臺灣新竹地方法院民事判決 103年度訴字第854號
原 告 陳柱
訴訟
代理人 洪大明
律師
蘇毓霖律師
被 告 洪錦綉
訴訟代理人 陳由銓律師
上列
當事人間請求
損害賠償事件，本院於民國104年1月15日
辯論
終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾萬元，及自民國103 年10月
22日起至清償日止，
按年息百分之5 計算之利息。
二、原告其餘之訴
駁回。
三、
訴訟費用由被告負擔百分之四十，餘由原告負擔。
四、本判決本判決第一項於原告以新臺幣肆拾萬元為被告
預供擔
保，得
假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹
佰貳拾萬元為原告預供擔保者，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之
聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
(一)被告洪錦綉與其女兒楊美棻、楊美娟所共有
系爭坐落新竹
市○○段○○○ ○號土地(下稱：系爭土地)，持分比例依序
為三分之二、六分之一、六分之一。被告於民國103年8月
25日表示其可代理其二位女兒一併將系爭土地出售予原告
陳柱，買賣價金為新台幣(下同)1,514 萬元，
兩造遂簽訂
土地
買賣契約書，並由被告代簽其二位女兒之姓名，原告
依約支付訂約款300 萬元，存入履保專戶，
詎被告事後竟
反悔，不願備證、用印，且表示其二位女兒不願意出售系
爭土地，原告多次發函催告，被告均置之不理。
(二)依兩造訂立之土地買賣契約書第十條第三項：「乙方( 註
：指出賣人 )若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、清
償貸款、繳納稅費及點交土地等，應賠償甲方( 註：指買
受人 )自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五
計算之
違約金至乙方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或
給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除
本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所
收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收
款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」之規定，原
告得主張
解除契約，請求已付款項同額之損害賠償，並再
以
起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，
本件原告已
依約交付300 萬元，被告違約甚為明確，原告自得訴請被
告給付300萬元之違約損害賠償。
(三)另被告主張未獲其女兒楊美棻、楊美娟之授權簽約，則原
告本件併依
民法第110 條：「無
代理權人，以他人之代理
人名義所為之
法律行為，對於善意之
相對人，負損害賠償
之責。」之規定，為本件請求：
按「無權代理人責任之法律上根據如何，見解不一，而依
通說，無權代理人之責任，係直接基於民法之規定而發生
之特別責任，並不以無權代理人有故意或過失為其要件，
係屬於所謂原因責任、結果責任或無過失責任之一種，
而
非基於
侵權行為之損害賠償。故無權代理人縱使證明其無
故意或過失，亦無從免責，是項
請求權之
消滅時效，在民
法既無特別規定，則以民法第一百二十五條第一項所定十
五年
期間內應得行使，要無民法第一百九十七條第一項短
期時效之
適用，
上訴人既未能證明被
上訴人知悉其無代理
權，則雖被上訴人因過失而不知上訴人無代理權，上訴人
仍應負其責任。」最高法院56年度
台上字第305 號判例著
有明文；本件被告一再表示，系爭土地係其買給二位女兒
的，她可全權處理，故倘被告如今又主張其為無權代理，
則依民法第110 條及
上開判例意旨之規定，被告仍應負
損
害賠償責任，原告併依上開約定及法文為本件之請求。
(四)對於被告
