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臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第519號 原　　　告　吳家緯 　　　　　　陳秀雯 訴訟代理人　戴愛芬律師 被　　　告　廣泰立建設有限公司 法定代理人　黃奕矗 訴訟代理人　江肇欽律師 複代理人　　路春鴻律師 上列當事人間請求給付工程款等事件，經本院於民國105 年11月 15言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 甲、程序方面： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。經查，本件原告起訴時之聲明為 ：「1.被告應分別給付如附表所示之人，每人新台幣（下同 ）142,765 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息。」，嗣分別於民國104 年7 月15 日遞狀擴張聲明（卷一第110 頁）、於104 年9 月2 日遞狀 減縮聲明（卷一第166 頁）、於105 年11月10日遞狀減縮聲 明（卷三第28頁），末於最後言詞辯論變更聲明為：「被告 應分別給付如附表所示之人，每人118,789 元，及自起訴狀 繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息 」（卷三第104-105 頁），核原告所為係屬擴張、減縮訴之 聲明，揆諸前開規定，自應准許。 二、按多數有共同利益之人，不合於民事訴訟法第40條第3 項非 法人團體之要件者，得由其中選定一人或數人，為選定人及 被選定人全體起訴或被訴，民事訴訟法第41條第1 項定有明 文；又訴訟當事人之選定及其更換、增減，應以文書證之， 民事訴訟法第42條同有明文。又選定當事人之制，旨在求取 共同訴訟程序之簡化，苟多數當事人所主張之主要攻擊或防 禦方法相同，已足認有簡化訴訟程序之作用，而具有法律上 之共同利益，即得由其中選定一人或數人為全體起訴或被訴 ，初不以對訴訟標的必須合一確定者為必要（最高法院87年 度台上字第2917號判決意旨參照）。查本件原告起訴時以晶 圓世家社區之共有人共計18人，選定人17人（卷一第114 頁 ）為晶圓世家社區公共設施之共有人之一，而選定人17人與 被告間（其中雖非直接跟被告購買，亦繼受前手之權利義務 ），存有買賣之法律關係，被告對選定人17人均負有物之瑕 疵擔保及契約之責任，且選定人17人均為晶圓世家公共設施 之共有人，故就晶圓世家公共設施之瑕疵損害賠償，自得以 契約及債務不履行法律關係向被告為請求，依據上揭規定， 選定吳家緯、陳秀雯為本件訴訟之原告，並提出同意書、土 地及建物所有權狀為憑（見卷一第12-45 頁），經核選定當 事人均為晶圓世家社區之共有人，並主張晶圓世家社區與被 告間有公共設施瑕疵關係存在，就本件訴訟之重要爭點確有 共同利害關係，屬有共同利益之人，核與上開規定相符，應 予准許。 三、按受告知人不為參加或參加逾時者，視為於得行參加時已參 加於訴訟，又參加人對於其所輔助之當事人，不得主張本訴 訟之裁判不當，同法第67條、第63條分別定有明文。又就兩 造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於 該訴訟繫屬中得為參加，民事訴訟法第58條第1 項定有明文 。所謂法律上利害關係，係指兩造裁判之效力依法及於該第 三人；或兩造裁判效力雖不及之，但參加人之法律上地位， 將因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（包括法院就訴訟 標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律關係存否之判斷 ）直接或間接受有不利益而言。查被告出售新竹縣新豐鄉「 晶圓世家」建案之預售房屋（下稱系爭房屋）予原告等人， 因原告認系爭房屋有瑕疵而提起本訴訟，訴外人葉富茂係系 爭房屋之地磚工程之承攬人（卷一第196 頁），則本件訴訟 有關地磚工程瑕疵之勝敗與否，與訴外人葉富茂有法律上之 利害關係，其私法上之地位將因被告敗訴而受不利益，為此 請求告知葉富茂參加訴訟（見卷一第191 頁背面），受告知 訴訟人葉富茂並未於105 年11月15日言詞辯論期日到場陳明 參加本件訴訟（卷三第112 頁），併予敘明。 乙、實體方面 壹、原告之主張 一、如附表所示之人（卷一第114 頁），分別於101 、102 年間 向被告購買系爭房屋，並簽有房屋預訂買賣契約書（下稱系 爭房屋契約），被告於買賣契約保證系爭建物之公共設施應 符合契約附件八所示之品質（參原證二契約第31-35 頁）， 惟系爭建案於103 年間陸續交屋後，發現系爭建案之公共設 施有如附表所示16項之瑕疵（卷三第105-108 頁），被告給 付顯不符合債之本旨。 