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臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第146號 原　　　告　新竹市新功公寓大廈管理委員會 法定代理人　林保欽 訴訟代理人　洪木田 被　　　告　林俊哲 特別代理人　林振芳 上列當事人間請求容忍管理行為事件，本院於民國104 年5 月7 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序部分： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不甚礙被告之防禦及訴訟終結 者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款定有 明文。本件原告原起訴主張聲明為「被告不得妨礙或應容忍 原告負責共用部份大門及電梯之管理權，且被告之承租人或 住戶亦不得阻礙或應容忍原告於共用部份大門及電梯裝置電 子磁卡。」，嗣於民國104 年5月7日具狀擴張訴之聲明為「 被告不得妨礙或應容忍原告負責共用部份大門及電梯之管理 權，且被告之承租人或住戶亦不得阻礙或應容忍原告於共用 部份大門及電梯裝置電子磁卡及監視器」（見本院卷第67頁 ），核屬擴張應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及 本件訴訟終結，依前開規定，應予准許。 貳、實體部份： 一、原告主張： ㈠、原告係新功公寓大廈之管理委員會，業經主管機關准予備查 在案，被告為新竹市○○街○號4樓及7樓之1房地之所有權人 ，目前均係出租予訴外人從事商業行為，4 樓係美容、美體 業、7樓之1係冷凍、空調、電子公司。 ㈡、新功公寓大廈區分所有權人會議中，有關共用電梯及大門之 管理事宜，列述如下： １、103 年8月2日第二屆第一次區分所有權人定期會議，討論議 案第㈢案決議（下稱系爭決議）：關於電梯暨門禁之管理事 宜，採用電腦或電子控制，授權原告研辦，依本大廈採購或 支付辦法辦理。 ２、103 年9 月13日第二屆第二次區分所有權人會議，討論議案 第㈡案說明：⑴原告依據系爭決議辦理，註：關於電梯暨門 禁之管理，原告將採用電腦磁卡方式作有效之管理，經詢問 3 家廠商，並經比價，新忠龍企業有限公司新台幣17,850元 為最低價；若有更低價，請於收文後7 日內提供，若未有住 戶提供，將進行發包給該公司。⑵於103 年9 月13日前，原 告遵照系爭決議，經2 次請工程人員於電梯內改裝磁卡，均 經承租人或住戶阻擋，迄今未克裝設。⑶被告之代理人即被 告本件特別代理人林振芳轉述訴外人即承租人或住戶之詢問 ，目前承租人或住戶管理電梯及門禁，對所有權人進出有何 不便之處？⑷原告認為：公寓大廈之管理，已依法成立管委 會者，公寓大廈門禁及電梯係屬共用部分，自應由管委會管 理（不應由某區分所有權人管理，更無由承租人管理），且 依習慣及法理該門禁及電梯之管理應由原告負責，對所有權 人不僅便於進出，亦須顧及安全，亦便於核計使用者付費之 原則等功能。⑸請區分所有權人轉達承租人知照，並請惠予 諒解為禱。 ３、103 年11月16日第二屆第三次區分所有權人重新召集會議， 討論議案第㈡案，丁部份決議：⑴本案有關電梯等之管理， 為求公平公正合理解決，起訴請求法院判決，據以執行。⑵ 以管委會為原告，主任委員林保欽為法定代理人，系爭大廈 區分所有權人之一兼原告之法律顧問洪木田為訴訟代理人。 ⑶以林俊哲為被告。 ４、104 年5月5日第二屆第四次區分所有權人會議決議，討論議 案第㈡案決議：先前系爭大廈外牆遭毀損及玻璃窗遭竊，警 方偵辦時，發現系爭大廈既無保全又無監視器，較難偵破， 為配合警方此安全事宜之提示，爰決議於本件請求追加「及 監視器」之部分。 ㈢、原告於103 年9 月間2 次欲執行系爭決議，於系爭大廈大門 及電梯予以裝置電腦磁卡，竟均遭受承租人或住戶不合法理 之阻礙，致原告迄今仍未克履行系爭決議。