抗辯所為之陳述：
１、被告簽約當日係在自由意願，且由友人陪同之情況下簽立
系爭土地買賣契約書，同意以1,514 萬元出售系爭土地，
被告事後再以其與仲介公司間之契約，作為對原告之抗辯
理由，亦無足取，蓋兩造所簽訂之原證二土地買賣契約書
，第二條已載明買賣總價金1,514萬元(亦即每坪35萬元 )
，顯見被告係同意以此價格出售，才會於契約書上簽名；
上開金額與「土地專任委託銷售契約書」上之金額相同，
是以被告以其與仲介公司間之事由作抗辯，亦非有理由。
２、又被告至少曾與土地承租人簽約、與仲介公司簽約、與原
告簽約等，
足證被告並非知識不高之人，被告臨訟以此抗
辯，亦不足取。
(五)原告為此聲明：
１、被告應給付原告300 萬元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至
清償日止，
按年息百分之5計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：
(一)查系爭土地為被告及被告長女楊美棻、次女楊美娟等三人
所共有，其後面部分，深10台尺左右( 折屋剩餘，約二坪
大殘屋 )，由被告洪錦秀出租予訴外人張玉娟，租期自10
3年1月1日起至105年12月31日止，共三年，每月租金9 千
元。另一車位出租
第三人，租金每月3 千元，共計每月租
金收入1萬2千元。因被告長女楊美棻、次女楊美娟二人均
同意
彼二人應分得之租金，均給被告作生活費用。因此，
乃由被告一人出名出租及收取租金，
惟此與系爭土地之全
部43坪出賣，全然二回事，二者難以相提並論，同日而語
。
(二)又被告現年68歲，國中肄業，48歲即守寡，未曾至社會工
作過，二個女兒均已出嫁，兒子至大陸工作，殊少返家，
被告平日在家照顧精障之孫女，甚少外出，因而欠缺社會
經驗與法律常識。於103年8月間，突有有巢氏房屋加盟店
之兆威
不動產仲介經紀有限公司(下稱：兆威公司)之仲介
人員前來被告住處找被告，詢問被告是否有售賣系爭土地
之意願，被告告以並無要賣。詎料，
嗣後，該公司之仲介
人員得知被告係一無何見識之老嫗，認為容易唬騙，有機
可乘，遂不斷前來糾纏，甚至一日前來三、四次，並以「
目前房地產會再續跌」及「系爭土地附近地價每坪
祇31、
32萬元之間，如能賣得每坪35萬元，即要趕快把握機會脫
手」等語相嚇，俾誘使被告出賣。被告經
彼等一再輪番述
說，誤信為真，且因不
堪其擾，遂於103年8月22日與兆威
公司仲介人員吳玟靜在被告住處訂立土地專任委託銷售契
約書。
斯時，因被告不同意系爭土地每坪祇賣35萬元，為
此，該仲介吳玟靜乃將契約書第二條原載委託銷售價額「
新台幣壹仟伍佰壹拾參萬元」及「壹仟肆佰玖拾柒萬柒仟
伍佰元整」等文字，全部加以刪除。並表示該契約書被告
簽名後，尚須帶回公司蓋印，因而遂將該契約書全部取去
。
嗣後該仲介人員方將已蓋好其公司印章之契約書乙份交
予被告。被告收到該契約書時，未及閱讀，後來始發現該
仲介人員竟擅自於被告已簽名之上開契約書第十七條後端
餘白處，加入「每坪參拾伍萬元整」字樣，詳如被證紅色
所示部分，資以造假。茲
觀諸該契約書第十七條係專屬記
載「特約條款」，而「委託銷售價額」，則係專屬記載在
該契約書第二條內，將委託銷售價額記載在特約條款內，
顯然文不對題，記載之位置不對，且查第十七條於記載「
賣方需鑑界，坪數以鑑界為準，面寬需四米六才成立」後
，即緊接著劃上句號。此後，則留為空白。而從上述「每
坪參拾伍萬元整」諸字之填載，竟侵入委託人簽章欄之內
，亦顯見該等文字，係訂約後仲介人員方勉強塞進作假而
然，以致方違反一般文字登載之常態。兆威公司人員於被
告在土地專任委託銷售契約書簽名後，未經被告同意，擅
自於第十七條加載「每坪參拾伍萬元整」諸字，顯已構成
偽造變造私文書之
犯行( 被告對此偽造文書犯行，暫保留
追訴權 )。再者，依內政部規定，兆威公司要被告與其簽
訂上開土地專任委託銷售契約書前，應給予被告三天以上
之契約審閱權，詳該契約第一行
所載。然該公司卻未遵行
此項規定，未讓被告有充裕時間審閱契約書，當下即令被
告簽訂該契約，於法已有未合。尤其被告就系爭土地欲售
賣如何之價格，尚未與兆威公司達成約定前，兆威公司原
應提供相關之附近土地交易登錄實價及有關
法令予被告參
考，俾被告對系爭土地之市價等有所瞭解，藉使買賣雙方