二、再被告曾於102 年間向如附表所示之人預收管理委員會之公 共基金36萬元後，又向如附表所示之人收受應由公共基金支 出之台電公司外管工程款12萬元、屋頂工程款12萬6 千元、 晶圓世家社區102 年8 月9 日至12月9 日之電費、清潔費約 61,000元，共計307,000 元，此部分金額本屬公共基金支出 之範圍，被告不得再向如附表所示之人收取，故被告向如附 表所示之人收取上開307,000 元，應認無法律上之原因，如 附表所示之人亦得依不當得利之法律關係請求返還。 三、對被告答辯之陳述 1.原告之當事人適當，否認被告所述，如卷三第36-39 頁。 2.原告之請求並無所謂已承認受領之物或逾除斥期間而不得 再主張之疑義，如卷三第39背面-42 頁。 3.對於鑑定報告項目九、十、十三、十六鑑定結果表示意見 如卷三第42-44 頁。 4.路權部分已構成給付不能，詳如卷三第44-46頁。 5.另原告所主張之瑕疵項目，除兩造契約所約定之內容外， 另有被告售屋時廣告平面圖之內容，而依最高法院92年台 上字第906 號判決意旨，該廣告平面圖亦係契約之一部分 ，故被告交付之品質，自不得低於廣告平面圖之內容（詳 原證28），其餘詳如卷三第46-48 頁。 四、原告依物之瑕疵及債務不履行之請求權，對被告主張損害賠 償1,781,200 元，並分別給付如附表所示之人；另依不當得 利之法律關係，向被告請求307,000 元，並聲明：1.被告應 分別給付如附表所示之人，每人118,789 元及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。2.訴 訟費用由被告負擔。3.原告願供擔保，請准宣告假執行。 貳、被告之答辯 一、原告雖主張係受起訴狀附表所示章貝如等人選定為被選定人 代表提起本件訴訟，惟各該選定人並無明確年籍地址可供查 考，且據被告私下查訪其中有人否認曾選定原告二人代表起 訴，因此其選定程序是否真實合法容有疑問。 二、原告既依買賣契約關係提起本件訴訟，自應先就買賣關係之 存在負舉證責任，可是原告遲遲未能提出關於選定人與被告 間之全部買賣契約書，以證明選定人確與被告間就系爭房屋 成立買賣契約關係，依被證五號房屋預定買賣契約書第3 頁 上載買受人為訴外人林明輝，原告陳明珠並非向被告購買系 爭建案A 戶（棟）七樓房屋之原始買受人，基於債之相對性 原則，至少就該部分之原告對於因系爭建案所生之物之瑕疵 擔保或債務不履行等法律關係，並無任何權利可資主張，也 無訴訟實施權而不具當事人適格，故此部分之訴自非有理， 依法應予以駁回。又所謂下訂只是預付定金，是否成立本約 ，尚需勾稽事證以為判斷。 三、原告雖陳稱應由被告提出7C所有權人年籍資料，惟關於7C所 有權人為何人及其年籍資料為何及其與他人間之權利義務關 係，因涉及個人資料保護法之限制，被告並無法隨意提供， 而且如原告有所主張或爭執，本應由其自行負舉證之責，向 戶籍機關查調相關資料即足以畢其功，故被告認為原告以無 法得知7C住戶之年籍資料為由，即命被告提供買賣契約書云 云，顯非適法妥當，併予敘明。 四、依公寓大廈管理條例第57條、第36條第2 、3 、7 、8 、11 、13款及第38條第1 項之規定可知，關於公寓大廈之共用部 分及附屬設施設備之管理、維護及若有進行訴訟必要時，其 職責與權能，係於該部分及設施設備於危險負擔移轉予管委 會之時起，即專屬於管委會負責，此觀同條例第38條賦予管 委會當事人能力之規定自明。本件系爭共用部分及附屬設施 設備既已於103 年4 月12日點交予管理委員會，則原告徒以 其二人獲得部分住戶（也非全體住戶）推派而提起本件訴訟 ，顯已侵犯管委會基於上開規定所具有之訴訟權能，於程序 上亦有重大違誤自明。據上說明，原告提起本件訴訟，程序 上於法有違，應予以駁回之。 五、姑不論被告否認系爭建案有任何瑕疵或債務不履行之事實存 在，縱令屬實（此為假設語氣），但系爭建案早於102 年8 月間起即已陸續完成各戶之交屋，公設部分也在同年12月28 日即開始進行點交，至遲已於103 年4 月12日點交完成，則 原告理應從速檢查系爭建物是否存有瑕疵，但是原告卻直到 104 年7 月14日始向本院提起本件訴訟，期間相隔竟長達1 年3 個月以上，依法已視為原告承認所受領之物或已逾除斥 期間而不得再為本件主張，故原告依據物之瑕疵擔保請求權 所為之請求，應屬無理。又向消保官提出申訴調解，只是消 費者保護法提供消費者於訴訟程序外與銷售或服務提供者排 解紛爭之管道，然此尚無解於買受人應從速檢查之義務或中 斷除斥期間之實體法上效果，故原告此部分所辯，亦非可採 。 六、原告所主張系爭建案之瑕疵部分，被告均鄭重否認之，自應 由原告負舉證之責，亦否認原告主張之修復金額。 七、關於原告主張依不當得利法律關係請求被告返還台電外管工 程款、屋頂工程款及社區電費、清潔費等一共30萬7000元（ 即原證27項目26至28與原證28），本應由原告等人負擔，而 被告係依系爭契約約定代向原告等人預為收取，並在依法成 立社區管理委員會以前，代為預先處理並支付給廠商之用， 各相關費用，業經檢察官不起訴處分書中詳加認定被告所提 出之單據屬實在案，由於該案中曾傳訊並調查相關證據，故 懇請函調該案卷宗到院，以作為本案審理判斷之參考。