物違法轉租予福記 公司，未曾告知原告，於兩造簽立補充協議書之當時，亦 未告知關於新竹福華飯店之經營結構，甚至在簽約當時， 無提示任何福永公司或福記公司之報表給原告法定代理人 看（參被告答辯四狀第5頁），顯然是刻意隱匿福記公司 有獨立經營新竹福華飯店精品店乙事，而使原告陷於錯誤 而認為福永公司401申報書即代表全棟飯店之營業額。 （五）末查，被告雖主張福永公司加福記公司於98年度之銷售額 僅差43萬即到1億3000萬，故被告不可能和原告訂立此不 合邏輯之契約云云。然查，被告已自承「..從頭到尾沒有 人拿任何福永公司或福記公司的報表給鄭董事長看…」（ 參被告答辯四狀第5頁），足見原告法代鄭萬欽於簽立補 充協議之當時，顯然不知悉福永公司與福記公司內部之關 係，更不可能知道所謂福永公司加福記公司在98年度之合 計營業額為何。福永公司持有福永公司及福記公司之銷售 額資料（此觀被告賴精紅協理可以直接提供福記公司之 401銷售額予原告公司李小姐即可得知），也清楚福永公 司與福記公司之經營範圍，然與原告簽立補充協議書之當 時，卻未提供任何資料予原告法代知悉，而利用原告認知 新竹福華飯店為福永公司所經營之印象，使原告陷於錯誤 而簽立該補充協議書，確實構成詐欺。 （六）據上，福永公司為新竹福華飯店實際經營者，明知其營業 範圍，其與原告簽立補充協議書之當時，若不打算承襲前 例將名店街收入包含於租金範圍之內，本應主動告知原告 。然福永公司簽立補充協議書之當時，並未明確告知原告 其經營範圍，已屬隱匿，原告在「僅知悉福永公司為新竹 福華飯店全棟之承租者，不知悉福永公司有無轉租」此情 形下，誤認為全棟飯店均為福永公司之經營範圍，確實是 受到福永公司隱匿資訊之誤導，而陷於錯誤，尤福永公司 特別以「福永公司99年度401申報書銷售額」作為調整租 金與否之要件，大玩文字遊戲，確有隱匿、詐欺使原告陷 於錯誤之意圖。 五、綜上，福永公司以新竹福華飯店經營不善為由，而於99年間 與原告簽立補充協議書，是以，雙方訂立補充協議書之真意 確係認為該補充協議書貳、一、二、所載「乙方401申報書 銷售額」範圍，應係指新竹福華飯店全棟99年度之401銷售 額。而若本院認為本件雙方立約的真意即是依據「福永公司 401申報書銷售額」，而不包含福記公司之部分，則原告主 張雙方立約當時，原告確實受到福永公司隱匿資料之詐欺， 致陷於錯誤，原告已撤銷該錯誤之意思表示，被告自有給付 短付租金予原告之義務。並聲明：（一）被告應給付原告新 臺幣1,080萬元，及其中720萬元自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，另360萬元自 102年2月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息 。（二）依職權宣告假執行。（三）訴訟費用由被告負擔。 貳、被告則以： 一、緣訴外人福永公司前曾與原告公司簽訂85年9月12日新竹中 正案合作契約書及95年8月2日房屋租賃契約書，即由原告公 司興建門牌號碼為新竹市○○路○○○號之建物後，由福永公 司向其以每月328萬承租後做為經營新竹福華飯店之用。隨 後因為經濟景氣不佳，雙方再度於99年1月間簽訂補充協議 書，原告公司同意將租金從每月328萬元調降為268萬元，並 約定如訴外人福永公司99年度401申報書之銷售額如未達130 ,000,000元，則調降租金期間將至101年12月31日為止，期 滿回復原租金；如超過130,000,000元，則調降期間僅至100 年6月30日止，期滿回復原租金。茲因原告公司認為福永公 司之99年度401申報書之銷售額已達130,000,000元，故向承 繼福永公司權利義務關係之被告公司起訴請求100年7月1日 以後迄今未繳租金差額每月60萬元。 