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臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第547號 原　　　告　張雪卿 訴訟代理人　陳建三律師 被　　　告　李民海 被　　　告 法定代理人　蘇俊逸 訴訟代理人　許美麗律師 訴訟代理人　王彩又律師 訴訟代理人　張淑美律師 上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國103年8月21日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告李民海應給付原告新臺幣玖拾萬零陸拾伍元，及自民國一百 零二年七月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告李民海負擔十分之四，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣叁拾萬元為被告李民海供擔保後， 得假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張： ㈠、原告經由被告住通股份有限公司（下稱住通公司）之仲介， 以新臺幣（下同）2,120萬元之價金，向被告李民海購買坐 落新竹市○○段○○○號地號土地及其上同段558建號，即門牌 號碼為新竹市○區○○路○○○巷○○弄○○號之建物（下稱系爭 房屋），兩造於民國101年11月3日就系爭房屋簽立不動產買 賣契約書，被告李民海於不動產買賣契約書及房地產標的現 況說明書，均保證系爭房屋無滲漏水之情形，嗣於101年12 月20日交屋予原告。詎原告雇工於102年2月間就系爭房屋進 行裝潢，陸續將原有之鋁窗、壁紙、木地板等拆除後，竟發 現系爭房屋一樓房間及二樓客廳於雨後嚴重積水、二樓至四 樓鋁窗周圍牆面及房間牆面有嚴重壁癌、三樓浴室外走廊嚴 重漏水，頂樓陽台漏水則造成三樓書房天花板壁癌，查系爭 房屋於危險移轉於原告時，既有前揭漏水之瑕疵，其價值及 通常效用已嚴重減少，被告李民海就此瑕疵應負擔保之責， 經原告委請不動產估價師鑑定結果，系爭房屋於買賣當時漏 水情況下之合理價格為18,992,143元，原告依民法第359條 規定，向被告李民海請求減少價金2,207,857元（計算式： 2,120萬元－18,992,143元＝2,207,857元），被告李民海受 領該部分價金之法律上原因即不復存在，則依不當得利之法 律關係，原告得請求被告李民海返還原告2,207,857元；又 被告李民海已保證系爭房屋無漏水之瑕疵，依民法第360條 規定，亦得向被告請求損害賠償2,207,857元，爰基於減少 價金、返還不當得利及損害賠償請求權，向被告李民海擇一 行使之。 ㈡、被告住通公司係以居間為營業之法人，其受原告委託就被告 李民海所有之系爭房地進行居間仲介買賣，自應依善良管理 人之注意義務進行調查之義務，查被告住通公司前於101年5 月間居間仲介被告李民海向訴外人姜淑萍買賣系爭房屋時， 已知悉系爭房屋曾有多處滲漏水之瑕疵，被告住通公司如盡 其善良管理人之注意義務，應能即時發現系爭房屋於雨後會 有嚴重積水，進而察覺系爭房屋之滲漏水之瑕疵仍未修繕完 成，竟未善盡其調查義務，確認該瑕疵是否已修繕完成，致 原告受有損害，被告住通公司未盡民法第567條第2項所定之 調查義務，而有不完全給付之情形，該給付不完全之情形亦 無從補正，則原告依民法第227條準用第226條之規定，亦得 請求被告住通公司就原告所受上揭損害負賠償責任。又被告 李民海與被告住通公司係就同一內容之給付，對原告各負全 部給付義務，構成不真正連帶債務關係，故被告其中一人若 對原告給付，另一被告於其給付範圍內即免除給付義務。 ㈢、基上，爰依減少價金、不當得利或瑕疵擔保損害賠償，及不 完全給付之法律關係提起本件訴訟。並聲明：１、被告李民 海應給付原告2,207,857元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。２、被告住通 公司應給付原告2,207,857元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。