退萬 步言，即令原告上開二項請求有理由（此為假設語），惟各 該請求之項目均為公設或公款之性質，並非專有部分，因此 被告就算應負給付義務也應係給付與買受系爭建案之全體買 受人才屬合理，故原告以全部請求金額由提起本件訴訟之17 人平分，豈非侵害其他未提起訴訟之買受人權利，從而原告 關於請求金額之計算亦明顯違誤。 八、並為答辯之聲明：如主文所示。 参、兩造不爭執事項 一、除卷一第192 頁6B郭千鈺及7A陳明珠外，如附表所示之人， 分別於101 、102 年間向被告購買坐新落新竹縣新豐鄉「晶 圓世家」建案之預售房屋，並簽有房屋預訂買賣契約書。 二、系爭買賣契約書第15條第3 項約定「產權無移轉前之外管線 費（水電、瓦斯、電信等）或作業費等共15萬元由買方負擔 。」 三、系爭買賣契約書第17條第6 項第1 款約定「賣方應依公寓大 廈管理條例第27條規定，於區分所有權人達半數以上及其區 分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區 分所有權，召開區分所有權人會議成立管理委員會（以下稱 管委會），並自完工之日起至公共設施完成點交之日止，擔 任本大廈公用部分之管理人，於管委會成立後，依公寓大廈 管理條例第57條規定點交予管委會接管本大廈管理維護工作 ，並應於一個月內逐步接受公共設施，最遲至三個月內完成 。管委會無正當理由，未於前述期限會同賣方點交時，視為 已完成點交，賣方不負保管責任。」 四、系爭買賣契約書第17條第6 項第2 款約定「管委會未成立前 ，有關本大廈各項事宜，買方同意由賣方或賣方委託公寓大 廈管理維護公司直接擔任維護工作，其管理期間至公共設施 完成點交之日止，其所需之公共水電、公共維護、安全、警 衛管理、清潔衛生等一切公共費用，由交屋時預收之管理費 基金中支付之。」 五、系爭買賣契約書第19條第2 項約定公共設施保固期間「起算 時間：自召開第一次區分所有權人會議起算開始計算保固期 間。保固年限：賣方針對公共設施之結構安全部分（如樑柱 、樓梯等）負責保固十五年；固定建材及設備部分（如門窗 、地磚、電梯等）負責保固一年。除外條款：如其損壞係正 常耗損，或不可歸責於賣方之事由（如買方之不當使用、惡 意破壞及不可抗力事故等）致生毀損時，不在此限。另保固 期間之保養（如電梯、發電機）、維護費用（如添加油料、 更換消耗性材料等）應由買方或管理委員會自行負擔，非在 此保固範圍內。」本件建物於103 年4 月12日點交公共設施 於管理委員會，固定建材及設備部分（如門窗、地磚、電梯 等）於103 年11月16日保固期滿。 六、被告於買賣契約保證系爭建物之公共設施應符合契約附件八 所示之品質（參原證二契約第31-35 頁、卷一第66-73 頁） 。 七、被告於102 年間向除卷一第192 頁6B郭千鈺及7A陳明珠外， 如附表所示之人預收管理委員會之公共基金36萬元。 八、被告向除卷一第192 頁6B郭千鈺及7A陳明珠外，如附表所示 之人收受台電公司外管工程款12萬元、屋頂工程款126,000 元、晶圓世家社區102 年8 月9 日至12月9 日之電費、清潔 費約61,000元等費用（原證28），共計307,000 元。 九、晶圓世家社區於102 年11月17日召開第一次區分所有權人會 議，於當日成立管理委員會，起訴時主任委員即為原告吳家 緯。被告於103 年4 月12日間點交系爭建物之公共設施給管 理委員會，原告於104 年7 月14日提起本訴。 十、原告吳家緯告訴被告法定代理人黃奕矗侵占等案，業經臺灣 新竹地方法院檢察署以103 年度偵字第8409號為不起訴處分 （被證九號）。 十一、關於台電公司外管工程款12萬元部分：泉銘工程有限公司 員工劉榮貴曾於上開刑事案件中到庭作證表示該公司為台 電外包公司，確曾於102 年間至系爭建案施作自備管，並 向被告收取費用12萬元且開立收據（被證十號）。而依系 爭買賣契約書第15條約定，該費用本應由買受人（即原告 等人）負擔（詳原證2 第10頁）。 肆、本院得心證之理由 一、查除卷一第192 頁6B郭千鈺及7A陳明珠外，如附表所示之人 分別於101 、102 年間向被告購買坐新落新竹縣新豐鄉「晶 圓世家」建案之預售房屋，並簽有房屋預訂買賣契約書等情 ，此有房屋預定買賣契約書在卷可證，且為兩造所不爭執， 是前開事實，堪認為真實。原告僅提出章貝如、覃雅苓、彭 淑慧、丁盈仁、楊寶玲、陳映璇、王薏萍、黃玉娟、吳家緯 、陳秀雯與被告間之買賣契約書，因被告爭執其與6B郭千鈺 及7A陳明珠有買賣關係，而原告未舉證以實其說，故本院無 法認定「晶圓世家」社區6B住戶郭千鈺及7A住戶陳明珠與被 告間有買賣契約關係，合先敘明。 二、按所謂當事人適格，係指就具體訴訟可為當事人之資格，得 受本案之判決而言，即訴訟實施權或訴訟行為權而言，判斷 當事人是否適格，應就具體訴訟之當事人與訴訟標的法律關 係定之。故在給付之訴，只要原告主張為訴訟標的法律關係 權利主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被 告是否確為義務人，乃訴訟標的法律關係要件是否具備，即 訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高 法院93年度台上字第382 號判決要旨參照）。