二、福永公司於100年4月1日起，將新竹福華之經營權營業讓與 給被告公司，經被告公司通知原告公司後，原告公司亦表示 同意，因此租賃合約及補充協議書之當事人已從福永公司轉 至被告公司。 三、按補充協議書第貳條第一項雖言明如福永公司99年度401表 銷售額總金額達1.3億元時，租金將自100年7月1日起調回原 價每月328萬元。惟福永公司99年度401報表之銷售額僅達 127,046,348元，並未達130,000,000元（即99年1-2月： 19,559,353元、3-4月：20,873,597元、5-6月：20,396, 423元、7-8月：21,363,213元，9-10月：22,742,373元、 11-12月22,111,389元。合計為：127,046,348元）。 符合補充協議書第貳條第二項規定，租金調降期間應至101 年12月31日為止。原告公司指稱福永公司99年度401報表金 額超過1.3億元，顯有誤會。 四、系爭補充協議書上所指之「401銷售額」係僅指福永公司之 401銷售額，不包括負責精品店招租的福記公司之401銷售額 ： （一）契約條文解釋首應依文義解釋，按簽訂補充協議書之當事 人(乙方)既僅有福永公司一家，則補充協議書第貳條第一 項所指之「乙方」99年度401銷售額，自僅指福永公司， 而不包括未納入簽約人之福記產業股份有限公司之401銷 售額。契約解釋仍必須先以「文義解釋」為優先；僅有在 文義衝突或不明時，始應自「過去事實」及「其他一切證 據資料」，以探求立約原意。按系爭補充協議書為福永公 司與原告所簽訂，並於其後由被告因營業讓與而承受之， 從補充協議書第2條第1項之文義，僅謂當「乙方」(即指 福永)之99年度401報表銷售金額達1億3千萬元，租金調降 期間僅至一百年六月三十日止。因與原告簽約者僅有乙方 ，即福永企業股份有限公司，並不包括當時已經存在並且 已在新竹福華飯店內經營招商及商店業務之福記公司，且 乙方之401銷售額係登載於福永公司要提出於國稅局的401 正式申報書上的官方數字，定義非常精確，根本沒有解釋 的空間。 （二）退萬步言，如認為不應依照文義解釋補充協議書上之文字 ，惟原告既主張解釋契約應探求當事人意思表示，則在解 釋系爭契約時，自應以簽約當時雙方當事人之內心真意作 為本案判決基礎，而非以事後認為如何解釋系爭條文對原 告方較為合理來代替當事人之真意---對某一方不公平的 契約也可以是合法有效的契約。對於福永公司而言，其40 1銷售額並無遺漏伊利用向原告承租新竹福華大樓的任何 一層樓，蓋即使是出租給福記公司利用的樓層，福永公司 業已向福記公司收取合理之租金。換言之，系爭補充契約 中乙方之401銷售額，確實已經包括福永公司所有利用福 華大樓的銷售金額。再者，福永公司向原告承租地上十四 層，地下四層，原本福永公司在福華集團內就是定位為飯 店客房與餐廳之經營，功能上並不負責精品店的招商與經 營。故福永公司將不需要的樓層轉租給其他公司經營，是 正常的經營管理。而福永公司與福記公司均連年虧損，如 果福永公司並未將四個樓層轉租給福記公司而是自己使用 該些樓層經營精品店時，從連專精於招商的福記公司均連 年虧損觀之，此將使得福永公司的虧損更形擴大，福永公 司出租給福記公司是幫助福永公司大幅減少虧損。 （三）再按，原告雖一再提及伊將整棟大樓出租給被告，且於契 約中禁止轉租，所以伊誤認為補充協議書中所謂乙方401 銷售額系包括整棟新竹福華飯店大樓之銷售額云云。惟此 縱然屬實，原告也只是證明了身為簽約當事人一方之原告 想法，並沒有證明身為簽約當事人另一方福永公司也是這 樣想法，反而更證明本案並沒有當事人真意一致而需要解 釋的問題，其情節應屬民法意思表示錯誤之標準案例。進 而，根據民法第90條規定，意思表示錯誤之除斥期間為自 意思表示之日起一年以內，由於補充協議書是99年1月簽 署的，迄今已經超過一年，為了交易安全著想，原告自不 得再主張撤銷。 （四）又被告提出關於福永公司當時之簽約真意，均係根據證人 許有志之證述，蓋協議書第2條第1項之當事人真意原本即 未包括福記公司之401銷售額在內，福永公司98年度之401 銷售額為109,559,291元，而當年度福永公司之稅前虧損 為17,595,637元。依照許前總經理當時估計，如果福永公 司98年當年度之401銷售額自109, 559,291增加為1億3千 萬，則扣除部分成本後，約剛好可彌補虧損17,595,637元 ，差不多是盈虧互抵的狀態。因此，回歸到當初福永公司 簽約代表人許有志前總經理之真意，伊當時所指之1億3千 萬，僅指伊管轄下的飯店銷售額，而不包括非伊管轄範圍 之精品店銷售額。因此，原告因為自己主觀上之想法誤認 為乙方之401銷售額系包括精品店之銷售額，此種意思表 示錯誤之情況既然已因除斥期間經過而無法撤銷，本院即 不應以雙方當事人真意之解釋之方式用以導正明明是意思 表示錯誤的標準案例。 （五）原告雖於訴訟中指稱被告將原證三之文書交付給原告之員 工，顯然認為補充協議書中之401銷售額指的就是福永加 上福記的營業額。惟經被告確認後，原告之資深員工李小 姐向被告索取401報表時，被告賴精紅協理首先先給予「 僅」福永公司之完整401申報書，其後李小姐又再向賴協 理表示為何沒有包括經營精品店的福記公司?賴協理當時 已向李小姐表明福記公司並不包括在福永公司的401銷售 額內，但李小姐仍執意認為補充協議書內所指的銷售額應 該包括福記公司。為弭平爭議，賴協理就又再將被證七之 文書(九十八年與九十九年福永加福記的401銷售額)提供 給李小姐，該文書是用來向原告說明，九十八年福永新竹 與福記新竹的銷售額合計均已經達到一億兩千九百五十七 萬九千四百三十四元，差一億三千萬僅有四十三萬而已。 前開原告員工李小姐主動發現被告401銷售額並未包括精 品店進而向被告賴協理要求提供精品店銷售額數據之行為 ，業亦證明原告事前就已經知道精品店並非被告所經營。 五、原告認定補充協議書中之銷售額包括福永公司與福記公司， 可能係來自於伊自己之誤認，並非被告有任何詐欺之行為： （一）事實上，被告業已透過前案訴訟資料證明，被告透過在之 前與福永公司的民事訴訟中，早就知道福記公司之存在， 也知道福記公司負責經營精品店，只是簽訂補充協議書當 時，原告法定代理人一時沒弄清楚福永公司之401銷售額 究竟包括那些營業項目，而理所當然的認為包括精品店在 內，而同時福永公司代表許有志總經理才到任沒有多久， 並不清楚之前原被告間的所有租賃契約關係，也不清楚雙 方在90年間進行的訴訟，許總經理只是非常單純的本於自 己所看到的福永公司報表數字去和原告法定代理人進行交 涉。 （二）由於原告目前所提出來之福永公司詐欺行為，就是當時福 永公司故意不告知1億3千萬並不包括福記公司，但誠如許 前總經理所述，當時他與鄭董事長洽談簽約時，並不知道 鄭董事長有此一誤會，他也沒料到沒有把福記公司的營業 額算進去未來會變成訴訟案件，由許前總經理之供述而言 ，福永公司絕無任何詐欺行為，而這是非常典型的意思表 示錯誤的案例，既然原告作出意思表示已逾一年，鈞院即 應依照民法的價值判斷，以維護契約安全為優先維護補充 協議書之有效存在。 六、本件乃原告陰錯陽差誤會被告意思之契約爭議案件，被告絕 無任何惡意欺騙在內，如認定被告應負責任補還租金差額， 將使新竹福華飯店陷入極大的經營窘境。並聲明：（一）原 告之訴駁回。（二）如受不利益判決時，請准供擔保免為假 執行。 叁、兩造不爭執事項： 一、訴外人福永公司前曾與原告公司簽訂85年9月12日新竹中正 案合作契約書及95年8月2日房屋租賃契約書（見調解卷第16 至23頁），由原告公司興建門牌號碼為新竹市○○路○○○ 號 之建築物後，原告公司自96年1月1日起將系爭建物以每月 328萬元租金出租予福永公司經營飯店旅館業使用（即新竹 福華飯店），雙方於99年1月間就上開契約，另訂定補充協 議書（見調解卷第24頁）。 