３、前二項 判決，如一被告已為給付，另一被告於其給付金額之範圍內 ，免給付義務。４、願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告李民海則以：被告李民海自購入系爭房屋至出售予原告 ，持有期間僅約1年，並未實際入住使用，其向前手姜淑萍 購買系爭房屋時，姜淑萍所指系爭房屋漏水之部分，均已經 其修繕完畢，並無滲漏水之情況，原告所提出系爭房屋漏水 及壁癌之照片，乃系爭房屋經敲打整修後所拍攝，無法證明 上開瑕疵於交屋時即已存在，況系爭房屋已非新屋，依其屋 齡，牆壁老化、水漬之情本難以避免，原告購買系爭房屋前 已為充分檢視勘查，就系爭房屋屋齡老舊乙節早已知悉，卻 要求被告李民海就其裝潢過程中所發現牆壁老化、水漬之情 形負責，不合情理。縱系爭房屋有滲漏水之情，依被告李民 海估算結果，修繕費用僅為10餘萬元，原告主張其已支出 100餘萬元之修繕費用，顯非合理等語，資為抗辯。並聲明 請求駁回原告之訴。 三、被告住通公司則以： ㈠、原告雖主張系爭房地於危險移轉於原告時，已有漏水之瑕疵 等情，然原告所提系爭房屋滲漏水狀況照片，無法看出拍攝 日期，而從照片中之鋁窗，可知並非交屋時之原有鋁窗，尚 難據此證明滲漏水之情形於交屋時即存在，倘原告所指滲漏 水之情為真，理應於裝潢拆除、發現瑕疵後立即通知被告住 通公司，而非待改裝之鋁窗安裝完畢後，始以發現滲漏水為 由，通知被告住通公司處理，則系爭房屋滲漏水之狀況究係 交屋時即已存在，抑或原告重新改裝施作不良所致，不無疑 問。原告另提出不動產估價報告，作為系爭房屋減少2,207, 857元價值之佐證，該不動產估價報告係以問卷訪問民眾認 為應以止漏工程費、或應以減少購屋價金之方式賠償，再以 二者之比例計算減價數額，然所取得之有效問卷僅25份，樣 本數極少，且問卷設計之問題並未區分房屋漏水之嚴重性， 不足作為市場行情之代表，止漏工程費之數額均係由原告提 供，亦有偏頗，尚不得據此作為認定系爭房屋價值減損之依 據。 ㈡、縱認系爭房屋交屋時有原告所指滲漏水之瑕疵，惟被告住通 公司於接受被告李民海委託銷售後，即依一般交易流程，要 求屋主據實填載標的物現況說明書，被告李民海於「房地產 標的現況說明書」內有關「建築改良物是否有滲漏水情形」 事項欄，填寫為「否」，被告住通公司之仲介人員陳欣芝、 黃基銘曾多次帶原告至現場查看，當時系爭房屋並無漏水情 形，屋況良好，與屋主所填載「房地產標的現況說明書」之 內容尚無不符之處，原告乃同意購買系爭房屋，原告主張其 係於裝潢拆除後始得知有滲漏水瑕疵，顯見該滲漏水情事並 非明顯而立即或僅憑肉眼即可查知，難以期待被告住通公司 得透過上開調查程序發現瑕疵，則原告主張被告住通公司未 盡調查義務，應非有據，原告所主張所受之損害，亦與被告 住通公司所提供之服務並無因果關係。 ㈢、為此答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不 利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 四、兩造不爭執事項： ㈠、被告李民海前透過被告住通公司之仲介，於101年5月31日與 姜淑萍簽訂不動產買賣契約書，向姜淑萍購買系爭房屋，雙 方約定買賣價金為2,150萬元，被告李民海業已支付買賣價 金完畢，姜淑萍亦將系爭房屋移轉登記予被告李民海，被告 李民海並給付被告住通公司仲介費用430,000元。 ㈡、原告透過被告住通公司之仲介，於101年11月3日與被告李民 海簽訂不動產買賣契約書，向被告李民海買受系爭房屋，雙 方約定買賣價金為2,120萬元，原告已支付買賣價金完畢， 被告李民海亦於101年12月11日以買賣為原因，將系爭房屋 移轉登記予原告及訴外人張若青共有，應有部分各1/2，嗣 於101年12月20日將系爭房屋點交原告。 ㈢、被告住通公司所提供系爭房地產標的現況說明書「建築改良 物是否有滲漏水之情形」乙事，經被告李民海勾選為「否」 。 ㈣、原告因本件買賣之仲介行為，已給付被告住通公司仲介服務 費424,000元，被告李民海則已給付被告住通公司仲介服務 費200,000元。 五、得心證之理由： ㈠、被告李民海將系爭房屋交付予原告時，是否已存有滲漏水之 瑕疵？被告李民海就此是否應負物之瑕疵擔保責任？原告據 此請求減少價金、損害賠償，有無理由？