被告雖辯稱原 告為系爭大樓之區分所有權人，並非管理委員會，其中部分 原告與被告間並無買賣契約關係存在，其提起本件為程序有 重大瑕疵亦即侵害管理委員會之專有權利（即當事人不適格 ）云云。惟查，原告既主張被告就系爭房屋之共用部分具有 不完全給付情事，原告為系爭房屋之區分所有權人對被告提 起本件債務不履行損害賠償訴訟，並依民法第226 條、第22 7 條規定請求被告賠償，可見原告係主張其對被告有不完全 給付之損害賠償請求權，則原告提起本訴，其當事人適格即 無欠缺，至被告上開所辯，僅係原告訴訟實體上有無理由之 問題，與當事人適格與否分屬二事。又原告係主張，被告銷 售之系爭預售屋之公共設施有瑕疵等情，此為其與被告間私 權之爭執，且此實體之爭執，縱在交屋後亦得主張之。而公 寓大廈管理委員會之權責，依公寓大廈管理條例之規定，僅 在維護管理該公寓大廈，並執行區分所有權人會議事項（見 該條例第34條），並無就區分所有權人與建商間實體爭執之 私權糾紛加以干涉之權。是被告抗辯：「關於公寓大廈之共 用部分及附屬設施設備之管理、維護及若有進行訴訟必要時 ，其職責與權能，係於該部分及設施設備於危險負擔移轉予 管委會之時起，即專屬於管委會負責，本件系爭共用部分及 附屬設施設備既已於103 年4 月12日點交予管理委員會，原 告二人獲得部分住戶推派而提起本件訴訟，顯已侵犯管委會 基於上開規定所具有之訴訟權能，於程序上亦有重大違誤」 等情，自不可採。 三、再按依公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，管委會係由區 分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在 執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護 事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實 體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名 義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3 項：「 非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規 定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1 項明文規定：「 管理委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟 上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務 相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6 條第3 項 、第9 條第4 項、第14條第1 項、第20條第2 項、第21條、 第22條第1 項、第2 項、第33條第3 款但書，規定其於實體 法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會 就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。其本身縱非權利義務歸 屬主體，亦應認得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條 第1 項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管 委會為原告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權， 避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費 。且因同條第2 項明定：「管理委員會為原告或被告時，應 將訴訟事件要旨速告區分所有權人」，與民事訴訟法第65條 訴訟告知之規定旨趣相當，而受訴法院亦得依同法第67條之 1 規定，依職權通知各區分所有權人，賦與各區分所有權人 參與該訴訟程序之機會，則將來確定判決之既判力，依同法 第401 條第2 項規定及於各區分所有權人，即具正當化之基 礎。對於未受告知或通知之區分所有權人，因係非可歸責於 己之事由而未獲參與訴訟程序機會，即未獲事前之程序保障 ，如認有不能提出足以影響判決結果之攻擊或防禦方法，致 對其不利之情事，自得依同法第507 條之1 以下有關事後程 序保障規定之第三人撤銷訴訟程序行使權利，其應有之權益 亦獲確保。否則，公寓大廈管理條例規定管委會有當事人能 力，即失其意義，當非立法本意。