被告之代理人林 振芳，除未依據新功公寓大廈規約第3 條第1 項：「住戶或 區分所有權人對共用部分及約定共用部分之使用應依其設置 目的或依區分所有權人會議決議為之（住戶係非區分所有權 人時，該區份所有權人應轉達住戶遵行之），由本管理委員 會負責管理。」、第23條第1 項第5 款：「區分所有人對本 大廈之管理及運用有意見時，向本大廈管理委員會申請解釋 處理，或提請管委會之委員會議，或區分所有權人會議解決 之（承租人或非區分所有權人對系爭大廈之管理運用有意見 時，逕向該訂立租賃契約或有關係之區分所有權人反應予以 依規定酌辦）。」及第24條第1 項（違反義務之住戶係非區 分所有權人時，應由該住戶之區分所有權人連帶負責處理） 之約定，轉達承租人或住戶應遵行之，竟於103年9月13日區 分所有權人會議中提出：目前承租人管理電梯及門禁對所有 權人進出有何不便之處？且依同規約第3條第1項及第10條第 1 項：「管理委員會應向區分所有權人會議負責，並向其報 告會務；由區分所有權人選任委員所設立之組織，係為執行 區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作。」之 約定、公寓大廈管理條例第3條第1項第4款、第9款、第10條 第2 項、第36條之規定，大門及電梯屬共用部分，本應由原 告負責管理，並依系爭決議執行裝設電腦磁卡，自屬合法合 理。被告或其承租人阻礙原告執行系爭決議，業已構成違法 行為。至於被告提出其承租人或住戶對於屬共用部份之大門 及電梯具有管理權乙節，既無法源依據且不合習慣作為，且 其承租人或住戶更不得阻礙原告依法於共用部分之大門及電 梯裝置電子磁卡，爰依原告對屬共用部分大門及電梯之管理 權，提起本件訴訟等語。 ㈣、原告為此聲明：１、被告不得妨礙或應容忍原告負責共用部 份大門及電梯之管理權，且被告之承租人或住戶亦不得阻礙 或應容忍原告於共用部份大門及電梯裝置電子磁卡及監視器 。２、訴訟費用由被告負擔。 二、被告則以： ㈠、被告於101 年後即未曾去過系爭大廈，且於103 年後因無法 言語在療養院住院，不知本件磁卡一事，如何謂被告有所阻 礙原告裝設磁卡？ ㈡、原告所指阻礙原告裝設磁卡之承租人或住戶並未特定，被告 如何知悉原告所指何人？且若原告所指之承租人或住戶為承 租被告所有新竹市○○街○ 號4 樓、7 樓之1 之訴外人陳鋕 成，然而，陳鋕成同時亦租用新竹市○○街○ 號1 樓（所有 人為林文烽）、6 樓（所有人為鄭淑靜），原告為何僅對被 告1 人提起訴訟？又被告與陳鋕成間之租賃契約租期為5 年 ，未屆期前，陳鋕成並未違約，被告無法單方終止租賃契約 。再者，陳鋕成阻礙原告裝設磁卡為其私人行為，被告無法 控制。 ㈢、目前大門裝設之電子控制器係以密碼通行，電梯則係以磁卡 通行，2 者均係於101 年5 月間裝設，陳鋕成承租新竹市○ ○街○ 號1 樓後，負責維修保養。據陳鋕成所述，系爭大廈 區分所有權人及住戶均知悉密碼且取有多張磁卡，進出應無 不便，故林振芳始於103 年9 月13日於第二屆第二次區分所 有權人會議詢問住戶進出有何不便？以便陳鋕成與原告溝通 ，原告並未回覆。 ㈣、系爭大廈電梯老舊須經保養維修，陳鋕成向原告申請費用， 原告均以「使用者付費」稱不予補助，此顯違反公寓大廈管 理條例第10條第2 項之規定。若電梯緊急發生故障，產生生 命身體傷害之風險，原告是否願負起全責？被告對原告主張 接管系爭大廈之共用部分並無意見，但原告同時應對電梯盡 保養之責，且原告應補貼先前裝設磁卡之人費用。 ㈤、被告為此聲明：１、原告之訴駁回。２、訴訟費用由原告負 擔。 三、兩造不爭執之事項： ㈠、被告為新竹市○○街○ 號4 樓及7 樓之1 房地所有權人。 ㈡、被告所有上開房地出租予訴外人陳鋕成使用，陳鋕成並同時 承租新竹市○○街○號1樓及6樓之房地。 ㈢、原告管理委員會係於102年6月24日報備成立。 四、本件爭點： ㈠、原告是否具有系爭大廈共用部分大門及電梯之管理權？ ㈡、被告是否有妨礙原告管理上開大門及電梯之行為？ ㈢、原告主張被告及其承租人或住戶應不得妨礙或應容忍原告負 責共用部分大門及電梯之管理權及裝設電子磁卡、監視器之 行為，有無理由？ 五、本院之判斷： ㈠、原告是否具有系爭大廈共用部分大門及電梯之管理權？ １、按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人；公寓大廈 共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會 為之，公寓大廈管理條例29條第1 項、第10條第2 項前段分 別定有明文。次按共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其 他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，同條例 第2條第1項第4款亦有明定。 ２、經查：原告主張系爭大廈大門及電梯屬共用部分，應由原告 負責管理等情，業據其提出新功公寓大廈公寓大廈管理組織 報備證明1 份、新功公寓大廈管理規約1 份在卷可稽（見調 解卷第12頁、第17至28頁），足證系爭大廈管理委員會業依 公寓大廈管理條例之規定，向新竹市北區區公所申請報備准 予備查，且系爭大廈業經區分所有權人會議決議制定規約， 約定共同遵守之事項乙情，應堪認定；且觀原告提出之新功 公寓大廈管理規約第2 條第1 項第2 款之約定：「共用部分 ：指不屬專有部分與專有附屬建築物，而供共同使用者。例 如：電梯、路口玄關、通道、樓梯間、安全梯、屋頂、水塔 、共用地下室及門禁，外牆、附屬建築物及雜項工作物等。 」，業將電梯、門禁部份明文約定屬共用部分範圍，核與公 寓大廈管理條例第2 條第1 項第4 款之規定亦無不符，是以 ，系爭大廈之大門及電梯部份屬系爭大廈之共用部分無誤， 揆諸前開規定，系爭大廈大門及電梯既屬共用部分，其修繕 、管理、維護，自應系爭大廈之管理委員會即原告為之，被 告於本院最後言詞辯論期日對此亦表示並亦不爭執（見本院 卷第64頁反面），則原告此部份之主張，應屬有據。 ㈡、被告是否有妨礙原告管理上開大門及電梯之行為？ １、按當事人主張有利於己之事實，應負舉證責任，民事訴訟法 第277 條前段定有明文；本件原告主張被告或其承租人妨礙 原告執行系爭決議，業已構成違法行為等語，惟為被告所否 認，揆諸上揭舉證責任分配之法則，原告自應對其主張被告 有妨礙其管理系爭大樓大門及電梯之事實，負舉證責任。 ２、系爭大廈電梯之使用、維護與其費用、暨門禁管理等有關事 宜，經系爭大廈第二屆第一次區分所有權人定期會議決議： 應採用電腦或電子控制，授權管委會研辦依系爭大廈採購或 支付辦法辦理等情，有原告提出之新功公寓大廈第二屆第一 次區分所有權人定期會議紀錄1 份在卷可參（見調解卷第48 至52頁），且依公寓大廈管理條例第36條第1 項第1 款之規 定，區分所有權人會議決議之執行本屬管委會之職務，原告 自有合法執行系爭決議內容之權限，合先敘明。 ３、原告主張其於103 年9月間2次欲執行系爭決議，於系爭大廈 大門及電梯予以裝置電腦磁卡，均遭受承租人或住戶之阻礙 ，致原告迄今仍未克履行系爭決議，且被告之代理人林振芳 ，於103年9月13日區分所有權人會議中提出：目前承租人管 理電梯及門禁對所有權人進出有何不便之處，足證被告對其 管理系爭大廈大門及電梯有所妨礙等語，惟為被告所否認， 並以原告所指阻礙原告裝設磁卡之承租人或住戶並未特定， 若原告所指之人係承租被告所有系爭大廈8號4樓、7樓之1之 承租人陳鋕成，然而，陳鋕成同時亦租用系爭大廈8號1樓、 6樓，原告為何僅對被告1人提起訴訟？且陳鋕成阻礙原告裝 設磁卡為其私人行為，被告無法控制等語置辯。 ４、經查：證人即新忠龍企業有限公司之負責人唐義忠於本院10 4年4月23日言詞辯論期日到庭結證：伊曾於103 年間前去系 爭大樓要於電梯內裝設刷卡機，住戶有開門，伊就跟著進去 ，並用電話與委託伊之人聯繫，看要裝設的地點，當時電梯 內已有裝設刷卡機，伊本來要拆掉，再裝設新的機台，但遭 系爭大廈1樓承租人之阻擋，應係1樓理容院之1 名女性管理 人及1 名少年，其等稱舊的刷卡機台為其等裝設，伊當時認 為若系爭大廈住戶間，若未溝通好，伊亦不宜貿然裝設，故 先離去，並知會原告，後來沒有再去系爭大廈裝設刷卡機等 語綦詳（見本院卷第50至51頁反面），固足證原告主張其於 系爭大廈電梯裝設磁卡之際，確實受承租人或住戶之阻擋， 然阻擋證人裝設刷卡機之人，應係1樓理容院之1名女性管理 人及1 