如是，原告得請求 之金額為何？ １、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之 規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程 度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危 險移轉時，具有其所保證之品質；買受人應按物之性質，依 通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔 保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通 知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受 領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人 ，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第354條、 第356條定有明文。原告主張其經由被告住通公司之仲介， 於101年11月3日與被告李民海就系爭房屋簽訂不動產買賣契 約書，雙方約定買賣價金為2,120萬元，契約第7條並約定賣 方即被告李民海擔保系爭房屋無滲漏水，被告住通公司所提 供系爭房地產標的現況說明書「建築改良物是否有滲漏水之 情形」欄位，亦經被告李民海勾選為「否」，被告李民海已 於101年12月11日以買賣為原因，將系爭房屋移轉登記予原 告及張若青共有，應有部分各1/2，並於101年12月20日將系 爭房屋點交原告，原告亦已支付上開買賣價金完畢等情，業 據原告提出不動產買賣契約書、房地產標的現況說明書等件 為證（見審訴卷第11至17頁），且為兩造所不爭執，堪認兩 造就系爭房屋訂立買賣契約時，已約定賣方即被告李民海應 擔保系爭房屋無滲漏水。原告復主張系爭房屋於交屋時已存 有滲漏水之情形，其於裝潢房屋時發現後，即於102年4月8 日以存證信函通知被告二人，並提出照片、存證信函為證（ 見審訴卷第19至27頁、第65至68頁、第90頁），被告則抗辯 系爭房屋於交屋時並無滲漏水之情形，原告所指滲漏水之情 形係其嗣後裝潢施工不當所致等語，則兩造間就系爭房屋於 交屋時是否有滲漏水之情形存在，即有爭執。 ２、原告主張其於裝潢系爭房屋之過程，發現系爭房屋一樓、二 樓雨後有積水情形，三樓浴室外走廊有漏水，二樓孝親房、 三樓左側及右側房間、四樓左側及右側房間窗邊牆面有壁癌 ，二樓客廳樓梯附近牆面有壁癌、牆面有滲水痕跡，三樓天 花板有壁癌，鋁窗旁牆壁有水痕等情，有照片附卷可參（見 審訴卷第19至27頁、第90頁、本院卷第122至134頁），負責 裝潢系爭房屋之溫子詰並出具書面說明，表示系爭房屋二樓 客廳牆面於下雨時發現漏水水漬，孝親房靠外牆的天花板有 漏水水漬；三樓右邊主臥房後方外牆面有嚴重壁癌，左邊房 間靠外牆天花板處有漏水水漬，緊鄰外牆之木裝潢牆從部分 接縫處可看到變黑腐爛，書房屋頂發現有壁癌；四樓右邊主 臥房後方內牆面拆除原有衣櫥後，發現牆面嚴重壁癌，左邊 臥房四周牆面原本有裝潢木板及裝潢壁紙，但因為發現有濕 氣從壁紙滲漏出來，故建議屋主拆除，拆除後發現壁面嚴重 壁癌，所有插座孔均已生鏽；建物窗戶周圍之牆面嚴重壁癌 ，又因窗邊滲水影響，建議屋主移除原木地板一併檢查，拆 除後發現原木地板底部已腐爛；車庫後方之房間下雨時積水 嚴重；三樓浴室外走廊木地板底部腐爛變黑；陽台地板防水 不良，造成下方三樓書房屋頂壁癌，有建物漏水狀況書面說 明為證（見審訴卷第18頁），證人溫子詰復於103年6月24日 本院言詞辯論期日到庭證稱：「我是負責做系爭房屋之修繕 ，他的房子要整修，室內隔間重新規劃，我幫他拆一樓到三 樓的牆壁、安裝鋁門窗、清運廢棄物，是前年幫他做的工程 ，工期大約三、四個月，中間有遇到農曆過年。施工的過程 中發現每一樓的窗框都會滲水，因為以前的工法裝上窗框後 沒有在窗框與牆壁間補水泥，所以容易滲水；頂樓水塔外的 陽台會漏水，我看到的情形是從頂樓水塔的陽台往下漏，水 是用滴的，那個房子頂樓的排水沒做好，陽台出去右邊會積 水，二樓的房間就會滴水。