二、兩造對於原證二之補充協議書第2條第1、2項之約定內容不 爭執。 三、被告公司於100年4月1日分割受讓訴外人福永公司新竹分公 司相關營業（即新竹福華飯店之經營權）及承受原告公司與 訴外人福永公司間之新竹福華飯店租賃契約及補充協議書權 利義務，被告公司自100年7月起仍支付原告公司每月租金 268 萬元迄今之事實，不爭執。 肆、兩造爭點： 一、兩造就系爭補充協議書所約定「99年度401申報書之銷售額 」之真意及範圍為何？ 二、原告請求被告給付自100年7月起至101年12月止積欠之短付 租金共1,080萬元有無理由？ 伍、得心證之理由： 一、兩造就系爭補充協議書所約定「99年度401申報書之銷售額 」之真意及範圍為何？ （一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應 以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去 事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致 失真意，解釋契約，並應於文義上及論理上詳為推求，以 探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契 約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料 ，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價 值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或 截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年 度台上字第1421號判決、17年上字第1118號、39年台上字 第1053號判例要旨參照）。 （二）本件原告主張系爭補充協議書之銷售額應以新竹福華飯店 之整體營業計算之事實，業據其提出合作契約書、房屋租 賃契約、補充協議書、401申報書之銷售額等為證，惟為 被告所否認，並以前詞置辯。經查，兩造間就系爭租賃標 的物之租金計算方式，本係約定以飯店（含客房及餐飲） 、名店街、停車場等三大部分，分別以不同方式計算租金 ，嗣因租金計算方式有爭執而涉訟，並於95年間成立和解 ，約定自96年1月1日起更改為固定租金，每月租金數額固 定為328萬元，嗣因新竹福華飯店持續虧損，後又於99年1 月間簽立系爭補充協議書，約定將租金由每月328萬元調 降60萬元，改為每月268萬元，並約定99年度401申報書之 銷售額如達1億3千萬元，則自100年7月起回復租金為每月 328萬元，此有臺灣臺北地方法院所屬民間公證人重慶聯 合事務所公證書、房屋租賃契約、和解筆錄、新竹中正案 合作契約書、補充協議書影本各一份在卷可稽（見調解卷 第9至25頁），且為兩造所不爭執，應認為真實。 （三）而所謂「401申報書之銷售額」其意究何所指，如以兩造 訂立系爭補充協議書之動機視之，系爭補充協議書係記載 ：「茲因景氣不佳、乙方經營困難、長年鉅額虧損，為使 乙方能長久營運，以謀求雙方共同利益，甲方同意依下列 條件，將租賃標的物租金由每月...調降...」等語，有該 補充協議書附卷可稽，足認兩造以系爭補充協議書約定調 降租金之動機乃在於新竹福華飯店經營不善，被告方面要 求調降租金以降低「新竹福華飯店」之經營成本，由此動 機可初步判斷兩造約定調降租金之目的係在於讓「新竹福 華飯店」可永續經營，並得以繼續承租，則就系爭補充協 議書所約定回復租金與否所憑據之銷售額，自應與「新竹 福華飯店」之整體營業總收入有關，故兩造當事人就系爭 補充協議書所約定「401申報書之銷售額」之真意應係針 對「新竹福華飯店」整體之銷售額，即應指原告所出租予 被告之租賃標的物全部之銷售額，僅係以所謂401申報書 為該銷售額之標準，被告所稱「401申報書之銷售額」已 明文限於「福永公司」所申報之銷售額，不得變動解釋云 云，顯拘泥於契約之文義，而未斟酌兩造間簽立系爭補充 協議書之動機，尚不足採。 （四）此參以證人即訂立補充協議書當時之福永公司總經理許有 志於本院審理時證述：「（98年7月1日我到新竹福華飯店 那時我是專業經理人，財務報表是1.09億元，我算所有的 營業狀況不是很好，所以我就想因為租金是最大負擔，所 以我就找原告討論，就跟原告董事長講這些事情，希望給 我們機會，當時金融風暴所以經營困難，我跟董事長說如 果我的公司也就是新竹福華飯店可以做到1.3億，租金可 以調降60萬，鄭董說如果可以做到1.3億以上租金就要回 復。..（為何當時直接跟鄭董講1.3億的數字？）因為我 來的時候，公司有給我財務報表是1.09億，虧損是1千7百 多萬，管理飯店的經驗是二個數字加起來如果我可以做到 那個數字剩下的就是管理的問題，二個數字加起來就是1. 3 億，所以就跟鄭董談這個數字。（是否知道有另家公司 福記公司存在？）有精品店存在，但帳面上我不知道，.. 我也不知道精品店有另一家福記公司。..（證人當初是以 福華飯店經營不佳的理由，請求調降租金？）因為當時金 融風暴、園區的合約公司員工都休無薪假，所以住房的狀 況不好，所以以福華飯店經營不好，請求降60萬。（證人 當時跟鄭董洽談時有跟鄭董說明1.3億的範圍？）我是飯 店的主管，我看到的就是飯店的報表，內容不知道。我就 是看飯店的收入、支出。」等語（見102年8月29日言詞辯 論筆錄），可知兩造之所以簽訂系爭補充協議書，乃證人 許有志為改善「新竹福華飯店」之經營狀況而「主動」向 原告提出調降租金之要求，並依據飯店報表自行計算新竹 福華飯店之盈虧後，向原告提出1億3千萬元之數額，且證 人許有志於與原告法定代理人討論上開調降租金情事時， 係陳述以「新竹福華飯店」做到1億3千萬元與否為租金調 降、回復之標準，原告法定代理人則表示若可做到1.3億 以上，租金就要回復，易言之，為被告代理人之證人許有 志於與原告法定代理人商談調降租金之條件時，乃以「新 竹福華飯店」之經營收入數額為標準，並未提及福永公司 之申報銷售額或福記公司之申報銷售額，原告法定代理人 所認知者亦為因「新竹福華飯店」之經營不佳而欲要求調 降租金，是兩造就租金調降之標準自應係以「新竹福華飯 店」之整體經營為合意，並無被告所稱係原告自行認知錯 誤之情事。此再由證人許有志證述：其不知精品店有另家 福記公司經營，亦未看過福記報表，且不知飯店報表內容 為何，僅以收入、支出數額計算得出1億3千萬元之數額， 原告法定代理人談的時候並未看報表等語，亦可知證人許 有志當初提出1億3千萬元之數額確係以「新竹福華飯店」 之整體經營為準，且係自行計算盈虧後告知原告系爭數額 ，再衡之證人許有志當時為「新竹福華飯店」之總經理， 則在其根本不知有福記公司，且不知實際數額內容有無包 含福記公司數額之情形下，益證兩造就系爭補充協議書約 定之當時並未區分福永公司與福記公司之銷售額計算，而 係以「新竹福華飯店」之銷售額為準；甚且，原告所提出 之原證3「401申報書之銷售額」雖係其自行製作，然該等 包含客房、精品店在內之銷售額數額乃被告提供予原告者 ，此為兩造所不爭，衡情兩造就系爭補充協議書約定之銷 售額真意如未包含精品店之銷售額，被告何須提供該數額 予原告？凡此均足認被告所為「401申報書之銷售額」係 專指福永公司之401申報書銷售額，不及福記公司之401申 報書銷售額，係原告自行認知錯誤之抗辯，並不足採。 （五）次查，兩造間就系爭租賃標的物所約定之租金給付，本應 依兩造所定新竹中正案合作契約書約定之計算方式給付， 後因計算方式過於複雜，而改依固定租金給付之，業如前 述。