得以公平交易，然該仲介公司卻從未如是為之，反而偽造
被告欲出售之價格，殊有非是。
(三)又兆威公司雖與被告訂有委託銷售契約書，但雙方就土地
每坪之售價若干尚未談妥前，即於103年8月25日臨時通知
被告前往與買方即原告簽定系爭土地買賣契約，是時，被
告以系爭土地共有人即被告之二個女兒楊美棻、楊美娟二
人尚未同意售讓系爭土地，而加以回絕。然該仲介公司人
員為期儘速成交，以謀取仲介利益，竟以被告已在土地專
任委託銷售契約書上簽名，如不願簽訂買賣契約，則即構
成偽造文書、詐欺等罪，並因違約須受違約金之處罰。被
告由於毫無法律知識，受此唬弄要脅，至為憂恐，遂茫然
前往兆威公司，當時被告曾表示不願以每坪35萬元出售，
然仲介公司人員及土地代書即藉詞被告與兆威公司所簽訂
之銷售契約書內，已載明每坪35萬元。因此價格不得變動
，以資誆架被告，而堅要被告以此金額作為買賣準據，不
能再有所變更，被告至此始知委託契約遭變造被騙，但又
徒嘆奈何。另被告謂被告之二位女兒即共有人楊美棻、楊
美娟二人，沒有說要賣等語，惟該仲介公司人員即回稱：
「你是她們母親，你
有權代理她們二人出賣」
云云，而要
被告須將彼二人亦作為出賣人。被告在仲介人員逼誘及人
眾壓力下，不得已拖至是晚11點30分，方與原告訂下系爭
土地買賣契約書。是晚訂立買賣契約書前，仲介公司皆未
讓被告先行審閱契約書，因此，被告根本不知契約書上有
所謂違約處罰之條款。另被告之二個女兒未授權被告代理
簽約事宜，為兆威公司所明知。詎料，兆威公司仲介人員
卻仍堅要被告須在系爭土地買賣契約書上一併寫上被告二
個女兒之姓名。此後，由於被告二個女兒仍不願出賣其持
分，以致被告不克將系爭土地
所有權移轉登記予原告。孰
知，兆威公司及原告竟以被告已將被告女兒之姓名簽於系
爭土地買賣契約書上為由，對被告聲稱：如被告不將系爭
土地過戶予原告，即控告被告偽造文書罪及請求民事違約
賠償金，致使被告在此期間，飽受精神折磨，惶惶難安，
導致精神耗弱。
(四)按
消費者保護法第4 條規定：「企業經營者對於其提供之
商品或服務，應重視消費者之健康與安全，並向消費者說
明商品或服務之使用方法，維護交易之公平，提供消費者
充分與正確之資訊，及實施其他必要之
消費者保護措施」
，又委託銷售
定型化契約應記載事項第6點第2款規定「受
託人於簽約前，應據實提供該公司(或商號)近三個月之成
交行情，供委託人訂定售價之參考，如有隱匿不實，應負
賠償責任」，但兆威公司仲介人員僅口頭不實說明該地段
土地每坪35萬元，已是高於行情價格，始終未提供書面資
料給被告參考，已違反規定(實際市價已非如此之低)。而
且當天簽約前，被告不曾看到合約，而簽約時，又根本來
不及細看合約繁瑣之條款，且依消費者保護法第11條之 1
規定，「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三
十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，違反
前項規定者，其條款不構成契約之內容」。然兆威公司復
未給被告三天之合約審閱期，令被告倉促訂約，已違反消
費者保護法之上述規定。另依不動產經紀業管理條例24-8
條規定，「仲介應依其他經中央
主管機關為保護買賣當事
人所為之規定」。而兆威公司為專業經紀人，為被告處理
委託事項並受有
報酬，卻對被告之出售系爭土地，未盡忠
誠告知市價行情及讓被告有充裕審閱契約之期間，以及告
知法律規定之相關事項，即強令被告與原告訂立土地買賣
契約，誠有違民法第219 條「行使
債權，履行債務，應依
誠實及信用方法」之
誠信原則。
(五)參以兆威公司員工吳星怡曾於102 年9月7日，就系爭土地
與被告訂立土地銷售同意書，當時，每坪售價已達38萬元
，
是故，被告不可能事後願降至每坪僅35萬元出售。又查
是項委託期間係自102年9月7日至103年9月7日止，而兆威
公司在上述系爭土地委託銷售期間，尚未屆滿之際，即於
103年8月22日再與被告訂立土地專任委託銷售契約書，並
將每坪土地售價擅自改為35萬元，殊違反常情。
(六)原告不得向被告請求違約金之理由如下：
１、查兆威公司與被告間所訂立之專任委託契約書及兩造間所
簽訂之系爭土地買賣契約書，既有上述違背法令規定及顯
失公平之情形，依法應不生效力。因此，原告不得據以向