我看到牆壁有壁癌，那個房子的 外牆是用二丁掛的方式，以前的施工方式比較差，磁磚填縫 劑材料也不好，時間久後以後材料老化，水會慢慢從磁磚縫 滲入，一般牆壁是水吸飽以後滲出來就會出現壁癌，整面牆 的壁癌是因為外牆的關係，窗框的周圍的壁癌是因為窗框滲 水的關係，這個房子窗框周圍的壁癌比較嚴重，張小姐因為 這樣所以把整棟房子的窗戶換掉。我去施作的時候一開始房 子是乾的，後來遇到下雨，下雨時我們休息我沒有在現場， 水是從那裡進來的我不知道，這個地方的積水，水是從窗戶 、牆面滲入，他的牆是RC牆，又在山坡地，下大雨或地震都 會造成牆壁裂縫，我有看到後面加蓋的地方牆壁有裂縫。三 樓浴室的洩水做不好，時間長了以後，水會慢慢從浴室滲到 木頭地板，木心板就會被腐蝕，以前的房子也沒做防水，這 應該是因為洩水的問題。2樓浴室有一點點漏水之情形，但 情況不嚴重。系爭房屋沒有做防水，以前的工法是RC工法， 灌漿後外牆、內牆打粗底後就貼磁磚，現在的工法是粗底打 完後還要再做一層防水才貼磁磚。窗戶還沒拆之前看不出來 壁癌、漏水、積水之情形，但窗戶拆了之後可以看出窗框與 牆壁的縫隙全部都是水，拆掉後水就漏光了拍不出來，壁癌 是我施工前就有看到，壁癌主要是在窗戶的周圍。審訴卷第 90頁照片有些是我拍的，有些是張小姐拍的，編號七、八是 我拍的，我們的工作程序就是施工前、施工中、施工後都要 拍照，我也要拍施工過程回報業主，編號七、八是施工中窗 框的照片，因為水是從窗戶的邊邊流下來，由照片中牆壁的 油漆可以發現有長久被水侵蝕而出現水痕，拍這個照片是要 跟張小姐說工作目前的進度，並告訴他有滲水的情形，其他 的照片是我跟張小姐報告後他自行去拍的。原證三是我工作 完成後，跟張小姐請款時出具的，上面也有我的簽名，因為 那個房子多處滲水，因為防水不是我做的，我工作的習慣會 跟業主報告漏水狀況，以後如果他要找人來做防水要注意這 些狀況，另外那個房子因為都是木頭地板，已經因為窗框長 期滲水被侵蝕。」等語，堪認溫子詰於進行系爭房屋之裝潢 工程時，已發現有窗框滲水、牆面壁癌、頂樓陽台向下方漏 水、浴室外地板腐爛、房間雨後積水之情形；證人即嗣後就 系爭房屋施作防水工程之吳金城亦於102年12月31日本院言 詞辯論期日到庭證稱：「我是安泰工程行裡面的師傅，我有 去修繕系爭房屋，是三商美福找我們去修的，在今年3月多 的時候去看的，他們請我們去做泥作工程與防水工程，我去 看的時候房屋有漏水，地下室一樓與一、二、三樓牆壁都有 漏，大部分是牆壁窗戶的部分漏水，因為漏水的關係所以要 拆除外牆，內牆有的也有，拆除後再作防水。原證四至八照 片有的是我拍的，有的是我叫他拍的，我是3月估價，6月開 始做，9月完工，這些是施作過程拍的照片，3月進場估價時 漏水的狀況和照片的情形差不多，有些部分是裝潢的板子拆 掉才看到，我判斷估價時看到的漏水狀況應該至少有半年了 。3月進去評估時裝潢有些還在，內部有些拆掉了，拆掉裝 潢的部分有看到漏水，漏水的原因是外牆有些裂痕，可能是 地震或是施工的問題所造成，看不出來裂痕已經多久了。」 等語，亦足認吳金城於施作防水工程前，在102年3月間就系 爭房屋先行評估時，系爭房屋有牆壁滲水、房間雨後積水之 情形，而該等情形應已持續半年以上，又上開滲漏水之情形 於拆除原有裝潢後、施作裝潢工程前即已存在，亦難認上開 滲漏水係因裝潢工程施作不當所致，則原告主張系爭房屋於 101年12月20日交屋時已有窗框滲水、牆面壁癌、頂樓陽台 向下方漏水、浴室外地板腐爛、房間雨後積水等瑕疵，且其 於102年3月確認該等瑕疵後，即已於102年4月發存證信函通 知被告等情，應屬可採。 ３、次按買賣因物有瑕疵，而出賣依前五條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第 359頁定有明文。原告主張系爭房屋因上開滲漏水之瑕疵， 減損之價值為2,207,857元等情，並提出其自行委請元宏不 動產估價師聯合事務所估價後所出具之系爭房屋不動產估價 報告書為證（見審訴卷第28至52頁），由該不動產估價報告 書之內容所示，其就系爭房屋於漏水情況下之價格評估方式 ，係藉由市場訪查及實際修復工程費用，分析系爭房屋價值 減損之程度，以回收之25份有效問卷統計結果，受訪者認為 房屋漏水對不動產價值之減損幅度，為百分之15至百分之45 ，以百分之15計算，系爭房屋之減價金額應為3,255,714元 ；而以原告所提供之三商美福、安泰工程行、欣煌營造有限 公司三家廠商所出具之工程費用估價單，修復漏水所需支出 之平均費用為992,816元；又依上開問卷統計結果，百分之 24之受訪者認為房屋有漏水情況時，原屋主應賠償止漏工程 費用，百分之76之受訪者認原屋主應賠償買賣價格之減損金 額，故分別賦予工程費用及減價金額百分之24、百分之76之 權重，以此計算結果，認系爭房屋於漏水情況下之價值減損 金額為2,712,618元（計算式：992,816x24%+3,255,714x76% =2,712,618）。