由於原告起訴請求有關系 爭建物有如附表所示16項瑕疵，均屬公共設施無誤，被告基 於買賣契約約定交付公共設施，雖依公寓大廈管理條例第57 條規定於檢測合格後應移交給管理委員會，但仍有二住戶係 輾轉向他人所購買，本件雖未提出對於被告公司交付公共設 施請求權已授權給承購人或管理委員會，但原告仍可選擇基 於區分所有權人之權利或授權管理委員會權對被告公司提出 訴訟並無當事人不適格，亦無程序重大違法可言。是被告辯 稱原告侵害管理委員會之專屬權，自不可採。原告主張其當 事人適格，應堪採信。 四、再按，稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他 方支付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意後， 買賣契約即為成立；又按物之出賣人，對於買受人應擔保其 物依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其 價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常之效用，或契約預定效 用之瑕疵；惟買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其 所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應 即通知出賣人，買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢 查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；末按買賣因 物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買 受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第345 條、第35 4 條第1 項、第356 第1 、2 項及第359 條定有明文。而所 謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念 或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不 具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，若出 賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠 缺者，亦屬之；按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求 減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定 為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅 ，民法第365 條第1 項定有明文。查本件系爭建案於102 年 8 月間起即已陸續完成各戶之交屋，公設部分也在同年12月 28日即開始進行點交（詳卷一第126 頁正面、背面，被證一 ），於103 年4 月12日點交，原告並於103 年5 月26日函請 被告補正修復改善（卷一第204 頁，原證29，卷二第284-30 2 頁），被告亦於103 年5 月30日回函稱改善缺失已完成點 交，則原告應於103 年5 月30日從速檢查系爭建物是否修繕 完畢是否尚存有瑕疵，通知被告確認、修補瑕疵，但是原告 至104 年7 月14日始向本院提起本件訴訟，除已逾第356 條 規定通知後6 個月間不行使，依法應視原告已承認所受領之 物而不得再為本件主張，故原告依物之瑕疵擔保請求權所為 之請求，為無理由，不應准許。至原告辯稱雙方於103 年11 月至消保官處申請調解一情，亦難認是無法按通常程序從速 檢查其所受領之物之正當理由。 五、按不完全給付，係指債務人所為之給付，因可歸責於其之事 由，致給付內容不符債務本旨，而應負債務不履行損害賠償 之責任；至物的瑕疵擔保責任，係指存在於物之缺點，乃物 欠缺依通常交易觀念或當事人之決定，應具備之價值、效用 或品質，所應負之法定無過失責任。二者之法律性質、規範 功能及構成要件均非一致，在實體法上為不同之請求權基礎 ，在訴訟法上亦為相異之訴訟標的，法院於審理中自應視當 事人所主張之訴訟標的之法律關係定其成立要件，亦即物之 瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質 、構成要件及規範功能各不相同，其請求權係各別存在（最 高法院100 年度台上字第1468號判決參照）。故出賣人就其 交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契 約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣 人除負物的瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不 履行責任，此際「物的瑕疵擔保責任」與「不完全給付之債 務不履行責任」，形成請求權競合之關係，當事人得擇一行 使之。