被告請求違約金。
２、按「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體
之同意」，民法第819條第2項定有明文。查兩造在訂立系
爭土地買賣契約書過程中，原告對於系爭土地共有人楊美
棻、楊美娟二人均未同意出賣，及被告因未經楊美棻、楊
美娟二人之授權代理，而無授權書，以及被告訂約時，連
訂立土地買賣契約所應具備之楊美棻、楊美娟二人之身分
證、印章、印鑑證明、與土地權狀皆無
等情，在場親睹，
知之甚詳，惟仍願與被告訂立無效或效力未定之系爭土地
買賣契約，從而，原告事後無法取得系爭土地，乃原告事
先預料所及，故而自不得以被告未履行系爭土地買賣契約
為詞，即指被告違約，而要求被告依系爭土地買賣契約給
付原告所謂之違約金。
３、況系爭土地為
分別共有，已如前述，依照土地法第34條之
1 規定「共有人出賣其
應有部分時，他共有人得以同一價
格共同或單獨優先承購」。設若原告主張被告出賣系爭土
地之持分，未過戶予原告，而違背系爭土地買賣契約時，
則由於原告亦將因共有人楊美棻、楊美娟二人行使其優先
承購權，而亦無法取得系爭土地，是原告對此亦無何預期
利益可言。
４、民法「無理代理」係謂無代理權而為之代理行為。按被告
與原告訂立土地買賣契約時，被告即已表明被告並未受二
個女兒即共有人楊美棻、楊美娟二人授予代理權，及被告
二個女兒並未同意出售系爭土地，原告對此甚為明瞭，此
簽訂契約是日在場之吳添喜可為證明。另原告從被告於訂
約時，既無二個女兒之印章、印鑑證明、身分證、系爭土
地權狀，且無授權代理權書等文件，以及被告係依仲介及
代書之指示，始在契約書賣方欄內書寫上被告長女及次女
之姓名，而非為其簽名，同時亦未在長女及次女姓名尾端
註明代理人為洪錦綉各節，亦可知悉被告並無代理共有人
楊美棻、楊美娟二人之權能及意思。而祇是在仲介安排之
下，暫時先簽約，然後再由被告說服二個女兒售賣系爭土
地而已。因此，事實上，並不發生所謂「無權代理」之問
題，然原告依無權代理之法理，請求被告給付違約金，
洵
有未合。
綜上各情，原告依據系爭土地買賣契約，本即無法有效取得系
爭土地，故而原告何來因被告不履行契約致受損害之有？原告
依據系爭土地買賣契約書第十條第三項違約金之規定，請求被
告給付違約金，顯屬於法無據。
(七)末按，依民法第252 條規定：「約定之違約金額過高者，
法院得減至相當之數額」。被告年近七十，隻身一人，且
欠缺法律知識及社會經驗，復遭兆威公司人員及原告之長
時間糾纏折磨，直至8 月25日晚上11時30分，在身心極度
疲勞，意識不清，及對系爭土地買賣契約書繁瑣條文，均
未審閱之情況下，遽爾與原告訂立系爭土地買賣契約，即
已有違背訂約契約應意識自由及契約內容公開化、透明化
及互惠公平之原則，且原告就被告出賣系爭土地，未經其
他共有人同意，契約效力係屬未定諸情，已甚瞭然。復且
被告訂立系爭土地買賣契約後，並未實際收到原告之 300
萬元價金，加以運用，而原告解除契約後，亦已向合泰經
建公司取回上開300 萬元簽約金，實際上，並無受有損害
。準此，
倘若本院認為原告違約金之請求為有理由，則請
本院審酌上情及被告年歲已高，教育程度甚低，經濟環境
不佳，尚須扶養精障孫女，以及被告本無出賣系爭土地之
意思，而係在被逼誘下乃簽訂系爭土地買賣契約等事實，
而依
上揭法條所示，惠予酌減違約金數額，以維公允。
(八)被告為此聲明：
１、
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如為不利被告之判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
(一)系爭坐落新竹市○○段○○○ ○號土地為被告及其女兒楊美
娟、楊美棻所共有。
(二)原告於103年8月25日與被告就系爭土地訂立土地買賣契約
書，約定買賣價金為1,514萬元，原告於簽約時給付300萬
元。
(三)告並未取得其女兒楊美棻、楊美娟的授權出售系爭土地，
被告有在系爭土地買賣契約書，賣方姓名上簽上兩位女兒
楊美娟、楊美棻姓名。
(四)原告已經取回簽約時所付的價款300 萬元，惟有扣除手續
費用，實際取回的金額如原告存摺所示的匯入款項為2,99
8,368元。
(五)系爭土地後方在出售前是由被告出租給訴外人張玉娟，並