惟查，上開估價報告所據之止漏工程費用估 價單，其中原告並未實際雇請三商美福、欣煌營造有限公司 修繕系爭房屋，以上開二家廠商出具之估價單作為估算修復 工程費用之依據，已未符實情；又上開不動產估價報告書所 據之「房屋漏水對於價格影響評估問卷」，有效回收問卷僅 有25份，而房屋究係積水、漏水、滲水、壁癌，以及該等情 形發生於房屋之何位置，對購買者願購買價格之影響程度差 異甚大，然由該問卷所載之內容觀之，其所擬定之問題為「 請問房屋漏水是否為影響您的購屋意願」、「如果您仍會購 買此屋，是否會影響您的購買價格」、「如果在資金無虞的 情況下，您願意購買之減價幅度為多少」、「請問您認為原 屋主之合理賠償為購屋價金的多少比例」，僅籠統敘述「房 屋漏水」，而未具體敘及系爭房屋滲漏水之程度及位置，尚 難認定該問卷針對「系爭房屋」之具體滲漏水情形，可合理 呈現一般民眾願購買價金之減損幅度，不足為本院認定系爭 房屋減損價值之參考，則原告以該不動產估價報告書之估價 結果，主張系爭房屋之價金應減少2,712,618元，即難憑採 。 ４、再按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解 除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人 故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。原告 主張系爭房屋因有窗框滲水、牆面壁癌、頂樓陽台向下方漏 水、浴室外地板腐爛、房間雨後積水牆壁等瑕疵，其已雇請 溫子詰拆除三樓陽台地磚拆除，所需工程費用為4,200元， 復雇請安泰工程行就瑕疵部分進行修補，就防水部分所需之 必要工程費用，包含地下室外牆洩水坡度9,450元、所有窗 口作洩水坡度30,000元、一樓窗口切磚粉光修補5,400元、 二樓浴室作防水13,350元、二樓浴室貼地磚4,455元、二樓 浴室貼壁磚22,020元、三樓陽台作防水3,600元、三樓陽台 貼地磚6,600元、外牆三面磁磚拆除136,150元、外牆三面做 防水116,700元、外牆粉刷三面213,950元、外牆搭鷹架含帆 布70,020元、外牆貼二丁掛含抿石子295,640元，業據其提 出張若青與吳金城簽立之工程委任契約書及不動產估價報告 書所附安泰工程行估價單為證（見本院卷第75至80頁），茲 就各該項目是否屬必要之工程費用，分敘如下： ⑴、牆面滲水部分： 原告主張系爭房屋牆面滲水，係因外牆未施作防水所致，而 有搭鷹架拆除外牆磁磚、重新粉刷、漆防水漆後貼上新磁磚 之必要等情，被告李民海則抗辯僅需外牆塗防水漆，即可達 防水之功效，毋庸拆除磁磚，且外牆施作防水工程無須搭鷹 架，用腳手架即可施工等語。經查，證人吳金城於102年12 月31日本院言詞辯論期日到庭證稱：「安泰工程行估價是我 開的，這些工程就是拆除、粉刷、防水，拆外牆一定要搭鷹 架，外牆抿石子的部分是要防止漏水，其他部分都是拆除外 牆漏水部分之後貼磁磚做防水和粉刷。外牆部分有人貼磁磚 ，有人用抿石子，兩者價格差不多，但抿石子水比較不會滲 透進去，不能只塗防水層，防水層外面還要再做保護層，也 有人只有粉刷，只有粉刷的話久了容易裂，但是那裡都是別 墅，所以都要貼磁磚或是抿石子。粉刷的話也要打底，價格 含油漆大約也要27、28萬元，沒有差很多，只做防水塗料來 做防水是可以，但沒有保護的東西不能一勞永逸，防水塗料 要看廠牌，還要算鷹架的錢，用一般的材料差不多要750元 到800元，以前的房子才是塗水泥漆而已，現在的房子都有 做防水，漏水嚴重的話也是要拆掉重做，單純塗上塗料沒有 用。」等語，證人溫子頡於102年6月24日本院言詞辯論期日 到庭證稱：「外牆三面磁磚拆除、外牆三面做防水這是有必 要的。