觀之兩造間新竹中正案合作契約書之約定內容，租金 之計算乃包含飯店（含客房及餐飲）、名店街、停車場等 三大部分，而嗣後所約定之和解筆錄及房屋租賃契約書， 雖將租金計算更改為固定式，然此乃為免去租金計算方式 之繁複所生爭議，至於租金之範圍應仍與上開合作契約書 之約定範圍相同，即仍包含客房、餐飲、名店街、停車場 等，此由和解筆錄第9條約定：「兩造就85年所簽訂原審 證一之合作協議書，其中有關租用權利金之計算方式，全 部改依本和解書第一項所定方式由福永企業股份有限公司 給付榮錦建設有限公司固定租金，其餘契約內容，於不與 本和解書所定條款牴觸之範圍內，仍然繼續有效。」等語 （見調解卷第14頁），再由系爭補充協議書第1條載明： 「本補充協議書為甲乙雙方：『新竹中正案合作契約書』 、台灣台北地方法院所屬民間公證人..公證之..『房屋租 賃契約』及所附『台灣高等法院..民事和解筆錄』之補充 約定」等語，均可知系爭補充協議書乃上開合作契約書、 和解筆錄與房屋租賃契約書之補充，該等和解筆錄、房屋 租賃契約書既未就租金範圍另作約定，僅是將租金計算方 式改為固定式租金，兩造間約定之租金範圍自仍應以合作 契約書為準，即應包含客房、餐飲、名店街、停車場等， 被告雖辯稱合作契約書之約定已被和解筆錄取代，新約定 與經營無關云云，但上開合作契約仍屬兩造契約範圍，自 仍應審酌兩造就合作契約約定之內容及精神，被告所辯應 不足採。是以，系爭補充協議書既為合作契約與和解筆錄 、租賃契約之補充，則所謂「401申報書之銷售額」之範 圍，由上開合作契約內容可知，該租金範圍自應包含客房 、餐飲、名店街、停車場等，故系爭補充協議書上所謂「 401申報書之銷售額」自不應作狹隘文義解釋，依據上開 說明，以兩造間系爭租賃標的物約定租金範圍之過去事實 及一切證據資料，本於經驗法則判斷之，兩造間所約定所 謂「401申報書之銷售額」之真意，自應係指包含名店街 收入在內之「新竹福華飯店」之銷售額。 （六）再者，上開合作契約書中，兩造原係約定名店街之租用權 利金係以營業額收入總額百分之8計算，且被告與福記公 司於90年間約定之名店街租金亦為以營業額收入總額百分 之8計算，此有新竹中正案合作契約、福永公司與福記公 司間房屋租賃契約在卷可參（見調解卷第18頁、本院卷第 48頁），即被告並未賺取福記公司任何收入，或可認為對 原告而言，被告與福記公司係立於同一立場。參以被告自 承於99年間簽訂系爭補充協議書後，隨即調降福記公司之 租金，由租金每月64萬元調降為49萬8,095元，並據提出 福記公司99年租金給付發票12紙、房屋契約租賃2份及98 年12月份、99年12月份及100年12月份之損益表各1紙附卷 可參（見本院卷第48至50頁、第53至61頁及第142至147頁 ），則被告既因飯店經營不佳而生經濟上困難，始向原告 要求調降租金，衡情被告為求渡過經濟上困境，應不致對 福記公司同意施予調降租金之優惠對待。再參以福記公司 自90年設立迄今即為經營福華飯店之名店街而設立，此為 被告自承，縱其與福永公司係屬不同法人格，然就第三人 （無論原告或其他客觀第三人）而言，並無從知悉二者間 之真實關係，甚至證人許永志雖貴為新竹福華飯店之總經 理，亦不知新竹福華飯店內之精品店為福記公司所經營， 更可證福永公司與福記公司間之關係不易為外人所知。且 兩造於85年間所訂立之合作契約，係以福永公司名義簽約 ，租金範圍包含客房、餐飲、名店街、停車場等，其後福 永公司雖將名店街之經營轉由福記公司，無論其理由為被 告所稱之減少福永公司虧損或其他，對原告而言，名店街 均屬兩造原所約定租賃標的物之「新竹福華飯店」範圍內 之收入，則在被告因「新竹福華飯店」經營不善要求調降 租金之情形下，所約定回復租金之標準自會包含租賃標的 物之「新竹福華飯店」範圍之全部收入，是解釋兩造當事 人之真意，所謂「401申報書之銷售額」之範圍，應為含 客房、餐飲、名店街等在內之銷售額。 （七）被告雖辯稱：其對福記公司之租金已經計入福永公司401 銷售額內，福永公司之401銷售額已經代表福永公司利用 整棟新竹福華飯店所在之大樓所為之營業行為云云。然查 ，兩造間就使用系爭租賃標的物之租金範圍應係包含名店 街收入在內，業如前述；此外，兩造於92年間之訴訟中， 福永公司於爭執租金時，亦「自行」將名店街收入（即名 店街銷售額）列為與原告所請求之租金相關之營收範圍， 有該會計師報告書在卷可稽（本院卷第190-192頁），則 由上開合作契約之約定及會計師報告內容，亦可認為福永 公司所認知應給付原告之租金範圍係包含名店街收入，此 應為兩造間租金給付範圍之向來慣例。至95年間雖將租金 給付方式改為固定式，然更改為固定式租金之原因僅為計 算方便，此為兩造所不爭，是兩造間就系爭租賃標的物之 租金數額範圍自應仍與合作契約相同，即仍應包含名店街 收入，縱被告已將福記公司所給付之租金列為其自身之租 金收入，亦不影響兩造間租金數額範圍應包含名店街收入 部分之認定。是由兩造間就租金給付範圍之交易上習慣， 本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的判斷之，兩 造決定回復租金與否之標準自為包含名店街收入在內之「 新竹福華飯店」銷售額。另佐以兩造間合作契約書第15項 業已約定：「本案乙方（即被告）不得轉租他人使用或作 為非雙方議定之其他用途使用。」等語，無論被告將名店 街部分轉由福記公司經營是否有違反兩造間系爭租賃契約 之約定，名店街由被告經營乃兩造系爭租賃契約約定之原 則，且福記公司與福永公司關係密切，客觀上一般人（甚 或被告公司前任總經理）均不易得知名店街係另外由福記 公司經營，業如前述，則在被告未能充分舉證之情形下， 自無從認定原告對於被告將名店街轉由福記公司經營之事 實確有知悉；縱認原告知悉上情，亦無從認定兩造間有以 被告轉租所得租金取代名店街收入為租金範圍之約定，是 被告上開所為抗辯尚不足採。 （八）至被告辯稱：自補充協議書目的觀之，則至少得讓福永公 司轉虧為盈，原告始能將租金調回原價云云，然參以系爭 補充協議書第2條雖約定：「茲因景氣不佳、乙方經營困 難、長期鉅額虧損，為使乙方能長久營運，以謀求雙方共 同利益」等語，即系爭補充協議書乃為助福永公司經營新 竹福華飯店能擺脫鉅額虧損，渡過經濟上的困境，兩造既 已訂明以銷售額1億3千萬元作為租金是否調降之金額標準 ，則是否調整租金自應以有無達到所約定之數額為準，而 非以被告公司是否有轉虧為盈、彌補虧損等情形為斷。是 兩造間租金是否調回每月給付328萬元，應以被告之銷售 額是否達到兩造所約定之金額為準，故被告辯稱自補充協 議書目的觀之，則至少得讓福永公司轉虧為盈，原告始能 將租金調回原價云云，顯不可採。 （九）綜上，原告係出租系爭租賃標的物予被告經營新竹福華飯 店，兩造間所簽訂上開合作契約書之租金約定範圍又包含 名店街收入，且該和解筆錄及房屋租賃契約書僅係將租金 數額之計算方式由營業額比例式改為固定式，租金範圍仍 應回歸合作契約書之認定，即應包含客房、餐飲、名店街 、停車場等，而系爭補充協議書僅就租金數額作調降，亦 未變動租金之範圍，兩造原所約定名店街收入之權利金又 係以營業額比例計算之，原告之認知自為名店街部分亦屬 被告之營業收入，則在被告無法舉證證明原告確屬知悉被 告已將名店街轉由福記公司經營之情形下（尚有是否違反 禁止轉租約定之疑義），系爭補充協議書縱未載明係何家 公司之401申報書之銷售額，依據兩造間過去約定租金範 圍之相關事實及資料、交易上習慣及兩造簽訂系爭補充協 議書之動機及締約過程觀之，兩造當事人所約定「401申 報書之銷售額」之真意應非僅侷限於福永公司之401申報 書銷售額。