且按，買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不 履行責任者，得類推適用民法第226 條第2 項規定請求損害 賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害， 並有民法第264 條規定之適用（最高法院77年度第7 次民事 庭會議決議(一)意旨參照）。按之前揭說明，買賣契約成立 後，有因可歸責於出賣人之事由，致買賣標的物具有使其價 值、效用減少之瑕疵時，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外， 同時應負不完全給付之債務不履行責任，買受人得擇一行使 權利。至於各項請求之時效是否相互影響而有所調整，依民 法第365 條之規定，買受人因物有瑕疵，於受交付後六個月 間不行使而消滅之請求權，僅以契約解除及價金減少請求權 為限，至因不履行契約所生債務不履行之損害賠償請求權則 不在適用之列，最高法院87年度台上字第1707號判決亦闡釋 甚詳。經查： 1.系爭房屋已於103 年4 月12日點交完成（卷一第204 頁， 原證29），則原告至104 年7 月14日始向本院提起本件訴 訟，參照上開規定，附表編號12、14之價金減少請求權於 受交付後6 個月間不行使而消滅。 2.至於原告所稱依民法第360 條損害賠償請求權部分，依其 105 年11月10日民事辯論意旨狀所述之瑕疵附表編號1-15 項所示（卷三第30-33 頁），均係表明依鑑定機構之鑑定 請求「修費費用」（附表編號1-8 、11、15）與「減少價 金」（附表編號12、14扣款）之金額，有民事辯論意旨狀 可憑（卷三第28-48 頁）。 3.按民法第213 條第1 項及第3 項雖規定負損害賠償責任者 ，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以回復他方損害 發生前之原狀；惟債權人得請求支付回復原狀所必要之費 用，以代回復原狀。買受人如主張：出賣人應負不完全給 付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第226 條 第2 項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則， 請求補正或賠償損害，並有民法第264 條規定之適用（最 高法院77年度第7 次民事庭會議決議(一)意旨參照）。是 損害賠償之方法，以回復原狀為原則、金錢賠償為例外， 故損害發生之後，如有回復原狀之可能，受害人請求加害 人賠償，應先請求為原狀之回復，倘非法律另有規定或契 約另有訂定，不得逕行請求金錢賠償（最高法院60年台上 字第3051號判例參照），而原告以鑑定報告之價格（附表 編號1-4 、6-8 、11、15）或自行編列之價格（附表編號 5 、9 、10、13、16），被告陳明在市面上可請人修補或 買到，自無不能回復原狀或回復顯有重大困難之情形，而 原告亦未舉證曾定期催告被告而被告不願回復原狀，亦無 民法第215 條、第214 條之適用。本院於105 年8 月19日 行使闡明權，有關公共設施瑕疵以現金賠償之依據（卷二 第253 頁），原告表示研究後陳報，原告最後亦未依民法 第213 條第1 項及第3 項之規定，作為本件請求損害賠償 之依據。按民事訴訟採不干涉主義，基於無訴即無裁判之 原則，法院不得就當事人未聲明之事項為判決，民事訴訟 法第388 條定有明文。故成為法院審理具體個案範圍之訴 之聲明及訴訟標的，除別有規定外，應由當事人決定之， 法院不得逾越當事人所特定之訴之聲明及訴訟標的範圍而 為裁判，此為民事訴訟採處分權主義之當然解釋。故原告 實際並沒有主張經催告被告，被告屆期未修補而以修補費 用作為現金賠償之依據，反而被告屢次主張要前往修補， 原告以被告修補之品質堪慮而拒絕被告修補，是其依主張 債務不履行之損害賠償，自不可採。 4.至附表編號16所示之通行泰豐段265 、265-2 地號土地作 為對外道路部分，經查被告已取得系爭土地管線埋設權及 鄰地之路權、可通行，有路權切結書、土地使用權同意書 、可證（卷一第95、144-145 頁），並經證人邱秀容及陳 國璋到庭作證，嗣因系爭鄰地均為私人土地，且蓋滿建物 而無法通行至道路（卷二第248-249 、252 頁），且經本 院履勘現場製有筆錄可憑（卷一第205-213 頁），是系爭 房屋根本已無法經由上開265 、265-2 地號土地至馬路， 致無法供原告使用上開土地作為道路，此雖因此減少原告 房屋之價值或效用，但非可歸責於於被告而有構成不全完 給付，是其請求附表編號16之損害賠償，自無理由，而不 可採。 5.又被告所為給付雖經鑑定有部分屬不完全給付而得補正， 然原告未舉證其於103 年5 月30日被告函覆改善併補正後 曾催告被告補正未修繕而被告有不補正而應負給付遲延之 責，是原告亦不得請求賠償損害。 