現在有很多工法，如果不拆磁磚也可以做，有兩種作 法，一個是做防水漆，年限大概三到五年，另一種作法是在 外牆鎖一層鐵皮，鐵皮也有很多種不同的種類，年限大概三 十年以上沒問題，如果用防水漆要搭鷹架，鷹架約五、六萬 ，外牆要洗掉後做底漆，如果不拆磁磚用防水漆含鷹架大概 三、四十萬元，用鐵皮的話一坪是5,500到6,000元，當時我 沒有建議這個作法。外牆貼二丁掛含抿石子，是指如果拆除 磁磚的話，要再把磁磚貼回去，不管是拆磁磚或是用防水漆 ，一、二、三樓做防水一定要搭鷹架，用梯子太危險。」等 語，則被告李民海所辯無庸拆除外牆磁磚、僅漆防水漆之工 法，年限僅有三至五年，非徹底解除外牆滲水之合理方式， 且僅使用腳手架施工，亦不符施工安全之需求，應認系爭房 屋因牆面滲水，有搭鷹架拆除外牆磁磚、重新粉刷、漆防水 漆後貼上新磁磚之必要，故外牆三面磁磚拆除費用136,150 元、外牆三面做防水116,700元、外牆粉刷三面213,950元、 外牆搭鷹架含帆布70,020元、外牆貼二丁掛含抿石子295, 640元，為施作外牆防水工程之必要費用，原告就外牆滲水 部分請求修復費用832,460元（計算式：136,150+116,700+ 213,950+70,020+295,640=832,460），應屬有據。 ⑵、頂樓陽台向下漏水部分： 原告主張頂樓陽台排水不良，須拆除陽台地磚施作防水，始 能解決向下方漏水之情形等情，被告李民海則抗辯以鋪設PU 加上金剛砂，即可解決陽台排水不良之情形等語。經查，證 人溫子頡102年6月24日本院言詞辯論期日到庭證稱：「我有 作三樓陽台地磚拆除，因為陽台排水不好，右手邊會積水， 需要拆除磁磚重新做洩水坡度，拆了地磚之後要塞住排水孔 防止垃圾積到排水管，但剛好遇到下大雨，排水管又塞住， 反而漏水更嚴重，一、二樓都是水，我還有去掃水。陽台的 水塔漏水，可以用PU加上金剛砂處理，可是要做很厚，磁磚 是0.7 公分，要做到有洩水最少右邊厚度要2公分，金剛砂 主要是防滑，灑上PU上面，用這種方式會積水不會漏水，一 坪PU大概要2,300元到2,500元左右，金剛砂一買都是買整包 ，加上金剛砂大概酌收一坪3,000元左右。」等語，堪認頂 樓陽台有拆除磁磚、做洩水坡度、貼回磁磚之必要，而被告 李民海所辯鋪設PU加上金剛砂之施工方式，雖可以避免向下 漏水，惟以此工法可能會造成陽台積水，尚非徹底解決積水 、漏水之適當方式，則原告請求被告賠償三樓陽台地磚拆除 4,200元，三樓陽台作防水3,600元、三樓陽台貼地磚6,600 元、總計14,400元之費用（計算式：4,200+3,600+6,600=14 ,400），應為可採。 ⑶、窗框邊牆壁滲水壁癌部分： 原告主張因原鋁窗窗框設計不良，造成窗框邊牆壁滲水壁癌 ，而有重新設計窗框洩水坡度之必要，壁癌部分則需切磚粉 光修補等情，被告李民海則抗辯於窗框邊打入矽力康，即可 有效防止窗框滲水等語。經查，證人溫子頡於102年6月24日 本院言詞辯論期日到庭證稱：「一般而言修改房子時，窗框 本來是平的，要做出一個斜度水泥厚度才夠，靠鋁窗的部分 要做厚一點，第一可以讓水不會吃到房子內，第二水也比較 容易排掉，有做是最好如果不做就是打矽力康，矽力康能撐 多久就要看品質，十年後可能也會出現裂縫，如果我來做我 也會在窗框做斜度。」等語，證人吳金城於102年12月31日 本院言詞辯論期日到庭證稱：「我進去的時候鋁門窗已經裝 好了，我們只是加強而已，他是鋁門窗做到一半就打矽力康 ，這樣沒有用，要完整的做好再打矽力康才有用。」等語， 堪認被告李民海所辯於窗框填入矽力康，並非與施作窗框洩 水坡度同等有效之防水工法，則原告請求所有窗口作洩水坡 度30,000元、一樓窗口切磚粉光修補5,400元之施工費用總 計35,400元（計算式：30,000+5400=35,400），亦屬合理。 ⑷、浴室滲漏水部分： 原告主張二樓浴室滲水、致浴室外木地板腐爛，而有作防水 、貼地磚及壁磚之必要等語，被告李民海則否認該部分有滲 水之情形，經查，證人溫子頡102年6月24日本院言詞辯論期 日到庭證稱：「二樓浴室有一點點漏水，但情況不嚴重，二 樓浴室有做防水的必要，因為磁磚都被我拆掉了，一定要做 不然會漏水，二樓的浴室一邊靠外牆、一邊靠房間的內牆， 不重貼的話應該也不會漏水，因為磁磚本身在浴室，靠房 間那面不會漏水，會漏水的是地板，因為地板排水不好，主 要是排水的問題。