有車位出租第三人，每月所得租金共1萬2千元，被告兩名
女兒均同意由被告收取。
四、本件爭點：
(一)原告依據土地買賣契約書第十條第三項的規定及民法第11
0 條規定，請求被告賠償原告300萬元，有無理由？
(二)被告請求依照民法第252條規定酌減違約金，有無理由？
(三)被告應賠償原告的金額為何？
五、本院之判斷：
(一)原告主張被告於103年8月25日表示其可代理其二位女兒楊
美娟、楊美棻一併將系爭土地出售予原告陳柱，約定買賣
價金以1坪35萬元計價，總價為1,514萬元，兩造遂簽訂土
地買賣契約書，並由被告代簽其二位女兒之姓名，原告依
約支付簽約款300 萬元存入履保專戶，足見兩造間買賣契
約業已成立等情，
業據提出兩造訂立之土地買賣契約書及
匯款委託書各一紙附卷
可稽(詳本院卷第9頁至第15頁 )，
復為被告就其確有與原告簽訂上開買賣契約書，及將被告
二位女兒之姓名簽名於系爭土地買賣契約書末頁「賣方」
欄內乙節所不爭執，足見原告上開主張，
要非無據。
(二)又被告雖辯稱其二位女兒並未授權其代理簽約事宜，且被
告曾對仲介公司人員表示不願以每坪35萬元之價格出售系
爭土地，則兆威公司與被告間所訂立之專任委託契約書及
兩造間所簽訂之系爭土地買賣契約書，既有違背法令規定
及顯失公平之情形，依法應不生效力，原告不得據以向被
告請求違約金乙節，
惟查：
１、證人即為被告處理系爭土地銷售事宜之兆威公司人員吳玟
靜於本院103年12月11日
言詞辯論期日到庭
結證：「(問：
本件買賣為103年8月25日簽約，簽約前多久與賣方有接觸
？)答：我忘了。」、「(問：如何知道被告洪錦綉想出售
土地？)答：她有給我們公司賣。」、「(問：之前被告將
土地交給你們公司的承辦人是否為你經手？ )答：原承辦
人已離職，我是因為有買方出現，才打電話跟她講。」、
「(問：與被告聯繫時，是否知道系爭土地為共有？)答：
知道。」、「( 問：除與被告聯繫土地買賣外，有無與楊
美娟、楊美棻聯繫？ )答：沒有。洪錦綉說她全權處理就
好。」、「( 問：有無問洪錦綉有無授權書或其他證明資
料？ )答：我有問，洪錦綉說她買給女兒的，送給女兒的
，所以她全權處理就好。」、「( 問：如何判斷土地是由
洪錦綉買給女兒的？ )答：我們在簽約前，她在我們公司
有打電話給女兒。」、「(問：被告洪錦綉是否在103年 8
月22日簽立土地專任委託銷售契約書？)答：是。」、「(
問：為何專任委託銷售契約書上，就委託價格並沒有書寫
？ )答：委託價我們口頭有講是35萬，2%服務費，因為服
務費、價格都有改，所以寫在後面。」、「( 問：在土地
專任委託契約書第17條特約事項，每坪35萬元整，此部分
是在何時書立？ )答：我向洪錦綉講的很清楚，是35萬，
洪錦綉說可以，我就當著她的面寫。」、「( 問：委託銷
售價額為何不以一坪35萬計算出總價，填入契約書上？ )
答：之前我們公司主管說最好寫總價，所以我一去就是寫
總價。」、「(問：總價的部分曾書寫1,513萬、1,497 萬
7,500元，此部分是何時刪除？)答：在寫委託時，因為價
格談不攏，就有改。」、「( 問：本件當初在兩造簽立土
地買賣契約書之前，有無告知洪錦綉簽約要帶什麼證件、
資料來辦理？ )答：有，我有講，通常我會說身分證、權
狀
正本、印章。確實講了什麼我忘了。」、「( 問：兩造
簽立土地買賣契約書時，洪錦綉有無提出其二位女兒的身
分證、權狀、印章？)答：我忘了。」、「(問：賣方楊美
娟、楊美棻為何未記載詳細身分證字號及蓋用印章？ )答
：簽約這個時候我不知道。這是我們公司副總在簽的，我
沒有在簽約桌上，我有在公司裡。」、「( 問：如何知道
洪錦綉在簽約前有與其二位女兒聯絡？ )答：洪錦綉好像
打了一通電話，我在旁邊，洪錦綉說她女兒說可以。」、
「(問：從事仲介行業多久？)答：我81年有做，中間有休
息，陸續在做。」、「( 問：一般處理共有土地買賣時，
如果未有出具授權書，如何確定未出面的人有意願賣土地
？ )答：我一直說要聯絡，洪錦綉說她做主就好了。我有
向洪錦綉要她女兒的電話，但洪錦綉不給我，說她聯絡就
好。」、「(問：洪錦綉之前委託出售的價格為何？)答：
我忘了，但比35萬還高。」、「( 問：為何後來願以35萬
元成交？)答：她說35萬元，服務費降為2% 她就願意賣。
」、「(問：在簽約時何人在場？)答：我、吳添喜、副總