名少年，並非被告本人，亦非被告之代理人林振芳等 情已明，再參以原告所提出之建物登記謄本1 份（見調解卷 第16頁）及被告所提出之新竹市○○街○ 號1樓、4樓及7 樓 之1 、6樓之租賃契約共3份（見本院卷第98至113 頁），足 見系爭大廈1 樓之出租人為林文烽，承租人為陳鋕成，而被 告雖亦將其所有之系爭大廈4樓及7樓之1 出租予陳鋕成，然 依證人前揭所述，阻擋原告執行系爭決議之人，既係1 樓之 住戶，則其等所為之妨礙行為，何以與系爭大廈4 樓、7 樓 之1 之所有人即被告有所關聯，原告即應舉證說明，而原告 對此雖執新功公寓大廈區分所有權人第二屆第二次會議紀錄 為證（見調解卷第53至57 頁 ），然被告之代理人林振芳僅 係提出「目前承租人管理電梯及門禁對所有權人進出有何不 便之處？」之問題，以促使原告考量是否與承租人（即陳鋕 成）加強溝通，實難遽認被告此係妨礙原告管理上開大門及 電梯之行為。況觀之原告所訂規約第3條第1項：「住戶或區 分所有權人對共用部分及約定共用部分之使用應依其設置目 的或依區分所有權人會議決議為之（住戶係非區分所有權人 時，該區分所有權人應轉達住戶遵行之），由本管理委員會 負責管理。」之約定，雖課以區分所有權人轉達住戶遵行區 分所有權人會議決議之義務，惟就住戶個人之行徑，仍難視 為係區分所有權人所為，是以，原告前揭主張被告有妨礙原 告管理上開大門及電梯之行為云云，要難採信。 ㈢、原告主張被告及其承租人或住戶應不得妨礙或應容忍原告負 責共用部分大門及電梯之管理權及裝設電子磁卡、監視器之 行為，有無理由？ １、原告主張其具有共用部分大門及電梯部份之管理權，應有理 由，已如上述，惟被告並無妨礙原告行使其管理權之行為， 是以，原告主張被告應不得妨礙或應容忍原告負責共用部分 大門及電梯之管理權及裝設電子磁卡、監視器之行為，即無 必要。 ２、至原告雖執新功公寓大廈規約第24條第1 項之約定為請求權 基礎，對被告主張被告之承租人或住戶亦不得阻礙原告於共 用部份大門及電梯裝置電子磁卡及監視器云云，惟細觀該條 項中與共用部分管理相關之約定，即第24條第1 項第3 款： 「住戶違反公寓大廈管理條例第9條第2項之規定，對於共用 部分之使用未依設置目的，及通常使用方法為之者，應予制 止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處 置。如有損害並得請求損害賠償。」乙節，係指住戶對於共 用部分之使用未依設置目的，及通常使用方法為積極使用者 ，應予制止時，應由該住戶之區分所有權人連帶負責處理而 言，要與本案原告主張承租人應不得妨礙或應容忍原告負責 共用部分大門及電梯之管理權及裝設電子磁卡、監視器之消 極行為情形迥異。況縱認有該規定之適用，違反義務之住戶 除向被告承租外，亦同時租用新竹市○○街○ 號1 樓（所有 人為林文烽）、6 樓（所有人為鄭淑靜），此有被告提出房 屋租賃契約書附卷可佐（見本院卷第98頁至第113頁 ），則 原告就違反義務之處理，僅要求被告一人就此負責，亦難謂 為妥適。遑論，縱原告就此對於被告取得勝訴判決，然於進 行執行程序時，顯難認此執行名義及於第三人，而得對於被 告之承租人發生執行力，綜上所述，原告對被告主張其承租 人或住戶亦不得妨礙或應容忍原告負責共用部分大門及電梯 之管理權及裝設電子磁卡、監視器之行為，亦無理由，應予 駁回。 六、綜上所述，原告依法具有系爭大廈共用部分大門及電梯之管 理權，惟因被告並無妨礙原告管理上開大門及電梯之行為， ，且原告對被告主張應對其承租人或住戶之行為負責，並無 所據，是以原告主張被告及其承租人或住戶應不得妨礙或應 容忍原告負責共用部分大門及電梯之管理權及裝設電子磁卡 、監視器之行為，難謂有據，應予駁回。 七、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌 後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 104 年 5 月 22 日 民事第二庭 法 官 王佳惠 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 5 月 22 日 書記官 林兆嘉