蓋系爭補充協議書之約定乃為使被告藉調降租 金達到改善新竹福華飯店經營之目的，而原告所出租給被 告之標的物乃新竹福華飯店全棟，租金調降與否之考量標 準自與全棟之營業收入有關。故兩造所約定「401申報書 之銷售額」之真意，自前開目的性、動機及歷史解釋觀之 ，應非僅指「福永公司」之401申報書銷售額，而係包含 名店街收入在內之「新竹福華飯店」之營業銷售額。 二、原告請求被告給付自100年7月起至101年12月止積欠之短付 租金共1,080萬元有無理由？ （一）查系爭補充協議書上所約定之401申報書之銷售額應包含 名店街之銷售額，已如前述。依該補充協議書第2條第1項 約定：「乙方於九十九年度401申報書之銷售額（不含稅 ）達壹億參仟萬元整，上開調降租金之期間為：自九十九 年一月一日（含）起迄一○○年六月三十日（含）止，共 計一年六個月整。」等語，可證兩造間租金給付之數額是 否由每月268萬元調整回每月328萬元乙節，應由99年度 401申報書之銷售額為判斷。而查，福永公司於99年度客 房之401申報書銷售額為127,046,348元，而名店街即精品 店之401申報書銷售額則為24,602,318元，合計為151,648 ,666元，業據被告提出營業人銷售額與稅額申報書6紙為 證（見本院卷第10至15頁），且為兩造所不爭執，堪信新 竹福華飯店含客房及名店街在內之99年度之401申報書銷 售額計為151,648,666元，已超過兩造所約定之1億3千萬 元，故依該補充協議書之約定，兩造間租金自應於100年7 月1日起回復兩造間以上開和解筆錄及房屋租賃契約書所 約定之每月租金328萬元。 （二）再者，被告自100年7月1日至101年12月31日止，每月均給 付經調減之租金268萬元乙節，為兩造所不否認，自堪信 為真實。而系爭租金金額應自100年7月1日起回復為每月 328萬元，已如前述，是以被告自100年7月起，確有租金 給付不足之情形，足堪認定，原告請求被告給付積欠之 不足租金自屬有據。 三、綜上，自當事人締約當時之真意觀之，兩造就系爭補充協議 書所謂「401申請書銷售額」之約定，應以原合作契約書所 約定「新竹福華飯店」之租金範圍為認定基礎，即非僅侷限 於福永公司之401申報書銷售額，而被告所經營新竹福華飯 店之401申報書銷售額於99年度已達到雙方約定之1億3千萬 元，該租金金額自100年7月1日起即應回復兩造原所約定之 每月328萬元。從而，原告依租賃契約及系爭補充協議書之 約定，請求被告給付100年7月1日至101年12月31 日不足給 付之租金1,080萬元，及其中720萬元部分自101 年6月26日 起至清償日止按年息百分之5計算之利息，其中360萬元部分 自102年2月5日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為 有理由，應予准許。 四、本件為簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法 第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。又被告陳 明願供擔保聲請免為宣告假執行，經核與規定相符，爰酌定 相當擔保金額准許之。 陸、本件事證已臻明確，兩造其餘供及防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，並此敘明。 柒、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條 第2項、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 10 月 29 日 新竹簡易庭 法 官 林南薰 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 中 華 民 國 102 年 10 月 29 日 書記官 李勻淨