、代書、店長應該在。」、「( 問：原告在簽約時，有無
問賣方其他二位共有人是否願意出賣土地？ )答：我忘了
。」等情(詳本院卷第60頁至第62頁反面)，證述兩造在簽
約之前，被告曾與兆威公司簽立土地專任委託銷售契約書
，由被告委託兆威公司以每坪35萬元，服務報酬降為成交
價額之百分之2 之金額出售系爭土地，復有被告提出其與
兆威公司簽訂之土地專任委託銷售契約書附卷
可佐( 詳本
院卷第39頁至第40頁反面 )，足見被告確有出售系爭土地
之意，方會委託兆威公司仲介銷售系爭土地，且由被告表
示出售系爭土地整筆全部面積，而非僅出售被告所有系爭
土地之應有部分觀之，及系爭土地雖為被告及被告二位女
兒楊美棻、楊美娟等三人所共有，惟被告亦
自承系爭土地
後面部分，深10台尺左右(折屋剩餘，約二坪大殘屋)，係
由被告出租予訴外人張玉娟，租期自103年1月1日起至105
年12月31日止，共三年，每月租金9 千元。另一車位出租
第三人，租金每月3 千元，共計每月租金收入1萬2千元，
均由被告一人出名出租及收取租金，此有被告提出房屋
租
賃契約書附卷可佐(詳本院卷第52頁至第56頁)，足見被告
在有意出售系爭土地情形下，應不致對於仲介銷售人員表
示未能取得其他土地共有人即其二位女兒授權處理系爭土
地乙事，致受託人顧慮衍生買賣糾紛，影響己得收取委任
報酬之權益，則被告上開辯稱兆威公司明知被告之二位女
兒並未授權被告代理簽約出售系爭土地，要非無疑。
２、又證人即當日陪同被告前往簽訂系爭土地買賣契約之吳添
喜亦於本院103年12月11日言詞辯論期日到庭結證：「(問
：是否有在103年8月25日陪同洪錦綉去簽立土地買賣契約
書？)答：約晚上8 點左右，到仲介公司辦公室。」、「(
問：洪錦綉有無告訴你，她打算出賣土地？ )答：洪錦綉
說仲介有聯絡她，要到公司去談一談。洪錦綉說她自己一
個人不敢去，叫我陪她去。」、「( 問：你們至仲介公司
時，買方是否在場？ )答：我們去的時候沒有看到買方。
」、「(問：買方何時出現？)答：有一段時間後，後來簽
土地買賣契約書才出現，是同一個晚上。」、「( 問：洪
錦綉告訴你要去談買賣土地的事，有無告訴你為何要賣地
？ )答：她說她不想賣，不是要賣這塊土地，這塊土地她
說要給二個女兒的。」、「( 問：如果洪錦綉不想賣地，
去仲介公司要談的意思為何？ )答：洪錦綉說是仲介公司
找她去談，我不清楚是否是要談買賣。」、「( 問：你們
到仲介公司後，是與誰談？ )答：證人吳玟靜帶我們進去
一間應該是副總辦公室，開始談這塊土地的事，洪錦綉說
說要來談，為什麼要叫我賣地，我土地不想賣，地是要給
女兒的。我到那時才瞭解土地的事。」、「( 問：如是談
土地事，後來為何會簽買賣契約？ )答：在辦公室，副總
、證人吳玟靜有向洪錦綉說買方已經來了，這個價錢不錯
，叫洪錦綉簽一簽，洪錦綉說她不想賣，為什麼叫她簽。
陳總說合約都寫了，現在要違約嗎？洪錦綉問違約要罰多
少，陳總說你問那麼多幹什麼。這個時候買方還沒有出現
。後來副總還是吳玟靜說買方來了，要不要去和買方談，
他們就去另外一間談了，在另外一間的事我不知道。」、
「( 問：洪錦綉與仲介公司人員表示土地其不願出賣，要
留給女兒時，仲介公司如何回應？ )答：他們說這個價錢
不錯，土地不是很漂亮，這個價格就賣一賣。」、「( 問
：有無聽到洪錦綉提到其二女兒也有土地權利？ )答：有
。洪錦綉說這塊土地不是只有我一個人的名字，還有我二
個女兒的名字。應該是說她不是一個人就可以賣這塊土地
。」、「( 問：洪錦綉有無說她二個女兒對土地會有名字
是因為她將土地買來，登記在女兒名下？ )答：我不知道
。」、「(問：103年8 月25日洪錦綉在兆威仲介時，有無
表示其女兒是否同意賣土地？ )答：洪錦綉打電話過後，
洪錦綉說女兒不同意，說為什麼要賣。」、「( 問：洪錦
綉在與原告簽訂土地買賣契約書時，你有無在場？ )答：
那是在要離開前簽的，我有在旁邊。」、「( 問：你知道
洪錦綉簽的是土地買賣契約書？ )答：我並不知道那個就
是土地買賣契約書，但洪錦綉在簽、仲介公司的人有說這
裡要簽、那裡要簽。」、「( 問：洪錦綉在土地買賣契約
書時你在場，你在場的地方與你一開始陪洪錦綉的副總辦
公室是否同一處？ )答：不同的地點。我離開副總辦公室
後，我在會客的地方看電視，到10點時，我進去問事情談