浴室、陽台作防水主要是地磚需要拆除， 壁磚是因為有一些有裂掉沒辦法補，跟防水無關。」等語， 堪認二樓浴室做防水13,350元、二樓浴室貼地磚4,455元， 為修復漏水之必要工程費用，二樓浴室貼壁磚22,020元則與 防水無關，則原告請求被告賠償二樓浴室做防水13,350元、 貼地磚4,455元之費用共計17,805元（計算式：13,350+4, 455=17,805），即為可採。 ⑸、原告另主張系爭房屋之地下室有漏水，外牆需施作洩水坡以 排水，故需支出施作地下室外牆洩水坡度之工程費用9,450 元等情，惟由原告及證人所提供之照片，均未見地下室有漏 水之情事，原告就系爭房屋地下室有漏水而需施作洩水坡度 等節，復未能舉證以實其說，則其請求該地下室之工程費用 ，尚非可採。 ５、基上，依原告與被告李民海就系爭房屋所簽立之不動產買賣 契約，出賣人即被告李民海應保證系爭房屋於交屋時無滲漏 水之情形，惟系爭房屋於交屋時有窗框滲水、牆面壁癌、頂 樓陽台向下方漏水、浴室外地板腐爛、房間雨後積水等瑕疵 ，原告於拆除裝潢後發現上情，已及時通知被告李民海該瑕 疵，則原告依民法第360條規定，請求被告李民海賠償為修 復漏水所支出之工程費用900,065元（計算式：832,460＋ 14,400＋35,400＋17,805＝900,065），應屬有據。 ㈡、被告住通公司就系爭房屋之滲漏水瑕疵，是否已善盡調查之 義務？是否應負不完全給付之損害賠償責任？如是，原告得 請求之金額為何？ １、按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人 ，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不 得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履 行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條定 有明文，則以居間為營業者，關於訂約事項應有積極之調查 義務；又仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之 消費者委由仲介業者處理買賣事宜，而仲介業者針對其所為 之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其從事之業 務善盡調查之義務。查被告李民海係透過長冠不動產仲介經 紀公司仲介，於101年5月31日向姜淑萍購買系爭房屋，其中 契約第9條載有「本案建物有多處滲漏水，由乙方（即姜淑 萍）於交屋前修繕完畢」；被告李民海復於101年11月3日透 過被告住通公司之仲介，將系爭房屋出售予原告，被告李民 海並於被告住通公司提供之房地產標的現況說明書「建築改 良物是否有滲漏水之情形」欄勾選為「否」，有兩造簽立之 不動產買賣契約書、被告李民海與姜淑萍簽立之不動產買賣 契約書、房地產標的現狀說明書為證（見審訴卷第11至17頁 、第77至88頁），原告主張長冠不動產仲介經紀公司與被告 住通公司實際上為同一家仲介公司，其於被告李民海向姜淑 萍購買系爭房屋時，已知悉系爭房屋曾有多處滲漏水情事， 卻未善盡其調查責任，致原告向被告李民海購買系爭房屋時 未發現上開滲漏水之瑕疵，故被告住通公司應對原告負損害 賠償之責等情，被告住通公司則抗辯系爭房屋交屋予原告時 ，經現場勘查並無滲漏水之情事，核與被告李民海於上開房 地產標的現況說明書所述無滲漏水之情相符，原告所指滲漏 水之瑕疵係於拆除系爭房屋之裝潢後始發現，顯見該滲漏水 情事並非明顯而立即或僅憑肉眼即可查知，難以期待被告住 通公司得透過通常調查程序發現瑕疵，不得據此認定其未善 盡調查義務等語，則兩造間就被告住通公司是否已盡其就系 爭房屋之調查義務，尚有爭執。 ２、經查，證人即被告住通公司之員工陳欣芝於103年4月8日本 院言詞辯論期日到庭證稱：「我們公司有兩個名字，長冠與 住通都是我們公司，老闆是同一個，我在公司做到102年7月 底。李民海向姜淑萍購買明湖路648巷18弄15號房屋時，是 姜淑萍委託買賣，我介紹李先生去看這個房子。張雪卿向李 民海購買明湖路648巷18弄15號房屋，該案是為我負責的， 李民海先生委託買賣，由我負責。