六、原告主張依不當得利之法律關係，向被告請求返還收受台電 公司外管工程款12萬元、屋頂工程款12萬6 千元、晶圓世家 社區102 年8 月9 日至12月9 日之電費、清潔費約61,000元 ，共計307,000 元云云，為被告所否認，辯稱依系爭買賣契 約之約定，原告所請求之費用為被告代墊費用，原告本應依 約付款等情，經查： 1.系爭買賣契約書第15條第3 項約定：「…，外管線費（水 電、瓦斯、電信等）或作業費等共15萬元由買方負擔，並 應於賣方通知使用執照下達時預付費用予賣方，多退少補 」（卷一第55頁）、第17條第6 項第2 款約定：「管委會 未成立前，有關本大廈各項事宜，買方同意由賣方或賣方 委託公寓大廈管理維護公司直接擔任維護工作，其管理期 間至公共設施完成點交之日止，其所需之公共水電、公共 維護、安全、警衛管理、清潔衛生等一切公共費用，由交 屋時預收之管理費基金中支付之」等情（卷一第58頁）， 有系爭房屋契約可憑，且為兩造所不爭執，堪認兩造確有 如上約定為真實。 2.原告吳家緯告訴被告法定代理人黃奕矗侵占上開款項案， 業經新竹地方法院檢察署檢察官以103 年度偵字第8409號 為不起訴處分（卷一第146 頁，被證九），有該不起處分 在卷可憑，堪認為真實。 3.關於台電公司外管工程款12萬元部分：泉銘工程有限公司 員工劉榮貴曾於檢察官偵查時到庭作證：「該公司為台電 外包公司，確曾於102 年間至系爭建案施作自備管，並向 被告收取費用12萬元且開立收據」等情（卷一第151 頁， 被證10），原告亦不爭執，且有收據及筆錄可憑，堪認為 真實。而依系爭買賣契約書第15條約定，該費用本應由買 受人（即原告等人）負擔（卷一第55頁，原證2 ），此與 原告吳家緯告訴被告法定代理人黃奕矗侵占上開款項案， 業經新竹地方法院檢察署檢察官以103 年度偵字第8409號 為不起訴處分書認定之理由相同，則被告係依契約之約定 收取該款項，並非無法律上之原因而受利益，原告依契約 本須負擔，亦未受損害。故原告請求被告返還部分之款項 ，為無理由，應予駁回。 4.關於102 年8 月9 日至12月9 日電費6 萬4,074 元部分： 被告於系爭建案興建完成後，台電公司於102 年12月23日 正式供電前，曾向系爭建案之鄰地借用電表，使用臨時電 ，共支出電費6 萬4,074 元，為原告所不爭執，且有收據 可稽（卷一第57頁，被證11），堪認為真實。原告吳家緯 於偵查中自承台電正式供電前社區係使用臨時電，電費亦 非該管委會繳納等語可資為佐。依系爭買賣契約第17條第 6 項第2 款亦明載交屋後至點交公設予管委會前，概由被 告處理，但費用應自買受人預繳之公共基金中扣除（卷一 第57-58 頁，原證2 契約書第13頁），此與不起訴處分書 所認定之理由相同（詳被證九號不起訴處分書第5 至6 頁 ）。被告係依契約之約定收取該款項，並非無法律上之原 因而受利益，原告依契約本須負擔，亦未受損害。是原告 請求被告返還部分之款項，為無理由，應予駁回。 5.關於清潔費3 萬0,450 元部分：係被告為清理社區住戶因 裝修所產生廢棄物，於102 年10月14日及同年12月15日各 支出清潔費1 萬4,700 元、1 萬5,750 元，合計共3 萬0, 450 元，為原告所不爭執，且有統一發票2 祇可憑（卷一 第154 頁正背面，被證12），堪認為真實。依系爭買賣契 約第17條第6 項第2 款約定，上開費用應由原告或管理委 員會負擔，故被告代墊之上開費用自亦得由公共基金中扣 除，亦與不起訴處分書認定之理由相同（詳卷一第57-58 頁，被證9 不起訴處分書第6 頁）。被告係依契約之約定 收取該款項，並非無法律上之原因而受利益，原告依契約 本須負擔，亦未受損害。則原告請求被告返還部分之款項 ，為無理由，應予駁回。 6.關於屋頂工程款12萬6,000 元部分：被告辯稱此部分之工 程本係原告吳家緯額外要求被告在系爭建案的頂樓進行地 磚工程而產生費用，本應由其負擔全部費用，但於被告向 其催討時，原告吳家緯主張上開工程係屬公共設施，雖非 原本契約內之工程，但包括6A阿盈、5A張書誠、4A陳兆青 、3C小葉等5 位住戶也認為應施作，故於102 年11月25日 ，原告吳家緯以社區管理委員會主任委員之身分要求自公 共基金中扣除等情，除提出發票為憑（詳卷一第155 頁） ，經核與房屋點交確認書左下方其簽名及右下方所寫文字 相符（卷一第157 頁，被證15），堪認為真實，亦與前揭 不起訴處分書認定之理由相同（詳卷一第146-150 、155 -157頁，被證9 號第6 、7 頁）。從而被告依原告吳家緯 指示自公共基金扣除上開費用，完全係依照其與管委會之 協議執行，自屬有據。被告係依協議而收取該款項，並非 無法律上之原因而受利益，原告依契約本須負擔，亦未受 損害。故原告請求被告返還部分之款項，為無理由，應予 駁回。 