的如何，我想回家了，他們就一起出來，在會客的地方簽
約，簽了好幾張資料。」等語(詳本院卷第63頁至第65頁)
，則被告在與原告簽訂當日既由友人吳添喜陪同前往兆威
公司商議訂約事宜，應不致於惶惶難安。且以被告為民國
00年0月0日出生，於簽約時年齡為68歲，名下除擁有系爭
土地外，復擁有坐落新竹市○○段○○段○○○○○○○○○○○○
○○○ ○號、新竹市○○段○○○○號、新竹市○○段○○○○號
等多筆房地，及存款、股票投資等情，業據本院
依職權調
閱被告名下財產所得資料情形之稅務電子閘門財產所得調
件明細表核閱
無訛(詳本院卷第72頁至第76頁反面)，足見
被告要非無社會閱歷及財力之人，參以被告亦不否認在與
原告議約時曾撥打電話予其大女兒詢問土地出售事宜，及
在簽約時原估算土地增值稅由40萬變成60萬元，被告表示
多出來金額要原告負擔，惟因原告不願意，被告即表示那
一個人一半，原告仍不願意後，被告即表示好啦，由被告
此方支付乙節，足見被告應係在自由意願，且由友人在旁
陪同下決定出售系爭土地，而與原告簽訂系爭土地買賣契
約。
３、參以土地買賣總價既屬買賣契約成立之重大必要事項，衡
之一般社會交易常情，買賣雙方應無不加關注商議之理，
則被告既願與原告簽訂系爭土地買賣總價1,514 萬之契約
書，應知悉系爭土地每坪以單價35萬元計算，並以此價格
與原告達成買賣系爭土地之
合意。至被告雖曾對仲介公司
人員表示其不願以每坪35萬元之價格出售系爭土地乙節，
惟此涉及被告得就此與仲介公司人員商洽服務報酬由一般
成交價格百分之4降為百分之2，而就被告與仲介公司人員
減價達成交易之實際商議過程，
難認必為原告所知悉，即
難據此採為有利於被告之認定。
４、至證人吳添喜雖證述被告在簽訂時曾謂其女兒不同意出售
土地，說為什麼要賣等語，惟仲介公司人員吳玟靜既到庭
證述其先前聽聞被告告知系爭土地實係被告
贈與其女兒所
有，即得由被告全權處理系爭土地銷售事宜，且被告與其
女兒聯繫後雖知悉其女兒不同意出售系爭土地之事，惟仍
決意與原告簽訂系爭土地買賣契約，並表示願負擔土地增
值稅，以促成本件買賣之交易，應認被告已寓有必會取得
女兒授權出售系爭土地之意，即難認原告得予判斷其他土
地共有人實未同意出售系爭土地。參以系爭土地買賣總價
為1,514萬元，並約定於簽約時須先支付簽約款300萬元，
足見價格非微，則原告
苟知悉其他土地共有人未同意出售
系爭土地，衡之常情，原告應無甘冒後續買賣不成之風險
，而與被告簽訂此效力未定之土地買賣契約。
５、從而，被告上開辯稱兩造間所簽訂之系爭土地買賣契約書
，既有違背法令規定及顯失公平之情形，依法應不生效力
，原告不得據以向被告請求違約金，要難採信。
(三)原告依據土地買賣契約書第十條第三項的規定及民法第11
0 條規定，請求被告賠償原告300萬元，有無理由？
１、按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，
社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。
且約定之違約金過高者，除出於
債務人之自由意思，已任
意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外
，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額( 最高法院79
年台上字第1915號判例意旨
參照 )。約定之違約金額過高
者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，此
規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會
經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非
謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是
否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己
事實，依辯論主義所應負之主張及
舉證責任。況違約金之