姜淑萍出售系爭房屋時該 屋有多處滲漏水，所指漏水之部位是一樓的餐桌旁窗戶及水 塔邊漏水，我有看到有漏水，也有要求修繕，漏水的是餐桌 旁的窗戶，當時現場只看得出一些牆壁的油漆起泡，不是真 的有看到水，是油漆有些剝落，照片沒有拍到水塔，水塔在 二樓或是三樓的屋外，水塔旁的地板有積水，水塔在陽台外 面，是室外。姜淑萍和李民海契約上記載的點交日為101年7 月31日，姜淑萍應該要在那天之前把漏水修繕完畢，當時漏 水修繕是由賣方的經紀人郭德成在場，他也是我們公司的員 工，交屋前漏水已經修好，我有去現場看，修好後我有做現 場的清理，我看到的時候已經沒有漏水了，李民海是點交的 時候才到場。李民海將系爭房屋出售給張雪卿前，那時候沒 有漏水的情形，有跟張雪卿說過系爭房屋之前曾經漏水之事 ，現況說明書勾選沒有是因為我們去現場看沒有，而且李民 海先生住在那裡的期間也沒有，我有告訴張小姐這房子已經 20年了，屋子難免會有一些狀況，但是當時目視狀況沒有問 題，帶張小姐去看房子時不是我本人帶看，我只是去開門， 是我們公司的一位黃先生帶張小姐看房子，帶看時有時我會 陪同，當時我和黃先生都有跟張小姐提過這個房子很舊之前 有修漏水的事情，原告去現場有帶看記錄單的就有三次，但 是不只這三次，還不包括驗屋與交屋。原告是在交屋後隔好 幾個月通知房屋有漏水的事情，我忘了多久，但最少有三、 四個月。」等語，參以姜淑萍委託被告住通公司出售系爭房 屋時所提供之照片所示，當時系爭房屋除一樓餐桌旁窗戶牆 壁有壁癌、三樓陽台外水塔旁有積水外，並無其他滲漏水之 情事，有證人陳欣芝提供之照片附卷可稽（見本院卷第69至 74頁），而姜淑萍於101年7月31日將系爭房屋點交予被告李 民海前，經被告住通公司派員現場勘查結果，上述滲漏水之 情形已修復完畢，被告李民海將系爭房屋出售予原告前，被 告住通公司亦曾派員多次會同原告至現場勘查，確認系爭房 屋並無滲漏水之情事，直至原告嗣後拆除系爭房屋裝潢時， 始知系爭房屋尚有前述窗框滲水、牆面壁癌、頂樓陽台向下 方漏水、浴室外地板腐爛、房間雨後積水之瑕疵情形，堪認 系爭房屋滲漏水之瑕疵，並非交屋前透過現場勘查之方式所 得查知，被告住通公司於姜淑萍將系爭房屋點交予被告李民 海、及被告李民海將系爭房屋點交予原告前，既已多次派員 至現場勘查，並確認姜淑萍所指之滲漏水情事已修復完畢， 應認已善盡其調查義務，至本件拆除裝潢後始發現已存在上 述滲漏水瑕疵，尚難以期待被告住通公司可藉由其通常調查 程序查知，則原告據此主張被告住通公司未盡調查義務、應 對原告負不完全給付之損害賠償責任，尚非有據，不應准許 。 六、綜上所述，原告與被告李民海就系爭房屋所訂立之買賣契約 ，出賣人即被告李民海保證系爭房屋於交屋時無滲漏水之情 形，惟系爭房屋於交屋時有窗框滲水、牆面壁癌、頂樓陽台 向下方漏水、浴室外地板腐爛、房間雨後積水等瑕疵，則原 告依民法第360條規定，請求被告李民海賠償修復漏水之工 程費用900,065元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年7月16 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理 由，應予准許。而上開滲漏水瑕疵係於拆除裝潢後始得發現 ，難以期待被告住通公司藉由通常調查程序所得查知，則原 告以被告住通公司未盡調查義務為由，請求被告賠償其損害 900,065元及利息，則無理由，應予駁回。 七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合 於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之 聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁回。 八、兩造其餘攻擊及防禦方法及所提證據，於本件判決結果不生 影響，爰不一一論列，亦併此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 103 年 8 月 29 日 民事第一庭 法 官 林宗穎 以上正本，係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 董怡湘 中 華 民 國 103 年 8 月 29 日