七、綜上所述，被告於103 年5 月30日回函稱改善缺失已完成點 交，則原告未從速檢查系爭建物是否修繕完畢是否尚存有瑕 疵，通知被告確認並修補瑕疵，遲至104 年7 月14日始起訴 ，已逾6 個月之除斥期間不行使，依法應視原告已承認所受 領之物而不得再為本件主張；及原告依附表編號12、14號之 價金減少請求權於受交付後6 個月間不行使而消滅；原告以 鑑定報告之價格（附表編號1-4 、6-8 、11、15）或自行編 列的價格（附表編號5 、9 、10、13），被告陳明在市面上 可請人修補或買到，自無不能回復原狀或回復顯有重大困難 之情形，而原告亦未經定期催告被告回復原狀，亦無民法第 215 條、第214 條之適用，原告亦未依民法第213 條第1 項 及第3 項之規定，作為本件請求支付回復原狀所必要之依據 ；再附表編號16所示之通行泰豐段土地，因私人土地蓋滿房 屋已無法經由上開土地至馬路，致無法供原告使用上開土地 作為通行道路，非可歸責於被告而有構成不全完給付之責， 均如前述，是原告依買賣瑕疵擔保與債務不履行損害賠償之 法律關係，請求被告應分別給付如附表所示之人，每人118, 789 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息 百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。本件為原告敗 訴，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證（原告 聲請傳喚證人顏瑞特），經本院審酌後，經核與勝負之判斷 不生影響，爰不予逐一論酌。 九、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 105 年 11 月 29 日 民事第二庭 法 官 張珈禎 以上正本係照原本作成。 如對本判決不服，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 12 月 1 日 書記官 陳筱筑 -------------------------------------------------------- 原告最後請求之瑕疵附表（卷三第105-108頁）： ┌─┬─────────────┬──────────┐ │項│工程瑕疵項目及未符合債之本│修復費用及扣款金額（│ │目│旨項目 │依鑑定報告及補充報告│ │ │ │之金額計算） │ ├─┼─────────────┼──────────┤ │１│一樓停車場積水 │修復費用20,000元 │ ├─┼─────────────┼──────────┤ │２│大門口排水溝大雨溢滿 │修復費用10,000元 │ ├─┼─────────────┼──────────┤ │３│頂樓電梯機房及樓梯間平頂施│修復費用10,000元 │ │ │工未抹平 │ │ ├─┼─────────────┼──────────┤ │４│頂樓水塔給水管路間地板未抹│修復費用17,000元 │ │ │平 │ │ ├─┼─────────────┼──────────┤ │５│頂樓逃生門已嚴重變形，應予│22,000元 │ │ │更換。 │ │ ├─┼─────────────┼──────────┤ │６│電梯車箱燈殼破損及車箱烤漆│修復費用10,000元 │ │ │刮傷 │ │ ├─┼─────────────┼──────────┤ │７│地下一樓消防機房地板起粉塵│修復費用13,000元 │ ├─┼─────────────┼──────────┤ │８│地下一樓電信機房地板起粉塵│修復費用13,000元 │ ├─┼─────────────┼──────────┤ │９│一樓大門右側圍牆未舖設丁掛│171,200元 │ │ │磚、山型磚、抿石子 │ │ ├─┼─────────────┼──────────┤ ││一樓空間未設置植栽 │35,000元 │ ├─┼─────────────┼──────────┤ ││冷氣間未設欄杆 │修復費用70,000元 │ ├─┼─────────────┼──────────┤ ││屋頂平台未設置屋頂花園、休│增設或扣款100,000元 │ │ │閒桌椅、防水安全插座、洗滌│ │ │ │槽、不鏽鋼曬衣架、拜拜用金│ │ │ │爐、銀爐 │ │ ├─┼─────────────┼──────────┤ ││大樓頂樓及1 樓至7 樓陽台景│200,000元 │ │ │觀燈均未施作 │ │ ├─┼─────────────┼──────────┤ ││大樓冷水管路以PVC 管施作，│扣款90,000元 │ │ │未使用不鏽鋼管。 │ │ ├─┼─────────────┼──────────┤ ││地下停車場未安裝排風設備 │修復費用150,000元 │ │ │ │（卷三第106頁更正） │ ├─┼─────────────┼──────────┤ ││ 如附表所示17人無法通行新 │900,000元 │ ○ ○ ○鄉○○段265 、265-2 地 │ │ │ │ 號土地，以致無法據此通行 │ │ │ │ 對外通路 │ │ ├─┼─────────────┼──────────┤ │ │ 總計 │1,831,200元 │ └─┴─────────────┴──────────┘