約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於
訂約時，既已盱衡自己履約之意願、
經濟能力、對方違約
時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及
平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金
額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定
金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實
現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之
拘束，法
院亦應
予以尊重，始符契約約定之本旨( 最高法院93年台
上字第909號
裁判意旨參照 )。
２、原告主張被告未依約履行系爭土地買賣契約書之義務，不
不願備證、用印，且表示其二位女兒不願意出售系爭土地
，原告多次發函催告，被告均置之不理，原告得依兩造訂
立之系爭土地買賣契約書第十條第三項規定，原告得主張
解除契約，請求已付款項300 萬元同額之違約損害賠償，
被告則辯稱兩造間違約金之約定過高，請求酌減違約金數
額等語。
經查，不動產交易因價格較高，且一旦違約可能
導致為交易之相對人受有相當損害，具有通常知識經驗之
人交易之要約或承諾時，均相當慎重，系爭土地買賣契約
書第十條第三項約定出賣人毀約不賣時以出賣人所收款同
額計算之金額作為違約金，及第十條第二項約定如買受人
毀約不買時，出賣人即得沒收買受人已給付之金額款項，
均係為防免當事人任意違約，
益徵兩造於締約時，已盱衡
自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之
程度等主、客觀因素，本於自由意識及平等地位預見有違
約金之存在，洵
堪認定。又原告係於103年9月2日匯款300
萬元至履保專戶內給付簽約款，此有原告提出匯款委託書
一紙
附卷可稽(詳本院卷第15頁 )，
迄103年12月22日始由
合泰建築經理股份有限公司扣除履約保證服務費3,028 元
後，退回2,998,368 元匯入原告所有之新竹第一信用合作
社香山分社帳戶內，此有原告提出上開合作社之存摺及合
泰建築經理股份有限公司發票為憑，則以民法所定最高法
定利率計算，其間原告所受利息損失約為184,110 元【計
算式為：(300萬x20/100÷365×112＝184,110，元以下四
捨五入 )。另審酌原告為承買系爭土地所支出之準備、查
證等相關費用損害及倘如期買得系爭土地可利用之利益，
及若一方任意違約，將使他方為了締結系爭買賣契約而付
出之金錢(包含支付予仲介公司成交之報酬)、時間、勞力
等有形、無形成本付諸流水，影響甚鉅等情，應認上開30
0 萬元之約定違約金，尚屬過高，應予以酌減為120 萬元
核為適當。
(四)從而，原告請求被告給付120 萬元之違約金損害賠償，及
自起訴狀繕本送達翌日即103 年10月22日起至清償日止，
按年息百分之5 計算之利息，
核屬有據，應予准許，餘此
部分之請求，
即屬無據，難予准許，應予駁回。
六、假執行之宣告：
本件原告及被告均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假
執行，經核原告勝訴部份，合於法律規定，
爰分別酌定相當
之
擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之
駁回而失所依據，應予駁回。
七、本件事證
已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經審酌與判決結
果尚不生影響，均不另論述，
併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第79 條、第78條、第390條第2項、第392條，判決
如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
民事第二庭 法 官 王佳惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
書 記 官 蔡玉嬌